怎樣界定“凈地”概念

1、怎樣界定 “凈地 ”概念近幾年，隨著土地出讓制度的不斷完善和相關(guān)調(diào)控政策的逐步出臺(tái)， “毛地 ”出讓已漸漸淡出， “凈地 ”出讓已漸成主流。然而，何為 “凈地 ”“凈地 ”出讓須具備哪些條件在實(shí)際操作中，常會(huì)因?qū)?“凈地 ”概念的理解不同產(chǎn)生分歧?！皟舻?”與 “毛地 ”在正式法律文件中并無(wú)界定“凈地 ”的概念是相對(duì)于 “毛地 ”來(lái)說(shuō)的，兩者都是俗稱，在正式的法律文件中并無(wú)此術(shù)語(yǔ)。 2007 年 9 月，國(guó)土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知（國(guó)土資發(fā) 2007 236 號(hào)）規(guī)定： “成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，

2、按 凈地 分塊供應(yīng)。 ”“凈地 ”的概念第一次出現(xiàn)。2010年 9 月，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)用地管理調(diào)控的通知（國(guó)土資發(fā) 2010 151 號(hào)）規(guī)定： “不得將兩宗以上地塊捆綁出讓， 不得 毛地 出讓，”第一次提出 “毛地 ”的概念。上述兩個(gè)通知并未對(duì)“凈地 ”和 “毛地 ”這兩個(gè)名詞進(jìn)行闡述，但至少說(shuō)明了官方對(duì)這兩種通俗說(shuō)法的認(rèn)可。事實(shí)上，我們可以通過(guò)研究一些規(guī)章制度，逐步明確“凈地 ”的含義。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國(guó)發(fā)2008 3號(hào)）規(guī)定： “儲(chǔ)備土地出讓前，應(yīng)當(dāng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、安置補(bǔ)償?shù)确山?jīng)濟(jì)關(guān)系。 ”國(guó)土資源部 關(guān)于貫徹落

3、實(shí) 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 的通知（國(guó)土資發(fā) 200816 號(hào)）規(guī)定： “嚴(yán)禁未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償、 收回國(guó)有土地使用權(quán)而直接供應(yīng)土地，發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。 ”土地儲(chǔ)備辦法第十八條規(guī)定： “土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地， 特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，使之具備供應(yīng)條件”；第十九條規(guī)定前期開(kāi)發(fā) “涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位”?！皟舻?”在地方性規(guī)定中的不同闡釋一些地方性規(guī)章對(duì)“凈地 ”進(jìn)行了較為明確的說(shuō)明。遼寧省朝陽(yáng)市出臺(tái)的朝陽(yáng)市市級(jí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法規(guī)定： “

4、所謂 凈地 ，應(yīng)是扣除城市規(guī)劃中的市政路網(wǎng)、公共綠化等用地面積，且應(yīng)當(dāng)拆除地面上所有建筑物及附屬物，可供開(kāi)發(fā)商直接開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地。 ”安徽省蚌埠市 市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)凈地出讓實(shí)施辦法 規(guī)定： “本辦法所指凈地是指已經(jīng)征收為國(guó)有、完成征收補(bǔ)償、地面無(wú)建筑物和附著物的土地。 ”應(yīng)該說(shuō)，國(guó)家的規(guī)定重于原則， 而地方的說(shuō)明更為直觀，判斷和操作更容易，但理解上各地不盡一致。歸納起來(lái)，分歧主要有以下幾個(gè)方面：一是關(guān)于幾通才算“凈地 ”。有的標(biāo)明 “三通 ”（通路、通水、通電），有的標(biāo)明 “五通 ”（通路、通水、通電、通信、通暖），有的標(biāo)明 “七通 ”（通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天然氣或煤

5、氣），沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。二是關(guān)于土地平整如何界定。土地平整是自然平整還是概念意義上的平整有的土地看上去平整，但在雜草的掩蓋下，有的存在溝塘，有的地下暗藏水、電、氣、通信管線。存在這些情況的，算不算 “凈地 ”三是關(guān)于建構(gòu)物的拆除。一般認(rèn)為，凈地應(yīng)拆除地面上所有建、構(gòu)筑物。有的地塊地面建筑雖已拆除干凈，地下卻隱藏著各種管道管線以及地下人防等構(gòu)筑物，地上還有高壓線經(jīng)過(guò)，對(duì)地上、地下的構(gòu)筑物由誰(shuí)拆除往往存在爭(zhēng)議。厘清 “凈地 ”概念，避免土地出讓中的糾紛隨著城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的廢止和新的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的施行，征收、拆遷的主體將是政府而不是開(kāi)發(fā)商， “凈地 ”出讓的模式有望在法規(guī)層面最

6、終確立，許多地方政府也高調(diào)宣布今后將一律實(shí)行 “凈地 ”出讓。但由于相關(guān)法規(guī)對(duì) “毛地 ”出讓無(wú)懲戒性規(guī)定， 加之純 “凈地”出讓需要地方政府前期大量的資金投入， 一些地方號(hào)稱的“凈地 ”其實(shí)并不 “凈 ”，而是 “毛掛凈交 ”，即在 “毛地 ”的情況下進(jìn)行招拍掛形成土地交易，政府利用土地出讓金將 “毛地 ” 變?yōu)?“凈地 ”，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將 “凈地 ”交付給開(kāi)發(fā)商的供地方式。即便如此，很多人對(duì)交付時(shí)的“凈地 ”標(biāo)準(zhǔn)仍有分歧。從有關(guān)政策規(guī)定和各地實(shí)際來(lái)看，我們認(rèn)為“凈地 ”概念應(yīng)包含兩個(gè)層面的含義：一是從法律關(guān)系上看，“凈地 ”是指權(quán)屬清楚、界址明確，完成農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用、農(nóng)民補(bǔ)償?shù)轿?、原土地使用?quán)收回且不存在抵押、查封等情況的地塊。二是從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上看， “凈地 ”是指完成地面、地上、地下建構(gòu)筑物拆除后的地塊。至于通