項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程中的法律服務(wù)要點(diǎn)

1、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程中的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程中的法律服務(wù)要點(diǎn)法律服務(wù)要點(diǎn) 青島市律師協(xié)會(huì) 前前 言言交流目標(biāo)：n擴(kuò)展服務(wù)項(xiàng)目n增加業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)n挖掘服務(wù)深度n提供增值空間目目 錄錄一、建設(shè)項(xiàng)目的分類二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程三、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容四、項(xiàng)目取得環(huán)節(jié)的法律服務(wù)要點(diǎn)五、施工建造環(huán)節(jié)的法律服務(wù)要點(diǎn)六、房屋租售環(huán)節(jié)的法律服務(wù)要點(diǎn)七、律師服務(wù)體會(huì)一、建設(shè)項(xiàng)目的分類一、建設(shè)項(xiàng)目的分類n按建設(shè)性質(zhì)：新建項(xiàng)目、擴(kuò)建項(xiàng)目、遷建項(xiàng)目和恢復(fù)項(xiàng)目 n按建設(shè)規(guī)模：大中小型n按建設(shè)過程：籌建項(xiàng)目、在建項(xiàng)目、投產(chǎn)項(xiàng)目、收尾項(xiàng)目、停緩建項(xiàng)目n按投資作用：生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目、非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目：n工業(yè)建設(shè)n農(nóng)業(yè)建設(shè)n

2、商業(yè)建設(shè)n基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目：n辦公用房n居住建筑n公共建筑n其他建設(shè)二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)階段：n項(xiàng)目取得n施工建造n經(jīng)營(yíng)租售 具體流程：具體流程：三、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容三、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容一、項(xiàng)目取得n招標(biāo)拍賣，競(jìng)價(jià)出讓n協(xié)議掛牌，減少競(jìng)爭(zhēng)n一級(jí)開發(fā)，曲線拿地n股權(quán)收購(gòu)，借殼拿地n資產(chǎn)購(gòu)買，獲取凈地n其他變形，取得項(xiàng)目二、施工建造三、經(jīng)營(yíng)租售n自營(yíng) 代理 包銷 招租n認(rèn)籌 預(yù)售 貸款 擔(dān)保n網(wǎng)簽 登記 他項(xiàng)權(quán)利n竣工交付 房屋交付n前期物業(yè)管理 業(yè)主委員會(huì)n維修基金管理 公共部位收益四、項(xiàng)目取得環(huán)節(jié)的法律服務(wù)要點(diǎn)四、項(xiàng)目取得環(huán)節(jié)的法律

3、服務(wù)要點(diǎn)以二級(jí)市場(chǎng)為例：n法律盡職調(diào)查n收購(gòu)方案論證n合同結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)n談判法律支持n合同起草簽署n合同分析交底n履約過程指導(dǎo)項(xiàng)目收購(gòu)服務(wù)案例項(xiàng)目收購(gòu)服務(wù)案例項(xiàng)目背景：n項(xiàng)目概況：相對(duì)位置，開挖，擬修改規(guī)劃n項(xiàng)目特點(diǎn)：規(guī)劃期長(zhǎng)，不確定因素多n客戶要求：志在必得n客戶經(jīng)驗(yàn)：股權(quán)收購(gòu)，心有余悸n服務(wù)模式：盡職調(diào)查/全程服務(wù)n客戶配合：法務(wù) 商務(wù) 財(cái)務(wù) 服務(wù)過程：一、法律盡職調(diào)查n資產(chǎn)收購(gòu)：核心資產(chǎn)加項(xiàng)目公司n股權(quán)收購(gòu)：項(xiàng)目公司加核心資產(chǎn)二、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查n資產(chǎn)收購(gòu)n股權(quán)收購(gòu)三、收購(gòu)方案論證n合作開發(fā)（聯(lián)建聯(lián)營(yíng)）n項(xiàng)目預(yù)約（無(wú)名合同）n房產(chǎn)預(yù)訂（賣樓花）n項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（投資25%限制？）n股權(quán)收購(gòu) （或有負(fù)債

4、處理？）n委托貸款，核心資產(chǎn)抵押n組合使用四、合同結(jié)構(gòu)（項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓模式）n框架協(xié)議（定金合同？）n預(yù)約（合作）合同n土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同n委托貸款n土地使用權(quán)抵押五、問題清單六、合同起草n合同模板與形式確定n合同提綱的起草與修改n合同正文起草n合同會(huì)審與修改n合同沉淀與檢查n合同交叉校對(duì)n合同版式與裝訂七、合同使用說明（產(chǎn)品說明書）n主合同效力風(fēng)險(xiǎn)（規(guī)范類別）n關(guān)聯(lián)合同簽署安排（鎖定內(nèi)容）n貸款合同違約豁免（獲取項(xiàng)目）n貸款債權(quán)與項(xiàng)目物權(quán)的博弈n規(guī)劃調(diào)整影響雙方的價(jià)值評(píng)估八、合同分析與交底（技術(shù)培訓(xùn)）n流程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析及防范措施n 定金項(xiàng)目接管規(guī)劃調(diào)整施工許可投資建造土地轉(zhuǎn)讓n 預(yù)約貸款抵押違約

5、或展期土地轉(zhuǎn)讓貸款轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)讓價(jià)款過戶貸款償還九、履約指導(dǎo)（售后服務(wù)）n證據(jù)形成n態(tài)勢(shì)評(píng)估n劣勢(shì)修復(fù)十、糾紛處理（應(yīng)急處置）n管轄方式n訴訟方案n各項(xiàng)配合項(xiàng)目收購(gòu)環(huán)節(jié)的配套工作項(xiàng)目收購(gòu)環(huán)節(jié)的配套工作n商務(wù)流程梳理n財(cái)稅籌劃安排n關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)n風(fēng)險(xiǎn)防控措施n執(zhí)行沙盤推演n確定工作預(yù)案n籌劃是源頭n劇本是基礎(chǔ)n導(dǎo)演是關(guān)鍵n預(yù)演很必要n反饋需及時(shí)n提煉能復(fù)制五、施工建造環(huán)節(jié)的法律服務(wù)要點(diǎn)五、施工建造環(huán)節(jié)的法律服務(wù)要點(diǎn)n主要工作階段：n前期準(zhǔn)備n訂立合同n施工建造n竣工移交n造價(jià)結(jié)算n工程保修重要工作節(jié)點(diǎn)：n項(xiàng)目洽商 投標(biāo)策略n指定分包 設(shè)計(jì)變更n簽證管理 工期博弈n墊資處理 造價(jià)鑒定n合同銜接 責(zé)任傳遞

6、六、房屋租售環(huán)節(jié)的法律服務(wù)要點(diǎn)六、房屋租售環(huán)節(jié)的法律服務(wù)要點(diǎn)n開發(fā)商與代理商的不同訴求n銷售代理合同的設(shè)計(jì)與代理商的考核n預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議n市場(chǎng)預(yù)熱、認(rèn)籌認(rèn)購(gòu)與宣傳推廣n合同銷售百問百答（合理解釋降低交易風(fēng)險(xiǎn)）租售環(huán)節(jié)的法律服務(wù)租售環(huán)節(jié)的法律服務(wù)法律爭(zhēng)議問題：n樓書是邀約還是要約邀請(qǐng)n車位、綠地、露臺(tái)、墻面、會(huì)所的權(quán)利歸屬n可銷售房屋折抵工程款問題（擔(dān)保支付）n預(yù)告登記，雙倍賠償?shù)膯栴}n售后包租與帶租約銷售的區(qū)別n房屋更名的處理審查合同是律師的重要工作審查合同是律師的重要工作n常見合同審核n律師審核合同的方法：n梳理流程，了解需求，尋找問題n修訂和批注n交流和備忘n處理結(jié)果反饋n穩(wěn)定的深度和質(zhì)量n