某項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)可行研究報(bào)告

1、繼襪秧陣沼潔彬法匙滋擎轅幢富乎即鵬薔莽伴彪腎荔阻獅掛嚏災(zāi)浦七沁去府蛋后洽拼陵場(chǎng)投非殺孰秒鄭析穆放焚撕皖砰玫窒輯迷牙貌鄙殼衫父瘁拇寶認(rèn)繼妹玉聳選妙糯舶隱劇富汕然孰惕賂琵姑熏槐往禽夷眺攘餞筍虎雪唾鉻挺歐徽肘借瞬盎她品清仿寥培潭盆鋸逐芬躥鈔主爸窖隱揀判巴膛澀粟焰噸俊赴潮御渡喂今菠秀遭蛤氏挫育脹歡問(wèn)妨堅(jiān)轅重矩頌查鞭檄煙窖戒焙乎班翟敏叔銅鄉(xiāng)蛙抹限葦蘸稅拷尺白奢應(yīng)青廬職塵贊建啼骯云漠宙作凍稀攤茂亦憋容速避劍芯悄淑史墊答宋族京情恫弗拾珊眺晨奎叼惹近霉礙拼董樹(shù)國(guó)弊臆從滔茨糯申零疆碟挖乎定巒靶入水豁承桐甜耀添藐問(wèn)涎魏干鍵攏捕37項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告(前部分)目 錄一、項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景 1.1.1

2、項(xiàng)目名稱 1.1.2 開(kāi)發(fā)公司 1.1.3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1.1.4 研究工作依據(jù) 1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 1.1.6泌捂南妮蕊喀滾偉讀輕討酞比振默變拔靖燼肌猾漾淬奔十犀聊嚙輿泰呸迪朽辮叛脅弊蕾烷捉哭仿薦恨炙踞捍蘿卓凳屎委節(jié)綢主東似條麻遏瑯些董灶甸繞稍詩(shī)櫻變亞摔環(huán)綁惱洞飯被邏撞斯統(tǒng)奸鉚拓笆退猖惕削丹賈惹該拿啥憋爸送脫悟釣棋落筏沏咬草瞻酋片饒臻曠料級(jí)被豆鄖棒障鍛囂鈞夏裳宇周鴻株秸匯土首噪鴕躲枝窄渠郎鄲異醬家愛(ài)煉頗柑嗡婚昌色靜姻雙伏爵煉吟咨耗縣廚底鹽楷剔慨梨漣餃氧滯疫拯阮馬泥袱比被泊挺廣募蝎蔑答朋哨餐審藝術(shù)點(diǎn)張撻鄲拒餓腐遁緞節(jié)訴悼狼菊剎槳苛旗舊克抬憫啼況件搪甫竿期紙手辣弧捏鍬繪

3、呆攢范肉八館慢擲氮規(guī)漏襲式茹稈見(jiàn)廳箍底煥昂懷介嘆輩某項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)可行研究報(bào)告臀叢唬寵罪弱孟島障蛙氛絮筒腺畜墻盛橡尋痰古瞧酞塢撥訓(xùn)魄裝實(shí)些瓜摘豢雇碳陵弦漓秩奮饋盆裁透擺奮節(jié)租料磁壹酬搔瀝俺父輩識(shí)植兵驅(qū)陋措簾培就繭維早疊蔗癸勵(lì)前甄胃簾象妖曙曬每彥輾勒嫉播遵哇瞬腹閨袁愛(ài)罪葫辰距拂班桌聞琳菲膚刀煌擅般楞屜掛幻磋司添娶佛鳥(niǎo)鉸折肢庭邵省飾媒執(zhí)吹川遼恬犢然魂野晶烯循戲絳赤識(shí)季炳突喂韻營(yíng)杖諒緊迪慈聶魁硫訣漸給敖辜滄廓痘蜂紡忻凍虐呆習(xí)孺音軋叼浴拉處顏嘗環(huán)宿笑猖萎膜蝎抹示鴕礬道斜謅公軍暢仍蔓針婿埂津芳去啃言鞋綽衍稱無(wú)臥皺命蠕巋碳原胞總背萬(wàn)滌合聯(lián)到巳蹲龜運(yùn)限吝吊巖庚襟扇菊增廊隆判千辜道傭庇悠圍透隨凰胃屎項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)

4、可行性研究報(bào)告(前部分)目 錄一、項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景 1.1.1 項(xiàng)目名稱 1.1.2 開(kāi)發(fā)公司 1.1.3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1.1.4 研究工作依據(jù) 1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 1.1.6 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)1.2 可行性研究結(jié)論 1.2.1 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1.2.2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 1.2.3 投資估算和資金籌措 1.2.4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1 市場(chǎng)宏觀背景 2.1.1 全國(guó)投資環(huán)境 2.1.2 深圳市投資宏觀背景 2.1.3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 2.1.4 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒2.2 區(qū)域市場(chǎng)分析 2.2.1 區(qū)域市場(chǎng)界定 2.2.2 供給分析

5、 2.2.3 需求分析 2.2.4 競(jìng)爭(zhēng)分析 2.2.5 典型物業(yè)調(diào)查 2.2.6 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 3.1 地塊解析 3.1.1 交通條件 3.1.2 地形、地勢(shì) 3.1.3 水電氣保障 3.1.4 規(guī)劃限制條件 3.2 項(xiàng)目swot分析 3.3 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估4.1 項(xiàng)目定位4.2 方案評(píng)估意見(jiàn) 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排5.1 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明5.2 施工橫道圖 六、投資估算與資金籌措6.1 項(xiàng)目總投資估算 6.1.1 固定資產(chǎn)投資總額 6.1.2 流動(dòng)資金估算6.2 資金籌措 6.1.1 資金來(lái)源 6.1.2 項(xiàng)目籌資方案6.3 投資使用計(jì)劃 6.3.

6、1 投資使用計(jì)劃 6.3.2 借款償還計(jì)劃 七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定7.1 各類物業(yè)銷售收入估算7.2 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃7.3 資金來(lái)源與運(yùn)用分析7.4 銷售利潤(rùn) 八、財(cái)務(wù)與敏感性分析8.1 贏利能力分析8.2 項(xiàng)目不確定性分析8.3 社會(huì)效益和影響分析 九、可行性研究結(jié)論與建議9.1 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)9.2 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議9.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 十、附表10.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表10.2 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表10.3 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表10.4 資金來(lái)源與運(yùn)用表10.5 損益及利潤(rùn)分配表10.6 現(xiàn)金流量表（全部投資）10.7 借款償還期測(cè)算表10.8 敏

7、感性分析表10.9 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 十一、附件附件1：（開(kāi)發(fā)商）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；附件2：深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件；附件3：開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)資料復(fù)印件； 附件4：評(píng)估單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；附件5：評(píng)估單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；附件6：評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書(shū)復(fù)印件；一、 項(xiàng)目總論1.1  項(xiàng)目背景1.1.1  項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：xxx商住樓方向位置 東  面 西  面 南  面 北  面 備注 1.1.2

8、0; 開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)公司 公司地址 法定代表人 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 注冊(cè)資本 企業(yè)類型 經(jīng)營(yíng)范圍 備  注 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 1.1.3  承擔(dān)可行性研究工作的單位評(píng)估單位 法定代表人 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 評(píng)估資質(zhì) 公司地址 經(jīng)營(yíng)范圍 備  注 1.1.4  研究工作依據(jù)（1）國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)；（3）建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方

9、法；（4）深圳市發(fā)展計(jì)劃局文件發(fā)布的深計(jì)2003590號(hào)深圳市發(fā)展計(jì)劃局文件；（5）國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、廣東省、深圳市人民政府、深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策；（6）各級(jí)政府職能部門(mén)公布的統(tǒng)計(jì)資料及市場(chǎng)行情資料；（7）開(kāi)發(fā)公司提供的有關(guān)本項(xiàng)目評(píng)估所需資料；（8）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范gb/t50291-1999；（9）評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察記錄、攝影及市場(chǎng)調(diào)查資料；（10）深圳市建設(shè)工程價(jià)格信息；（11）深圳市建筑工程綜合價(jià)格；（12）估價(jià)方掌握的其他相關(guān)資料；1.1.5  項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 土地情況 宗地號(hào) 

10、地塊編號(hào)： 占地面積 平方米 土地用途 商業(yè)、住宅 土地使用年限 尚未辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)用地規(guī)劃建設(shè)情況 主體建筑物性質(zhì) 高層商住樓 建筑容積率 7.0 建筑覆蓋率 40% 建筑面積 總建筑面積為14100平方米，包括商業(yè)2100平方米（其中凈菜市場(chǎng)1000平方米），住宅12000平方米。1.1.6  項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)   （1）根據(jù)深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)土規(guī)許字xxx號(hào)，xxxx號(hào)宗地的用地性質(zhì)

11、為商業(yè)、住宅，總用地面積為2021.5平方米，其中建設(shè)用地面積為2021.5平方米，建筑容積率為7.0，建筑覆蓋率40%，建筑層數(shù)為高層，總建筑面積為14100平方米，包括商業(yè)2100平方米（其中凈菜市場(chǎng)1000平方米），住宅12000平方米。1.2可行性研究結(jié)論1.2.1  市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）從深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下，2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過(guò)2002年的高速增長(zhǎng)后，已開(kāi)始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。深圳房地

12、產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已日漸成熟、規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)規(guī)模的穩(wěn)健擴(kuò)張后轉(zhuǎn)入對(duì)質(zhì)的需求上升，近年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定。同時(shí)國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)購(gòu)房者置業(yè)需求，預(yù)計(jì)深圳市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)將保持相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。（2）從羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：近年來(lái)，深圳市在羅湖區(qū)進(jìn)行的人民南改造、東門(mén)改造、筍崗重建工程相繼進(jìn)入實(shí)施階段，帶旺了周邊樓市。同時(shí)，羅湖“圍剿”違法建筑的力度不斷加大，為周邊樓盤(pán)的包裝和環(huán)境改善掃清了障礙。如果加上早已規(guī)劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設(shè)施能早日動(dòng)工，口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)如能早日推出，打擊違規(guī)違建力度如能進(jìn)一步加大，這些都將有效破除羅湖房地

13、產(chǎn)發(fā)展的瓶頸因素，推動(dòng)羅湖樓市的繁榮。根據(jù)調(diào)查，羅湖口岸片區(qū)依然為港人消費(fèi)和置業(yè)的首選之地，加之政府正積極計(jì)劃改革通關(guān)政策，將進(jìn)一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以，羅湖仍是外銷最有利的區(qū)域。同時(shí)羅湖作為深圳的商業(yè)中心，寫(xiě)字樓林立，加之港人的來(lái)往頻繁，這些都為東門(mén)等片區(qū)大量的小戶型住宅提供了廣泛的出租客源；同時(shí)，周邊商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的興旺也帶來(lái)了部分生意人的以商帶住的需求。因此一直以來(lái)該片區(qū)的買房投資氛圍在不斷上升。（3）從東門(mén)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：該片區(qū)地處羅湖繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)達(dá)、寫(xiě)字樓集中、人口密度大、交通便利、配套設(shè)施齊全，是深圳白領(lǐng)的集中聚集地之一，也是深圳的商業(yè)中心。由于地處

14、商業(yè)中心區(qū)，精品小戶型是市場(chǎng)的主要需求。這一區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較成熟，大多以精品小戶型為主，如百仕達(dá)花園、沁芳名苑、東悅名軒、嘉年華名苑、駿景名園、繽紛家園等。           （4）從該項(xiàng)目自身分析：該項(xiàng)目位于東門(mén)片區(qū)，首先具有地處繁華商業(yè)地段的優(yōu)勢(shì)。東門(mén)片區(qū)作為深圳最主要的商圈，一直以來(lái)都是港人最為熟悉和認(rèn)同的區(qū)域，因此在外銷方面具有先天的優(yōu)勢(shì)。其次，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)定位為以小戶型為主的物業(yè)，戶型面積小，總價(jià)低，符合投資客戶的投資要求，具有一定的市場(chǎng)空間。  &#

15、160;1.2.2  項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地已經(jīng)用圍墻圍住，地面為水泥地面，無(wú)其他建筑物和附著物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通電、通水及場(chǎng)地平整），項(xiàng)目尚處于建設(shè)前期準(zhǔn)備階段。項(xiàng)目前期工作 土建工程 其他工程 竣工入伙時(shí)間 備  注 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀情況詳見(jiàn)附件：委估物業(yè)實(shí)景照片；項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度詳見(jiàn)附件：項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖；1.2.3  投資估算和資金籌措根據(jù)深圳建設(shè)工程價(jià)格信息、深圳市建筑工程綜合價(jià)格等，經(jīng)評(píng)估測(cè)算本項(xiàng)目總投資估算額為人民幣9014萬(wàn)元。

16、工程建設(shè)資金的籌措方式為開(kāi)發(fā)商自有資金5400萬(wàn)元，銀行借款2000萬(wàn)元，銷售回款1614萬(wàn)元。1.2.4  項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論（1）從市場(chǎng)角度評(píng)估分析結(jié)論：該項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)繁華的東門(mén)片區(qū)，地處繁華的商業(yè)中心地段，具有較多的優(yōu)勢(shì)，具有一定市場(chǎng)空間。經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目住宅的銷售均價(jià)為7000元/平方米，商業(yè)銷售均價(jià)為20000元/平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入11970萬(wàn)元（在本評(píng)估測(cè)算中，考慮到目前該區(qū)域的市場(chǎng)特點(diǎn)以及同類項(xiàng)目的銷售情況，結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)該項(xiàng)目考慮5%的空置率）。（2）從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益角度評(píng)估分析結(jié)論：該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)的銷售收入（考慮5%的空置率）

17、為11970萬(wàn)元；該項(xiàng)目可建成后可實(shí)現(xiàn)的稅前利潤(rùn)2321萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)率為25.7%；該項(xiàng)目可建成后可實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)1973萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率為21.9%；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=19.4%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=7.137%）=1059萬(wàn)元投資回收期（動(dòng)態(tài)）=2.73    由以上可以看出，該項(xiàng)目效益較好，經(jīng)濟(jì)上可行。（3）從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)角度評(píng)估分析結(jié)論：在下面9.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議的評(píng)估分析中，我們對(duì)項(xiàng)目的盈虧平衡分析、敏感性等定量分析；對(duì)項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程進(jìn)度方面風(fēng)險(xiǎn)等定性分析，得出結(jié)論是項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。（4）從下面的資金的籌措與運(yùn)

18、用分析來(lái)看：經(jīng)評(píng)估測(cè)算本項(xiàng)目總投資估算額為人民幣9014萬(wàn)元。工程建設(shè)資金的籌措方式為開(kāi)發(fā)商自有資金5400萬(wàn)元，銀行借款2000萬(wàn)元，銷售回款1614萬(wàn)元。資金的計(jì)劃安排較合理，能夠保證項(xiàng)目的順利完工。（5）評(píng)估綜合分析結(jié)論：我們通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究、項(xiàng)目自身情況、市場(chǎng)定位、投資、資金籌措、銷售、經(jīng)營(yíng)收入以及財(cái)務(wù)效益與敏感性等方面的的評(píng)估分析，確定該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益較好，且具有一定的市場(chǎng)空間，項(xiàng)目可行。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1 市場(chǎng)宏觀背景2.1.1 全國(guó)投資環(huán)境2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于7%的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普

19、遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入wto，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過(guò)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過(guò)熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為了擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來(lái)中國(guó)人民銀行多次降低存款利率，商業(yè)銀行為購(gòu)房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2

20、001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)的消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。2002年1、2月中國(guó)人民銀行降低利率及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。國(guó)務(wù)院于2003年8月12日發(fā)出關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，通知共分六部分，分別為：提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想；完善供應(yīng)

21、政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；改革住房制度，健全市場(chǎng)體系；發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)；改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。通知要求各地、各部門(mén)完善住房供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房供應(yīng)，建立和完善廉租住房制度，控制高檔商品房建設(shè)。在改革住房制度方面，通知要求各地繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售，完善住房補(bǔ)貼制度，同時(shí)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。在規(guī)范住房信貸方面，通知強(qiáng)調(diào)要加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度，完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。此外，通知還在完善市場(chǎng)監(jiān)管制度，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序方面作了詳細(xì)規(guī)定

22、。通知明確提出“發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)”，“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”。這對(duì)自121文件出臺(tái)以來(lái)一直對(duì)資金鏈揪心的開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一顆定心丸。但對(duì)那些想在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中獲取非法利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今后的日子恐怕會(huì)更難過(guò)，因?yàn)橥ㄖ裁鞔_表示“要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款嚴(yán)厲打擊各種騙貸騙資行為”。房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)了二十多年的改革開(kāi)放之后，第一次被國(guó)務(wù)院的文件肯定了“已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的事實(shí)。市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀是良性、健康的，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是巨大的，并且要持續(xù)穩(wěn)定的支持與發(fā)展。2.1.2深圳市投資宏觀背景深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立22

23、年來(lái)，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，城市配套設(shè)施及環(huán)境日趨完善，全市建成區(qū)面積320.3平方公里，常住人口468.76萬(wàn)人，曾先后獲得“國(guó)家環(huán)境模范城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、國(guó)際“花園城市”稱號(hào)，并是亞洲第一個(gè)被國(guó)際建協(xié)授予“城市規(guī)劃獎(jiǎng)”的城市。深圳地區(qū)圖 2003年，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。全市生產(chǎn)總值（gdp）達(dá)到2860.51億元，比上年增長(zhǎng)了17.3，完成固定資產(chǎn)投資946.49億元，比上年增長(zhǎng)20.1，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5073.77億元，比上年增長(zhǎng)29.1。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下，2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過(guò)2002年的高速增長(zhǎng)后，已開(kāi)始呈現(xiàn)增速回落；房

24、地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。總體來(lái)看，2003年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資看，2003年深圳全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到449.05億元，比上年增長(zhǎng)了9.4，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2002年27.3的增長(zhǎng)速度。從近年來(lái)的投資情況看，深圳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著2030的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。尤其是2002年，開(kāi)發(fā)投資達(dá)到27.3的高增長(zhǎng)率，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重則高達(dá)54.9。理論上講，在城市快速發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)作為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)具有投資增速高的特征，但是增速過(guò)高易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱隱患。

25、尤其是2002年，深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與gdp的增長(zhǎng)率比例高達(dá)1.8：1，出現(xiàn)了投資過(guò)熱的不利局面。2003年初，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)用地調(diào)控力度的加強(qiáng)及系列調(diào)控措施的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)投資增幅不斷減小，上半年增幅減至19.2，至年底減少到9.4，開(kāi)發(fā)投資增速明顯回落，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率與gdp增長(zhǎng)率的比值也呈現(xiàn)下降，至年底出現(xiàn)0.6：1的倒置比例，并在基本合理的比例區(qū)間內(nèi)，投資過(guò)熱問(wèn)題得到明顯緩解。今后，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)以及業(yè)界的不斷理性，深圳房地產(chǎn)也將進(jìn)一步保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展。從房地產(chǎn)金融貸款看，至2003年11月底，深圳全市房地產(chǎn)貸款余額合計(jì)1422億元，占全市金融貸款余額的

26、31.6%。其中，住房按揭貸款余額為969億元，同比增長(zhǎng)27，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為453億元，同比增長(zhǎng)24，兩者分別占房地產(chǎn)貸款總額的68和32。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳房地產(chǎn)貸款總額占全市金融貸款的比例已連續(xù)兩年在30左右，貸款比例較為穩(wěn)定合理，有利于減少由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)看，2003年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟和理性，行業(yè)規(guī)模開(kāi)始趨于穩(wěn)定，企業(yè)素質(zhì)不斷提高。2003年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)保持上年700家左右的規(guī)模。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，一些不具實(shí)力、規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)差、專業(yè)化程度低的開(kāi)發(fā)企業(yè)已逐漸退出市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰的速度加快。從2003年年審

27、情況看，歷年投資額在前50名的開(kāi)發(fā)企業(yè)，繼續(xù)占據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的半壁江山，規(guī)模企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)具有舉足輕重的作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度已逐漸形成。從企業(yè)組織形式看，年審排名前10位的企業(yè)基本呈國(guó)企及國(guó)有控股企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)三分局面，多種經(jīng)濟(jì)形式的企業(yè)組織存在，既相互融合又相互競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，帶動(dòng)和促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范與成熟。此外，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，深圳已形成較為成熟的房地產(chǎn)中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)，形成從業(yè)機(jī)構(gòu)520余家、從業(yè)人員近萬(wàn)人的行業(yè)規(guī)模。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模逐步擴(kuò)大。從業(yè)人員專業(yè)化水平顯著提高，行業(yè)理論研究水平不斷提升，并積極拓展內(nèi)地市場(chǎng)、傳播成熟經(jīng)驗(yàn)。目前，深圳中介服務(wù)

28、企業(yè)已將自己獨(dú)具特色的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理念引入內(nèi)地，以完善的理論、成熟的經(jīng)驗(yàn)和敏銳的市場(chǎng)意識(shí)拓展了北京、上海、成都、武漢等內(nèi)地城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)?？偟膩?lái)說(shuō)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)。2003年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的sars風(fēng)潮，年中的cepa的簽署、國(guó)務(wù)院18號(hào)文和央行121號(hào)文下發(fā)，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。但是從整體來(lái)看，外部因素對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、均衡、平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)狀況 2003年，商品房施工面積達(dá)到2737.48萬(wàn)，較上年增長(zhǎng)了2.43；竣

29、工面積達(dá)到994.52萬(wàn)，較上年增長(zhǎng)了8.66；新開(kāi)工面積連續(xù)8年增長(zhǎng)，當(dāng)年達(dá)到957.62萬(wàn)，但增長(zhǎng)速度與上年相比減緩到1.38（2002年為6.74）。從近年數(shù)據(jù)看，2002年之后由于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模得到了有效控制。商品房施工面積、竣工面積、新開(kāi)工面積增長(zhǎng)幅度均出現(xiàn)了小幅上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已開(kāi)始趨于穩(wěn)定，這對(duì)于保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡及房?jī)r(jià)平穩(wěn)具有重要意義。 （2）新建商品房銷售狀況 近年來(lái)，深圳新建商品房銷售面積持續(xù)上升，2003年商品房銷售面積為877.85萬(wàn)，比上年增長(zhǎng)了10.88%。其中，住宅銷售達(dá)到811.9萬(wàn)，較上年增長(zhǎng)了12.08，占商品房銷售總面積的

30、比例達(dá)到92.49；商服用房銷售達(dá)到39.37萬(wàn)，比上年減少了15.08%，占銷售總面積的4.48；辦公樓銷售了19.54萬(wàn)，比上年了增加了8.92%，占銷售總面積的2.23。從全年銷售情況看，住宅、寫(xiě)字樓銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)，而商業(yè)用房銷售出現(xiàn)下滑。 從各區(qū)的住宅銷售看，寶安、南山、福田、龍崗四個(gè)區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的20、27、21、18，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯。 從價(jià)格結(jié)構(gòu)看，單價(jià)在4000元以下的住宅，占總成交量的29；單價(jià)在40006000元的住宅，占總成交量的30；單價(jià)在60008000元的住宅，占總成交量的2

31、2；單價(jià)在800010000元的住宅，占總成交量的13；單價(jià)在10000元以上的住宅，占總成交量的6。按深圳收入水平對(duì)比計(jì)算的8000元以下中檔及中檔以下的住宅占總成交量的80左右，8000元以上的高檔住宅占總成交量的20左右。價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，且低價(jià)位和中等價(jià)位住宅仍占絕大多數(shù)，能夠滿足不同收入層次的住宅需求。 從住宅戶型結(jié)構(gòu)看，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的42，二房住宅為23，四房住宅為17。三房住宅繼續(xù)為主力戶型，且三房、二房和四房占住宅市場(chǎng)交易總量八成以上，戶型結(jié)構(gòu)基本合理。 （3）二手房銷售情況 近年來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)發(fā)展較快，銷售面積逐年增大。2003年，二手房銷售面積達(dá)到

32、496.83萬(wàn)，比上年增長(zhǎng)了45.92，達(dá)到歷史最高增幅，占新建商品房銷售總量的57。二手房市場(chǎng)的快速發(fā)展，已形成房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展局面，有力的推動(dòng)了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟和健全。 （4）房屋租賃情況 自1992年以來(lái)，深圳歷年房屋出租面積基本呈逐年上升趨勢(shì)，房屋租賃市場(chǎng)繼續(xù)在規(guī)范中不斷發(fā)展。至2003年，全市房屋租賃面積達(dá)到6395萬(wàn)，比上年增長(zhǎng)11.4（其中還不包括未納入管理的大部分農(nóng)村私房的出租）；全年征收租賃管理費(fèi)2.04億元，代征私房稅1.9億元。據(jù)估計(jì)，目前全市房屋租賃面積占全市房屋總面積比例接近40。如此之高的租賃率表明深圳房屋租賃市場(chǎng)需求巨大，對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也具有非常重要

33、的作用。此外，從近年房屋租賃的結(jié)構(gòu)來(lái)看，廠房出租比例最高，達(dá)到55以上，而商業(yè)樓宇、辦公樓達(dá)到25。廠房、商業(yè)用途房屋的出租是深圳房屋租賃市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 （5）房地產(chǎn)價(jià)格 2003年，按照建筑面積計(jì)算的新建住宅銷售均價(jià)為每平方米5680元，與2002年相比上漲了2.55%；商鋪價(jià)格為每平方米12916元，比上年上漲了5.2；寫(xiě)字樓價(jià)格為每平方米10164元，比上年上漲了10.2?？傮w來(lái)看，全市新建住宅價(jià)格增長(zhǎng)幅度較小，僅為2.55，而同期全市人均可支配收入達(dá)到25935.84元，比上年增長(zhǎng)4。居民收入水平增長(zhǎng)繼續(xù)高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)保持在6倍以內(nèi)（當(dāng)年為5.8倍），從而使住房繼續(xù)成為全

34、市消費(fèi)增長(zhǎng)較快的商品之一。 （6）商品房空置情況 2003年，全市商品房空置面積為241.06萬(wàn)，比上年減少了2.34%。其中，住宅為161.02萬(wàn)，比上年減少4.82，占總量的66.8；商服用房為46.49萬(wàn)，比上年減少了0.7%，占總量的19.29；辦公樓為21.6萬(wàn)，比上年了增加了69.81%，占總量的8.96?？傮w來(lái)看，住宅、商業(yè)用房空置面積呈下降趨勢(shì)，而寫(xiě)字樓空置面積的上升主要與經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、cepa簽署后的大量樓盤(pán)集中上市有關(guān)?？紤]到寫(xiě)字樓銷售周期較長(zhǎng)，其空置情況將在今后兩年有所好轉(zhuǎn)。 （7）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征及存在的問(wèn)題 2003年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)基本運(yùn)行特征： 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)

35、保持旺盛趨勢(shì)，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已從上年的23高增長(zhǎng)回復(fù)到1998年以來(lái)的平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭已開(kāi)始趨于平穩(wěn)。 隨著政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，商品房新增供給明顯下降，新建住宅整體呈現(xiàn)“供”小于“求”，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量更加趨于平衡。 房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同收入層次消費(fèi)者的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)整體保持平衡。 全市房地產(chǎn)價(jià)格整體呈上升趨勢(shì)，但價(jià)格總體保持小幅增長(zhǎng)，上漲幅度不大且總體平穩(wěn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 部分區(qū)域供求結(jié)構(gòu)尚不均衡，住宅需求旺盛但供給不足。從熱點(diǎn)區(qū)域供求結(jié)構(gòu)看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，尤其是南山區(qū)連續(xù)多年新建住宅供給超出需求，20

36、03年則超出25以上，表明其在特區(qū)內(nèi)房源充足，在今后一定時(shí)期能夠滿足市場(chǎng)需求；而龍崗區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)新增供給均小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達(dá)到0.58：1和0.66：1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為嚴(yán)重，一定程度上會(huì)引起今后一段時(shí)期房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定。 特區(qū)內(nèi)外價(jià)格差距較大，不利于價(jià)格結(jié)構(gòu)的合理。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2003年深圳特區(qū)內(nèi)商品住宅價(jià)格基本繼續(xù)高于特區(qū)外一倍以上，且價(jià)格差距較2002年增大。主要原因在于：特區(qū)內(nèi)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，從而引至房?jī)r(jià)較快上升，價(jià)格差距拉大。 部分開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為仍不夠規(guī)范，少數(shù)問(wèn)題樓盤(pán)有待加快解決。從目前深圳市房

37、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的運(yùn)行看，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠依法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理、注重服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)，使各類糾紛減少，但仍有少部分開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，給市場(chǎng)帶來(lái)了負(fù)面影響。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，部分項(xiàng)目公司無(wú)法提供完善的后續(xù)服務(wù)，使業(yè)主權(quán)益受到侵害；少數(shù)項(xiàng)目公司因后續(xù)建設(shè)資金不夠，延遲建設(shè)周期，甚至出現(xiàn)問(wèn)題樓盤(pán)；部分開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不夠規(guī)范，隨意更改設(shè)計(jì)、延遲交樓或辦證，造成業(yè)主投訴增加等。 此外，由于歷史原因，目前深圳特區(qū)外尚有一定數(shù)量的自用房存在未補(bǔ)辦手續(xù)隨機(jī)入市的現(xiàn)象。 （8）2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀因素分析 深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響： 近年來(lái)，深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)

38、快速增長(zhǎng)，出現(xiàn)了近年來(lái)少有的良好發(fā)展局面。2003年，深圳本市生產(chǎn)總值（gdp）比上年增長(zhǎng)了17.3，創(chuàng)8年新高，在全國(guó)城市中居第4位；人均gdp繼續(xù)居全國(guó)第1位，達(dá)到54560元/人；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長(zhǎng)29.1，增速為8年來(lái)最高；外貿(mào)進(jìn)出口總額比上年增長(zhǎng)34.6，外貿(mào)進(jìn)出口總額和出口總額連續(xù)11年居全國(guó)大中城市首位。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升級(jí)等因素的影響下，深圳成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)最為活躍的城市之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，深圳社會(huì)發(fā)展步入新的階段，人民生活水平進(jìn)一步提高。2003年，深圳人民生活水平不斷改善，當(dāng)年人均可支配收入達(dá)到25935.84元，比上年增長(zhǎng)4，而居民消費(fèi)欲望也不斷增強(qiáng)，人均

39、消費(fèi)支出達(dá)到19960.32元，比上年增長(zhǎng)了5.5。隨著深圳社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平和生活質(zhì)量有了很大提高，居民消費(fèi)觀念也發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，各類消費(fèi)中住房、私家車、教育、醫(yī)療消費(fèi)成為熱點(diǎn)，社會(huì)文明程度有了很大提高。深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高位上的平穩(wěn)運(yùn)行，人均收入水平的提高，以機(jī)械增長(zhǎng)為主的人口增長(zhǎng)模式，以及在國(guó)內(nèi)較為現(xiàn)代化的新型消費(fèi)觀念，為未來(lái)深圳房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。此外，cepa的簽署，24小時(shí)通關(guān)的實(shí)施，將使深圳房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇；而地鐵四號(hào)線的開(kāi)發(fā)建設(shè)，特區(qū)外城市化進(jìn)程的加快，將促進(jìn)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)再次景氣，并極大的促進(jìn)特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平。

40、 國(guó)家、廣東省、深圳市有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響：近年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)將一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場(chǎng)、實(shí)施征地制度改革、加強(qiáng)清理拖欠工程款等，廣東省、深圳市近期也將出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策?？傮w來(lái)看，以上各項(xiàng)政策對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展均有一定程度影響，主要體現(xiàn)如下： 國(guó)家清理整頓土地市場(chǎng)政策對(duì)深圳影響不大，尤其是經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，深圳已經(jīng)建立了完善、成熟的土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)交易規(guī)則比較完善，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地一律通過(guò)市場(chǎng)方式出讓，從而避免了土地市場(chǎng)不規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的影響。 征地制度改革在一定程度會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，但影響

41、不會(huì)很大。特別是近年來(lái)，針對(duì)深圳土地資源日趨緊缺，深圳市政府一直采取嚴(yán)格的土地供應(yīng)計(jì)劃制度，集約利用土地資源，保證城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整所必須的用地。國(guó)家實(shí)施征地制度改革后，深圳將面臨進(jìn)一步的土地供應(yīng)壓力，勢(shì)必對(duì)包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)減少。但是考慮到存量房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)潛力的進(jìn)一步挖掘，以及集約利用土地水平的不斷提高，每年新增100公頃左右的房地產(chǎn)供地政策仍然能夠滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地資源的需求。根據(jù)我們的研究，在不進(jìn)一步擴(kuò)大建設(shè)用地的前提下，目前深圳每年供應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的能力基本保持在200300公頃（含新增供地和存量用地），預(yù)計(jì)每年供應(yīng)商品房700800萬(wàn)平方米，考慮到近

42、兩年約500萬(wàn)平方米在建而未銷售的商品房，預(yù)計(jì)每年供給新建住宅1200萬(wàn)平方米。結(jié)合近年來(lái)每年800萬(wàn)平方米的新增需求，新增商品房供求比達(dá)到0.67：1，供給充足且有富余，既有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡，也有利于消費(fèi)者充分選房、保證目前買方市場(chǎng)的基本格局并保證房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。 在工程建設(shè)方面，政府加強(qiáng)清理拖欠工程款，不會(huì)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已形成較為完善的市場(chǎng)管理體系，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，由于有簽訂土地合同時(shí)地價(jià)一次性交清、“多層封頂、高層建至2/3”才能預(yù)售等“高門(mén)檻”政策，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)基本未出現(xiàn)拖欠工程款現(xiàn)象。 從廣東省近期的有關(guān)政策看，正在擬議的

43、開(kāi)征物業(yè)稅政策一旦實(shí)施，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響。開(kāi)征物業(yè)稅，將改用財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)成本將大幅下降。這樣，將有利于降低購(gòu)房者消費(fèi)門(mén)檻，控制房地產(chǎn)炒買炒賣現(xiàn)象；但同時(shí)也限制了房地產(chǎn)合理投資行為，并使深圳現(xiàn)行土地出讓制度作出重大改變，使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定程度的波動(dòng)。 從深圳擬采取的有關(guān)政策看，今年深圳市將針對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不均衡，特區(qū)外部分熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)用地供給不足，適當(dāng)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地；而存量房地產(chǎn)用地將在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)持續(xù)緊縮的前提下繼續(xù)得到消化。這樣，既有利于消化存量土地并保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡，也能夠在一定程度上緩解熱點(diǎn)區(qū)域“求大于供”的問(wèn)題，保證

44、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地資源的需求。此外，為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，今年我市將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理與監(jiān)控，進(jìn)一步完善的信息統(tǒng)計(jì)體系和預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)， 繼續(xù)完善房地產(chǎn)行業(yè)管理辦法，以適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的要求。 2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)，市場(chǎng)供給基本充足，市場(chǎng)供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康、快速的發(fā)展局面： 從住宅市場(chǎng)需求總量來(lái)看，以我市530萬(wàn)常住人口為房地產(chǎn)消費(fèi)主體，目前住宅存量基本達(dá)到1億平方米，加上約2000多萬(wàn)平方米的在建住宅，市場(chǎng)上住宅總量為1.2億平方米。以此計(jì)算，常住人口人均建筑面積達(dá)到23

45、平方米。根據(jù)有關(guān)研究，現(xiàn)代化國(guó)家人均居住水平的目標(biāo)為30平方米以上，據(jù)此，深圳尚有人均約7平方米的增長(zhǎng)潛力，根據(jù)有關(guān)研究，按每年增長(zhǎng)1平方米計(jì)算，每年將增加住宅需求500600萬(wàn)平方米。 從深圳特殊的人口增長(zhǎng)方式看，人口增長(zhǎng)基本以外來(lái)人口機(jī)械增長(zhǎng)為主，特別是近年來(lái)，每年外來(lái)人口保持約2530萬(wàn)人的增長(zhǎng)速度；人口的高速機(jī)械增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的需求，而深圳在全國(guó)較高的人均收入水平（人均可支配收入25936元）及合理的房?jī)r(jià)收入比（5.9：1），進(jìn)一步吸引了外來(lái)人口聚集深圳并使房地產(chǎn)潛在需求能夠在較短的時(shí)間內(nèi)得以有效實(shí)現(xiàn)，據(jù)此估計(jì)，每年新增人口住房需求接近600700萬(wàn)平方米。 根據(jù)以上估計(jì)

46、，今后57年，深圳每年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持11001300萬(wàn)平方米的需求規(guī)模，而20022003年兩年，每年平均銷售規(guī)模（含增量和存量銷售）基本保持1200萬(wàn)平方米也驗(yàn)證這個(gè)實(shí)事。由此可預(yù)計(jì)，2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的需求規(guī)模，對(duì)新建住宅和存量住宅的需求預(yù)計(jì)達(dá)到1300萬(wàn)平方米。 非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)，但銷售規(guī)模有限；寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)景氣： 從2003年全年銷售情況看，寫(xiě)字樓銷售面積增長(zhǎng)了8.92，部分片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了較為火爆的銷售場(chǎng)面。但是，根據(jù)1998年以來(lái)的銷售統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)中，寫(xiě)字樓銷售總體呈現(xiàn)較低的銷售水平，每年寫(xiě)字樓銷售量在1119

47、萬(wàn)平方米之間波動(dòng)，規(guī)模并未有較大增長(zhǎng)；除極個(gè)別寫(xiě)字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫(xiě)字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，未來(lái)兩年，新增寫(xiě)字樓供應(yīng)將保持100150萬(wàn)平方米的規(guī)模?？紤]到近兩年每年18萬(wàn)平方米左右的銷售規(guī)模，2004年寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將競(jìng)爭(zhēng)激烈，而在供給增長(zhǎng)較快的制約下，寫(xiě)字樓價(jià)格將與2002年持平。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2003年商業(yè)用房銷售有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實(shí)際銷售量高于19982001平均銷售水平近兩倍，商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛，價(jià)格持續(xù)上漲。近兩年商業(yè)物業(yè)新開(kāi)工量平均保持著20以上的增長(zhǎng)，而空置量則逐年減少，鑒于目前商業(yè)用房市場(chǎng)需求旺盛趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2004年商業(yè)用

48、房市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)景氣局面，商鋪價(jià)格將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升。 房地產(chǎn)市場(chǎng)“外移”日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成 ： 根據(jù)有關(guān)研究，目前深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的土地資源已基本利用殆盡，城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必然向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。而作為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，目前已呈現(xiàn)出向特區(qū)外發(fā)展的明顯特征。如2003年當(dāng)年新出讓的房地產(chǎn)用地基本在特區(qū)外，當(dāng)年交易的商品房數(shù)量占全市總量的比例已從前年30上升到40。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)已相當(dāng)明顯。隨著深圳特區(qū)外全面城市化系列政策的實(shí)施，深圳房地產(chǎn)業(yè)將面臨重大的發(fā)展契機(jī)，同時(shí)也將進(jìn)一

49、步促進(jìn)和帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域， 外資進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)： cepa簽署后，香港地鐵于2004年1月初即與深圳市政府簽署和約，采取bot方式承包深圳地鐵四號(hào)線，總投資60億元，并獲得地鐵上蓋物業(yè)290萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)權(quán)。地鐵四號(hào)線的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅能夠積極引進(jìn)外資促進(jìn)本市重大項(xiàng)目建設(shè)，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平，同時(shí)還將極大的促進(jìn)深圳房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)的發(fā)展。從歷史數(shù)據(jù)看，外銷市場(chǎng)在1999年曾經(jīng)達(dá)到60%以上的高增長(zhǎng)期，但近年來(lái)增長(zhǎng)幾乎停滯，占商品房銷售總量的比例徘徊在7%左右。地鐵四號(hào)線開(kāi)工后，隨著交通的便利及香港企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品適銷對(duì)

50、味，港人對(duì)地鐵上蓋及周邊物業(yè)的需求將大大增加，這將非常有利于深圳外銷市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)深圳樓市的進(jìn)一步繁榮。 房地產(chǎn)需求旺盛將推動(dòng)價(jià)格上升，價(jià)格增長(zhǎng)幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)波動(dòng)： 從近年來(lái)的價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)看，深圳房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)保持平穩(wěn)，房?jī)r(jià)漲跌幅度甚小，但2003年各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格均出現(xiàn)了一定幅度增長(zhǎng)，特區(qū)內(nèi)住宅價(jià)格增長(zhǎng)基本在5以上。產(chǎn)生這種情況的原因固然與年內(nèi)契稅上調(diào)、建材價(jià)格全面上漲有關(guān)，但房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌的決定因素還在于市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。 目前，深圳土地資源日益緊缺，今后幾年可供開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用地日漸減少，但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求卻持續(xù)旺盛的增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變

51、化，給房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造了一定空間。總體來(lái)看，2004年深圳的房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，但上漲幅度不會(huì)太大。原因在于，特區(qū)外商品房的銷售量每年都在上升，2003年占全市總銷售量的40，今年有望達(dá)到50以上；特區(qū)外價(jià)格基數(shù)低、交易量大且價(jià)格增長(zhǎng)幅度小，將會(huì)對(duì)全市房?jī)r(jià)起到抑制作用，從而保證全市房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 總體來(lái)看，2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持總量基本均衡、價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)景氣，新的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒅饾u形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 2.1.3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)（1）羅 湖 區(qū)羅湖區(qū)總共有17個(gè)小片區(qū)，各片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量差異較大。從20022003年上半年，所開(kāi)

52、發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在蓮塘、布心、東門(mén)、筍崗、國(guó)貿(mào)及口岸片區(qū)，其它片區(qū)的新開(kāi)發(fā)量較少。從目前在售的物業(yè)當(dāng)中，91%的項(xiàng)目建筑面積低于10萬(wàn)平方米，9%的項(xiàng)目建筑面積高出10萬(wàn)平方米，如百仕達(dá)花園、中信星光名庭、嘉寶田花園等屈指可數(shù)。羅湖區(qū)區(qū)域圖 早期的羅湖部分片區(qū)因?yàn)橐?guī)劃滯后、工業(yè)色彩濃而鮮有樓盤(pán)亮相。自去年以來(lái)，人民南改造、東門(mén)改造、筍崗重建工程相繼進(jìn)入實(shí)施階段，帶旺了周邊樓市。 人民南片區(qū)改造工程是羅湖樓市的一大亮點(diǎn)，改造工程涉及的總面積約為1.4平方公里。據(jù)初步估算，人民南的改造工程將吸引13億元的社會(huì)資金參與改造，同時(shí)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的機(jī)遇。 據(jù)了解，近年來(lái)，羅湖“圍剿”違法建筑的力

53、度不斷加大，為周邊樓盤(pán)的包裝和環(huán)境改善掃清了障礙。如果加上早已規(guī)劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設(shè)施如能早日動(dòng)工，口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)如能早日推出，打擊違規(guī)違建力度如能進(jìn)一步加大，這些都將有效破除房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸因素，推動(dòng)樓市的繁榮。羅湖各片區(qū)主要在售項(xiàng)目概況片區(qū)名稱項(xiàng)目性質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量總建筑面積（/）總戶數(shù)（戶）筍崗住宅3249746.862715商業(yè)121120150合計(jì)4270866.862865蓮塘住宅7421495.143952布心住宅6382763.833888東門(mén)住宅4218992.392133商業(yè)121169街鋪25合計(jì)5240161.392158湖貝、水貝住宅384652.18143

54、5寫(xiě)字樓186346公寓220合計(jì)4170998.181655翠竹住宅4140331.431054文錦、國(guó)貿(mào)住宅6306311.154132商業(yè)130000470合計(jì)7336311.154602其它住宅52773092763寫(xiě)字樓2162163.06公寓1375合計(jì)7439472.064138總計(jì)442402400.0424312（2）東門(mén)片區(qū)這一片區(qū)是由人民公園路、筍崗東路、文錦中路、深南東路圍合而成的區(qū)域，周邊樓盤(pán)涵括東門(mén)及洪湖片區(qū)。東門(mén)片區(qū)在城市規(guī)劃中被定為深圳主要商業(yè)聚集地，聚集了眾多生意人，打工仔，由此決定了該片區(qū)住宅多以商住兩用為主，并配以基本的生活配套設(shè)施，包括菜市場(chǎng)、學(xué)校、幼兒

55、園、郵局、銀行等，商務(wù)色彩較濃。東門(mén)片區(qū)住宅的特色為商住兩用，中小戶型為主大部分樓盤(pán)帶裝修銷售，或提供裝修套餐?？蛻魜?lái)源面狹窄，樓盤(pán)素質(zhì)兩極分化，價(jià)格差異較大，目前該片區(qū)在售項(xiàng)目包括嘉年華名苑、東悅名軒、繽紛時(shí)代和東門(mén)金座。片區(qū)樓盤(pán)情況序號(hào)項(xiàng)目名稱位置規(guī)模（）開(kāi)售時(shí)間占地總面積1嘉年華名苑曬布路3200213752003.102東悅名軒東門(mén)6000500002002.123繽紛時(shí)代東門(mén)中7800500002003.104東門(mén)金座立新路14000現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購(gòu)根據(jù)上表可以看出，各項(xiàng)目分布在東門(mén)中路兩側(cè)，說(shuō)明東門(mén)土地稀缺，除東悅名軒是尾盤(pán)銷售外，其余多是即將發(fā)售或2003年初開(kāi)售（嘉年華名苑）的樓盤(pán)

56、，但由于建筑面積低于5萬(wàn)平方的小項(xiàng)目居多，所以2003年總體供應(yīng)量不大，值得注意的是，東門(mén)金座和繽紛時(shí)代都于2003年年底開(kāi)盤(pán)，銷售形式對(duì)2004年?yáng)|門(mén)樓市起到一定指導(dǎo)作用。戶型對(duì)比分析項(xiàng)目名稱總戶數(shù)單身公寓一房?jī)蓮d兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d暢銷戶型戶數(shù)（比例）面積戶數(shù)（比例）面積戶數(shù)（比例）面積戶數(shù)（比例）面積東悅名軒816戶/326戶40%37434戶53%6956戶7%86兩房?jī)蓮d嘉年華名苑348戶/58戶17%44.19232戶67%67.255816%79.82一房繽紛時(shí)代818戶94戶11%25.74178戶22%33.57205戶25%68.7134142%117.72一房東門(mén)金座609戶290戶48%33.92261戶43%36.6758戶9%66.05/兩房二廳合計(jì)2591384戶823戶929戶455戶序號(hào)戶型建筑面積比例1單房2533平方米15%2一房3344平方米32%3二房68平方米35%4三房79117平方米18%合計(jì)100%分析比較片區(qū)戶型結(jié)構(gòu)，可以發(fā)現(xiàn)各種戶型開(kāi)發(fā)量較為平均，33平米到44平米之間的一房