深圳市花園小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書

1、前 言 ××××城市一期位于蛇口的門戶位置，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，它北面隔東濱路與南油毗鄰，東面隔工業(yè)大道與沃爾瑪商場(chǎng)正對(duì)，西接龍電住宅區(qū)，南通蛇口腹地。在硬件建設(shè)上，小區(qū)建筑經(jīng)濟(jì)實(shí)用、品味高尚，設(shè)備、設(shè)施功能齊全、智能化程度高，商業(yè)及服務(wù)配套齊全，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。為了編寫出有針對(duì)性的物業(yè)管理方案，早在花園城市一期立項(xiàng)之初，我們就已經(jīng)開始了對(duì)項(xiàng)目的跟蹤和研究。并且組織考察團(tuán)，赴香港學(xué)習(xí)，考察了由香港梁振英測(cè)量師行，怡高物業(yè)管理有限公司管理的部份物業(yè)，對(duì)香港物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)和借鑒。接到招投標(biāo)通知后，我們立即成立投標(biāo)工作小組，組織公司具有豐富物業(yè)

2、管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，仔細(xì)研究，集思廣益，組織各級(jí)管理人員、工程師，多次到現(xiàn)場(chǎng)踏勘，以掌握翔實(shí)的第一手資料。在此基礎(chǔ)上，精心策劃并制定出了多種方案，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度和高度負(fù)責(zé)的精神，對(duì)其進(jìn)行認(rèn)真地優(yōu)化、篩選和可行性論證。對(duì)于花園城市一期的物業(yè)管理投標(biāo)工作表現(xiàn)出高度重視和負(fù)責(zé)。站在發(fā)展商和住戶的角度，我們確定了花園城市一期物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。我們的總體指導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在花園城市中營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓花園城市成為“城市中的花園”。我們的總體

3、目標(biāo)承諾是在正式接管花園城市一期一年內(nèi)通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并達(dá)到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”管理標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)。我們有足夠的是實(shí)力和信心實(shí)現(xiàn)自己的諾言。我公司作為深圳市資深的甲級(jí)物業(yè)管理公司，率先推行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、規(guī)范化的管理模式，凝聚了一批技術(shù)全面、訓(xùn)練有素、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工。在領(lǐng)導(dǎo)班子的正確帶領(lǐng)下，在全體員工的勤勉努力下，經(jīng)營(yíng)管理不斷突破，整體實(shí)力不斷加強(qiáng)，行業(yè)地位日益提高，九九年以前已有相當(dāng)一批所管物業(yè)獲得全國(guó)、省、市級(jí)“優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）”和“優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）”的殊榮。在此榮譽(yù)面前，我們沒(méi)有停步，九九年更創(chuàng)出了六個(gè)

4、考評(píng)小區(qū)一次性全部通過(guò)了“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”的考評(píng)。并且其中五個(gè)小區(qū)獲得了參加“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”資格的佳績(jī)，在深圳市物業(yè)管理同行中名列前茅。我們努力塑造的“××××管理，真誠(chéng)服務(wù)大家”的優(yōu)秀品牌與企業(yè)形象，得到了廣泛的認(rèn)同和好評(píng)，為參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。作為蛇口工業(yè)區(qū)大地產(chǎn)戰(zhàn)略中的一員，我們深知自己肩負(fù)的重任，我們正在積極地秣馬厲兵、枕戈待發(fā)，一俟中標(biāo)，我們將派出精明強(qiáng)干的管理隊(duì)伍，運(yùn)用我們的才智和精益求精的管理技巧，讓花園城市真正成為“城市中的花園”。 深圳××管理有限公司 總經(jīng)理： 日

5、 期： 第一項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃與構(gòu)想一、××××管理公司基本情況介紹深圳××××管理有限公司成立于1992年10月，是招商局蛇口工業(yè)區(qū)的直屬企業(yè)，前身為招商地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部。我公司員工大多數(shù)從事物業(yè)管理十多年，具備豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn).伴隨著蛇口工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，我公司已發(fā)展成為一個(gè)總資產(chǎn)3600萬(wàn)元，年?duì)I業(yè)收入2500萬(wàn)元，年利稅300萬(wàn)元的大型物業(yè)管理公司。我公司現(xiàn)有各類專業(yè)管理服務(wù)人員近600名，管理著包括鯨山別墅、海濱花園、招商大廈、聯(lián)合大廈、千葉苑、愛榕園等建筑面積逾150萬(wàn)M2，共計(jì)三十多處的大型物業(yè)

6、。98年4月，公司榮獲深圳市物業(yè)管理甲級(jí)資質(zhì)證書。98年9月公司通過(guò)ISO9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證。我公司憑借自身優(yōu)勢(shì)，已成為深圳最具規(guī)模和實(shí)力的物業(yè)管理公司之一。通過(guò)提供高要求、高標(biāo)準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、維修服務(wù)、家政服務(wù)等業(yè)務(wù)，通過(guò)規(guī)范化、專業(yè)化的管理運(yùn)作，創(chuàng)造了適合物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展和自我約束的現(xiàn)代企業(yè)制度，在社會(huì)上和同行中逐步樹立起了“××××管理，真誠(chéng)服務(wù)大家”的優(yōu)秀管理品牌與企業(yè)形象。我公司以特有的鮮明的企業(yè)文化，凝聚了一批技術(shù)全面、訓(xùn)練有素、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工，他們熱愛物業(yè)管理行

7、業(yè)，勤懇工作，積極進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)，成績(jī)斐然，其中鯨山別墅保安隊(duì)97、98連續(xù)兩年被團(tuán)中央授予“全國(guó)青年文明號(hào)”的光榮稱號(hào)；鯨山別墅95年榮獲“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號(hào)；海濱花園榮獲98年“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)；還有相當(dāng)一批物業(yè)榮獲深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）稱號(hào)。在99年深圳市物業(yè)管理行業(yè)達(dá)標(biāo)考評(píng)中，我公司共有聯(lián)合大廈、怡庭園、翠薇園等六個(gè)小區(qū)（大廈）參加評(píng)比，全部獲得“深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱號(hào)，并有五個(gè)小區(qū)（大廈）被深圳市住宅局推薦參加省優(yōu)評(píng)比，在深圳市同行業(yè)中，參評(píng)小區(qū)（大廈）數(shù)量最多、物業(yè)類型最多、獲得獎(jiǎng)項(xiàng)最多。我們物業(yè)管理的成果，得到了國(guó)家建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的

8、肯定，倍受同行的關(guān)注和好評(píng)。附：公司歷年獲獎(jiǎng)情況序號(hào)獲獎(jiǎng)時(shí)間受表彰單位獎(jiǎng)項(xiàng)名稱授予者1一九九三年公司安全保衛(wèi)工作先進(jìn)單位蛇口公安分局2一九九三年公司工會(huì)職能達(dá)標(biāo)蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)3一九九四年公司冬季滅罪首次戰(zhàn)役暨群防群治先進(jìn)單位蛇口公安分局4一九九四年鯨山別墅文明住宅組團(tuán)南山區(qū)房產(chǎn)管理局5一九九四年鯨山別墅文明住宅組團(tuán)深圳市住宅局6一九九四年鯨山別墅管理處消防工作先進(jìn)單位深圳市公安局7一九九四年花果山大廈文明住宅大廈南山區(qū)房產(chǎn)管理局8一九九四年花果山大廈文明大廈深圳市住宅局9一九九四年海濱花園管理處消防工作先進(jìn)單位深圳市公安局10一九九四年海濱花園文明住宅小區(qū)南山區(qū)房產(chǎn)管理局11一九九四年海濱花園

9、文明住宅小區(qū)深圳市住宅局12一九九四年公司工會(huì)職能達(dá)標(biāo)蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)13一九九四年公司玫瑰杯文藝大獎(jiǎng)賽2個(gè)優(yōu)秀獎(jiǎng)蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)14一九九四年公司消防工作先進(jìn)單位深圳市公安局15一九九五年碧濤苑文明住宅小區(qū)南山區(qū)房產(chǎn)管理局16一九九五年海濱花園文明住宅小區(qū)深圳市人民政府17一九九五年鯨山別墅文明住宅組區(qū)深圳市人民政府18一九九五年鯨山別墅全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)中華人民共和國(guó)建設(shè)部19一九九五年公司節(jié)約用水先進(jìn)單位深圳市節(jié)水辦20一九九六年金竹園大廈文明住宅組團(tuán)南山區(qū)房產(chǎn)管理局21一九九六年碧濤苑文明住宅組團(tuán)南山區(qū)住宅局22一九九六年招商大廈文明大廈南山區(qū)住宅局23一九九六年公司先進(jìn)工會(huì)

10、招商局蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)24一九九六年公司玫瑰杯文藝大獎(jiǎng)賽一等獎(jiǎng)、優(yōu)秀獎(jiǎng)蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)25一九九七年招東小區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)南山區(qū)住宅局26一九九七年海濱花園青年文明號(hào)蛇口工業(yè)區(qū)團(tuán)委27一九九七年鯨山別墅先進(jìn)團(tuán)組織蛇口工業(yè)區(qū)團(tuán)委28一九九七年鯨山別墅青年文明號(hào)蛇口工業(yè)區(qū)團(tuán)委29一九九七年鯨山別墅深圳市物業(yè)管理行業(yè)青年文明號(hào)共青團(tuán)深圳市委員會(huì)、深圳市住宅局30一九九七年鯨山別墅全國(guó)青年文明號(hào)交通部、共青團(tuán)中央31一九九七年鯨山別墅管理處建設(shè)安全文明小區(qū)先進(jìn)單位深圳市委、市人民政府32一九九七年鯨山別墅管理處社會(huì)治安綜合治理單位中共深圳市南山區(qū)委深圳市南山區(qū)人民政府33一九九七年鯨山別墅優(yōu)秀青年文明號(hào)共青

11、團(tuán)深圳招商局蛇口工業(yè)區(qū)委員會(huì)深圳蛇口青年聯(lián)合會(huì)34一九九七年鯨山別墅三學(xué)兩創(chuàng)爭(zhēng)一流活動(dòng)文明集體蛇口工業(yè)區(qū)35一九九七年鯨山別墅管理處深圳市文明企業(yè)深圳市委市人民政府36一九九七年公司文明企業(yè)深圳市委市人民政府37一九九七年公司玫瑰杯文藝大獎(jiǎng)賽一等獎(jiǎng)、優(yōu)秀獎(jiǎng)蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)38一九九八年海濱花園優(yōu)秀住宅小區(qū)南山住宅局39一九九八年海濱花園優(yōu)秀住宅小區(qū)深圳市住宅局40一九九八年海濱花園優(yōu)秀住宅小區(qū)廣東省住宅局41一九九八年海濱花園全國(guó)優(yōu)秀住宅小區(qū)建設(shè)部42一九九八年鯨山別墅先進(jìn)集體蛇口公安分局保（治）安聯(lián)防指揮部43一九九八年鯨山別墅管理處安全文明小區(qū)標(biāo)兵深圳市政府44一九九八年鯨山別墅保安中隊(duì)青年

12、文明崗位團(tuán)中央、深圳市45一九九八年鯨山別墅管理處通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心46一九九八年公司本部通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心47一九九八年海濱花園管理處通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心48一九九八年公司建設(shè)安全文明小區(qū)先進(jìn)單位深圳市政府49一九九八年公司深圳市物業(yè)管理甲級(jí)資質(zhì)證書深圳市住宅局50一九九八年公司社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)單位南山區(qū)委、南山區(qū)人民政府51一九九八年公司先進(jìn)工會(huì)蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)52一九九八年公司慶祝工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)二十周年明天會(huì)更好文藝晚會(huì)三等獎(jiǎng)蛇口區(qū)工會(huì)53一九九九年愛榕園深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅

13、局54一九九九年碧濤苑深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局55一九九九年千葉苑深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局56一九九九年翠竹園深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局57一九九九年怡庭園深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局58一九九九年聯(lián)合大廈深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局二、××××管理公司接管花園城市一期的優(yōu)勢(shì)分析（一）精心設(shè)計(jì)管理方案1針對(duì)花園城市一期的招投標(biāo)工作，我們組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，精心策劃管理方案。站在招商地產(chǎn)樓宇營(yíng)銷和購(gòu)房者生活居住的角度，我們確立了花園城市一期物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，

14、并制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。我們的總體指導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在花園城市中營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓花園城市成為城市中的花園。在物業(yè)管理中，我們將導(dǎo)入互動(dòng)式管理方式，務(wù)必通過(guò)我們精心的管理與服務(wù)，使花園城市真正成為城市中的花園，真正成為環(huán)保社區(qū)、綠色家園。2從花園城市物業(yè)管理的角度出發(fā)，我們對(duì)發(fā)展商提出了有關(guān)建議，涉及到社區(qū)的整個(gè)策劃和房屋營(yíng)銷，涉及到清潔、綠化、安全等方面的設(shè)計(jì)和裝備。此外，我們還制定了相應(yīng)的前期介入的措施，參與施工與驗(yàn)收，盡量為日后花園城市的物業(yè)管理工作鋪平道路。3針對(duì)業(yè)主的具體情況，我們對(duì)花園

15、城市物業(yè)管理的各種常規(guī)性公共服務(wù)進(jìn)行認(rèn)真策劃和設(shè)計(jì)，此外，還根據(jù)香港業(yè)主的居住需求和小型商務(wù)辦公的需求，制定了一系列特色服務(wù)內(nèi)容。讓業(yè)主滿意，將是我們孜孜追求的目標(biāo)。（二）科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體制運(yùn)作體系1 我公司已于98年9月通過(guò)ISO9002質(zhì)量認(rèn)證；科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、縝密的質(zhì)量管理體系是我公司確保××××城市一期管理質(zhì)量的有力保證。在ISO9002質(zhì)量體系推行中，我們特地強(qiáng)調(diào)“三定五按”，確保物業(yè)管理的各項(xiàng)工作規(guī)范、高效、有序?！叭ā奔础岸◢?、定員、定責(zé)”，“五按”即“按程序、按標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)間、按路線、按指令”。通過(guò)認(rèn)真試行、大力推廣，目前，各部門、

16、各管理處已經(jīng)做到崗位設(shè)置合理、定員準(zhǔn)確、職責(zé)分明，各種標(biāo)準(zhǔn)明確細(xì)化，流程規(guī)范清晰，各項(xiàng)工作在時(shí)間、地點(diǎn)上的分步控制合理適度。2 我公司在蛇口工業(yè)區(qū)企業(yè)管理部的指導(dǎo)下，在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作行為等方面績(jī)效顯著，已建立起“自主經(jīng)營(yíng)，自我完善，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展”的良性企業(yè)運(yùn)作機(jī)制。我公司在蛇口工業(yè)區(qū)99“管理年”活動(dòng)管理工作中受到工業(yè)區(qū)嘉獎(jiǎng)和表彰。3 在深圳市工商物價(jià)稅務(wù)管理部門和蛇口工業(yè)區(qū)財(cái)務(wù)部及廣大業(yè)主的管理監(jiān)督下，我公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作、規(guī)范化成本管理卓有成效；管理收費(fèi)合理，嚴(yán)格執(zhí)行了國(guó)家和深圳市頒布的物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)了管理成本最優(yōu)化。4 重視人力資

17、源的開發(fā)與管理，不斷吸收優(yōu)秀人才，提高人員素質(zhì)，并在公司內(nèi)部建立了一整套人才培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進(jìn)修、考核制度，不斷對(duì)人員素質(zhì)進(jìn)行優(yōu)化。我公司管理技術(shù)人員85人中，現(xiàn)有大專以上文化程度的有66人，占78%，其中研究生4人，占5%，本科生23 人，占27 %，大專生39 人，占46 %，具有高級(jí)職稱4 人，占5 %，中級(jí)職稱 18 人，占21%，初級(jí)職稱33 人，占39 %，保證了我公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 （三）具有豐富的管理與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì) 1我公司具有豐富的多類型物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)我公司在管理150萬(wàn)平方米的物業(yè)中，包含各種不同類型：如高層住宅、高層辦公樓、商業(yè)大廈、高級(jí)別墅、工業(yè)廠房、會(huì)所、酒店公寓、多層住宅

18、、職工住宅等，相當(dāng)一部分已獲得區(qū)、市、省、國(guó)家優(yōu)秀管理小區(qū)稱號(hào)，并積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。我公司管理的鯨山別墅區(qū)居住了來(lái)自全世界37個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外籍專家及其家屬共1000余人，其管理的完善在深圳市物業(yè)管理界中有口皆碑，歷年來(lái)都保持了全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào)；現(xiàn)任建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華、謝家瑾考察完鯨山別墅區(qū)后，曾稱贊：鯨山別墅不愧是中國(guó)物業(yè)管理的驕傲，并提詞：“物業(yè)服務(wù)好，鯨山溫馨家?！蔽夜竟芾淼牧硪粯颖?海濱花園，包括高層、多層、商業(yè)中心等多類型物業(yè)，建區(qū)時(shí)間已15年，仍能獲得“全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)”，時(shí)間之長(zhǎng)，創(chuàng)中國(guó)物業(yè)管理之先河。這證明，我公司的物業(yè)管理質(zhì)量是經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)的。我

19、公司計(jì)劃，接管××××城市一期后，在完善其全面管理的同時(shí)，將對(duì)其小高層、多層、會(huì)所等實(shí)施重點(diǎn)優(yōu)化管理方案，力求在最短的時(shí)間內(nèi)提升××××城市的整體形象，達(dá)到一流的物業(yè)管理水平，凸現(xiàn)××××城市物業(yè)價(jià)值。 在總結(jié)管理涉外樓盤經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們公司更注意學(xué)習(xí)和借鑒香港的先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，與國(guó)際物業(yè)管理接軌，多次派人考察由香港物業(yè)管理公司管理的物業(yè)，從各個(gè)角度進(jìn)行了總結(jié)和學(xué)習(xí)。加之我們所管理的海濱花園等物業(yè)擁有大量的香港住戶，我們深知香港業(yè)主的需求，有豐富的為香港住戶提供日常物業(yè)管

20、理服務(wù)和特色服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，這也是我們有信心管理好花園城市的優(yōu)勢(shì)之一。 2我公司具有大面積園林綠化管理經(jīng)驗(yàn)我公司管理的占地面積35萬(wàn)平方米的鯨山別墅，5萬(wàn)平方米的海濱花園，3萬(wàn)平方米的碧濤苑小區(qū)，在管理大面積園林綠化，園藝造型，環(huán)境營(yíng)造及維護(hù)等方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。在千葉苑管理的屋頂花園受到市優(yōu)考評(píng)小組的一致好評(píng)。我公司管理下的各綠化園林都欣欣向榮，各具特色?；▓@城市一期綠化覆蓋率達(dá)34%，其草地、水景、林木、屋頂花園將為我們?cè)诰G化園藝技術(shù)方面提供一個(gè)最佳的表現(xiàn)舞臺(tái)。3我公司具有豐富的設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)我公司擁有各類專業(yè)管理技術(shù)人員80余名，對(duì)各類物業(yè)設(shè)備如電梯、中央空調(diào)、供配電、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、給排

21、水系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)等都有健全完善的、成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，能確保各個(gè)系統(tǒng)都處于良好的運(yùn)作狀態(tài)，使花園城市的設(shè)備特別是智能化系統(tǒng)安全可靠地發(fā)揮作用。4我公司具有體貼入微的社區(qū)家政服務(wù)經(jīng)驗(yàn)物業(yè)管理除開展常規(guī)服務(wù)工作外，如何全方位滿足住戶的各種生活需要，是我公司孜孜以求的服務(wù)境界。為此我公司以“您的滿意就是我們的追求”為社區(qū)家政服務(wù)宗旨，24小時(shí)全天候?yàn)樽籼峁﹥?yōu)質(zhì)的社區(qū)家政服務(wù)。我們?yōu)閺V大業(yè)主提供了形式多樣的無(wú)償服務(wù)和合理收費(fèi)的有償服務(wù)。作為綜合服務(wù)的優(yōu)化配套措施之一，既滿足了廣大住戶的生活要求，又加強(qiáng)了物業(yè)公司和住戶的溝通與了解，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益?；▓@城市的住戶將享受到我們體貼入微的

22、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（四）精明強(qiáng)干的領(lǐng)導(dǎo)核心，團(tuán)結(jié)進(jìn)取的員工隊(duì)伍1擁有一支團(tuán)結(jié)拼搏的干部職工隊(duì)伍企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際上是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)。我公司擁有一個(gè)素質(zhì)高，能力強(qiáng)，魄力大的領(lǐng)導(dǎo)核心。尤其是我公司總經(jīng)理張萬(wàn)和，擁有10余年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，作為深圳物業(yè)管理行業(yè)僅有的兩名代表之一，95年被市政府評(píng)為“市優(yōu)秀經(jīng)理”。我們還有一支團(tuán)結(jié)向上，拼搏進(jìn)取的員工隊(duì)伍。其中管理技術(shù)人員80余人，大專以上程度近70人。曾多次獲得蛇口工業(yè)區(qū)“青年文明號(hào)”、蛇口工業(yè)區(qū)三學(xué)兩創(chuàng)“文明集體”稱號(hào)。既有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)核心，又有團(tuán)結(jié)拼搏的員工隊(duì)伍，我公司具備了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中弄潮的實(shí)力，可以勝任任何物業(yè)管理工作，包括對(duì)花園城市一期的接管

23、。2擁有一支有戰(zhàn)斗力的安管人員隊(duì)伍我公司安保部成立于1994年4月，是一支按公安機(jī)關(guān)統(tǒng)一安排自建自管的安管隊(duì)伍?，F(xiàn)有安管員近400名。通過(guò)對(duì)安管隊(duì)伍的嚴(yán)格管理和規(guī)范化運(yùn)作，已成為蛇口地區(qū)治安穩(wěn)定的生力軍和主要力量，以形象佳、素質(zhì)高、作風(fēng)過(guò)硬、紀(jì)律嚴(yán)明、機(jī)智勇敢而享譽(yù)蛇口地區(qū)。五年來(lái)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)打擊各類違法犯罪活動(dòng)，維護(hù)了管區(qū)內(nèi)各辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、住宅區(qū)的正常秩序、生活環(huán)境及人民財(cái)產(chǎn)安全，共計(jì)捉獲各類違法犯罪人員80余人，破獲各類案件60余起。我保安隊(duì)還代表蛇口地區(qū)保安隊(duì)伍在95年的深圳市保安隊(duì)伍比賽中，勇奪冠軍，獲深圳市公安局的表彰和嘉獎(jiǎng)。96年獲蛇口公安局保安訓(xùn)練比賽第一名。鯨山別墅保安中

24、隊(duì)還獲得了97年交通部、團(tuán)中央授予的“全國(guó)青年文明號(hào)”的光榮稱號(hào)。原美國(guó)前總統(tǒng)布什的安全顧問(wèn)，現(xiàn)阿科公司的安全總監(jiān)在96年對(duì)我保安隊(duì)伍考察后，評(píng)價(jià)我保安隊(duì)伍的綜合技能和素質(zhì)是“A”級(jí)，一點(diǎn)也不比美國(guó)的護(hù)衛(wèi)專業(yè)公司遜色。有這樣一支安管隊(duì)伍，加上花園城市一期的安全管理智能化硬件，我們對(duì)花園城市的安管工作將會(huì)如虎添翼，花園城市一期安全寧?kù)o的生活將在我們的努力下得以實(shí)現(xiàn)。 （五）公司業(yè)務(wù)實(shí)力雄厚公司在提供專業(yè)化一體化物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，還可以為發(fā)展商提供物業(yè)出租代理服務(wù)。采取多種措施，為發(fā)展商出租物業(yè)提供全面有力的支持，并保持較高的租金回報(bào)率。公司管理規(guī)?，F(xiàn)已達(dá)150萬(wàn)平方米，年?duì)I業(yè)收入2500萬(wàn)元，

25、年利稅300萬(wàn)元。公司通過(guò)規(guī)?；l(fā)展，集約化經(jīng)營(yíng)，具有較強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。我公司投資經(jīng)營(yíng)的致誠(chéng)公司、豫龍港裝飾工程公司、新時(shí)代物業(yè)管理公司等也都具有較穩(wěn)定的回報(bào)率。（六）企業(yè)文化與品牌優(yōu)勢(shì)1我公司創(chuàng)立了富有特色的企業(yè)文化：企業(yè)宣傳定位：××××管理，真誠(chéng)服務(wù)大家。 質(zhì)量方針：優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序。服務(wù)宗旨：奉獻(xiàn)真誠(chéng)服務(wù)，追求卓越管理 。 經(jīng)營(yíng)理念：以人為本，市場(chǎng)為源，管理為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命。企業(yè)發(fā)展目標(biāo)：樹立物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)秀品牌。企業(yè)文化是凝聚公司員工的價(jià)值觀、人生觀的思想指導(dǎo)，是加強(qiáng)公司凝聚力，是員工孜孜為之奮斗的精神財(cái)富，是公司不斷發(fā)展的、強(qiáng)大的、

26、源源不斷的、永不枯竭的推動(dòng)力。2完整的CI形象設(shè)計(jì)我們結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，對(duì)我公司的形象識(shí)別系統(tǒng)進(jìn)行了全面的設(shè)計(jì)，并具有一套在小區(qū)全方位推行運(yùn)用標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的成功經(jīng)驗(yàn)。我們將根據(jù)花園城市的具體特點(diǎn)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的各種標(biāo)志牌進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)和制作，既增加了小區(qū)的美感，又充分展示了××××為花園城市業(yè)主精誠(chéng)服務(wù)的理念和承諾。3“招商”品牌優(yōu)勢(shì)招商局經(jīng)歷了風(fēng)雨百年，蛇口工業(yè)區(qū)在中國(guó)改革開放的大潮中乘風(fēng)破浪，招商品牌已經(jīng)成了蛇口工業(yè)區(qū)和招商房地產(chǎn)公司的一項(xiàng)極其重要的無(wú)形資產(chǎn)，“招商”品牌的價(jià)值理應(yīng)受到我們的高度重視。×××&

27、#215;城市一期作為招商房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的樓宇精品小戶型商品住宅，××××管理公司將通過(guò)自己精心到位的物業(yè)管理，為樹立“招商”品牌作出自己的貢獻(xiàn)。三、物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)與管理方式花園城市一期位于蛇口的門戶位置，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)和完善的硬件設(shè)施，認(rèn)真做好花園城市一期的物業(yè)管理工作具有三個(gè)方面的意義：1 花園城市高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，可以有效配合蛇口工業(yè)區(qū)對(duì)蛇口整體環(huán)境的重新設(shè)計(jì)、重新規(guī)劃與重新整治，全力營(yíng)造“邁阿密”式的海濱城市風(fēng)情； 2花園城市的高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，可以樹立樣板，維護(hù)宣傳招商地產(chǎn)名牌信譽(yù)，直接促進(jìn)花園城市第一期及以后各期

28、的售樓價(jià)格和進(jìn)度的提升，為招商地產(chǎn)的“大地產(chǎn)”戰(zhàn)略作貢獻(xiàn)； 3花園城市高質(zhì)量的物業(yè)管理工作，給花園城市第一期的業(yè)主提供優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，達(dá)到“新生活、新感受，細(xì)心體味每一天”的意境，維護(hù)宣傳××××的品牌信譽(yù)?；谏鲜稣J(rèn)識(shí)，我們確立了管理花園城市的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)和管理方式。(一)管理花園城市一期的指導(dǎo)思想用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在花園城市中營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓花園城市成為“城市中的花園”。（二）管理花園城市一期的總體目標(biāo) 1花園城市在正式接管后一年內(nèi)，通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證

29、；2 花園城市在正式接管后一年內(nèi)，達(dá)到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)；3 花園城市在正式接管后二年內(nèi)，達(dá)到“全國(guó)消防安全示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)；4花園城市在正式接管后二年內(nèi)，達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)。(三) 花園城市一期的管理方式根據(jù)花園城市一期的特點(diǎn)和××××的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將嚴(yán)格遵守政府的有關(guān)法律、法規(guī)、條例及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)花園城市進(jìn)行封閉式綜合一體化管理。主要的管理方式如下：1互動(dòng)管理在花園城市提倡、推行互動(dòng)式物業(yè)管理。互動(dòng)式物業(yè)管理的內(nèi)涵就是管理處與業(yè)主的互動(dòng)，這樣既維護(hù)業(yè)主權(quán)利、服務(wù)業(yè)主、讓業(yè)主滿意，也便于物業(yè)管理工作的正常展

30、開。（1）管理目標(biāo)互動(dòng)花園城市的管理目標(biāo)應(yīng)該是由管理處和業(yè)主（前期為發(fā)展商）共同商議和制定的，管理目的是一致的。（2）管理責(zé)任互動(dòng)花園城市管理處的責(zé)任是實(shí)現(xiàn)業(yè)主提出的管理目標(biāo)，而花園城市的業(yè)主有責(zé)任協(xié)助管理處工作，并有義務(wù)按業(yè)主公約的要求和規(guī)定合理使用花園城市物業(yè)，有義務(wù)自覺(jué)維護(hù)花園城市的完整、美觀、清潔和安全等各項(xiàng)內(nèi)容。（3）管理過(guò)程互動(dòng)在花園城市的日常管理服務(wù)運(yùn)作過(guò)程中，住戶的感覺(jué)就是物業(yè)管理工作的鏡子。管理處隨時(shí)與住戶溝通物業(yè)管理狀況，而住戶也有義務(wù)隨時(shí)向管理處反饋意見和信息，以保證管理處的工作就是住戶的需要這個(gè)方向。在配套服務(wù)方面。除了提供常規(guī)性公共服務(wù)之中，我們還分析了花園城市的業(yè)主

31、的需求，提供多種配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)。特別是對(duì)于香港業(yè)主及小型商務(wù)辦公業(yè)主，我們?cè)O(shè)計(jì)了相應(yīng)的特色服務(wù)項(xiàng)目。在社區(qū)人文環(huán)境營(yíng)造方面。位于蛇口門戶的花園城市必須有一種和蛇口整體風(fēng)貌適宜的人文風(fēng)景，為此，我們對(duì)于小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)和環(huán)境社區(qū)文化進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃和安排，并將在實(shí)際的管理過(guò)程中，經(jīng)常聽取客戶的意見，實(shí)現(xiàn)管理處與業(yè)主的互動(dòng)。（4）財(cái)務(wù)收支的互動(dòng)管理處的工作內(nèi)容直接決定了管理處的財(cái)務(wù)收支，所以管理費(fèi)等費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)必須與工作內(nèi)容相對(duì)應(yīng)，追求財(cái)務(wù)平衡應(yīng)該是管理處的權(quán)力，一味追求質(zhì)量而不顧財(cái)務(wù)狀況，不應(yīng)該是物業(yè)管理公司的正常行為。2人本管理以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。在花園城市一期我們將推行人本管理

32、。這體現(xiàn)在以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動(dòng)性，保證物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利展開。（1） 加強(qiáng)人力資源管理根據(jù)花園城市管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高要求的特點(diǎn)，從管理人員的組成入手，保證隊(duì)伍的整體素質(zhì)。管理處骨干由具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，員工都要精心挑選素質(zhì)高、態(tài)度好、技術(shù)強(qiáng)的人員。根據(jù)物業(yè)管理需要，合理安排員工的上崗培訓(xùn)和持續(xù)的在職培訓(xùn)。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，倡導(dǎo)和諧有序的工作氛圍。（2） 通過(guò)目標(biāo)管理，對(duì)員工實(shí)施有效獎(jiǎng)懲我公司已經(jīng)在各個(gè)管理處落實(shí)了內(nèi)部管理目標(biāo)責(zé)任制，花園城市的管理工作，也將與公司訂立“花園

33、城市目標(biāo)管理責(zé)任書”，明確責(zé)、權(quán)、利，管理處再將管理目標(biāo)分配到班組直至個(gè)人，明確分工目標(biāo)，并在達(dá)成目標(biāo)的過(guò)程中及時(shí)反饋績(jī)效，將管理目標(biāo)與花園城市管理處人員的經(jīng)濟(jì)收入、升遷、聘任直接對(duì)應(yīng)，實(shí)行行之有效的員工激勵(lì)。根據(jù)目標(biāo)達(dá)成情況，堅(jiān)持競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵(lì)員工比工作、比業(yè)績(jī)，共同進(jìn)步，并將獎(jiǎng)金分配與實(shí)際貢獻(xiàn)掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，激發(fā)員工的工作熱情。3標(biāo)準(zhǔn)管理（1）按ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理 我公司較早通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系的認(rèn)證，具有一整套完整、科學(xué)、嚴(yán)密的質(zhì)量保證模式，在推行的過(guò)程中，積累了一套豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。我們將在花園城市一期的物業(yè)管理中全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)

34、量體系，并在一年內(nèi)通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，為樹立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。（2）大力推行“三定五按”在ISO9002的推行中，我們特地強(qiáng)調(diào)“三定五按”。三定即“定崗、定員、定責(zé)”，五按即“按標(biāo)準(zhǔn)、按程序、按時(shí)間、按路線、按指令”。根據(jù)花園城市的具體特點(diǎn)，合理設(shè)崗定員，對(duì)每個(gè)員工工作進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，做到專業(yè)清晰、業(yè)務(wù)飽滿、職責(zé)到人。再根據(jù)各個(gè)員工的工作職責(zé)與范圍，規(guī)定在時(shí)間序列上的分解和空間位置上的移動(dòng)。對(duì)于物業(yè)管理的各項(xiàng)具體工作，我們都設(shè)計(jì)了詳細(xì)的規(guī)程，規(guī)定各步驟的程序和對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)?！叭ㄎ灏础惫ぷ饕呀?jīng)在我公司取得了理想的效果，花園城市的管理將嚴(yán)格按要求執(zhí)行。4督導(dǎo)管理我們將把督

35、導(dǎo)管理方式運(yùn)用到花園城市的管理中去，通過(guò)建立合理的監(jiān)督機(jī)制、自我約束機(jī)制和信息反饋處理機(jī)制，保證管理信息暢通，保證各項(xiàng)指令和目標(biāo)的落實(shí)。（1）建立合理的監(jiān)督機(jī)制小區(qū)管理處在開展物業(yè)管理的過(guò)程中，將嚴(yán)格按照政府及上級(jí)主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向××××管理公司和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書，并匯報(bào)出日常工作的進(jìn)展和計(jì)劃。定期對(duì)管理目標(biāo)和ISO9002質(zhì)量體系運(yùn)作進(jìn)行考核，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過(guò)程建立原始記錄，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、部門自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。具體作法一是公開監(jiān)督制。公布

36、管理處監(jiān)督投訴電話，維修值班電話，設(shè)立業(yè)主意見箱。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；二是業(yè)主、客戶評(píng)議制。管理處對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對(duì)業(yè)主、客戶或其它來(lái)源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實(shí)行閉環(huán)管理，使業(yè)主、住戶的權(quán)益得到保障；三是定期報(bào)告制。管理處定期向業(yè)主委員會(huì)、××××管理公司定期報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（2）建立自我約束機(jī)制管理處根據(jù)各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各班組員工進(jìn)行有效檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。對(duì)重大質(zhì)量問(wèn)題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。要確保監(jiān)督與自我約束機(jī)制的有

37、效性，就必須具備一個(gè)完整的監(jiān)督與自我約束機(jī)制流程，流程圖如下： 公開信 市住宅局 南山區(qū)建設(shè)局 業(yè)主管委會(huì) ×××× 花園城市管理處 各 各 ISO 部 分 9002 門 包 質(zhì)量 商 體系 各崗位員工監(jiān)督及自我約束流程圖（3）建立信息反饋及處理機(jī)制沒(méi)有糾正和預(yù)防措施，ISO9002質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒(méi)有信息反饋和處理，各管理處就無(wú)法保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。 管理處作為主要的信息處理中心，24小時(shí)接受和處理各方面的信息，主要渠道有：花園城市各部門每月向管理處主任提交一份工作計(jì)劃報(bào)告書，包括管理費(fèi)收支帳目；業(yè)主、住戶意見調(diào)查程序；業(yè)主、住戶意見箱；業(yè)

38、主、住戶投訴與反饋信息；管理處員工的反饋信息；新聞媒介。獲得反饋信息后，管理處主任分析處理，向相關(guān)部門、人員發(fā)出指令并監(jiān)督其及時(shí)改進(jìn)，直到圓滿解決問(wèn)題（見圖）。市住宅局 新聞媒介 客戶意見 意見箱 管理處 調(diào)查程序 員工 花園城市管理處主任執(zhí) 發(fā)行 跟蹤檢查 布結(jié) 命果 令 相關(guān)人員執(zhí)行命令信息反饋圖四、管理指標(biāo)承諾及實(shí)施措施（一） 時(shí)間承諾花園城市將通過(guò)對(duì)員工的有效培訓(xùn)和教育，并嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度，發(fā)揚(yáng)蛇口工業(yè)區(qū)“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的精神，并鄭重承諾：1 在接到住戶治安方面的求助或報(bào)警信號(hào)后，無(wú)論在花園城市區(qū)域內(nèi)的任何一點(diǎn)，我們的安管人員都保證于2分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)；2 在接到住戶有關(guān)

39、維修求助或要求后，緊急情況維修人員8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，一般情況有關(guān)人員30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。（二） 房屋完好率98%花園城市管理處設(shè)立專門的房屋維修責(zé)任人，并按房屋及公共場(chǎng)地管理工作手冊(cè)文件嚴(yán)格執(zhí)行。保修期內(nèi)，加強(qiáng)與招商地產(chǎn)的聯(lián)系溝通，并建立制度，以保證房屋完好率達(dá)98%以上。（三） 房屋零修及時(shí)率99%，急修及時(shí)率100% 花園城市管理處設(shè)有專門的房屋維修責(zé)任人和維修班，××××公司設(shè)有工程部和搶修隊(duì)，接到急修指示后8分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)，以保證一般維修不過(guò)夜，緊急情況8分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，2分鐘內(nèi)作出正確判斷。在保修期內(nèi)，與招商地產(chǎn)密切合作，以住戶利益第一為原則，

40、保證維修及時(shí)率達(dá)標(biāo)。（四） 維修工程質(zhì)量合格率100% 花園城市管理處對(duì)于需要委托給其它承包商作業(yè)的工程，從選擇承包商，鑒訂合同到開始施工和工程驗(yàn)收，管理處自己承擔(dān)的維修工程，也必須通過(guò)內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶的聯(lián)合檢查驗(yàn)收，全力保證維修工程質(zhì)量合格率100%。（五） 管理費(fèi)收費(fèi)率99% 花園城市管理處按照有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并貫徹“互動(dòng)式物業(yè)管理”的管理理念，建立“互動(dòng)管理、共同受益”的管理模式，引導(dǎo)住戶自愿交費(fèi)，并通過(guò)有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費(fèi)手續(xù)，以保證收費(fèi)率的達(dá)標(biāo)。（六） 綠化完好率98%花園城市管理處將配備充足的人力資源和先進(jìn)的綠化設(shè)備，按照綠化

41、工工作手冊(cè)的要求，開展環(huán)境綠化工作，通過(guò)“互動(dòng)式物業(yè)管理”方式的推行，規(guī)范居民行為，與住戶共同維護(hù)好花園城市的綠化環(huán)境。在確保綠化完好率98%的基礎(chǔ)上，協(xié)助住戶搞好屋頂綠化，陽(yáng)臺(tái)綠化。（七） 清潔、保潔率99% 花園城市管理處將組建服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班，嚴(yán)格執(zhí)行清潔工工作手冊(cè)，并注意作業(yè)時(shí)間的安排，達(dá)到不影響居民正常生活秩序。我們建議招商地產(chǎn)在設(shè)計(jì)時(shí)考慮安裝廚房垃圾處理設(shè)備，以有效控制花園城市的垃圾數(shù)量和垃圾種類，并引入環(huán)保意識(shí)，進(jìn)一步使垃圾分類變成可能。再就是發(fā)揮“互動(dòng)式物業(yè)管理”的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)嚴(yán)格管理、社區(qū)文化和宣傳教育使全體住戶能自覺(jué)維護(hù)小區(qū)的清潔環(huán)境。（八） 道路完好率96%

42、花園城市將設(shè)計(jì)制作CI系統(tǒng)，配備小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標(biāo)識(shí)，確保道路暢通，停車有序。保安人員和維修人員負(fù)責(zé)交通管理和道路維修工作，實(shí)現(xiàn)道路完好率達(dá)到現(xiàn)定要求。（九） 化糞池、雨水井、污水井完好率100% 花園城市管理處維修班，在日常巡查的基礎(chǔ)上，制定每年兩次疏通計(jì)劃和雨季特別檢查計(jì)劃，保證上述設(shè)施完好。（十） 排水管、明溝暗渠完好率100%花園城市管理處通過(guò)“業(yè)主入住培訓(xùn)班”的方式，從技術(shù)和監(jiān)管角度對(duì)住戶和商業(yè)鋪位的排水給予正確指導(dǎo)，并嚴(yán)格執(zhí)行巡視、檢查和維護(hù)制度來(lái)保證完好率，清除蚊蟲孳生場(chǎng)所。（十一） 路燈完好率100% 花園城市管理處水電維修班將于每晚巡視，檢查路燈一次，當(dāng)班安管員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

43、立即通知維修班處理。鑒于花園城市的“門戶”位置，管理處將與有關(guān)部門協(xié)商，加做燈光工程，成為蛇口門戶的一道風(fēng)景線。（十二） 停車場(chǎng)、單車棚完好率100% 加強(qiáng)區(qū)內(nèi)交通和車輛停放的指引、指揮管理是保證停車場(chǎng)、單車棚完好率的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上對(duì)停車場(chǎng)、單車棚進(jìn)行日常維修保養(yǎng)是達(dá)到上述完好率的保證。（十三） 公共休閑設(shè)施、文化設(shè)施完好率100% “互動(dòng)式物業(yè)管理”的關(guān)鍵在于住戶和管理處目標(biāo)一致，同心協(xié)力，共創(chuàng)文明，該項(xiàng)設(shè)施除了管理處日常巡查、維修養(yǎng)護(hù)的工作外，必須依賴住戶的關(guān)心和配合。有了上述條件，該項(xiàng)設(shè)施完好率100%是很容易實(shí)現(xiàn)的。（十四） 公用設(shè)備完好率99% 花園城市是小高層建筑群，公用設(shè)備較多

44、，智能化水平較高，所以要保證公用設(shè)備完好率，必須建立健全各項(xiàng)設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)制度，除充分發(fā)揮××××的技術(shù)實(shí)力之外，還必須以協(xié)議、合同的形式加強(qiáng)與其它專業(yè)隊(duì)伍的協(xié)作，并以每臺(tái)設(shè)備責(zé)任到人的內(nèi)部管理方式，保證設(shè)備完好率99%。（十五） 消防設(shè)施設(shè)備完好率100% 花園城市管理處將按照消防管理工作手冊(cè)的要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。除配合市主管單位的檢查、監(jiān)督外，還要編制計(jì)劃進(jìn)行每年兩次的全面檢查維修工作，以保證消防設(shè)施設(shè)備隨時(shí)處于完好狀態(tài)。（十六） 責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率0 花園城市管理處在開辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”時(shí)就要將消防安全工作作為重要內(nèi)容詳

45、細(xì)向住戶說(shuō)明，在住戶裝修時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，杜絕消防隱患的產(chǎn)生，并通過(guò)日常的巡查及宣傳工作，強(qiáng)化住戶的消防安全意識(shí)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。（十七） 責(zé)任治安案件發(fā)生率0花園城市管理處配備一支訓(xùn)練有素的安管隊(duì)伍，實(shí)行全封閉式24小時(shí)治安管理制度，加上花園城市先進(jìn)的監(jiān)視、監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)以及住戶自覺(jué)防范意識(shí)，我們保證在接到報(bào)警后2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，以有效預(yù)防、制止治安事件的發(fā)生。（十八） 違章發(fā)生率0 花園城市管理處將通過(guò)“業(yè)主入住培訓(xùn)”，向住戶宣傳并與業(yè)簽定業(yè)主公約，利用小區(qū)宣傳欄和業(yè)主大會(huì)等形式宣傳各項(xiàng)規(guī)章制度，確保違章率為0。（十九） 住戶有效投訴率1以下，投訴處理率100%

46、花園城市管理處啟用“互動(dòng)式物業(yè)管理”模式，加強(qiáng)與住戶的溝通合作，加上管理處全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)，制度化、規(guī)范化的管理措施，可以確保有效投訴率1之下，投訴處理率100%。（二十） 維修服務(wù)回訪率80% 花園城市管理處將建立制度，加強(qiáng)維修服務(wù)的回訪工作，以此來(lái)促進(jìn)維修水平和服務(wù)態(tài)度的提高，確保維修服務(wù)質(zhì)量。（二十一） 住戶對(duì)物業(yè)管理滿意率96% 花園城市管理處通過(guò)“互動(dòng)式物業(yè)管理”的運(yùn)作，通過(guò)對(duì)上述各項(xiàng)承諾的達(dá)標(biāo)，住戶對(duì)物業(yè)管理的滿意率達(dá)到或超過(guò)96%是很順理成章的。五、對(duì)發(fā)展商的有關(guān)建議 根據(jù)我們對(duì)花園城市一期的理解，我們站在物業(yè)管理的角度，對(duì)花園城市一期的建設(shè)開發(fā)和營(yíng)銷環(huán)節(jié)中的有關(guān)事

47、項(xiàng)提出以下幾點(diǎn)建議，供招商房地產(chǎn)公司參考。（一）突出門戶特征，進(jìn)行形象策劃?；▓@城市一期位于蛇口的門戶位置，在花園城市一期中突出門戶特征，進(jìn)行形象策劃，宣傳蛇口工業(yè)區(qū)、宣傳招商房地產(chǎn)、××××，不僅可以營(yíng)造蛇口門戶的風(fēng)景，還可以樹立樣板，有利于花園城市后幾期工程的開發(fā)與營(yíng)銷。形象策劃需要站在全局規(guī)劃的角度，我們?cè)敢馀c招商房地產(chǎn)公司一起，進(jìn)行設(shè)計(jì)策劃，并在工程建設(shè)中就預(yù)留導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)置專位，配置相關(guān)設(shè)施。比如建議在會(huì)所屋面加設(shè)五個(gè)旗桿，樹立國(guó)旗、招商局、招商地產(chǎn)、××××、花園城市的旗幟進(jìn)行形象展示；為了方便管理處升旗

48、儀式之需，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)所處的背景音樂(lè)，采用加大廣播功率或多配置廣播等措施。（二）建議開通“花園城市”網(wǎng)站，開辟物業(yè)管理專欄通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，不僅向社會(huì)展示花園城市建設(shè)開發(fā)的動(dòng)態(tài)和風(fēng)采，而且通過(guò)專欄，展示花園城市物業(yè)管理的內(nèi)容、項(xiàng)目、優(yōu)勢(shì)和舉措，通過(guò)電子郵件，向業(yè)主發(fā)布有關(guān)提示、通知，充分發(fā)揮高科技在樓盤推介與物業(yè)管理中的作用。（三）屋頂花園出售或贈(zèng)送給業(yè)主 據(jù)我們了解，發(fā)展商對(duì)屋頂花園的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題還沒(méi)有明確的計(jì)劃，在此，我們建議招商房地產(chǎn)公司將屋頂花園按房屋頂層的平面布局進(jìn)行分割，再出售或贈(zèng)送給業(yè)主，這既利于營(yíng)銷，也有利日后的物業(yè)管理。如果屋頂花園歸全體業(yè)主共有，容易造成其他住戶因上屋面而影響頂層住戶

49、的生活。 在屋頂花園出售或贈(zèng)送給頂層業(yè)主后，我們將針對(duì)具體情況制定統(tǒng)一的管理規(guī)定，杜絕亂搭、亂建、亂布局的現(xiàn)象發(fā)生。（四）租售時(shí)建議小型商務(wù)集中辦公 開發(fā)商在營(yíng)銷的計(jì)劃中，已經(jīng)考慮到有一定小型商務(wù)辦公的需求，為了便于物業(yè)的統(tǒng)一管理，建議招商房地產(chǎn)公司開辟集中的區(qū)域，統(tǒng)一租售給小型商務(wù)辦公的業(yè)戶，否則，辦公與住宅混雜在一起，會(huì)帶來(lái)諸多矛盾。（五）為住戶安裝廚房垃圾處理設(shè)備 傳統(tǒng)的家庭垃圾處理方法的負(fù)面影響已經(jīng)日益顯露，既不利于小區(qū)清潔衛(wèi)生管理，也不利于環(huán)境保護(hù)。為此，我們建議招商房地產(chǎn)公司安裝廚房垃圾處理設(shè)備，并在管線設(shè)計(jì)上作統(tǒng)一規(guī)劃。這樣將有利于方便住戶使用，提高物業(yè)檔次，也有利于物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)

50、生管理（每套設(shè)備價(jià)格約為500元）。（六）合理配置環(huán)衛(wèi)設(shè)施垃圾房的位置既要方便垃圾的運(yùn)送，又要不影響住戶與車輛的進(jìn)出。在垃圾房平面設(shè)計(jì)中，要注意將垃圾間進(jìn)行分隔，以便于日常清潔工作中的垃圾分類處理。垃圾桶的配置也要符合垃圾分類處理的要求。（七）慎重安裝空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板在花園城市的設(shè)計(jì)中，鋁合金空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板是維護(hù)小區(qū)整體美觀的措施之一，這在深圳百仕達(dá)花園也有類似設(shè)計(jì)。但從投入使用的效果來(lái)看，因檔板降低了風(fēng)機(jī)的風(fēng)量和熱交換能力，使空調(diào)的制冷效果明顯下降，業(yè)主意見很大。在此建議招商房地產(chǎn)公司慎重設(shè)計(jì)，防止類似事情發(fā)生。（八）建設(shè)增設(shè)電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)在工程設(shè)計(jì)中，電梯沒(méi)有運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)，建議增設(shè)這一系統(tǒng)，并

51、與智能監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，這樣可以24小時(shí)監(jiān)控電梯的運(yùn)行情況，保證設(shè)備安全和治安安全。（九）配備必要的安全管理設(shè)備根據(jù)圖紙，小區(qū)主出入口車道共15米寬，建議在道路中央，設(shè)置一保安亭，同時(shí)可以操作左右道閘，控制出入車輛，為了美觀，該保安亭可設(shè)在天橋正下方位置。建議在小區(qū)南端的車輛輔助出入口設(shè)一個(gè)崗?fù)?，一個(gè)道閘，在小區(qū)北部出入口設(shè)一個(gè)崗?fù)?。（十）地下停車?chǎng)配備智能化設(shè)備地下停車場(chǎng)安裝感應(yīng)式IC卡自動(dòng)管理系統(tǒng)，并在重要部位安裝閉路監(jiān)控點(diǎn)，智能與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，充分利用智能化系統(tǒng)的作用，提高管理效率。（十一）適當(dāng)采用立體綠化立體綠化，有利于小區(qū)的整體美觀和小區(qū)居民生活質(zhì)量的提高。為了在花園城市營(yíng)造一種處處見綠

52、的環(huán)境，在燈柱、立交橋等部位可以進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)，安裝有關(guān)設(shè)置，便于立體綠化，在小區(qū)西北部接龍電住宅區(qū)的圍墻處也可種植爬墻植物。（十二）將花園城市的人文主題定義為花卉建議招商地產(chǎn)公司將花卉定義為花園城市人文主題，比如以花卉、植物的名稱命名樓宇、道路，將花園城市的一至五期各選一種花卉作為主題等。（十三）建設(shè)招商地產(chǎn)業(yè)主會(huì)所共享花園城市一期的業(yè)主，就是花園城市會(huì)所的會(huì)員，也就是招商會(huì)的會(huì)員，招商會(huì)所有的會(huì)員可在招商地產(chǎn)所開發(fā)物業(yè)的一系列服務(wù)場(chǎng)所享受優(yōu)惠，包括花園城市的會(huì)所。憑借招商地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，這個(gè)賣點(diǎn)在樓宇營(yíng)銷中也是有一定吸引力的。（十四）建議配置公共巴士接送住戶和學(xué)生配置定時(shí)公共巴士，既可接送往來(lái)于蛇口的香港業(yè)主，也可接送學(xué)生上學(xué)放學(xué)，會(huì)給業(yè)主很大的方便。建議招商地產(chǎn)配置巴士，由我們安排駕駛員，并對(duì)巴士服務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。第二項(xiàng)管理組織架構(gòu)與人力資源管理一、管理處管理架構(gòu)××××管理有限公司負(fù)責(zé)簽訂委托管理合同，并設(shè)立花園城市管理處，聘任正、副管理處主任，并簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。管理處按花園城市特點(diǎn)及管理服務(wù)要求設(shè)立監(jiān)控中心，負(fù)責(zé)花園城市24小時(shí)監(jiān)控、調(diào)度。設(shè)綠化部、清潔部、安保部、水電維修班、智能化系統(tǒng)維護(hù)班（監(jiān)控中心）、社區(qū)文化部、小區(qū)服務(wù)部和展示中心服務(wù)部