房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理要點(diǎn)分析

1、房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理要點(diǎn)分析房地產(chǎn)建立工程工程合同管理要點(diǎn)分析房地產(chǎn)建立工程工程合同管理要點(diǎn)分析標(biāo)準(zhǔn)工程的合同管理，但是，目前房地產(chǎn)工程工程合同管理的重要性還遠(yuǎn)未得到應(yīng)有的重視，管理程度與國(guó)際慣例要求相比更是差異宏大。本文欲通過(guò)一個(gè)實(shí)際案例分析，來(lái)理解當(dāng)前工程合同管理的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題。1、案例分析某高層寫(xiě)字樓建立工程工程按招標(biāo)文件規(guī)定，幕墻工程是主承包的分包。依據(jù)地方建立行政主管部門(mén)規(guī)定，主承包方計(jì)取的主承包管理費(fèi)和協(xié)作效勞費(fèi)為幕墻工程造價(jià)的2.5%，但地方建立行政主管部門(mén)對(duì)管理、協(xié)作、效勞的內(nèi)容沒(méi)有明確界定。由此引起分包合同簽訂糾紛，導(dǎo)致分包合同遲遲無(wú)法簽訂。糾紛的焦點(diǎn)是幕墻安裝所需要

2、的腳手架費(fèi)用由哪一方來(lái)?yè)?dān)當(dāng)。業(yè)主認(rèn)為自己擔(dān)當(dāng)2.5% 的主承包管理費(fèi)和協(xié)作費(fèi)，主承包方應(yīng)擔(dān)當(dāng)管理、協(xié)作、效勞以及腳手架費(fèi)用，直至幕墻工程全部安裝完成；主承包方認(rèn)為自己計(jì)取2.5% 管理費(fèi)、協(xié)作費(fèi)，已搭設(shè)腳手架僅供幕墻分包單位用法到主體工程完成為止，而幕墻工程安裝需要連續(xù)用法腳手架的費(fèi)用，應(yīng)另外增加；幕墻分包方認(rèn)為幕墻招標(biāo)文件中未提到幕墻投標(biāo)應(yīng)考慮腳手架費(fèi)用，而腳手架費(fèi)用應(yīng)由主承包方供應(yīng)，費(fèi)用糾紛是業(yè)主與主承包方之間的事。最終經(jīng)過(guò)屢次協(xié)商，結(jié)合實(shí)際互相讓步的原那么，由業(yè)主擔(dān)當(dāng)兩個(gè)有腳手架費(fèi)用，其余均由主承包商擔(dān)當(dāng)幕墻合同工期內(nèi)的全部費(fèi)用。造成這種費(fèi)用糾紛的緣由有兩個(gè)方面：第一方面是招標(biāo)文件對(duì)幕墻

3、工程所需腳手架費(fèi)用未明確描繪，是由主承包投標(biāo)報(bào)價(jià)還是由幕墻分包投標(biāo)報(bào)價(jià)；其次方面是該環(huán)節(jié)被迫變相的實(shí)行工程量清單招投標(biāo)，聲譽(yù)上是實(shí)行工程量清單招投標(biāo)，事實(shí)上是一種不成熟的工程量清單報(bào)價(jià)方式，甚至有的工程造價(jià)詢(xún)問(wèn)單位對(duì)工程量清單報(bào)價(jià)中的零星工作工程都沒(méi)能弄清。由本案例可見(jiàn)，房地產(chǎn)建立工程合同管理的效果還差強(qiáng)人意。正是由于對(duì)招標(biāo)文件的審查、評(píng)審這一合同管理要點(diǎn)的無(wú)視，挺直影響了合同簽約與履行。2、存在問(wèn)題1合同管理意識(shí)淡薄。首先在合同簽訂上，“陰陽(yáng)合同、“口頭協(xié)議、“私下合同 等屢禁不止。由于建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈的現(xiàn)實(shí)，造成業(yè)務(wù)承攬上的劇烈競(jìng)爭(zhēng)，不少承包商常常為了迎合業(yè)主，委曲求全地簽訂不正規(guī)的合同，

4、從一開(kāi)頭就埋下了很多合同風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致合同履行紛爭(zhēng)不斷。其次，在合同履行過(guò)程中，經(jīng)常不按合同辦事。在工程施行中遇到利益糾紛時(shí)，很多承包商往往不是根據(jù)合同條款尋求問(wèn)題的解決，而是拋開(kāi)合同，依靠“關(guān)系網(wǎng)、“人情網(wǎng)等來(lái)“擺平事情。2合同不標(biāo)準(zhǔn)、不嚴(yán)謹(jǐn)。由于房建工程工程合同種類(lèi)多，合同條款多，相關(guān)文件多，其中用詞錯(cuò)誤、沖突及二義性問(wèn)題等經(jīng)常難免，導(dǎo)致合同履約率低。實(shí)際工作中，承包商往往是依據(jù)示范文本草擬合同協(xié)議條款，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后簽署，常需要幾經(jīng)確認(rèn)，這一過(guò)程中由于種種緣由造成最終的合同條款與招投標(biāo)文件中相應(yīng)的條款相差很遠(yuǎn)，有時(shí)甚至是人為的用詞錯(cuò)誤、沖突，設(shè)置二義性問(wèn)題以留待事后“溝通。3重施工階段合同管理

5、輕設(shè)計(jì)階段合同管理。設(shè)計(jì)階段是投資掌握的重要環(huán)節(jié)，但理論中設(shè)計(jì)階段合同管理卻不如施工階段合同管理受重視。設(shè)計(jì)方往往對(duì)投資掌握、工期、投資增加和鋪張漠不關(guān)懷，設(shè)計(jì)思想保守，僅考慮工程工程的牢靠性、平安性、有用性，平安系數(shù)采納保守，導(dǎo)致工程工程投資加大；另外，由于設(shè)計(jì)質(zhì)量差，造成施工無(wú)法順當(dāng)進(jìn)展而需要補(bǔ)充、變更、修改設(shè)計(jì)等，從而導(dǎo)致投資增加，工期拖延。通過(guò)合同管理解決設(shè)計(jì)階段普遍存在的上述問(wèn)題，可以起到事半功倍的效果。三、對(duì)策及建議1、進(jìn)一步完善和健全建立工程合同法律法規(guī)完善和健全法律法規(guī)是確保建筑市場(chǎng)正常運(yùn)行的首要前提，是工程工程合同管理的根底根據(jù)。制定從工程可行性討論至工程交工驗(yàn)收全過(guò)程的一系

6、列法律法規(guī)，將工程建立整個(gè)過(guò)程納入法制軌道進(jìn)展標(biāo)準(zhǔn)和管理，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)建筑市場(chǎng)主體行為、維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序、增加各方主體的法制觀念具有重要意義。針對(duì)建筑市場(chǎng)中的信譽(yù)缺失、合同履約率等問(wèn)題要準(zhǔn)時(shí)進(jìn)展討論和探究制度創(chuàng)新，制定新的更標(biāo)準(zhǔn)的法律法規(guī)，矯正市場(chǎng)運(yùn)行中的種種偏向，遏制消極因素，標(biāo)準(zhǔn)各方行為。同時(shí)對(duì)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題要制定相應(yīng)的更具操作性的法律法規(guī)，促進(jìn)建筑市場(chǎng)的安康和可持續(xù)進(jìn)展，為建立工程工程合同管理制造更好的宏觀環(huán)境。2、建立以計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)為主的合同信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)合同的動(dòng)態(tài)掌握建立以計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)為核心的合同信息管理系統(tǒng)，實(shí)行信息共享，隨時(shí)把握合同的簽訂、履約及糾紛狀況，對(duì)建立工程工程合同形成真正的信息管理和動(dòng)態(tài)管理。3、大力培育專(zhuān)業(yè)合同管理人才和建筑業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)律師，進(jìn)步合同管理人員的素養(yǎng)和程度建立工程工程的