興禪詩項目場可行性研究分析報告

1、f興禪詩項目市場可行性研究報告目 錄第一章 總論（一）項目背景錯誤!（二）項目概況錯誤!（三）項目建設意義錯誤!第二章需求分析一、地理環(huán)境及優(yōu)勢條件錯誤!二、存在的挑戰(zhàn)因素錯誤!第三章建設規(guī)模與推薦理由 （一）建設規(guī)模： 錯誤!（二）推薦方案及其理由 錯誤!第四章廠址選擇（一）廠址現(xiàn)狀錯誤!（二）廠址條件錯誤!第五章 技術方案、設備方案、工程方案 （一）技術方案錯誤!（二）設備方案錯誤!（三）工程方案錯誤!第六章 環(huán)境影響分析 （一）項目廠址與環(huán)境現(xiàn)狀錯誤!（二）項目建設與運營期對環(huán)境的影響 錯誤!（三）環(huán)境保護措施 錯誤!錯誤！未定義書簽。未定義書簽未定義書簽 未定義書簽 錯誤！未定義書簽。

2、未定義書簽 未定義書簽 錯誤！未定義書簽。未定義書簽未定義書簽 錯誤！未定義書簽。未定義書簽未定義書簽 錯誤！未定義書簽。未定義書簽未定義書簽未定義書簽 錯誤！未定義書簽。未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽（四）環(huán)境影響評價錯誤!第七章 勞動安全衛(wèi)生消防 錯誤！未定義書簽。（一）危害因素及危害程度分析 錯誤！未定義書簽（二）安全保證體系和措施錯誤！未定義書簽（三）消防措施錯誤！未定義書簽（四）自然災害的防范錯誤！未定義書簽第八章 組織計劃 錯誤！未定義書簽。（一）建設招標 錯誤！未定義書簽（二）建設方式 錯誤！未定義書簽（三）建設項目的管理 錯誤！未定義書簽第九章 項目實施進度 錯誤！未

3、定義書簽。（一）總體設想錯誤！未定義書簽（二）項目實施進度安排錯誤！未定義書簽第十章 項目投資估算 錯誤！未定義書簽。第十一章 社會影響評價 錯誤！未定義書簽。一、社會影響效果分析錯誤！未定義書簽二、社會適應性分析錯誤！未定義書簽三、社會風險及對策分析錯誤！未定義書簽第十二章 研究結論與建議 錯誤！未定義書簽。（一）結論.錯誤！ 未定義書簽（二）建議錯誤！未定義書簽、八 、，刖言目前，由禾嘉房地產(chǎn)有限公司將要開發(fā)的青羊區(qū)太升北路成都市興 禪寺街2226號地塊，前期我對成都房地產(chǎn)市場進行了宏觀的整體 分析，對目標區(qū)域市場進行了微觀的細致研究， 基于對市場有了正確 的評估和判斷后，我方對項目產(chǎn)品有

4、了整體定位構想， 經(jīng)過半個月的 市場調(diào)查，對該項目有了一套營銷策劃思路， 對市場部分做了可性性 研究。在經(jīng)歷了成都房地產(chǎn)沉浮發(fā)展的十多年來， 市場已由原先的“賣方 市場”轉(zhuǎn)為現(xiàn)有的“買方市場”，從市場的整合轉(zhuǎn)為市場的細分化， 至此成都房地產(chǎn)市場進入了激烈的競爭時代， 即從具體實物的競爭進 入了系統(tǒng)形象的競爭，消費者在經(jīng)過了數(shù)多樓盤的洗腦后， 也日漸成 熟和專業(yè)，在對關心物業(yè)的位置、價格、房型等因素外，也關心起小 區(qū)的整體環(huán)境、綜合品質(zhì)、售后服務以及發(fā)展商的信譽實力，這也是 市場發(fā)展的必然趨勢?；谏鲜鲈?，我提供的部分營銷策劃方案含概了市場分析和研 究、營銷企劃等內(nèi)容，全部內(nèi)容由下列三個部分組

5、成：第一部分：市場分析篇第二部分：營銷定位篇 第三部分：營銷實戰(zhàn)篇產(chǎn)品檔案地理位置：成都青羊區(qū)太升北路成都市興禪寺街22 26號地塊項目位置：項目地塊位于成都市青羊區(qū)太升北路興禪寺街內(nèi)環(huán)與一環(huán)線之間，地處成都市北門 CBD核心區(qū)域，地鐵3號線出口，成都 市通訊一條街相鄰，并與新華大道繁榮的主要城市街道相容 開發(fā)商：禾嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司總用地地面積：3493.35平米建筑面積：15021.41平米地面建筑：12226.731) 住宅：11004.05平米2) 商業(yè)用房：1222.67平米3) 地下建筑(未計入容積率)：2794.68平米容積率：3.5周邊配套設施學校：桂王橋小學，升平街小學

6、，成都13中學，成都3中。醫(yī)院：永康醫(yī)院，成都中醫(yī)醫(yī)院，二醫(yī)院，三醫(yī)院，兒童醫(yī)院。市場：人人樂超市，北大街農(nóng)貿(mào)市場，凍青樹農(nóng)貿(mào)市場。公園：錦江活水公園，游樂園運動休閑：春熙路步行街，市體育中心，西郊體育場購物：伊藤洋華堂，摩爾百盛，人民商場，太平洋商場，王府井，國美電器，博美裝飾城公交線路：3，5，7，14，32，45，55，56，61，62，74，85等十多條公交第一部分市場篇成都房地產(chǎn)市場分析一、成都市城市狀況城市概況歷史文化成都是四川省省會，是一座有2300多年悠久歷史的古城，秦漢以 后一直為西南的政治、經(jīng)濟、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。世稱“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城

7、”、“花城”等稱呼。武侯 祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來向人們講述著成都的重要地位。成都是國務院首批公布的24個歷史文化名城之一。隨著西部大開發(fā)的 推行，成都憑借GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實力，理所當然地成為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地。地理位置和自然資源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，總土地面積12390平方公里， 成都市市區(qū)包括兩部分，一部分是市中區(qū)，現(xiàn)為錦江、青羊、金牛、 成華、武侯五個行政區(qū)及成都高新技術開發(fā)區(qū)共有土地面積430.16平方公里，是成都市區(qū)的主體。另有兩個郊區(qū)：龍泉驛區(qū)和青白江區(qū)， 有土地面積948.15平方公里。合計成都市區(qū)面積1381.31平方公里。 全市地

8、勢差異顯著，西北高，東南低。氣候資源獨特，年平均氣溫在16.4 C左右，晴天少，日照率在 2432%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資 主題：源、旅游資源、勞動力資源豐富。生活特色成都氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，適合居住。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設施、服務俱佳。成都 人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。 成都被稱作“最適合居住的 城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習 慣。行政區(qū)劃目前，成都市轄8區(qū)4市（縣級市）8縣，即錦江區(qū)、青羊區(qū)、成華 區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、尚新區(qū)，都江堰市、彭 州市、崇州市、邛崍市，溫江縣、卑E縣、新都縣、

9、大邑縣、新津縣、 雙流縣、金堂縣、蒲江縣。簡析：從以上數(shù)據(jù)以及情況我們可以顯而易見的發(fā)現(xiàn)，成都具 備開發(fā)旅游地產(chǎn)的各類基礎元素，綜合條件相當優(yōu)越。例如 豐富的旅游休閑景觀資源、良好的生活氛圍以及優(yōu)越的城市 設施配套等，成都城帀發(fā)展戰(zhàn)略城市規(guī)劃SS 市fiattna中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 ”圈層式”發(fā)展為疏密結合的 扇葉式"布局；優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結構和用地布局，采取有效措施，引 導城市向東 部、南部發(fā) 展；優(yōu)化城 鎮(zhèn)體系結構 與布局，重 點建設中心 城周邊七個衛(wèi)星城鎮(zhèn)：大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽。成都市都市區(qū)總體規(guī)劃：都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽

10、等七個 衛(wèi)星城與中心城共同構成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形 成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積 3260平方公里、也是 中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢互補， 共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域；都市區(qū) 以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟、環(huán)境、基礎設施和城市功 能在2010年以前逐步實現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對獨立地承擔 所在區(qū)域的中心職能，又分別承擔中心城的部分功能。另外，市政府同時提出了要構建“30分鐘大成都”的概念，即從 成都市中心城區(qū)到每一個外圍功能片區(qū)最多只要 30分鐘車程。1. 區(qū)域定位：隨著3260平方公里的大成都

11、概念提出后，初步擬定將 一環(huán)路 作為城市中心區(qū)，重點發(fā)展商務、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)， 作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)； 三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)， 重點發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時作為 “大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。2. 城市發(fā)展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市 要向更容易開發(fā)、開闊平坦的 東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海 拔高、開發(fā)難度大的因素，同時又多自然風景區(qū)，因此不適合進行大 規(guī)模城市開發(fā)。從將來將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟圈的角度來 說，城市也應該向東、南方向發(fā)展。向東發(fā)展：根據(jù)成都市政府審議通過的成

12、都市向東向南發(fā)展規(guī)劃，以市 中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約76平方 公里，總體結構為1個副中心，1個片區(qū)中心，3個片區(qū)，15個居住 區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài) 型新城區(qū)，是城市副中心。向南發(fā)展：根據(jù)成都市總體規(guī)劃（19952020年）、成都市向東向南 發(fā)展規(guī)劃，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán) 路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點以發(fā)展科研、教育、文化 及高科技術產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術發(fā)展導向的綜合性城市科技 產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機地連接了舊城區(qū)與城 南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢

13、通無阻。3. 城市發(fā)展熱點區(qū)域城東區(qū)域一一改造熱點區(qū)城東片區(qū)2000年以來市場發(fā)展迅速，東郊工業(yè)區(qū)結構調(diào)整規(guī) 劃、成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃、成都市沙河綜合整治工 程規(guī)劃三大規(guī)劃的出臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 城南城市副中心區(qū)域 建設熱點區(qū)城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設啟動；同時，臨近成 都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū)一一城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展 地帶更加令人向往。周邊衛(wèi)星城一一輻射熱點區(qū)城市向南發(fā)展方向政策出臺、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越受到業(yè)界關注。目前已經(jīng)有眾多實力開發(fā)商，如華新國際、建信、新希望、棠湖集團等進

14、入衛(wèi)星城，未來幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā) 展將持續(xù)升溫。宏觀經(jīng)濟環(huán)境1. GDP 2005年，成都實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2371億元，年遞增長13.2%,比“九 五”時期上升2.9個百分點，其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別 完成182.3億元、1007.7億元和1181.1億元，年均增長速度分別為 5.3%、16.9%和 11.8%。篥十五帀時期地區(qū)生產(chǎn)總值與增長速度2. 固定資產(chǎn)投資 2005年全社會固定資產(chǎn)投資達1457.4億元，增速達40.1%。葩十五"時期全部固定資產(chǎn)投資與増長速度可以看到，2005年成都市固定資產(chǎn)投資超速發(fā)展，發(fā)展勢頭較為猛 烈。3. 社會消費2005年社會消費品零

15、售總額達 999.2億元，比2000年增長80.3%, 年均增長12.5%。如佗1614121Q8&42O比較GD僑口社會消費2圖標，可以看出社會消費和GDP基本是同軌跡 發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟發(fā)展和消費是同步的。4. 居民收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 由2000年的7649元增加到2005年的11359 元，農(nóng)民人均純收入由3016元增加到4485元，年均增長8.2%、8.3%。元卄劉時期城鄉(xiāng)居民牧入情況城禎居民人均可支配拽入農(nóng)民人均純收入人均可支配收入穩(wěn)步上升，2004年成都市人均可支配首次突破萬元 大關。人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購買力，而住房消費作為居民消費重要組

16、成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。人口狀況2000年末成都市總人口 1013萬人，在全國特大城市中，僅次于 北京、上海、重慶，居第四位。其中，市區(qū)人口 336萬人，縣（市） 人口 667萬人；女性人口 497萬人，男性人口 516萬人；全市共 317萬戶，其中，市區(qū)為111萬戶，縣（市）為 206萬戶。全市 平均每戶3.2人，其中，市區(qū)平均每戶3.0人。全市人口密度為 每平方公里818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達23702005年末成都市戶籍人口 1082.0萬人，比上年末增加22.3萬人。 全年出生人口 7.5萬人，出生率為6.97?;死亡人口 5.7

17、萬人， 死亡率為5.31 ?；人口自然增長率為1.66?；全市計劃生育率為94.61%o從2000年和2005年人口數(shù)據(jù)可以看出，2005年的人口自然增長率 僅為1.66?,遠低于“十五”人口發(fā)展目標中 4?的指標，成都市的 人口數(shù)量發(fā)展應該能夠得到有效的控制；但同時我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人 口加上大量的流動人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過于密集了；為減輕城市 負擔，城市向外圍發(fā)展勢在必行成都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀政策背景2005年國家根據(jù)房地產(chǎn)價格上漲過快和投機炒房的狀況，加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，主要目的 是從宏觀管理的

18、角度，改善房地產(chǎn)的投資和需求結構，控制房地產(chǎn)投 資總量增長過快的局面，防止泡沫的產(chǎn)生，使國民經(jīng)濟保持持續(xù)、健 康、穩(wěn)定的發(fā)展。其中包括了：3月17日央行取消房貸利率優(yōu)惠政策，個人住房貸款利率也再次上調(diào)。4月27日國務院常務會議提出 加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的 8條措施。5月11日，建設部、發(fā)改 委等中央七部門聯(lián)合出臺關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知“打擊炒地”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”，成為此次房地產(chǎn)新政的關鍵詞。 隨后，各級地方政府也頒發(fā)了相關政策，調(diào)控手段從行政手段提升到 利率、稅收手段，體現(xiàn)了堅決擠掉商品房價格泡沫，實現(xiàn)“硬著陸” 的政策目標。2006年房地產(chǎn)市場進入了一個新的調(diào)整期，國家根據(jù)

19、房地產(chǎn)價 格上漲過快和投機炒房的狀況，繼續(xù)加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào) 控，連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，由建設部、中國人民銀行以及銀監(jiān) 會聯(lián)合制定的房地產(chǎn)抵押估價指導意見于 3月1號起施行，以規(guī) 范房地產(chǎn)抵押估價行為，防范房地產(chǎn)信貸風險；2006年3月，國務院公布今年工作要點，提出繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和 房價上漲過快的問題；國家稅務總局下發(fā)通知，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 所得稅征管辦法，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu) 惠；2006年4月，中國人民銀行宣布，從4月28號起上調(diào)金融機構 貸款基準利率，金融機構一年期貸款基準利率上0.27個百分點，其他各檔次貸款利率也相應調(diào)整；200

20、6年5月，溫家寶總理主持國務 院常務會議，認為少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛 盾突出，提出改善商品房結構、嚴格土地管理等六項措施。2006年5月，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設部等九部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn) 定住房價格的意見，公布延長全額征收營業(yè)稅年限，房屋建筑面積 90平方以下的個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%等措施。所以2004年被稱為房地產(chǎn)“政策年”，2005年被稱為“宏觀調(diào)控年”， 2006年是中央和地方政府上下結合、條塊結合，房地產(chǎn)市場新政的“組合拳”基本成為一套完整的體系。在國家進一步加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的同時，成都市也及 時采取一系列有力的措施，力促房地產(chǎn)市場持

21、續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。 包括繼續(xù)按照“引導高端、調(diào)控中端、保障低端”的房地產(chǎn)市場發(fā)展 思路，采取多種措施，保障了成都房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。一是完善公共住房制度。對經(jīng)濟適用住房“按照標準、提前登記、 按需建設、保證供應”，對符合條件的購房戶，只要不挑不揀，滿足 供應；對廉租住房對象實行“應保盡保”，適當調(diào)整保障比例，擴大 保障面，盡快出臺解決中低收入居民住房問題的方案。二是增加土地供應量，加大普通商品住房供應。堅持土地供應與 住房供求狀況、城市規(guī)劃相結合，做到“以價定量，以量控價”。三是規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)管。嚴肅查處破壞市場秩序的違 法違規(guī)行為。四是進一步加強輿論宣傳，引導理性消費

22、。五是開展住房狀況調(diào)查和需求預測工作。成都市先后進行了各郊 區(qū)（市）縣人均住房面積普查、九城區(qū)人均 12平方米以下住房困難家 庭普查、成都市低保戶住房調(diào)查等專項調(diào)查，以及對未來三年的住房 需求總量和土地出讓規(guī)模進行了預測，從而為科學制定住房供應規(guī)模 提供了依據(jù)。1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模日益增大從1997年開始，房地產(chǎn)投資開始進入快速增長階段。作為我?guī)?投資的三大主體力量之一，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上漲，2005年同比增長54.6 %,占固定資產(chǎn)投資的31%今年上半年房地產(chǎn)投資所占比 例持續(xù)增長（參見圖1）。圖1：成都房地產(chǎn)開發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢分析6040加003000 0 0-00000o

23、o O6 4 23530252015W5 O59fcJ固定資產(chǎn)按資（億元）LJ房地產(chǎn)按資（億元）T-房地產(chǎn)按資所占比例（）資料來源：成都統(tǒng)計局土地成本的大幅增長是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。2002至2005年間，成都地價上漲 40% 2006年1 5月, 在開發(fā)投資完成額中，開發(fā)商支付的土地取得費用7 4. 0 6億元,同比增長15 0 . 1%，土地成本占投資完成額的比例為4 4. 27%,同比提高13 . 5 2個百分點。2）外來資金對房地產(chǎn)投資的影響越來越大。成都房地產(chǎn)整體市場的另一個特點則是外來資金對房地產(chǎn)開發(fā)投資中的影響越來越大。根據(jù)"戴德梁行研究顧問部-北

24、亞區(qū)"對多年 市場動態(tài)趨勢進行分析可得知：自1992年華新國際進入成都房地產(chǎn)市場至2005年春，入駐成都的外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)為 53家，入市資金已超過人民幣100億元。第一、外來開發(fā)商的介入直接推動土地價格上漲；第二、樓盤競爭、相對品質(zhì)的提升與外來大品牌的影響 勢必導致房價的快速上漲。3）成都房地產(chǎn)市場供求關系趨于平衡資料來源：成都市房管局由上圖可以看出，從2004年開始，在宏觀調(diào)控等各種影響因素 的作用下，一方面，市場需求受到抑制，成交面積增幅放緩。2005年商品房的成交量同比增長2%,增幅下降10%。另一方面，五城 區(qū)商品房供應面積增長較快，2005年的供應同比增長8.6 %

25、，增幅為 2004年的一倍。成交增幅的放緩和供應增幅的加快，使供求關系逐漸趨于平衡。在2005年，供應面積開始超過交易面積，供銷比快速 上升為1.13。4）競爭日漸激烈，市場細分必須更加明確隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，土地獲得的難度和成本加大， 開發(fā)商必須更加注重樓盤品質(zhì)、塑造自身品牌，向著精細化、個性化 發(fā)展，以便在激烈的市場競爭中立于不敗之地，因此，市場細分必須 更加明確。住宅市場住宅作為房地產(chǎn)市場中重要的分類市場，其市場走勢對整個行業(yè) 產(chǎn)生深刻的影響。下圖反映了 2002年-2006年上半年五城區(qū)住宅的 供銷走勢。2002年-2004年，五城區(qū)的新增供應面積均小于銷售面積， 尤其在20

26、03和2004年，需求增加明顯，五城區(qū)供需矛盾較為突出。 2005年供應面積增大，超過銷售面積，供需矛盾有所緩解。圖3:住宅市場供銷售情況（2002年-2006年上半年）口張應而稅（萬平方米悄整而稅（萬罟方米）資料來源：成都房管局在價格方面，住宅交易價格逐年攀升，2005年漲幅為近幾年最 大進入2006年，住宅均價的漲幅受到宏觀調(diào)控等多方面影響開始 放緩。圖4:住宅均價（2002年-2006年上半年）50004000300020001000020022003單位：元怦方米丨20042005+五城國隹宅價格2006上半年資料來源：成都房管局預測:1. 住宅供應量將進一步增大根據(jù)近三年五城區(qū)的土地

27、供應規(guī)模（2003-2005年土地供應量分 別為226.56、267.87和245.84萬平方米），可以預測，在住宅市場 保持平穩(wěn)發(fā)展的情況下，住宅供應理論上仍然會持續(xù)增長。2. 需求持續(xù)平緩釋放。根據(jù)近三年來購房者需求變化趨勢，可以預測，未來1-3年內(nèi),隨著城市化進程的加快、人居環(huán)境的改善，將會吸引更多的外地人， 需求將持續(xù)上漲。但在國家宏觀調(diào)控和購房成本提高等因素的影響 下，上漲幅度將趨于平緩。3. 住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅放緩。根據(jù)近幾年價格走勢和目前市場需求，我們預測住宅價格將繼續(xù) 上漲。但由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，漲幅將有所放緩。甲級寫字樓市場由于成都目前缺乏真正意義上的甲級寫字樓

28、， 我們對甲級寫字樓 的選取是在參考國際甲級寫字樓設施設備標準上做出的。根據(jù)我們Q2季度做出的最新統(tǒng)計，成都目前投入使用的甲級寫 字樓總共有7座，其中5座位于CBD區(qū)域內(nèi)（川信大廈、城市之心、 時代廣場、中環(huán)廣場和冠城大廈），2座位于SBD區(qū)域內(nèi)（威斯頓聯(lián) 邦大廈和開行國際廣場），總存量面積為 278, 995平方米，平均租 金為98.5元/平方米/月，空置為33.1 %。IT，銀行和電子企業(yè)是成 都甲級寫字樓的主要客戶。下圖顯示了成都甲級寫字樓1998年-2006 年第二季度的租金變化情況。可以看出，成都甲級寫字樓的租金保持 著平穩(wěn)上漲。圖5:甲級寫字樓租金變化（1998年-2006年上半年

29、）資料來源：戴德梁行研究顧問部由1998-2006年第二季度甲級寫字樓供應、占用和空置變化情況（圖6）可以看出，從1998年-2004年，甲級寫字樓都基本處于一個 供需平衡的情況下。而2005年和2006年上半年供銷比和空置的上升 主要是因為新入市的三個甲級寫字樓 （時代廣場、中環(huán)廣場和匯日央 擴國際廣場還處于市場吸納階段，因此造成短期的供銷比和空置率上 升。圖6: 1998-2006年第二季度甲級寫字樓供應、占用和空置變化 情況咸都甲級寫字樓供需及空置情況H存童 二占用 空置資料來源：戴德梁行研究顧問部預測：隨著外來知名企業(yè)的增多和企業(yè)擴張需求的增大，成都甲級寫字 樓的需求將進一步增大，甲級

30、寫字樓市場看好。商業(yè)市場商業(yè)地產(chǎn)市場的需求從2001年開始明顯地顯現(xiàn)出來。2003年商 業(yè)地產(chǎn)銷售面積為76.53萬平方米，同比上升32.24 %，銷售金額同 比增長73.76 %，被稱為"成都商業(yè)地產(chǎn)年"。然而，進入2004年以 后，過度的開發(fā)導致了供銷比從 2003年的1.25直接上漲到1.58 , 供應增長過快，需求出現(xiàn)疲軟，商業(yè)用房空置面積大幅增加。2005年，政府加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，減少部份盲目投資，開始 消化之前商業(yè)存量，2006年上半年，商業(yè)用房的供應面積同比下降 明顯，為46.7 %，銷售面積同比下降10.0 %，標志著商業(yè)地產(chǎn)開始 進入理性發(fā)展階

31、段。圖7: 2003-2006年上半年商業(yè)用房供需情況分析2003-200 E年上半年商業(yè)用房供需情況分析口曲業(yè)審務濮閒枳（萬平方來）h商業(yè)審務底史on農(nóng)（萬平方采】資料來源：成都房管局在價格方面，2004年的商業(yè)物業(yè)均價上漲了 18.7個百分點，漲 幅為近幾年最大。2005年，在國家宏觀調(diào)控作用下，商業(yè)物業(yè)均價下降了 12.05 %，下降幅度明顯。在經(jīng)過一段時間的理性調(diào)整以后,2006年商業(yè)物業(yè)價格開始有所上升，市場開始回暖（圖8）。8500圖創(chuàng)2003-2006年上半年商業(yè)用房價格走勢800075007000G500200420052006隼上半年GK9815371T17831資料來源：成

32、都房管局預測：1. 地鐵沿線商業(yè)片區(qū)將成為開發(fā)熱點，新的商業(yè)格局將逐漸形 成。2. 根據(jù)成都市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃，成都市的主城區(qū)將形成1個CBD（中央商務區(qū)），6大組團中心，19個區(qū)域商業(yè)中心（例如： 光華、紅牌樓商業(yè)中心等）和100個左右的社區(qū)中心，因此，新生的 商業(yè)片區(qū)將成為新的開發(fā)熱點（例如：發(fā)展中的第四商圈一一金沙片 區(qū)）。二手房市場（商品房）下圖為2002-2006年上半年五城區(qū)二手商品房成交比較。 由此可 以看出二手房在2003年和2004年間成交量增加迅速，市場表現(xiàn)活躍。 由于受到宏觀調(diào)控等影響，2005年二手商品房增速明顯放緩。到2006 年上半年3、4月份，二手房市場悄然回暖。

33、但 5月-6月，受到營業(yè) 稅政策調(diào)整的影響，二手房成交量不斷下滑。7月-8月，由于為了避 開即將開征的個人所得稅，二手房交易量短期內(nèi)有所上漲。目前，大 多數(shù)購房者對二手房市場抱持幣觀望態(tài)度。圖9： 2002-2006年上半年二手商品房成交情況40070%35060%30050%25040%20030%15023%10%+同出牌加2002*200諱2004早2005 年2006£ 半蘋I成交而稅152.09244.62343.97351.88209.05T-圖比憎加6080%40.60%2.3C%1370%10050資料來源：成都房管局預測隨著新一輪宏觀調(diào)控的到來，二手房市場的未來有待

34、觀望小戶型市場分析 需求市場特征消費者的需求很大程度上會影響到市場供應的發(fā)展方向，及具體項目的定位，針對小戶型購買客戶的需求特征調(diào)查和分析， 我們發(fā)現(xiàn)有如下特征： 1.目前成都市小戶型物業(yè)的消費群體構成特征目前成都市小戶型市場所針對的消費群主要是：投資型需求者、處于 創(chuàng)業(yè)狀態(tài)的中高收入年輕單身貴族、 每年產(chǎn)生的大量新婚青年、外地 來蓉務工的白領階層和處于求學狀態(tài)的部分大學生。 通常，小戶型物 業(yè)都會有較為完善的配套設施，當家庭人口只有一個或兩個時，這種 小面積的住宅是適合的，但隨著家庭人口的增加，小戶型物業(yè)的功能 更多的就轉(zhuǎn)為了投資。所以說，小戶型物業(yè)本身并不是過渡型的產(chǎn)品， 只是居住在里面的

35、人 是過渡變化的。2.年輕一族是小戶型物業(yè)最重要的一支市場消費支撐力量新一代的白領完全改變了傳統(tǒng)的財富概念和人生概念，把握當下、享受人生成為時尚白領、小資們的人生口號，個性化、獨立化生活理念 使大批年輕人成為置業(yè)生力軍，支撐了小戶型項目的發(fā)展空間；單身 貴族、眾多的新婚青年和部分大學生，或希望能夠擁有屬于自己的獨 立空間，或因為經(jīng)濟實力不夠，不能購買大戶型住宅，因而各類型的小戶型物業(yè)正好能夠滿足他們的要求，成為他們進行“梯度”置業(yè)的 首選。3. 投資市場是小戶型市場的另一個重要的支撐點投資小戶型比投資高檔物業(yè)回報更高， 未來租務市場更廣闊，而且投 資門檻更低，用相對較低的投入，獲得相對較高的投

36、資回報，因而倍 受投資者青睞。4. 影響小戶型物業(yè)消費者的幾個關鍵性因素：地段、交通、各項生活配套設施、工作性質(zhì)小戶型住戶最大的的特點是年輕的上班族。 這類人對城市公共交 通的依賴性較強，而且對生活配套設施要求也較高， 所以小戶型對地 帶的分布，明顯地表現(xiàn)出聚居性，一般分為三類：第一類：鬧市中心，包括CBD區(qū)域和市中心；處于鬧市區(qū)的小戶型項目有著極高的投資效益， 而且處于交通、商業(yè)、 各種配套成熟的區(qū)域，無論是生活還是工作都極為便利。 對居住在這 些區(qū)域的年輕人而言，時間是非常寶貴的。他們寧肯在市中心購買或 租賃價格高一些的小戶型物業(yè)，也不愿將時間花在乘車上下班的路 上。第二類：城市交通車站附

37、近；年輕的上班一族買不起市中心的房子，但又要每天準時到市中心上班，所以他們最樂于購買城市交通車站附近的小戶型物業(yè)。這樣，住宅與車站在15分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直 接乘車上下班。所以城市交通車站附近聚集的小戶型物業(yè)也較多。第三類：以工作性質(zhì)為導向；通常情況下，在高校附近是部分學生和老師的聚居， 在科技園附近是IT產(chǎn)業(yè)人士的聚居，在電視臺是附近廣告人的聚居等等。這種聚居 會為附近帶來相當一批小戶型住宅的投資者， 從而為那些需要依托某 個專項區(qū)域工作的人士提供生活工作上的便利。五、目前成都市小戶型物業(yè)存在的缺陷：雖然，小戶型項目針對年輕消費者提出了“追求時尚與個性”的口 號，提

38、高物業(yè)檔次及定位，而且其獨立性及低總價對消費者有著極大 的吸引力，但小戶型本身存在的缺陷卻也讓人無法忽視：居室數(shù)目模糊、功能設備模糊，居住功能差；戶型怪異，采光和通風不足，對家電、家具擺放考慮不充分；墻壁太薄，對視性強，私密性差；內(nèi)廊式的設計，走道過長，樓層戶數(shù)多，單戶識別性差；電梯配備不足，樓層出入不方便；公攤較高，得房率低；商住兩用樓對項目品質(zhì)影響，同時存在安全及消防隱患；小戶型物業(yè)被作為辦公用，住戶與公司之間矛盾突出；部分小戶型物業(yè)是由大改小或由寫字樓改建而成，戶型布局差，居住功能差。小戶型項目開發(fā)區(qū)域的分布小戶型項且的區(qū)聯(lián)井荷狀紀總體來看，目前成都市的小戶型項目開發(fā)主要集中在城南區(qū)域（

39、包括西南、東南在內(nèi)）。而長久以來，成都人的居住習慣就是居住城南和 城西，因此有了“城南住富人，城西住富人”的說法。正是因為這個 原因，所以城南和城西的各項生活配套設施都較其他區(qū)域完善；而小戶型物業(yè)因為其自身功能的限制，對周邊生活配套設施的要求要比其 它類型物業(yè)高得多。沙河流域整治及舊城改造工程的實施，對城東土地價值提升以及居住環(huán)境改善，起到了不小的影響作用。加之，小戶型物業(yè)本身所具有的可投資性，因而，城東小戶型物業(yè)的開發(fā)也正方興未艾。小戶型項目開發(fā)的環(huán)線分布整體來看，小戶型項目在各環(huán)線內(nèi)的分布較為均勻， 但更多的是側重 于內(nèi)環(huán)線內(nèi)的區(qū)域。隨著舊城改造工程的進一步實施以及CBD城市中央商務區(qū)）的

40、建設，使得城區(qū)內(nèi)大量用于住宅開發(fā)的土地越來越少， 而且土地價值越來越高。這就決定了，開發(fā)商更多的是將城區(qū)內(nèi)的土 地用于商用、投資價值高的物業(yè)類型的開發(fā)。而同時，城市以前的單 核心“攤大餅”式發(fā)展，也因城東、城南城市副中心建設總體規(guī)劃的 實施，而轉(zhuǎn)向多核心擴展式發(fā)展，由此而引發(fā)的交通建設、城市擴張 產(chǎn)生的低于市區(qū)土地價格的供應，為小戶型項目的開發(fā)提供了必然的 發(fā)展空間。隨著，城市交通建設的加快，由城市各區(qū)域到達中央商務區(qū)所耗費的 時間正逐漸減少，而且目前成都市的城市化水平也達到了 42%勺比率, 正處于城市化進程高速發(fā)展的階段。人們對于城市環(huán)線的概念已經(jīng)開 始變?nèi)?，只要能有效的解決交通問題，居住

41、在幾環(huán)已經(jīng)不再是購房的 絕對選擇標準。小戶型項目的開發(fā)方式目前，成都市房地產(chǎn)市場上的小戶型項目， 基本上是以居住為主要功 能，項目作為商務用途使用的較少；以居住功能為主的項目中，83%的項目中配備有商業(yè)物業(yè)，而且主要是以1-2層的商業(yè)配套為主，而 目前成都市房地產(chǎn)市場的商業(yè)物業(yè)高度一般都不超過 3層。這樣的結論恰恰與眾多小戶型項目所處的區(qū)域位置一致， 小戶型本身 所具備的投資性，及其對周邊各項生活配套設施的要求， 加之這些小 戶型項目基本都處在商業(yè)相對發(fā)達的區(qū)域，而且地價水平也相對較 高，這就使商業(yè)的投入顯得非常有必要?？偟膩碚f，小戶型項目的可投資性對眾多購房者具有相當?shù)奈c之配套的商業(yè)

42、更是開發(fā)商利潤的平衡點， 但商業(yè)配套品質(zhì)對項目本 身品質(zhì)的影響也非常大，同時，商業(yè)的經(jīng)營也受到小戶型項目定位的 制約，二者相互依存，但又相對影響。小戶型項目的交房標準R俞嚴林甫小戶壁彳貝的交務標醸57 2小戶型項目的建筑形態(tài)/卜戶型物業(yè)的建誼形爲5-n54%的小戶型項目的建筑形態(tài)是小高層（低于15層以下的電梯公寓）, 超過15層的高層電梯公寓占小戶型項目的 37%，僅有9%的項目以 多層形式出現(xiàn)。購買小戶型物業(yè)的消費者多以年輕人為主， 他們對于電梯公寓高度的 接受程度高于其它年齡段的消費者。 一般情況下，小戶型項目的土地 價格都較高，從價值評估來看，項目修得高一些，成本會攤得薄一些， 而目前的

43、實際情況則是高層的比例低于小高層，這可能與地塊的規(guī)劃控制條件（限高）有關。板快市場分析1區(qū)域住宅市場成長狀況該項目地位位于成都市青羊區(qū)太升北路新禪寺街內(nèi)還線與一環(huán)線 之間。目前該項目周邊新樓盤不多，主要以80年代和90年代的單位 集資房為住，2000年修建的帶代表性樓盤時代天嬌，和正在修建的 錦天國際，時代領地，賽格廣場等 。2區(qū)域內(nèi)供應的產(chǎn)品特征可比樓盤錦天國際開發(fā)商：成都遠鴻房產(chǎn)基本情況：該項目位于太升南路與新華大道德盛路交匯處，處于 東西沿線與南北沿線交叉口中心點規(guī)劃用地13.1畝，凈面積用地：8113.4M2總建筑面積：80928.23M2容積率：8.49綠地率：25%總戶數(shù)：640戶

44、主力戶型60M2200M2機動車位：371輛，非機動車停車位：901輛。2000M2的商業(yè)后花園，2000M2的4樓架空層花園配套設 施。共計2棟32層住宅，1棟29層寫字樓，1 4層，局部5層臨街 獨立商鋪和裙樓商業(yè)，地下兩層停車場，11000M2。其中住宅戶型面 積58-110M2400套左右，包括套一，套二，套三型，寫字樓 80-200M2250套左右，商業(yè)35M2500M2不等項目不進行分期，住宅A.B棟4 32層，商務C棟5-29層，商 業(yè)（裙樓，1-4層）與一體項目未開盤（資料更新中 ）可比樓盤天盛壹中心開發(fā)商：成都天盛房產(chǎn)基本情況：成都市北大街（好又多旁）占地：10畝總建筑面積：

45、65000M2其中住宅37000M2,商業(yè)12000M2地下車庫13000 口，架空層1600M2建筑高度：50%建筑高度：99.6米容積率：6.0綠地率：25%戶數(shù)：700戶主力戶型：30M280M2設計：為走廊式，3部電梯目前天盛壹中心是一個33層（含地下兩層）的電梯公寓，14 層商業(yè)，5層為架空層，以后將作為會所，休閑區(qū)，住宅部分為 26 層的小戶型。亮點：住宅部分，每三層都設計了一個 三層連板”的休息空間， 解決了地面活動空間不足的問題項目未開盤（資料更新中 ）分析：從目前項目地塊周邊可比樓盤來看， 建筑形態(tài)為高層電梯, 容積率普遍較高（大于5.0），建筑類型主要以小戶型+商業(yè)群樓為住

46、, 住宅戶型區(qū)間以30 90平米小戶為主，住宅價格在 6000平米。價格*租金分析住宅區(qū)域周邊價格分析樓盤錦天國際號公館時代領地天盛壹中心賽格廣場均價預計：6500M2110000MR4400M2預計：6000M21不銷售價格結論從市場整體區(qū)域來看，以上五個項目是周邊競爭較強的 項目，產(chǎn)品自身均有獨到的賣點，不論從產(chǎn)品設定到廣告宣傳， 都能帶動個案銷售的發(fā)展。分析區(qū)域總體均價平均數(shù)為 6500, 最高價11000,起價平均數(shù)為6000。所以，根據(jù)本項目產(chǎn)品屬性及自身情況，要想在市場上 帶來轟動效應，我們就要把產(chǎn)品品質(zhì)提高，以區(qū)別同類市場的 大眾化產(chǎn)品。租金情況從市場調(diào)查中：這一區(qū)域中，電梯公寓

47、面積40-60的租金為1100-1300月其價格的不同只是在于房子的裝修程度和家具搭配。其2手市場來看，現(xiàn)這一區(qū)域電梯公寓售價均為 4800/平方米區(qū)域市場目標客層研究該區(qū)域的主要目標人群來自 太升路商圈，紅星路商圈，春熙路商 圈，玉帶橋商圈，鹽市口商圈，荷花池商圈的處于創(chuàng)業(yè)狀態(tài)的中高收 入年輕人，投資型需求者，大量的新婚青年，白領階層由于他們工作 時間緊，他們寧肯在市中心購買或租價格高一些的小戶型物業(yè)，也不愿將時間花在乘車上下班的路上，這些目標客戶對公共效能的依賴特 別強，由于平時工作壓力大，休息時間少，都希望能夠擁有屬于自己 來緩解壓力，舒適放松的獨立空間可比類項目市場調(diào)查：錦天國際序號比

48、較因素樓盤分值權重擬建項目分值備注1地段位置10040%80本項目鬧中取靜2配套設施10010%100完全可比3規(guī)劃設計10010%70由于T量小，規(guī)劃受到限制4物業(yè)管理10010%110本公司物業(yè)水平流，無投訴5交通狀況1005%100完全可比6樓盤規(guī)模1003%70T量小，容積率低，規(guī)模受限制7產(chǎn)品外觀1005%100差異化戰(zhàn)略8戶型設計10010%100針對目標客戶，量身打造9發(fā)展商信譽1002%110本公司國家AAA誠信企業(yè)10銷售手法1005%120創(chuàng)新銷售手法12合計各行權重乘以擬建樓盤分值擬建樓盤價格二典型樓盤價格*各行權重乘以擬建樓盤分值可提升價值因素權重錦天國際天盛壹中心本項

49、目 （估）評分加 權評分加 權評分加 權地段資源20%30.620.440.8市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃設 計30%41.230.941.2小區(qū)配套和物管10%40.440.420.2形象包裝及營銷策劃10%40.430.320.2產(chǎn)品的實現(xiàn)能力和質(zhì)量10%10.130.330.3發(fā)展商的品牌和實力10%40.440.410.1區(qū)域規(guī)劃因素10%30.310.130.3合計100%3.42.83.1項目的SWOT分析不同類型適合的地產(chǎn)因子地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅高檔洋房別墅對公共效能的依賴很強強般弱對噪音、環(huán)境干擾的 依賴強較強弱很弱對小區(qū)自身配套要求高很高高高小區(qū)物業(yè)管理的要求低不咼高很高建筑質(zhì)量、

50、裝修的要 求低一般高很高容積率、綠地率要求無般低極低對休閑空間、娛樂要 求無一般高很高景觀、人文的稀缺要 求無一般高很高SWOT分析操作方向:W-劣勢1. T量小限制了產(chǎn)品開發(fā) 的類型。2. 受到地塊周邊建筑環(huán) 境影響，使得產(chǎn)品規(guī)劃難 度較大，做高容積率困難（將遠低于周邊其他樓 盤），土地價值大打折扣, 未來將直接影響房價和 利潤S-優(yōu)勢：1地處城市核心區(qū) 域2鄰城市主干道，并 鄰地鐵3號線出入 口，交通方便。3地處鬧市區(qū)中，但 周圍環(huán)境卻安靜， 理想的城市中心居 住區(qū)4周邊人氣足，商氣 濃5周邊配套完善，已 經(jīng)形成了成熟的商 圈。機會 目前成都住宅需求旺盛，大環(huán)境好，銷售風險小 地塊位置較好

51、，周邊樓盤較少，競爭環(huán)境不明顯 地塊T量小，開發(fā)周期短，變現(xiàn)加快。 區(qū)域同期可售項目較少，可打時間差威脅 T量小 單體的小型樓盤，在競爭中處于劣勢 地塊周邊建筑環(huán)境影響規(guī)劃，影響樓盤品質(zhì) 各個片區(qū)的競爭，導致客戶分流第二部分：營銷定位篇項目擬定位方案根據(jù)目前該區(qū)域市場情況，在售樓盤以及本項目地塊特征分析,本項目定位為：高層中擋小戶型電梯公寓由于該地塊具備以下特點;1地塊面積T量小，最大程度的控制面積。2擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品。3. 交通方便，鬧中取靜。4. 具有完善的配套設施。進行對市場各個層面的剖析和論斷。定位是一種換代升級的產(chǎn)品， 是新生代單身公寓，是集商業(yè)、住宅、兩位為一體，具有全面滿足

52、居 家、消閑、娛樂、投資的四大功能，是豪華、尊貴、時尚、現(xiàn)代的 聚集體，是交叉、開放式的生活新理念。我們要做成星級的物業(yè)服務， 更要做成星級的產(chǎn)品，要給市場注入新的生命，給集團樹立新的發(fā)展 里程碑。單身公寓又稱白領公寓，是一種過渡型住宅產(chǎn)品，是小戶型住 宅的一種，一般平均在25平方米一45平方米左右/套，總價在30萬 元一40萬元左右，其結構上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。 近年來根據(jù)市場的需求，有些開發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全 的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓， 這種房型不僅在 建筑面積方面增大到50平方米一80平方米，而且在房屋結構方面還 增加了廚房、客廳、餐廳、陽

53、臺等等單身公寓的誕生最早是從租賃的市場中出現(xiàn)的，大約在兩、三年前，有業(yè)主將空置的整幢商品房，經(jīng)過簡單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場， 面向中層收入的白領出租，一般每個人負擔的費用每月在5001000元之間，結果頗受各類白領的廣泛青睞，眾多開發(fā)商于是從中重新發(fā) 現(xiàn)商機，紛紛推出專案，至此這種被命名為“單身公寓”的住宅才風靡起來。主力面積在45-60平方米之間，總價在20-30萬元之間,直接吸引了工作時間不長，但希望在市區(qū)有房的年輕人前來搶購。單身公寓設計定位的基本特點單身公寓作為一種特殊的住宅產(chǎn)品形式，在設計定位上也存在一 些突出的特點?？v觀成都的單身公寓，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場上推 出的單身公寓具有以

54、下一些基本特點：1、最大程度的控制面積。以下是幾個典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可 以看出，目前市場上的單身公寓產(chǎn)品面積集中在 3478平方米之間, 主力面積大多控制在30 50平方米左右，較全市普通商品住宅成交 主力面積峰值小一半還多。案名面積范圍（平 方米）均價盛世年華38平方米起3900元/平方米東渡時代凱悅35-53平方米4900元/平方米陽光36533-56平方米4600元/平方米東恒國際34平方米起精裝均價3618元/平方米面積控制最大的效用在于有效的控制總價。除部分投資型高檔項 目外，大部分單身公寓的總價都在30萬/套以下，與此類過渡性住宅 消費者的消費心態(tài)相吻合，小面積同時使得此類產(chǎn)品成為市場上的稀 缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場追捧。但是居住面積與舒適程度成正比關系。因此單身公寓在追求面積 精簡的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價， 大部分單身公 寓面寬不超過3.5米，絕大多數(shù)沒有陽臺，受建筑規(guī)范限制，部分單 身公寓并不具備設置廚房的空間，而且?guī)缀趺總€單身公寓項目都有大 量全朝北單元。2、擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品。目前一些單身