上海嘉興力寶翡翠花園市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、華坤道威整合營銷機(jī)構(gòu) 2010-8-20翡翠花園市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告翡翠花園市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中國嘉興中國嘉興力寶房產(chǎn)力寶房產(chǎn)contentscontents此次核心任務(wù)：就從市場(chǎng)層面對(duì)項(xiàng)目下階段推盤提供可參考依據(jù)或建議。后續(xù)產(chǎn)品審視，后續(xù)產(chǎn)品審視，明確產(chǎn)品特點(diǎn)和目標(biāo)市場(chǎng)整體市場(chǎng)格局解讀，整體市場(chǎng)格局解讀，預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和供需態(tài)勢(shì)在市場(chǎng)環(huán)境理解基礎(chǔ)上，提出對(duì)項(xiàng)目下階段推盤思考建議下階段推盤思考建議競(jìng)爭期內(nèi)，本案面臨的目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭趨勢(shì)分析競(jìng)爭趨勢(shì)分析明確產(chǎn)品特點(diǎn)和目標(biāo)市場(chǎng)明確產(chǎn)品特點(diǎn)和目標(biāo)市場(chǎng)識(shí)己識(shí)己/ /后續(xù)產(chǎn)品審視后續(xù)產(chǎn)品審視南湖新區(qū)，核心地段、核心景觀、核心南湖新區(qū)，核心地段、核心景觀、核心配套配套區(qū)

2、位區(qū)位2#2#雙拼豪門別墅雙拼豪門別墅1717幢幢 3434套套戶型面積：戶型面積：280-470280-470平米平米高層觀景公寓高層觀景公寓1 1幢幢 1818層層 3434套套 拼接戶型拼接戶型 150-160150-160平米平米壓軸房源：雙水岸別墅，觀景公寓，景觀壓軸房源：雙水岸別墅，觀景公寓，景觀資源占有優(yōu)于一期。資源占有優(yōu)于一期。產(chǎn)品產(chǎn)品從套數(shù)來講，體量并不大，從套數(shù)來講，體量并不大，主力產(chǎn)品線應(yīng)為雙拼別墅主力產(chǎn)品線應(yīng)為雙拼別墅7474848484847474拼接戶型拼接戶型 150-160150-160平米平米2 2梯梯2 2戶戶如設(shè)計(jì)以及工程條件允許，建議電梯與入戶花園一體設(shè)

3、計(jì)，改成單體入戶、獨(dú)立私家門廳（獨(dú)立私家入戶花園），使其私密感、尊貴感更強(qiáng)一些。拼接戶型，兩套產(chǎn)證，在信貸緊縮下，拼接戶型，兩套產(chǎn)證，在信貸緊縮下，將存在房貸界定所形成的市場(chǎng)抗性問題。將存在房貸界定所形成的市場(chǎng)抗性問題。產(chǎn)品產(chǎn)品“非主流產(chǎn)品，高總價(jià)物業(yè)非主流產(chǎn)品，高總價(jià)物業(yè)”公寓拼接后戶型面積在公寓拼接后戶型面積在160160平米，屬于品質(zhì)改善型產(chǎn)品；平米，屬于品質(zhì)改善型產(chǎn)品；雙拼別墅的主力面積在雙拼別墅的主力面積在280-470280-470平米之間，屬于城市終極置業(yè)型產(chǎn)品。平米之間，屬于城市終極置業(yè)型產(chǎn)品。n從區(qū)位條件和后續(xù)產(chǎn)品素質(zhì)以及體量來看，后續(xù)產(chǎn)品是可視為項(xiàng)的目利潤貢獻(xiàn)產(chǎn)品，在資金允

4、許條件應(yīng)主動(dòng)去追求更高利潤；n但從產(chǎn)品類型以及總價(jià)來看，若要占據(jù)高端市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)良好去化，就必需認(rèn)準(zhǔn)整體市，就必需認(rèn)準(zhǔn)整體市場(chǎng)形勢(shì)和目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境。場(chǎng)形勢(shì)和目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境。近期整體市場(chǎng)解讀后市走勢(shì)預(yù)判近期整體市場(chǎng)解讀后市走勢(shì)預(yù)判觀局辨勢(shì)觀局辨勢(shì)/ /房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入僵局房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入僵局4 4月，最重政策靴子落地：更為嚴(yán)格的差別化房貸以及控制異地購月，最重政策靴子落地：更為嚴(yán)格的差別化房貸以及控制異地購房等政策來抑制投資性購房行為，遏制房價(jià)上漲。房等政策來抑制投資性購房行為，遏制房價(jià)上漲。量價(jià)走勢(shì)n避開“刀光劍影”，紛紛延期入市；n投資客被退出市場(chǎng)，剛需無力，改善放緩；n以北京、上海等一線城市跌幅達(dá)到

5、了50%以上；n房價(jià)基本滯于高位，局部地區(qū)結(jié)構(gòu)性的緩度下行；供求情況量跌價(jià)滯量跌價(jià)滯調(diào)整觀望調(diào)整觀望2010年開年以來，政府就接連出臺(tái)政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是4月新政出臺(tái)后，成交量急劇下滑，隨著時(shí)間的增長，銷售量持續(xù)萎縮，開發(fā)商資金壓力開始顯現(xiàn)，部分樓盤先下手為強(qiáng)，開始了2010年的打折歷程。 4 4月新政出臺(tái)月新政出臺(tái)5 5、6 6月市場(chǎng)觀望月市場(chǎng)觀望7 7月部分項(xiàng)目月部分項(xiàng)目開始明折暗扣開始明折暗扣打折優(yōu)惠發(fā)展路線圖打折優(yōu)惠發(fā)展路線圖市場(chǎng)僵持下，市場(chǎng)僵持下，明折暗扣或低開、主打低總價(jià)高性價(jià)比產(chǎn)品明折暗扣或低開、主打低總價(jià)高性價(jià)比產(chǎn)品成為多數(shù)樓盤的選擇。成為多數(shù)樓盤的選擇。南京、上海、

6、杭州等周邊樓市開始現(xiàn)暖意南京、上海、杭州等周邊樓市開始現(xiàn)暖意隨著低價(jià)入市、降價(jià)促銷的樓盤逐漸增多，大量剛性需求開始入市，隨著低價(jià)入市、降價(jià)促銷的樓盤逐漸增多，大量剛性需求開始入市，樓市成交量也將出現(xiàn)止跌回升的平穩(wěn)局面。樓市成交量也將出現(xiàn)止跌回升的平穩(wěn)局面。周邊樓市觀察周邊樓市觀察上海上海區(qū)位上海楊浦新江灣城核心區(qū)域（上海新興豪宅板塊）開發(fā)商香港九龍倉總規(guī)模10萬方物業(yè)形態(tài)12-13層小高層容積率1.7交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修（10000元/平米）基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)n新江灣城首席文化豪宅；n香港九龍倉的豪宅品牌標(biāo)簽；n產(chǎn)品上全面秉承九龍倉最新“第三代豪宅”理念，頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，皇家生活的品質(zhì)和細(xì)節(jié)；項(xiàng)目評(píng)

7、析項(xiàng)目評(píng)析具有高品牌認(rèn)知：香港老牌，國內(nèi)外知名豪具有高品牌認(rèn)知：香港老牌，國內(nèi)外知名豪宅品牌地產(chǎn)商宅品牌地產(chǎn)商新政前，預(yù)期價(jià)格預(yù)期價(jià)格55000-5800055000-58000元元/ /平米平米，精裝修（10000元/平米）開盤價(jià)格開盤價(jià)格4500045000元元/ /平米，平米，（內(nèi)部40000元/平米），精裝交樓（10000元/平米）7月24日開盤貨量：185套開盤均價(jià)：45000元/平米戶型：137平米兩居，179-303平米三居， 228-334平米四居n 當(dāng)周銷售當(dāng)周銷售6262套，一周內(nèi)的成交金額高達(dá)套，一周內(nèi)的成交金額高達(dá)5.2855.285億億，三周銷售108套，總?cè)セ蔬_(dá)5

8、9%，實(shí)際已簽銷售均價(jià)43700元/平米，相當(dāng)購房總價(jià)優(yōu)惠20-40萬/套。價(jià)格調(diào)整：價(jià)格調(diào)整：1200012000元元/ /平米，下幅度達(dá)平米，下幅度達(dá)20%20%。高品質(zhì)打造，開盤較預(yù)期價(jià)格的顯性調(diào)整，使高品質(zhì)打造，開盤較預(yù)期價(jià)格的顯性調(diào)整，使其銷售一改上海豪宅市場(chǎng)的窘態(tài)。其銷售一改上海豪宅市場(chǎng)的窘態(tài)。6-7月報(bào)價(jià)45000-50000元/平米 中環(huán)1號(hào)二期琉樽尚品是大華集團(tuán)打造的一個(gè)大型社區(qū)，占地30萬平方米，建筑面積達(dá)108萬平方米，臨近中環(huán)線，但距軌道交通7號(hào)線（大場(chǎng)鎮(zhèn)站）尚有有一定距離。推售詳情：推售詳情：8月9日開盤推出的兩棟樓；產(chǎn)品：主推緊湊精致小戶型，戶型為65-75平米的一

9、房（小兩房）和85-93平米的兩房（2+1），戶型緊湊，有較多附贈(zèng)空間，在產(chǎn)品附加值上極具優(yōu)勢(shì)，基本都有占房型建筑面積約在產(chǎn)品附加值上極具優(yōu)勢(shì)，基本都有占房型建筑面積約8%8%的贈(zèng)送空間。的贈(zèng)送空間。優(yōu)惠：僅限9日開盤當(dāng)天購房才可享受1000元/平米優(yōu)惠n均價(jià)在均價(jià)在17000-1900017000-19000元元/ /平米，較此前一批房源報(bào)出的均價(jià)平米，較此前一批房源報(bào)出的均價(jià)19000-2100019000-21000元元/ /平米，平米，大致有大致有10%10%左左右的下跌幅度，右的下跌幅度，因此受到購房者青睞，開盤當(dāng)天即全部預(yù)訂因此受到購房者青睞，開盤當(dāng)天即全部預(yù)訂, ,預(yù)訂率達(dá)預(yù)訂率

10、達(dá)100%100%，至今已經(jīng)全部售罄，至今已經(jīng)全部售罄主推小戶型、高附加值優(yōu)勢(shì)、一定的降價(jià)主推小戶型、高附加值優(yōu)勢(shì)、一定的降價(jià)幅度，營造高性價(jià)比，受到購房者青睞幅度，營造高性價(jià)比，受到購房者青睞項(xiàng)目簡述項(xiàng)目簡述新浦江城是華僑城集團(tuán)在浦江鎮(zhèn)打造的一個(gè)綜合型超級(jí)大盤，分多期開發(fā)，一直是該區(qū)域的價(jià)格領(lǐng)跑者。推售詳情：推售詳情：8 8月月7 7日，浦江華僑城三期開盤，當(dāng)日新推日，浦江華僑城三期開盤，當(dāng)日新推227227套房源，套房源，主推推面積為主推推面積為78-9078-90平方米的平方米的1111層的觀景公寓，層的觀景公寓，其戶其戶型緊湊、型緊湊、有較大的空中花園附贈(zèng)，頗得購房者關(guān)注。有較大的空中

11、花園附贈(zèng)，頗得購房者關(guān)注。n一天之內(nèi)回籠資金一天之內(nèi)回籠資金4.74.7億元，單周億元，單周銷售率超過銷售率超過93%93%。n成交均價(jià)成交均價(jià)1.65-1.81.65-1.8萬元萬元/ /平方米，低于開盤前平方米，低于開盤前1.81.8萬萬-2-2萬元萬元/ /平方米的價(jià)格預(yù)期，平方米的價(jià)格預(yù)期，價(jià)格下調(diào)幅價(jià)格下調(diào)幅度約度約10%10%；據(jù)悉下批將于據(jù)悉下批將于9 9月份推出產(chǎn)品報(bào)價(jià)回調(diào)至兩萬。月份推出產(chǎn)品報(bào)價(jià)回調(diào)至兩萬。主打小戶型，一定的降價(jià)幅度，迎合市場(chǎng)剛需心主打小戶型，一定的降價(jià)幅度，迎合市場(chǎng)剛需心理，被多數(shù)購房者所接受。理，被多數(shù)購房者所接受。杭州杭州區(qū)位杭州錢江新城核心區(qū)開發(fā)商濱江

12、集團(tuán)總規(guī)模30萬平米物業(yè)形態(tài)6幢150米超高層交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修（6000元/平米）基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)n不可置疑的稀缺性，錢江新城核心區(qū)最后一個(gè)住宅項(xiàng)目錢江新城核心區(qū)最后一個(gè)住宅項(xiàng)目；n濱江在浙江本土強(qiáng)勢(shì)的品牌影響力和美譽(yù)度；n城市之星定位為金色海岸升級(jí)版，第二代高端精裝力作金色海岸升級(jí)版，第二代高端精裝力作，具有良好精裝工藝的口碑及高端物業(yè)駕馭能力筑底；項(xiàng)目評(píng)析項(xiàng)目評(píng)析強(qiáng)有力的保值基礎(chǔ)：不容置疑稀缺性和濱江強(qiáng)有力的保值基礎(chǔ)：不容置疑稀缺性和濱江高端產(chǎn)品、品牌的認(rèn)可度和美譽(yù)度高端產(chǎn)品、品牌的認(rèn)可度和美譽(yù)度n8月15日，正式簽約，兩天簽售兩天簽售8080套，成交金額達(dá)套，成交金額達(dá)7 7億，億

13、，3 3天簽售天簽售103103套，銷售率套，銷售率64%64%，實(shí)際成交均價(jià)，實(shí)際成交均價(jià)4112941129元元/ /平米。平米。4 48月6日貨量：162套（約3.5萬平米）開盤均價(jià)： 40600元/平米，總價(jià)800萬以上戶型：190-250平米無折扣優(yōu)惠無折扣優(yōu)惠n城市之星自去年10月起，蓄客期持續(xù)大約近一年的時(shí)間，因此蓄客相當(dāng)充足，開盤當(dāng)天意向客戶非常多，所有不得不把預(yù)定金提高至預(yù)定金提高至200200萬，但依然全部認(rèn)購，當(dāng)日收取定金萬，但依然全部認(rèn)購，當(dāng)日收取定金3.23.2億；億；同時(shí)四套濱江“經(jīng)典版”精裝修樣板房也于當(dāng)日推出；據(jù)悉當(dāng)天下單的仍有部分溫州、臺(tái)州等省內(nèi)投資客；周邊項(xiàng)

14、目售價(jià)：金基曉廬二手房毛坯價(jià)格在35000-40000元/平米；藍(lán)色錢江4月新政前，非江景房源45000元/平米；放下身段，低于客戶心里預(yù)期近放下身段，低于客戶心里預(yù)期近50005000元元/ /平米平米蓄客充足，在鉆石地段，放下身段，給予客戶蓄客充足，在鉆石地段，放下身段，給予客戶更多升值空間，成就逆市熱銷傳奇。更多升值空間，成就逆市熱銷傳奇?；A(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)區(qū)位（浙大紫金港校區(qū)以南，綠城育華學(xué)校西側(cè)、西溪濕地北）開發(fā)商綠城集團(tuán)總規(guī)模65萬平米物業(yè)形態(tài)9-13層的小高層交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修（5000元/平米）項(xiàng)目評(píng)析項(xiàng)目評(píng)析n土地尊貴稀缺，地緣條件優(yōu)越：土地尊貴稀缺，地緣條件優(yōu)越：位于杭州

15、三大高端住宅板塊西溪板塊，西溪板塊最大的優(yōu)勢(shì)同樣在于土地的稀缺性。以及“城西、西溪濕地、浙大”地緣條件優(yōu)越性。n產(chǎn)品上乘：產(chǎn)品上乘：西溪誠園是綠城第二代高層公寓典范之作，也是綠城房產(chǎn)回歸城西的經(jīng)典之作；在產(chǎn)品上及品質(zhì)上較之前高端公寓有過之而無不及。n“綠城金字招牌綠城金字招牌”該項(xiàng)目作為綠城十年后回歸城西之作，自拿地起就一直就備受關(guān)注，尤其是一些綠城老客戶，都爭先表達(dá)購買意愿?！暗囟?、品牌、產(chǎn)品品質(zhì)地段、品牌、產(chǎn)品品質(zhì)”，顯性價(jià)值構(gòu)成，顯性價(jià)值構(gòu)成n8月16日加推，當(dāng)日預(yù)訂125套，銷售銷售102102套，銷售額達(dá)套，銷售額達(dá)3.93.9億億。截止8月20日，5#6#7#房源已售145套，成交

16、均價(jià)32254元/平方米。n7月8日，開盤當(dāng)日銷售率達(dá)開盤當(dāng)日銷售率達(dá)70%,70%,金額達(dá)金額達(dá)1111億元億元。有近50%的客戶選擇了直簽合同，成交客戶中超過45%的客戶選擇一次性付款。8月16日加推貨量：156套開盤均價(jià)： 32980元/平米戶型：160-270平米按揭按揭9999折，一次性付款折，一次性付款9898折。而此前辦理精誠卡折。而此前辦理精誠卡的購房者可享受的購房者可享受“存存5 5抵抵10”10”優(yōu)惠。優(yōu)惠。7月8日貨量：250套開盤均價(jià)： 32000元/平米戶型：164-270平米按揭按揭9999折，一次性付款折，一次性付款9898折。而此前辦理精誠卡折。而此前辦理精誠卡

17、的購房者可享受的購房者可享受“存存5 5抵抵10”10”優(yōu)惠。優(yōu)惠。 據(jù)了解，西溪誠園此次購房主力為“城西情結(jié)、綠城情結(jié)”的一些高知富階層以及老客戶，基本都是以“改善居住品質(zhì)”為目的的購房行為。撬動(dòng)高端改善市場(chǎng)，需撬動(dòng)高端改善市場(chǎng)，需“地段、品牌、產(chǎn)品地段、品牌、產(chǎn)品品質(zhì)品質(zhì)”等顯性價(jià)值構(gòu)成才能護(hù)航銷量。等顯性價(jià)值構(gòu)成才能護(hù)航銷量。金地自在城是金地集團(tuán)在杭州首個(gè)重量級(jí)大盤，總規(guī)模達(dá)85萬方；位于城西三墩板塊，自09年面市以來，一直是區(qū)域標(biāo)桿。推盤行情：推盤行情：8 8月月1515日開盤推出日開盤推出三號(hào)樓“z公館”，總計(jì)192套房源，帶2000元/平米裝修，均價(jià)18000元/平方米， 88方、

18、79方、37方三種戶型，其中88平米為復(fù)式空間，達(dá)3房2廳標(biāo)準(zhǔn)，在產(chǎn)品個(gè)性上與之前產(chǎn)品形成差異，以實(shí)現(xiàn)原均價(jià)19000-21000元/平米的變相調(diào)整，約有約有10%10%的的下掉幅度，開盤下掉幅度，開盤2 2小時(shí)全部售罄。小時(shí)全部售罄。16日，2號(hào)樓對(duì)外預(yù)約選房，半日內(nèi)房源預(yù)訂完畢。17日，再次進(jìn)行1號(hào)樓對(duì)外預(yù)約選房，均價(jià)有所上調(diào)，均價(jià)為18500元/方，當(dāng)天基本預(yù)約完畢。折扣情況：按時(shí)簽約客戶享受商業(yè)貸款購買折扣情況：按時(shí)簽約客戶享受商業(yè)貸款購買9.79.7折，折，一次性一次性9.59.5折優(yōu)惠。折優(yōu)惠。近近600600房源房源3 3天內(nèi)清空天內(nèi)清空主打小戶型，附加值，通過產(chǎn)品差異實(shí)行變主打

19、小戶型，附加值，通過產(chǎn)品差異實(shí)行變相價(jià)格調(diào)整，迎合市場(chǎng)剛性需求，形成熱銷相價(jià)格調(diào)整，迎合市場(chǎng)剛性需求，形成熱銷“兩頭搶跑兩頭搶跑”從周邊樓市近期產(chǎn)品消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，呈現(xiàn)出“緊湊產(chǎn)品與高端保值產(chǎn)品”兩頭熱的局面。高端市場(chǎng)高端市場(chǎng)“品牌為王、品質(zhì)取勝品牌為王、品質(zhì)取勝”，但高端買家購置步伐減緩；，但高端買家購置步伐減緩；從九龍倉、城市之星、西溪誠園來看，客戶選擇的都是具有品牌樓盤，可見購房者對(duì)于品牌開發(fā)商具有強(qiáng)烈的購房者對(duì)于品牌開發(fā)商具有強(qiáng)烈的“依賴性依賴性”， 其次對(duì)于項(xiàng)目綜合素質(zhì)要求價(jià)高，尤其是地段稀缺、產(chǎn)品品質(zhì)較高的樓盤。但同時(shí)也可以看出由于房貸政策使得投資成本增加，因此在目前的市場(chǎng)情況下，高

20、端產(chǎn)品高端產(chǎn)品或者豪宅買家購房心態(tài)出現(xiàn)明顯變化，最大特點(diǎn)在于購置步伐尤顯減緩。或者豪宅買家購房心態(tài)出現(xiàn)明顯變化，最大特點(diǎn)在于購置步伐尤顯減緩。剛需主流市場(chǎng)剛需主流市場(chǎng)“小戶型、低總價(jià)需求熱度高小戶型、低總價(jià)需求熱度高”：基本是知名開發(fā)商推出的大型社區(qū)，以以主打房型緊湊，有較多附送面積產(chǎn)品，再加上或明或暗的、降價(jià)措施等方式主打房型緊湊，有較多附送面積產(chǎn)品，再加上或明或暗的、降價(jià)措施等方式吸引市場(chǎng)人氣；頗受購房者的青睞，在低價(jià)刺激下剛性需求開始嶄露頭角，居然出現(xiàn)了購房者哄搶，一房難求的局面；從熱銷個(gè)盤來看一旦市場(chǎng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，被壓抑的購房需求，特別是購房意志堅(jiān)定的剛性需求，便會(huì)出現(xiàn)瘋狂的釋放

21、。區(qū)域市場(chǎng)解讀區(qū)域市場(chǎng)解讀如此的外圍市場(chǎng)，怎樣的嘉興如此的外圍市場(chǎng)，怎樣的嘉興1119811198套套1277612776套套n5 5月環(huán)比月環(huán)比下跌下跌66%,66%,同比同比下跌下跌20%20%，n6 6月環(huán)比月環(huán)比下跌下跌44%44%，同比同比下跌下跌71%71%； 商業(yè)物業(yè)得到釋放，以致整體均價(jià)被拉低商業(yè)物業(yè)得到釋放，以致整體均價(jià)被拉低 從嘉興商品房市場(chǎng)來看，整體同比并未深度下落，商業(yè)物業(yè)釋放為其主要支撐，但均價(jià)被拉低從嘉興商品房市場(chǎng)來看，整體同比并未深度下落，商業(yè)物業(yè)釋放為其主要支撐，但均價(jià)被拉低86138613套套64296429套套新政導(dǎo)致住宅市場(chǎng)跳水非常明顯，敏感度高，一定程度

22、上反映出嘉興前期住宅市場(chǎng)投資需求熱度較高，同樣屬于新政“災(zāi)區(qū)”。從近幾個(gè)月房價(jià)峰值來看，低價(jià)住宅成交比例的上升帶動(dòng)了市場(chǎng)整體均價(jià)的下滑，新政前后整體均價(jià)出現(xiàn)落差，說明一些新政后嘉興住宅整體是以一些低價(jià)盤成為為主，來維持市場(chǎng)走量。n5 5月環(huán)比月環(huán)比下跌下跌81%81%，同比同比下跌下跌69%69%，n6 6月環(huán)比月環(huán)比下跌下跌33%33%，同比同比下跌下跌86%86%； 關(guān)鍵結(jié)論：關(guān)鍵結(jié)論：嘉興住宅市場(chǎng)對(duì)于新政敏感度明顯，屬嘉興住宅市場(chǎng)對(duì)于新政敏感度明顯，屬于投資置業(yè)比例較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資撤離使住宅于投資置業(yè)比例較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資撤離使住宅物業(yè)深陷困境；物業(yè)深陷困境；住宅物業(yè)受新政沖擊

23、明顯，跌至住宅物業(yè)受新政沖擊明顯，跌至0909年以來谷底；年以來谷底；低價(jià)盤保住宅市場(chǎng)低量低價(jià)盤保住宅市場(chǎng)低量平穩(wěn)運(yùn)行；平穩(wěn)運(yùn)行；注：數(shù)據(jù)截止8月15日整體市場(chǎng)走勢(shì)整體市場(chǎng)走勢(shì)3 3、住宅市場(chǎng)量價(jià)走勢(shì)住宅市場(chǎng)量價(jià)走勢(shì)樓市成交量近期出現(xiàn)止跌回升的平穩(wěn)局面樓市成交量近期出現(xiàn)止跌回升的平穩(wěn)局面但量游底部，仍面臨著市場(chǎng)調(diào)整但量游底部，仍面臨著市場(chǎng)調(diào)整近期市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)出止跌回升的平穩(wěn)局面，但成交基數(shù)依然位于新政以來市場(chǎng)低位水平，仍面臨市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整。銀監(jiān)會(huì)8月6日重申，建議暫停京滬深杭及房價(jià)漲幅過快城市三套房貸國家嚴(yán)控二套房貸、叫停三套房貸非省會(huì)、中心城市，相比上海，杭州等城市向心力不足，人口導(dǎo)入基數(shù)不大

24、，異地實(shí)際購房需求也有限后續(xù)房產(chǎn)稅收政策？近期，嘉興工、農(nóng)、建、中信等多家銀行表示，在按揭量急劇縮減的情況下，第三套房貸業(yè)務(wù)目前已停辦。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，根基并不扎實(shí)，尤其是高端市場(chǎng)發(fā)展更是處于起步階段，產(chǎn)品和市場(chǎng)都不是非常成熟。嘉興市場(chǎng)基礎(chǔ)宏觀政策環(huán)境 投資恐慌、外需銳減，投資恐慌、外需銳減，“三套政策三套政策”懸而未決將使得嘉興市場(chǎng)，懸而未決將使得嘉興市場(chǎng)，尤其的高端市場(chǎng)難以有所建樹，尤其的高端市場(chǎng)難以有所建樹，短期內(nèi)將高價(jià)物業(yè)主要以區(qū)域消化為短期內(nèi)將高價(jià)物業(yè)主要以區(qū)域消化為支撐。支撐。投資被擠開，再入市成本大，投資被擠開，再入市成本大，風(fēng)險(xiǎn)高，勁力不足風(fēng)險(xiǎn)高，勁力不足非成熟高端市場(chǎng)

25、，地產(chǎn)抵御通脹非成熟高端市場(chǎng)，地產(chǎn)抵御通脹特征不顯特征不顯 關(guān)鍵結(jié)論：關(guān)鍵結(jié)論： 嘉興作為一個(gè)以投資支撐起高速發(fā)展的房嘉興作為一個(gè)以投資支撐起高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策調(diào)控對(duì)于嘉興影響是顯而易見的，尤其對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)，政策調(diào)控對(duì)于嘉興影響是顯而易見的，尤其對(duì)于高總價(jià)物業(yè)，由于其城市地位向心力不足，以及高端產(chǎn)于高總價(jià)物業(yè)，由于其城市地位向心力不足，以及高端產(chǎn)品與市場(chǎng)發(fā)展不成熟，抗風(fēng)險(xiǎn)性弱，影響將會(huì)凸顯。短期品與市場(chǎng)發(fā)展不成熟，抗風(fēng)險(xiǎn)性弱，影響將會(huì)凸顯。短期內(nèi)將主要以區(qū)域消化為支撐；內(nèi)將主要以區(qū)域消化為支撐；09年以來嘉興住宅房價(jià)呈現(xiàn)出高速增長，價(jià)格梯度與周邊城市逐漸收窄，購房投資成本顯著增加項(xiàng)目名稱

26、開盤時(shí)間推售產(chǎn)品類型（平米）推量(套） 推售均價(jià)（元/） 備案套數(shù)備案去化率去化結(jié)構(gòu)云都大廈5月8日精裝單身公寓45-5530088003210%東陵陽光樂園5月26日普通公寓89-129192850012867%90和119-125去化相當(dāng)普羅旺斯6月2日獨(dú)棟別墅500-12007020000以上3449%獨(dú)棟去化明顯好于雙拼，但目前有34套處于售中狀態(tài)雙拼別墅380-5004813000-160001123%桃源七畝地6月5日精裝公寓65、1067857004862%佳源都市6月26日多層、小高80-14017979006134%80-90去化最快格蘭英郡6月28日花園洋房83105、11

27、9-1351628600138%主力去化90以下排屋220-2304712000-1450049%羅馬都市7月3日高層公寓136-142104920078 75%136-142富安臻園7月4日二期小高層公寓106-140，主力140236780010143%140去化69套，預(yù)占68%云間綠大地7月8日雙拼、三聯(lián)400左右3918007 18%天華苑二期7月10日多層、高層60、90、13018272808044%以90三房為主，其次135左右紫鑫豪庭7月30日高層公寓8514327469906223%85-90去化最高，129-143去化相對(duì)緩慢元一柏莊7月31日疊排220-28019665

28、00-80007239%依云小鎮(zhèn)8月18日多層75、90、11021045004目前對(duì)外銷售口徑為預(yù)售8成以90、110三房去化較好巴黎都市8月28日61-97120預(yù)售9300合計(jì)243773330.1%供應(yīng)：供應(yīng)：4 4個(gè)月僅個(gè)月僅1414個(gè)項(xiàng)目開盤，而上市量甚至不及個(gè)項(xiàng)目開盤，而上市量甚至不及4 4月份銷售量，月份銷售量，捂盤捂盤需求：備案去化率僅需求：備案去化率僅30.1%30.1%，僅，僅3 3盤銷售率破盤銷售率破50%50%；觀望觀望小戶型需求量較大，但供應(yīng)面積少，主流面積銷售平緩，小戶型需求量較大，但供應(yīng)面積少，主流面積銷售平緩，小快大慢小快大慢6 6月月7 7月月格蘭英郡 10

29、0元/平米，平價(jià)入市佳源都市 開盤抽獎(jiǎng)設(shè)這1888-3888元三個(gè)大獎(jiǎng)富安臻園富安臻園開盤現(xiàn)場(chǎng)，客戶可憑卡享受優(yōu)惠，“臻緣卡”享受96折，“臻情卡”享受98折的優(yōu)惠?？柣▓@咖爾花園：11盛夏優(yōu)惠大禮包，前10位獲贈(zèng)地下車位1個(gè)（5萬），前30位獲贈(zèng)家用中央空調(diào)1組（1-2.5萬）育龍灣育龍灣2 2期，期，青年置業(yè)計(jì)劃，最低起價(jià)4870，一次性9.6折，送拍攝婚紗照1套，婚房裝修設(shè)計(jì)方案1套時(shí)間軸紫鑫豪庭紫鑫豪庭 ：自百萬購房優(yōu)惠大抽獎(jiǎng)，最高優(yōu)惠額度可達(dá)每套10萬元，618元/平方米元一柏莊：元一柏莊：商業(yè)貸款98折，一次性付款95折，開盤總價(jià)優(yōu)惠1萬元/套，老推新也可享受1萬元/套的優(yōu)惠4

30、4、新政后個(gè)盤表現(xiàn)新政后個(gè)盤表現(xiàn)整體市場(chǎng)走勢(shì)整體市場(chǎng)走勢(shì)普羅旺斯 無優(yōu)惠77月后開發(fā)商高舉打折旗幟，優(yōu)惠方式已逐漸層出月后開發(fā)商高舉打折旗幟，優(yōu)惠方式已逐漸層出不窮，但真正層面上具有引導(dǎo)性的降價(jià)卻微乎其微；不窮，但真正層面上具有引導(dǎo)性的降價(jià)卻微乎其微；中高檔以上品質(zhì)樓盤打折力度非常有限中高檔以上品質(zhì)樓盤打折力度非常有限依云小鎮(zhèn)：依云小鎮(zhèn)：一次性一次性8.38.3折，按揭折，按揭8.88.8折折降價(jià)策略并未鋪開，只是極少數(shù)區(qū)位條件較降價(jià)策略并未鋪開，只是極少數(shù)區(qū)位條件較弱，、品質(zhì)不高、位置偏遠(yuǎn)項(xiàng)目優(yōu)惠力度相對(duì)弱，、品質(zhì)不高、位置偏遠(yuǎn)項(xiàng)目優(yōu)惠力度相對(duì)較大。較大。區(qū)位南湖新區(qū)核心區(qū)開發(fā)商浙江佳源集團(tuán)

31、總規(guī)模70萬方物業(yè)形態(tài)多層、別墅、排屋、高層、洋房開發(fā)狀態(tài)一期基本全實(shí)景呈現(xiàn)，二期處于開發(fā)建設(shè)中基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)n佳源集團(tuán)，通過巴黎都市項(xiàng)目開發(fā)，在嘉興已樹立堅(jiān)實(shí)的品牌、產(chǎn)品以及品質(zhì)客戶基礎(chǔ)。n該項(xiàng)目作為巴黎都市的升級(jí)版，在產(chǎn)品力求創(chuàng)新，較高的品質(zhì)已得到嘉興市高端人群的認(rèn)可，一直以來都扮演著南湖區(qū)域板塊的品質(zhì)與價(jià)格標(biāo)桿。項(xiàng)目簡述項(xiàng)目簡述南湖區(qū)域品質(zhì)與價(jià)格標(biāo)桿南湖區(qū)域品質(zhì)與價(jià)格標(biāo)桿n 當(dāng)月網(wǎng)上備案銷售當(dāng)月網(wǎng)上備案銷售6969套，月去化率套，月去化率67%67%，n截至截至8 8月月1818日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，共備案銷售日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，共備案銷售7878套，整體銷售率為

32、套，整體銷售率為75%75%。7月3日開盤的a29、a30樓，現(xiàn)房銷售貨量：104套均價(jià)：9200元/平米戶型：136平米3r；142平米3r優(yōu)惠： 3年136%品質(zhì)增值保值計(jì)劃羅馬都市本次推出房源為一期壓羅馬都市本次推出房源為一期壓軸最后兩幢，基本是以現(xiàn)房銷售。軸最后兩幢，基本是以現(xiàn)房銷售。 從其定價(jià)來看，并無松動(dòng)，一方面可能由于房源情況，另一方面開發(fā)商希望通過其品質(zhì)、品牌從其定價(jià)來看，并無松動(dòng)，一方面可能由于房源情況，另一方面開發(fā)商希望通過其品質(zhì)、品牌影響力來堅(jiān)守價(jià)格；實(shí)際銷售情況良好，說明該價(jià)格較為被市場(chǎng)所接受。但由于其開盤相對(duì)溫和折影響力來堅(jiān)守價(jià)格；實(shí)際銷售情況良好，說明該價(jià)格較為被市

33、場(chǎng)所接受。但由于其開盤相對(duì)溫和折扣也不大，未形成市場(chǎng)爆點(diǎn)，對(duì)區(qū)域高端市場(chǎng)推動(dòng)不夠積極。扣也不大，未形成市場(chǎng)爆點(diǎn)，對(duì)區(qū)域高端市場(chǎng)推動(dòng)不夠積極。價(jià)格堅(jiān)守者，以其良好的品牌、品質(zhì)影響力被價(jià)格堅(jiān)守者，以其良好的品牌、品質(zhì)影響力被市場(chǎng)所接受。市場(chǎng)所接受。區(qū)位城東區(qū)域開發(fā)商佳源集團(tuán)總規(guī)模22萬方物業(yè)形態(tài)多層、高層基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)n該項(xiàng)目區(qū)位條件相對(duì)較弱，但開發(fā)商對(duì)于品質(zhì)營造卻不遺余力的，創(chuàng)造出近20000平米的震撼實(shí)景樣板區(qū)和威尼斯公園，從其年初銷售情況來看以及近期來看，對(duì)其銷量的推動(dòng)效果可以的。項(xiàng)目簡述項(xiàng)目簡述大面積特色樣板區(qū)，推動(dòng)品質(zhì)升級(jí)大面積特色樣板區(qū)，推動(dòng)品質(zhì)升級(jí)n 截止截止8 8月月20

34、20日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，簽售日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，簽售6161套，銷售套，銷售34%34%，從其，從其產(chǎn)品去化結(jié)構(gòu)來看，產(chǎn)品去化結(jié)構(gòu)來看，80-9080-90平米小戶型產(chǎn)品去化最快；平米小戶型產(chǎn)品去化最快；19#多層，45套，去化16套，主力去化為82-89平米，130-140平米去化不佳29#、33#、38#多層，均為130-148平米戶型，共68套，去化15套35#小高，均為124-148平米戶型，共36套，去化10套30#小高，均為124-148平米戶型，共30套，去化20套，其中18套為81、99平米戶型6月26日，推售179套，戶型面積81-148平米，主力130-14

35、0平米，開盤均價(jià)7900元/平，米，按揭按揭9999折，一次性付款折，一次性付款9797折折 小戶型受青睞，因區(qū)位、品質(zhì)傳播時(shí)間不長，小戶型受青睞，因區(qū)位、品質(zhì)傳播時(shí)間不長，130-148130-148大面積總價(jià)較高的產(chǎn)品銷售不暢大面積總價(jià)較高的產(chǎn)品銷售不暢總規(guī)模地上35萬方，一期別墅4.3萬方（121套），公寓25萬方物業(yè)形態(tài)高層、獨(dú)棟、雙拼、合院排屋基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)n劣勢(shì)：目前周邊整體環(huán)境比較差項(xiàng)目簡述項(xiàng)目簡述大面積華麗的別墅樣板區(qū)強(qiáng)勢(shì)展示，以增強(qiáng)大面積華麗的別墅樣板區(qū)強(qiáng)勢(shì)展示，以增強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)感，提升客戶購買信心項(xiàng)目品質(zhì)感，提升客戶購買信心 東方東方普羅旺斯別墅尤其是樣板區(qū)與樣板房

36、面市以后，普羅旺斯別墅尤其是樣板區(qū)與樣板房面市以后，受到了嘉興頂富階層的極大關(guān)注，通過華麗的樣板房和受到了嘉興頂富階層的極大關(guān)注，通過華麗的樣板房和立面等材質(zhì)強(qiáng)勢(shì)展現(xiàn)，一定程度上弱化不利的區(qū)位環(huán)境，立面等材質(zhì)強(qiáng)勢(shì)展現(xiàn)，一定程度上弱化不利的區(qū)位環(huán)境，以提升客戶購買信心。以提升客戶購買信心。6月2日貨量：共118套，獨(dú)棟70套，雙拼48套均價(jià)：雙拼總價(jià)500-700萬，推算單價(jià)13000-17000元/平米，獨(dú)棟別墅總價(jià)1000萬-3600萬，推算單價(jià)20000元/平米以上；戶型：雙拼380-520；獨(dú)棟500-1200，主力500-760；n截止截止8 8月月1818日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，

37、日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近近3 3個(gè)月來備案簽售個(gè)月來備案簽售4545套（但有套（但有3434套處于售中狀套處于售中狀態(tài)），銷售態(tài)），銷售39%39%。其銷售率。其銷售率可能由于嘉興預(yù)售政策限制，推盤量過大造成，但從近一個(gè)月成交可能由于嘉興預(yù)售政策限制，推盤量過大造成，但從近一個(gè)月成交量僅為量僅為0 0來看，后勁不足。來看，后勁不足。從產(chǎn)品去化結(jié)構(gòu)來看，稀缺型獨(dú)棟物業(yè)明顯好于雙拼。推量(套） 推售均價(jià)（元/）備案套數(shù)備案去化率獨(dú)棟別墅雙拼別墅7020000以上3449%4813000-160001123%樣板區(qū)對(duì)于開盤銷量一定的促進(jìn)效果，但后期整體銷售樣板區(qū)對(duì)于開盤銷量一定的促進(jìn)效果，但后

38、期整體銷售出現(xiàn)不暢，動(dòng)力不足，未對(duì)于高端市場(chǎng)形成良好互動(dòng)。出現(xiàn)不暢，動(dòng)力不足，未對(duì)于高端市場(chǎng)形成良好互動(dòng)。區(qū)位秀洲區(qū)核心地段，位于嘉興首席別墅聚集區(qū)38387月30日貨量：274套（3.3萬方）均價(jià)：6990元/平米戶型：85-143平米單元01020304050607080910面積1371001201328689132120100137房型3r2r3r3r2r2r3r3r2r3r優(yōu)惠方式：優(yōu)惠方式：n對(duì)外口徑，銷售率對(duì)外口徑，銷售率50%50%以上，截止以上，截止8 8月月1818日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，簽售簽售6060套，銷售套，銷售22%22%開盤前：“

39、超級(jí)幸運(yùn)業(yè)主”秒殺活動(dòng)，僅1套原價(jià)56.2萬元，秒殺價(jià)35.6萬元，相當(dāng)于3980元/。同時(shí)以及百萬購房優(yōu)惠大抽獎(jiǎng)。開盤優(yōu)惠：開盤優(yōu)惠： 618618元元/ /平方米，相當(dāng)平方米，相當(dāng)開盤均價(jià)再打開盤均價(jià)再打8.88.8折。折。2r 備案34套3r 備案26套開盤風(fēng)光，但量能不足，大幅優(yōu)惠下依然僅少開盤風(fēng)光，但量能不足，大幅優(yōu)惠下依然僅少數(shù)人接盤，說明市場(chǎng)觀望氛圍仍然濃重?cái)?shù)人接盤，說明市場(chǎng)觀望氛圍仍然濃重區(qū)位運(yùn)河新區(qū)總規(guī)模48萬方（3000余戶）物業(yè)形態(tài)高層、小高層、花園洋房首次入市時(shí)間2007年5月基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)開盤優(yōu)惠：開盤優(yōu)惠： 商業(yè)貸款商業(yè)貸款9898折，一次性付款折，一次性

40、付款9595折，開盤總價(jià)優(yōu)惠折，開盤總價(jià)優(yōu)惠1 1萬元萬元/ /套，老推新套，老推新也可享受也可享受1 1萬元萬元/ /套。套。截止截止8 8月月2020日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，簽售簽售7272套，銷售套，銷售37%37%7月31日貨量：196套（4.8萬方）均價(jià)：175萬元/套，推算單價(jià)在6500-8000元/平米，成交均價(jià)7600左右戶型：疊加洋房220-280平米 具有市場(chǎng)影響力項(xiàng)目的高價(jià)物業(yè)，整體銷具有市場(chǎng)影響力項(xiàng)目的高價(jià)物業(yè)，整體銷售形勢(shì)不溫不火售形勢(shì)不溫不火元一柏莊一直作為秀洲新區(qū)板塊的銷量領(lǐng)跑者，元一柏莊一直作為秀洲新區(qū)板塊的銷量領(lǐng)跑者，具有強(qiáng)大的

41、市場(chǎng)影響力，此次高價(jià)物業(yè)推售，并具有強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力，此次高價(jià)物業(yè)推售，并未憑借其產(chǎn)品特勢(shì)和市場(chǎng)影響力實(shí)現(xiàn)高端市場(chǎng)突未憑借其產(chǎn)品特勢(shì)和市場(chǎng)影響力實(shí)現(xiàn)高端市場(chǎng)突破，整體銷售形勢(shì)不溫不火。破，整體銷售形勢(shì)不溫不火。截止截止8 8月月2020日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)據(jù)，日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)據(jù)，簽售簽售101101套，銷售套，銷售43%43%基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)區(qū)位中環(huán)東路與南溪路交匯處總規(guī)模9.4萬方物業(yè)形態(tài)住宅首次入市時(shí)間2009年6月開盤優(yōu)惠：客戶可憑卡享受優(yōu)惠，開盤優(yōu)惠：客戶可憑卡享受優(yōu)惠，“臻緣卡臻緣卡”享受享受9696折，折，“臻情卡臻情卡”享享受受9898折的優(yōu)惠。折的優(yōu)惠。7月4日

42、貨量：236套均價(jià)：7800元/平米，實(shí)際成交均價(jià)在7050元/平米，戶型： 106、135-140平方米106106平米平米 備案?jìng)浒?232套套135-140135-140平米平米 備案?jìng)浒?969套套在區(qū)域具有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)和以及產(chǎn)品附加值創(chuàng)在區(qū)域具有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)和以及產(chǎn)品附加值創(chuàng)新，頗受購房者青睞，因此去化相對(duì)較好。新，頗受購房者青睞，因此去化相對(duì)較好。該項(xiàng)目與周邊該項(xiàng)目與周邊8000+8000+的相比，房價(jià)具有一定優(yōu)勢(shì)，的相比，房價(jià)具有一定優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具有同時(shí)具有“+1”+1”戶型空間附加值。戶型空間附加值。基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)區(qū)位嘉興市南湖區(qū)北師大附屬學(xué)校正南面 總規(guī)模25萬方（2

43、445戶）物業(yè)形態(tài)多層、花園洋房、聯(lián)排、小高層首次入市時(shí)間2009年7月開盤優(yōu)惠：開盤優(yōu)惠：100100元元/ /平米平米截止截止8 8月月2020日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)日，根據(jù)宜居城市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，據(jù)，簽售簽售2727套，銷售套，銷售12%12%屬目前南湖新區(qū)集中開發(fā)最邊緣帶，屬目前南湖新區(qū)集中開發(fā)最邊緣帶，認(rèn)知度抗性較大；認(rèn)知度抗性較大；優(yōu)勢(shì)：格林小鎮(zhèn)項(xiàng)目品牌、品質(zhì)基礎(chǔ)，優(yōu)勢(shì)：格林小鎮(zhèn)項(xiàng)目品牌、品質(zhì)基礎(chǔ)，2 2）與北師大附屬分校相對(duì)；與北師大附屬分校相對(duì)；6月28日貨量：209套（多層洋房162套，排屋47套）均價(jià)：多層洋房8600元/平米，排屋12000-14500平米；戶型：多層83、

44、120平方米；102-135方花園洋房，排屋220平米推量(套）備案套數(shù)備案去化率花園洋房162138%排屋4749%銷售不暢，加大優(yōu)惠力度：銷售不暢，加大優(yōu)惠力度：格蘭英郡“三重優(yōu)惠”活動(dòng)8月18日炫世開啟，一重禮“現(xiàn)場(chǎng)超級(jí)分享置業(yè)優(yōu)惠震撼出擊”，二重禮“購房享受驚喜大禮包，住新家把空調(diào)帶回家”，三重禮“推出絕無僅有的3套特價(jià)優(yōu)質(zhì)房源，以回饋消費(fèi)者對(duì)格蘭英郡的熱烈支持”。 區(qū)位短板難以支撐其定價(jià)，因此項(xiàng)目推售后區(qū)位短板難以支撐其定價(jià)，因此項(xiàng)目推售后整體陷入滯銷。整體陷入滯銷?！皹鞘腥燥@膠著，市場(chǎng)出現(xiàn)捂盤、促銷兩極分化樓市仍顯膠著，市場(chǎng)出現(xiàn)捂盤、促銷兩極分化”目前雙方膠著、觀望情緒依然濃。在觀

45、望僵局中，樓市出現(xiàn)捂盤、促銷兩極分化，一方面開發(fā)商不斷推遲開盤時(shí)間，定價(jià)方面也實(shí)行“走走看看”的態(tài)勢(shì)；n一些促銷優(yōu)惠的樓盤并沒有如同期望中的一樣走出困境，銷售依然不暢，低量緩慢去一些促銷優(yōu)惠的樓盤并沒有如同期望中的一樣走出困境，銷售依然不暢，低量緩慢去化。可以預(yù)計(jì)，如果新政繼續(xù)嚴(yán)厲執(zhí)行，開發(fā)商又沒有實(shí)質(zhì)性行動(dòng)，嘉興市場(chǎng)未來走勢(shì)化?？梢灶A(yù)計(jì)，如果新政繼續(xù)嚴(yán)厲執(zhí)行，開發(fā)商又沒有實(shí)質(zhì)性行動(dòng)，嘉興市場(chǎng)未來走勢(shì)不容樂觀。不容樂觀?！案邇r(jià)物業(yè)，銷售后勁不足、市場(chǎng)互動(dòng)性不夠高價(jià)物業(yè)，銷售后勁不足、市場(chǎng)互動(dòng)性不夠”在近期推出的羅馬都市、普羅旺斯、元一柏莊等高價(jià)物業(yè)項(xiàng)目中，僅羅馬都市銷售良好，但都呈現(xiàn)出后勁不足

46、，銷售周期長的特點(diǎn)，說明嘉興區(qū)域高端客戶購房情緒不高，依然處于觀望狀態(tài)；同時(shí)高端市場(chǎng)互動(dòng)性不足，未形成良好的高端市場(chǎng)人氣；“低總價(jià)物業(yè)成市場(chǎng)主力軍低總價(jià)物業(yè)成市場(chǎng)主力軍”剛性需求成為目前嘉興樓市主要購買力：從產(chǎn)品去化結(jié)構(gòu)來看，像佳源都市、紫鑫豪庭開盤銷售，80-100平米去化是最快的，但從供應(yīng)量來看確是非常少的，另外如富安臻園在區(qū)域板塊競(jìng)爭中具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)新的附加值空間，去化也較為良好，高性價(jià)比的樓盤同樣成為目前逆勢(shì)飄紅的主力軍。 相比相比5 5、6 6月，月，7 7月后區(qū)域市場(chǎng)有一定淺度攀升，但從個(gè)盤表現(xiàn)來看都不月后區(qū)域市場(chǎng)有一定淺度攀升，但從個(gè)盤表現(xiàn)來看都不是特別強(qiáng)勢(shì)，未形成良好的市場(chǎng)熱

47、點(diǎn)、聚點(diǎn)，說明市場(chǎng)觀望依然較濃，居是特別強(qiáng)勢(shì)，未形成良好的市場(chǎng)熱點(diǎn)、聚點(diǎn)，說明市場(chǎng)觀望依然較濃，居民購房熱情并不高，同時(shí)投資客的對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)的活躍度貢獻(xiàn)幾乎呆滯。民購房熱情并不高，同時(shí)投資客的對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)的活躍度貢獻(xiàn)幾乎呆滯。嘉興下半年嘉興下半年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判7月同比增速6月同比增速cpi3.30%2.90%ppi4.80%6.40%出口35.60%39.20%固定資產(chǎn)投資13.40%17.60%社會(huì)消費(fèi)品零售總額17.90%18.20新增信貸絕對(duì)值（億元）53286034ncpicpi創(chuàng)創(chuàng)2121個(gè)月歷史新高：個(gè)月歷史新高：7月cpi同比增長3.3%, 較6月走高了0.4個(gè)

48、百分點(diǎn)，再度躍于3%的年度紅線以上，這顯示近期的通脹壓力在繼續(xù)加大中。n三駕馬車同比增速放緩：三駕馬車同比增速放緩：7月份投資、出口和消費(fèi)的同比增速都有所下降，雖然出口增長35.6%超出市場(chǎng)預(yù)期，但是內(nèi)需的下降還是在一定程度上加劇了經(jīng)濟(jì)下行的壓力。7 7月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)在一定程度上印證了經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)；進(jìn)入夏季以來，國內(nèi)自然災(zāi)害頻發(fā)，導(dǎo)致物月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)在一定程度上印證了經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)；進(jìn)入夏季以來，國內(nèi)自然災(zāi)害頻發(fā)，導(dǎo)致物價(jià)上漲，價(jià)上漲，cpicpi再度躍于再度躍于3%3%的年度紅線以上，近期仍面臨通脹高企。的年度紅線以上，近期仍面臨通脹高企。經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)下滑壓力加大，仍面臨通脹率的高企，

49、更經(jīng)濟(jì)下滑壓力加大，仍面臨通脹率的高企，更嚴(yán)厲的調(diào)控？可能性不大嚴(yán)厲的調(diào)控？可能性不大6月份國房景氣指數(shù)繼續(xù)回落，這表明國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的一系列調(diào)控措施開始顯效。房地產(chǎn)行業(yè)景氣度回落將增大房價(jià)下行壓力。n部分房價(jià)依舊堅(jiān)挺部，調(diào)控目標(biāo)與公眾的預(yù)期存在落差：部分房價(jià)依舊堅(jiān)挺部，調(diào)控目標(biāo)與公眾的預(yù)期存在落差：70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅達(dá)到10.3%，雖然漲幅程度進(jìn)一步回落，但7月份36個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲1.61% ，沒有繼續(xù)下降。在目前調(diào)控已取得一定成效的基礎(chǔ)上，國家下半年應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)延續(xù)上半年的思路，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)秉承收緊態(tài)度。 宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)，基本達(dá)到了宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)，基本達(dá)到了“抑制房價(jià)

50、快抑制房價(jià)快速上漲速上漲”的調(diào)控目標(biāo)，下半年將維持原有力度的調(diào)控目標(biāo)，下半年將維持原有力度房價(jià)漲幅同比持續(xù)回落：2010年7月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個(gè)百分點(diǎn)，新政后連續(xù)3個(gè)月回落； 國房景氣指數(shù)連續(xù)三個(gè)月回落、房屋成交價(jià)格增速回落，國房景氣指數(shù)連續(xù)三個(gè)月回落、房屋成交價(jià)格增速回落，20102010年上半年，宏觀調(diào)控效果顯年上半年，宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)，基本達(dá)到了現(xiàn)，基本達(dá)到了“抑制房價(jià)快速上漲抑制房價(jià)快速上漲”的調(diào)控目標(biāo)。的調(diào)控目標(biāo)。 上半年，四大房企雖然維持了較好的利潤水平，但是從銷售業(yè)績、資金鏈、融資渠道等方面還是存在著巨大的壓力和危機(jī)，

51、隨著政策調(diào)控的持續(xù)，各房企的經(jīng)營將會(huì)面臨一定的困難，難怪四大房企在半年報(bào)中一致提到“今后將注重以現(xiàn)金流為中心，今后將注重以現(xiàn)金流為中心，采取積極定價(jià)策略，開拓多元化籌資渠道采取積極定價(jià)策略，開拓多元化籌資渠道”，也可以看做是各房企的壓力在一定程度上的體現(xiàn)，這也透露出各房企在下半年有可能會(huì)采取降價(jià)策略，以加快周轉(zhuǎn)，維持現(xiàn)金流的平衡。房企資金壓力初現(xiàn)，經(jīng)營模式高利潤率向房企資金壓力初現(xiàn)，經(jīng)營模式高利潤率向高周轉(zhuǎn)率的悄悄轉(zhuǎn)型，降價(jià)壓力蔓延高周轉(zhuǎn)率的悄悄轉(zhuǎn)型，降價(jià)壓力蔓延萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)10日同時(shí)發(fā)布半年報(bào)，至此，a股市場(chǎng)“招保萬金”四大地產(chǎn)公司上半年的成績單悉數(shù)亮相。萬科以355億元的銷售金

52、額位居榜首，保利以208億元位居第三，但是金地和招商地產(chǎn)業(yè)績下滑嚴(yán)重，金地僅以55億元的銷售業(yè)績保住了第20名的位置，而招商地產(chǎn)則跌出了前20強(qiáng)。四巨頭的銷售目標(biāo)均不及50%，下半年的銷售壓力可見一斑。abc信貸無門、融資難加劇信貸無門、融資難加劇信托收緊、財(cái)源又?jǐn)嘈磐惺站o、財(cái)源又?jǐn)喙善比⒃霭l(fā)融資難股票全跌、增發(fā)融資難n目前市場(chǎng)存量：目前市場(chǎng)存量：截止8月19日，嘉興市區(qū)住宅存量房51.451.4萬方萬方。n20102010年下半年新增供應(yīng)：年下半年新增供應(yīng)：目前可量化潛在住宅供應(yīng)來看，下半年將新增住宅112.2112.2萬方萬方，其中南湖新區(qū)約占6成。n因此2010年下半年，總體約163

53、.2163.2萬方萬方住宅供應(yīng)市場(chǎng)，關(guān)鍵數(shù)據(jù)關(guān)鍵數(shù)據(jù)20102010年年下半年年下半年年20112011年年預(yù)計(jì)增量預(yù)計(jì)增量112112萬方萬方270270萬方萬方供應(yīng)預(yù)期供應(yīng)預(yù)期在售項(xiàng)目庫存量（平米）剩余可推量（平米）2010下半年預(yù)計(jì)增量（平米）2011年上半年預(yù)計(jì)增量（平米）2011年下半年預(yù)計(jì)增量（平米）514349 3713298 728296 627658 536355 已知未銷售項(xiàng)目可形成供應(yīng)量（平米）2010下半年預(yù)計(jì)增量（平米）2011年上半年預(yù)計(jì)增量（平米）2011年下半年預(yù)計(jì)增量（平米）1362486 244699 341397 311240 合計(jì)5075784 9729

54、95 969055 847595 土地推量可供開發(fā)面積（平米）2010下半年預(yù)計(jì)增量（平米）2011年上半年預(yù)計(jì)增量（平米）3258530 149757 884308 合計(jì)8334314 1122752 2700958 說明：統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目以嘉興說明：統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目以嘉興1010年年4 4月樓市地圖為主要參考，數(shù)據(jù)以宜居城市網(wǎng)為依據(jù)。由于在售項(xiàng)目的月樓市地圖為主要參考，數(shù)據(jù)以宜居城市網(wǎng)為依據(jù)。由于在售項(xiàng)目的總建面積（含有地下或配套面積），因此預(yù)期增量可能會(huì)略大于實(shí)際供應(yīng)。約總建面積（含有地下或配套面積），因此預(yù)期增量可能會(huì)略大于實(shí)際供應(yīng)。約15-20%15-20%左右的放大左右的放大量。量。由于由于090

55、9年下半年土地規(guī)模放量較大，因此年下半年土地規(guī)模放量較大，因此1111年供大于求年供大于求需矛盾將會(huì)較為突出。需矛盾將會(huì)較為突出。年份成交面積（萬方）2006138.82007143.92008-2009年平均值196.0住宅年平均消化量159.6月均消化量13.3鑒于06年、07年銷售面積非常接近，因此可以看作為常量，2008年和2009年兩年的嘉興市場(chǎng)處于冰火兩重天的極端情況，所以我們不妨把08-09年的成交做成平均值來進(jìn)行分析按照嘉興近年住宅年均按照嘉興近年住宅年均159.6159.6萬方預(yù)測(cè)，下半年嘉興住宅總體供應(yīng)量萬方預(yù)測(cè)，下半年嘉興住宅總體供應(yīng)量163.2163.2（存量（存量51

56、.551.5萬方萬方+ +增量預(yù)期增量預(yù)期112112萬方），萬方），需要需要1 1年時(shí)間才能去化完畢！年時(shí)間才能去化完畢！關(guān)鍵結(jié)論：關(guān)鍵結(jié)論：供求關(guān)系趨勢(shì)矛盾突出，下半年供過于求供求關(guān)系趨勢(shì)矛盾突出，下半年供過于求態(tài)勢(shì)較為明顯，市場(chǎng)供應(yīng)量的上升加大市場(chǎng)競(jìng)爭使得態(tài)勢(shì)較為明顯，市場(chǎng)供應(yīng)量的上升加大市場(chǎng)競(jìng)爭使得價(jià)格下行壓力增大，預(yù)計(jì)價(jià)格下行壓力增大，預(yù)計(jì)1010月份將出現(xiàn)全面調(diào)整。月份將出現(xiàn)全面調(diào)整。上半年的政策轉(zhuǎn)向，使得各房企紛紛延緩?fù)票P速度，因此在下半年各房地產(chǎn)企業(yè)銷售任務(wù)將開始上半年的政策轉(zhuǎn)向，使得各房企紛紛延緩?fù)票P速度，因此在下半年各房地產(chǎn)企業(yè)銷售任務(wù)將開始進(jìn)入發(fā)力階段，供應(yīng)量會(huì)逐步增加，

57、銷售壓力的積累將使進(jìn)入發(fā)力階段，供應(yīng)量會(huì)逐步增加，銷售壓力的積累將使3 3季度、季度、4 4季度市場(chǎng)不存在供應(yīng)缺口，到季度市場(chǎng)不存在供應(yīng)缺口，到20102010年底，庫存壓力將迅速增加。年底，庫存壓力將迅速增加。后市研判：整體市場(chǎng)大環(huán)境后市研判：整體市場(chǎng)大環(huán)境l經(jīng)濟(jì)下滑壓力加大，仍面臨通脹率的高：短期內(nèi)政策轉(zhuǎn)向性或更嚴(yán)厲調(diào)控可能不大，面臨結(jié)構(gòu)性微調(diào)局面或有可能。l政府調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，不放松：7月12日，銀監(jiān)會(huì)、住建部、國資委三大部委今日集中表態(tài)，現(xiàn)有樓市調(diào)控政策沒有變化。1 1、政策方向：政策轉(zhuǎn)向的可能性不大，維持原有力度、政策方向：政策轉(zhuǎn)向的可能性不大，維持原有力度20102010年下半年，調(diào)

58、整繼續(xù)深化，預(yù)計(jì)量升價(jià)跌年下半年，調(diào)整繼續(xù)深化，預(yù)計(jì)量升價(jià)跌房價(jià)的適度調(diào)整，為需求釋放提供了土壤，以保證市場(chǎng)保持活躍及可持續(xù)。房價(jià)的適度調(diào)整，為需求釋放提供了土壤，以保證市場(chǎng)保持活躍及可持續(xù)。2 2、市場(chǎng)變化：降價(jià)預(yù)期逐漸增強(qiáng)，繼續(xù)調(diào)整步伐，供應(yīng)增加及價(jià)格適度調(diào)整將催動(dòng)、市場(chǎng)變化：降價(jià)預(yù)期逐漸增強(qiáng)，繼續(xù)調(diào)整步伐，供應(yīng)增加及價(jià)格適度調(diào)整將催動(dòng)市場(chǎng)量能攀升市場(chǎng)量能攀升理由一：供應(yīng)增加，客觀促使成交量上升；理由一：供應(yīng)增加，客觀促使成交量上升； 4月份的新政，促使很多原本上半年開盤項(xiàng)目延遲到下半年開盤。供應(yīng)數(shù)量的增加帶來總體成交的上升，同時(shí)新盤入市為了取得較好的銷售業(yè)績，多數(shù)會(huì)選擇低價(jià)入市的策略，從

59、而增加單個(gè)樓盤的成交量。從而市場(chǎng)整體的成交量會(huì)上漲；理由二：房價(jià)下調(diào)，實(shí)質(zhì)性下調(diào)和結(jié)構(gòu)性下調(diào)為主因；理由二：房價(jià)下調(diào)，實(shí)質(zhì)性下調(diào)和結(jié)構(gòu)性下調(diào)為主因； 實(shí)質(zhì)性下調(diào)：新盤低價(jià)入市、老盤折扣促銷，促使房價(jià)實(shí)質(zhì)性下調(diào)，促使購房者下單； 結(jié)構(gòu)性下調(diào)：低價(jià)盤占成交量的比例上升，從而拉低總體的成交均價(jià)；l市場(chǎng)供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化，供應(yīng)的增多會(huì)加大市場(chǎng)競(jìng)爭，從而使買方擁有更多的博弈空間，市場(chǎng)供應(yīng)量的市場(chǎng)供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化，供應(yīng)的增多會(huì)加大市場(chǎng)競(jìng)爭，從而使買方擁有更多的博弈空間，市場(chǎng)供應(yīng)量的上升將加大市場(chǎng)競(jìng)爭使得價(jià)格下行壓力增大，因此預(yù)計(jì)下半年欲將呈現(xiàn)量升價(jià)跌的市場(chǎng)格局。上升將加大市場(chǎng)競(jìng)爭

60、使得價(jià)格下行壓力增大，因此預(yù)計(jì)下半年欲將呈現(xiàn)量升價(jià)跌的市場(chǎng)格局。市場(chǎng)基礎(chǔ)市場(chǎng)基礎(chǔ)非省會(huì)、中心城市非省會(huì)、中心城市高端市場(chǎng)發(fā)展不成熟高端市場(chǎng)發(fā)展不成熟市場(chǎng)變化市場(chǎng)變化后期供應(yīng)巨大，供過于求后期供應(yīng)巨大，供過于求投資撤離，剛需希望降價(jià)投資撤離，剛需希望降價(jià)改善放緩，觀望改善放緩，觀望宏觀政策宏觀政策房貸細(xì)則懸而未決房貸細(xì)則懸而未決政府調(diào)控不放松政府調(diào)控不放松競(jìng)爭壓力加大，調(diào)整賣價(jià)競(jìng)爭壓力加大，調(diào)整賣價(jià)后市嚴(yán)峻后市嚴(yán)峻地產(chǎn)抵通脹、保值特征地產(chǎn)抵通脹、保值特征不明顯不明顯投資撤離投資撤離短期內(nèi)將主要以區(qū)域消化為支撐；短期內(nèi)將主要以區(qū)域消化為支撐；加劇高端客戶、投資客觀望加劇高端客戶、投資客觀望賣方市場(chǎng)