暖通給排水作業(yè)指導(dǎo)書

1、目錄目錄- 0 -第一部分 設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書- 1 -一、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書- 1 -二、給排水系統(tǒng)設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書- 3 -三、消防系統(tǒng)設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書- 5 -第二部分 故障應(yīng)急處理作業(yè)指導(dǎo)書- 8 -一、空調(diào)系統(tǒng)故障應(yīng)急處理指導(dǎo)書- 8 -二、給排水系統(tǒng)故障應(yīng)急處理指導(dǎo)書- 12 -第三部分 維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書- 14 -一、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范- 14 -二、水泵保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)- 21 -三、風(fēng)機(jī)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)- 23 -四、消火栓保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)- 25 -五、冷水機(jī)組保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)- 27 -六、冷卻塔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)- 29 -七、空氣處理機(jī)、新風(fēng)機(jī)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)- 31 -八、空調(diào)水泵、閥門保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)- 33 -

2、九、系統(tǒng)管道維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)- 35 -第四部分 附表- 39 -一、檢修保養(yǎng)實(shí)施記錄（范表）- 40 -二、年度維保計(jì)劃（范表）- 41 -1、生活給水系統(tǒng)- 41 -2、排水系統(tǒng)- 42 -3、消防系統(tǒng)- 43 -4、空調(diào)系統(tǒng)- 45 - 50 -第一部分 設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書一、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書1 目的：為了規(guī)范中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的管理，確保空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（設(shè)施）處于良好運(yùn)行狀態(tài)特制定本規(guī)程。2 范圍：適用于中央空調(diào)的操作與保養(yǎng)。3方法和過(guò)程控制3.1日常保養(yǎng)3.1.1開機(jī)前的檢查3.1.2冷卻水、冷凍水水閥是否處于打開位置。3.1.3主機(jī)無(wú)滲漏油、無(wú)滲漏制冷劑痕跡。3.1.4檢查所有水

3、系統(tǒng)管路，確認(rèn)無(wú)漏水，且水流方向正確。3.1.5檢查所有水閥是否處于正常位置。3.1.6檢查供給機(jī)組的電源，其電壓波動(dòng)范圍應(yīng)不超過(guò)壓縮機(jī)銘牌所示額定電壓的±10%, 且相電壓不平衡不得超過(guò)2%。3.1.7核實(shí)是否有足夠的供電容量，以滿足機(jī)組的啟動(dòng)和滿載運(yùn)行。3.1.8通過(guò)油分離器視液鏡觀察油面是否處于正常位置（約在油分離器視液鏡鏡面一半）。3.1.9檢查所有安全控制閥是否在初始狀態(tài)。3.2正常后準(zhǔn)備啟動(dòng)系統(tǒng)。3.2.1.系統(tǒng)啟動(dòng)順序：空調(diào)主機(jī)-末端風(fēng)機(jī)3.2.2.啟動(dòng)主機(jī)，按主控面板上面開關(guān)機(jī)按鈕，首先循環(huán)水泵會(huì)自動(dòng)運(yùn)行，然后深井水泵運(yùn)行，在深井水泵運(yùn)行后將過(guò)慮器閥門打開一部分，將過(guò)

4、慮器泥沙清除。然后壓縮機(jī)會(huì)自動(dòng)逐步啟動(dòng)。 3.2.3.在溫度正常后啟動(dòng)末端風(fēng)機(jī)，注：風(fēng)機(jī)開關(guān)先后不會(huì)影響到中央空調(diào)主機(jī)。3.3運(yùn)行3.3.1主機(jī)正常運(yùn)行后，每隔2小時(shí)巡視一次，填寫中央空調(diào)運(yùn)行巡視表。3.3.2運(yùn)行過(guò)程中，出水溫度達(dá)不到設(shè)定溫度時(shí)，表明目前空調(diào)的負(fù)荷增大，需投入另一臺(tái)主機(jī)運(yùn)行。如需急冷（熱）可兩臺(tái)主機(jī)同時(shí)運(yùn)行，原則上只啟動(dòng)一臺(tái)主機(jī)。3.4.為確?？照{(diào)主機(jī)、水泵、保持較好工作狀態(tài)，保證各設(shè)備的正常保養(yǎng)工作，原則上單臺(tái)主機(jī)在連續(xù)24小時(shí)運(yùn)行后，都需更換其它相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行。如因設(shè)備故障、天氣等原因，需單臺(tái)設(shè)備連續(xù)運(yùn)行超過(guò)24小時(shí)，需增加運(yùn)行檢查次數(shù)，每2小時(shí)一次改為1小時(shí)一次。連續(xù)工作

5、不得超過(guò)72小時(shí)。3.5.停機(jī)操作：按下空調(diào)主機(jī)面板上關(guān)機(jī)按鈕，主機(jī)系統(tǒng)進(jìn)入自動(dòng)停機(jī)狀態(tài)，在主機(jī)停止后，水泵自動(dòng)停止運(yùn)行，再逐步關(guān)掉末端風(fēng)機(jī)。3.6注意事項(xiàng)3.6.1在主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)若發(fā)生異常響聲，立即按下主機(jī)的開關(guān)健，并關(guān)閉電源。3.6.2運(yùn)行中注意機(jī)組局部溫度是否正常。 3.6.3主面板顯示故障后，需查明故障原因及處理故障后按下復(fù)位按鍵，從新啟動(dòng)主機(jī)。二、給排水系統(tǒng)設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書1、目的 規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序,確保正確,安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施. 2, 適用范圍 適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的操作. 3, 職責(zé) 3.1,班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的執(zhí)行情況

6、. 3.2, 管理員具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的操作. 4, 程序要點(diǎn) 4.1, 啟動(dòng)水泵(潛水泵)前的檢查 (1) 檢查水泵(潛水泵)進(jìn),出水閘閥是否已打開,否則應(yīng)擰開閘閥. (2) 排除水泵機(jī)組真空筒里面的空氣(如果有的話) . (3) 檢查電壓表,信號(hào)燈指示情況. (4) 手盤水泵軸轉(zhuǎn)動(dòng) 3 圈,應(yīng)靈活無(wú)阻滯. 4.2, 啟動(dòng)水泵(潛水泵) (1) 合上水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開關(guān),將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于"手動(dòng)"位 置. (2) 按下啟動(dòng)按鈕,水泵(潛水泵)啟動(dòng),注意觀察啟動(dòng)電流. (3) 如果一次不能啟動(dòng)成功,可以再試啟動(dòng)兩次,每次應(yīng)間隔 3 分鐘.如果 3 次都未啟動(dòng)成

7、功,則應(yīng)停下來(lái)查找原因,排除故障后才能再啟動(dòng). (4) 啟動(dòng)成功后,讓其運(yùn)轉(zhuǎn) 5 分鐘.觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流,聽有無(wú)異常聲響,聞?dòng)袩o(wú) 異常氣味,檢查漏水是否嚴(yán)重(漏水成線) .(5) 確認(rèn)一切正常后,按下水泵(潛水泵) "停止"按鈕,水泵(潛水泵)停止. (6) 將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于"自動(dòng)"位置,水泵(潛水泵)自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行. 4.3, 停止水泵(潛水泵) (1) 將轉(zhuǎn)換開半置于"自動(dòng)"位置,水泵(潛水泵)停止運(yùn)轉(zhuǎn). (2) 拉下水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開半(如果需要) . (3) 關(guān)水泵(潛水泵)進(jìn),出水閘閥(如果需要) . 檢查有無(wú)不正常

8、情況,如有則及時(shí)處理. 三、消防系統(tǒng)設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書1 目的規(guī)范消防水泵及系統(tǒng)的操作、維護(hù)。2 適用范圍為了保證消防水泵及系統(tǒng)的正常操作、運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)，制定本文件。本文件規(guī)定了消防水泵及系統(tǒng)的操作及維護(hù)和保養(yǎng)步驟。3 職責(zé)3.1物管部負(fù)責(zé)的操作、維護(hù)和保養(yǎng)的技術(shù)指導(dǎo)。3.2各班組負(fù)責(zé)的操作、維護(hù)全過(guò)程。4 工作程序4.1消防水泵軟啟動(dòng)控制箱操作規(guī)程 4.1.1操作方法4.1.1.1手動(dòng)操作：合上電源開關(guān)，紅色指示燈亮，將轉(zhuǎn)換開關(guān)旋至“手動(dòng)”位置上，按起動(dòng)按鈕，電動(dòng)機(jī)開始起動(dòng)，紅燈熄滅，軟起動(dòng)器開始工作，經(jīng)一定時(shí)間后（即時(shí)間繼電器整定時(shí)間），旁路交流接觸器接通，即自動(dòng)切換使電動(dòng)機(jī)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，

9、同時(shí)紅燈熄滅，而綠燈亮。按停止按鈕，電動(dòng)機(jī)即開始軟停止。約20秒后停止工作。4.2安全規(guī)定 4.2.1從啟動(dòng)切換至運(yùn)轉(zhuǎn)必須待電動(dòng)機(jī)接近額定轉(zhuǎn)速時(shí)進(jìn)行。否則，容易損壞接觸器，對(duì)輸電網(wǎng)絡(luò)亦不利。4.2.2在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，如繼電器發(fā)生誤動(dòng)現(xiàn)象，此時(shí)應(yīng)將熱繼電器的動(dòng)作電流適當(dāng)調(diào)大一點(diǎn)，用螺絲刀在熱繼電器上的電流整定旋鈕上順時(shí)針調(diào)動(dòng)，電流調(diào)大；如發(fā)生過(guò)載保護(hù)動(dòng)作，則需按下熱繼電器的“復(fù)位”按鈕，方能繼續(xù)工作。4.2.3在啟動(dòng)過(guò)程中，操作人員應(yīng)認(rèn)真監(jiān)視控制箱啟動(dòng)結(jié)束后是否進(jìn)入運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)（綠燈亮），以免啟動(dòng)時(shí)間超過(guò)規(guī)定而引起啟動(dòng)器和電機(jī)的損壞。4.3日常檢查內(nèi)容 4.3.1檢查輸入電壓是否在380400v正常范

10、圍之內(nèi)。4.3.2各指示燈與泵狀態(tài)是否一致。4.3.3消防水池水位是否在正常范圍：-2.8-0.3米。觀察消防水池上方的液位計(jì)以確定水位是否在正常范圍之內(nèi)。4.4消防泵操作4.4.1消防泵啟動(dòng)4.4.2確認(rèn)消防泵進(jìn)水閥門全開，出水閥門全開，各點(diǎn)消防閥門均處于正常關(guān)閉狀態(tài)。4.4.3閉合1號(hào)消防泵控制開關(guān)，啟動(dòng)離心泵，即可進(jìn)行滅火。4.4.4如果流量過(guò)大，可適當(dāng)減小出水閥開度進(jìn)行調(diào)節(jié)；反之，流量過(guò)小時(shí)，加大出水閥開度。4.4.5滅火作戰(zhàn)結(jié)束后，關(guān)閉電源開關(guān)，停運(yùn)1號(hào)消防泵。4.4.6關(guān)閉1號(hào)消防泵下游出水閥。4.4.7如果1號(hào)消防泵出現(xiàn)故障，不能正常工作，立即按上述步驟投運(yùn)2號(hào)消防泵進(jìn)行滅火。4

11、.5消防栓操作4.5.1打開消火栓箱（消防井蓋）。4.5.2取出消防水帶，迅速展開消防水帶。4.5.2.1一個(gè)義務(wù)消防隊(duì)員立即看準(zhǔn)位置，將水帶接口對(duì)接到消火栓接口上，然后用力順時(shí)針旋轉(zhuǎn)手中接口，直到轉(zhuǎn)不動(dòng)為止。4.5.2.2另一個(gè)義務(wù)消防隊(duì)員同時(shí)從水槍夾上取下水槍，按上述方法將水槍安裝到水帶的另一端。4.5.2.3完成水槍安裝后，水槍端的義務(wù)消防隊(duì)員立即雙手抓穩(wěn)水槍，身體微微后傾，水槍對(duì)準(zhǔn)著火部位，做好滅火準(zhǔn)備。4.5.2.4一切就緒后，消火栓箱旁邊的義務(wù)消防隊(duì)員勻速打開消火栓閥門。4.5.2.5水槍噴出水后，持水槍義務(wù)消防隊(duì)員立即由近至遠(yuǎn)、左右掃射滅火。4.5.3注意事項(xiàng)4.5.3.1水帶展

12、開后不能扭曲。4.5.3.2應(yīng)勻速開啟閥門，緩慢升壓，防止壓力劇升導(dǎo)致水帶破裂。4.5.3.3滅火過(guò)程中，不得驟然曲折水帶，防止水帶局部折傷。4.5.3.4持水槍義務(wù)消防隊(duì)員身體必須后傾，防止跌倒。4.5.4滅火后，要把水帶洗凈晾干，卷成盤放入消火栓箱內(nèi)，再把水槍卡在槍夾內(nèi)，然后關(guān)好消火栓箱門。4.5.5消防井配備的消防水帶和專用扳手必須擺放到現(xiàn)場(chǎng)眾人周知的專用位置，不得占?jí)?，以便緊急狀態(tài)下隨時(shí)取用。第二部分 故障應(yīng)急處理作業(yè)指導(dǎo)書一、空調(diào)系統(tǒng)故障應(yīng)急處理指導(dǎo)書中央空調(diào)運(yùn)行管理嚴(yán)格執(zhí)行公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法。值班人員在日常運(yùn)行中要嚴(yán)格執(zhí)行中央空調(diào)的各項(xiàng)操作規(guī)程。為了保證中央空調(diào)安

13、全運(yùn)行，正確處置中央空調(diào)運(yùn)行中各種突發(fā)事件，根據(jù)相關(guān)中央空調(diào)主機(jī)廠家的操作規(guī)程，制定本應(yīng)急預(yù)案：（一）冷水空調(diào)機(jī)組（1） 巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的空調(diào)機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并開啟備用空調(diào)機(jī)組；啟用備用空調(diào)機(jī)組時(shí)，注意開啟或關(guān)閉相應(yīng)系統(tǒng)切換閥門。（2） 發(fā)現(xiàn)故障的巡查或維修操作人員將情況報(bào)告配電室維修主管，能及時(shí)處理的及時(shí)處理，處理不了的第一時(shí)間報(bào)告物業(yè)公司辦公室并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)人員維修。（3）設(shè)備保養(yǎng)負(fù)責(zé)人接到電話通知后，應(yīng)迅速組織技術(shù)人員趕到現(xiàn)場(chǎng)維修，并在事后組織現(xiàn)場(chǎng)分析會(huì)作出維修報(bào)告，由維修操作人員和配電室維修主管確認(rèn)存檔，并報(bào)公司備案。（二）循環(huán)水泵（冷溫水泵、冷卻水泵）（1） 巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中

14、的水泵異常，應(yīng)先停該泵對(duì)應(yīng)的主機(jī)，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動(dòng)主機(jī)繼續(xù)供冷。（2） 發(fā)現(xiàn)故障的維修操作人員檢查維修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問(wèn)題即時(shí)修復(fù)并做好記錄。（3） 水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)報(bào)告配電室維修主管，由其安排組織維修，并在事后作維修報(bào)告。（三） 冷卻水塔1、 冷卻水塔風(fēng)機(jī)故障（1） 巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷卻水塔風(fēng)機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)，轉(zhuǎn)開備用冷卻塔和風(fēng)機(jī)。（2） 發(fā)現(xiàn)故障的維修操作巡查人員，可當(dāng)場(chǎng)解決的問(wèn)題即時(shí)修復(fù)并做好記錄。（3） 需要停機(jī)搶修屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告配電室維修主管，由其組織搶修。并在事后作維修報(bào)告。2、 冷卻水塔底盤漏水（1） 維修操作巡查人員發(fā)現(xiàn)水塔底盤漏水，應(yīng)即刻開啟備用

15、水塔，將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。（2） 立刻將情況報(bào)告工程維修主管，由其組織搶修冷卻水塔，并在事后作維修報(bào)告。3、 冷卻水塔溢、漏水（1） 巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場(chǎng)解決的即時(shí)修復(fù)。（2） 浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)的進(jìn)水閥，并開啟備用水塔。（3） 將情況報(bào)告維修班組長(zhǎng)，由其組織人員維修，并在事后作出維修報(bào)告（四） 管網(wǎng)系統(tǒng)（冷卻水、冷溫水）1、主管道跑、漏水（1） 發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道跑水、漏水應(yīng)迅速關(guān)閉空調(diào)機(jī)組和冷溫水、冷卻水水泵并迅速關(guān)閉跑水位置的前端閥門。（2） 現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏。（3） 用薄鐵皮將裂口圍

16、住并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂噴。（4） 將空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道集水器和分水器的底部排水閥打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況，一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過(guò)高，則需關(guān)閉排水口并及時(shí)組織人員進(jìn)行搶修。2、 冷溫水平管網(wǎng)跑、漏水（1） 發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層空調(diào)管道井旁的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。（2） 現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住樓梯門口和電梯口以防水漫入電梯房?jī)?nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。（3） 用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射并及時(shí)組織人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)搶修。3、 空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的伸縮節(jié)破裂（1） 發(fā)現(xiàn)或接報(bào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按“急?！背竿Ｖ箍照{(diào)機(jī)組運(yùn)行，并按“急?！背竿Ｖ寡h(huán)水泵。注意排放運(yùn)行機(jī)組內(nèi)

17、排水閥放水以防凍管等事故發(fā)生?。?） 將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機(jī)組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟空調(diào)機(jī)組和備用循環(huán)泵并及時(shí)組織人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)搶修。4、 空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的管道跑、漏水（1） 發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道漏水，應(yīng)停止循環(huán)水泵并將電房?jī)?nèi)的空調(diào)機(jī)組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。 （2） 制作鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂噴。（3） 用沙包攔住附近門口以防水浸。（4） 開啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底的排水口排水。（5） 注意水泵房污水井的水位，如水位過(guò)高則增加一臺(tái)潛水泵輔助抽水至另一污水井并及時(shí)組織人

18、員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)搶修?？照{(diào)系統(tǒng)運(yùn)行故障應(yīng)急處理方法：現(xiàn)象原因分析處理方法水泵/壓縮機(jī)無(wú)法啟動(dòng)是否停電暫時(shí)關(guān)閉電源，確保安全電源開關(guān)是否合上合上電源開關(guān)電源保險(xiǎn)絲是否斷更換保險(xiǎn)水泵啟動(dòng)但水未流動(dòng)補(bǔ)充水是否不夠加足足夠的補(bǔ)充水水管上閥門未開足開足水閥門壓縮機(jī)不按設(shè)定溫度動(dòng)作冷凍水調(diào)節(jié)閥開得是否足夠大開大調(diào)節(jié)閥設(shè)定的控制溫度是否夠大調(diào)整水溫設(shè)定制冷時(shí)壓縮機(jī)停止后無(wú)法自行啟動(dòng)冷凍水火冷卻水水流量是否合適調(diào)節(jié)到合適流量設(shè)定的控制溫度是否合適調(diào)節(jié)水溫設(shè)定冷凍水過(guò)濾器是否堵塞使過(guò)濾器暢通制冷很短時(shí)間壓縮機(jī)停止運(yùn)行（按啟動(dòng)鍵后壓縮機(jī)可重新啟動(dòng)）冷凝器中冷卻水是否流動(dòng)，水壓是否太低提供足夠的冷卻水冷卻水泵是否停止啟動(dòng)

19、冷卻水泵冷卻塔風(fēng)機(jī)是否啟動(dòng)使冷卻塔正常運(yùn)轉(zhuǎn)冷卻水過(guò)濾器是否堵塞清除堵塞物噴嘴是否堵塞檢查、清洗二、給排水系統(tǒng)故障應(yīng)急處理指導(dǎo)書1目的：讓技術(shù)員及時(shí)、正確處理給排水系統(tǒng)意外事故，降低損失。2范圍：適用于公司各部門。 3方法和過(guò)程控制3.1若運(yùn)行中的生活、消防泵出現(xiàn)故障，工作人員應(yīng)立即切斷該泵電源并掛上標(biāo)識(shí)牌。與維修人員一起檢查、排除故障。3.2若水管或配件、閥門破裂、損壞，工作人員應(yīng)即刻停止該區(qū)域的供水。與維修人員一起檢查、排除故障。3.3泵的突發(fā)事故3.3.1 水泵能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但抽不上水，應(yīng)立刻停止水泵工作，同時(shí)檢查：3.3.1.1水井、水箱、水池是否有水源。3.3.1.2水泵是否有漏氣現(xiàn)象，

20、旋開放氣螺絲把空氣排放掉。3.3.1.3水泵進(jìn)出水的管道閥門是否全開。3.3.1.4檢查供水管道是否有爆裂。3.3.1.5水泵過(guò)濾網(wǎng)是否有雜物堵塞。3.3.2 水泵不運(yùn)行，應(yīng)檢查：3.3.2.1電源是否正常，熱繼電器是否動(dòng)作斷開，接觸器是否吸合。3.3.2.2水泵、電動(dòng)機(jī)是否卡阻；電動(dòng)機(jī)是否過(guò)熱。3.3.2.4電機(jī)線圈是否對(duì)地或燒壞。3.3.2.5電機(jī)啟動(dòng)電容是否燒壞。3.4 水壓不夠3.4.1 檢查水龍頭過(guò)濾網(wǎng)是否阻塞。3.4.2 檢查閥門是否完全開啟。3.4.3 檢查電動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速是否正常。3.4.4葉輪有無(wú)異常。3.5 水管或配件破裂3.5.1消火栓管道漏水，立即關(guān)閉該區(qū)域閥門。如閥門關(guān)不嚴(yán)

21、實(shí)，可用消防水帶引至室外。3.5.2 立即通知管理處經(jīng)理趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織人員搶修。 3.5.3 對(duì)破裂的pvc管進(jìn)行焊補(bǔ)或更換，一小時(shí)后才可通水。3.5.4 無(wú)縫鋼管可用水中膠修補(bǔ)，焊補(bǔ)或重新更換。3.5.5 32以下鍍鋅鋼管、鋼塑管不允許焊補(bǔ)，應(yīng)采用絲口連接。3.5.6 abs供水管破裂需更換新管或用快干膠粘結(jié)，24小時(shí)后方可以通水。3.5.7 ppr供水管破裂，應(yīng)采用熱熔技術(shù)進(jìn)行維修，5分鐘后即可供水。3.6 閥門不正常漏水3.6.1 閥門壓蓋破裂，更換新壓蓋。3.6.2 閥門鉸或銷斷落，重新更換裝上閥門鉸或銷。3.6.3 閥門破裂，重新更換。3.6. 閥門漏水無(wú)法關(guān)緊，需重新更換或修復(fù)好。

22、 3.7 市政突然停水3.7.1 向市政部門詢問(wèn)詳細(xì)情況，并對(duì)其原因及供水時(shí)間張貼于宣傳欄內(nèi)。3.8水井塌裂3.8.1即刻斷開水泵電源。3.8.2立即制定維修方案。3.8.3疏散無(wú)關(guān)人員。3.8.4說(shuō)明停水原因和供水時(shí)間并張貼于宣傳欄內(nèi)。消防泵常見故障排除方法序號(hào)消防泵常見故障排除方法1泵不吸水，壓力表指針劇烈跳動(dòng)檢查泵注入的水是否足夠檢查管路或儀表是否漏氣2泵不出水，壓力表顯示有壓力檢查泵的旋轉(zhuǎn)方向是否正確檢查葉輪是否阻塞檢查電機(jī)轉(zhuǎn)速是否低于規(guī)定值檢查出水閥是否打開3流量不足或揚(yáng)程太低檢查葉輪或進(jìn)水管路是否堵塞密封環(huán)是否磨損，葉輪是否損壞轉(zhuǎn)速是否低于規(guī)定值4泵的功率過(guò)小是否壓的太緊是否與密封

23、環(huán)有磨檫5聲音反常，泵不上水高度是否過(guò)高第三部分 維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書一、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范1.0 目的：指導(dǎo)設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化,確保設(shè)備設(shè)施的完好率。2.0 范圍：適用于維保。3.0 職責(zé)責(zé)任部門/崗位工作內(nèi)容空調(diào)班組負(fù)責(zé)商場(chǎng)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)日常運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)。維修班組負(fù)責(zé)商場(chǎng)內(nèi)給排水系統(tǒng)日常運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)。4.0 定義 4.1 本技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為商場(chǎng)設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)管理中應(yīng)達(dá)到的要求。 4.2 對(duì)新接管項(xiàng)目應(yīng)以此技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以確保設(shè)備設(shè)施接管質(zhì)量，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。 4.3 本技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的按相關(guān)國(guó)家設(shè)備技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。5.0 方法和過(guò)程控制 5.1 設(shè)備房管理標(biāo)準(zhǔn)： 5.1.1 基本要求 a.設(shè)備

24、房門上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識(shí)。 b.設(shè)備房?jī)?nèi)照明足夠，墻面平整、干燥、沒(méi)有污跡，地面平坦、干燥、防滑、無(wú)積塵，物品擺放整齊，無(wú)雜物。 c.設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)的操作作業(yè)指導(dǎo)書齊全有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。 d.按規(guī)定配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。 e.設(shè)備房?jī)?nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等應(yīng)有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體應(yīng)有流向標(biāo)識(shí)；重要或操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件應(yīng)有警告標(biāo)識(shí)。 f.設(shè)備房?jī)?nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無(wú)脫落，設(shè)備的轉(zhuǎn)動(dòng)部位應(yīng)有防護(hù)罩。 g.設(shè)備完好，各類儀表使用正常無(wú)損壞，無(wú)“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。 h.所有標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。 i.操作作業(yè)指導(dǎo)書和維修保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)上墻。 5.1.

25、2 設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無(wú)關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)（2公斤/只） a.地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加 30%。 b.如設(shè)有消火栓的，可相應(yīng)減少 30%。 c.如設(shè)有滅火系統(tǒng)的，可相應(yīng)減少 50%。 d.如設(shè)有消火栓和滅火系統(tǒng)的，可相應(yīng)減少 70%。 e.一個(gè)滅火器配置場(chǎng)所配置的滅火器數(shù)量不應(yīng)少于 2 只，每個(gè)設(shè)置點(diǎn)的滅火器不宜多于 5 只。 5.1.3 設(shè)備房門應(yīng)有“機(jī)房重地，非請(qǐng)勿進(jìn)”或類似的標(biāo)識(shí)，并符合公司的相關(guān)要求。 5.1.4 設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用

26、。 5.1.5 重要設(shè)備房?jī)?nèi)應(yīng)配置測(cè)量?jī)x器，對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測(cè)，設(shè)備房?jī)?nèi)溫度應(yīng)低于 40 度，相對(duì)濕度應(yīng)小于 80%。 5.1.6 無(wú)人值守的設(shè)備房必須加鎖，鑰匙由設(shè)備責(zé)任人及控制中心管理。 5.1.7 設(shè)備表面無(wú)積塵、無(wú)油污，應(yīng)急照明能在停電事故下至少工作半小時(shí)。 5.1.8 設(shè)備房排水通暢，應(yīng)采取防蟲、防鼠措施。 5.1.9 專用工具安全用品應(yīng)放置在指定位置。 5.2 設(shè)備技術(shù)資料，部門必須保存物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求內(nèi)要求接管的資料。 5.3給排水設(shè)備設(shè)施 5.3.1 生活水箱、水池必須加蓋上鎖，有通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定至少清洗一次，保證二次供水達(dá)到國(guó)家飲用

27、標(biāo)準(zhǔn)，并附有當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測(cè)部門的合格報(bào)告。單獨(dú)的消防水池需要定期加藥，保持水質(zhì)無(wú)臭味，每 5 年需要更換一次。 5.3.2 水泵運(yùn)行無(wú)異響，無(wú)異常震動(dòng)。水泵軸無(wú)泄漏。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于滴分，填料密封泄漏應(yīng)小于 10 滴分）潤(rùn)滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)。 5.3.3 設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥動(dòng)作靈敏可靠，水泵運(yùn)轉(zhuǎn)方向正確。 5.3.4 限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。 5.3.5 變頻供水系統(tǒng)：變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應(yīng)保持設(shè)備干燥、無(wú)灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固；壓力傳感器每年定期檢驗(yàn)；變頻水泵應(yīng)定期輪換使用；供水壓力波動(dòng)應(yīng)在正負(fù) 0.03mp 范圍內(nèi)。

28、 5.3.6 排水設(shè)施：污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管線無(wú)漏水無(wú)嚴(yán)重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時(shí)手自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值。 5.3.7 下水管道、水溝、污水池、地漏無(wú)堵塞、無(wú)淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固。 5.4 消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng) 5.4.1 消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)控制柜運(yùn)行可靠。消防專用工具配備齊全。消 防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄或原始打印記錄單。 5.4.2 消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)啟動(dòng)時(shí)不堵轉(zhuǎn)跳閘，不泄漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動(dòng)作準(zhǔn)確穩(wěn)定。 5

29、.4.3 噴淋頭：無(wú)泄漏，外觀完整。（紅色噴淋管溫度，黃色噴淋管溫度 72，綠色噴淋管溫度 93。）消防煙感、溫感，定期檢測(cè)。 5.4.4 消防防排煙系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、區(qū)域火焰報(bào)警器、各種模塊，處在良好工作狀態(tài)，設(shè)施功能完備無(wú)損壞。 5.4.5 卷簾門電氣自動(dòng)控制、電氣手動(dòng)控制、關(guān)門動(dòng)作程序正確。 5.5 空調(diào)系統(tǒng) 5.5.1 空調(diào)補(bǔ)水裝置 a.高位水箱補(bǔ)水系統(tǒng)要求：水箱應(yīng)無(wú)泄漏外面無(wú)銹蝕。溢流水管無(wú)堵塞，水位控制裝置應(yīng)靈敏可靠。 b.變頻補(bǔ)水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定準(zhǔn)確有效。變頻器、水泵馬達(dá)、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補(bǔ)水壓力控制準(zhǔn)確穩(wěn)定。 c.循環(huán)

30、水過(guò)濾器要求每年清理一次，過(guò)濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備，一般要求粒度小于 0.2mm。過(guò)濾器，排污閥，旁通閥無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏、開關(guān)靈活。 d.風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備要求：出口風(fēng)速、溫度達(dá)到額定值。風(fēng)機(jī)控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)噪聲，電機(jī)運(yùn)行電流小于電機(jī)額定電流。設(shè)備無(wú)漏水。保溫良好。 5.5.2 冷卻塔設(shè)備 a.冷卻塔噪音小于 65db，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動(dòng)部位無(wú)異響，冷卻水、冷凍水的檢測(cè)報(bào)告齊全。 b.電機(jī)、風(fēng)扇聯(lián)接良好。轉(zhuǎn)速風(fēng)量達(dá)到設(shè)備要求。 c.減速器潤(rùn)滑油位在油標(biāo)或油尺上下限范圍內(nèi)。潤(rùn)滑油應(yīng)不含渣、不變色、粘度良好。 d.風(fēng)機(jī)扇葉安裝牢固、不變形，運(yùn)行無(wú)震

31、動(dòng)。布水器出水角度一致，布水均勻，運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。 e.濾料應(yīng)整齊排列無(wú)破損，經(jīng)過(guò)濾料到接水盤應(yīng)如下雨。接水盤中自動(dòng)補(bǔ)水閥應(yīng)動(dòng)作可靠，盤中水位在水塔運(yùn)行時(shí)不缺水。停塔后盤中水不溢流。運(yùn)行時(shí)塔外允許有少量漂水。 5.5.3 冷卻水、冷凍水系統(tǒng) a.冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)（或其他類型傳感器）應(yīng)穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配。 b.水泵流量、壓力應(yīng)滿足冷水機(jī)組供冷水流量要求。并且在電氣控制方面水流量與冷水機(jī)組電氣控制聯(lián)鎖。補(bǔ)水箱內(nèi)應(yīng)做到不缺水、不溢流。自動(dòng)補(bǔ)水閥安全可靠。 5.5.4 空調(diào)主機(jī)設(shè)備 a.離心式冷水機(jī)組（制冷劑：r22）潤(rùn)滑油位應(yīng)保持在油標(biāo)上下限中間，平時(shí)保持 60溫度。

32、壓縮機(jī)運(yùn)行時(shí)油溫高于 43。設(shè)備運(yùn)行時(shí)潤(rùn)滑油應(yīng)有 103207kpa 壓力。 b.冷凝器壓力范圍：6901450kpa 相應(yīng)溫度范圍：1541。 c.蒸發(fā)器壓力范圍：410550kpa，相應(yīng)溫度范圍：18。 d.螺桿式冷水機(jī)組（制冷劑：134a）開機(jī)前冷凝器進(jìn)水溫度不得低于 15，運(yùn)行時(shí)冷卻水進(jìn)水溫度范圍 2042。出水溫度范圍 2545。 e.電氣部分應(yīng)保持干噪，防止電路板等設(shè)備絕緣損壞。機(jī)組應(yīng)保持清潔完整，無(wú)銹蝕、無(wú)泄漏，螺栓緊固。 5.5.5 電機(jī) a.水泵電機(jī)繞組溫度小于 70。正常狀態(tài)下外殼溫度：3050。電機(jī)軸承溫度小于 80。 b.電機(jī)運(yùn)行無(wú)異常雜音，無(wú)碰撞沖擊聲。 c.電機(jī)風(fēng)扇

33、冷卻效果明顯。 d.電機(jī)運(yùn)行時(shí)無(wú)焦糊味、冒煙現(xiàn)象。 e.電機(jī)三相運(yùn)行相電流和為零。運(yùn)行電流不超過(guò)額定電流的 110%，對(duì)地絕緣電阻大于 0.5m。 5.5.6 水泵潤(rùn)滑油位在油標(biāo)內(nèi)。軸承潤(rùn)滑良好，泵軸承運(yùn)行無(wú)噪音、無(wú)震動(dòng)。泵密封良好無(wú)滲漏。泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)輕快無(wú)刮碰。 5.6 加工維修工具、設(shè)備管理 5.6.1 維修操作間干凈、整齊，有相應(yīng)的管理規(guī)定。 5.6.2 維修工具保養(yǎng)良好，沒(méi)有安全隱患。 5.6.3 臺(tái)鉆：皮帶張緊合適，運(yùn)行時(shí)沒(méi)有異常噪音，固定裝置完好。 5.6.4 電焊機(jī)：各接線端子完好，焊把、面罩、各連接線完好。 5.7 其它設(shè)備、設(shè)施 5.7.1潛水泵或排污泵維修保養(yǎng) (1)用 500

34、v 搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在 0.25m 以上，否 則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理。 (2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。 (3)檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng) 更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。 (4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新沒(méi)漆一 遍。 (5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰 緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。 5.7.2明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年 10 月進(jìn)行一次） (1)檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。 (2)檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。 (3)檢查保護(hù)漆是否完好，如

35、脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。 (4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。 5.7.3 屋面排水通暢，雨季來(lái)臨前、第一次大雨后，均需進(jìn)行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì)。 5.7.4煤氣管道需要經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況，立即通知煤氣公司人員處理。 5.7.5閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng) (1)閘閥維修保養(yǎng)： 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊； 檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油； 對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑； 對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。 (2)止回閥維修保養(yǎng)： 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換； 檢查止回閥

36、彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧； 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。 (3)浮球閥維修保養(yǎng)： 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換； 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直； 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。 (4)液位控制器維修保養(yǎng)： 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換； 清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道； 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊； 緊固所有螺母。 5.8 設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)環(huán)保要求 5.8.1 各部門應(yīng)對(duì)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、保養(yǎng)過(guò)程中對(duì)環(huán)境影響進(jìn)行有效評(píng)估，將運(yùn)行、保養(yǎng)中對(duì)環(huán)境的影響減至最小。 5.8.2 設(shè)備運(yùn)行

37、、保養(yǎng)中的零配件、耗材必須選用對(duì)環(huán)境影響小或無(wú)影響的產(chǎn)品。 5.8.3物管部及時(shí)評(píng)估市場(chǎng)相關(guān)技術(shù)改進(jìn)方案，在保證設(shè)備穩(wěn)定前提下，使用環(huán)保產(chǎn)品和技術(shù)。6.0每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過(guò) 8 小時(shí)，如必須超 過(guò) 8 小時(shí)，則應(yīng)由機(jī)電處主管填寫申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表經(jīng)管理處主任批準(zhǔn) 后方可延時(shí)。 70對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃 中；對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解 決而后寫出事故報(bào)告并上報(bào)公司。 80停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由機(jī)電 處主管填寫停水申請(qǐng)表，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)

38、部提 前 24 小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水 12 小時(shí)內(nèi)向 有關(guān)用戶作出解釋。 9.0所有維修保養(yǎng)項(xiàng)均必須填好相應(yīng)記錄，以便存檔。二、水泵保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1.0 適用范圍：適用于生活供水水泵2.0 引用標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)3.0 日常保養(yǎng) 3.1 保養(yǎng)周期：半月 3.2 生活水泵的運(yùn)行泵與備用泵應(yīng)相互輪換運(yùn)行,每周至少輪換一次。 3.3 檢查噪音、振動(dòng)是否過(guò)大（用比較法評(píng)判或用聲壓計(jì)、振動(dòng)儀測(cè)試）1 米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管，5道等隨泵體一同保養(yǎng)，外觀整潔、油漆完好、標(biāo)志清楚，動(dòng)力柜上的電流表正常運(yùn)行時(shí)的指示值是否正常，泵體殼有否堵塞電纜接口有無(wú)過(guò)熱情況。動(dòng)力配電柜各電源指示燈應(yīng)完好，

39、顏色正確。無(wú)條件啟動(dòng)的消防水泵（有過(guò)壓危險(xiǎn)或開噴系統(tǒng)），須對(duì)其進(jìn)行手動(dòng)盤車(檢查時(shí)須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免發(fā)生意外傷害)， 觀察轉(zhuǎn)動(dòng)松緊是否合適。 3.4 電機(jī)溫度正常，接地良好，螺絲無(wú)銹蝕。 3.5 檢查潤(rùn)滑油質(zhì)、油量是否符合要求，不足應(yīng)及時(shí)加油，如發(fā)現(xiàn)油質(zhì)變色、有鐵屑應(yīng)將潤(rùn)滑油全部更換。 3.6 遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)： 3.6.1 檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理； 3.6.2 檢查信號(hào)線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接。 3.7 水泵維修保養(yǎng)： 3.7.1 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承、檢查壓盤根處是否漏水成

40、線，如是則應(yīng)加壓盤根、清潔水泵外表； 3.7.1 檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換。檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。4.0 一級(jí)保養(yǎng) 4.1 周期：每季 4.2 完成日常保養(yǎng)工作內(nèi)容。 4.3 檢查電纜頭，接線栓頭是否牢固可靠。 4.4 用搖表?yè)u測(cè)電動(dòng)機(jī)各相間及相與地之間的絕緣電阻值，其值應(yīng)> 0.5m。 4.5 水泵的盤根處有無(wú)滲水成線，其松緊度應(yīng)適度。5.0 二級(jí)保養(yǎng) 5.1 周期：年 5.2 完成一級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容 5.3 檢查水泵的壓力配電柜中各變流觸器動(dòng)作是否正常，時(shí)間繼電器動(dòng)作時(shí)間是否合理、可靠，熱繼電器整定值是否正確。 5.4 用鉗形電流表檢測(cè)實(shí)際水

41、泵電動(dòng)機(jī)運(yùn)行的實(shí)際電流值與盤面（動(dòng)力柜上的）電流表對(duì)照，是否一致。 5.5 電機(jī)水泵軸承有無(wú)過(guò)量磨損情況，水泵聯(lián)軸器中的彈性膠圈有無(wú)過(guò)量磨損情況。 5.6 電機(jī)端子板聯(lián)接片聯(lián)接可靠，接觸良好，無(wú)發(fā)熱變色跡象，外部引出線無(wú)松動(dòng)。 5.7 電機(jī)控制部分：線路整潔，接觸器觸點(diǎn)接觸良好，若觸頭嚴(yán)重?zé)g，（觸頭點(diǎn)磨損至原厚度的 1/3），即應(yīng)更換觸頭。操作手柄完好，位置指示正確。 5.8 水泵投入運(yùn)行后，三相電流平衡度小于 2%，并不超過(guò)額定值，轉(zhuǎn)速接近額定值。 6.0 維保工作人員應(yīng)及時(shí)把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在檢修保養(yǎng)實(shí)施記錄中，并報(bào)保養(yǎng)部門負(fù)責(zé)人審核。三、風(fēng)機(jī)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1.0 適用范圍：商場(chǎng)消防用正壓送風(fēng)

42、機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)。2.0 引用標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)。3.0 日常保養(yǎng) 3.1 周期：月 3.2 做好保潔工作，清掃電機(jī)、風(fēng)機(jī)、控制柜等外表灰塵。 3.3 就地手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī) 10 分鐘，觀察運(yùn)行情況，是否有異常聲響。 3.4 所有風(fēng)機(jī)保養(yǎng)完畢后，風(fēng)機(jī)控制柜轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)處自動(dòng)狀態(tài)。 3.5 風(fēng)機(jī)日常保養(yǎng)以檢查試驗(yàn)為主，在檢查后發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)在當(dāng)天給予糾正，保證系統(tǒng)正常。 3.6 控制柜接線頭緊固。 3.7 檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)機(jī)軸承運(yùn)行情況。4.0 一級(jí)保養(yǎng) 4.1 周期：季 4.2 完成日常保養(yǎng)內(nèi)容。 4.3 檢查風(fēng)機(jī)外觀，有無(wú)機(jī)械損傷、掉漆現(xiàn)象。 4.4 堅(jiān)固各部分鏍絲及聯(lián)軸。 4.5 檢測(cè)電動(dòng)機(jī)的絕緣電阻應(yīng)符合規(guī)

43、定。 4.6 做好控制柜柜內(nèi)保潔工作，檢查主回路觸點(diǎn)，若觸頭嚴(yán)重?zé)g（觸頭點(diǎn)磨損至原厚度的 1/3），即應(yīng)更換觸頭。 4.7 調(diào)整皮帶的松緊度，用手盤動(dòng)風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)是否平穩(wěn)。 4.8 向轉(zhuǎn)動(dòng)部位填加潤(rùn)滑油，以保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性和穩(wěn)定性。 4.9 檢查調(diào)節(jié)閥機(jī)械開閉動(dòng)作是否靈活、可靠，開閉角度標(biāo)志是否清晰。 4.10 手動(dòng)開機(jī)檢查電壓、電流表指示是否正常，風(fēng)機(jī)各部件運(yùn)轉(zhuǎn)有無(wú)異聲，三相電流值是否平衡。 4.11 連續(xù)運(yùn)行半小時(shí)觀測(cè)電機(jī)軸承溫度，計(jì)算電機(jī)溫升是否正常。 4.12 對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的缺陷逐一修復(fù)。5.0 二級(jí)保養(yǎng) 5.1 周期：年 5.2 完成一級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容。 5.3 檢查與更換各接

44、合面間的墊片和密封填料。 5.4 清潔電機(jī)內(nèi)風(fēng)輪、過(guò)濾器及機(jī)殼內(nèi)部，對(duì)于油漆脫落處應(yīng)補(bǔ)刷。 5.6 運(yùn)轉(zhuǎn)一小時(shí)，觀測(cè)電機(jī)軸承溫度，計(jì)算電機(jī)溫升是否正常，確保風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 5.7 對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的缺陷逐一修復(fù)。6.0 維保工作人員應(yīng)及時(shí)把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在檢修保養(yǎng)實(shí)施記錄中，并報(bào)保養(yǎng)部門負(fù)責(zé)人審核。四、消火栓保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1.0 適用范圍：商場(chǎng)內(nèi)消火栓保養(yǎng)。2.0 引用標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)。3.0 日常保養(yǎng) 3.1 周期：月部分 3.2 栓外檢查：檢查栓門關(guān)閉是否良好；鎖、玻璃有無(wú)損壞；指示燈、報(bào)警按鈕、警鈴是否齊全，有無(wú)脫落；消火栓的合格證是否完好。 3.3 栓外檢查（用手電光透過(guò)玻璃照亮檢查）：檢查栓內(nèi)部件是否

45、齊全，固定是否良好，有無(wú)脫落；電線是否影響操作；栓內(nèi)水龍頭有無(wú)滲漏。 3.4 報(bào)警聯(lián)動(dòng)測(cè)試：消火栓泵處于自動(dòng)狀態(tài)，隨機(jī)抽取一個(gè)消火栓報(bào)警試驗(yàn)，栓上指示燈應(yīng)亮，警鈴應(yīng)響，消防中心應(yīng)有正確的報(bào)警顯示，同時(shí)應(yīng)聯(lián)動(dòng)消火栓泵起動(dòng)加壓，待壓力達(dá)到規(guī)定要求時(shí)，應(yīng)馬上停泵。 3.5 消火栓泵處手動(dòng)狀態(tài)，隨機(jī)抽取消火栓總數(shù)的 5%，按消火栓報(bào)警按鈕，應(yīng)報(bào)警正常。測(cè)試結(jié)果應(yīng)百分之百合格，如發(fā)現(xiàn)一個(gè)不合格，則應(yīng)加抽總數(shù)的 15%重新測(cè)試（要求百分之百合格）。 3.6 栓門封條脫落破損的補(bǔ)貼封條。 3.7 對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的缺陷逐一進(jìn)行修復(fù)。 3.8 檢查箱體是否清潔完好無(wú)損。4.0 一級(jí)保養(yǎng) 4.1 周期：季 4.2 完

46、成日常保養(yǎng)的內(nèi)容。 4.3 測(cè)試消火栓報(bào)警按鈕時(shí)應(yīng)隨機(jī)抽取總數(shù)的 10%試驗(yàn)，要求同月保養(yǎng)所規(guī)定。5.0 二級(jí)保養(yǎng) 5.1 周期：年 5.2 完成日常保養(yǎng)中栓外檢查部份。 5.3 取出水帶，仔細(xì)檢查有無(wú)破損，如有，立即修補(bǔ)或更換；檢查有無(wú)發(fā)黑發(fā)霉，如有，取出刷凈、晾干。 5.4 將水帶交換摺邊和翻動(dòng)一次。 5.5 檢查水槍頭、水帶接頭聯(lián)接地否方便牢固、有無(wú)缺損，如有立即修復(fù)，然后擦凈在栓內(nèi)放好。 5.6 檢查電線接頭、按鈕觸點(diǎn)、指示燈座（頭）是否良好，進(jìn)行除銹緊固。 5.7 檢查管道上壓力表、水流指示器是否緊固，指針靈活。 5.8 檢查修整全部支架、管道，檢查整個(gè)系統(tǒng)有無(wú)滲漏情況。掉漆部位應(yīng)重

47、新補(bǔ)刷同色油漆，管道標(biāo)志、標(biāo)識(shí)清晰。 5.9 管道進(jìn)行放水沖洗除銹。將栓內(nèi)閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥口附近銹渣，替換閥上老化的皮墊，將閥桿上油。 5.10 將各部件存放整齊后，關(guān)上栓門。 5.11 逐個(gè)測(cè)試報(bào)警按鈕、指示燈顯示的正確性。 5.12 完成以上保養(yǎng)后，換上新的合格證。6.0 維保工作人員應(yīng)及時(shí)把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在檢修保養(yǎng)實(shí)施記錄，并報(bào)部門負(fù)責(zé)人審核。五、冷水機(jī)組保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1.0 適用范圍：中央空調(diào)冷水機(jī)組的維護(hù)2.0 引用標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)3.0 日常保養(yǎng) 3.1 周期：半月 3.2 清除機(jī)組表面灰塵，金屬表面除銹加防銹油。 3.3 檢查機(jī)腳螺栓有無(wú)松動(dòng)，機(jī)組有無(wú)異常振動(dòng)及噪聲并立即

48、進(jìn)行處理。 3.4 用氟里昂電子檢漏儀檢測(cè)機(jī)組有無(wú)氟里昂滲漏，當(dāng)表明有滲漏時(shí)，應(yīng)立即進(jìn)行修復(fù)止漏、補(bǔ)充。 3.5 檢查氟里昂充注量，其液位應(yīng)位于氟里昂視鏡中間，必要時(shí)作適當(dāng)調(diào)整。 3.6 檢查油壓是否正常，油過(guò)濾器壓差大于 25psig 時(shí)，應(yīng)更換油過(guò)濾器。并檢查回油系統(tǒng)的工作狀況，回油溫度（軸承溫度）應(yīng)在允許范圍內(nèi)。 3.7 檢查油位是否位于上視鏡中間，出現(xiàn)油位低應(yīng)立即補(bǔ)充冷凍機(jī)油。 3.8 檢查機(jī)組各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)和電腦控制中心工作程序。 3.9 檢查換熱器換熱效果。4.0 一級(jí)保養(yǎng) 4.1 周期：半年 4.2 檢查機(jī)組螺栓是否有松動(dòng)，機(jī)組有無(wú)異常振動(dòng)及噪聲，并立即處理。 4.3 做好機(jī)組、管

49、道保溫。 4.4 檢查機(jī)組是否泄漏氟里昂，有滲漏時(shí)應(yīng)立即處理。 4.5 檢查油位是否適中，出現(xiàn)低油位應(yīng)立即進(jìn)行補(bǔ)充。 4.6 檢查蒸發(fā)器及冷凝器換熱效果是否良好。 4.7 保養(yǎng)啟動(dòng)電動(dòng)柜。5.0 二級(jí)保養(yǎng) 5.1 周期：年 5.2 檢查回油系統(tǒng)、更換干燥器、油過(guò)濾器、檢測(cè)冷凍機(jī)潤(rùn)滑油應(yīng)符合下列的規(guī)格： 5.3 檢查主機(jī)操作及機(jī)組運(yùn)行參數(shù)，檢查電腦板工作程序，對(duì)有關(guān)元件作適當(dāng)調(diào)整。 5.4 檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)，油過(guò)濾器壓差大于 25psig 時(shí)，應(yīng)更換油過(guò)濾器、冷媒濾芯及冷媒過(guò)濾網(wǎng)。 5.5 檢查軸承磨損情況，軸承如有磨損，有時(shí)可由異常振動(dòng)及軸承溫升高等現(xiàn)象檢查出來(lái)。 5.6 檢查壓縮機(jī)馬達(dá)，檢測(cè)馬達(dá)

50、絕緣電阻，對(duì)于閉式壓縮機(jī)絕緣電阻不小于 50m，開式不小于 0.5m。 5.7 檢查氟里昂充注量，其液位應(yīng)位于氟里昂視鏡中間，必要時(shí)作適當(dāng)調(diào)整。 5.8 檢查制冷循環(huán)制冷效果。 5.9 檢查清洗蒸發(fā)器，冷凝器換熱銅管，如果銅管結(jié)垢嚴(yán)重應(yīng)采用機(jī)械或化學(xué)方法除垢清洗。冷凝器壓力如果異常升高，同時(shí)主機(jī)無(wú)法達(dá)到滿載制冷量，大多是因?yàn)殂~管結(jié)垢嚴(yán)重或是機(jī)體內(nèi)有不凝結(jié)氣體存在。 5.10 保養(yǎng)啟動(dòng)控制柜和電氣線路。6.0 維保工作人員應(yīng)及時(shí)把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在檢修保養(yǎng)實(shí)施記錄，并報(bào)部門負(fù)責(zé)人審核。六、冷卻塔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1.0 適用范圍：中央空調(diào)系統(tǒng)用冷卻塔。2.0 引用標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)3.0 日常保養(yǎng) 3.1 周期：半

51、月 3.2 檢查冷卻塔是否正常工作，聯(lián)接螺栓，機(jī)腳螺栓有無(wú)松動(dòng)銹蝕。 3.3 檢查管道、浮球閥及自動(dòng)電動(dòng)閥門運(yùn)行有無(wú)故障，是否有跑水現(xiàn)象。 3.4 檢查噴嘴是否堵塞，保持淋水裝置的清潔。 3.5 清洗集水池內(nèi)的污物。清洗填料及集水盤。 3.6 檢查電機(jī)的防潮情況和風(fēng)葉旋轉(zhuǎn)是否靈活，風(fēng)機(jī)和電機(jī)的軸承溫升不得超過(guò) 40。 3.7 檢查風(fēng)機(jī)及布水器、傳動(dòng)皮帶等情況。 3.8 及時(shí)修補(bǔ)集水盤漏水及各種進(jìn)出水閥門。4.0 一級(jí)保養(yǎng) 4.1 周期：季 4.2 緊固松動(dòng)螺栓，并除銹。 4.3清洗集水池內(nèi)污物，保持噴淋器清潔。 4.4 檢查系統(tǒng)有無(wú)損傷和漏水現(xiàn)象，并及時(shí)處理問(wèn)題。 4.5 檢查齒輪傳動(dòng)裝置并加

52、油潤(rùn)滑。 4.6 檢查電機(jī)軸承磨損情況。 4.7 檢查浮球閥和自動(dòng)補(bǔ)水裝置。 4.8 保養(yǎng)電機(jī)電氣線路。5.0 二級(jí)保養(yǎng) 5.1 周期：年 5.2 冷卻塔下水箱內(nèi)由于空氣污染物質(zhì)的影響，會(huì)堆積一些污垢，必須進(jìn)行認(rèn)真的清掃，用清水沖洗水箱內(nèi)堆積的污泥。 5.3 檢查水箱內(nèi)是否有損傷的部分和有無(wú)漏水的地方，如有漏水要認(rèn)真修補(bǔ)。 5.4 冷卻塔的風(fēng)機(jī)一般采用軸流風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)和電動(dòng)機(jī)是在高溫，高濕的環(huán)境中工作，必須認(rèn)真檢查，必要時(shí)對(duì)此部分拆修；拆下風(fēng)機(jī)軸承和電動(dòng)機(jī)軸承之后，對(duì)有損壞的軸承要更換新的。風(fēng)機(jī)皮帶經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)行之后，必須要更換新的。 5.5 對(duì)直接連接的齒輪裝置，要檢查齒輪機(jī)構(gòu)是否有損傷的地

53、方，潤(rùn)滑油是否足夠。聯(lián)軸器內(nèi)軸承的潤(rùn)滑脂需定期更換，不得硬化。 5.6 對(duì)軸、軸承、皮帶的咬合進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)整。 5.7 冷卻塔填充材料的材質(zhì)，一般使用涂有氯乙烯的材料，由于和冷卻水，空氣長(zhǎng)期接觸，填充材料粘附有污垢，要用高壓水沖洗，注意不要損壞填充材料。 5.8 與空氣和冷卻水接觸，積有一些污垢使部分小孔不通水，要用高壓水沖洗被堵塞的小孔。檢查球形閥動(dòng)作是否可靠,必要時(shí)，要將球形閥取出進(jìn)行分解。更換閥座的密封，檢查是否有裂紋，檢查其動(dòng)作和功能，確保補(bǔ)水裝置在使用中正常動(dòng)作。 5.9 對(duì)水系統(tǒng)管道應(yīng)作除銹防銹處理，保溫材料有破損脫落處，及時(shí)修補(bǔ)，有故障的閥門應(yīng)拆修或換新，對(duì)管道水過(guò)濾器的垃圾網(wǎng)拆下清洗除垢。 5.10 風(fēng)機(jī)上的碳素鋼葉片和其它鋼制部件，應(yīng)