小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查報告【可編輯版】

1、小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查報告【可編輯版】小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報告小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報告小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報告物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建立，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理狀況看，物業(yè)管理方面的投訴始終居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生情況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)峻、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)迫指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進(jìn)展了調(diào)研。一、小區(qū)物業(yè)管理根本概況我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48

2、家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付用法的住宅物業(yè)管理工程118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理工程施行前期物業(yè)管理27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理工程中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及緣由隨著城市建立的快速進(jìn)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活程度的不斷進(jìn)步，小區(qū)物業(yè)管理沖突也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有進(jìn)展中產(chǎn)生的新狀況。詳細(xì)表如今以下幾方面：一業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識不對稱。隨著住房商品化、私

3、有化程度的進(jìn)步，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增加，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的效勞要求，但也有相當(dāng)一局部業(yè)主對自身應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)牧x務(wù)認(rèn)識不清。表現(xiàn)為:一是房屋修理養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，修理自理的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識冷淡；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)效勞不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)效勞質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣闊業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)理解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)

4、因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。許多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參加物業(yè)管理漠不關(guān)懷。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和進(jìn)展帶來隱患。二企業(yè)對管理效勞的定位不精確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素養(yǎng)不高，很難樹立科學(xué)的管理和效勞理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的沖突。主要表如今：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，效勞看法不端正，效勞用語不文明，效勞行為不標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主的正值要

5、求不能滿足，更談不上主動關(guān)心業(yè)主排憂解難。特殊是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到準(zhǔn)時解決，挺直影響物業(yè)管理效勞程度的進(jìn)步和客戶滿足度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常修理是物業(yè)管理一項重要工作，修理不準(zhǔn)時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的效勞質(zhì)量產(chǎn)生疑心，甚至出現(xiàn)沖突。三是局部物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益動身，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響挺直損害了業(yè)主的利益。三老舊小區(qū)根底條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21；三是配套設(shè)施

6、完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建立標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉(zhuǎn)等各種沖突突出。詳細(xì)表如今：一是可用于小區(qū)管理與效勞的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機(jī)制。二是平安防范設(shè)施匱乏，大多是放開“不設(shè)防住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)峻。四是地下管網(wǎng)不暢，常常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，

7、地被植物逐年削減。六是收費率低，每月每戶在410元，且只能收到50，物業(yè)企業(yè)根本上只是對小區(qū)進(jìn)展維持型管理。四開發(fā)商遺留問題的解決不到位開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)展驗收，嚴(yán)峻影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付用法條件不明確，對交付用法環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)視，一些工程交付用法時往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)效勞收費沖突，也制約了物業(yè)管理的順當(dāng)開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層page、活動中心、會所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“用法權(quán)，損害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量

8、問題。新區(qū)交付用法一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接收物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。五熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建立單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護(hù)力量缺乏；二是出了故障后，與專業(yè)部門互相推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天缺乏的物業(yè)企業(yè)又擔(dān)當(dāng)不了相關(guān)責(zé)任。2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題始終是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康

9、樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要緣由是小區(qū)建立時，內(nèi)部管道口徑小，且局部地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了很多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難心情，也苦于沒有懲罰權(quán)，無法盡責(zé)，只得放任自流。4、公共照明設(shè)施的正常用法不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費和修理標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整困難，嚴(yán)峻影響了正常用法；二是局部物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識冷淡，只有等

10、到市民投訴、電話辦交辦后才被動修理。六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。2、行政監(jiān)管力度不大。如珍寶西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在平安隱患，居民反映劇烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理用法手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋修理基金的用法規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與關(guān)心。三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建立。在已制定的物業(yè)管理條例

11、和安徽省物業(yè)管理條例根底上，進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的施行細(xì)那么，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深化宣揚相關(guān)法律法規(guī)，讓廣闊業(yè)主理解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，主動協(xié)作物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要擅長運用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建立，引入競爭機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來，以轉(zhuǎn)變物業(yè)從業(yè)人員素養(yǎng)差，效勞不標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運作透亮度不夠的落后情況。2、進(jìn)步業(yè)辦法識，加快業(yè)主委員會制度標(biāo)準(zhǔn)化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正可以代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有肯定學(xué)問程度的人員主持、參加業(yè)主委員會工作，可以在物

12、業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理托付效勞合同，認(rèn)真斟酌條款，確定效勞工程和效勞費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)視經(jīng)費用法狀況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗收關(guān)，努力推動老舊小區(qū)改造。開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)開工驗收時，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)視物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必需履行的程序，堅決避開一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接收，為日后正常運轉(zhuǎn)和自我進(jìn)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力進(jìn)步車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建立；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)嚴(yán)密協(xié)作，加強(qiáng)對弱勢居民的扶助。4、實行重大事項報告制度，主動探究新的管理方式。上海市房地資源局提出了物業(yè)管理區(qū)域重大大事報告制度和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對這類大事時應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)大事特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大大事報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大大事報告專線電話，落實專人值班。將重大大事報告