翠屏怡景策劃方案

1、翠翠 屏屏 怡怡 景景 策策 劃劃 方方 案案 contents目錄4前言1235了解自己認(rèn)清市場(chǎng)鎖定出路全面出擊前言 感謝領(lǐng)導(dǎo)能給我司一次展示自我的機(jī)會(huì)！在當(dāng)前房產(chǎn)陰晴不定的形勢(shì)下，我公司會(huì)用最有效的方案和最強(qiáng)的執(zhí)行力完成翠屏怡景的營(yíng)銷策劃工作，以最好成績(jī)回報(bào)華海灣領(lǐng)導(dǎo)。房產(chǎn)營(yíng)銷中最盛行的一句話 文定天下文定天下 綱舉目張綱舉目張?jiān)阱e(cuò)綜復(fù)雜的操盤困難中，要做的只是能透過表象看清本質(zhì)，解決核心問題，困難就會(huì)迎刃而解。了解自我翠屏怡景的三個(gè)產(chǎn)品 03內(nèi)街商業(yè)內(nèi)街商業(yè) 02臨街商業(yè)臨街商業(yè)01住宅住宅專供居住的房屋，包括別專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集墅、公寓、職工家屬宿舍和集體

2、宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。但不包括住宅樓中作宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。房屋。臨街臨街商業(yè)商業(yè)（storefront），顧），顧名思義就是建造在喧囂的馬路、街名思義就是建造在喧囂的馬路、街道旁邊的道旁邊的商業(yè)商業(yè)，一般多為帶鋪面的，一般多為帶鋪面的房屋、房間或成套房間。房屋、房間或成套房間。指在交通集中的城市中心區(qū)域指在交通集中的城市中心區(qū)域設(shè)置的行人專用道，在這里原則上設(shè)置的行人專用道，在這里原則上排除

3、汽車交通，外圍設(shè)停車場(chǎng)，是排除汽車交通，外圍設(shè)停車場(chǎng)，是行人優(yōu)先活動(dòng)區(qū)。行人優(yōu)先活動(dòng)區(qū)。三個(gè)產(chǎn)品的意義：奠定項(xiàng)目形象基礎(chǔ)/賺取常規(guī)利潤(rùn)/引領(lǐng)棲霞住宅走勢(shì)項(xiàng)目利潤(rùn)的支柱產(chǎn)品提升項(xiàng)目整體形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化住宅住宅外商外商內(nèi)商內(nèi)商三個(gè)產(chǎn)品于市場(chǎng)中的現(xiàn)狀：一直引領(lǐng)棲霞住宅的一直引領(lǐng)棲霞住宅的價(jià)格及趨勢(shì)，在風(fēng)頭浪尖價(jià)格及趨勢(shì)，在風(fēng)頭浪尖的引領(lǐng)者同時(shí)承擔(dān)著銷售的引領(lǐng)者同時(shí)承擔(dān)著銷售速度的壓力。速度的壓力。面世之初，未收到面世之初，未收到預(yù)期的市場(chǎng)認(rèn)同，在客預(yù)期的市場(chǎng)認(rèn)同，在客戶眼中，此產(chǎn)品的性價(jià)戶眼中，此產(chǎn)品的性價(jià)比超出了棲霞的范疇，比超出了棲霞的范疇，銷售不理想。銷售不理想。在區(qū)域市場(chǎng)中在區(qū)域市場(chǎng)

4、中被認(rèn)為是不屑一顧被認(rèn)為是不屑一顧的產(chǎn)品，投資信心的產(chǎn)品，投資信心值超低。值超低。a 住宅住宅c 內(nèi)商內(nèi)商b 外商外商三種產(chǎn)品的相互作用：住宅住宅超大的體量為外商、內(nèi)商提供信心基本點(diǎn)超大的體量為外商、內(nèi)商提供信心基本點(diǎn) 外商外商內(nèi)商內(nèi)商 為住宅提供生活便利為住宅提供生活便利 為內(nèi)商制造外圍氛圍為內(nèi)商制造外圍氛圍 為住宅的居住品質(zhì)提升增加籌碼為住宅的居住品質(zhì)提升增加籌碼 為與外商聯(lián)動(dòng)為與外商聯(lián)動(dòng)撬動(dòng)商業(yè)氛圍撬動(dòng)商業(yè)氛圍梳理信息后，我公司認(rèn)為:、得天獨(dú)厚的地理位置決定了，住宅和外商銷售無憂，只是如何處理利潤(rùn)點(diǎn)和銷售速度的得天獨(dú)厚的地理位置決定了，住宅和外商銷售無憂，只是如何處理利潤(rùn)點(diǎn)和銷售速度的矛

5、盾問題。矛盾問題。、內(nèi)商彈性較大，是項(xiàng)目形象和利潤(rùn)的核心關(guān)鍵點(diǎn)。成功啟動(dòng)將促進(jìn)其他兩種產(chǎn)品的銷售內(nèi)商彈性較大，是項(xiàng)目形象和利潤(rùn)的核心關(guān)鍵點(diǎn)。成功啟動(dòng)將促進(jìn)其他兩種產(chǎn)品的銷售速度和價(jià)格，一旦失敗即使不影響其銷售，也會(huì)大大影響項(xiàng)目形象。速度和價(jià)格，一旦失敗即使不影響其銷售，也會(huì)大大影響項(xiàng)目形象。綜上所述：翠屏怡景成也內(nèi)商，敗也內(nèi)商。針對(duì)以上總結(jié)，確定我公司存在的價(jià)值：成功啟動(dòng)內(nèi)街，實(shí)現(xiàn)內(nèi)街銷售利潤(rùn)最大化，繼而提升項(xiàng)目整體形象及價(jià)值空間，完成整體項(xiàng)目溢價(jià)，讓華海灣于棲霞名利雙收。認(rèn)清市場(chǎng)內(nèi)商于棲霞市場(chǎng)的矛盾點(diǎn)棲霞的兩條內(nèi)商步行街告訴我們什么？金蘋果 地腳再好地腳再好也白搭 客戶就是不入套悅心苑 價(jià)格

6、便宜價(jià)格便宜沒有用 客戶依然不買賬內(nèi)商與外商的區(qū)別：靠近主干路靠近主干路人流及宣傳都不是問題人流及宣傳都不是問題客戶所要擔(dān)心的是如何經(jīng)營(yíng)而已客戶所要擔(dān)心的是如何經(jīng)營(yíng)而已 在內(nèi)商前期沒有知名度的情況下在內(nèi)商前期沒有知名度的情況下客戶不但要考慮經(jīng)營(yíng)問題客戶不但要考慮經(jīng)營(yíng)問題還要考慮人流和宣傳的問題還要考慮人流和宣傳的問題 外商外商內(nèi)商內(nèi)商內(nèi)商的關(guān)鍵問題是解決人習(xí)慣性的不愿進(jìn)胡同消費(fèi)的問題，未解決這個(gè)問題，就不能調(diào)動(dòng)投資商業(yè)的客戶的興趣。棲霞當(dāng)前的商業(yè)特點(diǎn)：萬家和百貨的商業(yè)王者地位無可動(dòng)搖。市場(chǎng)內(nèi)會(huì)自發(fā)的形成燒烤一條街、旅館一條街、洗車一條街、手機(jī)賣場(chǎng)聚集地、貨車集散地。零散的經(jīng)營(yíng)戶，在業(yè)態(tài)與萬家和

7、百貨相符時(shí)，大多舉步維艱。而形成聚集地的特色業(yè)態(tài)卻經(jīng)營(yíng)的風(fēng)生水起。（大方面概括，個(gè)別具有經(jīng)營(yíng)特色的商鋪除外）綜上所述，我們啟動(dòng)內(nèi)街的方向在哪？打造可以避開商業(yè)霸主鋒芒的商業(yè)空白聚集地鎖定出路棲霞的可以避開商業(yè)霸主鋒芒的商業(yè)空白聚集地都有哪些？母嬰產(chǎn)品蘋果產(chǎn)業(yè)家居飾品皮革產(chǎn)品家具自行車金銀玉器古玩書畫攝影花卉婚紗干貨美容茶館廣告寵物工藝品高雅休閑會(huì)所紅酒坊煙斗客等等。我們擁有一條上萬平米的商業(yè)步行街，做單一的業(yè)態(tài)有很多弊端需要長(zhǎng)時(shí)間的招商，很難短需要長(zhǎng)時(shí)間的招商，很難短時(shí)間形成時(shí)間形成在當(dāng)?shù)鼐奂绱梭w量很難，在當(dāng)?shù)鼐奂绱梭w量很難，須跨區(qū)域進(jìn)行須跨區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)的需求量是否能支撐市場(chǎng)的需求量是否能

8、支撐如此大的單一業(yè)態(tài)如此大的單一業(yè)態(tài)單一的業(yè)態(tài)吸引單一的人單一的業(yè)態(tài)吸引單一的人群，會(huì)降低整體商業(yè)氛圍群，會(huì)降低整體商業(yè)氛圍母嬰產(chǎn)品、蘋果產(chǎn)業(yè)、家居飾品、皮革產(chǎn)品、家具、自行車、金銀玉器、古玩、書畫、攝影、花卉、婚紗、干貨、美容、茶館、廣告、寵物、工藝品、高雅休閑會(huì)所、紅酒坊煙斗客等等。多元化是出路紅體字所涉及的行業(yè)都與優(yōu)質(zhì)生活有關(guān)？隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，棲霞蘋果的不斷創(chuàng)收，富裕的棲霞人一直在、洗浴城、足療店、飯店揮金如土，是不是證明錢包已經(jīng)脫貧，但精神尚未脫貧。一條站在城市之上，上升到基本的吃、穿、住、用、行五大基本需求之上的，與優(yōu)質(zhì)生活有關(guān)的商業(yè)街是否應(yīng)該問世了。因?yàn)榫粕L(zhǎng)期的沉迷勢(shì)必讓人乏味，

9、對(duì)一種高品質(zhì)的愛好的要求就會(huì)愈加強(qiáng)烈。出路的支持點(diǎn)：多年的銷售工作讓我們學(xué)會(huì)了換位思考，我們真正面對(duì)的人是經(jīng)營(yíng)者購(gòu)房者開發(fā)商，不許諾空頭支票，我們要打造一條恒久繁華的商業(yè)內(nèi)街，成就三方面的利益，皆大歡喜。三方面利益鏈條：經(jīng)營(yíng)者：經(jīng)營(yíng)者：三年房租免費(fèi)開發(fā)商免費(fèi)裝修開發(fā)商免費(fèi)策劃開發(fā)商免費(fèi)推廣費(fèi)用萬購(gòu)房者：購(gòu)房者：三年不得自用每年返租金萬，合計(jì)萬。開發(fā)商：開發(fā)商：前約套實(shí)際底價(jià)元平米合同價(jià)格元平米中約套實(shí)際底價(jià)元平米合同價(jià)格元平米后約套實(shí)際底價(jià)元平米合同價(jià)格元平米每套內(nèi)商按合同價(jià)格銷售與實(shí)際底價(jià)相差元平米，約合萬元，萬元用于基礎(chǔ)裝修及策劃和廣告推廣方面的投入，萬元用于三年內(nèi)以房租的形式返還購(gòu)房者。

10、我們深知誰給我們以機(jī)會(huì)，所以我們以開發(fā)商的利益為重實(shí)現(xiàn)了商業(yè)街的銷售均價(jià)為元利得經(jīng)營(yíng)者為我們?cè)靹?shì)，成就了商業(yè)街的繁華，成就了整體項(xiàng)目的利潤(rùn)和形象。購(gòu)房者為我們買單，并且分三年兌現(xiàn)。華海灣為棲霞留下了一條街名得全面出擊商業(yè)街定位及包裝文化生活長(zhǎng)廊城市向上生活向上集家居飾品、金銀玉器、古玩、書畫、攝影、花卉、茶館、寵物、工藝品、高雅休閑會(huì)所、紅酒坊煙斗客、餐飲于一體的高品質(zhì)文化長(zhǎng)廊。引領(lǐng)棲霞生活新主張，生活向上。招商：招商：高姿態(tài)低門檻強(qiáng)要求的招商形式抽空現(xiàn)有市場(chǎng)的同類商家，造成招商火爆的氛圍和經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)。高姿態(tài)：高姿態(tài)：以最高端的姿態(tài)入市，在功能分區(qū)和項(xiàng)目包裝打造出我們的形象！低門檻：低門檻：我們包租三年，免費(fèi)經(jīng)營(yíng)，免費(fèi)推廣，免費(fèi)裝修，免費(fèi)策劃，讓我們的 內(nèi)街迅速崛起！強(qiáng)要求：強(qiáng)要求：這是我們的定位，我們要對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)層層把關(guān)，深入考核，讓我們的商業(yè)街 成為真正的文化消費(fèi)長(zhǎng)廊！招人：招人：百年許愿樹微型植物迷宮街面夜間燈光情趣雕塑植物公共休閑區(qū)等手法打造【浪漫情趣文化街】加之經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的情趣抽空棲霞閑散人群。銷售：銷售：對(duì)銷售人員進(jìn)行全方位的商業(yè)前景和投資回報(bào)率的培訓(xùn)，利用經(jīng)營(yíng)者和購(gòu)房者得競(jìng)爭(zhēng)心里，進(jìn)行成交。整體銷售整體銷售在包裝推廣方面主打商業(yè)街，住宅客戶自