孝感秦龍`鳳凰城營銷策劃定位方案

1、 二零一一年五月二零一一年五月武武 漢漢 同同 創(chuàng)創(chuàng) 偉偉 業(yè)業(yè) 地地 產(chǎn)產(chǎn) 經(jīng)經(jīng) 紀(jì)紀(jì) 公公 司司項目的發(fā)展戰(zhàn)略資源整合營銷模式構(gòu)建產(chǎn)品定位項目資源整合政府資源整合資本資源整合城市發(fā)展政府支持產(chǎn)業(yè)資源市場空間區(qū)域競爭企業(yè)資源市場調(diào)研壹壹 項目定位項目定位貳貳 項目營銷策略項目營銷策略叁叁 項目市場分晰項目市場分晰肆肆 項目推廣思路項目推廣思路伍伍 vi表現(xiàn)建議表現(xiàn)建議目錄目錄contents項目定位項目定位a a、項目整體定位、項目整體定位b b、項目功能定位、項目功能定位c c、項目目標(biāo)、項目目標(biāo)d d、市場定位、市場定位project positioning新區(qū)核心新區(qū)核心科技功能型科技

2、功能型零公攤社區(qū)零公攤社區(qū)項目整體定位區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢項目總體規(guī)劃理念項目總體規(guī)劃理念產(chǎn)品核心形象產(chǎn)品核心形象 坐擁未來新區(qū)政經(jīng)中心；便利的大環(huán)境配套；坐擁未來新區(qū)政經(jīng)中心；便利的大環(huán)境配套；便利的便利的8+1城市圈交通；集生活消費、餐飲娛城市圈交通；集生活消費、餐飲娛樂、休閑健身、酒店居住于一體，全程式優(yōu)樂、休閑健身、酒店居住于一體，全程式優(yōu)質(zhì)服務(wù)的功能化、科技化理想人居。質(zhì)服務(wù)的功能化、科技化理想人居。項目功能定位目標(biāo) 一個坐擁未來政經(jīng)中心、未來配套完備的一個坐擁未來政經(jīng)中心、未來配套完備的 成長型中心盤成長型中心盤 一個享有城際交通、與一個享有城際交通、與8+1核心相聯(lián)的核心相聯(lián)的 出將

3、入相府邸出將入相府邸 一個科技創(chuàng)新、以人為本的一個科技創(chuàng)新、以人為本的 體驗型功能平臺體驗型功能平臺 一個順應(yīng)發(fā)展、充滿時尚氣息和新興活力的一個順應(yīng)發(fā)展、充滿時尚氣息和新興活力的 未來城市中心休閑社未來城市中心休閑社區(qū)區(qū) 一個運用獨特營銷模式、策劃經(jīng)典、必將引起轟動的一個運用獨特營銷模式、策劃經(jīng)典、必將引起轟動的 市場標(biāo)桿市場標(biāo)桿 業(yè)界關(guān)注之地業(yè)界關(guān)注之地項目營銷策略項目營銷策略project marketing strategy a a、環(huán)境分析、環(huán)境分析b b、營、營銷目標(biāo)銷目標(biāo)c c、營銷策略、營銷策略d d、策略核心、策略核心營銷環(huán)境分析營銷環(huán)境分析政策面不斷收緊，調(diào)控浪潮未盡；年初至

4、今，市場觀望氛圍濃郁政策面不斷收緊，調(diào)控浪潮未盡；年初至今，市場觀望氛圍濃郁市場放量未見縮小，宏觀開發(fā)總量持續(xù)上揚；針對剛需為主的市場爭奪激烈市場放量未見縮小，宏觀開發(fā)總量持續(xù)上揚；針對剛需為主的市場爭奪激烈區(qū)域放量增長；且與臨近樓盤在產(chǎn)品上相似度高，形象區(qū)分存在難度區(qū)域放量增長；且與臨近樓盤在產(chǎn)品上相似度高，形象區(qū)分存在難度輿論所營造的開發(fā)商形象欠佳；越來越多的地產(chǎn)廣告難以為受眾所信服輿論所營造的開發(fā)商形象欠佳；越來越多的地產(chǎn)廣告難以為受眾所信服想要讓項目銷售大好、快速回籠資金，以上問題必需得到解決想要讓項目銷售大好、快速回籠資金，以上問題必需得到解決使項目推出后，成為市場視線第一梯隊中的核

5、心使項目推出后，成為市場視線第一梯隊中的核心實現(xiàn)產(chǎn)品的快速去化，快速回籠資金實現(xiàn)產(chǎn)品的快速去化，快速回籠資金通過本案的營銷策劃運作通過本案的營銷策劃運作為項目品牌與開發(fā)商企業(yè)品牌建立一定的市場影響力為項目品牌與開發(fā)商企業(yè)品牌建立一定的市場影響力打造市場認(rèn)可度培養(yǎng)企業(yè)品牌的跟隨型客戶群體打造市場認(rèn)可度培養(yǎng)企業(yè)品牌的跟隨型客戶群體制造項目在市場上的轟動效應(yīng)制造項目在市場上的轟動效應(yīng)在營銷模式和核心賣點上使市場競品短期內(nèi)無法復(fù)制在營銷模式和核心賣點上使市場競品短期內(nèi)無法復(fù)制營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)以直觀訴求型的主推廣語、定位語釋放項目核心賣點及營銷亮點。迅速建立市場形象認(rèn)知度。樹立形象樹立形象以實事求是為根

6、本,充分尊重項目定位,保障后期推售、價格、推廣等策略趨向合理性尊重定位尊重定位采用“零公攤”銷售模式，利用消費者心理及社會輿論，營造開發(fā)企業(yè)誠信經(jīng)營的社會形象。并以獨特的銷售模式，引發(fā)市場轟動制造轟動制造轟動整體銷售思路整體銷售思路 ：前期針對“零公攤”銷售模式制定完備的相關(guān)計劃 嚴(yán)格保密。確保統(tǒng)一釋放時的蓄能效果。 ：從：從前期訴求開始就直接以營銷方式為重心，隨后穿 插項目產(chǎn)品賣點，力求短期內(nèi)建立清晰明確的項目市場形象。：在營銷策略上，配合銷售進(jìn)度，保持主動式銷 售，以饑餓營銷饑餓營銷的方式，達(dá)到快速銷售。以中檔價格入市， 按階段分區(qū)域推出 ，快打快銷,穩(wěn)步拉升價格，使資金快速 回籠。銷售總

7、體策略銷售總體策略基于市場、項目環(huán)境、自身定位，建議項目銷售模式采用銷售策略銷售策略推售策略推售策略銷售模式銷售模式優(yōu)勢優(yōu)勢適用范圍適用范圍低開高走低開高走發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，壓低市場接受壓力；隨時保有價值拉升空間，便于價格策略的靈活多變性，對預(yù)期目標(biāo)具有可控性。項目及企業(yè)品牌尚待建立，市場競爭激烈，未來市場動向存在未知因素。適用于大多數(shù)地產(chǎn)項目高開高走高開高走通過高價位，極端的樹立項目檔次與品質(zhì)形象。對于客群的區(qū)別明顯，容易以高價位，制造市場口碑。 據(jù)有良好企業(yè)認(rèn)知度的項目，針對小眾客戶的特殊物業(yè)形態(tài)項目。 推售模式優(yōu)劣對比分析推售模式優(yōu)劣對比分析項目項目開發(fā)商開

8、發(fā)商位置位置所在區(qū)域所在區(qū)域體量體量物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)主力戶型主力戶型均價均價備注備注價格調(diào)研分析價格調(diào)研分析定價推導(dǎo)（權(quán)重比較法）定價推導(dǎo)（權(quán)重比較法）根據(jù)可比項目銷售價格，通過市場比較法，得出項目市場參考價格，如下表：根據(jù)可比項目銷售價格，通過市場比較法，得出項目市場參考價格，如下表：項目及權(quán)重本項目住宅均價(元/)p15000120001400017000商鋪(元/)p57508000權(quán)重（%）w805105項目權(quán)重(%)評定評定評定評定評定得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分整體區(qū)位20商業(yè)氛圍20人流量12交通狀況12主力店11發(fā)展商實力6升職潛力6營銷策劃5規(guī)

9、模主題5停車位數(shù)量3合計(q)100項目定價項目定價商鋪銷售均價：商鋪銷售均價： 元元/ 由于臨街地段位置不一，價格浮動區(qū)間為由于臨街地段位置不一，價格浮動區(qū)間為 元元/住宅銷售均價：住宅銷售均價： 元元/ 由于商鋪具體位置不一，價格浮動區(qū)間為由于商鋪具體位置不一，價格浮動區(qū)間為 元元/根據(jù)公式根據(jù)公式p=q(本）本）（p1 w1/q1+p2 w2/q2+p3 w3/q3+p4 w4/q4）得出）得出p（商鋪）（商鋪）= 元元/p（住宅）（住宅）= 元元/策略核心策略核心核心的意義核心的意義也許，只需要六度也許，只需要六度項目認(rèn)知度業(yè)界的高度企業(yè)品牌知名度銷售的火爆程度名利雙收政治層面認(rèn)可度消

10、費者信任度零公攤的思路零公攤的思路業(yè)界慣用的方法“買房送房”偷面積1=計價套內(nèi)面積 2=計價公攤面積 3=本應(yīng)計價但卻用于贈送的面積 現(xiàn)階段普遍做法：現(xiàn)階段普遍做法：1+2=房價房價舉例說明舉例說明 1：套內(nèi)面積100m2,2：公攤面積10m2，銷售面積110m2 3：另送10m2的入戶花園之類的面積 計價部分=1+2=110m2 這是傳統(tǒng)的做法，現(xiàn)在我們來換一下 1+3=110m2 在銷售面積相等的情況下 公攤不見了！ 零公攤零公攤 在這一前提下，六度的目標(biāo)能否實現(xiàn)？在這一前提下，六度的目標(biāo)能否實現(xiàn)？消費者信任度消費者信任度兩極分化的社會形勢普羅大眾的不滿情緒房價與收入的反差比媒體、輿論的宣

11、傳口徑零公攤零公攤誠信無欺，再也沒有面積糾紛；沒有對于老百姓來說誠信無欺，再也沒有面積糾紛；沒有對于老百姓來說可聞不可控的可聞不可控的“公攤公攤”；錢花在自己看得見的地方；錢花在自己看得見的地方也許，別人不會說我們是誠信企業(yè)；至少，我們有一個態(tài)度！也許，別人不會說我們是誠信企業(yè)；至少，我們有一個態(tài)度！謹(jǐn)供輿論評議。謹(jǐn)供輿論評議。項目認(rèn)知度項目認(rèn)知度零公攤有開發(fā)商零公攤售房了！ 老百姓的談資 xx市xx樓盤首創(chuàng)湖北零公攤售房先例 省級媒體可預(yù)見的標(biāo)題 現(xiàn)代社會，首創(chuàng)的總是最容易被掛在嘴邊的現(xiàn)代社會，首創(chuàng)的總是最容易被掛在嘴邊的銷售的火爆程度銷售的火爆程度零公攤零公攤其實，哪里房子都差不了太多，零

12、公攤？ 有點意思，先去看看。 買個放心吧，至少我自己能量出室內(nèi)面積。沒人來，就談不上銷售；來的人多了，也就有了旺銷！沒人來，就談不上銷售；來的人多了，也就有了旺銷！ 政治層面認(rèn)可度政治層面認(rèn)可度零公攤零公攤房地產(chǎn)業(yè)身處風(fēng)口浪尖，矛盾的不可調(diào)和性顯著房地產(chǎn)業(yè)身處風(fēng)口浪尖，矛盾的不可調(diào)和性顯著 貨真價實的誠信地產(chǎn)，可樹可立貨真價實的誠信地產(chǎn)，可樹可立樹立典型，給矛政策扶持；樹立典型，給矛政策扶持；是中國特色的人本政體之一是中國特色的人本政體之一企業(yè)品牌知名度企業(yè)品牌知名度 零公攤零公攤有開發(fā)商零公攤售房了！ 樓盤在孝感！ 是秦龍集團(tuán)開發(fā)的！ 企業(yè)品推的時效性原則，營造話題點，提升人氣與企業(yè)品推的時

13、效性原則，營造話題點，提升人氣與知名度。只要有人經(jīng)常把你掛在嘴邊，你就不會被遺忘！知名度。只要有人經(jīng)常把你掛在嘴邊，你就不會被遺忘！業(yè)界的高度業(yè)界的高度零公攤零公攤第一個吃螃蟹的人 第一個吃掉螃蟹的人 第一個用省力的方法吃掉螃蟹的人 在其它食客眼中，你就是圖騰！在其它食客眼中，你就是圖騰！項目市場分晰項目市場分晰a a、b b、c c、project market blurs points 項目推廣思路項目推廣思路a a、推廣策略、推廣策略b b、廣告策略、廣告策略c c、總體包裝應(yīng)用示例、總體包裝應(yīng)用示例project marketing idea形象的高點形象的高點誠信地產(chǎn)商的打造誠信地產(chǎn)

14、商的打造產(chǎn)品的高點產(chǎn)品的高點高科技功能人居的建立高科技功能人居的建立整合推廣的高點整合推廣的高點整合傳播優(yōu)勢建立整合傳播優(yōu)勢建立 建立銷售形式創(chuàng)新、綜合效應(yīng)第一的住宅典范建立銷售形式創(chuàng)新、綜合效應(yīng)第一的住宅典范成為地產(chǎn)誠信的倡導(dǎo)者、市場引導(dǎo)者成為地產(chǎn)誠信的倡導(dǎo)者、市場引導(dǎo)者推廣策略推廣策略推廣階段劃分第一階段：項目形象定位第一階段：項目形象定位 目的:激發(fā)市場關(guān)注,充分預(yù)熱市場。 任務(wù)：建立項目在市場中的整體形象，清晰地傳遞出項目的功能定位和 市場定位，塑造項目在行業(yè)中的領(lǐng)袖形象和區(qū)域市場中的超然地位。 措施：工地圍墻完成，戶外導(dǎo)示牌完成；軟性文章炒作。 廣告策略廣告策略目的：目的：針對潛在客

15、戶重點宣傳。任務(wù)：任務(wù)：切實地圍繞蓄客做文章，按照制定的蓄客返推進(jìn)度如期完成蓄客。措施：措施：硬性廣告為這一階段主要推廣手段，同時配合以直接郵遞性廣告（dm） 第二階段：蓄水期第二階段：蓄水期廣告策略廣告策略目的：目的：在順利完成蓄客任務(wù)后，將樓盤售賣出去是終極目的。任務(wù)：任務(wù)：完成項目蓄客后，以促動銷售為主要訴求內(nèi)容，強(qiáng)勢而集中地展示項目的核心策略和可持續(xù)性的想象空間。措施：措施：同樣，硬性廣告是這一階段主要的推廣手段，利用各種媒介發(fā)布信息。 第三階段：銷售期第三階段：銷售期廣告策略廣告策略階段性工作內(nèi)容 樓書及宣傳物料設(shè)計：樓書及宣傳物料設(shè)計：樓書等宣傳物料的風(fēng)格要體現(xiàn)出零公攤的核心亮點；同時也要生動的說明項目的科技功能化運用及理念。 售樓處包裝：售樓處包裝：應(yīng)表現(xiàn)出大氣，將各種硬件亮點展現(xiàn)出來，讓在售樓處現(xiàn)場的客戶感同身受，體驗強(qiáng)烈的沖擊力。條件允許，可在售樓處各種設(shè)施設(shè)備的展示區(qū)。廣告策略廣告策略總體包裝應(yīng)用示例總體包裝應(yīng)用示例細(xì)節(jié)包裝展示包裝營銷包裝原則營銷包裝原則營銷中心周邊包裝營銷中心周邊包裝銷售中心外