年7月合肥肥東縣市調(diào)報(bào)告90p

1、2011年肥東縣市調(diào)報(bào)告年肥東縣市調(diào)報(bào)告2011.7.71二 零 一 一 年 七 月2 用我們的毛孔去感受城市！ 用城市的特征去締造項(xiàng)目 用反復(fù)的思考去斟酌藍(lán)本 用專業(yè)與腳步去換取您對(duì)九臺(tái)的信賴！3 伴隨著我的腳步 跟隨著我的團(tuán)隊(duì) 2011年7月 5日 走進(jìn)肥東4 首先尋找到我們的支點(diǎn)。5項(xiàng)目理念及目標(biāo) 尋求新的戰(zhàn)略發(fā)展，彰顯項(xiàng)目的品質(zhì)，又能提高肥東城市建設(shè)形象，發(fā)揮對(duì)尋求新的戰(zhàn)略發(fā)展，彰顯項(xiàng)目的品質(zhì)，又能提高肥東城市建設(shè)形象，發(fā)揮對(duì)肥東經(jīng)濟(jì)建設(shè)的帶動(dòng)作用；既能體現(xiàn)項(xiàng)目的特質(zhì)和氣派，又與肥東地域經(jīng)濟(jì)、文肥東經(jīng)濟(jì)建設(shè)的帶動(dòng)作用；既能體現(xiàn)項(xiàng)目的特質(zhì)和氣派，又與肥東地域經(jīng)濟(jì)、文化相融合?；嗳诤?。

2、項(xiàng)目理念項(xiàng)目理念本次研究報(bào)告的目標(biāo)：本次研究報(bào)告的目標(biāo)： 找到項(xiàng)目的市場(chǎng)切入點(diǎn)，為項(xiàng)目精準(zhǔn)定位和滿足甲方及政府要求的設(shè)計(jì)方案服務(wù)。找到項(xiàng)目的市場(chǎng)切入點(diǎn)，為項(xiàng)目精準(zhǔn)定位和滿足甲方及政府要求的設(shè)計(jì)方案服務(wù)。6項(xiàng)目核心問題根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)，提出本次研究工作的兩大核心問題：根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)，提出本次研究工作的兩大核心問題：核心問題一核心問題一 項(xiàng)目利潤(rùn)如何最大化挖掘？項(xiàng)目利潤(rùn)如何最大化挖掘？住宅平衡開發(fā)成本商業(yè)收益是利潤(rùn)所在項(xiàng)目利潤(rùn) 提供市場(chǎng)上接受程度高的產(chǎn)品； 與現(xiàn)有市場(chǎng)形成一定的差異化競(jìng)爭(zhēng)； 擴(kuò)大商業(yè)面積，提升項(xiàng)目利潤(rùn)空間； 通過產(chǎn)品定位與包裝，提升產(chǎn)品附加值，提高銷售單價(jià)，進(jìn)而提升利潤(rùn)；7項(xiàng)目核心問題核

3、心問題二核心問題二 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)如何最小化控制？項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)如何最小化控制？住u 商業(yè)做幾層？u 業(yè)態(tài)如何定位u 商業(yè)總價(jià)如何控制？u 住宅產(chǎn)品形態(tài)如何選擇？（普通住宅、酒店式公寓、辦公、酒店及其余產(chǎn)品）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)商風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避8 本次報(bào)告的所有研究工作圍繞以上兩大核心問題展開，大致分為本次報(bào)告的所有研究工作圍繞以上兩大核心問題展開，大致分為七塊內(nèi)容進(jìn)行針對(duì)性研究七塊內(nèi)容進(jìn)行針對(duì)性研究一、一、 宏觀城市解析宏觀城市解析二、二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)研究三、三、 城市商業(yè)研究城市商業(yè)研究四、四、 辦公樓市場(chǎng)研究辦公樓市場(chǎng)研究五、五、 專業(yè)市場(chǎng)研究專業(yè)市場(chǎng)研究六、六、 酒店市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究七、七、

4、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)及發(fā)展思考項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)及發(fā)展思考9第一部分第一部分 宏觀城市解析宏觀城市解析城市概況國(guó)民經(jīng)濟(jì)生活水平固定資產(chǎn)投資城市規(guī)劃小結(jié)研究目的研究目的 了解肥東的城市的基本情況，經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展，城市布局情況，我們項(xiàng)目未來建設(shè)及了解肥東的城市的基本情況，經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展，城市布局情況，我們項(xiàng)目未來建設(shè)及發(fā)展的背景如何？當(dāng)?shù)氐恼邨l件如何？在未來整個(gè)肥東城市發(fā)展下我們的項(xiàng)目處于哪發(fā)展的背景如何？當(dāng)?shù)氐恼邨l件如何？在未來整個(gè)肥東城市發(fā)展下我們的項(xiàng)目處于哪個(gè)戰(zhàn)略位置？個(gè)戰(zhàn)略位置？九九 臺(tái)臺(tái)10城市概況城市概況肥東縣居皖中腹地，東望南京，南濱巢湖，史稱肥東縣居皖中腹地，東望南京，南濱巢湖，史稱“吳楚要沖、包公故里

5、吳楚要沖、包公故里”。全縣總面積全縣總面積2216平方公里，人口平方公里，人口109.3萬，轄萬，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和肥東新城經(jīng)濟(jì)開發(fā)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和肥東新城經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)、合肥循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園。園區(qū)、合肥循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園。11國(guó)民經(jīng)濟(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)肥東2008年-2009年經(jīng)濟(jì)概況總表年份2007年2008年2009年年均增長(zhǎng)(%）地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元）117.9150.9186.818.1第一產(chǎn)業(yè)（萬元）1.63.36.7105第二產(chǎn)業(yè)（萬元）30.754.188.662第三產(chǎn)業(yè)（萬元）45.659.58533人均地區(qū)生產(chǎn)總值（元/人）10700136071790129 肥東引進(jìn)長(zhǎng)三角資金、產(chǎn)業(yè)數(shù)量和規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大

6、，從肥東縣長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將迅速進(jìn)入一個(gè)新的階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程也進(jìn)一步推進(jìn)。 目前肥東的第目前肥東的第2 2產(chǎn)業(yè)仍占較大比重，第產(chǎn)業(yè)仍占較大比重，第3 3產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)、發(fā)展略緩慢，因?yàn)楸就镣獬龃蚬ぞ佣唷０l(fā)展略緩慢，因?yàn)楸就镣獬龃蚬ぞ佣唷?2生活水平生活水平肥東2008年-2009年人均收入總表年份2008年2009年同比增長(zhǎng)(%）農(nóng)民人均收入（元）5379596210.9肥東2009年-2010年社會(huì)零售品消費(fèi)總額匯總表年份2009年2010年同比增長(zhǎng)(%）地方財(cái)政收入（億元）9.6211.418.6全年引進(jìn)內(nèi)資（億元）125.815220.8社會(huì)零售品消費(fèi)總額（億元）3

7、5.844.223.4 經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提升，居民收入快速增長(zhǎng)。消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活躍，零售支撐水平不斷提升。 商品市場(chǎng)供應(yīng)充裕，消費(fèi)規(guī)模不斷擴(kuò)大，新型流通方式快速發(fā)展。 零售業(yè)發(fā)展極為迅速，增長(zhǎng)速度較快。零售業(yè)發(fā)展極為迅速，增長(zhǎng)速度較快。13人口增長(zhǎng)人口增長(zhǎng)可以看到肥東縣近年人口基數(shù)在不斷擴(kuò)大，總?cè)丝诒憩F(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，而隨著人口基數(shù)的提高人口變化率在減弱，進(jìn)入慢速增長(zhǎng)階段，但隨著總?cè)丝诘牟粩嘣黾?，可以為肥東地區(qū)住宅和商業(yè)提供有效的人口支撐。 2005年肥東戶籍人口106.4萬人，非農(nóng)業(yè)人口12.5萬人； 2006年肥東戶籍人口108.7萬人，非農(nóng)業(yè)人口13.1萬人； 2007年肥東戶籍人口110.

8、3萬人，非農(nóng)業(yè)人口13.7萬人； 2008年肥東戶籍人口110.9萬人，非農(nóng)業(yè)人口14.3萬人； 2009年末全縣戶籍人口109.3萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口13.1萬人，據(jù)公安年報(bào)統(tǒng)計(jì)全年出生人口12376人，出生率11.3 ，肥東人口保持較低增長(zhǎng)水平。（09年肥東龍崗鎮(zhèn)劃入合肥市瑤海區(qū)，故出現(xiàn)戶籍人口數(shù)減少。）14恩格爾指數(shù)恩格爾指數(shù)恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個(gè)指標(biāo)。其計(jì)算公式如下： 食物支出金額總支出金額x100%恩格爾系數(shù) 恩格爾系數(shù)是國(guó)際上通用的衡量居民生活水平高低的一項(xiàng)重要指標(biāo)，一般隨居民家庭收入和生活水平的提高而下降。隨著收入的增加，在食物需求基本滿

9、足的情況下，消費(fèi)的重心才會(huì)開始向穿、用等其他方面轉(zhuǎn)移。恩格爾系數(shù)在恩格爾系數(shù)在59%59%以上為貧困，以上為貧困，50-59%50-59%為溫飽，為溫飽，40-50%40-50%為小康，為小康，30-40%30-40%為富裕，低于為富裕，低于30%30%為最富裕為最富裕. .以此標(biāo)準(zhǔn)來衡量，圖中數(shù)據(jù)顯示的結(jié)果可以得出肥東自以此標(biāo)準(zhǔn)來衡量，圖中數(shù)據(jù)顯示的結(jié)果可以得出肥東自20052005年以來比較穩(wěn)定，目前正處于小康水平。年以來比較穩(wěn)定，目前正處于小康水平。 15地產(chǎn)投資規(guī)模地產(chǎn)投資規(guī)模住宅施工與開工面積隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，2005-2009年合肥市住宅施工與竣工面積逐步上升

10、，市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。合肥市商品住宅年消化量2009年合肥總計(jì)去化108659套，銷售面積為1064.36萬平米，環(huán)比08年，銷售套數(shù)上漲了61.42，銷售面積上漲了47.6.年度年度投資額投資額（單位：億元）（單位：億元）占全社會(huì)固定資產(chǎn)額占全社會(huì)固定資產(chǎn)額（單位：（單位：%）2005190.29 38（495.27） 2006280.64 34（824.80） 2007385.01 29（1310.43 ）2008565.4731（1838.64）2009670.3627（2468.42）社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資社會(huì)固定資產(chǎn)投資額逐年增加，其中房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比例在2005年達(dá)

11、到歷史新高。2009年房地產(chǎn)投資完成670.36億元，較上年同期增長(zhǎng)18.5，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額的27。0505年到年到0909年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)投資一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)投資一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，施工和開工面積不斷擴(kuò)大。施工和開工面積不斷擴(kuò)大。16宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)比宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)比10年安徽省5強(qiáng)縣經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)匯總表指標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）人均生產(chǎn)總值（元）財(cái)政收入（萬元）職工平均工資（元）社會(huì)零售品消費(fèi)總額（萬元）肥西206.712391610203028655305414肥東肥東181.74181.74170911709192180921802944229442358209358209無為1

12、78.22126057761430405557754當(dāng)涂當(dāng)涂149.25229669190033011293020鳳臺(tái)146.232396010401430601 223729 從表中可以清楚的看出，肥東經(jīng)濟(jì)狀況屬于安徽省上游水平，其發(fā)展速度非常迅速，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，肥東人均生產(chǎn)總值相對(duì)較低，但社會(huì)零售額水平較高從一個(gè)側(cè)面也可以反映出肥東的人口流動(dòng)性較強(qiáng)，這對(duì)于整個(gè)肥東地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用。17城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市總體布局以城市用地發(fā)展方向確定為：城市用地發(fā)展方向確定為：“ 北拓、西聯(lián)北拓、西聯(lián) ”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。城區(qū)的宏觀規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為：城區(qū)的宏觀規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括

13、為：一條發(fā)展軸線一條發(fā)展軸線，兩個(gè)中心，三片區(qū)。，兩個(gè)中心，三片區(qū)。1、一條發(fā)展軸線、一條發(fā)展軸線即南北向的店埠河發(fā)展軸。通過店埠河綜合整即南北向的店埠河發(fā)展軸。通過店埠河綜合整治，充分發(fā)揮其生態(tài)效益、景觀功能、運(yùn)輸功治，充分發(fā)揮其生態(tài)效益、景觀功能、運(yùn)輸功能，城區(qū)沿店埠河向其上游拓展。疏解老城的能，城區(qū)沿店埠河向其上游拓展。疏解老城的同時(shí)尋求新的城市形象和更為便捷的交通聯(lián)系同時(shí)尋求新的城市形象和更為便捷的交通聯(lián)系。2、兩個(gè)中心、兩個(gè)中心即辦公文化中心、商貿(mào)中心。即辦公文化中心、商貿(mào)中心。辦公文化中心區(qū)是東部組團(tuán)的中心。辦公文化中心區(qū)是東部組團(tuán)的中心。 商貿(mào)中心以商業(yè)服務(wù)為重點(diǎn)商貿(mào)中心以商業(yè)服

14、務(wù)為重點(diǎn)形成城市綜合服務(wù)區(qū)。形成城市綜合服務(wù)區(qū)。3、3個(gè)片區(qū)個(gè)片區(qū)3個(gè)片區(qū)功能劃分詳見左圖個(gè)片區(qū)功能劃分詳見左圖。店埠店埠河河?xùn)|部組團(tuán)東部組團(tuán)西部組團(tuán)西部組團(tuán)北部組團(tuán)北部組團(tuán)未來發(fā)展未來發(fā)展重點(diǎn)方向重點(diǎn)方向發(fā)發(fā)展展主主軸軸重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)積極向合肥靠攏積極向合肥靠攏規(guī)劃以辦公、文化、規(guī)劃以辦公、文化、商貿(mào)、體育、游憩、商貿(mào)、體育、游憩、居住區(qū)為主要職能居住區(qū)為主要職能規(guī)劃以文化、商貿(mào)、規(guī)劃以文化、商貿(mào)、物流為主要職能物流為主要職能 地塊地塊18小結(jié)小結(jié)肥東目前處在加速發(fā)展進(jìn)程的初級(jí)中段，整個(gè)城市總體布局以店埠河為軸，以北拓南聯(lián)為方針，發(fā)展三個(gè)片區(qū)

15、。項(xiàng)目地塊處于住宅密集區(qū)，將成為未來新的行政、居住、商務(wù)、商業(yè)板塊。該板塊的整體價(jià)值即將隨著城東的不斷成熟而提升。 肥東的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市發(fā)展目前尚無法和肥西、瑤海、新站地區(qū)比較，但是肥東的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市發(fā)展目前尚無法和肥西、瑤海、新站地區(qū)比較，但是其特殊的城市性質(zhì)和交通樞紐地位將為肥東的城市擴(kuò)展和招商引資帶來優(yōu)勢(shì)。同時(shí)刺其特殊的城市性質(zhì)和交通樞紐地位將為肥東的城市擴(kuò)展和招商引資帶來優(yōu)勢(shì)。同時(shí)刺激新城區(qū)人口的大幅上升將成為肥東未來地產(chǎn)開發(fā)的主要支撐。激新城區(qū)人口的大幅上升將成為肥東未來地產(chǎn)開發(fā)的主要支撐。1、10年地區(qū)總產(chǎn)值181.74億元，三產(chǎn)投入比為3：49：47；2、城鎮(zhèn)居民人均可

16、支配收入13981元；3、房地產(chǎn)投資穩(wěn)中有升，占固定資產(chǎn)投資比重不斷增大；4、龍泉搭合肥板塊發(fā)展勢(shì)頭活躍，大規(guī)模人口導(dǎo)入效應(yīng)顯現(xiàn)。19第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)研究研究目的研究目的 肥東的房地產(chǎn)開發(fā)總體情況，了解整個(gè)肥東的樓市格局？肥東的房地產(chǎn)開發(fā)總體情況，了解整個(gè)肥東的樓市格局？ 住宅價(jià)格是當(dāng)?shù)剞k公和公寓價(jià)格制定的直接參照，了解項(xiàng)目區(qū)域的住宅價(jià)格平均水住宅價(jià)格是當(dāng)?shù)剞k公和公寓價(jià)格制定的直接參照，了解項(xiàng)目區(qū)域的住宅價(jià)格平均水平？我們項(xiàng)目周邊住宅價(jià)格水平？當(dāng)?shù)刭?gòu)房者特征如何？平？我們項(xiàng)目周邊住宅價(jià)格水平？當(dāng)?shù)刭?gòu)房者特征如何？房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)概況土地出讓及儲(chǔ)備情況住宅版塊格局區(qū)域住宅

17、版塊特征在售樓盤匯總住宅均價(jià)漲幅分析購(gòu)房者特征分析研究小結(jié)及思考九九 臺(tái)臺(tái)20肥東縣肥東縣2010年土地市場(chǎng)年土地市場(chǎng)用途用途位置位置面積（萬）面積（萬）容積率容積率預(yù)計(jì)體量預(yù)計(jì)體量（）（）成交總價(jià)成交總價(jià)使用人使用人普通商品住房用地肥東縣店埠鎮(zhèn)龍泉西路南側(cè)0.30881.64940.8643.9439合肥凱源鳳達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商務(wù)金融用地肥東縣新城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)合店路與金陽路交叉口2.48192496382680.398合肥美菱聯(lián)恒置業(yè)有限責(zé)任公司普通商品住房用地新區(qū)金陽路西側(cè)側(cè)2.6842.2590489581.88安徽瑞泰置業(yè)有限公司普通商品住房用地肥東縣店埠鎮(zhèn)古城路南側(cè)1.13172.

18、932819.37723.8525安徽梓晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司普通商品住房用地肥東新區(qū)桂王路東側(cè)2.74361.952128.47078.488合肥市同智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廉租住房用地肥東縣店埠鎮(zhèn)浮搽路東側(cè)0.209924198肥東縣房產(chǎn)局廉租房項(xiàng)目普通商品住房用地肥東新區(qū)金陽路東側(cè)4.59252.210103516877.4375合肥市宏順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司普通商品住房用地肥東新區(qū)桂王路東側(cè)2.80361.953268.47233.288合肥市同智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司普通商品住房用地撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)裕溪路南側(cè)2.00132.244028.63632.3595安徽泛海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司21經(jīng)濟(jì)適用住房用地店

19、埠鎮(zhèn)定光居委會(huì)2.2471244942235.2714合肥東部新城建設(shè)投資有限公司經(jīng)濟(jì)適用住房用地肥東縣新區(qū)陳大郢居委會(huì)祥和路西側(cè)8.82512176502963.7009肥東新城經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)建設(shè)投資有限公司普通商品住房用地撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)裕溪路南側(cè)4.57742.2100702.88719.947安徽泛海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)濟(jì)適用住房用地肥東新區(qū)陳大郢居委會(huì)祥和路西側(cè)2.9975259950313.8208肥東新城經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)建設(shè)投資有限公司經(jīng)濟(jì)適用住房用地合肥肥東新城經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)建設(shè)投資有限公司3.5674271348373.4998肥東新區(qū)陳大郢居委會(huì)古河路南側(cè)經(jīng)濟(jì)適用住房用地肥東縣店埠鎮(zhèn)八斗路南

20、側(cè)、梁園路東側(cè)0.7775215550合肥東部新城建設(shè)投資有限公司普通商品住房用地肥東縣長(zhǎng)臨河鎮(zhèn)長(zhǎng)臨河村北街組0.11831.61892.8108.2445肥東縣四頂房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司經(jīng)濟(jì)適用住房用地肥東縣店埠鎮(zhèn)花園居委會(huì)7.83152156630819.9581合肥肥東新城經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)建設(shè)投資有限公司經(jīng)濟(jì)適用住房用地合肥龍崗綜合開發(fā)區(qū)王崗社居委0.563621127248.2918 合肥龍崗綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管會(huì) 22經(jīng)濟(jì)適用住房用地店埠鎮(zhèn)站南路北店中路東6.69422133884700.8758合肥東部新城建設(shè)投資有限公司經(jīng)濟(jì)適用住房用地龍崗 開發(fā)區(qū)王崗社居委小竇組7.1797214359

21、4411.8059合肥龍崗綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)經(jīng)濟(jì)適用住房用地合肥龍崗綜合開發(fā)區(qū)史城社居委3.5343270686246.0458合肥龍崗綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)合計(jì)746697預(yù)計(jì)體量1524034.1小結(jié)：小結(jié)： 2009-20102009-2010年肥東共出讓土地年肥東共出讓土地746697746697方，預(yù)計(jì)建筑體量方，預(yù)計(jì)建筑體量152152萬方，土地供應(yīng)相對(duì)較萬方，土地供應(yīng)相對(duì)較少；少； 出讓土地中，經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房用地出讓土地中，經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房用地512266512266方，占全部出讓土地的方，占全部出讓土地的68.6%68.6%； 土地出讓均價(jià)土地出讓均價(jià)180180萬萬

22、/ /畝（不含經(jīng)濟(jì)適用房用地）；畝（不含經(jīng)濟(jì)適用房用地）；2310年土地出讓情況20102010年肥東土地出讓以經(jīng)濟(jì)適用房，普通商品房、商業(yè)土地為主。年肥東土地出讓以經(jīng)濟(jì)適用房，普通商品房、商業(yè)土地為主。2424東部組團(tuán)東部組團(tuán)西部組團(tuán)西部組團(tuán)北部組團(tuán)北部組團(tuán)項(xiàng)目所處位項(xiàng)目所處位置和未來發(fā)置和未來發(fā)展趨勢(shì)展趨勢(shì) 地塊地塊住宅版塊格局2525住宅版塊比較北部組團(tuán)版塊比較東部組團(tuán)西部組團(tuán)規(guī)劃以辦公、文化、商貿(mào)、規(guī)劃以辦公、文化、商貿(mào)、體育、游憩、居住區(qū)為主要體育、游憩、居住區(qū)為主要職能職能重點(diǎn)發(fā)展高新重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)進(jìn)制造業(yè)積極向合肥靠積極向合肥靠攏攏規(guī)劃以辦公、文化、

23、商貿(mào)、體育、游憩、規(guī)劃以辦公、文化、商貿(mào)、體育、游憩、居住區(qū)為主要職能居住區(qū)為主要職能2626盛嘉歐園盛嘉歐園5300 鳳凰城鳳凰城5100 和順雅苑和順雅苑4800 恒緣時(shí)代廣場(chǎng)恒緣時(shí)代廣場(chǎng)4680 御景花園御景花園5100 瑞泰尚園瑞泰尚園4500 瑞士花園瑞士花園4300 星光國(guó)際星光國(guó)際5000 和順東方花園和順東方花園4200桂和苑桂和苑5500 彩虹花園彩虹花園4400 麗水云天麗水云天5200 地塊地塊在售樓盤待售樓盤地塊位置合肥市區(qū)方向合肥市區(qū)方向肥東縣項(xiàng)目區(qū)位圖肥東縣項(xiàng)目區(qū)位圖三、肥東在售項(xiàng)目2727項(xiàng)目產(chǎn)品主力面積()容積率體量（）價(jià)格 （元/）地址最新動(dòng)態(tài)麗水云天住宅95

24、2.2711714600肥東縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)包公大道與桂王路交叉口西南角麗水云天在售16、17號(hào)樓18層高層，78、96、97平米戶型，均價(jià)4600元/平米。10、11號(hào)樓多層，戶型面積為69101平米，均價(jià)52005300元/平米。一次性付款98折，按揭99折。4月推二期房源鳳凰城住宅、商業(yè)80-1002.2656135200肥東縣龍泉路與金陽路交口，桂王大轉(zhuǎn)盤東北側(cè)鳳凰城在售二期在售高層15、25號(hào)樓70-105平米戶型，均價(jià)4800元/平米左右；多層在售6、7、9號(hào)樓70-120平米戶型，均價(jià)在5200元/平米左右?，F(xiàn)購(gòu)房?jī)?yōu)惠5000元再99折。和順雅苑住宅、商業(yè)85-951.8239253

25、4700肥東縣店埠鎮(zhèn)龍泉西路26號(hào)和順雅苑還有少量90平米房源在售，均價(jià)在4700元/平米左右恒緣時(shí)代廣場(chǎng)住宅、商業(yè)-3.641042574880肥東縣長(zhǎng)江東路（合店路段）與金陽路交匯處恒緣時(shí)代廣場(chǎng)在售1、2、4號(hào)樓90-112平米住宅，均價(jià)4680元/平米。3月推出3號(hào)樓90110平米戶型東方明珠嘉苑板樓 塔樓 多層 小高層 -2.191612544200肥東縣合馬路與燎原大道交匯處南側(cè) 東方明珠嘉苑一期3月1日全線開盤，共有9棟多層、7棟小高層，610套房源，2、4、6、7、8號(hào)樓為87平米多層，1315號(hào)樓為80110平米戶型，均價(jià)在4200元/平米左右肥東縣在售項(xiàng)目信息肥東縣在售項(xiàng)目信

26、息2828盛世新城板塔結(jié)合 多層 高層 -21000003508 肥東縣撮鎮(zhèn)合馬路與店忠路交口向北500米（尚真中學(xué)旁）盛世新城一期1、2、5、6、7、8、9、10號(hào)樓還有少量房源在售，75178平米戶型，最低3508元/平米起售。在3月5日3月25日之間購(gòu)房，可享受最高1.2萬元優(yōu)惠，另加送品牌電動(dòng)車和太陽能熱水器瑞泰尚園板塔結(jié)合 多層 高層 80-902.21635334500肥東縣店埠鎮(zhèn)南環(huán)路和桂王路交口西南在售27、31號(hào)樓高層，75 106平米戶型，折后均價(jià)4500元/平米。在售32、33號(hào)樓79-100平米戶型，均價(jià)4600元/平米，所剩房源不多。瑞士花園塔樓 小高層 高層 -2.

27、21343464300肥東縣店埠鎮(zhèn)南環(huán)路（交警隊(duì)對(duì)面）在售二期6、7、8號(hào)樓，89、125、138平米戶型，均價(jià)4300元/平米。彩虹新城 板塔結(jié)合 多層 小高層 高層 80-951.454400004400肥東縣新城經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)（長(zhǎng)江東路與臨湖路交叉口東北）目前暫無房源在售，3月推出5期4號(hào)樓，88、91平米兩種戶型，約60套房源，價(jià)格在4400元/平米左右和順東方花園板塔結(jié)合 低層 多層 小高層 高層 881.319700004100肥東縣長(zhǎng)江東路與臨湖路交叉口（三十埠橋東花園路1號(hào)）在售三期16-21號(hào)樓88-120平米戶型，均價(jià)3800-4500元/平米。2929深究市場(chǎng)價(jià)格上升偏快的

28、原因發(fā)現(xiàn)，土地成本上漲較快是主要原因，另一方面，肥東市場(chǎng)相對(duì)封閉，投資投機(jī)行為較少，大部分購(gòu)房力量來自于剛性需求，在剛性需求旺盛及市場(chǎng)供應(yīng)有所欠缺的矛盾下，價(jià)格受到了比較明顯的抬升。大量外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)置業(yè)與地區(qū)縣級(jí)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的涌入構(gòu)成價(jià)格抬動(dòng)人口因素。由此來看，若能在土地成本上進(jìn)行控制，在近幾年時(shí)間內(nèi)，肥東市場(chǎng)依然具備比較樂觀的房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)空間。年度 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年一季度銷售均價(jià) 1431 182522492961 3125 3542 4125 4530同比增加額 227397421 478 164 41758

29、3405同比增長(zhǎng)率 24% 28% 23% 31% 10% 31% 16% 9.8%住宅均價(jià)漲幅分析 九九 臺(tái)臺(tái)3030據(jù)統(tǒng)計(jì)肥東10年1-10月住宅成交面積在一次調(diào)控政策影響下，出現(xiàn)一輪較為明顯的下跌行情，直到8月，住宅銷售才再次攀升，二次調(diào)控對(duì)肥東此類縣城影響有限。 住宅成交面積漲幅分析 3131分析：從近期走勢(shì)來看， 2010年4月份開始的調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到初步緩解，月份開始的調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到初步緩解，隨后仍舊保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。住宅均價(jià)漲幅分析 3232購(gòu)房者特征分析 從購(gòu)房面積方面，肥東市場(chǎng)上目前主要供應(yīng)的產(chǎn)品為95-120平米左右的緊湊三房，80-90平米左右的兩房也具有較高的

30、市場(chǎng)占有度。由此可見，目前市場(chǎng)上的主要供給對(duì)象為滿足居民基本生活需求的經(jīng)濟(jì)型戶型。主要客戶來自肥東規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)，這部分客戶大多為工作于外地的打工或經(jīng)商者回鄉(xiāng)購(gòu)房，真正長(zhǎng)期工作、生活于肥東的客戶所占的比例并不大。 3333住宅重點(diǎn)樓盤解析項(xiàng)目名稱：盛嘉歐園項(xiàng)目位置：肥東縣 包公大道（景觀大道）與金陽路交口東北角 占地面積：67326平方米建筑面積：150000平方米開發(fā)公司：盛嘉置業(yè)投資公司：安徽光太集團(tuán)主力戶型：80-90 周邊配套：乘坐40路公交車到龍崗水廠下車 商業(yè) 合家福超市 周邊醫(yī)院 城關(guān)醫(yī)院 周邊學(xué)校 學(xué)校：六中附小、為民中學(xué)、新城中學(xué)、圣泉中學(xué)銷售價(jià)格：5300元/m2開發(fā)進(jìn)度：

31、主體工程正在建設(shè)中，2、11號(hào)樓，400多套房源銷售中優(yōu)劣勢(shì)分析：大型社區(qū)和高檔次和全面的社區(qū)配套；周邊湖泊等生態(tài)水景資源豐富，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)完善；高綠化率和低容積率，生活舒適； ，產(chǎn)品配比并不佳（沒有多層）3434住宅重點(diǎn)樓盤解析3535項(xiàng)目名稱：御景花園項(xiàng)目位置：瑤海區(qū) 和平路南側(cè)，桂王路東側(cè)，龍泉西路停車場(chǎng)北側(cè)占地面積：110000平方米建筑面積：210000平方米開發(fā)公司：合肥市同智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司： 合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)（深圳）主力戶型：89-200平米周邊配套：交通：38、39、40、肥東公交1到碧桂園站下 內(nèi)部配套 學(xué)校(學(xué)區(qū))： 肥東實(shí)驗(yàn)幼兒園，肥東實(shí)驗(yàn)小學(xué) 近百畝生態(tài)公園 周

32、邊學(xué)校 肥東實(shí)驗(yàn)幼兒園，肥東實(shí)驗(yàn)小學(xué) 銷售價(jià)格：均價(jià)5100元/m2開發(fā)進(jìn)度：52號(hào)樓在售，后期房源還未動(dòng)工優(yōu)劣勢(shì)分析：大型社區(qū)和高檔次和全面的社區(qū)配套；周邊湖泊等生態(tài)水景資源豐富，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)完善；高綠化率和低容積率，生活舒適；產(chǎn)品的多樣性和戶型設(shè)計(jì)合理住宅重點(diǎn)樓盤解析3636住宅重點(diǎn)樓盤解析3737項(xiàng)目名稱：麗水云天項(xiàng)目位置：肥東縣 肥東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)包公大道與桂王路交叉口 占地面積：33350平方米建筑面積：71171平方米開發(fā)公司：安徽昊輝置業(yè)有限公司投資公司：安徽昊輝置業(yè)有限公司主力戶型：78-97平米 周邊配套：40路公交龍崗水廠站下車即到 周邊醫(yī)院 城關(guān)醫(yī)院 周邊學(xué)校 工大技師學(xué)院、

33、廬州衛(wèi)校、肥東二中、凱悅中學(xué)、為民中學(xué)、新城中學(xué)等銷售價(jià)格：5200元/m2開發(fā)進(jìn)度：主體結(jié)構(gòu)建設(shè)中，在售的17#、16#、11#、10#期房?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：大型社區(qū)和高檔次和全面的社區(qū)配套；周邊湖泊等生態(tài)水景資源豐富，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)完善；高綠化率和低容積率，生活舒適；產(chǎn)品的多樣性和戶型設(shè)計(jì)合理；先進(jìn)的室內(nèi)供新風(fēng)系統(tǒng)和智能化安全監(jiān)控系統(tǒng)打造出高質(zhì)量最安全的綠色生態(tài)家園。住宅重點(diǎn)樓盤解析3838住宅重點(diǎn)樓盤解析39391.1.供需平穩(wěn)，成交下降。供需平穩(wěn)，成交下降。2011年初肥東房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，供需矛盾緩和，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充分，房屋結(jié)構(gòu)、戶型呈多樣化，居民有更多的選擇余地，與10年相比，房地

34、產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定，雖略有增長(zhǎng)，但增幅明顯回落，成交量呈逐月下降趨勢(shì)。2 2、新開發(fā)樓盤向規(guī)?；⒓谢繑n。、新開發(fā)樓盤向規(guī)?；?、集中化靠攏。目前的肥東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步邁向規(guī)?；?，開發(fā)規(guī)模也出現(xiàn)了上百畝的大規(guī)模開發(fā)，建筑面積在15萬平方米以上的有好幾個(gè)樓盤，大規(guī)模樓盤在配套以及整體品質(zhì)塑造方面存在較多優(yōu)勢(shì)，有利于提高住房品質(zhì)。新近開發(fā)的樓盤有御景花園、盛嘉歐園、麗水云天、瑞泰尚園、恒緣時(shí)代廣場(chǎng)、鳳凰城這些小區(qū)大都已基本建成,居民入住率較高。研究小結(jié)九九 臺(tái)臺(tái)4040研究思考1 1、項(xiàng)目區(qū)域未來是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代、項(xiàng)目區(qū)域未來是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 目前房地產(chǎn)集中供應(yīng)樓盤規(guī)模較大，均為中高檔次。未來區(qū)域的競(jìng)

35、爭(zhēng)強(qiáng)度十分激烈。優(yōu)目前房地產(chǎn)集中供應(yīng)樓盤規(guī)模較大，均為中高檔次。未來區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度十分激烈。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品將是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵點(diǎn)。質(zhì)的產(chǎn)品將是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵點(diǎn)。2 2、區(qū)域內(nèi)均價(jià)在、區(qū)域內(nèi)均價(jià)在45004500元元/ /平方米，高層利潤(rùn)空間有待挖掘平方米，高層利潤(rùn)空間有待挖掘 項(xiàng)目區(qū)域的住宅均價(jià)達(dá)到項(xiàng)目區(qū)域的住宅均價(jià)達(dá)到45004500元元/ /平方米，對(duì)于項(xiàng)目的高層產(chǎn)品存在較大的價(jià)值挖掘空間。平方米，對(duì)于項(xiàng)目的高層產(chǎn)品存在較大的價(jià)值挖掘空間。在其他城市三、四線城市，往往出現(xiàn)高層售價(jià)等于成本投入的尷尬處境。本項(xiàng)目未來的高層產(chǎn)在其他城市三、四線城市，往往出現(xiàn)高層售價(jià)等于成本投入的尷尬處境。本項(xiàng)目未來的

36、高層產(chǎn)品如何定位，將很大程度影響了項(xiàng)目的整體收益。品如何定位，將很大程度影響了項(xiàng)目的整體收益。41第三部分第三部分 城市商業(yè)研究城市商業(yè)研究研究目的研究目的 研究肥東的商業(yè)格局？商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況？本項(xiàng)目未來的商業(yè)投資者在哪里？我們研究肥東的商業(yè)格局？商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況？本項(xiàng)目未來的商業(yè)投資者在哪里？我們應(yīng)對(duì)應(yīng)的商業(yè)產(chǎn)品？商業(yè)總價(jià)如何控制？應(yīng)對(duì)應(yīng)的商業(yè)產(chǎn)品？商業(yè)總價(jià)如何控制？城市商業(yè)格局城市中心商業(yè)分布肥東干道分析商業(yè)干道人流量統(tǒng)計(jì)重點(diǎn)個(gè)案研究商業(yè)匯總分析商業(yè)投資者分析商業(yè)總結(jié)和思考42城市商業(yè)格局商業(yè)中心43 新街是梁園路與人民路和龍泉路交口中間段，長(zhǎng)約1100米。 老街在人名路南側(cè)一條窄巷路，

37、長(zhǎng)約700米。 沿路商業(yè)店面林立，業(yè)態(tài)較全，包含電信，移動(dòng)，銀行，運(yùn)動(dòng)，金銀珠寶等各門店。城市中心商業(yè)分布1100米米老街老街700米米44新老街商業(yè)干道分析44商業(yè)中心區(qū)零售商店總規(guī)模估算 營(yíng)業(yè)面積等級(jí)商店個(gè)數(shù)參考面積面積估算201781526702150116354060511001267594501012005415081002015007350245010002/5400合計(jì) 48332130 從新街與老街商業(yè)中心區(qū)零售商店面積上來看100平米以下的店鋪占有很大比例，以小型街鋪為主。200-500平米商鋪以專賣店、婚紗攝影、形象設(shè)計(jì)店為主。 商業(yè)氛圍雖然濃厚，但缺乏整體規(guī)劃，小型業(yè)態(tài)所

38、占比例較高。45分類類型數(shù)量分類類型數(shù)量零售商店中型百貨商店5服務(wù)銀行10小型百貨商店6郵局1超市7打字復(fù)印2家電專賣店26照相沖印6藥品專賣店7書報(bào)亭4書店5修理2服裝、箱包專賣店336干洗店5鞋類專賣店36網(wǎng)吧10化妝品專賣店6診所7鐘表眼鏡專賣店11美容美發(fā)15音像專賣店10糧油店3食雜店25通訊器材21電動(dòng)車、摩托車專賣店17小型零售商店21家居建材商店59合計(jì)601合計(jì)62新老街商業(yè)干道分析中型百貨商店、專業(yè)店聚集地。缺少大型商業(yè)。品牌服裝、鞋類專賣店較多，共計(jì)372個(gè)，占零售網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)的63.16%。零售商店規(guī)模普遍偏小，營(yíng)業(yè)面積小于100平方米零售商店占總數(shù)的83.2%。 從新老街

39、商業(yè)中心區(qū)零售商店經(jīng)營(yíng)類型上來看46分類類型數(shù)量分類類型數(shù)量賓館飯店餐飲娛樂 賓館2其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)市場(chǎng)4飯店11建材商店0小吃店93機(jī)電商店1快餐店7五金商店8西點(diǎn)、餅屋3俱樂部0電影院2休閑浴場(chǎng)2小型浴池0合計(jì)120合計(jì)13餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)，包含肥東老母雞等眾多的餐飲服務(wù)業(yè)。建材、機(jī)電、五金商業(yè)網(wǎng)店所占比例較小。小結(jié)：新老街中心區(qū)共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)492家，其中零售商店370家，75.4%，餐飲娛樂38家，占7.8%，服務(wù)業(yè)75家，占15.2%。商業(yè)氛圍濃厚，是肥東主要商業(yè)中心。新老街商業(yè)干道分析47中心商業(yè)干道人流量統(tǒng)計(jì)中心商業(yè)干道人流量統(tǒng)計(jì)中心商業(yè)干道人流量較大，主要集中在12.00-13.00、1

40、3.30-14.30、15.30-16.00這三個(gè)時(shí)段里。 為了解肥東商業(yè)主干道客流量的具體情況，項(xiàng)目小組對(duì)新街、龍泉路區(qū)客流量進(jìn)行實(shí)測(cè)。主要實(shí)測(cè)路口有、新街工會(huì)大廈、老街路口。 總客流量依然可達(dá)3.1萬人之多。由于專業(yè)市場(chǎng)等路口未計(jì)入，統(tǒng)計(jì)又未在客流高峰周六、日進(jìn)行，估計(jì)客流高峰的節(jié)假日人流應(yīng)在4萬人以上。48中心商業(yè)干道人流量統(tǒng)計(jì)中心商業(yè)干道人流量統(tǒng)計(jì) 路口 時(shí)間老街路口（進(jìn)）老街路口（出）新街路口（進(jìn)）新街路口（出）上午9：009：3020219860579：3010：00217217615810：0010：30241218655910：3011：00245242608711：0011：

41、30242240617611：3012：00398804247下午12：0012：30204326409012：3013：00172270448013：0013：30250235507613：3014：00190246655514：0014：30190270626114：3015：00185241605915：0015：30190242605715：3016：00236247565716：0016：30252163574416：3017：002462485543合計(jì)合計(jì)36603660368336838988981006100649 商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案研究項(xiàng)目名稱：聯(lián)家超市位置：新街總投資：3200

42、萬元經(jīng)營(yíng)面積：6000多平方米倉(cāng)儲(chǔ)：500多平方米項(xiàng)目簡(jiǎn)介：肥東縣最大的商貿(mào)招商項(xiàng)目合肥聯(lián)家商 貿(mào)發(fā)展有限公司農(nóng)加超項(xiàng)目肥東聯(lián)家超市 將于2009年6月26日開業(yè)。該項(xiàng)目由肥東縣 商務(wù)局招商引進(jìn)。 合肥聯(lián)家商貿(mào)發(fā)展有限公司于二00四年注 冊(cè)成立，旗下現(xiàn)有合肥茂權(quán)超市、合肥聯(lián) 家購(gòu)物中心、肥東聯(lián)家超市三個(gè)不同業(yè)態(tài) 的綜合超市，是目前合肥地區(qū)最大的民營(yíng) 零售商貿(mào)企業(yè)。 聯(lián)家集團(tuán)為促進(jìn)肥東經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在縣商務(wù) 局的熱情服務(wù)下，在肥東縣城中心大市場(chǎng) 購(gòu)置6500多平米的商業(yè)用房，改造為農(nóng)加、 超 購(gòu)物中心。該項(xiàng)目集購(gòu)物、飲食、服 務(wù)、休閑于一體，開業(yè)成為肥東縣最 大的一站式購(gòu)物中心。九九 臺(tái)臺(tái)50商業(yè)重

43、點(diǎn)個(gè)案研究項(xiàng)目名稱：蘇果超市位置：新街肥東商廈a座1層總投資：2000萬元經(jīng)營(yíng)面積：900多平方米項(xiàng)目簡(jiǎn)介：蘇果便利超市是肥東唯一的外來 超市，在肥東大多數(shù)超市為自營(yíng)超 市，蘇果的來到使肥東的商超業(yè)迎 來機(jī)遇和挑戰(zhàn)。51商業(yè)投資者分析 為了深入了解肥東當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營(yíng)情況和投資者對(duì)商鋪的意向，我司選擇新街、老街、人民、項(xiàng)目周邊萬凱碧桂園小區(qū)等近50家商家和持有商鋪的投資者進(jìn)行訪談和投資意向調(diào)查。52521.調(diào)查結(jié)果顯示，肥東大部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)者傾向于租賃的經(jīng)營(yíng)模式，其占到比例為65%遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式的35%。2.從經(jīng)營(yíng)年限看，61%的被調(diào)查者經(jīng)營(yíng)年限在3年以上。3.從經(jīng)營(yíng)者的滿意程度看，50%的經(jīng)

44、營(yíng)者對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況比較滿意，13%的經(jīng)營(yíng)者甚至非常滿意，只有4%的經(jīng)營(yíng)者不滿意。4.調(diào)查顯示潛在投資者考慮經(jīng)營(yíng)狀況的主要影響因素主要集中在地段和自身經(jīng)營(yíng)方式上，所占比例分別為44%和35%。 小結(jié)：從經(jīng)營(yíng)模式看絕大多數(shù)潛在投資者選擇租賃的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；肥東當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)大環(huán)境較好，因此肥東潛在投資者的經(jīng)營(yíng)年限都較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)滿意度較高；從潛在投資者對(duì)地段的重視程度考慮，本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，預(yù)示項(xiàng)目開發(fā)成功的可能性較大。商業(yè)投資者分析53531.調(diào)查顯示被調(diào)查者的年經(jīng)營(yíng)狀況較好，年收入510萬元的潛在消費(fèi)者占到40%，10萬元以上的被調(diào)查者占到30%。2.從購(gòu)買商鋪的類型取向看，單層商鋪占到一半，一二層聯(lián)

45、體商鋪的潛在購(gòu)買者占到45%。3.被調(diào)查者對(duì)新商鋪的投資或經(jīng)營(yíng)意愿較強(qiáng)烈達(dá)到83%。4.總價(jià)考慮范圍集中在3050萬、50萬以上兩個(gè)區(qū)間，分別為31%和32%。 小結(jié)：從調(diào)研結(jié)果可以看出潛在被調(diào)查者的經(jīng)營(yíng)狀況較好，購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)新商鋪的意愿明顯。這與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好和我們對(duì)潛在投資者調(diào)查選擇面的質(zhì)量有所側(cè)重有關(guān)；但值得注意的是潛在投資者對(duì)商鋪總價(jià)的考慮范圍與其實(shí)際購(gòu)買能力之間會(huì)存在一定的差異。因?yàn)樵谠L談過程中我們注意到部分潛在購(gòu)買者希望花最少的金錢得到最大的房產(chǎn)。商業(yè)投資者分析54541.調(diào)查顯示傾向于6米以上門面寬度的潛在投資者占35%，傾向于4米、45米門面寬度的潛在投資者比例相同為17%。2

46、.商鋪經(jīng)營(yíng)面積取向方面以51100平方米居多占39%，201500米的潛在投資者占22%，101200平方米的潛在投資者占17%。3. 商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)的獲得方式上看，還是以租賃居多占78%。4.商鋪經(jīng)營(yíng)的類型取向中鋪面房占44%、市場(chǎng)類商鋪展26%、商場(chǎng)、購(gòu)物中心的柜臺(tái)和店鋪占30%。 小結(jié)：調(diào)研結(jié)果顯示，大部分被調(diào)查的潛在投資者對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)的獲得方式較為保守，經(jīng)營(yíng)的類型取向特征不夠突出，其原因與潛在投資者的經(jīng)營(yíng)策略有關(guān)，面積取向和門面寬度取向取決于潛在投資者的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)和對(duì)現(xiàn)有狀況的意愿。商業(yè)投資者分析55城市商業(yè)總結(jié)肥東人口基數(shù)大，但是大型商業(yè)較少，以新街，老街組成的中心商業(yè)街業(yè)態(tài)較全，是現(xiàn)階段

47、肥東人消費(fèi)購(gòu)物的主要方向。不斷發(fā)展的肥東預(yù)計(jì)在3-5年內(nèi)會(huì)形成新的商業(yè)中心，本項(xiàng)目方案中的大型商業(yè)會(huì)對(duì)區(qū)域商業(yè)格局產(chǎn)生重大影響，建議樹立商業(yè)旗艦店（商超建議樹立商業(yè)旗艦店（商超+商業(yè)特色商業(yè)特色街街)標(biāo)桿，締造商業(yè)奇跡。標(biāo)桿，締造商業(yè)奇跡。肥東現(xiàn)行商業(yè)格局較凌亂，出和平路有建材一條街外，各種業(yè)態(tài)分布在不同區(qū)域，缺少統(tǒng)一規(guī)劃，市民的消費(fèi)習(xí)慣難以形成，更加依賴?yán)系纳虡I(yè)中心。56研究思考1 1、肥東商業(yè)中心的位置無法替代，差異化定位是出路、肥東商業(yè)中心的位置無法替代，差異化定位是出路 目前肥東的商業(yè)主街集中在新街，老街，人民路。形成了肥東的城市商業(yè)中心格局。目前肥東的商業(yè)主街集中在新街，老街，人民路

48、。形成了肥東的城市商業(yè)中心格局。相對(duì)與肥東城市特征來看，商業(yè)中心已長(zhǎng)期在市民心里形成認(rèn)知度，其他的商業(yè)均以鮮明相對(duì)與肥東城市特征來看，商業(yè)中心已長(zhǎng)期在市民心里形成認(rèn)知度，其他的商業(yè)均以鮮明的主題和主力店的引入來形成與市中心商業(yè)的差異化競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目所在地目前商業(yè)聚集效應(yīng)的主題和主力店的引入來形成與市中心商業(yè)的差異化競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目所在地目前商業(yè)聚集效應(yīng)不明顯，差異化商業(yè)定位及主力店的引入將是本項(xiàng)目商業(yè)定位的基本原則。不明顯，差異化商業(yè)定位及主力店的引入將是本項(xiàng)目商業(yè)定位的基本原則。2 2、肥東商業(yè)投資欲望強(qiáng)烈，控制總價(jià)是關(guān)鍵、肥東商業(yè)投資欲望強(qiáng)烈，控制總價(jià)是關(guān)鍵 根據(jù)前面的匯總分析，肥東當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)開發(fā)商

49、，為了減少企業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力，不選擇承諾回根據(jù)前面的匯總分析，肥東當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)開發(fā)商，為了減少企業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力，不選擇承諾回報(bào)的銷售方式，而肥東當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)門面房銷售情況良好，瑞士花園，世紀(jì)云景等樓盤的沿街門報(bào)的銷售方式，而肥東當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)門面房銷售情況良好，瑞士花園，世紀(jì)云景等樓盤的沿街門面在開盤后都銷售一空。因?yàn)樯虡I(yè)推盤量少，供不應(yīng)求，故去化速度均良好。面在開盤后都銷售一空。因?yàn)樯虡I(yè)推盤量少，供不應(yīng)求，故去化速度均良好。57第四部分第四部分 辦公樓市場(chǎng)研究辦公樓市場(chǎng)研究研究目的研究目的 研究肥東的整體辦公樓狀況及供應(yīng)情況？客戶情況？客戶對(duì)產(chǎn)品的需求情況？租金研究肥東的整體辦公樓狀況及供應(yīng)情況？客戶情況

50、？客戶對(duì)產(chǎn)品的需求情況？租金情況？本項(xiàng)目能否承載純辦公的功能？情況？本項(xiàng)目能否承載純辦公的功能？重點(diǎn)個(gè)案研究辦公樓客戶訪談小結(jié)及思考58項(xiàng)目名稱：琪瑞大廈產(chǎn)品形態(tài)：辦公寫字樓地址：位于人民路北側(cè)層高：11層項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 琪瑞大廈是肥東縣唯一的非正規(guī)意義的寫字樓，建于2006年的11層建筑。1.2層是中國(guó)移動(dòng)等沿街門面。 311層是面積110到300的自由隔間，很多私營(yíng)企業(yè)已作坊式的辦公形式在內(nèi)出租辦公。九九 臺(tái)臺(tái)59琪瑞大廈琪瑞大廈60u項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（strengthsstrengths）u項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)(weaknesses)(weaknesses)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析地處商業(yè)中心地塊，緊鄰肥

51、東縣政府。戶型可自由調(diào)節(jié)，可大可小。項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較早，產(chǎn)品過于破舊。辦公樓整體品質(zhì)不高、業(yè)態(tài)比較雜亂，以小型企業(yè)為主。61辦公樓調(diào)查訪談 通過走訪辦公樓實(shí)地與當(dāng)?shù)剞k公樓樓盤中公司主管、部門經(jīng)理的攀談，與電話形式的訪問，我們可以總結(jié)出有以下幾點(diǎn)內(nèi)容：?jiǎn)栴}一：您有沒有意愿改善辦公環(huán)境？答： 60%愿意、30%不愿意、10%無所謂。問題二：您可以承受在我們這個(gè)區(qū)域里的售價(jià)為？答：2000-3000元/平米（30%)、3000-4000元/平米（50%）、說不清楚（20%）問題三：您需要辦公的面積是？答：60平米以上（25%）60-100平米（45%)100平米-200平米（20%）200平米以上（1

52、0%）問題四：你希望我們的辦公樓有哪一些配套設(shè)施？答：運(yùn)動(dòng)、健身場(chǎng)所（10%）娛樂、休閑場(chǎng)所（25%)大中型餐飲（40%)超市與大型賣場(chǎng)（15%）以上全部都可（10%）問題五：你希望我們什么樣的產(chǎn)品loft辦公樓、普通辦公樓、公寓式辦公樓？答：loft辦公樓30%、普通辦公樓5%、65%公寓式辦公樓。問卷調(diào)查中有25%是創(chuàng)意型企業(yè)、20%品牌服務(wù)企業(yè)、15%金融保險(xiǎn)企業(yè)、20%房地產(chǎn)企業(yè)、20%物流貨運(yùn)企業(yè)。62辦公樓調(diào)查訪談總結(jié)通過對(duì)公司的走訪以及電話訪談以后，我們得出以下結(jié)論一、肥東當(dāng)?shù)剞k公樓整體品質(zhì)降低，大、中型企事業(yè)單位對(duì)改善辦公樓環(huán)境意愿較為強(qiáng)烈，既有利于提升企業(yè)整體形象，又可以改善

53、辦公的環(huán)境。二、對(duì)待價(jià)格問題，大多數(shù)置業(yè)者都以區(qū)域住宅價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。三、辦公面積方面：主要集中在60-100平米與100-200平米這兩個(gè)面積區(qū)間。四、對(duì)于配套設(shè)施來說，敏感程度還是比較高的，很多企業(yè)認(rèn)為一個(gè)好的辦公樓里，必須有配套的娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲的場(chǎng)所，以增加辦公樓的附加值，方便企業(yè)的日常工作生活。五、企業(yè)對(duì)公寓式辦公樓有較大的傾向，loft產(chǎn)品也可以接受。63研究總結(jié)肥東經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下，省內(nèi)外企業(yè)對(duì)肥東的投資信心逐漸增強(qiáng)。寫字樓市場(chǎng)逐漸上升，市場(chǎng)趨于活躍。肥東缺少正規(guī)的寫字樓，更缺少帶有地標(biāo)意義的寫字樓。未來發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)階段情況本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的超高層地表寫字樓對(duì)肥東辦

54、公市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)形象有著重大的意義。64第五部分第五部分 專業(yè)市場(chǎng)研究專業(yè)市場(chǎng)研究研究目的研究目的 研究肥東的專業(yè)市場(chǎng)的情況，為本項(xiàng)目商業(yè)定位提供參考。研究肥東的專業(yè)市場(chǎng)的情況，為本項(xiàng)目商業(yè)定位提供參考。專業(yè)市場(chǎng)整體現(xiàn)狀專業(yè)市場(chǎng)匯總65專業(yè)市場(chǎng)整體現(xiàn)狀肥東市專業(yè)市場(chǎng)有：百大周谷堆批發(fā)市場(chǎng)、建材一條街、徽商大市場(chǎng)。微商大市場(chǎng)建材一條街百大周谷堆66肥東專業(yè)賣場(chǎng)匯總名稱地址主要經(jīng)營(yíng)品種占地面積（公頃）營(yíng)業(yè)面積（平方米）輻射范圍百大周谷堆肥東縣裕溪路高架東入口500米處農(nóng)產(chǎn)品15.78113500全縣及周邊城市徽商大市場(chǎng)長(zhǎng)江東路東方花園旁農(nóng)貿(mào)，金屬17.7135088全縣及周邊城市建材一條街肥東縣龍泉路

55、建材全縣肥東專業(yè)市場(chǎng)匯總肥東專業(yè)市場(chǎng)匯總67百大周谷堆68九九 臺(tái)臺(tái)6970微商農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)建筑總面積：135088 占地面積：265畝市場(chǎng)分類：干貨市場(chǎng)總面積：8500 肉類水產(chǎn)市場(chǎng)總面積：17452 糧油市場(chǎng)總面積：7852水果市場(chǎng)總面積：24902 蔬菜市場(chǎng)總面積：24902 71二期建設(shè)，招商中，主營(yíng)蔬菜水果批發(fā)。一期營(yíng)業(yè)中，主營(yíng)：冷庫 ，干貨，糧油，肉類凍貨，家禽72第六部分第六部分 酒店市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究研究目的研究目的 研究肥東酒店市場(chǎng)情況，研究酒店在本項(xiàng)目中的可行性。研究肥東酒店市場(chǎng)情況，研究酒店在本項(xiàng)目中的可行性。星級(jí)酒店分布酒店匯總表個(gè)案介紹酒店匯總及思考73星級(jí)酒店分布肥

56、東酒店分布相對(duì)比較密集，主要集中在龍泉路商業(yè)中心酒店檔次不高、裝修陳舊。多以小型賓館、經(jīng)濟(jì)型酒店為主。肥東賓館肥東賓館琪瑞大琪瑞大酒店酒店聚龍陽光聚龍陽光大酒店大酒店天港大天港大酒店酒店燎原大燎原大酒店酒店銀港大銀港大酒店酒店和平大和平大酒店酒店74酒店匯總表肥東酒店匯總表酒店名稱地址星級(jí)客房數(shù)入住率%和平大酒店沿河西路18號(hào)三星級(jí)15457銀港大酒店安徽省肥東縣人民路與合蚌路交叉口三星級(jí)8670琪瑞大酒店老汽車站三星級(jí)7550肥東賓館塘楊路32號(hào)經(jīng)濟(jì)型9072百合賓館安徽省肥東縣梁園路經(jīng)濟(jì)型6050瑞杰商務(wù)賓館前委大道和外環(huán)路的交叉口經(jīng)濟(jì)型3765規(guī)劃布局：近年來，肥東酒店開始由集中式集群開

57、始轉(zhuǎn)向分散式布局。酒店類型：就酒店的功能定位分類而言，肥東酒店主要分為三種類型：星級(jí)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、綜合型酒店。酒店經(jīng)營(yíng)：肥東酒店經(jīng)營(yíng)情況良好，入住率平均達(dá)到50%以上，經(jīng)濟(jì)型酒店占較大比例性價(jià)比較高。75酒店價(jià)格匯總表1.肥東酒店價(jià)格不高基本處于肥東酒店價(jià)格不高基本處于110元元/天天200元元/天之間。天之間。2.肥東境內(nèi)星級(jí)酒店不多，但入住率普遍較高。肥東境內(nèi)星級(jí)酒店不多，但入住率普遍較高。76酒店名稱：銀港大酒店地址：合肥肥東縣人民路與合蚌路交叉口 級(jí)別：三星級(jí)建筑面積：約8000m2 酒店簡(jiǎn)介：銀港大酒店于2008年10月26日開業(yè)， 位于肥東縣人民路與合蚌路交叉口。 合肥銀港大酒

58、店是按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造 的綜合性酒店，是集客房餐飲、沐浴 休閑、商 務(wù)會(huì)議于一體的現(xiàn)代化商 務(wù)酒店。擁有40余套客房，內(nèi)設(shè)300 人就餐的宴會(huì)大廳、18個(gè)豪華包廂、 洗浴休閑中心以及大型停車 場(chǎng)。 餐飲以川、粵、湘、徽以及肥東本幫 土菜為主。適合不同層次、不同口味 的需求。是宴請(qǐng)接待、婚慶、商務(wù)會(huì) 議的理想場(chǎng)所。77酒店名稱：和平大酒店地址：安徽省肥東縣沿河西路18號(hào)級(jí)別：三星建筑面積：約6000m2酒店簡(jiǎn)介：規(guī)模全面擴(kuò)大，就餐環(huán)境全 面更新，管理服務(wù)體系全面 升級(jí)換代。 遠(yuǎn)眺和平大酒店：通透潔凈 的玻璃幕墻令人心曠神怡， 給縣城增添了一道靚麗的風(fēng) 景線。 一樓大廳，富貴典雅、凈心迷人 二樓宴會(huì)

59、大餐廳，豪華氣派盛大風(fēng)光 三樓各種包廂，風(fēng)格各異、內(nèi)涵豐富 四樓精致的vip包廂，皇家風(fēng)范、超 級(jí)享受 五樓六樓標(biāo)準(zhǔn)房、商務(wù)房，功能齊全、 應(yīng)有盡有 豪華套房，格調(diào)優(yōu)雅、美侖美奐、準(zhǔn) 星級(jí)服務(wù)盡在其中。78項(xiàng)目名稱：琪瑞大酒店地址：合肥市肥東縣城中心商城級(jí)別：三星級(jí)建筑面積：約4000m2酒店簡(jiǎn)介：琪瑞飲食服務(wù)有限公司位于合肥市 肥東縣城中心商城，酒店及其附屬 設(shè)施總占地面積四千余平方米，內(nèi) 設(shè)中餐26個(gè)豪華包廂、2個(gè)宴會(huì)大廳 等服務(wù)設(shè)施。 酒店于2001年底正式 開業(yè)，在經(jīng)營(yíng)管理中努力貫徹“尊 重科學(xué)、簡(jiǎn)單有效、不拘一格”的 現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念，以服務(wù)社 會(huì)為基本思想，以賓客滿意為服務(wù) 宗

60、 旨，尊重市場(chǎng)規(guī)律，規(guī)范經(jīng)營(yíng)。 酒店開業(yè)至今，先后榮獲了“國(guó)家 綠色餐飲企業(yè)”，“合肥市衛(wèi)生a級(jí) 單位”，“合肥文明誠(chéng)信單位”， “安徽餐飲名店”， “a級(jí)納稅信 用單位”，等眾多榮譽(yù) 79研究結(jié)論及思考1 1、酒店經(jīng)營(yíng)管理較為復(fù)雜，不適合短期開發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)管理較為復(fù)雜，不適合短期開發(fā) 從調(diào)研結(jié)果表明，肥東酒店的經(jīng)營(yíng)情況較好，但是作為商住項(xiàng)目來看，酒店是一項(xiàng)長(zhǎng)從調(diào)研結(jié)果表明，肥東酒店的經(jīng)營(yíng)情況較好，但是作為商住項(xiàng)目來看，酒店是一項(xiàng)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，穩(wěn)定回報(bào)的業(yè)態(tài)。且先期的資金投入較大，不適合在單棟商住樓里做定位，酒店期運(yùn)營(yíng)，穩(wěn)定回報(bào)的業(yè)態(tài)。且先期的資金投入較大，不適合在單棟商住樓里做定位，酒店將拉長(zhǎng)整