大連綠城星海廣場(chǎng)整合推廣提案稿135p

1、現(xiàn)狀一：綠城歷經(jīng)15年發(fā)展，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)足跡遍及全國(guó)30多個(gè)城市，但大連卻是綠城涉足東北三省的首個(gè)城市。而大連又被譽(yù)為東北明珠，綠城品牌在大連的形象將直接影響品牌在整個(gè)東北的發(fā)展占位。營(yíng)銷(xiāo)課題一：如何打開(kāi)綠城品牌市場(chǎng)如何打開(kāi)綠城品牌市場(chǎng)現(xiàn)狀二：大連作為一個(gè)海資源豐富的旅游城市，又是整個(gè)東北較為領(lǐng)先的城市，市場(chǎng)不乏豪宅產(chǎn)品。而綠城星海項(xiàng)目在傳統(tǒng)豪宅概念上，并未占據(jù)最佳海資源，也未處于星海廣場(chǎng)中心頂級(jí)地段。營(yíng)銷(xiāo)課題二：項(xiàng)目如何在高端市場(chǎng)占據(jù)一席項(xiàng)目如何在高端市場(chǎng)占據(jù)一席我們都知道世界是多元的，然而人們卻往往會(huì)局限于一隅之居，拘泥于慣有思維。換個(gè)角度，變個(gè)視角，世界截然不同。課題解決核心思路：“視界決定

2、世界視界決定世界” 破題破題 項(xiàng)目策略核心項(xiàng)目策略核心換個(gè)角度看品牌換個(gè)角度看品牌任務(wù)一：解決問(wèn)題任務(wù)一：解決問(wèn)題“如何構(gòu)建綠城品牌在東北的特有形象如何構(gòu)建綠城品牌在東北的特有形象”綠城是一家什么樣的企業(yè)？“真誠(chéng)、善意、精致、完美真誠(chéng)、善意、精致、完美”是公司的基本價(jià)值觀念，“人文主義理想人文主義理想”是公司發(fā)展的指導(dǎo)，“為城市創(chuàng)造美麗為城市創(chuàng)造美麗”是公司的主張。通常我們都認(rèn)為綠城是一家人文企業(yè)，是一家制造精品的企業(yè)。然而作為一家立足發(fā)展全國(guó)戰(zhàn)略的品牌企業(yè)，單一的品牌形象絕非是企業(yè)品牌發(fā)展的目標(biāo)。也許我們都被“為城市創(chuàng)造美麗為城市創(chuàng)造美麗”的“美麗美麗”給忽悠了。北京御園的皇族氣勢(shì)，豪宅霸氣

3、，然我們清醒地認(rèn)識(shí)到“為城市創(chuàng)造美麗”絕非僅是“甜美瑰麗”，它更相當(dāng)于是一種“驚艷”。再次審視“為城市創(chuàng)造美麗”，其實(shí)綠城的主張核心在于“城市城市”“”“創(chuàng)造創(chuàng)造”綠城中國(guó)，也絕非僅僅是人文企業(yè)?！俺鞘谐鞘小笔蔷G城發(fā)展的高度，從城市角度出發(fā)，占據(jù)城市資源，把脈城市發(fā)展方向，通過(guò)生活方式的營(yíng)造，改變社會(huì)中堅(jiān)人群的生活理念，進(jìn)而引領(lǐng)城市發(fā)展方向，綠城的目標(biāo)是“改變城市改變城市”。“創(chuàng)造創(chuàng)造”是綠城改變城市的方式，更是綠城引領(lǐng)行業(yè)的理念。“創(chuàng)造”意味著前所未有，意味著匪夷所思，其中又寓意著綠城對(duì)于改變城市的自信和雄心，綠城的目標(biāo)其實(shí)是“引領(lǐng)發(fā)展引領(lǐng)發(fā)展”。以改變城市的雄心，去做到引領(lǐng)發(fā)展的目標(biāo)以改變

4、城市的雄心，去做到引領(lǐng)發(fā)展的目標(biāo)“為城市創(chuàng)造美麗為城市創(chuàng)造美麗”是該改變對(duì)于綠城慣有品牌思維的時(shí)候了，而這也正適合在大連這樣的東北城市，綠城品牌將以城市的高度，引領(lǐng)的角色，登入大連。以綠城絕對(duì)精品產(chǎn)品作為載體以綠城絕對(duì)精品產(chǎn)品作為載體為城市創(chuàng)造美麗為城市創(chuàng)造美麗綠城品牌價(jià)值綠城品牌價(jià)值客戶(hù)獲得的是毫無(wú)質(zhì)疑的精品為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值城市因精品而更加燦爛為城市創(chuàng)造美麗為城市創(chuàng)造美麗精品理念成為社會(huì)進(jìn)步理念為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富為城市創(chuàng)造美麗為城市創(chuàng)造美麗綠城品牌價(jià)值支撐體綠城品牌價(jià)值支撐體社會(huì)認(rèn)可社會(huì)認(rèn)可品牌榮譽(yù)品牌榮譽(yù)連續(xù)5年名列中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值top10連續(xù)5年名列中國(guó)房地

5、產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力top10輝煌歷史輝煌歷史綠城精品系列綠城精品系列北京御園上海玫瑰園杭州桃花源杭州留園未來(lái)呈現(xiàn)未來(lái)呈現(xiàn)大連星海項(xiàng)目大連星海項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)值體品牌價(jià)值是一個(gè)長(zhǎng)久實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，客戶(hù)能夠感受到品牌的理念，但他們同時(shí)需要體驗(yàn)品牌。所以，對(duì)于綠城大連品牌的打造，關(guān)鍵還是要落實(shí)到產(chǎn)品本身。重新審視產(chǎn)品價(jià)值重新審視產(chǎn)品價(jià)值任務(wù)二：解決問(wèn)題任務(wù)二：解決問(wèn)題“項(xiàng)目如何在高端市場(chǎng)占據(jù)一席項(xiàng)目如何在高端市場(chǎng)占據(jù)一席”全市商品房與全市商品房與300300萬(wàn)以上高端物業(yè)成交價(jià)比較情況萬(wàn)以上高端物業(yè)成交價(jià)比較情況明顯高端物業(yè)在09年價(jià)格下探幅度小于全市商品房，高端物業(yè)具有更強(qiáng)的抗跌性，且09年上半年高端物業(yè)價(jià)

6、格在市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的情況下，同比還略有上升。數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕高端物業(yè)成交量分析高端物業(yè)成交量分析在09年成交大幅回升的狀況下，我們看到高端樓盤(pán)代表銷(xiāo)售率都高居50%以上。數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕300300萬(wàn)以上代表個(gè)案訴求分析萬(wàn)以上代表個(gè)案訴求分析 （綠城項(xiàng)目總價(jià)預(yù)計(jì)在300萬(wàn)以上）案名案名產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型訴訴 求求主力總價(jià)主力總價(jià)壹品星海住宅收藏級(jí)海岸名宅270-351萬(wàn)元海天下住宅君之見(jiàn) 容天下937-946萬(wàn)元大連明珠住宅傲居星海 首席親海豪宅288-486萬(wàn)元星海灣壹號(hào)住宅中國(guó)灣區(qū)首府342-840萬(wàn)元半島聽(tīng)濤（二期）住宅星海 養(yǎng)生 爵版高度197-342萬(wàn)元市場(chǎng)環(huán)境分析洞察：市場(chǎng)環(huán)境分析

7、洞察：1、高端市場(chǎng)是高保值板塊，但板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供求比失衡；2、高端物業(yè)訴求單一，皆以所占據(jù)外界資源為主要訴求，不具可持續(xù)性；3、高端客戶(hù)市場(chǎng)特征：從訴求內(nèi)容看，客戶(hù)對(duì)于標(biāo)簽性的口號(hào)更青睞。換個(gè)角度看市場(chǎng)：換個(gè)角度看市場(chǎng)：1、高端市場(chǎng)是高保值板塊，但板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供求比失衡；看似困難重重，但卻是最安全的路，關(guān)鍵是建立差異化市場(chǎng)。2、高端物業(yè)訴求單一，皆以所占據(jù)外界資源為主要訴求，不具可持續(xù)性；突破資源性豪宅范疇，正符合綠城產(chǎn)品主導(dǎo)的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目將創(chuàng)新豪宅定義。3、高端客戶(hù)市場(chǎng)特征：從訴求內(nèi)容看，客戶(hù)對(duì)于標(biāo)簽性的口號(hào)更青睞。開(kāi)門(mén)紅是關(guān)鍵，項(xiàng)目入市第一印象占位非常重要。所有方向都指向一個(gè)地方產(chǎn)品

8、價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值綠城星海項(xiàng)目應(yīng)具有怎樣的產(chǎn)品價(jià)值才夠占據(jù)市場(chǎng)高位？今天我們說(shuō)，要用不同的視界來(lái)改變世界，首先，我們要改變的是“產(chǎn)品”概念范疇。通常“產(chǎn)品”概念包括“地段、規(guī)劃、建筑、園林、戶(hù)型、配套”，而綠城“產(chǎn)品價(jià)值”應(yīng)當(dāng)由有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值兩部分構(gòu)成。綠城產(chǎn)品價(jià)值綠城產(chǎn)品價(jià)值有形價(jià)值有形價(jià)值無(wú)形價(jià)值無(wú)形價(jià)值地段地段 規(guī)劃規(guī)劃 建筑建筑 園林園林 戶(hù)型戶(hù)型 配套配套服務(wù)服務(wù)附加值附加值綠城“產(chǎn)品產(chǎn)品服務(wù)價(jià)值服務(wù)價(jià)值”的優(yōu)勢(shì)綠城園區(qū)生活服務(wù)體系升級(jí)版綠城園區(qū)生活服務(wù)體系升級(jí)版綠城在全國(guó)提出“園區(qū)生活服務(wù)體系”之后，又隨即針對(duì)高端產(chǎn)品進(jìn)行了升級(jí)，在原有“健康服務(wù)系統(tǒng)、教育服務(wù)系統(tǒng)、

9、生活服務(wù)系統(tǒng)”之上，增加了“私人定制服務(wù)”，形成專(zhuān)對(duì)高端物業(yè)的專(zhuān)屬化服務(wù)。而今日針對(duì)大連星海項(xiàng)目，我們建議將服務(wù)體系置前，從而形成“售前，售中，售后售前，售中，售后”全面的服務(wù)體驗(yàn)。售中售中服務(wù)服務(wù)關(guān)鍵詞：私屬私屬個(gè)人化銷(xiāo)售資料送遞分批單獨(dú)交付售前服務(wù)售前服務(wù)關(guān)鍵詞：私密私密遮擋車(chē)牌單獨(dú)接待客戶(hù)檔案保密售后售后服務(wù)服務(wù)關(guān)鍵詞：私有私有售后售后服務(wù)服務(wù)關(guān)鍵詞：私有私有園區(qū)生活體系升級(jí)私人定制服務(wù)另外對(duì)于“產(chǎn)品附加價(jià)值產(chǎn)品附加價(jià)值”部分，應(yīng)當(dāng)突破以往房產(chǎn)固有思維，綠城作為一家“為城市創(chuàng)造美麗”的企業(yè)，提供的不僅僅是城市居住的生活方式，更應(yīng)該以富有創(chuàng)造價(jià)值的生活觀念賦予生活本身。產(chǎn)品附加價(jià)值建議跨界

10、跨界cross over cross over 引入跨界藝術(shù)，將藝術(shù)家的靈感滲透到產(chǎn)品細(xì)節(jié)引入跨界藝術(shù)，將藝術(shù)家的靈感滲透到產(chǎn)品細(xì)節(jié)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值成為價(jià)值亮點(diǎn)，運(yùn)用各界藝術(shù)家對(duì)于不同領(lǐng)域的創(chuàng)作，形成創(chuàng)新概念價(jià)值?？缃缑诉\(yùn)用建議跨界名人運(yùn)用建議領(lǐng)域建議藝術(shù)家合作形式具體合作方式建議所有大堂單元廳的室內(nèi)裝飾艾未未設(shè)計(jì)大堂浮雕、大堂軟裝、電梯門(mén)設(shè)計(jì)樣板房陳幼堅(jiān)顧問(wèn)樣板房設(shè)計(jì)建議社區(qū)聲音顧問(wèn)譚盾顧問(wèn)+譜曲1、項(xiàng)目譜一曲專(zhuān)曲，并可延展作為項(xiàng)目網(wǎng)站背景音樂(lè)、3d音樂(lè)、短信、彩鈴音樂(lè)、門(mén)禁音樂(lè)；2、會(huì)所音樂(lè)建議（可按春夏秋冬四季、不同的節(jié)點(diǎn)、節(jié)日等統(tǒng)一考慮建議）領(lǐng)域領(lǐng)域1 1：所有大堂單元廳的室內(nèi)裝飾顧問(wèn)：

11、所有大堂單元廳的室內(nèi)裝飾顧問(wèn)艾未未艾未未當(dāng)代藝術(shù)家，著名詩(shī)人艾青之子。曾在美國(guó)、日本、瑞典、德國(guó)、韓國(guó)、意大利、瑞士、比利時(shí)、威尼斯等多個(gè)國(guó)家舉辦個(gè)人藝術(shù)展。2008北京奧運(yùn)會(huì)主體育場(chǎng)“鳥(niǎo)巢”項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中標(biāo)者赫爾佐格和德梅隆建筑設(shè)計(jì)公司的中方項(xiàng)目顧問(wèn)。主要設(shè)計(jì)作品有北京soho現(xiàn)代城景觀、北京“長(zhǎng)城腳下的公社”景觀、浙江金華艾青文化公園、浙江金華金東義烏江大壩、江蘇安特汽車(chē)廠、金華建筑藝術(shù)公園古陶博物館、廣東東莞松山湖文化營(yíng)展覽館等。作品：地圖作品：永久作品：椅子領(lǐng)域領(lǐng)域2 2：樣板房：樣板房陳幼堅(jiān)陳幼堅(jiān)（alan chan）香港最著名的設(shè)計(jì)師之一；陳幼堅(jiān)設(shè)計(jì)公司曾被美國(guó)graphis雜志評(píng)

12、為全球十大設(shè)計(jì)公司之一，是惟一獲此殊榮的華人設(shè)計(jì)公司；陳幼堅(jiān)海報(bào)和腕表甚至被美國(guó)三藩市現(xiàn)代美術(shù)博物館納為永久收藏品；在日本，分別于1991年、2002年在東京舉辦了“東方匯合西方”、“東情西韻”的個(gè)展，名聲大噪。領(lǐng)域領(lǐng)域3 3：社區(qū)聲音顧問(wèn)：社區(qū)聲音顧問(wèn)譚盾譚盾中央音樂(lè)學(xué)院“四大才子”之一，在校時(shí)創(chuàng)作的第一弦樂(lè)四重奏風(fēng)雅頌運(yùn)用民間曲調(diào)，中國(guó)宮廷音樂(lè)，廟堂贊歌等原始素材，給人清新、別致的感覺(jué)，獲得了1983年德里斯頓韋伯爾作曲比賽二等獎(jiǎng)。被新聞界、藝術(shù)界稱(chēng)為“新潮音樂(lè)”、“先鋒派音樂(lè)”、“崛起的一代”中的代表人物之一，到美國(guó)后，數(shù)家知名樂(lè)團(tuán)聘他為樂(lè)團(tuán)作曲，并出任bbc交響樂(lè)團(tuán)（蘇格蘭）駐團(tuán)作曲兼

13、副指揮，1988年在美國(guó)舉辦了個(gè)人作品音樂(lè)會(huì)，這是中國(guó)音樂(lè)家在美國(guó)首次舉辦的音樂(lè)會(huì)。當(dāng)我們搭建完項(xiàng)目的價(jià)值體后，接下去的問(wèn)題就是怎么說(shuō)了。當(dāng)我們搭建完項(xiàng)目的價(jià)值體后，接下去的問(wèn)題就是怎么說(shuō)了。離弦之箭，蓄勢(shì)待發(fā)離弦之箭，蓄勢(shì)待發(fā)其實(shí)目標(biāo)很明確，我們就是要找到東北那幫有錢(qián)人，但問(wèn)題其實(shí)目標(biāo)很明確，我們就是要找到東北那幫有錢(qián)人，但問(wèn)題是怎么讓他們認(rèn)可項(xiàng)目?jī)r(jià)值呢？作為一家江南來(lái)的企業(yè)，又是怎么讓他們認(rèn)可項(xiàng)目?jī)r(jià)值呢？作為一家江南來(lái)的企業(yè)，又是首次亮相，開(kāi)場(chǎng)白該說(shuō)啥呢？是首次亮相，開(kāi)場(chǎng)白該說(shuō)啥呢？現(xiàn)象一：湯臣一品的誤入歧途現(xiàn)象一：湯臣一品的誤入歧途湯臣一品是上海陸家嘴黃金板塊最后一塊住宅地，理所當(dāng)然的絕

14、對(duì)稀缺豪宅，然而當(dāng)他拋出110000元/平的天價(jià)時(shí)，卻成了市場(chǎng)的失寵。這就是上海，南方城市的客戶(hù)特性，他們不喜歡張揚(yáng)，低調(diào)的奢華才是他們的本質(zhì)，當(dāng)然在這樣的市場(chǎng)，太過(guò)突兀是不合適的?，F(xiàn)象二：大連豪宅爭(zhēng)做第一現(xiàn)象二：大連豪宅爭(zhēng)做第一大連中心裕景 “地標(biāo)性都市綜合體”帝柏灣“國(guó)際級(jí)4a景區(qū)首席灣區(qū)豪宅”大連明珠“傲居星海 首席星海豪宅”星海灣1號(hào)“中國(guó)灣區(qū)首府”與南方城市截然不同的是，大連城市的豪宅產(chǎn)品都在爭(zhēng)做第一，而這也正是這個(gè)市場(chǎng)所需要的。綠城今日來(lái)到大連，要想贏得高端市場(chǎng)的認(rèn)可，也必然需要入鄉(xiāng)隨俗，以高姿態(tài)占領(lǐng)絕對(duì)高位，才能博得市場(chǎng)親睞。所以，綠城今日只為“第一第一”而來(lái)。綠城15年的精品營(yíng)

15、造領(lǐng)先之路，相信綠城與我們一樣對(duì)產(chǎn)品充滿(mǎn)信心，關(guān)鍵是如何營(yíng)造如何營(yíng)造“第一第一”。 大連豪宅客戶(hù)描述客戶(hù)地緣屬性客戶(hù)地緣屬性大連作為東北環(huán)境、氣候最好的城市，吸引了大量東三省客戶(hù)。在這樣的客戶(hù)面前，應(yīng)當(dāng)更加直接的擺明豪宅身份?？蛻?hù)年齡屬性客戶(hù)年齡屬性大連豪宅客戶(hù)較其他地區(qū)客戶(hù)將略年輕，因?yàn)樗麄兌酁樾屡d富裕階層，他們急于證明自己的成功，豪宅對(duì)于他們而言更多是一種標(biāo)簽。 大連豪宅客戶(hù)描述客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)在22個(gè)價(jià)值點(diǎn)中，得分較高的是追求財(cái)富、彰顯身份、忠誠(chéng)，除在自然因素的得分較低，而其他因素都與平均值比較接近，這體現(xiàn)了這類(lèi)客戶(hù)追求財(cái)富，注重投資理財(cái)?shù)膬r(jià)值，所以實(shí)實(shí)在在的點(diǎn)將更能打動(dòng)他們。 大連

16、豪宅客戶(hù)描述 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)描述首先，選擇第一豪宅的客戶(hù)，必然是高端客戶(hù)中的頂尖客群、領(lǐng)袖人物，高端客群的特征：直接、身份標(biāo)簽、追求實(shí)在價(jià)值點(diǎn)直接、身份標(biāo)簽、追求實(shí)在價(jià)值點(diǎn)，將更加明顯。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)描述作為頂尖人群，他們又必然擁有強(qiáng)烈的自信，而這種自信源自他們的眼見(jiàn)、閱歷，他們可能不僅僅在國(guó)內(nèi)各城市商務(wù)旅行，甚至他們可能去過(guò)國(guó)外例如歐洲等城市，所以他們有足夠的接受度，和對(duì)豪宅產(chǎn)品認(rèn)識(shí)。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)描述當(dāng)然在09年大勢(shì)整體轉(zhuǎn)好的情況下，部分擁有敏銳、大膽嗅覺(jué)的投資客也將是項(xiàng)目的目標(biāo)客，他們看重的是第一豪宅的創(chuàng)新稀缺性、未來(lái)保值性，他們是在第一時(shí)間占據(jù)豪宅新理念。所以，星海項(xiàng)目的星海項(xiàng)目的“第一

17、豪宅第一豪宅”絕非簡(jiǎn)單的絕非簡(jiǎn)單的精品精品占位。占位。柔和的產(chǎn)品理念、生活氛圍訴求，絕非大連高端人群所好，也絕對(duì)經(jīng)不起大連眾多豪宅的狂轟濫炸。星海項(xiàng)目的星海項(xiàng)目的“第一豪宅第一豪宅”也絕非也絕非概念式概念式的豪宅占位。的豪宅占位。沒(méi)有產(chǎn)品立基點(diǎn)的概念式包裝，經(jīng)不起市場(chǎng)考驗(yàn)，也非可取之道，并且也將淹沒(méi)在大連眾多豪宅“首席”概念中。綠城大連星海項(xiàng)目綠城大連星海項(xiàng)目“第一豪宅第一豪宅”產(chǎn)品標(biāo)桿式豪宅產(chǎn)品標(biāo)桿式豪宅挖掘項(xiàng)目產(chǎn)品的領(lǐng)先點(diǎn)，以點(diǎn)形成豪宅的標(biāo)桿。以局部的突破形成項(xiàng)目在市場(chǎng)的鮮明形象，并以點(diǎn)帶出項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值的面，最終形成項(xiàng)目大連“第一豪宅”形象。尋找項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)尋找項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)（因

18、項(xiàng)目處于規(guī)劃階段，故部分項(xiàng)目為假設(shè)點(diǎn)）星海板塊豪宅產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比星海板塊豪宅產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比樓高樓高 項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)產(chǎn)品細(xì)節(jié)綠城星海項(xiàng)目綠城星海項(xiàng)目壹品星海壹品星海海天下海天下大連明珠大連明珠星海灣壹號(hào)星海灣壹號(hào)半島聽(tīng)濤半島聽(tīng)濤住宅樓高（最高）47層，約160米樓高33層42層31層40層11層綠城星海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)一綠城星海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)一最高生活視野最高生活視野 項(xiàng)目是板塊內(nèi)住宅樓中最高。星海板塊豪宅產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比星海板塊豪宅產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比戶(hù)型面積戶(hù)型面積 項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)產(chǎn)品細(xì)節(jié)綠城星綠城星海項(xiàng)目海項(xiàng)目壹品星海壹品星海海天下海天下大連明珠大連明珠星海灣壹號(hào)星海灣壹號(hào)半島聽(tīng)濤半島聽(tīng)濤主力戶(hù)

19、型180、220、260僅三個(gè)面積，且皆為四室戶(hù)型180234 三、四室426、430 六室160270 二、三室180525 120-190 二、三、四室綠城星海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)二綠城星海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)二最純粹人群聚集最純粹人群聚集 項(xiàng)目屬于客群純粹項(xiàng)目之一，雖然項(xiàng)目戶(hù)型上不是最純粹的一個(gè)，但在客戶(hù)心中同樣能形成 極大的吸引力。星海板塊豪宅產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比星海板塊豪宅產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比精裝修精裝修 項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)產(chǎn)品細(xì)節(jié)綠城星海綠城星海項(xiàng)目項(xiàng)目壹品星海壹品星海海天下海天下大連明珠大連明珠星海灣壹號(hào)星海灣壹號(hào)半島聽(tīng)濤半島聽(tīng)濤裝修配備約5000元/平精裝修毛坯毛坯3000元/平精裝修毛坯毛坯綠城星

20、海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)三綠城星海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)三最高標(biāo)準(zhǔn)精裝修最高標(biāo)準(zhǔn)精裝修 項(xiàng)目是板塊內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)最高。星海板塊豪宅產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比星海板塊豪宅產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比服務(wù)服務(wù) 項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)產(chǎn)品細(xì)節(jié)綠城星海項(xiàng)目綠城星海項(xiàng)目壹品星壹品星海海海天下海天下大連明大連明珠珠星海灣壹號(hào)星海灣壹號(hào)半島聽(tīng)濤半島聽(tīng)濤服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)服務(wù)體系升級(jí)版物管服務(wù)物管服務(wù)物管服務(wù)物管服務(wù)物管服務(wù)綠城星海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)四綠城星海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)四最頂級(jí)定制服務(wù)最頂級(jí)定制服務(wù) 項(xiàng)目在綠城原有園區(qū)服務(wù)體系上進(jìn)行升級(jí)，形成專(zhuān)對(duì)高端物業(yè)的私人定制服務(wù)， 項(xiàng)目將配備純正英國(guó)管家服務(wù)。星海板塊豪宅產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比星海板塊豪宅產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比配套配

21、套 項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)品細(xì)節(jié)產(chǎn)品細(xì)節(jié)綠城星海綠城星海項(xiàng)目項(xiàng)目壹品星海壹品星海海天下海天下大連明珠大連明珠星海灣壹號(hào)星海灣壹號(hào)半島聽(tīng)濤半島聽(tīng)濤配套3500平私人會(huì)所和大堂雙層會(huì)所綜合商場(chǎng)小型會(huì)所餐飲、健身房分散的泛會(huì)所2000平多功能會(huì)所綠城星海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)五綠城星海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)五最專(zhuān)屬化配置最專(zhuān)屬化配置 項(xiàng)目提供3500平豪華酒店式大堂和私人運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所，針對(duì)高端客群提供專(zhuān)屬化 私人服務(wù)。星海板塊豪宅產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比星海板塊豪宅產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì) 項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)品細(xì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)綠城星海項(xiàng)目綠城星海項(xiàng)目壹品星海壹品星海海天下海天下大連明珠大連明珠星海灣壹號(hào)星海灣壹號(hào)半島聽(tīng)濤半島聽(tīng)濤合作團(tuán)隊(duì)綠城美國(guó)s

22、om、jwda （建筑設(shè)計(jì)）美國(guó)bld（大堂及公共部位）梁志天（樣板房）pal（會(huì)所）大連友誼合升大連偉岸投資華東設(shè)計(jì)院大連明珠開(kāi)發(fā)有限公司華潤(rùn)澳大利亞柏濤大連半島浙江南方綠城星海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)六綠城星海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)六最豪華陣容打造最豪華陣容打造 中國(guó)知名上市集團(tuán)綠城攜國(guó)際知名團(tuán)隊(duì)共同演繹星海項(xiàng)目。項(xiàng)目特有附加價(jià)值項(xiàng)目特有附加價(jià)值跨界運(yùn)用跨界運(yùn)用 項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)品細(xì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)綠城星海項(xiàng)目綠城星海項(xiàng)目壹品星海壹品星海海天下海天下大連明珠大連明珠星海灣壹號(hào)星海灣壹號(hào)半島聽(tīng)濤半島聽(tīng)濤合作團(tuán)隊(duì)綠城美國(guó)som、jwda （建筑設(shè)計(jì)）美國(guó)bld（大堂及公共部位）梁志天（樣板房）pal（會(huì)所）大連友誼

23、合升大連偉岸投資華東設(shè)計(jì)院大連明珠開(kāi)發(fā)有限公司華潤(rùn)澳大利亞柏濤大連半島浙江南方綠城星海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)七綠城星海項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)七最藝術(shù)化生活氛圍最藝術(shù)化生活氛圍三位藝術(shù)大師跨界力作，分別為項(xiàng)目大堂、樣板房、背景音樂(lè)打造豪宅引領(lǐng)生活理念。豪宅是什么？豪宅是什么？豪宅是具有標(biāo)簽性最高生活視野豪宅是少數(shù)同圈層人享有最純粹人群聚集豪宅是生活的奢侈品最高標(biāo)準(zhǔn)精裝修豪宅是私有化的生活方式最頂級(jí)定制服務(wù)豪宅是極致生活的體現(xiàn)最專(zhuān)屬化配置豪宅是領(lǐng)先技術(shù)的聚集最豪華陣容打造豪宅是引領(lǐng)理念的實(shí)現(xiàn)最藝術(shù)化生活氛圍價(jià)值點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)super建筑super戶(hù)型super裝修super服務(wù)super配套super品牌su

24、per領(lǐng)域supersuperhousehouse綠城星海項(xiàng)目綠城星海項(xiàng)目super housesuper house價(jià)值完整體價(jià)值完整體價(jià)值點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)super建筑super戶(hù)型super裝修super服務(wù)super配套super品牌super領(lǐng)域市場(chǎng)爆破點(diǎn)市場(chǎng)爆破點(diǎn)豪宅是具有標(biāo)簽性最高生活視野豪宅是少數(shù)同圈層人享有最純粹人群聚集豪宅是生活的奢侈品最高標(biāo)準(zhǔn)精裝修豪宅是私有化的生活方式最頂級(jí)定制服務(wù)豪宅是極致生活的體現(xiàn)最專(zhuān)屬化配置豪宅是領(lǐng)先技術(shù)的聚集最豪華陣容打造豪宅是引領(lǐng)理念的實(shí)現(xiàn)最藝術(shù)化生活氛圍衍生點(diǎn)衍生點(diǎn)風(fēng)格、立面、材質(zhì)戶(hù)型細(xì)節(jié)、園區(qū)人群氛圍大堂、電梯入戶(hù)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)英國(guó)管家、園區(qū)服務(wù)體系地

25、段、高端人士需求寫(xiě)真品牌歷史理念、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)藝術(shù)跨界理解融入生活綠城星海項(xiàng)目的價(jià)值演繹，應(yīng)當(dāng)是以一個(gè)個(gè)爆破點(diǎn)引爆市場(chǎng)，首先占據(jù)市場(chǎng)高位，再而吸引客戶(hù)了解項(xiàng)目?jī)r(jià)值細(xì)節(jié)。項(xiàng)目定位360360席席殿堂級(jí)精裝私宅殿堂級(jí)精裝私宅殿堂級(jí)：我們的產(chǎn)品，殿堂級(jí)府邸，不僅是富麗堂皇的極度感官，更有對(duì)細(xì)節(jié)無(wú)微不至的極致考究；殿堂級(jí)：我們的消費(fèi)者，殿堂級(jí)人物，在各個(gè)領(lǐng)域有著卓著的成就與影響，對(duì)所在領(lǐng)域有著極致追求；私宅：保持距離，非誠(chéng)毋擾從產(chǎn)品層面對(duì)私密性的保障，從精神層面對(duì)尊崇感的彰現(xiàn)；項(xiàng)目案名深藍(lán)深藍(lán)real bluereal blue綠城中國(guó)首發(fā)大連入之愈深，其進(jìn)愈難，而其見(jiàn)愈奇。宋王安石游褒禪山記 深微；

26、深詣；深賾；深嚴(yán)；深隱；深迂；深不可測(cè)；深藏若虛；就象圈層，越往高處越難進(jìn)入，但是圈層之內(nèi)卻精深妙?yuàn)W一、釋一、釋“深深”：“藍(lán)血貴族”，今天不再局限于形容歐洲貴族的氣質(zhì)與情操。在東方文明的辭典里，它是深植于古老大陸的東方血脈，與崛起于海洋的蔚藍(lán)色文明之間的交融，是兩種文明不斷溝通、滲透、借鑒的光明使者。 藍(lán)，是層峰人士的氣質(zhì)象征二、釋二、釋“藍(lán)藍(lán)”：藍(lán)，是大連的人文label，在日趨國(guó)際化的大連，在國(guó)際大連最前沿的星海廣場(chǎng)我們?yōu)樵炀痛筮B國(guó)際化成就的財(cái)富精英創(chuàng)造“深藍(lán)”。深藍(lán)的誕生，為在變遷與滄桑中起起伏伏的大連助力，和最有力量的360360人人一起成就有深度深度的大連，成為大連深藍(lán)文化的締造者

27、。三、為大連創(chuàng)三、為大連創(chuàng)“深藍(lán)深藍(lán)”項(xiàng)目主slogan不到深藍(lán)，哪知豪宅皆尋常不到深藍(lán)，哪知豪宅皆尋?！酒矫鎰?chuàng)作】另一種思考方向策略回顧策略回顧策略核心super housesuper house產(chǎn)品標(biāo)桿式豪宅產(chǎn)品標(biāo)桿式豪宅項(xiàng)目定位360360席席殿堂級(jí)精裝私宅殿堂級(jí)精裝私宅項(xiàng)目案名深藍(lán)深藍(lán)主slogan不到深藍(lán)，哪知豪宅皆尋常不到深藍(lán)，哪知豪宅皆尋常 演繹演繹 項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目推廣策略推廣主線設(shè)定：品牌導(dǎo)入品牌導(dǎo)入形象亮相形象亮相產(chǎn)品展現(xiàn)產(chǎn)品展現(xiàn)對(duì)應(yīng)的階段目標(biāo)：大連高端市場(chǎng)占位大連高端市場(chǎng)占位積累有效客戶(hù)積累有效客戶(hù)品牌占位并消化品牌客品牌占位并消化品牌客形成口碑傳播形成口碑傳播產(chǎn)品細(xì)節(jié)展

28、現(xiàn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)展現(xiàn)最終消化客戶(hù)最終消化客戶(hù)第一階段第一階段 品牌導(dǎo)入品牌導(dǎo)入策略核心：以第一品牌形象對(duì)味大連頂尖人群，形成品牌市場(chǎng)占位，并為項(xiàng)目推出高筑市場(chǎng)預(yù)期。核心動(dòng)作核心動(dòng)作1 1、北緯、北緯38.55 38.55 東經(jīng)東經(jīng)121.36 121.36 綠城全國(guó)版圖再升級(jí)綠城全國(guó)版圖再升級(jí)以新聞軟稿的方式，報(bào)道綠城版圖再擴(kuò)張，彰顯全國(guó)領(lǐng)銜品牌綠城進(jìn)入中國(guó)東三省首站大連的氣勢(shì)，引起高端人群高度關(guān)注。2 2、為大連創(chuàng)造美麗，綠城進(jìn)駐大連品牌新聞發(fā)布會(huì)、為大連創(chuàng)造美麗，綠城進(jìn)駐大連品牌新聞發(fā)布會(huì)邀請(qǐng)市政相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，以及聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署城市管理計(jì)劃首席顧問(wèn) david creedy中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)人

29、居環(huán)境委員會(huì)常務(wù)副主任委員兼秘書(shū)長(zhǎng) 王涌彬亞洲人居環(huán)境協(xié)會(huì)理事 世界華人建筑師協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 吳國(guó)力綠城公司領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)單位相關(guān)人員等參加。核心動(dòng)作核心動(dòng)作3 3、項(xiàng)目奠基啟動(dòng)儀式、項(xiàng)目奠基啟動(dòng)儀式在品牌發(fā)布會(huì)后，邀請(qǐng)大連市長(zhǎng)及星海板塊開(kāi)發(fā)辦公室相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共同參觀綠城御園項(xiàng)目，以表示綠城來(lái)到大連并將為大連創(chuàng)造城市美麗的信心，并隨即開(kāi)展項(xiàng)目奠基啟動(dòng)儀式。綠城品牌發(fā)布會(huì)綠城品牌發(fā)布會(huì)渠道運(yùn)用：渠道運(yùn)用：戶(hù)外在星海灣建立長(zhǎng)效高炮，中山廣場(chǎng)附近則建立臨時(shí)短期高炮形象；報(bào)媒方面硬廣軟文結(jié)合，打造四連版介紹綠城品牌進(jìn)入大連，形成市場(chǎng)轟動(dòng)；現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)場(chǎng)包裝：臨時(shí)售樓處包裝以五星酒店風(fēng)格為指向，形成高端樓盤(pán)的神秘感

30、和尊貴感，并在公開(kāi)之際邀請(qǐng)全大連知名酒店經(jīng)理到場(chǎng)參觀，形成市場(chǎng)話題。五星酒店大堂式的售樓處五星酒店大堂式的售樓處【第一階段】報(bào)版【第一階段】報(bào)版a a【第一階段】報(bào)版【第一階段】報(bào)版b b【第一階段】報(bào)版【第一階段】報(bào)版c c第二階段第二階段 形象亮相形象亮相策略核心：通過(guò)媒體的話語(yǔ)權(quán)占據(jù)，以及品牌嫁接公關(guān)活動(dòng)，形成項(xiàng)目絕對(duì)super house形象，與市場(chǎng)上其他豪宅產(chǎn)生鮮明區(qū)隔，并通過(guò)有效的線下活動(dòng)，精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客群。核心公關(guān)動(dòng)作核心公關(guān)動(dòng)作1 1、項(xiàng)目高端品牌嫁接、項(xiàng)目高端品牌嫁接通過(guò)綠城品牌資源，為項(xiàng)目商業(yè)先期注入高端品牌商業(yè)，并借此召開(kāi)品牌發(fā)布會(huì)?；蚺c相關(guān)奢侈品牌合作，成為項(xiàng)目品牌指導(dǎo)

31、，提升項(xiàng)目整體高端形象及市場(chǎng)影響力。后期還可在樣板房中以參加發(fā)布會(huì)的奢侈品為主要裝飾，形成奢侈品樣板房形象，樹(shù)立項(xiàng)目super house形象。核心公關(guān)動(dòng)作核心公關(guān)動(dòng)作2 2、綠城零距離、綠城零距離邀請(qǐng)大連政府領(lǐng)導(dǎo)，各大媒體記者，行業(yè)相關(guān)合作單位（活動(dòng)、禮儀、發(fā)布、銀行、房產(chǎn)局、稅務(wù)、土地局等），共同參觀綠城全國(guó)優(yōu)秀代表項(xiàng)目。3 3、綠城物管海外培訓(xùn)、綠城物管海外培訓(xùn)與全球連鎖五星酒店合作，邀請(qǐng)其作為物管顧問(wèn)，并建立項(xiàng)目物管培訓(xùn)機(jī)制。此活動(dòng)可通過(guò)媒體炒作擴(kuò)大市場(chǎng)影響面。super house super lifesuper house super life綠城星海項(xiàng)目商業(yè)旗艦綠城星海項(xiàng)目商業(yè)旗

32、艦lvlv品牌發(fā)布會(huì)品牌發(fā)布會(huì)借奢侈品還可吸引名人到場(chǎng)，形成市場(chǎng)關(guān)注借奢侈品還可吸引名人到場(chǎng)，形成市場(chǎng)關(guān)注奢侈品成為樣板房主要裝飾奢侈品成為樣板房主要裝飾綠城零距離現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)綠城零距離現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)后期售樓處活動(dòng)展示后期售樓處活動(dòng)展示綠城零距離酒店服務(wù)體驗(yàn)綠城零距離酒店服務(wù)體驗(yàn)綠城零距離介紹會(huì)綠城零距離介紹會(huì)物管海外培訓(xùn)形成市場(chǎng)熱點(diǎn)話題物管海外培訓(xùn)形成市場(chǎng)熱點(diǎn)話題渠道運(yùn)用：渠道運(yùn)用：保持星海灣戶(hù)外形象；投入高端雜志媒體（選擇健康、子女教育、財(cái)經(jīng)等高端雜志）；高端場(chǎng)所資料擺放（高級(jí)會(huì)所、酒店、商場(chǎng)、形象美容等）；高端社區(qū)、寫(xiě)字樓等資料投遞；【第二階段】報(bào)版【第二階段】報(bào)版a a【第二階段】報(bào)版【第二階段

33、】報(bào)版b b【第二階段】報(bào)版【第二階段】報(bào)版c c【第二階段】報(bào)版【第二階段】報(bào)版d d【戶(hù)外】【戶(hù)外】【圍墻】【圍墻】第三階段第三階段 產(chǎn)品展現(xiàn)產(chǎn)品展現(xiàn)策略核心：通過(guò)產(chǎn)品細(xì)節(jié)展現(xiàn)，再次證實(shí)super house的實(shí)際支撐。線下通過(guò)vip卡購(gòu)買(mǎi)進(jìn)行客戶(hù)篩選，并最終開(kāi)盤(pán)引爆。核心公關(guān)動(dòng)作核心公關(guān)動(dòng)作1 1、項(xiàng)目極致享有、項(xiàng)目極致享有vipvip卡發(fā)售卡發(fā)售在產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)期間，發(fā)售項(xiàng)目極致享有vip卡，可作為購(gòu)房定金。此卡可同時(shí)作為后期私人會(huì)所以及商業(yè)的會(huì)員卡。2 2、樣板房預(yù)約參觀、樣板房預(yù)約參觀項(xiàng)目極致樣板公開(kāi)之際，全城邀約參觀，但同時(shí)設(shè)立預(yù)約機(jī)制，限制每天參觀人數(shù)，從而建立項(xiàng)目極致高端形象。3

34、 3、名人薈萃、名人薈萃 項(xiàng)目海上游輪極致奢華開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目海上游輪極致奢華開(kāi)盤(pán)與游輪旅游公司合作，全大連首度海上開(kāi)盤(pán)。并與高端媒體合作（例如up雜志），邀請(qǐng)眾多明星以及奢侈品設(shè)計(jì)師等，在游輪上提供表演、走秀等節(jié)目，并同時(shí)簽約客戶(hù)，讓客戶(hù)感受項(xiàng)目極致奢華。游輪上極致奢華開(kāi)盤(pán)游輪上極致奢華開(kāi)盤(pán)奧麗安娜號(hào)奧麗安娜號(hào)創(chuàng)世紀(jì)號(hào)創(chuàng)世紀(jì)號(hào)渠道運(yùn)用：渠道運(yùn)用：在高端雜志媒體投放項(xiàng)目別冊(cè)，詳細(xì)介紹項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)；邀約媒體記者采訪項(xiàng)目，對(duì)樣板房進(jìn)行新聞炒作；【第三階段】報(bào)版【第三階段】報(bào)版a a【第三階段】報(bào)版【第三階段】報(bào)版b b【第三階段】報(bào)版【第三階段】報(bào)版c c 實(shí)效實(shí)效客戶(hù)積累策略客戶(hù)積累策略推廣主線：品牌導(dǎo)入品牌導(dǎo)入形象亮相形象亮相產(chǎn)品展現(xiàn)產(chǎn)品展現(xiàn)對(duì)應(yīng)客戶(hù)積累對(duì)象：區(qū)域客區(qū)域客全市高端人群全市高端人群品牌追隨客品牌追隨客第一波品牌客第一波品牌客圈層客戶(hù)圈層客戶(hù)第一階段第一階段品牌追隨客及第一波品牌客積累措施品牌追隨客及第一波品牌客積累措施1 1、綠城會(huì)刊廣告投放、綠城會(huì)刊廣告投放借品牌資源平臺(tái)綠城會(huì)刊開(kāi)展綠城品牌追隨客的積累，并可組織各地客戶(hù)大連體驗(yàn)活動(dòng)。2 2、大連綠城會(huì)成立、大連綠城會(huì)成立借大連綠城會(huì)的成立，將第一波品牌接觸客，例如媒體、政府、合作單位等轉(zhuǎn)化為綠城會(huì)員，從中篩選目標(biāo)客，同時(shí)可建立口碑渠道。第二階段第二階段