【精】XX市XX會所項目可行性分析報告

1、xx市xx會所項目可行性分析報告目錄前 s一、地塊概況 1二、區(qū)域環(huán)境分析2三、項目定位7四、建筑設計要求9五、項目規(guī)劃要求11六、項目swot分析12七、 案名1516受xxxx興業(yè)有限公司委托，對xx塢xx路東面xx會所（暫名） 項冃的可行性進行調研分析。此次分析報告主要針對市場環(huán)境、項冃 可行性、項目定位展開，通過對目前xx塢休閑市場的景氣現(xiàn)狀，發(fā) 展趨勢，尤其是針對項目開發(fā)的各個條件進行了細致的調查，結合我 們的經驗，對于項冃可行性、定位做了分析，現(xiàn)立卷提供參考。xxxx房地產投資顧問有限公司2005年4月22日一、地塊概況1、地理位置本項目位于xx西湖風景區(qū)梅嶺隧道以南，xx塢底，梅

2、靈南路以東小丫塢。2、地塊面積本地塊占地約10畝，建筑面積4190平 方米，地下而積1300平方米，項冃地塊長200余米，寬則從15米到80米不等。地形不規(guī)則，呈狹長狀。3、地規(guī)劃使用性質根據xx市政府有關規(guī)劃，該地塊為集體用地。4、三通一平現(xiàn)狀本項目基本實現(xiàn)通路、通電、通信、通水、和土地平整等三 通一平。小結：地形平整，地段較好，但是地塊不規(guī)則稱狹長狀，規(guī)劃較困難。二、區(qū)域環(huán)境分析1、項目區(qū)位分析與自然景觀本項目位于xx塢腹地，三面靠山，又有一條自然溪流白東 向西順勢而下，從風水角度來將屬于藏氣聚水之地。xx塢位于云 棲西二公里的瑯礪嶺北麓的山塢里，因世代居住此地的數(shù)百戶茶 農梅姓居多，故稱

3、為xx塢。四周青山環(huán)繞，茶山疊嶂；與龍井、 獅峰一樣，生產色綠、香郁、味醇、形美的龍井茶葉，贏得了國 內外一致好評。曾接待過蘇聯(lián)、美國、越南、羅馬尼亞、柬埔寨 等國家元首和政府首腦以及世界各地友好人士的參觀訪問。周恩 來總理生前曾五次親臨xx塢，關懷和指導茶葉生產的發(fā)展。xx塢又名瑯王當嶺，古名捫壁嶺。原指天竺山東；龍井村西， xx塢村東北的山嶺?，F(xiàn)在習慣上把南起五云山，北至天竺一帶山 崗通稱“郎當嶺”。因山崗婉延約數(shù)公里，又有“十里郎當” z 稱。上天竺志：俗稱郎當嶺，左邊峭嶂，右臨深溪，緣木攀蘿， 方可舉趾，故稱“郎當”。郎當嶺景區(qū)是以石灰?guī)r為主的地質地 貌，故自然形成了峰巒疊秀，千姿百態(tài)

4、的山林景觀，是西湖群山 中最高、最長的山嶺，平均海拔在200米以上，視野開闊，澄靜 明秀。是目前深受xx市民和游客喜愛的西湖山林旅游勝地z-o 現(xiàn)古道仍保持著原有路徑走向和傳統(tǒng)的地面鋪裝。作為xx著名的龍井茶生產基地xx塢擁有“不兩山長澗，無 云山自陰”的自然山水風光和人文資源。xx隧道的開通，xx塢村 成為都市人假日休閑的地方。目前xx塢已經由龍井茶產地發(fā)展成 為休閑娛樂的風景區(qū)，其中的茶樓、會所、賓館等成為茶文化旅 游、休閑娛樂勝地。2、項目交通分析本項目交通便捷，位于xx隧道南的xx南路邊上。南可直接 通到之江路，過錢塘江大橋而到濱江；北可通xx路穿楊公堤觀西 湖之景，或者直通xx市區(qū)。

5、3、域人流分析本區(qū)域人流量較大。自從xx塢茶文化村的形成，xx 塢片區(qū)茶樓林立，特色旅游區(qū)逐漸形，休閑度假場所紛紛 云集。不論是平時還是節(jié)假日，xx路xx塢段車輛總是川 流不息，路兩旁的茶樓旁總是停滿了車輛，而茶樓里面則 顧客源源不斷。xx塢區(qū)域人流量中以休閑消費與游客居多。在調研中發(fā)現(xiàn)，區(qū) 域內人流主要分為兩大部分，其中絕大部分是xx本地人來此休閑娛 樂；僅有小部分為來xx旅游的人群。4、項目周邊規(guī)劃2003年10月，xx塢整治工程一期完成。整治后的xx塢粉墻 黛瓦、小橋流水、漫山青茶，旅游韻味和休閑韻味更濃。另外，在 xx規(guī)劃中“十里xx”以自然山水環(huán)境為依托，以茶文化為底蘊，結合西湖風景

6、名勝區(qū)內最大的茶鄉(xiāng)農家休閑村落群及茶文化休閑景區(qū)，成為xx茶鄉(xiāng)旅游區(qū)。規(guī)劃范圍北起xx大道渡橋，包括梅竺 漁村，總規(guī)劃面積207. 8公頃。規(guī)劃將xx塢旅游區(qū)分為若干個景 觀小區(qū)和一條景觀大道。景觀小區(qū)包括鄉(xiāng)村茶文化旅游中心（老 村）、茶鄉(xiāng)新農家休閑旅游區(qū)（新村）、小牙塢自然茶園風光區(qū)、天 竺塢壺中天地休閑度假區(qū)等八大旅游區(qū)域。新建成的xx大道由北 向南貫穿景區(qū)，形成xx塢4個山塢、2個村落、1處巖壁山體及 梅竺漁村的一線多點的景點分布模式。5、區(qū)域經濟分析xx塢經濟發(fā)展模式有原來的產茶收入為主而變成目前的 茶飲消費收入為主，截至2004年，xx茶館達到784家（不包括蕭 山、余杭），僅200

7、4年就新增285家。西湖風景區(qū)內茶座有近百家， 西湖街道與產茶區(qū)有大小茶館400余家。xx茶館業(yè)扮演了強力推 動者的角色。xx塢區(qū)域內，茶館等休閑娛樂消費成為xx塢居民收 入的主要來源。并且旅游和休閑餐飲收入大大超過茶農茶葉收入。6、xx塢區(qū)域休閑市場發(fā)展現(xiàn)狀 xx塢是龍井茶最正宗的產區(qū)，其知名度高較高 xx塢區(qū)域客流聚集，人氣旺 xx塢休閑市場初步形成，并且h趨成熟車量增多，停車位緊張在xx路xx塢地段，來休閑消費的人群大都是有車一族，道路兩旁邊上總是停車排成長龍。產品結構單一，市場細分不足目前xx塢區(qū)域的休閑市場主要以茶樓為主，另外有少量 的旅館。兩種業(yè)態(tài)分布凸顯區(qū)域休閑市場的結構單一。整

8、體趨于同質化從整個xx塢休閑市場來看，檔次以中、低檔為主，總體 趨于同質化。休閑市場的服務質量和衛(wèi)生有待提高xx塢休閑市場由于檔次的中低檔為主，為了減少不必要 開支，服務人員的減少，質量的降低，衛(wèi)生質量難以保證。 據每日商報調查，在xx塢調查的10家客容量在100人以上 的茶樓，廚房面積在20平方米以上的只有四家；在對其他20 家茶樓的調查中發(fā)現(xiàn)，玻璃杯和一次性杯子并用的有20家， 占100%；有5家茶樓的廚房就將冷菜直接暴露在外，占25%； 每家茶樓的經營者均宣稱自己的工作人員有健康證，但是因 為種種客觀原因無法出示。這種衛(wèi)生條件無法滿足高檔消費 人群的消費需求，而高檔次人群消費水平則是普通

9、人的好多 倍，因此抓住高檔消費群體將會取得更好的收益。農居改造房凸顯先天不足，粗糙凌亂農居改造后，xx塢休閑市場整體水平較之以前有很大的改 觀，風格多以明清吋代的江南民居為主，但由于是舊房改造， 先天不足，有些凌亂粗糙。遠看xx路兩邊沿街xx塢茶樓等休閑場所，典型的明清仿古風格，這是民居改造的成果，但是距離道路較遠的仍有許多 民居沒有改造，仍是現(xiàn)代的小農居，明清式農居與現(xiàn)代農居林 立于一起，顯得凌亂。從內部設計來看，基本裝飾以農家風格為主，設計簡單粗 糙，精品化設計較少。當然，由于式民居改造，中低檔消費有 此缺點也就不足為奇。三、項目定位1、目標市場定位本項目定位為xx塢高檔、豪華會所。xx塢

10、區(qū)域內休閑茶樓眾多，普遍檔次較低，而檔次較高的休 閑場所基本沒有。根據差異化競爭的原則，本項冃應定位為高檔 豪華會所。會所，最早從西方傳入，最初的為俱樂部的意思，隨著發(fā)展 而逐漸完善，到如今，會所已經具備了休閑、娛樂、居住、會客、 交友、舉行會議等眾多特點。另外，會所相對于一般的的休娛樂 閑場所更注重檔次。xx塢優(yōu)雅的自然環(huán)境適宜于建造會所，而在 xx塢建會所則可以區(qū)分開與茶樓休閑的檔次。2、目標消費人群分析：本項目定位為xx塢高檔豪華的會所，因此目標客戶為特定 的成功人士，經濟實力雄厚。他們的消費心理具有以下特征：喜歡休閑、放松心情；經常有些朋友聚會，聚會的人可能是有一定社會地位的 人士；有

11、時候時間緊張，在休閑時候帶有一定商務目的，他們 所選擇的休閑場所既要能提供配套服務又要比較幽靜、豪 華而高檔；私密性，該類人不喜歡自己的事情為別人所知道；休閑的多樣化，此類人群在休閑的時候不僅僅時喝喝茶 而要求有多樣性的休閑服務；服務挑剔，此類人群對服務的要求較高，一般檔次的服 務他們不屑一顧。因此，要滿足這部分人群的消費需求，本會所應集休 閑、娛樂、會議、餐飲、聚會.居住等多項功能于一體。3、產品定位本項目定位為xx塢標志性休閑設施，同時將會提升xx塢休 閑市場整體檔次。目前，xx塢茶文化休閑娛樂已經產生群體效應，但是休閑 設施的檔次的平民化，建筑布局給人凌亂的感覺，缺少標志性的 休閑娛樂設

12、施。木項目的開發(fā)將為xx塢的休閑市場注入新活力， 并力爭將本項目打造成為xx塢標志性休閑設施，從而提升xx塢 休閑市場整體檔次。四、建筑設計要求目前在國內掀起一股“返古”浪潮，中式的會所、別墅、排 屋特別受歡迎。xx塢眾休閑設施基本為明清時代典型的江南民居 為主。如果木項目也釆用明清時代江南民居為主的設計，則和xx 塢休閑設施趨于同質化；如果采取西式的設計風格，則與xx塢的整體文化古韻感格格不入。因此，建議會所建筑風格以中國古式風格為主，同時發(fā)揮特色、創(chuàng)新、個性并柔和西方美學元素, 達到中西結合，雅致而品味非凡。自2003年十月分xx塢整治工程開始，xx塢以粉墻黛瓦為主,處處顯露出中國古 典庭

13、院的 風味，而千 篇一律的 古典風格雖然體 現(xiàn)出一定的茶文化山村的氛圍，但是缺少標志性的建筑。而作為標志型的 建筑則需要有兩點基本條件：第一，與xx塢整體建筑風格相融 合；第二，必須與當?shù)靥厣喾希瑫r又能做到創(chuàng)新而別致；第三，該項目能夠給xx塢帶來品牌效應。因此，本會所建筑品質應該是一流的。五、項目規(guī)劃要求本項目地塊，長200米左右，而寬度上則大小不一，最寬處約80于米，而最窄處為15米。地塊的特殊條件使之在規(guī)劃的時候，必須充 分利用地 塊條件，揚 長避短，最 合理的使用每寸土地。本項目同時還有1300平方米的地下建筑而積，具 有不規(guī)則性。建議本項目人車分流。會所，休閑成份比較多，如果消費

14、者 在散步時車來車往，則會對消費者產生一定的影響。因此，建議 車行道和人行道分開。建議本項目車行道和停車場置于地下，整個會所的地而道路 為人行道，從而更好的使木項目與優(yōu)雅的自然環(huán)境相融合，讓消 費者更多的感受山色美景。六、項目swot分析1、項目優(yōu)勢分析市場消費優(yōu)勢xx塢目前形成特色旅游休閑地，消費力巨大。規(guī)模優(yōu)勢本項目位于xx塢腹地，建成后，將聚集更多人氣，與xx 塢眾茶樓等休閑場所形成規(guī)模效應。環(huán)境優(yōu)勢木項目三面環(huán)山，四季翠綠，遠離城市而僻靜優(yōu)雅。政策優(yōu)勢xx市政府規(guī)劃中，xx塢規(guī)劃為xx茶鄉(xiāng)旅游區(qū)，發(fā)展特 色旅游為主；xx塢村委的強有力的創(chuàng)新和執(zhí)行能力則使xx 塢區(qū)域發(fā)展更快更科學。周邊

15、產業(yè)配套優(yōu)勢本項目所在地周配套有銀行、餐飲、h用百貨等生活配套 設施。商業(yè)推廣優(yōu)勢木項目雖然屬于休閑項目，但是高端定位而在眾休閑市 場脫穎而出，在推廣方面，市場競爭壓力小。2、項目劣勢分析 本項目面積為4190平方米，體量相對較小，同吋地塊不規(guī)整， 稱狹長形狀，規(guī)劃設計相對較難。 交通道路只有一條線路，沿線茶樓眾多，客源截流比較嚴重， 從而到達本項目位置的客流量相對減少。差異化競爭，存在風險木項目定位以高檔豪華為主，而xx塢休閑場所均為中低檔次，本項目與他們的差異化明顯，只有打出自己的品牌方能在在競爭 中占有一席之位；但是，如果本項目品牌沒有推廣岀去，就會收 到中低消費群的打壓。 目前小丫塢內

16、已有十三家中低檔茶樓，對本項冃成為高檔會所 己造成現(xiàn)實的直接影響，外靜而內鬧，易失去高端消費群。3、外部機遇分析 xx塢休閑市場發(fā)展的繁榮，為本項目提供了良好的機遇目前xx塢區(qū)域的特有茶文化和幽靜恬逸休的風光已經成為xx 市民最重要的的戶外休閑娛樂地之一，而且休閑娛樂的發(fā)展欣欣 向榮，從而xx塢在眾人心屮有了一定知名度，為本項目的推廣提 供了良好的機遇。4、外部挑戰(zhàn)分析 本地消費者居多，外地消費者居少。在xx塢休閑消費中，本地消費者占到90%,外地消費者僅有 10%。分析其原因，由于交通的不方便，而且茶樓沒有居住的功 能，外地游客來xx塢不方便。而本項目經營管理好，可以為外地 游客提供長期的休

17、閑消費，使其夜間同樣可以休閑于此，那么對 本項fi來說可以將劣勢變?yōu)閮?yōu)勢。 xx塢休閑市場競爭激烈，茶樓門前為爭奪客源而拉客的現(xiàn)象頻繁。這對于本項目來說，是巨大挑戰(zhàn)。對此，如果本項目的經營管理成功，那么則可以獲得較好收益，如果項目經營管理不善，那么本項目將功虧于對于項目經營管理，必須實行規(guī)范化，必須做到服務態(tài)度好、服務質量高;同吋還必須做到衛(wèi)生條件符合高檔餐飲標準。如果其中一樣達不到標準, 那么就會影響到經營管理的整體成敗。高檔次超豪華會所群落的建成，如何經過成功運作而引導消費市場接受高對本項目來說是嚴峻的挑戰(zhàn)。七、案名a、xx會所該案名從地域特色和尊貴價值方面設計。xx塢表現(xiàn)出的是 厚的地域特色，吸取了 xx塢的無形品牌價值；會所則表現(xiàn)出本 項目的非凡的特質，尊貴的服務價值，從而整體提升xx塢休閑 檔次。b、xx貢苑該案名從地域特性和尊貴豪華的概念角度設計。提到龍井自 然會想到xx塢，體現(xiàn)處xx塢的龍井茶之至尊地位。另外，貢苑 則體現(xiàn)岀的是王者御用之品，品味非凡人所能享受，從而將該項 目與xx塢