房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研流程(制度范本、doc格式)

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研流程房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研， 就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象， 對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。由于調(diào)研的目的及服務(wù)的對(duì)象不同， 調(diào)查的廣度和深度有所不同， 側(cè)重點(diǎn)也有差異， 但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入點(diǎn)，習(xí)慣上依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn) ( 單個(gè)樓盤 ) 到線、面 ( 區(qū)域市場(chǎng) ) ，再由線、面 ( 區(qū)域市場(chǎng) ) 到體 ( 宏觀環(huán)境 ) ；然后再?gòu)捏w回復(fù)到點(diǎn)、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握。一、點(diǎn)單個(gè)樓盤對(duì)單個(gè)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)， 它不但是新員工接觸房地產(chǎn)知識(shí)的第一課，而且也是任何資深人員，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為

2、具體、最為直接的途徑。單個(gè)樓盤的市場(chǎng)調(diào)查通常包括以下五大項(xiàng)：1、分析樓盤的地理位置宏觀方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性 ( 商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等 ) ；了解區(qū)域交通狀況， ( 公交、地鐵、高架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等 ) ；公共配套設(shè)施 ( 水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、 超市、賓館、圖書館、體育場(chǎng)館、集貿(mào)市場(chǎng)、著名餐館等生活配套 ) 和人文環(huán)境等等。微觀方面講，就是項(xiàng)目所處位置、區(qū)域，樓盤地塊的大小形狀，周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，它的進(jìn)出道路如何 ?是否臨街等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的

3、大部分價(jià)值。2、分析產(chǎn)品這是樓盤市調(diào)的主體部分，從基本情況看，重點(diǎn)在于了解樓盤的占地面積、建筑面積、容積率，開發(fā)商、策劃公司、代理公司，土地使用年限、綠化率、外立面材質(zhì)及顏色。 從產(chǎn)品力來(lái)看，產(chǎn)品類別與規(guī)劃， 建筑設(shè)計(jì)與外觀， 面積配比、戶型格局，建材標(biāo)準(zhǔn)，智能化系統(tǒng)（可視對(duì)講系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、遠(yuǎn)程遙控家電系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)、 LED 屏幕顯示系統(tǒng)），公共配套設(shè)施（衛(wèi)星電視、空調(diào)預(yù)留口、電話通訊分布、熱水系統(tǒng)、消防設(shè)施、電力額定功率） ，會(huì)所設(shè)施，施工進(jìn)度等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)， 只有認(rèn)真分析產(chǎn)品， 才能正確把握因

4、此而產(chǎn)生的種種變化。 產(chǎn)品因素中有一特別項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品本身， 但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說(shuō)的公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰(shuí)?他們的資質(zhì)如何 ?彼此間是如何合作的 ?從而評(píng)估樓盤的資信度。3、剖析價(jià)格組合即產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)、折扣、付款方式和促銷活動(dòng)。市場(chǎng)中，往往有許多價(jià)格方面的促銷活動(dòng)， 但萬(wàn)變不離其宗， 其最終歸結(jié)于價(jià)格組合的三個(gè)方面。剖析價(jià)格組合并了解其運(yùn)用策略是市場(chǎng)調(diào)查最吸引人的地方。4、了解廣告策略廣告策略是指廣告的主要訴求點(diǎn)，媒體選擇，廣告密度和實(shí)施效果等等。5、銷售執(zhí)行這是最關(guān)鍵的地方， 一方面是指銷售點(diǎn)的選擇， 人員的配置， 業(yè)

5、務(wù)執(zhí)行另一方面則是指什么樣的房型最好賣！ 什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng)所接受！ 吸引客戶最主要的地方是什么！ 購(gòu)房客戶群有什么特征， 所有的這一切都是市場(chǎng)調(diào)查所應(yīng)該了解的。其中的銷售狀況是果，其他幾個(gè)方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個(gè)樓盤，也是整個(gè)市調(diào)工作的全部?jī)?nèi)涵。二、線和面區(qū)域市場(chǎng)對(duì)單個(gè)樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析。區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個(gè)方面。1、區(qū)域分析區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中， 對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通路線、 區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。 區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析， 在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析

6、和宏觀評(píng)估。2、區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)， 樓盤的總量、類別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營(yíng)銷手法的市場(chǎng)反映和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)， 以及它們市場(chǎng)反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價(jià)格，都是一樣的品質(zhì)的情況下， 其中的一個(gè)賣得相當(dāng)好， 這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。3、需求特征需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度， 人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模， 購(gòu)買力水平， 客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征， 人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好， 需求特征是從客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉。區(qū)域市場(chǎng)

7、的分析是建立在單個(gè)樓盤的詳盡市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上的。 要寫好區(qū)域市場(chǎng)分析報(bào)告，首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個(gè)樓盤， 而后以這個(gè)樓盤為延伸，將整個(gè)區(qū)域內(nèi)的所有樓盤調(diào)查仔細(xì)。 最后，則以這一區(qū)域?yàn)榛鶞?zhǔn)， 分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況， 由此從點(diǎn)到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場(chǎng)的狀況便會(huì)了如指掌。三、體宏觀環(huán)境對(duì)點(diǎn)、線、面的把握是市場(chǎng)調(diào)查的主體，但不是全部， 只有對(duì)體 ( 宏觀環(huán)境 )的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查作得更活更深入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的體 ( 宏觀環(huán)境 ) 包括政治社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國(guó)際狀況等各方面的因素。1、政治社會(huì)政治社會(huì)是指國(guó)家運(yùn)作體制、 政治安定

8、狀況、 社會(huì)治安程度， 房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會(huì)發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能忽視政治因素。2、經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中， 對(duì)公司和個(gè)人最為顯現(xiàn)， 最為直接的因素。它包括國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政收支與物價(jià)，人口數(shù)量與消費(fèi)，居民收入與儲(chǔ)蓄等各種因素，如 1997 年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對(duì)刺激個(gè)人購(gòu)房愿意的作用就是顯而易見(jiàn)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此幾起波瀾。3、行政法規(guī)行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。 如取消實(shí)物分房制度， 對(duì)商品房銷售市場(chǎng)的影響就是顯而易見(jiàn)的。還有土地增值稅，它的貫徹實(shí)施也是一把

9、雙刃的劍。限制過(guò)多，投資資金就不太愿意進(jìn)來(lái)， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就相對(duì)緩慢一點(diǎn)；限制過(guò)少，投機(jī)暴利的行為就接踵而至，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的損害也不可低估。4、國(guó)際狀況國(guó)際狀況是指國(guó)際間經(jīng)濟(jì)、 軍事、政治等環(huán)境如何， 對(duì)房地產(chǎn)的影響不容忽視。如 1997 年末發(fā)生的東南亞金融危機(jī)， 它就或多或少地影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。單就投資成本這一點(diǎn)分析， 因?yàn)樵跂|南亞金融危機(jī)中， 中國(guó)周邊國(guó)家的貨幣均貶值 20% 50%，而人民幣則巍然不動(dòng)。作為一個(gè)投資商人，他在作出決策之前，肯定就會(huì)對(duì)人民幣的未來(lái)穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對(duì)成本作一評(píng)估。 在勢(shì)態(tài)尚未明朗的時(shí)候，他必然裹足不前。點(diǎn)、面 ( 線 ) 、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查基本框架，

10、 它的融會(huì)貫通則是房地產(chǎn)市場(chǎng)深入研究的有效途徑， 只有認(rèn)真地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查， 科學(xué)的進(jìn)行分析整理， 我們才可能成為真正的市場(chǎng)專家。一、 單個(gè)樓盤調(diào)查1. 樓盤地理位置宏觀方面：a. 區(qū)域歷史沿革b. 區(qū)域特性 ( 商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等 )c. 區(qū)域交通狀況， ( 公交、地鐵、高架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等 ) d. 公共配套設(shè)施 ( 水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場(chǎng)館、集貿(mào)市場(chǎng)、著名餐館等生活配套)e. 人文環(huán)境微觀方面： a. 所處位置、項(xiàng)目區(qū)域 b. 樓盤地塊的大小形狀 c. 進(jìn)出道路、是否臨街 d. 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2. 分析產(chǎn)品

11、基本情況：樓盤的占地、建筑面積、容積率開發(fā)商、策劃公司、代理公司土地使用年限、綠化率、外立面材質(zhì)及顏色產(chǎn)品力情況：a. 產(chǎn)品類別與規(guī)劃 b. 建筑設(shè)計(jì)與外觀c. 面積配比、戶型格局d. 建材標(biāo)準(zhǔn)e. 智能化系統(tǒng)（可視對(duì)講系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、遠(yuǎn)程遙控家電系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)、 LED屏幕顯示系統(tǒng)）f. 公共配套設(shè)施（衛(wèi)星電視、 空調(diào)預(yù)留口、電話通訊分布、 熱水系統(tǒng)、消防設(shè)施、電力額定功率）g. 會(huì)所設(shè)施h. 施工進(jìn)度3. 定價(jià)策略單價(jià)、總價(jià)、折扣、付款方式和促銷活動(dòng)4. 廣告策略a. 媒體選擇b. 廣告密度c. 實(shí)施效果二、區(qū)域市場(chǎng)1. 區(qū)域分析（側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估） a. 區(qū)域交通狀況b. 區(qū)域特征c. 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃2. 區(qū)域產(chǎn)品（研究區(qū)域產(chǎn)品共同性特異點(diǎn)及市場(chǎng)反映強(qiáng)弱）a. 樓盤的總量b. 類別、位置、分布、c. 單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)d. 各類營(yíng)銷手法的市場(chǎng)反映e. 市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉3. 需求特征a. 區(qū)域人口數(shù)量和密度b. 人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模c. 購(gòu)買力水平