[司法解釋]關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用

1、司法解釋關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用 最高人民法院民一庭負責人就關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細應用法律假設(shè)干問題的說明答記者問。 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細應用法律假設(shè)干問題的說明(以下簡稱說明)2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭負責人近日就相關(guān)話題答復了本報記者提問。 據(jù)這位負責人介紹，在我國經(jīng)濟高速進展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛進展，涌現(xiàn)出很多新狀況、新問題，并形成訴訟進入司法領(lǐng)域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由于相關(guān)法律標準比擬原那么，人民法院在審理房屋租

2、賃合同糾紛案件中面臨許多詳細適用法律的難點問題。為統(tǒng)一法律適用，指導各級人民法院準時公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進房屋租賃市場的安康進展，最高人民法院于2006年9月著手說明(征求看法稿)的起草和調(diào)研工作。 房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營用房的租賃。居住用房是人類生存的根本物質(zhì)條件，經(jīng)營用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營的必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣闊人民群眾的切身利益息息相關(guān)，亦與社會的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟的平穩(wěn)進展息息相關(guān)。最高人民法院從"保增長、保民生、保穩(wěn)定"的全局工作動身，高度重視該部司法說明的起草工作，確定以落實科學進展觀和司法為民作為指導思

3、想，嚴循立法精神，重視調(diào)查討論，強化起草內(nèi)容的針對性和可操作性。其間，起草小組屢次奔赴全國各地調(diào)研，廣泛征求各方看法。在反復討論爭論的根底上，說明經(jīng)最高人民法院審訊委員會第1469次會議討論通過。 明確租賃合同無效的范圍 問:說明在合同效力的認定上，是如何表達促進房屋租賃市場進展和維護穩(wěn)定的房屋租賃交易秩序這一目的的? 答:合同效力的認定對促進房屋租賃市場進展，維護房屋租賃市場交易秩序穩(wěn)定意義重大。說明在精確推斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定是否為效力性強迫性規(guī)定根底上，確定了認定合同效力的原那么:一是限定無效合同的范圍。說明僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出

4、租人同意的轉(zhuǎn)租合同認定為無效。在違法建筑物范圍認定上，確定未獲得建立工程規(guī)劃答應證或者未根據(jù)建立工程規(guī)劃答應證規(guī)定建立的房屋，未經(jīng)批準或者未根據(jù)批準內(nèi)容建立的臨時建筑，超過批準用法期限的臨時建筑為違法建筑。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，實行了補救性的措 施，即當事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，獲得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，就認定合同有效。說明在遵循法律規(guī)定精神的根底上，采納寬嚴適當?shù)脑敲?，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的根底上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的安康進展。 問:說明規(guī)定合同被認定無效后，承租人要支付房屋占有用法費，

5、是將無效合同根據(jù)有效處理嗎?為什么參照合同商定的租金標精確定占有用法費? 答:這種理解是錯誤的。合同無效后，承租人支付占有房屋期間的用法費，是返還依無效合同獲得的財產(chǎn)的一種方式，并不是根據(jù)合同履行支付的租金。按照無效合同的處理原那么，承租人應返還依無效合同獲得的財產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獵取的占有利益。占有利益為無形財產(chǎn)，承租人只能采納折價補償?shù)姆绞?，即支付房屋用法費予以返還。 對于房屋用法費根據(jù)何種標精確定，理論中做法許多。合同商定的租金標準，與合同簽訂時的市場行情相符，易于雙方當事人認可，且標準明確，有利于人民法院推斷把握，亦可避開采納評估方式確定房屋用法費，加重當事人訴訟本

6、錢，延長案件審理期間的弊端。考慮到理論中存在因房屋質(zhì)量問題或其他緣由影響承租人用法房屋的情形，完全參照合同商定的租金標精確定承租人支付用法費可能與其獵取的占有利益不符，有失公正，本條規(guī)定"當事人懇求參照合同商定的租金標準支付房屋占有用法費的，人民法院一般應予支持。"將是否支持的裁量權(quán)交由人民法院，依據(jù)承租人對房屋的實際用法情況確定是否參照、如何參照合同商定的租金標精確定占有用法費。 適用不同民法理論處理裝飾裝修問題 問:房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，始終是司法審訊中的熱點和難點問題，說明對此問題是如何規(guī)定的? 答:裝飾裝修的處理涉及到債權(quán)和物權(quán)兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制度

7、、不當?shù)美让穹ɡ碚摚擃惏讣奶幚碓诶碚摻缂皩徲崒崉战缇鸶叨汝P(guān)注。說明在汲取各級人民法院和學術(shù)界看法根底上，確立了處理此類糾紛的規(guī)章:承租人擅自進展裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，擔當侵權(quán)責任;承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分狀況適用不同的處理原那么，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)章。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為全部權(quán)人享有處分權(quán);已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)章。二是出租人是否 對承租人的裝飾裝修進展補償，如何補償，要區(qū)分不憐憫況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當?shù)美麑Τ凶馊诉M展補償;不同意利用的，裝飾

8、裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方根據(jù)過錯擔當;合同解除，由導致合同解除的違約方擔當裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方按照公正原那么分擔裝飾裝修殘值損失;需要留意的是，合同解除時，假如出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a償;合同履行期間屆滿，出租人獲得附合裝飾裝修物無需補償。 問:說明就附合裝飾裝修的處理出現(xiàn)"現(xiàn)值損失"和"殘值損失"兩個名詞，如何理解和區(qū)分這兩種損失。 答:始終以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標準不同，統(tǒng)一這一問題的法律適用，對司法審訊意義重大。說明依據(jù)有效合同和無效合同

9、的不同法律效果，對裝飾裝修損失采納了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準。現(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用用法租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余"價值"，這一"價值"確實定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為根底，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。說明按照租賃合同的權(quán)利義務內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習慣，規(guī)定在雙方當事人無商定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內(nèi)攤銷完畢，出租人無需補償。根據(jù)這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤

10、銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價60萬元，租期5年，那么60萬元造價攤銷在租期內(nèi)，每年平均攤銷12萬元。合同履行三年后解除，根據(jù)評估價值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元，但根據(jù)租期內(nèi)攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。那么殘值應當根據(jù)攤銷費用確定為36萬元。假如裝飾裝修現(xiàn)值高于攤銷的造價費用，那么應當根據(jù)裝飾裝修的現(xiàn)值來確定殘值。 依法愛護承租人的優(yōu)先購置權(quán) 問:說明規(guī)定承租人優(yōu)先購置權(quán)受損害時，無權(quán)主見認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基于何種考慮? 答:首先需要明確，說明規(guī)定的是"承租人不能以出租人損害其優(yōu)先購置權(quán)為由，懇求確認出租人與第三人簽訂的房屋買

11、賣合同無效"，而不是規(guī)定在何種情形下，承租人均不得主見認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。 優(yōu)先購置權(quán)糾紛始終是審訊理論中的難點問題。承租人優(yōu)先購置權(quán)性 質(zhì)的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權(quán)法，并未將優(yōu)先購置權(quán)規(guī)定為物權(quán)，該權(quán)利因此不具有"對世性"權(quán)利。最高人民法院廢止了民法通那么適用看法第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權(quán)法規(guī)定相沖突。本說明遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購置權(quán)定性復原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人損害其優(yōu)先購置權(quán)為由，懇求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規(guī)定并不阻礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣

12、合同損害承租人優(yōu)先購置權(quán)時，承租人按照民法通那么第五十八條第一款第(四)項規(guī)定和合同法第五十二條第(二)項規(guī)定，主見認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。 問:出租人出租房屋上設(shè)立抵押權(quán)的狀況在房屋租賃中時有發(fā)生，說明對抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時承租人優(yōu)先購置權(quán)的愛護是如何規(guī)定的? 答:從權(quán)利的設(shè)置目的看，抵押權(quán)是從抵押物的交換價值優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有，亦不享有對抵押物的處分權(quán)。優(yōu)先購置權(quán)是優(yōu)先購置租賃房屋的權(quán)利，并以同等條件為權(quán)利行使的必備要件。上述兩種權(quán)利從設(shè)置目的上看，行使時不會發(fā)生沖突。抵押權(quán)人與出租人協(xié)商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現(xiàn)抵押權(quán)時，屬于出

13、租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優(yōu)先購置抵押的租賃房屋，不會影響抵押權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，不管抵押權(quán)設(shè)立在租賃合同成立前或后，均不會與抵押人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生沖突。因此，說明按照抵押權(quán)與承租人優(yōu)先購置權(quán)立法目的不同，規(guī)定出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務，或者拍賣房屋時，依法愛護承租人的優(yōu)先購置權(quán)。出租人以其他方式出賣房屋時，應當實行同樣的規(guī)章愛護承租人的優(yōu)先購置權(quán)。當然，承租人主見優(yōu)先購置房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信任的履約力量，如責令承租人以交付押金或者定金等方式供應履約擔保，使出租人信任其履約力量，以避開人民法院支持承租人購置房屋的主見后，因

14、承租人缺乏履約力量導致合同無法履行，損害出租人利益。二是按照權(quán)利義務對等原那么，承租人的優(yōu)先購置權(quán)亦應當在合理期限內(nèi)主見，在出租人履行通知義務后，承租人應當在15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先購置權(quán);出租人沒有履行通知義務的，承租人可在知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起一年內(nèi)主見，超過合理期限的，人民法院不應予以支持。 問:根據(jù)說明規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主見優(yōu)先購置房 屋? 答:這種理解是錯誤的。說明第24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購置權(quán)行使的四種例外情形:(一)房屋共有人行使優(yōu)先購置權(quán)的。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購置權(quán)，宗旨是簡化物權(quán)關(guān)系，維護共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值，

15、而承租人優(yōu)先購置權(quán)主要是維護用法關(guān)系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應當優(yōu)先愛護共有人的購置權(quán)。(二)出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯(lián)絡起來的熟人社會，人們在經(jīng)濟交往中，親情關(guān)系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有深厚的人身顏色，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同。說明立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的狀況，列為出租人出售房屋的特殊方式，排除承租人優(yōu)先購置權(quán)。這一規(guī)定有利于促進家庭和諧和社會穩(wěn)定，符合構(gòu)建和諧社會的重大歷史任務要求。(三)出租人履行告知義務后，承租人在15日內(nèi)未明確表示情愿購置的。本項是對合同法其次百三十條規(guī)定的進一步細化。從權(quán)利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購置權(quán)，亦應為承租人優(yōu)先購置權(quán)的內(nèi)容。假如承租人不準時行使優(yōu)先購置權(quán)，將導致出租人全部者權(quán)益受到損害。在房屋