142各專業(yè)職能運(yùn)營(yíng)提升要點(diǎn)詳述

1、專業(yè)職能運(yùn)營(yíng)提升要點(diǎn)綜述編號(hào)力升容 能提內(nèi)能力類型工作目標(biāo)行動(dòng)計(jì)劃遠(yuǎn)期指標(biāo)體現(xiàn)補(bǔ) 課出 彩致勝近期中期15.1投資發(fā) 展能力在鄭州及其他重點(diǎn)城 市獲取合理價(jià)格、高 溢價(jià)的優(yōu)質(zhì)地塊建立鄭州土地信息數(shù) 據(jù)庫(kù)模擬重點(diǎn)城市投資方 案，積累經(jīng)驗(yàn)優(yōu)化土地投資模型， 提升投資測(cè)算能力建立多渠道的土 地信息獲取通路分產(chǎn)品進(jìn)行成本 分析，建設(shè)根據(jù) 產(chǎn)甜進(jìn)行成本規(guī) 劃的能力保持對(duì)行業(yè)標(biāo)桿和 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的土地跟 蹤保持緊隨第一陣營(yíng) 的土地獲取成本， 保證同區(qū)域、階段 時(shí)間的土地成本或 溢價(jià)優(yōu)勢(shì) 土地儲(chǔ)備面 積達(dá)成率 土地成本均 價(jià)項(xiàng)目毛利率項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 率投資回報(bào)率投資發(fā)展能力報(bào)告核心觀點(diǎn):綠都土地信息來(lái)源單一，土地儲(chǔ)

2、備區(qū)域單一；投資模型結(jié)構(gòu)不夠清晰，不能與組織配套并將數(shù)據(jù)測(cè)算權(quán)責(zé)落實(shí)到相應(yīng)管理人員，模型中部分假設(shè) 與綠都實(shí)際能力存在差異；已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的測(cè)算預(yù)估與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際狀況偏離很大，投資測(cè)算及其管理方法和流程缺乏嚴(yán)肅性；沒(méi)有專門的投資發(fā) 展職能支持綠都進(jìn)行城市、土地研究；在與政府相關(guān)主管部門的溝通対接上缺乏層級(jí)対等關(guān)系和相應(yīng)的工作方法，無(wú)法有效保證項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度。 現(xiàn)有的投資能力無(wú)法完成集團(tuán)既定的戰(zhàn)略布局。 標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗(yàn)：中大型企業(yè)在集團(tuán)總部、區(qū)域/城市公司均設(shè)置投資部門分擔(dān)不同職責(zé)。集團(tuán)投資職能一般包括投資戰(zhàn)略計(jì)劃制定、投資決策和資金管理; 區(qū)域或城市公司投資職能包括信息收集、投資研究、初步接洽、報(bào)批報(bào)

3、建千億企業(yè)的投資發(fā)展多対新進(jìn)入?yún)^(qū)域事實(shí)集團(tuán)集權(quán)管理，而已經(jīng)成熟的地區(qū)公司擁有較大的投資和資金建議權(quán)，集團(tuán)在合規(guī)前提下一般 會(huì)支持區(qū)域獨(dú)立發(fā)展；中型公司投資發(fā)展均為集團(tuán)根據(jù)公司戰(zhàn)略集權(quán)管理各企業(yè)均非常重視建立起與企業(yè)發(fā)展模式匹配的投資信息收集渠道，山此獲取高效、高質(zhì)量和及時(shí)的投資信息，同時(shí)針對(duì)政府信息等重 點(diǎn)維護(hù)渠道，建立起自上而下一整套的接洽與投資信息拓展的模式制度萬(wàn)科投資決策過(guò)程分為準(zhǔn)備立項(xiàng)可研決策移交5個(gè)階段，以項(xiàng)目發(fā)展部為工作主體，戰(zhàn)略投資部作為決策主體，多部 門緊密配合，特別是規(guī)劃/營(yíng)銷/財(cái)務(wù)/成木四大職能，各職能深度參與，并建立投資激勵(lì)與追責(zé)機(jī)制，明確各階段相關(guān)職能權(quán)責(zé)，項(xiàng)目投 資成

4、功則對(duì)職能小組進(jìn)行激勵(lì)，投資失誤則合理追責(zé) 龍湖-為保證投資發(fā)展的持續(xù)性與及時(shí)性，龍湖實(shí)施了包括投資決策、投資計(jì)劃執(zhí)行（投資模型與投資收益跟蹤）的投資管理工作；-在投資模型管理體系能實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的定量評(píng)價(jià)，龍湖在投資分析和項(xiàng)目啟動(dòng)前引導(dǎo)公司生成最優(yōu)運(yùn)營(yíng)方案，并形成考評(píng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 運(yùn)營(yíng)的依據(jù)-在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通過(guò)項(xiàng)目全景模型月度動(dòng)態(tài)跟蹤對(duì)比基準(zhǔn)收益指標(biāo)，判斷項(xiàng)目狀況并提出相應(yīng)改進(jìn)措施，在實(shí)施過(guò)程中總結(jié) 問(wèn)題，提升投資能力綠都投資拓展改善建立完整的土地研究數(shù)據(jù)庫(kù)及土地信息獲取渠道，優(yōu)化投資測(cè)算模型建立體系化的土地信息收集流程及渠道，明確集團(tuán)/區(qū)域的土地信息獲取分工和責(zé)任，建立土地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)提升土地研策能

5、力，制定科學(xué)、嚴(yán)肅性高的經(jīng)濟(jì)投資模型，能為新土地獲取提供及時(shí)、科學(xué)有效的城市、土地、區(qū)域價(jià)格等數(shù)據(jù)，為投 資決策提供依據(jù)提升集團(tuán)/區(qū)域的報(bào)批報(bào)建能力，建立起自上而下一整套與政府相關(guān)部門接洽與投資信息拓展的模式制度，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度編號(hào)力升容 能提內(nèi)能力類型工作目標(biāo)行動(dòng)計(jì)劃遠(yuǎn)期指標(biāo)體現(xiàn)補(bǔ) 課出 彩致勝近期中期15.2產(chǎn)品管 理能力優(yōu)化綠都拳頭產(chǎn)品， 使其具備更強(qiáng)的市場(chǎng) 吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力形成產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化文件 及產(chǎn)品庫(kù)形成設(shè)計(jì)成本指標(biāo)庫(kù)形成可持續(xù)滿足、引 導(dǎo)客戶需求和滿意度 的產(chǎn)品研發(fā)機(jī)制建立優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)供應(yīng)商 庫(kù)迅速建立產(chǎn)品設(shè)計(jì)體 系及產(chǎn)品庫(kù)積累產(chǎn)品規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)建立設(shè)計(jì)指標(biāo)庫(kù)優(yōu)化現(xiàn)有90三房產(chǎn) 品需求及戶型規(guī)

6、劃組織層面，系統(tǒng)提升 員工專業(yè)水平/見(jiàn) 識(shí)，引入（萬(wàn)科、中 海、仁恒等產(chǎn)品能力 強(qiáng)員工加入）規(guī)范研發(fā)對(duì)前期 投資/客研，后端 營(yíng)銷的工作支持建立精裝修，精 細(xì)化產(chǎn)品配置能 力細(xì)分部門組織利 職能模塊（如規(guī) 劃/外立面/戶 型，環(huán)藝/精裝 等）把握并引導(dǎo)舒適性從設(shè)計(jì)端開(kāi)始考慮 提供產(chǎn)品增值服務(wù)從標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)甜向定 制化個(gè)性化產(chǎn)品能 力提升產(chǎn)品/品牌認(rèn) 知度與忠誠(chéng) 度戶型去化率設(shè)計(jì)優(yōu)化數(shù) 量和效果建筑成本節(jié) 約率設(shè)計(jì)變更比 率產(chǎn)品管理能力報(bào)告的核心觀點(diǎn):綠都標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系正處于起步梳理階段，目前正進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)估和項(xiàng)目單體標(biāo)準(zhǔn)確定，尚未構(gòu)成體系設(shè)計(jì)規(guī)劃方案供應(yīng)商以國(guó)內(nèi)中型設(shè)計(jì)單位為主，資質(zhì)參差不齊，對(duì)設(shè)計(jì)

7、方案質(zhì)量缺乏保障綠都的設(shè)計(jì)成本意識(shí)相對(duì)薄弱，相關(guān)設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)不完備，正在建設(shè)過(guò)程中綠都設(shè)計(jì)規(guī)劃在對(duì)公司內(nèi)部營(yíng)銷、物業(yè)、政府規(guī)劃部門的支撐力不足綠都產(chǎn)品以剛需為主，且剛開(kāi)始運(yùn)作商業(yè)及城市綜合體項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)體量巨大，面臨產(chǎn)品規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)的重大挑戰(zhàn)綠都現(xiàn)有產(chǎn)品的大量設(shè)計(jì)問(wèn)題，設(shè)計(jì)的體系性、標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)能力不足。標(biāo)準(zhǔn)化初建，無(wú)產(chǎn)品庫(kù)積淀；規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)其他職能支撐力不足；供應(yīng)商 能力不足 標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗(yàn)萬(wàn)科-從快速?gòu)?fù)制到精準(zhǔn)體現(xiàn)客戶需求的模塊化，從區(qū)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)到跨區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)-在前期概念設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段注對(duì)設(shè)計(jì)院的工作要求和有效管控，全面貫徹設(shè)計(jì)控制指標(biāo)的要求卓越地產(chǎn)-設(shè)定了前期階段、產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、建筑平面設(shè)

8、計(jì)、建筑立面設(shè)計(jì)和建筑剖面要求六方面的設(shè)計(jì)工作內(nèi)容和范本，注重 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料收集和土地價(jià)值分析-在產(chǎn)品策劃、規(guī)劃概念策劃，規(guī)劃內(nèi)容確定和用地指標(biāo)確定上建立了公司層面的明確要求-在建筑平面設(shè)計(jì)要求方面，在住宅戶型的分類，全區(qū)戶型設(shè)計(jì)要求和住宅戶型設(shè)計(jì)要求進(jìn)行控制，-在建筑立面的設(shè)計(jì)要求十分細(xì)致，在風(fēng)格要求、尺寸要求、色彩要求、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、立面材料、功能形式、成本控制、 比例要求、立面清潔都有叨確的說(shuō)明和指導(dǎo)-與國(guó)際或國(guó)內(nèi)一線規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所合作，在視野和設(shè)計(jì)理念上能給企業(yè)形成有效的補(bǔ)充恒大-產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化側(cè)重于戶型及單體標(biāo)準(zhǔn)化，以三大產(chǎn)品線為基礎(chǔ)擴(kuò)展到五大產(chǎn)品系列和150多種標(biāo)準(zhǔn)戶型

9、，前期注重百花齊放、差異, 現(xiàn)階段注重標(biāo)準(zhǔn)化，以戶型標(biāo)準(zhǔn)化為核心的全面推行龍湖-產(chǎn)品以“投資收益”為核心，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)化，融合區(qū)域特點(diǎn)及客戶要求適度創(chuàng)新。講究產(chǎn)品模塊標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品組合靈活化的原則； 總結(jié)出每個(gè)模塊的研發(fā)特性、工程特性、營(yíng)銷特性，聚焦項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量、資金等幾個(gè)管理制度，建立起標(biāo)準(zhǔn)的管理流 程并固化在it平臺(tái)上，供不同項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、地區(qū)公司復(fù)制運(yùn)用-注重開(kāi)發(fā)和積累，以“積木理論”實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化并形成產(chǎn)品庫(kù)- 針對(duì)全項(xiàng)目周期，制定了從擇地標(biāo)準(zhǔn)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品模塊使用規(guī)范及操作標(biāo)準(zhǔn)- 標(biāo)準(zhǔn)化框架體系分為運(yùn)營(yíng)體系及業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化三部分，其中產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化含五大模塊-

10、 對(duì)售樓處的設(shè)計(jì)制定了嚴(yán)格控制原則和標(biāo)準(zhǔn)，包括面積，土建成本和硬裝、軟裝成本的控制綠都產(chǎn)品管理能力改善建設(shè)并應(yīng)用產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，在設(shè)計(jì)過(guò)程中根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化模塊快速?zèng)Q策、在符合設(shè)計(jì)成本指標(biāo)的前提下考慮直接套用定型圖紙建立起由規(guī)劃到風(fēng)格，由戶型到部件的一整套標(biāo)準(zhǔn)化體系，更快、更好、更省的支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以指標(biāo)控制為核心建立起從建筑類型、產(chǎn)品類型、戶型建議及布局方式等標(biāo)準(zhǔn)化的配比，簡(jiǎn)化開(kāi)發(fā)前設(shè)計(jì)決策流程以產(chǎn)品建筑形態(tài)及系列劃分出不同的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化風(fēng)格，按照不同項(xiàng)目的不同情況進(jìn)行使用以產(chǎn)品類型與建筑面積為對(duì)應(yīng)維度建立產(chǎn)品庫(kù)，根據(jù)不同項(xiàng)目情況與開(kāi)發(fā)訴求快速進(jìn)行決策，提高設(shè)計(jì)效率以不同產(chǎn)品類型和對(duì)應(yīng)的銷售價(jià)格，確定部品

11、部件的標(biāo)準(zhǔn)化體系，保證成本的可控性，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)效率與盈利性總部牽頭，引入專業(yè)公司配合，提煉并建立針對(duì)綠都優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的部品部件標(biāo)準(zhǔn)化和進(jìn)一步的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化并推廣實(shí)施明確各職能分工及配合，建立自身的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)流程，達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)化成果將產(chǎn)品序列目錄建設(shè)列入工作計(jì)劃，在標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程中及時(shí)沉淀完善產(chǎn)品信息數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作逐步推進(jìn)，相關(guān)管理制度制定和工作表單逐步形成、固化、優(yōu)化能力能力類型行動(dòng)計(jì)劃編號(hào)提升補(bǔ)出致工作目標(biāo)指標(biāo)體現(xiàn)內(nèi)容課彩勝近期中期遠(yuǎn)期15.3施工管 理能力完善綠都施工管理標(biāo) 準(zhǔn)并落實(shí)實(shí)施提升施工管理水平保 證工程質(zhì)量保證施工管理進(jìn)度按 期完成，實(shí)現(xiàn)“零” 延誤細(xì)化并完善施工管理 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范施工單位管理

12、及 驗(yàn)收管理指標(biāo)及標(biāo) 準(zhǔn)督促項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完 成并保障及時(shí)性建立驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)庫(kù)優(yōu)化綠都的驗(yàn)收 標(biāo)準(zhǔn)積累長(zhǎng)期配合的 施工建設(shè)供應(yīng) 商庫(kù)建立并完善合格 施工供應(yīng)商評(píng) 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分類別建立 施工管理標(biāo) 準(zhǔn)周期施工返工次 數(shù)施工動(dòng)態(tài)成 本與施工圖 版目標(biāo)成木 的增加/減 少百分比安全事故數(shù)編號(hào)能力 提升 內(nèi)容能補(bǔ) 課:力類型 出 w 彩勝工作目標(biāo)近期行動(dòng)計(jì)劃中期遠(yuǎn)期指標(biāo)體現(xiàn)15.4成本控 制能力取得業(yè)務(wù)所在區(qū)域內(nèi) 低于行業(yè)平均值的成 本控制水平形成全員全成本控制 的概念形成有效的成本管控 工具（模型、數(shù)據(jù) 表）建立成本控制指標(biāo)動(dòng)態(tài)成功跟蹤及時(shí)準(zhǔn) 確晩上成木數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)算及時(shí)準(zhǔn)確合約規(guī)劃合理累積足夠數(shù)量的合格 供

13、應(yīng)商快速學(xué)習(xí)行業(yè)標(biāo)桿成 本控制經(jīng)驗(yàn)優(yōu)化成本測(cè)算模型嚴(yán)格目標(biāo)成本的管理 和控制制定設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用成本記錄分析 表，及時(shí)反饋動(dòng)態(tài) 成本梳理歷史數(shù)據(jù)加快結(jié)算進(jìn)度完善合約規(guī)劃管理方 案梳理標(biāo)準(zhǔn)合同和標(biāo)準(zhǔn) 文件推進(jìn)清單招標(biāo)或虛擬 清單招標(biāo)建立全周期成本 管控體系分產(chǎn)品進(jìn)行成本 分析，建設(shè)根據(jù) 產(chǎn)品進(jìn)行成本規(guī) 劃的能力推進(jìn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化 和配套的成木標(biāo) 準(zhǔn)化將結(jié)算經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用 到新項(xiàng)目中實(shí)施供應(yīng)商年度 評(píng)估并建立供應(yīng) 商平級(jí)體系保持對(duì)行業(yè)標(biāo)桿和 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的市場(chǎng)成 本跟蹤，保持相對(duì) 領(lǐng)先的成本能力對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化體系進(jìn)行 提升項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 率項(xiàng)目irr單方建安成 本營(yíng)銷費(fèi)用率設(shè)計(jì)費(fèi)用率合格供應(yīng)商 數(shù)量成本控制報(bào)告的核心觀點(diǎn)

14、：綠都各項(xiàng)目結(jié)算遲緩，成本管控缺乏經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)積累；數(shù)據(jù)方面，目標(biāo)成本無(wú)管控嚴(yán)肅性，動(dòng)態(tài)成本跟蹤不到位；專業(yè)能力方面，缺乏設(shè)計(jì)前端成本控制，施工階段的設(shè)計(jì)變更和簽證管理未能推進(jìn)成本優(yōu)化；在開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、資金等方面費(fèi)用率高，成本控制不足，但在設(shè)計(jì)費(fèi)投入不足 標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗(yàn)萬(wàn)科-將成本管理落實(shí)到組織、信息、控制三個(gè)層面，形成決策、管理到實(shí)施執(zhí)行的全員成本管控，且成本責(zé)任落實(shí)到崗位-對(duì)投資發(fā)展，規(guī)劃設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行目標(biāo)成本的逐步細(xì)化，并以7項(xiàng)核心成本管控指標(biāo)（主要為鋼筋含量、 地下室層高、地下車位平均面積、窗地比、硬景面積比）為抓手，實(shí)施嚴(yán)格而明確的成本控制指標(biāo)龍湖-在組織上將成本管

15、控模式落實(shí)到地區(qū)公司的放權(quán)提效，項(xiàng)目成本經(jīng)理即為成本管理負(fù)責(zé)人，將成本管控政策落地實(shí)行-集團(tuán)緊密關(guān)注和控制成本決策與變動(dòng)，實(shí)施全周期管控，成本前置控制：確定細(xì)節(jié)，禁止后期不斷改變，80%成本的前期掌控-建立了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用的不同分?jǐn)偡绞剑_(dá)成最準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)核算，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目損益測(cè)算細(xì)分程度高，指標(biāo)劃分清晰，基于業(yè)務(wù)計(jì)劃和項(xiàng)目進(jìn)度生產(chǎn)支持?jǐn)?shù)據(jù)，保障測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性建立快速擴(kuò)張模式需要精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理支撐，當(dāng)行業(yè)利潤(rùn)從暴利轉(zhuǎn)向平均利潤(rùn)的時(shí)候，成本控制將具有保障企業(yè)roe利項(xiàng)目利潤(rùn)的戰(zhàn)略意義綠都成本控制改善建立全周期全成本控制建立全員關(guān)注的（明確集團(tuán)/區(qū)域/項(xiàng)目的成本分工和責(zé)任），涉

16、及土地、前期、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程、財(cái)務(wù)、管理全方位的成本控制 概念和管控系統(tǒng)將成本分為彈性可控部分和剛性難控制部分，集中精力管理可控部分成本建立科學(xué)的損益測(cè)算模型，針對(duì)發(fā)展周期各個(gè)階段，嚴(yán)格預(yù)算和審批目標(biāo)成本，緊密跟蹤動(dòng)態(tài)成本，隨時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目利潤(rùn)的變化加快結(jié)算，梳理目前成本管控的各方面疏漏，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，便于對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的成本管控進(jìn)行指導(dǎo)建立成本管控的核心指標(biāo)體系，定期召開(kāi)成本例會(huì)，保障各指標(biāo)數(shù)據(jù)的及時(shí)準(zhǔn)確反饋，設(shè)立預(yù)警機(jī)制，跟進(jìn)成本優(yōu)化措施，快速?zèng)Q策調(diào) 整加強(qiáng)合約規(guī)劃管控，對(duì)合同分拆、出圖、發(fā)標(biāo)、定標(biāo)、簽約、進(jìn)場(chǎng)、竣工時(shí)間進(jìn)行管控，對(duì)合同標(biāo)準(zhǔn)文本和資金的支付進(jìn)行管控，以此 促進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度和成本管控

17、的效果在采購(gòu)招標(biāo)方面，明確集團(tuán)集采范圍，充分發(fā)揮集團(tuán)/區(qū)域各自優(yōu)勢(shì)，盡可能推進(jìn)清單招標(biāo)，積累/管理/考核/支持供應(yīng)商能力能力類型行動(dòng)計(jì)劃編號(hào)提升補(bǔ)出致工作目標(biāo)指標(biāo)體現(xiàn)內(nèi)容課彩勝近期中期遠(yuǎn)期15.5營(yíng)銷管提升營(yíng)銷兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)，完善實(shí)現(xiàn)銷售回款與建立營(yíng)銷管理全景收入與利潤(rùn)理能力值的能力集團(tuán)定位客研體系動(dòng)態(tài)貨值、利潤(rùn)體系庫(kù)存占比明確理解客戶需求，建立標(biāo)準(zhǔn)的營(yíng)銷數(shù)據(jù)管理體系建立以客研為核心開(kāi)盤銷售率指導(dǎo)設(shè)計(jì)、成本等工指標(biāo)庫(kù)及計(jì)劃管理體提升客戶定位及的客戶關(guān)系管理體簽約回款率作事項(xiàng)系產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確系銷售利潤(rùn)率提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)提升集團(tuán)策略/企劃/性,有效指導(dǎo)項(xiàng)口形成強(qiáng)有力的營(yíng)銷銷售價(jià)格達(dá)力，實(shí)

18、現(xiàn)溢價(jià)形成快速的市場(chǎng)反應(yīng) 機(jī)制渠道/市場(chǎng)的專業(yè)能 力，建立營(yíng)銷人才培 訓(xùn)機(jī)制實(shí)施營(yíng)銷強(qiáng)集團(tuán)管 理，優(yōu)化人均效能通過(guò)集中開(kāi)大盤、集 中去庫(kù)存培養(yǎng)才|隊(duì)?wèi)?zhàn) 斗力投資發(fā)展及產(chǎn)品 研發(fā)管理形成客戶研究數(shù) 據(jù)庫(kù)及客戶地圖 數(shù)據(jù)庫(kù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)成率銷售階段客 戶滿意度 crm客戶信息完整率營(yíng)銷管理報(bào)告的核心觀點(diǎn):綠都未把可研報(bào)告及項(xiàng)目定位報(bào)告作為項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中持續(xù)考量和對(duì)比的參照標(biāo)準(zhǔn)，且未實(shí)現(xiàn)其內(nèi)容的專業(yè)度和高價(jià)值，同時(shí)在報(bào)告中對(duì)客戶調(diào) 研與分析不夠重視，未從客戶需求出發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目定位，雖然由營(yíng)銷主導(dǎo)，但缺乏銷售視角銷售預(yù)算分解缺乏嚴(yán)肅性導(dǎo)致項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)只關(guān)注當(dāng)期任務(wù)忽略全年達(dá)成；預(yù)算與達(dá)成間的重大偏差反映公司對(duì)市場(chǎng)

19、和客戶判斷不準(zhǔn)，綠都價(jià)格系統(tǒng) 及審批系統(tǒng)無(wú)法進(jìn)行全項(xiàng)目貨值、發(fā)展規(guī)劃比對(duì)，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整提供數(shù)據(jù)支持未做全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)營(yíng)銷成本回顧，即使年度營(yíng)銷費(fèi)用超支也無(wú)強(qiáng)控指標(biāo)和舉措。同時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)樣板展示沒(méi)有明確的評(píng)價(jià)指標(biāo)與管理體系 標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗(yàn)萬(wàn)科-定位及科研報(bào)告由土地屬性岀發(fā)，深入研究城市、區(qū)域、客戶的屬性，對(duì)項(xiàng)目、土地及區(qū)域的核心價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行排序，保證定位及 可研報(bào)告的準(zhǔn)確性-前期深入的客戶訪談?wù){(diào)研，保證訪談客戶的數(shù)量與質(zhì)量，滿足對(duì)項(xiàng)目研究的支持能力-完善的銷售管理體系，不同銷售階段明確的指標(biāo)衡量與考核體制-標(biāo)準(zhǔn)化的樣板展示區(qū)的管理體系，由營(yíng)銷部門牽頭負(fù)責(zé)每天對(duì)客戶觸點(diǎn)區(qū)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后郵件通知物業(yè)

20、、工程等各部門， 嚴(yán)格的保證不足之處的按期整改綠都營(yíng)銷管理的提升提升前期定位能力，完善銷售過(guò)程管理，建立全景營(yíng)銷管理系統(tǒng)建議綠都在項(xiàng)目立項(xiàng)和定位報(bào)告中加強(qiáng)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思考，強(qiáng)化客戶及土地屬性的研究，建立標(biāo)準(zhǔn)化的模板工具并在應(yīng)用中優(yōu)化。同時(shí) 深化企業(yè)投資戰(zhàn)略重點(diǎn)以及城市/板塊的研究，由此對(duì)類似地塊獲取提供參考加強(qiáng)前期項(xiàng)目立項(xiàng)及定位工作中客戶調(diào)研的工作深度，能更有效地支持項(xiàng)目規(guī)劃定位和價(jià)值測(cè)算建議綠都從運(yùn)營(yíng)角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位分析，基于客戶及產(chǎn)品需求體驗(yàn)的調(diào)研分析，同時(shí)站在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的角度強(qiáng)調(diào)可操作性與實(shí)施指導(dǎo)作 用，并定期與投資拿地時(shí)的投資決策定位進(jìn)行對(duì)比建議綠都完善銷售管理，加強(qiáng)銷售數(shù)據(jù)體系和工具

21、的建設(shè)與應(yīng)用，在保證執(zhí)行性的前提下為管理層決策提供數(shù)據(jù)支持，以及戰(zhàn)略落地， 做到心中有“數(shù)”建立營(yíng)銷全景系統(tǒng)，全項(xiàng)目建立嚴(yán)格的指標(biāo)考核體系，要保證營(yíng)銷管理及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)不漏項(xiàng)，明確職能職責(zé)，提高管理效率及專業(yè)水平編號(hào)力升容 能提內(nèi)能力類型工作目標(biāo)行動(dòng)計(jì)劃遠(yuǎn)期指標(biāo)體現(xiàn)補(bǔ) 課出 彩致勝近期中期15.6客戶關(guān) 系管理 能力建立全生命周期的客 戶關(guān)系管理大數(shù)據(jù)支持預(yù)判客戶 消費(fèi)趨勢(shì)提升單客生命周期價(jià) 值加強(qiáng)針對(duì)客戶的研究 能力劃分并建立全生命周 期客戶管理的提升點(diǎn)明確細(xì)分客戶群體建立并補(bǔ)充客戶數(shù)據(jù) 庫(kù)建立全生命周期 的客戶管理的體 系與指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)打通地產(chǎn)/客服/ 物業(yè)/商業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 數(shù)據(jù)，建立起可 多維護(hù)研究

22、分析 的客戶的數(shù)據(jù)庫(kù)增加客戶粘性使全生命周期的客 戶管理體系支持業(yè) 務(wù)的開(kāi)展補(bǔ)充滿足客戶需求 且有存在盈利空間 的配套產(chǎn)業(yè)鏈客戶口碑評(píng) 價(jià)（潛在/內(nèi) 部/老客戶）綜合客戶的 滿意度客戶的推薦 購(gòu)買率單客全周期 消費(fèi)頻次客戶關(guān)系管理能力報(bào)告核心觀點(diǎn)：綠都客戶研究體系尚未建立，缺少細(xì)分客戶的經(jīng)驗(yàn)及數(shù)據(jù)，無(wú)法為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供支持綠都現(xiàn)在客戶關(guān)系體系停留在基礎(chǔ)的客戶服務(wù)體系上，沒(méi)有客戶關(guān)系管理的認(rèn)識(shí)。尚未建立客戶關(guān)系管理的體系與工作模塊，缺少對(duì)客戶全生命 周期的價(jià)值管理 標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗(yàn)：萬(wàn)科-完善的客戶細(xì)分及研究方法，已建立起全國(guó)不同城市群合理的細(xì)分指標(biāo)及精準(zhǔn)的描述標(biāo)準(zhǔn)-已初步建立的全牛命周期的客戶關(guān)系管

23、理體系，從潛在客戶的購(gòu)前關(guān)系管理，到銷售過(guò)程中的售中管理，再到入住后的不斷為客 戶生活創(chuàng)造便利，資產(chǎn)創(chuàng)造保值增值的服務(wù)來(lái)提升客戶的滿意度綠都物業(yè)發(fā)展改善全面細(xì)分客戶的研究體系，建立全生命周期的客戶關(guān)系管理針對(duì)不同區(qū)域客戶建立不同的細(xì)分指標(biāo)及客戶指標(biāo)庫(kù)建立全生命周期的客戶關(guān)系管理體系，在降低投訴提高滿意度的基礎(chǔ)之上，深入客戶的生活，提高客戶體驗(yàn)感，并嘗試為客戶創(chuàng)造價(jià)值, 提升客戶的粘性編號(hào)力升容 能提內(nèi)能力類補(bǔ)出 課彩型致勝1工作目標(biāo)近期行動(dòng)計(jì)劃中期遠(yuǎn)期指標(biāo)體現(xiàn)15.7綜合運(yùn) 營(yíng)管理 能力建立地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)的 運(yùn)營(yíng)管理體系使該體系在公司內(nèi)推 進(jìn)順暢并發(fā)揮效用擬定正確的發(fā)展戰(zhàn)略 并有效推進(jìn)有效推進(jìn)年

24、度經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃及預(yù)算制定并指導(dǎo) 業(yè)務(wù)提升單項(xiàng)目計(jì)劃能 力，及時(shí)預(yù)警建成與項(xiàng)目發(fā)展配套 的組織管理體系及時(shí)總結(jié)后評(píng)估經(jīng)驗(yàn) 并應(yīng)用到在建項(xiàng)目屮優(yōu)化運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理體 系完善公司內(nèi)部的各項(xiàng) 規(guī)章制度，特別是與 項(xiàng)目發(fā)展相關(guān)的各類 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、流 程等推進(jìn)高效率的管理方 法和制度快速積累項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)， 并推動(dòng)經(jīng)驗(yàn)在新項(xiàng)目 中發(fā)揮成效及時(shí)回顧發(fā)展戰(zhàn)略， 實(shí)施經(jīng)營(yíng)分析實(shí)施必要的標(biāo)桿研究完善項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃標(biāo) 準(zhǔn)模板通過(guò)管理的提 升，促進(jìn)收入和 利潤(rùn)的提升，向 管理要效益提高年度經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃推進(jìn)效率形成核心員工的 經(jīng)營(yíng)理念和思路提高運(yùn)營(yíng)會(huì)議效 率將公司的核心經(jīng)驗(yàn) 和能力以傳幫帶的 方式形成全員文化建立扁平化高效組 織年

25、度銷售收 入/結(jié)算收入 達(dá)成率公司利潤(rùn)率 /irr項(xiàng)目周期長(zhǎng) 短人效編號(hào)力升容 能提內(nèi)能力類型工作目標(biāo)行動(dòng)計(jì)劃遠(yuǎn)期指標(biāo)體現(xiàn)補(bǔ) 課出 彩致勝近期中期15.8資金、 財(cái)務(wù)能 力低融資成本高于市場(chǎng)平均水平的 項(xiàng)目利潤(rùn)有效的財(cái)務(wù)管理措施 和建議優(yōu)化預(yù)算制定及管理 能力稅務(wù)管控能力規(guī)整各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù) 據(jù)，建立財(cái)務(wù)分析體 系實(shí)施公司利潤(rùn)、銷售 收入、成本等職能模 塊的財(cái)務(wù)指標(biāo)管控分析公司利潤(rùn)的增長(zhǎng) 點(diǎn)并引導(dǎo)公司岀臺(tái)管 理措施通過(guò)財(cái)務(wù)管理能 力的提升，促進(jìn) 收入和利潤(rùn)的提 升，向財(cái)務(wù)要效 益確保暢通的融資 渠道獲得充沛的資金 來(lái)源控制利息成本使財(cái)務(wù)管控能力成 為公司業(yè)務(wù)發(fā)展的 核心支柱通過(guò)財(cái)務(wù)分析及預(yù) 測(cè)指

26、導(dǎo)業(yè)務(wù)并規(guī)避 風(fēng)險(xiǎn)用本度本確 費(fèi)成額成準(zhǔn) 務(wù)息資資算 財(cái)利融融預(yù)編號(hào)能力能力類型工作目標(biāo)行動(dòng)計(jì)劃指標(biāo)體現(xiàn)提升 內(nèi)容fr出 彩致勝近期中期'''''*'* *''i遠(yuǎn)期15.9物業(yè)服 務(wù)能力客戶滿意度達(dá)到行業(yè) 標(biāo)桿水平實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，在行 業(yè)后價(jià)值鏈的整合上 成為行業(yè)標(biāo)桿提升四保服務(wù)的精細(xì) 度及穩(wěn)定性提升客戶滿意度實(shí)現(xiàn)客戶忠誠(chéng)度建立物業(yè)crm客戶管理平臺(tái)通過(guò)滿意度的提 升，及高滿意度 的增值服務(wù)，實(shí) 現(xiàn)客戶黏度及提 高客戶信任感保持行業(yè)商業(yè)模 式、資源整合及平 臺(tái)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)客戶綜合滿 意度物業(yè)費(fèi)收繳 率物業(yè)利潤(rùn)率物業(yè)行業(yè)評(píng) 級(jí)物業(yè)發(fā)展能力報(bào)告核心觀點(diǎn):綠都物業(yè)服務(wù)綜合水平高于行業(yè)均值，但低于標(biāo)桿企業(yè)，提升空間較大；穩(wěn)定期及老業(yè)主的滿意度較低，四保基礎(chǔ)服務(wù)穩(wěn)定性不強(qiáng)。與地產(chǎn)前端 部門溝通協(xié)作少，前介少，屬于支持職能，專業(yè)度低，無(wú)法從社區(qū)運(yùn)營(yíng)的角度為地產(chǎn)前端提供專業(yè)支持；盈利能力較差標(biāo)桿企業(yè)指標(biāo)：物業(yè)費(fèi)收繳率：萬(wàn)科95%,龍湖9