解讀我市制定貨幣補(bǔ)償和調(diào)整農(nóng)房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的兩個(gè)課件

1、解讀我市制定城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償解讀我市制定城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整農(nóng)房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整農(nóng)房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題一、為什么要鼓勵(lì)被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償二、為什么要對貨幣補(bǔ)償按市場評估價(jià)的20%給予補(bǔ)助三、住房面積小于36平方米的低保戶怎樣進(jìn)行貨幣補(bǔ)償四、為什么要對貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶給予6個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)五、關(guān)于貨幣補(bǔ)償?shù)拿舛愓吡?、怎樣處理非住宅房屋的貨幣補(bǔ)償七、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)房拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)八、城市規(guī)劃區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)九、關(guān)于農(nóng)房拆遷其它相關(guān)問題十、關(guān)于農(nóng)房拆遷城區(qū)界定問題十一、委托拆遷服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)十二、提前搬遷的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)十三、房屋拆遷工作經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及撥付辦法 一、為什么要

2、鼓勵(lì)被拆遷人選擇一、為什么要鼓勵(lì)被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償 一是借鑒兄弟城市拆遷補(bǔ)償?shù)某晒?jīng)驗(yàn)。遵照市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的指示，我局先后到西安、重慶、杭州、成都等兄弟城市進(jìn)行了學(xué)習(xí)考察。并代市政府起草了關(guān)于制定城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)問題的通知。 二是加快房屋拆遷進(jìn)程，減化拆遷補(bǔ)償安置工作的需要。安置房建設(shè)是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作。安置房建設(shè)立項(xiàng)、選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工、驗(yàn)收、組織回遷、組織物管等工作費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，有些工作還要延續(xù)若干年。如實(shí)行貨幣補(bǔ)償拆遷人與被拆遷人可以一次性結(jié)清。 三是讓被拆遷人由被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)，化解各種社會(huì)矛盾的需要。被拆遷人得到貨幣補(bǔ)償款后，就可以根據(jù)自己的需要和經(jīng)濟(jì)條件選擇購

3、買滿意的住房。 現(xiàn)在為什么還有相當(dāng)一部分人仍然選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換呢？主要原因是得到的貨幣補(bǔ)償款還很難買到滿意的住房。如果給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，將會(huì)鼓勵(lì)被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償。 二、關(guān)于為什么要貨幣按市場評估價(jià)的20%給予補(bǔ)助洪府廳字2009457號第一條第一款規(guī)定：“拆遷住宅房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模词袌鲈u估價(jià)補(bǔ)償；在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)搬遷的另按市場評估價(jià)的20%給予補(bǔ)助”。 對選擇貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶給于一定的獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)際上只是把產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策優(yōu)惠變?yōu)樽優(yōu)槊髫泿弄?jiǎng)勵(lì)明貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。按照現(xiàn)行的作法：一是產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)結(jié)算“拆一還一”部分只算結(jié)構(gòu)差不算新舊差;二是從好區(qū)位安置到差區(qū)位送8平方米安置房; 三是超面積

4、部分8平方米只按重置價(jià)格結(jié)算; 四是安置到高層的，公攤面積不計(jì)入安置面積，只按重置價(jià)格結(jié)算;五是還要按被拆遷房屋面積每平方米每月8元發(fā)過渡費(fèi)，如果不能按期將安置房交付使用，還要翻倍發(fā)過渡費(fèi)。等等這些實(shí)際上已經(jīng)超過了被拆遷房屋市場評估價(jià)的20%。而被拆遷人并沒有看到自己得到了多少錢的優(yōu)惠，只看到自己要找多少錢差價(jià)。而20%的補(bǔ)助就優(yōu)惠擺到了明處，被拆遷人一看就知道自己得到了被拆遷房屋市場評估價(jià)120%的貨幣補(bǔ)償款。 另外，從我們了解的幾個(gè)兄弟城市來看，貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)助（或者叫補(bǔ)貼）額度都在市場評估價(jià)的20%左右。杭州市是20%;成都市住宅房屋是30%，非住宅房屋是20%；阜陽市是20%；青島市貨幣

5、補(bǔ)償是按拆遷區(qū)域商品房售價(jià)結(jié)算。我市補(bǔ)助額定為20%還是較為適當(dāng)?shù)摹?三、住房面積小于36平方米的低保戶怎樣進(jìn)行貨幣補(bǔ)償 洪府廳字2009457號第一條第二款規(guī)定：“被拆遷人屬于連續(xù)2年享受最低生活保障待遇的城市居民，其被拆遷住宅房屋建筑面積小于36平方米的 ，按36平方米的市場評估價(jià)給予補(bǔ)償，在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)搬遷的其被拆遷房屋面積另按市場評估價(jià)的20%給予補(bǔ)助 ”。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是“拆一還一，等價(jià)交換”，但對連屬2年享受低保且住房面積小于36平方米的拆遷戶卻應(yīng)當(dāng)給予特別的關(guān)照，按照36平方米給予貨幣補(bǔ)償和相應(yīng)補(bǔ)助。這樣做的依據(jù)是江西省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法第三十四條規(guī)定：“被

6、拆遷人屬于連續(xù)2年享受最低生活保障待遇的城市居民，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于36平方米，被拆遷人要求貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人對被拆遷人的貨幣補(bǔ)償額應(yīng)當(dāng)足以保證被拆遷人在低一級別的地段購買建筑面積不小于36平方米的成套房”。 四、為什么要對貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w 戶給予6個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)洪府廳字2009457號第一條第三款規(guī)定：“在公告規(guī)定期限內(nèi)搬遷的，對被拆遷人或者房屋承租人給予6個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按被拆遷房屋建筑面積結(jié)算”。本來貨幣補(bǔ)償是一次性買斷，不存在過渡也沒有過渡費(fèi)（即臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)）。但考慮到拆遷戶得到貨幣補(bǔ)償款后，并不能馬上買到合適的房子居住，還有一個(gè)挑選、購買、裝修的過

7、程，實(shí)際上還是要過渡一段時(shí)間。因此，這次規(guī)定給予6個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，這樣就可以解決拆遷戶購房裝修期間的過渡問題。這也是依法拆遷“有情操作”的一種體現(xiàn)。 五、關(guān)于貨幣補(bǔ)償?shù)拿舛愓吆楦畯d字2009457號第一條第四款規(guī)定：“根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅【2005】45號）的規(guī)定，被拆遷人取得的貨幣補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅;重新購置住房的，對購房成交價(jià)中相當(dāng)于貨幣補(bǔ)償款的部分免征契稅 ”。 2005年，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅【2005】45號）規(guī)定：一、對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償

8、款，免征個(gè)人所得稅。 二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。請遵照執(zhí)行。六、怎樣處理非住宅房屋的貨幣六、怎樣處理非住宅房屋的貨幣補(bǔ)償補(bǔ)償洪府廳字2009457號第二條規(guī)定：（一）拆遷劃撥土地上公有非住宅房屋，取得土地使用權(quán)價(jià)格低于拆遷時(shí)點(diǎn)劃撥地價(jià)的按拆遷時(shí)點(diǎn)的劃撥地價(jià)結(jié)合房屋重置價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；取得土地使用權(quán)價(jià)格高于拆遷時(shí)點(diǎn)劃撥地價(jià)的按實(shí)際取得土地使用權(quán)的價(jià)格結(jié)合房屋重置價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；（二）拆遷出讓土地上公有非住宅房屋，按市場評估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償;（三）拆遷私有非住宅房屋，按市場評估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償; （

9、四）原為住宅房屋在2003年10月1日前連續(xù)2年改為非住宅房屋，并依法辦理了營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，至房屋拆遷時(shí)一直作為非住宅房屋使用的，按非住宅房屋給予貨幣補(bǔ)償；（五）非住宅房屋性質(zhì)(經(jīng)營性或者非經(jīng)營性)以房屋登記簿為準(zhǔn)，無房屋登記簿的以房屋檔案的記載為準(zhǔn)；未載明非住宅房屋性質(zhì)的，按拆遷時(shí)的實(shí)際狀況確定。原作住宅用房改作非住宅用房，屬改變房屋的規(guī)劃使用性質(zhì)，按規(guī)劃管理方面的規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)規(guī)劃管理部門審批。但是江西省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法第三十三條規(guī)定：“原作住宅的房屋在本辦法施行前（2003年10月1日起施行）連續(xù)2年已改為非住宅房屋，并依法辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記的，拆遷時(shí)按非住宅房屋予以補(bǔ)償安置

10、”。 既然省政府已經(jīng)這樣規(guī)定了，我們也只能從其規(guī)定。在這里重申這一規(guī)定的目的是強(qiáng)調(diào)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格掌握認(rèn)可住宅改為非住宅的時(shí)間界限，2001年10月1日前的認(rèn)可，拆遷時(shí)按非住宅房屋補(bǔ)償；2001年10月1日后的不予認(rèn)可，拆遷時(shí)仍按住宅房屋補(bǔ)償。七、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)房拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （一）調(diào)整房屋重置價(jià)格。（一）調(diào)整房屋重置價(jià)格。2003年市物價(jià)局、市房管局、市財(cái)政局聯(lián)合發(fā)布南昌市城市房屋拆遷若干費(fèi)額標(biāo)準(zhǔn)的通知，房屋重置價(jià)為：簡易200元/ 、磚木500元/、磚混600元/、框架800元/ 。經(jīng)過幾年來物價(jià)指數(shù)增長，價(jià)格明顯偏低，通過市建設(shè)工程造價(jià)管理站測算，將房屋重置價(jià)調(diào)整為：簡易結(jié)構(gòu)240元/（40）

11、、磚木結(jié)構(gòu)520元/（20）、磚混結(jié)構(gòu)700元/（100）、框架結(jié)構(gòu)（多層）800元/、框架結(jié)構(gòu)（小高層）1150元/、框架結(jié)構(gòu)（高層）1350元/。 （二）調(diào)整農(nóng)民安置房價(jià)格。（二）調(diào)整農(nóng)民安置房價(jià)格。2003年青山湖區(qū)政府（各區(qū)都是參照該區(qū)的做法）確定的各類結(jié)構(gòu)農(nóng)房公寓樓基準(zhǔn)價(jià)格為磚木結(jié)構(gòu)802元/，磚混結(jié)構(gòu)852元/，框架結(jié)構(gòu)902元/。經(jīng)過幾年來物價(jià)指數(shù)增長，各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)均有了較大的變化，根據(jù)重置調(diào)整，因此將農(nóng)民安置房價(jià)格調(diào)整為：磚木結(jié)構(gòu)（原802） 720元/磚混結(jié)構(gòu)（原852） 900元/框架結(jié)構(gòu)（多層）（原902）1000元/框架結(jié)構(gòu)（小高層）1350元/框架結(jié)構(gòu)（高層） 155

12、0元/（三）農(nóng)房房屋結(jié)構(gòu)差的計(jì)算（三）農(nóng)房房屋結(jié)構(gòu)差的計(jì)算。考慮到被拆遷戶的承受能力，被拆遷房屋與安置房屋的結(jié)構(gòu)差價(jià)按每級50元/ 結(jié)算。 （四）農(nóng)房安置面積與超出安置房面（四）農(nóng)房安置面積與超出安置房面積的計(jì)算。積的計(jì)算。洪府廳字2009493號第一條第四款規(guī)定：農(nóng)房安置面積計(jì)算和超出面積補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（含200元/被拆遷房屋土地成本）調(diào)整為：被拆遷農(nóng)房安置面積按每人建筑面積不得超過50 ，每戶建筑面積不得超過350 的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；超出以上標(biāo)準(zhǔn)的被拆遷房屋面積按磚木結(jié)構(gòu)920元/ 、磚混結(jié)構(gòu)1100元/ 、框架結(jié)構(gòu)1200元/ 予以貨幣補(bǔ)償。 雖然2003年44號文（農(nóng)房拆遷指導(dǎo)意見）對安置房的還建

13、面積有每人35-50的標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際工作中，農(nóng)房的拆遷大部份是拆一還一，造成了亂搭亂建的現(xiàn)象。為節(jié)約土地，減少還建量，杜絕亂搭亂建，所以規(guī)定每人不得超過50，每戶不得超過350的標(biāo)準(zhǔn)。原規(guī)定超出面積是按重置價(jià)補(bǔ)償。這次規(guī)定將超出規(guī)定面積的貨幣補(bǔ)償價(jià)調(diào)整為磚木結(jié)構(gòu)920元/、磚混結(jié)構(gòu)1100元/、框架結(jié)構(gòu) 1200元/。（以上價(jià)格均在農(nóng)民安置房價(jià)格的基礎(chǔ)上再增加200元/被拆遷房屋土地成本，土地成本的測算是按1.5的容積率，每畝土地20萬計(jì)算而得）（五）農(nóng)房拆遷臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的（五）農(nóng)房拆遷臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的確定確定。按每戶每月600元。以前青山湖區(qū)是按每人每月100元計(jì)發(fā)，這樣對家庭人口少的就不

14、合理，如家庭人口只有23人的，就無法用臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)租房過渡。八、城市規(guī)劃區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)八、城市規(guī)劃區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)洪府廳字2009493號第二條規(guī)定：按照省征地區(qū)片綜合地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 市政重點(diǎn)工程原來征地費(fèi)用按3萬元/畝補(bǔ)償，現(xiàn)在省政府已出臺(tái)新標(biāo)準(zhǔn)，故應(yīng)當(dāng)按照贛府字200922號文件執(zhí)行。（最高西湖的高達(dá)19.6萬元/畝，桑海低的為1.96萬元/畝）九、關(guān)于農(nóng)房拆遷其它相關(guān)問題九、關(guān)于農(nóng)房拆遷其它相關(guān)問題（一）洪府廳字2009493號第六條第1-4款規(guī)定：1、區(qū)政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織農(nóng)民安置房的建設(shè)。2、農(nóng)民安置房應(yīng)當(dāng)配套建設(shè)市政設(shè)施。3、農(nóng)民安置房應(yīng)當(dāng)按基本建設(shè)程序經(jīng)驗(yàn)收報(bào)送備案后才能交付使用。

15、4、農(nóng)民安置房小區(qū)外市政配套設(shè)施，按市區(qū)歸屬管理原則，市管道路的市政配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由市政府承擔(dān)，區(qū)管道路的市政配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由區(qū)政府承擔(dān)。 這些規(guī)定都是有利于規(guī)范農(nóng)民安置房的建設(shè)。（二）洪府廳字2009493號第六條第五款規(guī)定：“農(nóng)民安置房建設(shè)報(bào)批規(guī)費(fèi)及涉及房屋拆遷的費(fèi)用列入項(xiàng)目成本。 ”由于城市規(guī)劃區(qū)空地越來越少，二次拆遷不可避免，故農(nóng)民安置房建設(shè)報(bào)批規(guī)費(fèi)及涉及的房屋拆遷費(fèi)用應(yīng)當(dāng)列入項(xiàng)目成本。（三）洪府廳字2009493號第六條第五款規(guī)定：“被拆遷農(nóng)房住宅已私自改為其它用途的，仍視為住宅給予補(bǔ)償；拆遷集體土地上公有非住宅，按重置價(jià)格給予補(bǔ)償；拆遷農(nóng)民個(gè)人在宅基地外經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的生產(chǎn)用房，按

16、重置價(jià)格給予補(bǔ)償。 ”根據(jù)土地法相關(guān)規(guī)定，農(nóng)民個(gè)人只能使用集體土地建設(shè)住宅，不能作其它用途，對被拆遷農(nóng)房已私自改為其它用途的，仍視為住宅進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。十、關(guān)于農(nóng)房拆遷城區(qū)界定問題十、關(guān)于農(nóng)房拆遷城區(qū)界定問題由于灣里區(qū)與東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)區(qū)域差異大，而各開發(fā)區(qū)、各縣又有相對獨(dú)立的財(cái)政，故另行制訂補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。十一、關(guān)于委托拆遷服務(wù)費(fèi)我市的委托拆遷服務(wù)費(fèi)是按照洪政發(fā)198871號文件規(guī)定為按被拆遷房屋面積20元/。由于時(shí)間長達(dá)21年，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，勞動(dòng)力成本不斷上升，故調(diào)整為30元/。十二、關(guān)于提前搬遷補(bǔ)助補(bǔ)償洪府廳字2009457號第四條規(guī)定：“為鼓勵(lì)被拆遷人提前搬遷，拆遷人對提前搬

17、遷的被拆遷人或者房屋承租人給予補(bǔ)助，提前搬遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為：（一）住宅房屋提前搬遷期為規(guī)定搬遷期限內(nèi)的前兩個(gè)月（按60天計(jì)算），按每戶每日200元執(zhí)行；（二）非住宅房屋提前搬遷期為規(guī)定搬遷期限內(nèi)的前一個(gè)月（按30天計(jì)算），100（含）以下的，經(jīng)營性非住宅房屋按每戶每日20元/ 執(zhí)行，其他非住宅房屋按每戶每日10元/ 執(zhí)行；100以上的，經(jīng)營性非住宅房屋每戶每日按2000元執(zhí)行，其他非住宅房屋每戶每日按1000元執(zhí)行。 ”這樣做主要目的就是為鼓勵(lì)被拆遷人提前搬遷，拆遷人對提前搬遷的被拆遷人或者房屋承租人給予補(bǔ)助，但至今沒有出臺(tái)相關(guān)文件規(guī)定提前搬遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，各拆遷項(xiàng)目在執(zhí)行中沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。近年來，我

18、市的拆遷項(xiàng)目有的是按每戶10005000元，有的是按每戶500010000元，有的是按被拆遷房屋面積核定，根據(jù)考察學(xué)習(xí)重慶、成都、西安等兄弟城市的做法，西安市是按住宅按100元/戶.日；經(jīng)營性門面按20元/.日；其他非住宅按10元/.日；最多按每戶不超過6萬元的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 我市的這次標(biāo)準(zhǔn)是按住宅房屋提前搬遷期為規(guī)定搬遷期限內(nèi)的前兩個(gè)月（按60天計(jì)算），按每戶每日200元執(zhí)行，住宅最多按每戶不超過1.2萬元的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 非住宅房屋提前搬遷期為規(guī)定搬遷期限內(nèi)的前一個(gè)月（按30天計(jì)算），100（含）以下的，經(jīng)營性非住宅房屋按每戶每日20元/執(zhí)行，其他非住宅房屋按每戶每日10元/執(zhí)行，100以上的，經(jīng)營性非住宅房屋每戶每日按2000元執(zhí)行，其他非住宅房屋每戶每日按1000元執(zhí)行。 經(jīng)營性非住宅按最多按每戶不超過6萬元的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，其他非住宅按最多按每戶不超過3萬元的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，按天計(jì)算可以有效的加快被拆遷房屋的搬遷，也較為適合我市實(shí)際。十三、關(guān)于房屋拆遷工作經(jīng)費(fèi)標(biāo)十三、關(guān)于房屋拆遷工作經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及撥付辦法準(zhǔn)及撥付辦法（一）工作經(jīng)費(fèi)的比例標(biāo)準(zhǔn)：拆遷項(xiàng)目在2萬（含）以下的為安置補(bǔ)償總金額的1.2%；拆遷項(xiàng)目在2萬5萬（含）的為安置補(bǔ)償總金額的1%；拆遷項(xiàng)目在5萬以上的為安置補(bǔ)償總金額的0.8%。（二）工作經(jīng)費(fèi)的撥付辦法： 拆遷期限為三個(gè)月，在