保利成都馨悅尚品項目定位報告

1、20102010年年1111月月保利香檳尚品保利公園198保利拉菲莊園保利中心保利馨悅尚品保利石象湖保利廣場20102010年，成都保利年！年，成都保利年！2010年：保利全方位占位成都9盤齊發(fā)，全年計劃40億保利馨悅尚品計劃回款8-10億保利百合尚品保利林語西目目 錄錄第一部分第一部分 項目理解項目理解從四大新城的規(guī)劃特征看，城南高新區(qū)被定從四大新城的規(guī)劃特征看，城南高新區(qū)被定位為南部科技商務城，是未來城市的位為南部科技商務城，是未來城市的行政中行政中心心、辦公中心辦公中心、居住中心居住中心以及以及文化中心文化中心，豐豐富和強大的產(chǎn)業(yè)富和強大的產(chǎn)業(yè)，支撐了區(qū)域作為城市中心，支撐了區(qū)域作為城市

2、中心的的經(jīng)濟地位經(jīng)濟地位。項目位于南部科技城，是政府重點打造的城市新中心項目位于南部科技城，是政府重點打造的城市新中心天府新城天府新城東部工業(yè)商務東部工業(yè)商務城城北部商貿(mào)城北部商貿(mào)城南部科技商南部科技商務城務城西部健康休西部健康休閑城閑城本項目本項目四大新城四大新城覆蓋區(qū)域覆蓋區(qū)域交通狀況交通狀況支撐產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)東部工業(yè)商東部工業(yè)商務城務城龍泉及錦江部分區(qū)域地鐵2號線、成龍路、驛都大道汽車制造、工程機械、電子元器件等現(xiàn)代制造業(yè)南部科技商南部科技商務城務城高新南區(qū)地鐵1號線、站華路、元華路、天府大道、紅星路南延線行政中心、會展中心和高新技術開發(fā)區(qū)為支撐，重點發(fā)展信息服務、數(shù)字娛樂、商務、物流北部

3、商貿(mào)城北部商貿(mào)城金牛區(qū)部分區(qū)域及新都部分區(qū)域地鐵1號線（大豐）、北新干道、川藏路、蜀龍路商貿(mào)物流西部健康休西部健康休閑城閑城高新西區(qū)、郫縣及溫江地鐵2號線（郫縣）光華大道、it大道、成灌路教育、醫(yī)療、文化、旅游及部分高新產(chǎn)業(yè)四大新城規(guī)劃：四大新城規(guī)劃：n東部工業(yè)商務城東部工業(yè)商務城依托龍泉驛區(qū)、錦江區(qū)的部分區(qū)域，重點發(fā)展汽車制造、工程機械、電子元器件等現(xiàn)代制造業(yè)和與之配套的研發(fā)設計、展示交易、人才培訓、中介服務等生產(chǎn)性服務業(yè)。n南部科技商務城南部科技商務城以行政中心、會展中心和高新技術開發(fā)區(qū)為支以行政中心、會展中心和高新技術開發(fā)區(qū)為支撐，重點發(fā)展信息服務、數(shù)字娛樂、商務、物流等產(chǎn)業(yè)。撐，重點發(fā)

4、展信息服務、數(shù)字娛樂、商務、物流等產(chǎn)業(yè)。n北部商貿(mào)城北部商貿(mào)城依托金牛區(qū)、新都區(qū)的部分區(qū)域，重點發(fā)展商貿(mào)流通，配套發(fā)展物流、會展、酒店等相關產(chǎn)業(yè)。n西部健康休閑城西部健康休閑城以高新西區(qū)為核心，包括郫縣、溫江的相關區(qū)域，重點發(fā)展教育、醫(yī)療、文化、旅游等服務業(yè)。第一部分：項目理解第一部分：項目理解區(qū)位交通配套四至城南發(fā)展迅速，起點高而且質量高，城南發(fā)展日趨成熟，逐步成為城市新中心。城南發(fā)展迅速，起點高而且質量高，城南發(fā)展日趨成熟，逐步成為城市新中心。時間時間事件事件概況概況2020世紀世紀9090年代年代2121世紀初世紀初2005-20072005-20072008-20102008-2010

5、20102010年后年后高新區(qū)啟動高新區(qū)啟動各組團逐步啟動各組團逐步啟動大量土地出讓大量土地出讓品牌開發(fā)商入駐品牌開發(fā)商入駐華陽逐漸融華陽逐漸融入城南規(guī)劃入城南規(guī)劃地鐵通車城南發(fā)地鐵通車城南發(fā)展目趨邁向成熟展目趨邁向成熟v1991年高新區(qū)成立，產(chǎn)業(yè)發(fā)展啟動，主要由起步區(qū)組團、新園組團、站南組團、大源組團及華陽片區(qū)組成v1996年，起步區(qū)組團啟動，以高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅動力，定位為成熟居住區(qū)v新園組團03年啟動，定位為高新工業(yè)園區(qū)；v 站南組團04年啟動，市政府預計08年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心；03年高新孵化園啟用；v大源組團05年啟動，新的會展中落成；02年天府軟件園拿地，0

6、5年啟用v站南組團的商服用地基本出讓完畢，剩余基本為住宅用地。大量品牌開發(fā)商入駐，如和黃、中海、九龍倉等；v大源組團出讓了少量商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商如中信、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋華堂等進駐v大源組團規(guī)劃有20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊將在08年春節(jié)后掛牌出讓；v政府預計于08年四五月份搬遷v華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)發(fā)展中，預計有6000畝綜合用地性質土地劃入大源組團v政府規(guī)劃未來3-4年內(nèi)將高新南區(qū)的土地出讓完畢v2010年，地鐵1號線一期竣工通車，終點站會展中心站v地鐵1號線二期工程預計2010年動工，2014竣工通車第一部分：項目理解第一部分：項目理解區(qū)位交通配套四至項目

7、所屬天府新城項目所屬天府新城大源組團，大源組團，“四縱二橫四縱二橫”構建完善的區(qū)域交通體系。構建完善的區(qū)域交通體系。第一部分：項目理解第一部分：項目理解四縱二橫交通體系：四縱二橫交通體系：縱向縱向天府大道天府大道、站華路站華路、元華路元華路、紅星路南延線紅星路南延線等城市干線道路加以便捷聯(lián)系。地鐵地鐵1 1號線號線從市中心沿天府大道、穿越大源地區(qū)后繼續(xù)向南延伸至華陽麓山大道端，并于2010年通車，通車后將拉近區(qū)域同市中心和火車北站的距離，增強區(qū)域的輻射能力。橫向橫向通過地區(qū)北側的三環(huán)三環(huán)路路、繞城高速公路繞城高速公路，可與成都市主要的6條城際高速公路和7個衛(wèi)星城直接相連。同時內(nèi)部多條橫向交通網(wǎng)

8、絡體系構架了區(qū)域的良好通達性。本項目本項目大源組團大源組團天府新城天府新城雙流國際雙流國際機場機場繞城高速三環(huán)路火車火車北站北站城市核心區(qū)城市核心區(qū)往市中心往市中心20分鐘分鐘往機場往機場10分鐘分鐘火車火車南站南站往南站往南站8分鐘分鐘往北站往北站30分鐘分鐘區(qū)位交通配套四至項目臨近元華路，現(xiàn)區(qū)域未成熟，交通不便；規(guī)劃較好、起點高，未來兩年內(nèi)交通順暢。項目臨近元華路，現(xiàn)區(qū)域未成熟，交通不便；規(guī)劃較好、起點高，未來兩年內(nèi)交通順暢。第一部分：項目理解第一部分：項目理解地地鐵鐵一一號號線線紅紅星星路路南南延延線線站站華華路路成成雅雅高高速速三環(huán)路三環(huán)路繞城高速繞城高速天天府府大大道道世紀城世紀城府

9、河站府河站801801公交站點公交站點本項目本項目交通主干交通主干道道線路線路通車通車時間時間線路線路概況概況公交路線公交路線與本項目與本項目距離距離元華路元華路成都迎賓大道2006年雙向6車道801、4a、26約200米站華路站華路成都華陽城區(qū)2006年雙向6車道4a、4b、815約1公里天府大道天府大道成都麓山大道2002年雙向8車道26、4b、84、102、118、545、806約2.3公里紅星路南紅星路南延線延線成都世紀城（接天府大道）2006年雙向6車道/約2.7公里地鐵地鐵1 1號號線線一期：大豐世紀城二期：世紀城麓山大道一期2010年二期2013年/約2.5公里本項目與市區(qū)主要由

10、四條主干道連接，分別為元華路、站華路、天府大道以及紅星路南延線。由于天府大道沿線的商務辦公產(chǎn)業(yè)的率先興起，大量的人流及車流特征主要以行政、商務、高新產(chǎn)業(yè)的辦公人群和華陽居住人群為主。從人流和車流的走向特征上看：華陽居住人群會根據(jù)公交線路選擇路線走向；辦公人群在出城方向會根據(jù)不同的居住區(qū)域選擇不同的主干道進入站南組團或大源組團前驅后匯聚到天府大道；出城方向也會以天府大道為主，到站南組團進行分流進入城區(qū)。在本項目區(qū)域以存量的待開發(fā)空地為主，區(qū)域氛圍在本項目區(qū)域以存量的待開發(fā)空地為主，區(qū)域氛圍尚未尚未形成形成，因此大量橫向支路，因此大量橫向支路尚未打通尚未打通，人流量、車流量及，人流量、車流量及公交

11、線路走向仍公交線路走向仍以天府大道為主以天府大道為主。區(qū)位交通配套四至高新國際文化藝術中心高新國際文化藝術中心成都七中成都七中成都七中成都七中玉林中學玉林中學美視國際學校美視國際學校市一醫(yī)院市一醫(yī)院華西婦兒國際醫(yī)院華西婦兒國際醫(yī)院 歌劇院歌劇院高爾夫主題公園高爾夫主題公園休閑體育公園休閑體育公園鉑仕紫荊電影院鉑仕紫荊電影院城南大型購物中心城南大型購物中心伊藤洋華堂伊藤洋華堂本項目本項目第一部分：項目理解第一部分：項目理解項目所處城南是國際化和未來高端人居核心地帶，項目所處城南是國際化和未來高端人居核心地帶，“國際城南國際城南”、“宜居城南宜居城南”名符其實。名符其實。國際城南：國際城南：城南擁

12、有國際文化體育休閑中心、國際醫(yī)院、國際社區(qū)、國際總部商務園、歐盟中心、國際購物商圈、國際學校、國際會展、國際軟件及服務外包基地、五星級酒店群等十個國際化平臺 。宜居城南：宜居城南：國際時尚建筑群、10個以上五星級酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的1800座歌劇院、2萬平方米的現(xiàn)代藝術館、中央體育公園、高爾夫球場、城南國際購物商圈、奧特萊斯品牌購物街、中航時尚購物中心、深圳茂業(yè)精品商城、伊藤洋華堂shopping mall等。區(qū)位交通配套四至第一部分：項目理解第一部分：項目理解項目內(nèi)有百畝河景公園景觀支撐，臨近伊藤，保利品牌強勢入駐，未來前景看好。項目內(nèi)有百畝河景公園景觀支撐，臨近伊藤，

13、保利品牌強勢入駐，未來前景看好。abc伊藤伊藤盛源置業(yè)100畝市政公園元華路拓新西三街工廠榮華南路01020304060701/a地塊北臨待開發(fā)空地02/a地塊東北臨伊藤04/b地塊東臨工廠規(guī)劃路0505/b地塊南臨在建項目逸都國際03/a地塊東臨規(guī)劃路06/a地塊北臨待開發(fā)空地07/項目中間為河道即未來施政公園本項目分為本項目分為a/b/ca/b/c三塊用地，由兩條三塊用地，由兩條規(guī)劃道路及規(guī)劃市規(guī)劃道路及規(guī)劃市政公園相互隔離。政公園相互隔離。周邊以儲備的待開周邊以儲備的待開發(fā)空地為主，東臨發(fā)空地為主，東臨廠房對項目有一定廠房對項目有一定影響；區(qū)域整體影響；區(qū)域整體可可塑性極強塑性極強，保利

14、品，保利品牌的進駐，將對區(qū)牌的進駐，將對區(qū)域的域的定性定性和和定向定向發(fā)發(fā)展起到展起到標桿作用標桿作用。配合周邊以伊藤為配合周邊以伊藤為代表的大型商業(yè)綜代表的大型商業(yè)綜合體及市政公園景合體及市政公園景觀觀配套跟進配套跟進將將大力大力提升提升地塊的地塊的綜合價綜合價值值。區(qū)位交通配套四至第一部分第一部分 項目理解小結項目理解小結1、項目位于成都未來的新中心，發(fā)展?jié)摿薮螅?、交通的飛速發(fā)展必將帶來區(qū)位的進一步成熟和騰飛；3、項目周邊配套完善且逐步成熟，為國際級高端居住區(qū)；4、項目自身景觀資源優(yōu)勢相對明顯，適合打造成生態(tài)宜居大盤。第二部分第二部分 市場分析市場分析m1 與 m2 的差距縮小，顯示流

15、動性較為充裕，且更多進入實體經(jīng)濟。因此降息的必要性降低，近期并無必要出臺額外刺激政策；結合目前逐步企穩(wěn)的走勢來看，決策者考慮到經(jīng)濟反彈的基礎未必穩(wěn)固，短期內(nèi)亦不大可能出臺針對信貸和流動性的調控措施：因此將進入政策“真空期”；2010年上半年央行放貸超過6萬億元，是建國以來新增貸款最多的一年。這些新釋放的流動性如水般漫過資本市場，推高了股價，挽救了樓市，但是也反復地強化了投資者的通脹預期；上半年，中長期來看，全球寬松貨幣政策和高債務將抬高未通脹壓力，推升大宗商品和資源價格，目前現(xiàn)金過剩難為王，債券已過頂部，資產(chǎn)價格和資源更具吸引力；年底，溫總理定調明年經(jīng)濟格調：繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的

16、貨幣政策。二手房交易免稅時間由兩年調整回五年。經(jīng)濟最困難時期或已度過，但低位盤整仍將持續(xù)，短期內(nèi)將出現(xiàn)政策真空期，經(jīng)濟宏觀面不會大起大落。經(jīng)濟最困難時期或已度過，但低位盤整仍將持續(xù)，短期內(nèi)將出現(xiàn)政策真空期，經(jīng)濟宏觀面不會大起大落。第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案p 成都市是中國西部重要中心城市，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國家歷史文化名城和旅游中心城市。p經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值達3901億元人民幣，與西南區(qū)域其他省會城市間經(jīng)濟發(fā)展差距日益拉大。p2008年人均gdp接近4000美元。按照國際慣例，正是經(jīng)濟快

17、速增長和城市快速城市化的階段。p成都經(jīng)濟總量雖然落后于重慶，但是從經(jīng)濟增長速度以及人均gdp水平來講，領先于西南乃至整個西部的省會城市，是中國西部城市的經(jīng)濟中心。成成都都是中國西部經(jīng)濟中心是中國西部經(jīng)濟中心、活、活力中心力中心，目前正處于經(jīng)濟增長和城市化的高速發(fā)展期目前正處于經(jīng)濟增長和城市化的高速發(fā)展期第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案成都是西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通樞紐，在西部地區(qū)已具有明顯的比較優(yōu)勢成都是西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通樞紐，在西部地區(qū)已具有明顯的比較優(yōu)勢第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都

18、樓市 區(qū)域市場 典型個案p成都gdp增速近四年保持在15%以上，刺激了住宅投資增長，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了巨大商機。p2008年受到地震以及全球金融危機的影響，成都市gdp增量大幅度減小，2010年國家財政、貨幣政策的支持下，經(jīng)濟總量得以發(fā)展提升，前三季度全國國內(nèi)生產(chǎn)總值217817億元，按可比價格計算同比增7.7%，其中第三季度增長8.9%。p成都市主要以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主，2010年上半年第二產(chǎn)業(yè)增加值達到950.6億元，同比上年增長17.4%。第三產(chǎn)業(yè)增加值887億元，同比增長12.5% 。三產(chǎn)結構0.058：0.49：0.45。其中工業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)步增長，服務業(yè)加速發(fā)展。成都成都gdp增速

19、近四年保持在增速近四年保持在15%以上，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟以二三產(chǎn)業(yè)為主，服務業(yè)發(fā)展快速以上，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟以二三產(chǎn)業(yè)為主，服務業(yè)發(fā)展快速第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案拉動平抑時間時間宏觀房地產(chǎn)政策宏觀房地產(chǎn)政策金融政策金融政策信貸政策信貸政策行政措施行政措施20072007n穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策n2007年3月18日至年底6次加息n2007年1月15日至年底10次調增存款準備金率n嚴控商業(yè)銀行季度信貸投放規(guī)模n居民購買第二套住房（以家庭為單位）首付比例提高至40%，貸款利率上浮10%n開發(fā)商取得土地使用權要求一次性付清土地出讓金n開發(fā)商取得土地

20、使用權閑置一年征收20%閑置費；閑置兩年堅決無償收回08-0908-09n積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策n2008年9月16日至年底三個多月5次降息，降息幅度和密集度之大，史所罕見n2008年9月16日至年底5次降低存款準備金率，力度空前n2010年下半年貨幣政策由上半年的“過度寬松”轉為真正的“適度寬松”n取消對商業(yè)銀行信貸規(guī)模的控制。n商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%n居民購買第二套住房享受首次購房優(yōu)惠政策n09年7月二套房貸再次要求嚴格執(zhí)行n個人銷售和購買住宅暫免收印花稅土地增值稅n首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一

21、下調到1%n居民將購買超過2年的普通住房對外銷售的，暫不負擔營業(yè)稅n支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。n取消城市房地產(chǎn)稅n2010年5月31日前購房契稅、總房款補償n2010年5月，物業(yè)稅重提。07-09年，房地產(chǎn)政策環(huán)境經(jīng)歷了年，房地產(chǎn)政策環(huán)境經(jīng)歷了“打壓打壓” “拉動拉動” “平抑平抑”的過程。的過程。打壓拉動平抑第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案2009年1-6月成都市主城區(qū)商品住宅存量走勢807756712678525561010020030040050

22、06007008009001月2月3月4月5月6月存量（萬）07-09成都市主城區(qū)半年供應量對比65999373365353902004006008001000120007上半年07下半年08上半年08下半年09上半年供應量（萬）07-09成都市主城區(qū)半年銷售量對比583386784785356020040060080010001200140007年 08年09上半年上半年銷售量（萬）下半年銷售量（萬）09年以來，一方面供應量萎縮；另一方面量價齊升，表現(xiàn)出強勁的復蘇和上升勢頭年以來，一方面供應量萎縮；另一方面量價齊升，表現(xiàn)出強勁的復蘇和上升勢頭第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀

23、政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案未來未來4 4年內(nèi)，城南區(qū)域競年內(nèi)，城南區(qū)域競爭項目供給將在爭項目供給將在11801180萬萬以上，供過于求的潛在矛以上，供過于求的潛在矛盾很大，競爭將十分激烈盾很大，競爭將十分激烈。1、2008-2010年區(qū)域已面市樓盤超過40個左右，即將面市樓盤10個以上，可開發(fā)總量約4000-5000萬；2、2008年實際上市供給規(guī)模 204.18萬,已售面積約 70.03萬平方米,存量房余 134.15萬方；3、預計09年新增供給157.26 萬方以上,合計約391.41 萬平方米以上。（城南區(qū) 域界定：三環(huán)麓山達 到，沿天府大道、站華路、 元華路兩側）未來供應充足，

24、競爭形勢嚴峻未來供應充足，競爭形勢嚴峻城南區(qū)域傳統(tǒng)板塊劃分認知城南區(qū)域傳統(tǒng)板塊劃分認知板塊名稱城市規(guī)劃狀況配套設施狀況房地產(chǎn)開發(fā)狀況土地儲備城南板塊由神仙樹、桐梓林、棕樹三大小區(qū)組成，片區(qū)規(guī)劃發(fā)展完善，已成為高尚成熟居住區(qū)區(qū)域內(nèi)生活配套設施完善，高檔休閑、娛樂、餐飲齊聚，配套成熟完善區(qū)域內(nèi)開發(fā)已經(jīng)完全成熟在售項目較少土地基本開發(fā)殆盡，后續(xù)儲備極少站南組團天府大道兩側，錦江以西，成昆鐵路以東，外環(huán)路以北的區(qū)域，區(qū)域定位國際新城南中央政務區(qū)；主要功能定位為金融商業(yè)、貿(mào)易咨詢、行政管理、海關出口等“新南天地”商圈：包括有：歐尚、宜家、富森美、迪卡儂等大型商業(yè)賣場；中國會所、凱宴美湖等高檔娛樂休閑成所

25、區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商云集：中天盈（疊翠峰、譽峰）、中海（翠屏灣、城南1號）、和黃（南城都匯）、九龍倉（時代晶科名苑）、深長城（天府長城、半島城邦）土地存量較多大源組團外環(huán)路以南，錦江以西，成昆鐵路以東，高新區(qū)界以北區(qū)域 ，區(qū)域定位國際新城南中央商務區(qū)和生活區(qū)洲際酒店、國際會展中心、奧特萊斯購物街，大部分生活配套處于規(guī)劃階段區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商云集：華潤（鳳凰城）、中海（蘭庭）、龍湖（世紀風景）；待開發(fā)：嘉里（雅頌居）、建發(fā)鷺洲、保利、金怡源（蘋果之城）、上海復地土地存量豐富，持續(xù)開發(fā)潛力大華陽板塊華陽行政區(qū)區(qū)域內(nèi)基礎生活配套完善，沿天府大道南段分布大型休閑配套商業(yè)，但業(yè)態(tài)相對單一區(qū)域內(nèi)樓盤品質參差不齊

26、，明顯分為兩個集團（南湖、悅城）（城南晶座、大城際）土地存量較多在城南區(qū)域傳統(tǒng)板塊劃分中，老城南板塊逐漸淡出區(qū)域競爭舞臺，未來城南競爭主要集在城南區(qū)域傳統(tǒng)板塊劃分中，老城南板塊逐漸淡出區(qū)域競爭舞臺，未來城南競爭主要集中于三環(huán)外，并形成新的競爭格局。中于三環(huán)外，并形成新的競爭格局。第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案城南是品牌開發(fā)商云集之地，并隨著其外向發(fā)展，再次匯聚天府新城。城南是品牌開發(fā)商云集之地，并隨著其外向發(fā)展，再次匯聚天府新城。從品牌開發(fā)商在建項目的分布中可以看出，從品牌開發(fā)商在建項目的分布中可以看出，50%50%以上的項目都集中在城南區(qū)

27、域，城南區(qū)域除了有以上的項目都集中在城南區(qū)域，城南區(qū)域除了有政府著力的打造、區(qū)域完整規(guī)劃及交通狀況的改政府著力的打造、區(qū)域完整規(guī)劃及交通狀況的改進，品牌開發(fā)商們對城南區(qū)域未來的發(fā)展也充滿進，品牌開發(fā)商們對城南區(qū)域未來的發(fā)展也充滿了信心，這一現(xiàn)象也表明城南正逐漸向了信心，這一現(xiàn)象也表明城南正逐漸向“國際化國際化”方向靠攏，其區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮?。方向靠攏，其區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮?。北南西東中海名城中海格林威治城0103050707 0909010101030303050505070707070707090909090909市中心中海國際社區(qū)中海龍灣半島中海蘭庭中海常春藤尚品中海城南1號中海翠屏灣123

28、467 81125134567891011910萬科城市尚品萬科金色家園萬科雙水岸1214萬科金域藍灣13萬科金色海蓉14萬科金域西嶺1315萬科魅力之城1513萬科朗潤園1617 萬科加洲灣1718181920華潤翡翠城華潤二十四城華潤鳳凰城1920212122 23242526龍湖晶藍半島龍湖翠微清波龍湖三千里龍湖三千城龍湖弗萊明戈龍湖長橋郡222324252627新鴻基.悅城2728南城都匯彩疊園2829302930 31疊翠峰萬景峰313233時代晶科33從此模型中可以很清晰的看出，從2007年以后，品牌開發(fā)商選擇城南及南延線區(qū)域占據(jù)相當大的比重。32一線品牌開發(fā)商一線品牌開發(fā)商已建及

29、在建項目已建及在建項目時間排布時間排布成都市品牌開發(fā)商項目分成都市品牌開發(fā)商項目分布圖布圖注：此分布未含待建項目。第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案區(qū)區(qū)域域竟竟盤盤供供需需分分析析項目名稱項目名稱環(huán)域環(huán)域總占地總占地（畝）（畝）總建面總建面（萬）（萬）總套數(shù)總套數(shù)（套）（套）容積率容積率物業(yè)形物業(yè)形態(tài)態(tài)戶型面積戶型面積開盤時間開盤時間均價（元均價（元/）銷售率銷售率/月均套數(shù)月均套數(shù)疊翠峰二至三環(huán)20.86.36042.85小高層40-1502010.049500（2500元裝修）56%/58中海翠屏灣二至三環(huán)942420463小高層80-14

30、02008.03850079%/85長城半島城邦三至繞城1605527804.26高層90-2702010.09850045%/84南城都匯三至繞城1980250150002.6高層88-4002007.08700056%/39華敏世家尚品三至繞城208864.82高層90-2702008.091200058%/4時代晶科名苑三至繞城1235322004.9高層104-1442008.11760099%/79城南1號三至繞城1734120492.85高層160-2402008.111300048%/25譽峰三至繞城260703000高層90-3802010.1120000（6000元裝修）中海

31、蘭庭繞城外1103517664.2高層89-1752008.03680063%/58華府西苑繞城外501912134.5高層88-2402010.08630087%/44華潤鳳凰城繞城外3567050004.5高層70-1902007.09690076%/43icon英郡繞城外2838.64913.76高層90-1802008.1580071%/58美年廣場美岸繞城外2551006043.9高層80-3652010.09610051%/48小計3629.8769.9368399077 65.7%/52新鴻基悅城繞城外2457343413.8高層137-3902010.04640067%/74高

32、新南區(qū)目前面市住宅樓盤高新南區(qū)目前面市住宅樓盤14個，含本項目在明年上市至少個，含本項目在明年上市至少5個；已面市項目合計約個；已面市項目合計約770萬平米，萬平米，36839套；在售房源銷售率約套；在售房源銷售率約65.7%，每個樓盤月均銷售，每個樓盤月均銷售52套；余下房源至少有套；余下房源至少有260萬平米，約萬平米，約1.3萬套。萬套。第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案p城南代表項目城南代表項目3 3季度的成交均價主要集中在季度的成交均價主要集中在600

33、06000元元/ /平米左右，到平米左右，到9.109.10月份各項目均價都有較大月份各項目均價都有較大幅度的增長，增長幅度從幅度的增長，增長幅度從8%8%到到20%20%不等；不等；p 在價格上漲的同時，銷量也跟著的上漲，量價齊升的態(tài)勢在在價格上漲的同時，銷量也跟著的上漲，量價齊升的態(tài)勢在1010月份表現(xiàn)的尤為明顯。月份表現(xiàn)的尤為明顯。城南樓市城南樓市2010年大勢向好、量價齊升。年大勢向好、量價齊升。目前區(qū)域在售項目在售存量共目前區(qū)域在售項目在售存量共4089套，按照近期去化速度計算，剩余已推未售物業(yè)去化套，按照近期去化速度計算，剩余已推未售物業(yè)去化周期在周期在6月左右。月左右。09年年1

34、2月月-10年年3月，市場競爭主要來自各項目已推庫存的去化壓力。月，市場競爭主要來自各項目已推庫存的去化壓力。第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案區(qū)域在售項目多為市場一線品牌，下階段在售項目的整盤存量共區(qū)域在售項目多為市場一線品牌，下階段在售項目的整盤存量共9835套，存量較大，根套，存量較大，根據(jù)整盤去化數(shù)據(jù)計算，剩余去化周期共據(jù)整盤去化數(shù)據(jù)計算，剩余去化周期共17.5個月?，F(xiàn)期市場較高強度競爭至少將延續(xù)至個月。現(xiàn)期市場較高強度競爭至少將延續(xù)至2011年年3月。月。第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型

35、個案板塊劃分項目名稱主力戶型結構主力面積區(qū)間（m）均價（元/ m)09年月均銷售速度(套/月）老城南板塊神仙樹大院120-160套三120-160720050玲瓏南域110-130三房60-905350103紫檀280-440套四280-400133002桐梓林歐城130-155套三140-1551000060站南板塊中海翠屏灣80-100套二80-1008200107疊翠峰45-85套一45-85950017南城都匯80-130套二120-145套三80-1307500159城南一號130-150套二170以上四房170-2001050022半島城邦130-170套三130-15080004

36、9時代晶科名苑95-120套二95-120760073譽峰180四房200左右18000開盤一周141大源板塊華潤鳳凰城130-150套三130-150720073中海蘭庭80-90變套三80-90變小套三6850（實得）81華陽板塊南湖國際社區(qū)116-131套三116-1315100313悅城110-130套三138-142640030城南晶座70-90兩房、90-110兩房80-90450043大城際70-90兩房73-90460029高端豪宅項目面積段集中高端豪宅項目面積段集中170以上的單價過萬項目、第二梯隊主要面積段集中于以上的單價過萬項目、第二梯隊主要面積段集中于130-150的中

37、高端項目，第三梯隊主要面積段集中于的中高端項目，第三梯隊主要面積段集中于110-130項目，第四梯隊主要面積段項目，第四梯隊主要面積段集中于集中于110以下。以下。第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案p依據(jù)對城南的認知分析，面對新城南逐漸崛起和競爭的不斷加劇，有必要對新城南區(qū)域的競爭格局做一個新的劃分和認知組團名稱組團名稱序列序列屬性特征屬性特征代表項目代表項目所處區(qū)位所處區(qū)位站南組團第一梯隊城市高端豪宅譽峰、城南一號、世紀峰景站南區(qū)域、大源組團大源組團第二梯隊依托極好的配套和品牌優(yōu)勢，呈現(xiàn)競品項目鳳凰城、嘉里項目、中海蘭庭大源組團華陽品牌組團第

38、三梯隊依托單一的品牌優(yōu)勢或較強的配套優(yōu)勢南湖國際社區(qū)、悅城華陽區(qū)域華陽城市附庸組團第四梯隊屬于新城南的附庸項目城南晶座，大城際華陽區(qū)域本案所處未來的核心城市核心位置和良好的資源配套，以及市場占位環(huán)境，決定本案所處未來的核心城市核心位置和良好的資源配套，以及市場占位環(huán)境，決定了本案處于區(qū)域競爭格局中的第二集群。了本案處于區(qū)域競爭格局中的第二集群。第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案大源組團暢銷戶型集中于大源組團暢銷戶型集中于110-150套三，總價約在套三，總價約在80-120萬之間。萬之間。項目主力戶型結構主力面積區(qū)間（m）暢銷戶型推出套數(shù)銷售套

39、數(shù)均價（元/ m)總價（萬元）鳳凰城130-150三房130-150130-150三房9368087200-800093-120萬中海蘭庭80-90變小套三80-9090-110變套三（實得112-138）110-130變大套三（實得138-162）3823757700-860074-94萬嘉里項目80-90套二80-90套二預計1110-10000-12000（精裝）80-108萬p 區(qū)域在售項目去化最快的是110-150左右的套二、套三戶型p 從供應量來看，目前區(qū)域供應最多的是中海蘭庭的實得90-110的兩房、小三房p 中海蘭庭套二體量過大，降低了樓盤品質備注：中海蘭庭按實得面積計入分析第

40、二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案2010年片區(qū)內(nèi)將是年片區(qū)內(nèi)將是80-90為主力的中小面積段產(chǎn)品集中推售期，在售項目開發(fā)存量達為主力的中小面積段產(chǎn)品集中推售期，在售項目開發(fā)存量達40-50萬方左右，競爭激烈；而大面積產(chǎn)品競爭相對緩和。萬方左右，競爭激烈；而大面積產(chǎn)品競爭相對緩和。20102010年年20102010年年20112011年年三季三季度度四季四季度度一季一季度度二季二季度度三季三季度度四季四季度度一季一季度度二季二季度度三季三季度度四季四季度度一季一季度度二季二季度度三季三季度度20122012年年中海蘭庭二期，中小戶型，9萬方華潤

41、鳳凰城二期，中小戶型，23萬方華府西苑，主力中小戶型，15萬方第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案復地地塊規(guī)模95.8畝容積率3.6總建面23萬方建發(fā)地塊規(guī)模68.6畝容積率3.42總建面15.6萬方高新置業(yè)地塊規(guī)模46.3畝容積率3.6總建面11.1萬方金瑞泰地塊規(guī)模73.9畝容積率6.0總建面55萬方本案嘉里地塊規(guī)模126畝容積率4.2總建面60萬方區(qū)域目前已成交未開發(fā)土地達區(qū)域目前已成交未開發(fā)土地達400多畝，未來多畝，未來3-5年內(nèi)可提供的總供應量達年內(nèi)可提供的總供應量達160萬方以上，萬方以上，潛在供應很大，高端項目云集。潛在供應很大，

42、高端項目云集。p未來3-5年內(nèi)新增供應量將達到164萬方p從各潛在供應的露面地價來看，區(qū)域高端項目將更加集中各地塊樓面地價（元各地塊樓面地價（元/ /）嘉里地塊3040建發(fā)地塊4200高新置業(yè)地塊2666復地地塊1666金瑞泰地塊650第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案p3環(huán)-繞城：p繞城-華陽中海城南一號、譽峰華潤鳳凰城、中海蘭庭高層代表樓盤：高層代表樓盤：別墅代表樓盤：別墅代表樓盤：p麓山國際社區(qū)代表樓盤選取原則：代表樓盤選取原則：p品牌開發(fā)商項目，品質良好，在所處區(qū)域內(nèi)具有很大影響力。p項目在區(qū)域內(nèi)有較好代表性。第二部分：市場分析第二部分

43、：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案疊翠峰 城南一號站南板塊站南板塊 大源板塊大源板塊 華潤.鳳凰城中海.蘭庭麓山國際社區(qū) 譽峰 華陽板塊華陽板塊 本項目城南板塊城南板塊 華潤鳳凰城占地面積356356畝（凈用地面積畝（凈用地面積236236畝）畝）建筑面積7070萬平米萬平米產(chǎn)品形態(tài)一期一期2727層高層層高層總戶數(shù)一期一期24982498戶戶總棟數(shù)8 8棟棟容積率4.24.2綠地率35.7%35.7%均價75007500元元/ /平米（平米（0909年年9 9月現(xiàn)場采集）月現(xiàn)場采集）物管費2.12.1元元/ /平方米平方米月月小區(qū)配套會所，恒溫游泳池，茶樓咖啡廳，高會

44、所，恒溫游泳池，茶樓咖啡廳，高爾夫練習場、超市，籃球場，網(wǎng)球場，爾夫練習場、超市，籃球場，網(wǎng)球場，羽毛球場，活動中心、社區(qū)醫(yī)療，閱羽毛球場，活動中心、社區(qū)醫(yī)療，閱覽室覽室開發(fā)商華潤華潤 該項目的房源面積偏大，主力房源為該項目的房源面積偏大，主力房源為120-148120-148平米以上的套三。寬舒的戶型面積設計對改善型平米以上的套三。寬舒的戶型面積設計對改善型客群有很大的吸引力?？腿河泻艽蟮奈?。戶型面積區(qū)間（m2）供應套數(shù)占比成交套數(shù)銷售率套二75-9075-9021621612.09%12.09%21621615.20%15.20%套三99 -14899 -1481382138277.3

45、4%77.34%1099109977.23%77.23%套四146-17314658%10.58%1061067.45%7.45%戶型面積去化情況華潤華潤鳳凰城鳳凰城主力戶型以主力戶型以145左右的左右的2梯梯4戶再改產(chǎn)品為主戶再改產(chǎn)品為主第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案中海蘭庭占地面積110110畝畝建筑面積3535萬平米萬平米產(chǎn)品形態(tài)24+124+1、32+132+1高層高層總戶數(shù)30303030戶戶總棟數(shù)1212棟棟容積率4.24.2綠地率30%30%均價70007000元元/ /平米（平米（0909年年9 9

46、月現(xiàn)場采月現(xiàn)場采集）集）物管費1.901.90元元/ /平方米平方米月月 小區(qū)配套度假式景觀泳池、網(wǎng)球場、商度假式景觀泳池、網(wǎng)球場、商務會館等務會館等 開發(fā)商中海中海 該項目作為中海城南的系列產(chǎn)品，擁有較高的品牌知名度，該項目作為中海城南的系列產(chǎn)品，擁有較高的品牌知名度，主力戶型主力戶型100100平米以下，通過大面積贈送和可變空間等手段提高平米以下，通過大面積贈送和可變空間等手段提高性價比，實現(xiàn)項目的熱銷。性價比，實現(xiàn)項目的熱銷。戶型面積區(qū)間（m2）供應套數(shù)占比成交套數(shù)銷售率套二套二88-9688-961628162873.97%73.97%1162116271.38%71.38%套三套三1

47、06-162106-16241441418.81%18.81%26726764.49%64.49%套四套四139-157139-15792924.18%4.18%767682.61%82.61%頂躍頂躍124-175124-17567673.04%3.04%232334.33%34.33%中海中海蘭庭蘭庭通過大面積的贈送實現(xiàn)建筑面積在通過大面積的贈送實現(xiàn)建筑面積在100以下的首置和首改產(chǎn)品為主以下的首置和首改產(chǎn)品為主戶型面積去化情況第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案該項目帶該項目帶60006000元精裝，在廣州譽峰基礎上，升級打造出頂級豪元精裝

48、，在廣州譽峰基礎上，升級打造出頂級豪宅體系，是未來成都最具代表性高端豪宅項目之一；首期推出宅體系，是未來成都最具代表性高端豪宅項目之一；首期推出180180套，成交套，成交160160套，項目取得較大成功。套，項目取得較大成功。戶型面積區(qū)間（m2）供應套數(shù)占比成交套數(shù)銷售率套三套三153-164153-16443243260%60%949422%22%套四套四192-234192-23414414420%20%424229%29%套五套五25725748487%7%242450%50%特大特大套五套五354354969613%13%未售未售未售未售譽峰譽峰以舒適型大面積、高標準裝修、較強商業(yè)配

49、套以及較寬樓間距打造成都頂級豪宅。以舒適型大面積、高標準裝修、較強商業(yè)配套以及較寬樓間距打造成都頂級豪宅。戶型面積去化情況第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案譽峰占地面積280畝建筑面積55094平區(qū)域位置國際新城南核心區(qū)域交通緊臨次主干道區(qū)域配套市政公園、商業(yè)集中區(qū)開發(fā)商品牌國內(nèi)一線品牌項目規(guī)模占地280畝中等規(guī)模容積率2.95項目配套五星級酒店、超甲寫字樓、商業(yè)賣場交房時間預計2010年裝修標準6000元/平主力戶型面積區(qū)間153-3802棟棟1棟棟3棟棟4棟棟5棟棟6棟棟7棟棟8棟棟9棟棟 10棟棟11棟棟12棟棟13棟棟14棟棟15棟棟入

50、口入口會所會所n：一批次：一批次推售推售：后期推：后期推售售1010號地號地d d 戶型面積區(qū)間（m2）供應套數(shù)占比成交套數(shù)銷售率套二套二909088088042%42%- - -套三套三150-200150-20063063030%30%- - -套四套四220-250220-25053853825%25%- - -復式復式250250以上以上60603%3%- - -中海城南一號中海城南一號中海城南高端項目，產(chǎn)品跨度較大，從低端到高端均有，不純粹，銷售一般。中海城南高端項目，產(chǎn)品跨度較大，從低端到高端均有，不純粹，銷售一般。戶型面積去化情況第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀

51、政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個案中海城南一號區(qū)域位置國際新城南核心區(qū)域交通緊臨次主干道區(qū)域配套市政公園、商業(yè)集中區(qū)開發(fā)商品牌國內(nèi)一線品牌項目規(guī)模占地173畝16棟21-24層高層電梯容積率2.85項目配套商業(yè)區(qū)、會所交房時間2010年10月物業(yè)管理中海物業(yè)、3元/銷售中心形象檔次品質、簡潔、大氣主力戶型面積區(qū)間在售：159-240麓山國際麓山國際麓山國際麓山國際09年貨量充足，銷售額占成都前三位，別墅等高端產(chǎn)品價格較高，在城南需求年貨量充足，銷售額占成都前三位，別墅等高端產(chǎn)品價格較高，在城南需求較旺盛。較旺盛。第二部分：市場分析第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 成都樓市 區(qū)域市場 典型個

52、案麓山國際社區(qū)項目位置人民南路南延線麓山大道規(guī)?？傉嫉?300畝容積率別墅0.1綠化率38.8總貨量香頤林套66套黑鉆山莊66套現(xiàn)推產(chǎn)品香怡林黑鉆山莊開盤時間2010年3月管理費3.5元/平月物管成都麓山物業(yè)管理有限公司現(xiàn)行價格香怡林320-450萬/套黑鉆山莊1200-2400萬/套圣芭芭拉200-300萬/套黑鷹山莊蓄客中收樓時間2010年從推貨上看：從推貨上看：2010年上半年麓山銷售樓王組團黑鉆山莊和獨棟組團香怡林，下半年主要推疊拼組團圣芭芭拉和獨棟組團黑鷹山莊；仍有3-4個獨棟組團未推出市場，預計將于2010年陸續(xù)面世，而其西面3000畝的麓湖項目也將建成另一個高端別墅項目，為成都別

53、墅標桿項目。第三部分第三部分 市場分析小結市場分析小結1、宏觀經(jīng)濟總體趨穩(wěn)，總體不會出現(xiàn)大起大落，有利大盤運作；、宏觀經(jīng)濟總體趨穩(wěn)，總體不會出現(xiàn)大起大落，有利大盤運作；2、 09年城南市場基本處于量價齊升的向好市場態(tài)勢；年城南市場基本處于量價齊升的向好市場態(tài)勢；3、區(qū)域具備較好的改善類產(chǎn)品的消化能力，站南組團和大源組團舒居改善類特質明顯；、區(qū)域具備較好的改善類產(chǎn)品的消化能力，站南組團和大源組團舒居改善類特質明顯；4、區(qū)域存量供應和潛在供給都很大，且品牌開發(fā)商云集，競爭也將非常激烈，中庸難出、區(qū)域存量供應和潛在供給都很大，且品牌開發(fā)商云集，競爭也將非常激烈，中庸難出 頭，必須尋找細分市場和差異化

54、；頭，必須尋找細分市場和差異化；5、高層高端市場尚處于成長階段，尚需培育，同時要控制面積和總價；、高層高端市場尚處于成長階段，尚需培育，同時要控制面積和總價；6、別墅市場基本處于空缺狀態(tài)，保利擁有公園河景資源優(yōu)勢，可以考慮打造別墅。、別墅市場基本處于空缺狀態(tài)，保利擁有公園河景資源優(yōu)勢，可以考慮打造別墅。第三部分第三部分 客戶分析客戶分析中海蘭庭中海蘭庭華潤鳳凰城華潤鳳凰城2 2期期華潤鳳凰城華潤鳳凰城3 3期期華潤鳳凰城華潤鳳凰城1 1期期嘉里嘉里嘉里嘉里嘉里嘉里建發(fā)鷺州建發(fā)鷺州金瑞泰金瑞泰（伊藤）（伊藤）華府華府西苑西苑200200畝市政公園畝市政公園復地商業(yè)廣場復地商業(yè)廣場地塊地塊1 1地

55、塊地塊2 2地塊地塊3 31 10 00 0畝畝公公園園逸都國際逸都國際工業(yè)工業(yè)廠房廠房第三部分：客戶分析第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析考慮到區(qū)域、交通、配套發(fā)展商品牌以及項目規(guī)模接近度高，選取中海蘭亭中海蘭亭和華潤鳳凰城華潤鳳凰城客戶進行詳細分析。本項目未來競爭項目未來競爭項目現(xiàn)有競爭項目現(xiàn)有競爭項目臨近配套設施臨近配套設施潛在客戶訪談分析第三部分：客戶分析第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析兩口之家一人獨居夫妻二人、有子女（未成年）中老年夫婦、子女成年（成年）三代同堂10%20%30% 40%u從客戶家庭結構上看從客戶家庭結構上看中海蘭庭的客戶主要集中在兩口之家和夫妻二人有子女（未成年）

56、兩口之家和夫妻二人有子女（未成年）兩類客戶，占到總比例的6262；華潤鳳凰城鳳凰城客戶則以夫妻二人有子女（未成年）和中老年夫婦夫妻二人有子女（未成年）和中老年夫婦客戶為主，占到總比例的67%67%。u從客戶年齡特征上看從客戶年齡特征上看兩個項目的客戶年齡跨度均較大，28-55歲都有一定量；3535歲以下年輕客戶更趨向于選擇中海蘭庭。歲以下年輕客戶更趨向于選擇中海蘭庭。50%28-35歲36-45歲46-55歲55歲以上10%20%30% 40%50%1%左右27%左右35%左右24%左右18%左右0.5%左右16%左右41%左右19%左右18.5%左右22%左右16%左右29%左右23%左右1

57、8%左右26%左右24%左右13%左右家庭結構家庭結構年齡特征年齡特征華潤鳳凰城中海蘭庭28歲以下15%左右4%左右潛在客戶訪談分析第三部分：客戶分析第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析個體/自由職業(yè)者政府部門/事業(yè)單位/部隊私營企業(yè)/民營企業(yè)外資企業(yè)國有企業(yè)10%20%30% 40%50%38%左右10%左右12%左右27%左右14%左右36%左右9%左右11%左右26%左右17%左右置業(yè)次數(shù)置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)首次置業(yè)多次置業(yè)10%20%30% 40%50%u從客戶置業(yè)次數(shù)上看從客戶置業(yè)次數(shù)上看中海蘭庭與華潤鳳凰城項目主要為二次及多次置業(yè)為主，二次及多次置業(yè)為主，其中鳳凰城二次及多次置業(yè)的客戶所

58、占比例相對較大；而中海蘭庭由于項目產(chǎn)品設計及面向的客戶群體與鳳凰城有一定區(qū)別，首次置業(yè)的客戶相對較多。中海蘭庭由于項目產(chǎn)品設計及面向的客戶群體與鳳凰城有一定區(qū)別，首次置業(yè)的客戶相對較多。35%左右21%左右40%左右42%左右25%左右37%左右職業(yè)特征職業(yè)特征u從客戶職業(yè)特征上看從客戶職業(yè)特征上看中海蘭庭與華潤鳳凰城客戶相似度極大，客戶職業(yè)主要集中于“政府部門政府部門/ /事業(yè)單位事業(yè)單位/ /部隊部隊”平均占比37%左右；“外資企業(yè)外資企業(yè)”平均占比26.5%左右；“國有企業(yè)國有企業(yè)”平均占比15.5%左右。華潤鳳凰城中海蘭庭潛在客戶訪談分析中海蘭庭與華潤鳳凰城項目客戶特征總結中海蘭庭與華

59、潤鳳凰城項目客戶特征總結：客戶家庭結構上客戶家庭結構上，客戶以兩口之家、夫妻二人有子女（未成年）和中老年夫婦兩口之家、夫妻二人有子女（未成年）和中老年夫婦為主?？蛻裟挲g特征上，客戶年齡特征上，兩個項目的客戶年齡主要在28歲以上。客戶職業(yè)特征上，客戶職業(yè)特征上，主要集中于“政府部門/事業(yè)單位/部隊”平均占比37%左右；“外資企業(yè)”平均占比26.5%左右；“國有企業(yè)”平均占比15.5%左右?？蛻糁脴I(yè)次數(shù)上客戶置業(yè)次數(shù)上，主要為二次及多次置業(yè)。從這些客戶特征可以看出，兩個項目的核心客戶購買能力在中等水平以上核心客戶購買能力在中等水平以上。（會有依靠父母提供首付的低購買力客戶，其所占比例極少。）購買力

60、購買力高高 中中 低低低低 中中 高高理性理性保守保守保守保守購買物業(yè)檔次傾向購買物業(yè)檔次傾向保守保守理性理性超前超前理性理性非理性非理性超前超前年齡年齡：28歲以上家庭結構家庭結構：兩口之家、夫妻二人有子女（未成年）和中老年夫婦職業(yè)特征職業(yè)特征：政府部門/事業(yè)單位/部隊、外資企業(yè)、國有企業(yè)為主置業(yè)次數(shù)置業(yè)次數(shù)：主要為二次及多次置業(yè)客戶特征決定客戶的購買能力在中等水平客戶特征決定客戶的購買能力在中等水平以上。以上。第三部分：客戶分析第三部分：客戶分析臨近項目客戶分析潛在客戶訪談分析我們通過網(wǎng)絡對中海蘭庭的10組客戶進行深入訪談發(fā)現(xiàn)：蘭庭的客戶，他們追求品質品質、安全安全、服務服務及信賴感信賴感