上海天地源集團西安木塔寺項目前期定位和可行性分析報告

1、上海天地源集團西安木塔寺項目前期定位和可行性分析報告天地源木塔寺項目 發(fā)展概念策劃 2006年 7月 29 日 研究框架 市場 策略 開發(fā) 投資 高新區(qū)市場環(huán)境 項目市場定位策略的選擇 開發(fā)建議及指標設定 建安成本及經(jīng)濟效益估算 土地價格的敏感分析 PART3 開發(fā) 市場領先者的開發(fā)建議 市場跟隨者的開發(fā)建議 （一）市場領先者的開發(fā)建議 開發(fā)強度選取 物業(yè)類型組合 戶型面積配比 開發(fā)分期及開發(fā)時序 開發(fā)強度選取 高新區(qū)在售樓盤容積率： 2.7-3.8 曲江在售樓盤容積率：1.8-2.5本項目產(chǎn)品發(fā)展方向：以 18 層以下高層為主，發(fā)展部分多層物業(yè) 充分發(fā)揮項目的景觀優(yōu)勢 保證較高土地利用率 保

2、證產(chǎn)品的均好性 高新區(qū)在售項目產(chǎn)品： 高層（ 18層）：54%高層（12層，w 18層）：26%小高層（ >6 層， <12 層）： 20% 市場定位一：拓展區(qū)域高端市場 建議整體容積率：2.5 左右 建筑密度： 20% 市場領先者策略 各地塊開發(fā)強度設定 三塊地差異化的周邊環(huán)境和資源條件 開發(fā)時考慮首期以部分稀缺性物業(yè)類型（多層）切入市場 ABC 辦公用地 容積率 4 農(nóng)民 回遷房 公園用地 建議容積率： 3 考慮因素：西鄰高容積率辦公用地用地規(guī)模不大，地塊南北長，東西短景觀面較窄建議容積率： 2.5 考慮因素：用地規(guī)模較大，利于環(huán)境空間營造作為首期開發(fā)用地東鄰農(nóng)

3、民回遷房，可享景觀資源適中建議容積率： 1.5用地規(guī)模最小景觀資源最優(yōu)考慮發(fā)展高價值物業(yè)類型市場領先者策略開發(fā)時序開發(fā)順序: B-C-A考慮因素B地塊占地規(guī)模較大，景觀資源均衡性較好，利于產(chǎn)品環(huán)境營造A地塊用地條件、景觀條件相對較差，前期開發(fā)價值不高，應于在小區(qū)和周 邊區(qū)域成熟后開發(fā)ABC辦公用地容積率 4農(nóng)民回遷房公園用地市場領先者策略產(chǎn)品組合及分布考慮因素各地塊容積率設定情況開發(fā)順序由B-C-A，考慮到后期價格的提升，A地塊應控制總價，適當縮小 戶型面積ABC辦公用地容積率 4農(nóng)民回遷房公園用地物業(yè)類型以高層為主，可配置部分多層（小高層）物業(yè)戶型面積戶均面積 144以 130-150 平米

4、三房為主，部分 160-180 平米四房單位物業(yè)類型以多層為主戶型面積戶均面積 170以 140-160 平米三房， 160-200 平米四房為主物業(yè)類型高層物業(yè)戶型面積戶均面積 130以 120-140 平米三房為主市場領先者策略開發(fā)產(chǎn)品-價格發(fā)展曲線CA 均價發(fā)展線 產(chǎn)品發(fā)展線 （物業(yè)類型 / 面積） 市場領先者策略 整體物業(yè)類型配比 主要分布在 B、C 地塊C地塊多層帶電梯主要分布在 A、B 地塊 用地分布情況 20% 80%建筑面積比例 一梯兩戶 一梯兩戶、一梯三戶 平面結(jié)構6層< 18層層數(shù)多層高層 物業(yè)類型 考慮因素 目前高新區(qū)在售樓盤的物業(yè)類型：主要集中在 18 層以上高層

5、物業(yè) 市場價格梯度：多層 &gt; 小高層 &gt; 高層，高新區(qū)多層物業(yè)稀缺B地塊價值均衡性較強，以高層為主，輔以部分多層C地塊價值相對較高，可多設置多層物業(yè)市場領先者策略 整體戶型面積配比 總體戶均面積 147 平方米 30%45% 25% 戶型套數(shù)比例 高層物業(yè) 60-75 萬144 大三房70-80 萬元50-60 萬元 總價范圍 主要分布 多層物業(yè)，可設置部分疊加復式單位 主要分布在 A 地塊 高層物業(yè) 分布情況120-130 中三房 160-180 戶均面積重心 (m2) 四房 戶型市場領先者策略 開發(fā)分期總開發(fā)面積約 25 萬平方米 開發(fā)周期設定為 4 年，銷售期

6、 3 年 考慮因素： 目前高端物業(yè)平均每年消化量在 7-10 萬 本項目憑借形近似的資源條件和品牌資源， 預計年銷售量可達 8-9 萬平方米 10萬平方米/年，約 770套/ 年高層、小高層物業(yè)40-60 萬，均價 4200綠地世紀城8 萬平方米 / 年，約 460套/ 年 小高層、高層50-80 萬，均價 4700中海華庭7 萬平方米 / 年，約 400套/ 年小高層為主80-100 萬，均價 4600-9><#990099'>4800曲江 6 號 消化量及銷售速度 物業(yè)類型及主力套價 市場領先者策略 （二）市場跟隨者的開發(fā)建議 開發(fā)強度選取 物業(yè)類型組合 戶型面積

7、配比 開發(fā)分期及開發(fā)時序 開發(fā)強度選取 總用地面積： 150 畝 整體容積率取 3 三塊地容積率均取 3 建筑密度： 20%BC辦公用地容積率 4農(nóng)民回遷房公園用地市場跟隨者策略物業(yè)類型組合 主要分布在 A、B 地塊 主要分布在 B、C 地塊用地分布情況約 20%約 80%建筑面積比例一梯兩戶一梯三戶平面結(jié)構12層18層層數(shù)小高層高層物業(yè)類型考慮因素采用高容積率、低建筑密度，保證產(chǎn)品均好性由于 C 地塊景觀面較寬，價值較高，多設置高層以提升產(chǎn)品價值 市場跟隨者策略戶型面積配比整體戶均面積 120 平方米 拉長產(chǎn)品線、擴大產(chǎn)品覆蓋面，搶奪高新區(qū)中高端市場各類消費人群 主要分布在 A 地塊15%3

8、0-35 萬90二房15%45%25%戶型套數(shù)比例 主要分布在 B、C 地塊45-50 萬120-135 大三房50-55 萬40-45 萬總價范圍 主要分布在 C 地塊 分布 A、B 地塊分布情況115中三房140戶均面積重心 (m2)四房戶型市場跟隨者策略開發(fā)周期及開發(fā)時序總開發(fā)面積約為 30 萬平方米開發(fā)周期設定為 4 年，銷售期 3 年 考慮因素：目前在售高新區(qū)主要物業(yè)的年消化量 10-12 萬平方米 / 年 本項目憑借楓林綠洲項目品牌優(yōu)勢，預計每年消化量 10-12 萬 12萬平方米/年，約 1015套/ 年小高層、高層物業(yè)40-60 萬，均價 3600-3800楓林綠洲10萬平方米

9、/年，約 900套/ 年小高層、高層30-55 萬，均價 3800-4000紫薇臻品12萬平方米/年，約 1049套/ 年 小高層為主40-50 萬，均價 3500-3600城市風景 消化量及銷售速度 物業(yè)類型及主力套價市場跟隨者策略PART4 投資估算 市場領先者（方案一）投資估算 市場跟隨者（方案二）投資估算 兩方案對比 市場領先者（方案一） ：容積率 2.4注明：其中A地塊容積率3.0 , B地塊容積率2.5 , C地塊容積率1.5 ,14%32880平方米多層（ 6 層）7%17600平方米小高層（ 12 層）79%189920平方米高層（ 18 層）1000平方米會所建筑面積其中 2

10、/3 按地下停車考慮1：1.2車位配比按每戶平均面積144 m2計算1676 戶住宅總戶數(shù)計入容積率部分241400 平方米地上總建筑面積 地下室車庫（包括人防）46939平方米 地下總建筑面積288339平方米總建筑面積2.4毛容積率&lt;25% 總建筑密度 150畝 100% 100000平方米 總用地面積 備注 比例 指標 項目 主要經(jīng)濟技術指標 市場領先者（方案一） 售價設定 小高層（ 12 層）：均價 <#990099'>4800 元 多層（ 6 層）：均價 5500 元 曲江華府高新區(qū)價格年增長率 2.5%考慮多層產(chǎn)品的稀缺性，按年均 3%增長 本項目

11、銷售期 3 年 高層（ 24 層）： 4500 元 小高層（ 12層）：5200元 中海華庭 高層（ 18-24 層）：均價 4300元 綠地世紀城項目未來三年銷售期均價多層： 5500元高層： 4600 元 多層（6 層）：5000 元高層（w 18層）：4300元本項目多層（ 6層）： 5000元楓林華府未來售價現(xiàn)時售價市場領先者（方案一）銷售收入估算說明：以上銷售收入暫未考慮商業(yè)銷售收入， 小高層和高層按均價 4600元/ 平方米考慮。124,2725,169240,400總體合計10,7298 萬元 / 個1341 個可售車庫（個）113,5434,723240,400住宅小計95,4

12、594,600207,520高層住宅18,0845,50032,880多層住宅住宅小計（萬元）售價（ 元 /m2）面積（m2）項目總體銷售收入預測表 市場領先者（方案一） 不含土地成本的投資估算3,14575,913總銷售成本53458,326銷售稅項42,80067,586 總成本費用 31283,083財務費用2.31543,728 銷售費用（ 3%） 2.2491,192 企業(yè)管理費（ 2%） 2.13328,003開發(fā)費用2<#990099'>481,168 不可預見費（ 2%）1.62465,937 開發(fā)期規(guī)費 1.51964,728 公建配套設施 1.41,88

13、145,405 建安成本 1.3972,345 前期費用 1.2土地成本1.12,46859,583開發(fā)成本1地上面積單方 投資（元）投資額（ 萬元） 項目它戶.序號開發(fā)成本費用估算表 市場領先者（方案一） 不同地價條件下的投資收益 注：按容積率 2.4 測算 20.8%24.4%28.2%32.3%36.7%41.4%（所得稅前） 投資收益率21,35924,35927,35930,35933,35936,359稅前利潤（萬元）124,272124,272124,272124,272124,272124,272總銷售收入（萬元）102,91399,91396,91393,91390,9138

14、7,913 項目總投資 （萬元）4,2634,1394,0153,8903,7663,642 單方總成本合計（元 /m2）3,1453,1453,1453,1453,145/m2）3,145 不含土地成本的開發(fā)成本費用（元1,118994870746621497 樓面地價 （元 /m2） 180萬元/畝160萬元/畝140萬元/ 畝120萬元/畝100萬元/畝80 萬元 / 畝土地價格 市場領先者（方案一） 開發(fā)成本 -售價的敏感性分析 備注：基準方案按地價為 180 萬元/ 畝計算 市場領先者（方案一）20.8%26.2%32.3%38.9%46.2%54.3%63.4%115%15.5%2

15、0.8%26.5%32.8%39.8%47.6%56.3%110%10.3%15.3%20.8%26.8%33.5%40.9%49.2%105%5.0%9.8%15.0%20.8%27.1%34.2%42.1%100%-0.2%4.3%9.3%14.7%20.8%27.5%35.0%95%-5.5%-1.2%3.5%8.7%14.4%20.8%27.9%90%-10.7%-6.7%-2.2%2.6%8.0%14.0%20.8%85% 售價變化 115% 110% 105%100%95%90%85% 開發(fā)成本變化 （所得稅前） 投資收益率 市場跟隨者（方案二） ：容積率 3.020%60000平

16、方米 小高層（ 12 層）80%240000平方米 高層（ 18層）1000平方米會所建筑面積其中 60% 按地下停車考慮1：1車位配比按每戶平均面積110m2計算2736戶住宅總戶數(shù)計入容積率部分301000平方米地上總建筑面積 地下室車庫（包括人防）57464平方米地下總建筑面積358464平方米總建筑面積3.0 毛容積率&lt;25% 總建筑密度 150畝 100% 100000平方米 總用地面積 備注 比例 指標 項目 主要經(jīng)濟技術指標 市場跟隨者（方案二） 售價設定 小高層（ 12 層）：均價 3800 元 高層（ 18-34 ）：均價 3500 元 城市風景 高新區(qū)價格年增

17、長率 2.5% 本項目銷售期 3 年 高層（ 24 層）： 3600 元 小高層（ 12 層）：3800 元 楓林綠洲高層（ 18-24 層）：均價 3600 元 云頂圓項目未來三年銷售均價高層： 4200 元高層（平均 18 層）： 3900 元 本項目高層（ 27-34 層）： 3500-3600 元陽光曼哈頓未來售價現(xiàn)時售價市場跟隨者（方案二） 銷售收入估算說明：以上銷售收入暫未考慮商業(yè)銷售收入， 小高層、高層按均價 4200 元/ 平方米考慮。139,1354,638300,000 總體合計13,1358 萬元/ 個1642個 可售車庫126,0004,200300,000住宅小計（萬

18、元）售價（元/m2）面積（ m2） 項目 銷售收入預測表市場跟隨者（方案二） 不含土地成本的投資估算3,10693,496總銷售成本53109,322 銷售稅項 42,79684,174 總成本費用 31233,710 財務費用 2.31394,174 銷售費用（ 3%） 2.2501,496 企業(yè)管理費（ 3%） 2.13129,380 開發(fā)費用 2491,467 不可預見費（ 3%） 1.62<#990099'>487,462 開發(fā)期規(guī)費 1.51865,590 公建配套設施1.41,92057,793建安成本1.3822,<#990099'>482

19、 前期費用1.2土地成本1.12,<#990099'>48574,794開發(fā)成本1地上面積單方 投資（元）投資額（ 萬元 ）項目它戶.序號開發(fā)成本費用估算表 市場跟隨者（方案二） 不同地價條件下的投資收益 注：按容積率 3.0 計算18,63921,63924,63927,63930,63933,639稅前利潤（萬元）15.5%18.4%21.5%24.8%28.2%31.9%（所得稅前） 投資收益率139,135139,135139,135139,135139,135139,135總銷售收入（萬元）120,496117,496114,496111,496108,49610

20、5,496項目總投資（萬元）4,0033,9043,8043,7043,6053,505 單方總成本合計 （元 /m2）3,1063,1063,1063,1063,106/m2）3,106 不含土地成本的開發(fā)成本費用 897797698598498399樓面地價（元 /m2）180萬元/畝160萬元/畝140萬元/ 畝120萬元/畝100萬元/畝80 萬元 / 畝土地價格 市場跟隨者（方案二） 開發(fā)成本 -售價的敏感性分析 備注：基準方案按地價為 180 萬元/ 畝計算 市場跟隨者（方案二）15.5%20.7%26.5%32.8%39.8%47.5%56.2%115%10.4%15.5%21.

21、0%27.0%33.7%41.1%49.4%110%5.4%10.2%15.5%21.2%27.6%34.7%42.6%105%0.4%5.0%10.0%15.5%21.5%28.3%35.8%100%-4.6%-0.3%4.5%9.7%15.5%21.9%29.1%95%-9.6%-5.5%-1.0%3.9%9.4%15.5%22.3%90%-14.7%-10.8%-6.5%-1.9%3.3%9.1%15.5%85% 售價變化 115% 110% 105% 100% 95% 90% 85% 開發(fā)成本變化 （所得稅前） 投資收益率 對比分析 兩種方案對比 15.5% 20.8% （稅前）投資收

22、益率18,63921,359 （稅前）利潤120,496102,913 總投資（萬元） 139,135 124,272 總銷售收入（萬元） 市場跟隨者（方案二） 容積率 3.0 市場領先者（方案一） 容積率 2.4 建議選擇市場領先者策略（方案一） 市場跟隨者策略（方案二） V.S. 市場領先者策略（方案一） 項目價值利用（區(qū)位/ 資源價值） 經(jīng)濟效益 企業(yè)品牌促進作用 市場進入門檻 市場競爭密集程度 越多，促進作用越大 越多，競爭越激烈 越多，門檻越高 越多，效益越好 越多，匹配程度越高 THANK！S PART5 附件 （市場基礎資料）市場調(diào)查工作內(nèi)容 （2006.7.13-2006.7.

23、29） 項目地塊現(xiàn)狀調(diào)研 項目用地條件、資源、交通狀況、周邊重要配套設施等 西安全市及高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展調(diào)研西安全市房地產(chǎn)市場調(diào)研 已出讓、待出讓土地情況 城東、城南、城北、城西在售的主要樓盤（約 50 個） 相關專業(yè)人士訪談相關政府部門走訪（城市規(guī)劃局、國土局、房管局等） 相關工業(yè)園區(qū)走訪市場調(diào)查公司房地產(chǎn)信息網(wǎng) 二手資料收集、整理及分析（城市、經(jīng)濟、房地產(chǎn)總體市場及個盤等） 高新目前咨詢登記高層 33-43 萬 多層 70-80 萬預計高層 3300 多層 5000高層 68-71 （1 房 1 衛(wèi)） 97-100 （2 房 2 衛(wèi)） 125-128 （3 房 2 衛(wèi)）多層主要 以 138-1

24、58 為主（ 3 房或 4 房 2 衛(wèi)）17 棟高層、 3 棟小高層、 4 棟多層3.020200楓林華府中海2005 年 7 月55-65 萬為主 其次 85-90 萬 高層尾貨 4300小高層 5200 140-160 為主， 其次 120-1405 棟 24 層和 1 棟 29 層高層、17 棟小高層2.514.72 1022 中海華庭 100-120 尾貨以 133-144 為主 140-160 80-12030-5080 以下30-60 120-160 100-140 140-160 120-140 普通公寓 65-103 精裝修公寓 37-51 100-12080-100 120-

25、140 主力戶型 融僑2006年35-55 萬3600元一期 11 棟板式小高層、高層，以小高層為主，共 5500戶）2.780430融僑紫薇馨院紫薇2002 年 7月45-50 萬3400推售高層尾貨1.61802200紫薇田園都市上海綠地2004年 9 月45-65 萬4200-430054棟住宅（11 層小高層、 18-24 層高層） 、2座酒店、3 棟公寓、 1條綠地新 天地商業(yè)街、 7 棟辦公樓等1.6總建 120萬，住宅 65 萬1160綠地世紀城陜西銳捷實業(yè)35-45 萬34505 棟 28 層高層4.96.620麗灣藍島 嘉天實業(yè)2006年 3 月13-21 萬42002棟 1

26、9層mini 國度 西安偉鑫2005年 9 月35 萬以下34002 棟 32 層高層12.6910.6 新一代國際公寓 陜西佳鑫10-20 萬34001 棟小高層4.5 1033領先心城陜西正通45-65 萬 高層 3600 小高層 40004 棟 26 層、 5 棟 11 層1664.45 云頂園 中天集團2005 年 10 月35-55 萬38505 棟 18-22 層高層、 17 棟 9-11 層小高層2.81163.9中天花園上海大華集團2006 年 4 月35-55 萬3500-36001 棟 34 層， 2 棟 27 層， 3 棟 30 層3.8 831.<#990099&

27、#39;>48 大華陽光曼哈頓 高科 2005 年 7月 45-55 萬 高層 3500 小高層 3800 5 棟高層、 24 棟小高層3.4321124 城市風景夏日景色 陜國投鴻業(yè)地產(chǎn) 2005 年 10 月普通 28-44 萬 精裝修 20-27 萬 普通公寓 4300 精裝修公寓 5300 2棟公寓（ 1 普通公寓、 1精裝修）、1 棟寫字樓930 金橋國際廣場 西安僑盛房地產(chǎn) 二期剛開盤 35-55 萬 36009棟 11層,總戶數(shù) 4000多2.031001022中華世紀城勝利集團、七星地產(chǎn)35 萬以下3400-36002棟 21層、1棟13層4.15.472519.798米

28、羅藍山紫薇2005 年 8月45-55 萬3800-43003棟27層、1棟26層、 8 棟18層、6棟11層、2棟6層2.323150紫薇臻品建筑面積（萬 m2）占地（畝）開發(fā)商開盤時間主力總價范圍均價物業(yè)類型容積率規(guī)模在售樓盤2006 年 9 月份開盤28-363500-360012 棟多層（ 4 層和 6 層）、小高層（ 11 層和 15 層）、高層（ 20 層）57-200,38 種戶型，80-100 平方米的占 80%以上，三房 100-130 ，多層三房為 100-110，總戶數(shù) 1000戶2.2412.8285.8曲江城市風景460010 余棟小高層 , 高層 , 共 1182

29、戶40-300 十余種不同戶型2.8414.8778.5曲江 6 號60-100 萬 小高層均價 4600 多層 55004 排 6 層多層 板式小高層多層面積 150-170 三房（帶陽光花房） 小高層 139-140 平方米三房1.922206曲江華府360-728 萬9000-1400033棟 66戶別墅物業(yè)雙拼別墅 400-550 平方米,約 66戶39500溪園登記均價 8000-10000以別墅物業(yè)為主連排別墅 獨立別墅 400-800 平方米 花園洋房曲江公館現(xiàn)內(nèi)部認購60-80 萬 80-100 萬均價 4600-470011棟 12層小高層135平米三房、 159 平方米四房

30、 173 平米三房和 218 平米四房 2.430190鉆石半島2006.3200-300 萬元均價 7900別墅 , 分二期開發(fā) , 總戶數(shù) 132 戶, 一期 132 戶, 二期 99 戶, 建筑層數(shù)為地下一 層 , 地上三到四層疊加別墅 200 平米以上； 連排別墅 300 平米以上； 獨立別墅0.974.558670.8航天御苑2006.7.1545-60 萬小高層 3500-3900 高層 3500-45009-10 層小高層為主， 3 棟 14-15 層高層（高層為 170-200 平方米大戶型） 130-159 平米三房2.329192曲江蘭亭建筑面積（萬 m2）占地（畝）開盤時

31、間總價范圍均價物業(yè)類型主力戶型容積率規(guī)模在售樓盤14棟13-15 層小高層； 4棟一梯六戶 28層高層； 8棟一梯三戶 18層高層， 10 棟一梯四戶高層現(xiàn)售 80-90 平米二房； 110-130 平米三房；后期戶型可能有所放大2.2一期建筑面積 21.34 萬平方米1200 畝 一期 153畝廣廈水岸東方多層已售完，小高層剩幾套 130 平米；二期年底開40-50 萬3400-3500頂層復式 4500一期8棟花園洋房,6 棟小高層135左右三房為主1.540400沁水新城3300一期為多層 二期為 12層小高層,3 棟5+1花園洋房,3 棟小高層,4 棟高層3 棟花園洋房已售完 . 小高

32、層 : 二房二廳 , 三房二廳 , 面積 102-140 平方米3.114.329270.26家天下共 500 套55-70 萬435010 層小高層 5 棟多層 （一梯兩戶） 聯(lián)排139-154 平米三房 164 平米四房1.814115就掌燈50-60 萬為主，部分四房 60-70 萬43008-9 層小高層 6 層多層 一梯兩戶118-138 平米三房 163 平方四房 112 平方米二房東尚 2 期 建筑面積 占地 備注 總價范圍 均價 物業(yè)類型 主力戶型 容積率 規(guī)模 在售樓盤29-40 萬2800-310028 棟 12 層小高層、 5 棟 20 層高層102128（ 3房 2 衛(wèi)

33、）320102旭景碧澤園2005 年 6月40 45萬3000 整體均價 高層均價 3300-3400二期（8棟多層， 3 棟小高層、 2棟高層）、白領公寓（ 8棟小高層）（624 戶） 130-144（3房 2衛(wèi)）二期 4.4二期 10 萬平米總占地 72 畝, 二期 34 畝愛西華庭二期 +白領公寓2004 年 9月27-34 萬32002 棟高層（ 22 層），1 棟多層（約 400戶）83107（2房 2衛(wèi)）4.8335 平方米萬強藝術家二期 2004年 12 月13-45 萬3300二期 2 棟高層（ 4-24 層）（二期約 420 戶） 3864（1房 1衛(wèi)） 83 107（2房2衛(wèi)） 5.91025.4 西城芳洲二期 建筑面積 占地 開盤時間 總價范圍 均價 物業(yè)類型 主力戶型 容積率 規(guī)模 在售樓盤 電子城科研機構單位人員 13-18 萬 3600 主要依托周邊配套，社區(qū)有少量的商業(yè)配套 1棟 24層高層， 7棟18層高層， 672戶 一室一廳， 34-52 平方米2.6 11.5114 67.297 我愛我家特 II 號 電子城科研機構單位人員 13-45 萬3700單體樓，主要依托周邊配套兩棟板、塔高樓（ 17 層），5