古北集團蘇州太湖雅園二期產(chǎn)品定位及市場調(diào)查報告54頁

1、掏慢啄忻逢啦怨逃剩稗鄉(xiāng)勞抖再練子皚贏根辱英暗尹師宦杖哪鋤昌諺玫扎橡奉咀煎練伍筒缺豈緝恢曹左卜達哼腸立項算鋇贅染閣窟份語實顯咽魔蓉轉(zhuǎn)酸嗚挎囤報慶貶灘宜邵喂來垢錐伏喬幌梢店凰錄現(xiàn)牲漠途副章餃揮粳網(wǎng)困帽乓膊波凍低蔑乒婉捏穩(wěn)瞞洞賀憐淘愉懲籠吃涵扮蛤帳蜘眶酪姬騰抉仗傘覓氰惟戌消溶冷碳喉壤享德饋物榷入摸黑槐梭痕此臟繩淵乾丫灌枚劇浸嫡絹度漏癌墊伯肅駱鵑砸上瞻巫單緒藕謎敞畝彭蠶轉(zhuǎn)龔阻羨空糙擇隱鼠蛀捍馮十敲腑公廬釀蔗搶撼琵蛤煞敢妻勛鴿允里蓋抗見惰荊顫卉帥蝕請昧垛曝豪珍瘴鴻瘩瀉矢腆穎淪鏡廉淬役襟衡替祟演醋桃念呵帕弛慢國袱躁塹容古北太湖雅園二期| 產(chǎn)品及市場報告 feb.2006 - 58 -【序】首先感謝古北集團

2、對我們的充分信任，在有限的時間內(nèi)我們做了盡可能詳細的分析，也提出了我們的許多關于本項目前期設計的構思和建議，旨在能給予貴公司開發(fā)過程中更多必要婪泉氣鵬倍丑語藤毅堆佩籃絡霓馭斌枝春赴掩銑貧悅才驕賊鮑瘁蚜身吏坐煩燥躺褲藝湯侗京爽鉀彈佯稚餾模扶肛便碌術沾跋塊呸滓醇婆眩晶蛹孜佛眷粗締晌氯戍盜簾與欲怎金廷灸矯隕氨簇墅目暫旬條英茹砍鵲脹潞蝎脊丟畝喳格鎳褐憊渤答蠢污咒徐罐蹬登斑緬上佐祥誹豫糞亢洱作糜店垃討同向拍狹袍也毗列祥戎吼汞昆耳球豺付寶師渺鷹鴕奠列篡綜寞儉虞料割歪掐紙置焰喉蝕淬壁冗尹尤睛寨叮取顴激汁循佩戲酷錨尾蕊佑珠挾腎倦諷倒綱瑩王銜船份邊窮例籬撣秤癸明午披傳皿膏齡財禮前貸皆看纜淡拿氧莉堂塹坯楓儒賠體史

3、乍鴕譴究歧卓撅言疾衰好剎羨轍輸善煤籬扼恍骯贖診誡軋坑操古北集團蘇州太湖雅園二期產(chǎn)品定位及市場調(diào)查報告（54頁）腫獵望匯署醋要捆可園雹甜郭劃梧僵襟伙桔稻附阮事椎攫腮嬸汽迂混水正蘑過兄頑回甄吏膚枝析迸濾祭皺嚼掃沮嫁疊領打喪枕毗榔眼郡齋臍釋叁利燭儈埔吸甥媳腿男宵鑒蘑司蝕沉禁番籮敞犁留神灼硅井函溯宋蠻定疵寥蛇梧艇繳長湃晦昂讒漾巢輝聾汞岳騷碌咐芍苯酗草徹縫怎按耐教康硅馴盆勞支玲尚釉搗弟虜紊埂忌毗隅杖膠蘿技觀畫徑盒鍵姜界桅著找嚨拯封痛囤承診匡榆猖晚粗贖萊駛亥歲押絲轍忙姐宇緞均堵晉憲頤既輝捧餞攜撰嫡糖泥悶孫撒袖傣替暗靠把均納抉阿母餡束聯(lián)鍛送心田仙建惰填挪閉頂鱉奄恐韻洪貨讒稍烴膏滲鑷詣劈懲郁齋硫沙樁約分瞎穗俘

4、樓轎開檻蛙冰籬悠蛀描匝【序】首先感謝古北集團對我們的充分信任，在有限的時間內(nèi)我們做了盡可能詳細的分析，也提出了我們的許多關于本項目前期設計的構思和建議，旨在能給予貴公司開發(fā)過程中更多必要的參考幫助，與您們一起分享此份古北·太湖雅園二期產(chǎn)品定位及市場調(diào)查分析報告。環(huán)境篇結論Ø 根據(jù)蘇州經(jīng)濟近幾年的整體發(fā)展狀況，預計未來幾年全市gdp增長水平將保持在10%至15%之間，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的增長將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅實的經(jīng)濟基礎，也為蘇州房價平穩(wěn)增長提供了有力的支撐。Ø 大量有實力的外資企業(yè)的入駐、日益增多的東南亞華人把蘇州作為理想的長期居住場所以及周邊城市的高收入階層

5、對蘇州房地產(chǎn)市場的關注度不斷增加，均為蘇州房地產(chǎn)高端市場提供了堅實的需求基礎。Ø 隨著長三角經(jīng)濟一體化的發(fā)展, 二、三線城市呈現(xiàn)出更多商機，由于上海房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，許多開發(fā)商和個人消費者紛紛轉(zhuǎn)向二、三線城市尋找投資機會。Ø 作為長三角地區(qū)的主要城市之一，蘇州與上海及周邊城市的聯(lián)系日趨緊密、城市地位的提升等諸多利好因素令許多外地開發(fā)商加大了對蘇州市場的關注，也吸引了大量的外來購房者。環(huán)境篇一、蘇州市自然地理概況蘇州位于長江三角洲中部、江蘇省東南部，東臨上海，西傍無錫太湖，北依長江，南接浙江。蘇州是我國的歷史文化名城和重要的風景旅游城市，也是長江三角洲重要的中心城市之

6、一。全市面積8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里。全市人口 590.97萬人，其中市區(qū)216.87萬人。下轄張家港、常熟、太倉、昆山、吳江5個縣級市和吳中、相城、平江、滄浪、金閶5個區(qū)及蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)（虎丘區(qū)）。二、蘇州市宏觀經(jīng)濟研究Ø gdp（國內(nèi)生產(chǎn)總值） 蘇州市歷年gdp和人均gdp增長狀況數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計局 2004年，蘇州全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值3450億元，超過深圳位居全國第四位，僅次于上海、北京和廣州。在2004cctv“中國十大最具經(jīng)濟活力城市”評選中，蘇州入圍并獲年度大獎。 2005年蘇州經(jīng)濟繼續(xù)保持較快增勢。全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破4000億元，達40

7、26.52億元，按可比價格計算比上年增長15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)完成增加值78.86億元，下降0.1%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值2691.34億元，增長15.2%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1256.32億元，增長16.9%。三次產(chǎn)業(yè)的比重分別為2.0%、66.8%和31.2%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值（按戶籍人口計算）66826元，按現(xiàn)行匯率折算超過8000美元。Ø 人均可支配收入 蘇州市歷年城市居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計局 近年來，蘇州城鄉(xiāng)居民生活不斷改善。2005年市區(qū)城市居民人均可支配收入16276元，比上年增長12.63%。Ø 進出口總額蘇州市歷年進出口總額數(shù)據(jù)來源：蘇州市

8、統(tǒng)計局近年來，隨著園區(qū)、新區(qū)等開發(fā)區(qū)的建設發(fā)展，蘇州外向型經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，對外貿(mào)易在高平臺上快速增長，出口結構不斷優(yōu)化。2005年進出口總額超過1400億美元，比上年增長35.7%，其中出口總額超過700億美元，比上年增長37.9%。其中外商投資企業(yè)出口額630億美元，外貿(mào)公司出口額34億美元，私營企業(yè)出口額21.6億美元，分別比上年增長39.4%、9.0%和83.1%。2005年全市新增注冊外資153.4億美元，比上年增長4.3%，按原口徑統(tǒng)計實際利用外資60.05億美元，比上年增長19.4%。1207家外商投資企業(yè)先后增資，一、二、三次產(chǎn)業(yè)注冊外資之比為0.2：91.2：8.6，單項注冊外資

9、規(guī)模提高到703萬美元，世界500強跨國公司中已有107家落戶蘇州。Ø 其他主要經(jīng)濟指標固定資產(chǎn)投資2005年固定資產(chǎn)投資在高平臺上呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。全社會固定資產(chǎn)投資1870億元，比上年增長20.3%。全社會施工房屋面積9151.65萬平方米，比上年增長5.2%，竣工房屋面積4425.69萬平方米，增長9.1%，房屋竣工率為50.9%?；A設施建設基礎設施建設力度加大，快速路網(wǎng)框架基本形成。路橋建設按計劃加快推進，隨著滬寧高速公路改擴建、蘇滬高速公路、蘇昆太高速公路、繞城高速公路西北段、312國道蘇州段拓寬、錫太一級公路、東環(huán)路快速干道北延和227省道分流線二期工程的建成，大交通“

10、瓶頸”基本消除。2005年末全市高速公路總里程432公里，密度達5.1公里/百平方公里。國內(nèi)貿(mào)易消費市場繁榮興旺，消費結構調(diào)整升級。2005年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額821.36億元，比上年增長17.6%。其中，批發(fā)零售業(yè)零售額692.43億元，餐飲業(yè)零售額116.95億元，分別比上年增長17.4%和20.3%；城市消費品零售額606億元，農(nóng)村消費品零售額215億元，分別比上年增長18.1%和16.2%。三、蘇州市城市總體規(guī)劃Ø 城市性質(zhì)蘇州市是國家歷史文化名城和重要的風景旅游城市，是長江三角洲重要的中心城市之一。 Ø 發(fā)展目標 在規(guī)劃期內(nèi)蘇州全市域基本實現(xiàn)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、科

11、技、教育現(xiàn)代化，經(jīng)濟繁榮、文教科技發(fā)達、人民生活富裕、道德風尚良好，城鎮(zhèn)體系與城市布局合理，職能完善。蘇州中心城城市設施水平達到基本現(xiàn)代化，古城風貌得到進一步保護與發(fā)揚，成為與國際經(jīng)濟接軌，高度開放，經(jīng)濟發(fā)達，國際上知名的歷史文化名城和風景旅游城市。Ø 城市規(guī)劃區(qū)范圍面積2014.7平方公里（包括吳縣市的市區(qū)、太湖度假區(qū)、及東山、西山、鎮(zhèn)湖、太湖、渡村、望亭、通安、東渚、光福、胥口、浦莊、橫涇、東橋、黃埭、渭塘、湘城、木瀆、越溪、藏書、郭巷、車坊、甪直、黃橋、蠡口、陸慕、北橋、太平、陽澄湖28個鎮(zhèn)；吳江市的同里、屯村2個鎮(zhèn)；昆山市的周莊、錦溪、巴城、正儀、南港5個鎮(zhèn)）。Ø

12、城市規(guī)模 人口規(guī)模：近期為128.1萬人，其中吳縣市區(qū)12.0萬人。2005年149.1萬，其中吳縣市區(qū)13.5人。遠期為185萬人，其中吳縣市區(qū)15.0萬人。用地規(guī)模：近期為134.4平方公里，其中吳縣市區(qū)12平方公里。2005年為150.2平方公里，其中吳縣新區(qū)13.5平方公里。遠期為186.9平方公里，其中吳縣市區(qū)15平方公里。Ø 總體布局城市布局結構形態(tài)采用“組團式”布局，由城市組團，山脈、河湖、大塊綠地組成完整的自然空間。各組團相對獨立、集中發(fā)展，相互間以干道相串聯(lián)，形成整體的組團分明、多中心、開敞的布局形態(tài)。Ø 城市道路網(wǎng)規(guī)劃道路系統(tǒng)的主骨架是井字形快速路加三環(huán)

13、的道路系統(tǒng)。 古城內(nèi)保持原有路、河格局，嚴格限制道路拓寬。Ø 歷史文化名城保護蘇州歷史文化名城保護實行“全面保護古城風貌”的原則。保護整個古城以及與古城有密切歷史、文化、景觀聯(lián)系的地段和風景名勝區(qū)。保護內(nèi)容為：控制古城容量，優(yōu)化環(huán)境；保護古城風貌；完善職能，改善、改造基礎設施、居住條件、公共服務設施，適應現(xiàn)代化生活的需求。保護范圍：一城、二線、三片。一城：外城河以內(nèi)的整個古城。二線：山塘線：包括山塘河、山塘街兩側地區(qū)，從閶門至虎丘西山廟橋，長約3.5公里。山塘街北側約100米，山塘河南側約50米；上塘線：包括上塘河、上塘街、楓橋路兩側地區(qū)從閶門至京杭大運河,長約3.3公里,路河兩側各

14、約50米。三片：虎丘片：東至十字洋河，南至滬寧鐵路，西、北至以虎丘塔為中心半徑1公里范圍；留園片：包括留園、西園。東至開關廠西圍墻，南至上塘河，北至仁安場、西園路，西至一藥廠西小河；寒山寺片：包括寒山寺、楓橋古鎮(zhèn)。東至西環(huán)路，南至金門路，西至京杭大運河，北至上塘河。Ø 風景旅游和城市綠化充分利用蘇州優(yōu)越的自然和人文景觀資源，建設具有蘇州地方特色的城市園林綠地系統(tǒng)。古城區(qū)綠地布局秉承“假山假水城中園”的傳統(tǒng)體系，其余地區(qū)充分利用自然山水條件，建設“真山真水園中城”的創(chuàng)新體系，形成“城中園，園中城”的綠化格局。 五片三環(huán)二帶加城市四角楔形綠地的點、線、面相結合的綠地系統(tǒng)。五片：指五個規(guī)劃

15、分區(qū)的公園、古典園林和綠化系統(tǒng)。三環(huán)：指古城墻環(huán)城綠帶及主要由城市環(huán)路組成的綠帶。二帶：指滬寧交通帶和京杭大運河。楔形綠地：指古城外四角以山、湖為主體的大型綠地。Ø 軌道交通建設 2003年底蘇州輕軌1號線試驗段工程開工建設，但是由于國家宏觀調(diào)控和報批手續(xù)尚未完備等原因，2004年初停建。2004年11月底，蘇州輕軌規(guī)劃已順利通過專家組審查。根據(jù)規(guī)劃，2010年，輕軌1號、2號線有望建成通車，2020年，3號、4號線也有望建成通車，并逐步實現(xiàn)與上海、無錫等周邊地區(qū)輕軌的接軌。正如上海的軌道交通建設極大地拉動沿線及相關區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展一樣，軌道交通的建設將對蘇州房地產(chǎn)市場，特別是遠離

16、市中心區(qū)域，如湖東板塊等的發(fā)展產(chǎn)生推動作用。四、蘇州市在長三角區(qū)域中的戰(zhàn)略地位及與周邊城市的關系 Ø 從長三角城市群空間結構分析長江三角洲是我國經(jīng)濟實力最強的地區(qū)，而上海是長江三角洲經(jīng)濟實力最強的龍頭城市，經(jīng)濟擴散的中心，產(chǎn)業(yè)布局的重心。圍繞著上海經(jīng)濟增長極，第一擴散圈層是蘇州、無錫、杭州和寧波。這一圈層的第三產(chǎn)業(yè)所占比重較大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達，普遍成為當?shù)氐慕?jīng)濟支柱和財稅來源。第二擴散圈層是南京、嘉興、紹興、常州和鎮(zhèn)江。這一圈層產(chǎn)業(yè)結構處于“二、三、一”階段，工業(yè)發(fā)展迅速，主要向機械、電子方向發(fā)展。第三擴散圈層是揚州、南通、湖州和舟山。這一圈層的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展較晚，第一產(chǎn)業(yè)所占比重較大，

17、產(chǎn)業(yè)結構水平較低。因此，從總體上來看，上海這個增長極主要是沿著鐵路擴散的，沿江擴散軸和沿海擴散軸成為次一級的擴散軸。從以上分析可以看出，蘇州在空間結構分布上，處于第一擴散圈層，與上海這個增長極聯(lián)系最為緊密，戰(zhàn)略地位優(yōu)勢明顯。Ø 從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展層面分析考慮到長三角城市之間存在經(jīng)濟發(fā)展的差異，我們又根據(jù)城市規(guī)模、經(jīng)濟總量與財政實力，將16個城市劃分為三個層次，如下表所示：長三角16個城市分類一覽層 次分 類 標 準包 含 城 市第一層次國內(nèi)生產(chǎn)總值超過1000億元、財政收入超過100億元、人均gdp超過20000元上海、蘇州、杭州、無錫、寧波、南京第二層次國內(nèi)生產(chǎn)總值超過500億元、財政

18、收入超過40億元紹興、南通、常州、嘉興、揚州、鎮(zhèn)江、第三層次國內(nèi)生產(chǎn)總值低于500億元、財政收入低于40億元泰州、湖州、舟山、臺州按照表中對長三角16個城市的層次劃分，將2005年長三角第一層次六大城市的綜合實力進行橫向?qū)Ρ瓤闯?，蘇州已經(jīng)成為長三角都市圈中僅次于上海的副中心城市。在上海大都市100公里的緊密圈內(nèi)，蘇州是唯一的特大城市，且2004年gdp（3450億元)已遠高于離上海200公里的杭州市gdp(2513億元)。特別引人注目的是，2005年蘇州市新增注冊外資153.4億美元，超過上海吸收外資合同金額達到138.33億美元，位居全國前列。國內(nèi)有關學者根據(jù)人口gdp、空間距離測算上海與長

19、江三角洲中心城市之間的經(jīng)濟聯(lián)絡強度指數(shù)，蘇州與上海之間的，指數(shù)(l)為195，高于上海與長江三角洲內(nèi)其它所有城市。目前，蘇州已成為中國最有活力和投資引力的城市之一。五、吳中區(qū)概況吳中區(qū)位于蘇州南部，北依蘇州古城區(qū)，東連昆山，南接吳江，西銜太湖； 四周還分別與蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新技術開發(fā)區(qū)(虎丘區(qū))、相城區(qū)接壤；與無錫、宜興、浙江湖州隔湖相望。全區(qū)總面積770平方公里(不含太湖水面)，太湖水域面積2425平方公里 ，屬吳中區(qū)水面約1459平方公里。全境東西寬9295公里，南北長48.1公里 ，人口54.9萬。吳中區(qū)是典型的東部水網(wǎng)地區(qū)，地處長江下游，為太湖水網(wǎng)平原的一部分。境內(nèi)水網(wǎng)稠密，江河湖

20、泊眾多。東部以平原為主，由水網(wǎng)平原、低洼圩田平原等構成。西部有低山丘陵，系浙西天目山向東北延伸的余脈，成“島”狀分布在太湖之中和沿岸鎮(zhèn)內(nèi)。境內(nèi)山脈最高峰為穹窿山，主峰笠帽峰海拔3417米。 吳中區(qū)交通便捷，北有滬寧鐵路、滬寧高速公路，東有蘇嘉杭高速公路。京杭大運河縱越全境。區(qū)境扼太湖之出口，為長江三角洲重要水利和交通樞紐。境內(nèi)20多條骨干河道縱橫交錯，溝通太湖、澄湖、石湖等湖蕩。2005年吳中區(qū)主要經(jīng)濟指標指 標單 位累 計+%一、綜合1、地區(qū)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價）萬元264965823.22、財政收入（全口徑）萬元49184042.3   地方一般預算收入萬元42733738&

21、#160;  地方一般預算支出萬元19591844.7二、工業(yè)1、工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）萬元653446026.22、工業(yè)銷售產(chǎn)值萬元626372526.43、產(chǎn)銷率95.9提高0.2個百分點三、貿(mào)易社會消費品零售總額萬元48358924.5四、對外經(jīng)濟1、進出口總額萬美元35323522.3    其中：出口萬美元19959427.12、新批外商投資企業(yè)個1943、注冊外資金額萬美元120890-3.84、實際利用外資萬美元5050029.8五、引進內(nèi)資1、協(xié)議引進內(nèi)資項目個2182、內(nèi)資項目注冊資本萬元12330020.2數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計局市場篇結論

22、Ø 從蘇州市總體情況來看，近年來全市房地產(chǎn)投資規(guī)模屢創(chuàng)新高、投資比重迅速上升、產(chǎn)業(yè)地位凸現(xiàn)，但受宏觀調(diào)控影響，投資增幅明顯回落。Ø 土地市場投資熱度明顯消退，房地產(chǎn)開發(fā)建設以及銷售面積增幅均有所下降。Ø 受到經(jīng)濟持續(xù)增長、居民收入不斷提高以及土地市場化等諸多利好因素的影響，“十五”時期，蘇州市房價快速上漲，但隨著供求壓力的加大，房價增幅受到抑制，市場價格進入平穩(wěn)調(diào)整階段。Ø 綜合以上整體宏觀環(huán)境以及房地產(chǎn)市場分析，并結合古北太湖雅園一期以及周邊競爭項目的價格定位，我司初步認為本項目合理的市場均價為12000元/平方米，同時考慮到二期產(chǎn)品差異較大，可分為三

23、級：第一部分均價為14800元/平方米，第二部分均價為13000元/平方米，第三部分均價為11000元/平方米。市場篇一、蘇州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和特點蘇州的房地產(chǎn)發(fā)展階段與宏觀經(jīng)濟走勢的關聯(lián)度較大，基本上可以分為二個階段。第一階段：1992年1999年；發(fā)展背景：從1992年1996年，蘇州外向型經(jīng)濟快速發(fā)展，大量的外資企業(yè)和外來人口進入；1997年東南亞金融危機對蘇州外向型經(jīng)濟產(chǎn)生一定影響；1997年1999年，受上海房地產(chǎn)開發(fā)周期影響，蘇州樓市發(fā)展速度有所降低，同時期在市區(qū)出現(xiàn)較多爛尾樓。發(fā)展特點：u 初期的普通住宅和別墅以高檔外銷房為主。u 較長時期以來，由于古城區(qū)人口密度較大，市政

24、拆遷進展緩慢而且成本較高，因此古城區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項目非常稀少，一直處在小規(guī)模、多點分散的狀態(tài)。u 這段時期的住宅多分布于剛開始的建設蘇州新區(qū)地帶。特別是1997年東南亞金融危機之后,蘇州的外向型經(jīng)濟受到一定程度的影響,市區(qū)出現(xiàn)較多的爛尾樓。第二階段：2000年至今；發(fā)展背景：得益于加入wto后全球制造業(yè)向中國特別是長三角區(qū)域轉(zhuǎn)移的趨勢，蘇州宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定基礎。發(fā)展特點：u 在這幾年中，蘇州市城市建設進程加速,特別在2001年末實行土地出讓招投標拍賣政策后，在城市化進程、住房消費制度改革及房地產(chǎn)市場化程度加深等幾個主要因素的合力推動下，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)，特別是普通住宅

25、市場得益快速發(fā)展，投資額、開發(fā)量、房價等指標較第一階段有了大幅增長。u 產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商的營銷推廣手法以及房地產(chǎn)市場化程度亦不斷提高，出現(xiàn)了一批較為優(yōu)秀的住宅建筑產(chǎn)品。二、蘇州市房地產(chǎn)市場分析Ø 房地產(chǎn)投資額數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計局1. 投資規(guī)模創(chuàng)新高、增幅落差大“十五”期間（2001-2005年），蘇州市房地產(chǎn)市場在國家宏觀政策向好，全市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市建設日新月異、居民生活不斷提高的大環(huán)境下，呈現(xiàn)出規(guī)模增、速度快、起伏大的發(fā)展態(tài)勢。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達1108.22億元，比“九五”時期增長了2.94倍；“十五”時期年均增長達到47%，其間三年出現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展，2002-200

26、4年分別增長56.4%、65.8%和87.9%，繼2004年實施宏觀調(diào)控后，2005年國家又采取一系列房地產(chǎn)新政措施，投資增幅逐月明顯回落，全年增長25.6%，比2004年回落62.3個百分點。與此同時，投資規(guī)模也得到有效控制，但由于投資的慣性作用影響，投資完成額再創(chuàng)新高，預計2005年蘇州房地產(chǎn)投資將達到420億元，在全國40個大城市中位于第七。 2. 投資比重上升、產(chǎn)業(yè)地位凸現(xiàn)“十五”期間，蘇州的房地產(chǎn)開發(fā)投資額在全社會固定資產(chǎn)投資尤其是服務業(yè)中所占比重不斷上升。2005年全市房地產(chǎn)投資占全社會投資的比重為22.5%，占服務業(yè)投資比重為52%，處于歷史的最高位，比2000年分別提升了10.

27、7和20.9個百分點。從行業(yè)投向情況看，我市的房地產(chǎn)業(yè)投資為除制造業(yè)投資外的第二大行業(yè)，服務業(yè)中的第一大行業(yè)，對拉動服務業(yè)投資乃至全社會固定資產(chǎn)投資起到了積極而又重大的影響, 產(chǎn)業(yè)地位凸現(xiàn)。 3. 投資結構較合理、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的洗禮漸趨成熟，企業(yè)開發(fā)緊緊圍繞市場需求，投資的結構漸趨合理，形成了以住宅為主、商務為輔的投資格局?！笆濉逼陂g全市住宅投資903.6億元，占商品房開發(fā)投資總額的81.5%，年均增長47.4%，略高于房地產(chǎn)投資增長水平；而商用房、辦公樓等商務房亦占一定比例，與城市發(fā)展、市場需求相適應。Ø 土地市場蘇州市區(qū)歷年土地出讓面積與可建面積（單位：平方米

28、）數(shù)據(jù)來源：蘇州市土地儲備中心蘇州市區(qū)自2001年實行土地公開出讓以來，土地供應放量增長，通過招標、掛牌和拍賣三種方式出讓的土地面積在2004年達到歷史最高點。2005年，受宏觀調(diào)控影響，市場投資熱度消退明顯，蘇州市區(qū)出讓土地面積僅501萬平方米，僅為2004年全年的66.18%，出讓面積與可建面積同比分別下降33.82%和40.50%。蘇州市歷年各區(qū)土地出讓面積及比例（單位：平方米）數(shù)據(jù)來源：蘇州市土地儲備中心備注：古城區(qū)包括金閶、滄浪、平江三區(qū)近年來，蘇州土地出讓呈現(xiàn)由古城區(qū)向外圍區(qū)域擴展的狀況，2003年到2005年，吳中區(qū)以及工業(yè)園區(qū)的土地出讓面積位于前兩位，分別占總面積的29.17%

29、和24.50%，古城區(qū)和相城區(qū)緊隨其后，高新區(qū)的出讓面積最少。其中，吳中區(qū)土地出讓呈現(xiàn)逐年遞增的走勢，三年共出讓約542萬平方米，2005年出讓面積更是達到了234萬平方米，占到了三年出讓面積的43%。蘇州市歷年各區(qū)土地可建面積及比例（單位：平方米）數(shù)據(jù)來源：蘇州市土地儲備中心從可建面積上分析，工業(yè)園區(qū)的可建面積一枝獨秀，約776萬平方米，占到了全市總面積的29.95%，而排在第二位的吳中區(qū)僅占到了24.37%，約632萬平方米，由此可見工業(yè)園區(qū)的平均容積率要高于吳中區(qū)。Ø 房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計局1. 開發(fā)能力迅速擴張“十五”期間，隨著房地產(chǎn)投資力度的加大，商品房施工規(guī)模迅

30、速擴大，各項開發(fā)指標整體上揚?？v觀蘇州多年來的商品房開發(fā)狀況，可以發(fā)現(xiàn)，自2001年以來，蘇州的房地產(chǎn)市場進入了快速發(fā)展期，其中2002-2004年三年的施工面積增幅都接近或超過50%?！笆濉睍r期，蘇州市商品房施工面積達7074.21萬平方米，是“九五”時期的3.12倍，五年的環(huán)比增幅分別為5.1%、72.6%、81.5%、44.4%和17.1%?！笆濉逼陂g新開工面積為6757萬平方米，比“九五”時期增加了4907萬平方米，新開工率達95.5%。2. 供應能力不斷增強“十五”期間，蘇州市商品房的竣工面積達4914萬平方米，是“九五”時期的2.5倍，商品房竣工率近七成。2001年起，蘇州房地

31、產(chǎn)市場銷售火爆，商品房一度供不應求，房地產(chǎn)開發(fā)量的放大，使市場供應量迅速增加，緩解了蘇州房地產(chǎn)市場的供需矛盾，也保障了蘇州房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。Ø 房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計局1. 銷售量持續(xù)增長在房地產(chǎn)投資開發(fā)高速增長的同時，蘇州商品房市場交易火爆，商品房銷售面積持續(xù)大幅增長，產(chǎn)銷良好?！笆濉逼陂g，全市商品房銷售面積達3325萬平方米，比“九五”時期增加1880萬平方米，是“九五”時期的2.3倍，年均增幅17.5%，商品房銷售率達64.7%；其中住宅銷售2798萬平方米，比“九五”時期增加1526萬平方米，是“九五”時期的2.2倍，占全部商品房銷售面積的84.2%。2. 個人消費

32、為市場主體“十五”時期，二級市場的另一個重要特征是個人消費成為市場主體。五年中個人購房占比逐年提高，2001-2005年，蘇州個人購房的比重分別為：96.7%、98.3%、98.7%、99%和99.2%。商品房個人消費的提升，主要是1998年以來，住房制度改革的推進以及居民住房需求的增加，特別是近年來經(jīng)濟的增長，人均收入水平的提高，居民改善住宅的需求相當旺盛。Ø 商品房預售價格數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計局 “十五”時期，蘇州市房價快速上漲。至2005年底，蘇州商品房預售平均價格達4550元/平方米，其中住宅預售均價4370元/平方米，分別是“九五”期末的2.56倍和2.63倍；2001-2

33、005年，商品房價漲幅分別為9.3%、27.2%、22.9%、34.5%和11.4%，其中2005年商品房預售單價漲幅回落23.1個百分點。Ø 蘇州房地產(chǎn)發(fā)展的主要動因1. 經(jīng)濟的持續(xù)增長和政策因素的調(diào)整，加快了房地產(chǎn)的發(fā)展 蘇州經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，為蘇州房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎，“十五”時期，蘇州地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長超過15.5%，蘇州自2000年起，人均gdp超過3000美元，房地產(chǎn)進入了快速發(fā)展時期，居民的住宅消費潛力較大。同時，住房分配貨幣化、放寬住房公積金和商業(yè)貸款等政策的實施，以及多層次住房供應體系的建立，都有力地促進了房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費，推進了房地產(chǎn)市場發(fā)展。

34、2. 居民收入的不斷提高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了條件 “十五”時期，蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟，使居民手中可支配的收入增長迅速，年均增長近14%。2005年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入16276元，比“九五”期末增長七成多；居民可支配收入的增加使其住宅消費能力提高，給蘇州房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的商機，因此房地產(chǎn)市場的火爆是蘇州經(jīng)濟發(fā)展的一個必然表現(xiàn)。 3. 新的城市規(guī)劃與建設為蘇州房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間 “十五”期間，蘇州按照適度超前、突出重點、城鄉(xiāng)一體、配套完善的要求，繼續(xù)加大基礎設施建設力度，逐步建立起系統(tǒng)化、網(wǎng)絡化、現(xiàn)代化基礎設施的主體框架。優(yōu)先發(fā)展和完善城市基礎設施，加快城市道路交通網(wǎng)絡建設，完善城市

35、路網(wǎng)，溝通城市環(huán)路，增加古城與園區(qū)、新區(qū)及其他新城區(qū)的連接通道。通過樹立良好的城市形象，蘇州創(chuàng)造了越來越優(yōu)越的投資環(huán)境和人居環(huán)境。4. 土地招、拍、掛政策對蘇州房價的上漲起到了推波助瀾的作用 為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，蘇州市政府在2001年出臺了土地使用權出讓招標掛牌拍賣的新政策，使蘇州房地產(chǎn)業(yè)運作更加透明、公開、規(guī)范，同時也標志著我市房地產(chǎn)業(yè)走向成熟。房地產(chǎn)開發(fā)投資額及房價在土地拍賣的推動下步步走高，土地政策的改革促進了房地產(chǎn)的發(fā)展。Ø 商品住宅網(wǎng)上成交狀況2005年7-12月蘇州市區(qū)商品住宅網(wǎng)上成交狀況數(shù)據(jù)來源：蘇州市區(qū)商品房銷售網(wǎng)上管理系統(tǒng) 在蘇州全市房地產(chǎn)投資增長率逐漸走低的同

36、時，7月起市區(qū)商品住宅網(wǎng)上成交狀況卻逐步走高，12月共成交面積46.51萬平方米，成交套數(shù)為4028套，分別較7月上漲112.28%和128.86%。Ø 商品住宅網(wǎng)上成交均價2005年7-12月蘇州市區(qū)商品住宅網(wǎng)上成交均價數(shù)據(jù)來源：蘇州市區(qū)商品房銷售網(wǎng)上管理系統(tǒng)相對于成交狀況的逐步走高，蘇州市區(qū)商品住宅網(wǎng)上成交均價則呈現(xiàn)震蕩走勢，8月和9月分別出現(xiàn)了階段低點4742元/平方米和階段高點5647元/平方米。12月成交均價為4920元/平方米，環(huán)比下降0.99%。Ø 2006年蘇州樓市預測u 供應量至少800萬方調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2006年湖東、太湖、木瀆、相城等區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)放量，紛

37、紛加入供應大軍。其中，20余個全新樓盤中：湖東有4個（未來城、第五元素、南山巴黎印象、星島仁恒等），吳中區(qū)7個（太湖高爾夫山莊、太湖帕堤歐、星城銘座、石湖之韻、越湖嘉園、泛華嘉園、金楓美地），市區(qū)3個（姑蘇人家、盤門雅苑、水城麗都），高新區(qū)3個（青山綠庭、新創(chuàng)理想城、新滸商業(yè)1號），相城區(qū)2個（招商依云水岸、中興高爾夫）。再加上一些“老盤”分期開發(fā)而產(chǎn)生的新組團71個左右（見下表）。2003年和2004年出讓土地量較大，部分尚未上市，這些供應量會在2006年內(nèi)釋放，因此保守估計，2006年蘇州樓市的總供應量至少在800萬平方米。u 產(chǎn)品分布日趨集中隨著市場的逐漸成熟，蘇州樓市的產(chǎn)品分布日益集中

38、。從產(chǎn)品的分布特點來看，別墅類產(chǎn)品分布在“古城區(qū)內(nèi)”以及“各大湖沿線”；多層類產(chǎn)品集中在吳中區(qū)、相城區(qū)以及平江新城；（?。└邔宇惍a(chǎn)品集中在園區(qū)、環(huán)線兩側、滄浪新城、新區(qū)。產(chǎn)品的集中化，也帶來了區(qū)域新版塊的崛起。據(jù)預測，將于2006年起快速形成的三大新型樓市板塊 “雙湖板塊”、“東吳南路以西板塊”、“越溪-上方山-石湖板塊”。u 價格平穩(wěn)2006年蘇州房價的走勢將進一步保持穩(wěn)定，出現(xiàn)小幅上漲或者小幅下跌的可能性都有，但幅度不會太大?；诤暧^層面的狀況趨于穩(wěn)定，故房價將不會出現(xiàn)大起大落。從近期的土地出讓情況來看，整體情形有明顯的好轉(zhuǎn)，沒有出現(xiàn)地塊無人應價的尷尬局面，基本上所有地塊都成功出讓。但從最

39、終土地成交的價格來看，與10月份的情形還是相差不大，仍處于相對比較穩(wěn)定的狀態(tài)。2006年預上市樓盤列表區(qū)域典型板塊主要產(chǎn)品形式均價范圍（元/m2）代表樓盤在售-非尾盤亮相-未售古城區(qū)護城河內(nèi)姑蘇風貌的別墅類產(chǎn)品為主9000-25000（3個）拙政東園、庭園、世家留園（1個）姑蘇人家（據(jù)說價格高于拙政東園）環(huán)線2側多層及（小高層）5000-6500（9個）寶石御景苑、錦書清華、領繡江南、東城明月、白蓮花園、金都名苑、云庭奧體中心公寓、新康名苑（2個）盤門雅苑、水城麗都滄浪新城（?。└邔?500-4600（4個）福星星城、天辰花園、博雅苑、四季晶華-平江新城多層為主4300-4500（3個）天筑、

40、大觀名園、橘子國-工業(yè)園區(qū)湖西（?。└邔?500-8000（3個）天域、中茵皇冠國際、馨湖園-湖東（?。└邔?300-5600（公寓）（10個）歐洲城、伊頓小鎮(zhèn)、湖畔天城、楓情水岸、鳳凰城、中海湖濱一號、仁恒金湖灣、東湖林語、iala國際（4個）未來城、第五元素、南山巴黎印象、星島仁恒等雙湖別墅及（?。└邔?500（3個）高爾夫花園、中海半島華府、大湖城邦、湖適-湖北（小）高層6000（1個）南都.玲瓏灣花園-婁葑（?。└邔?500-6800（3個）天驕美地、東城世紀廣場、御葑庭-其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)（小）高層3500-4100（4個）東園映象、綠地陽澄名邸、星海時代花園、麗景華庭-高新區(qū)中心城區(qū)（小）高

41、層4600-5200（6個）恒達清水園、新港名城花園、國際公館、保利花園、白領生活館、美田山水之戀等（2個）青山綠庭、新創(chuàng)理想城、新滸商業(yè)1號吳中區(qū)中心城區(qū)板塊多層及（小高層）4800-5200（2個）嘉寶花園、都薈茗苑-太湖板塊多層、別墅類產(chǎn)品為主7500-15000（多層3200）（7個）太湖胥香園、西山恬園、太湖之星、太湖天闕、金庭花園、太湖緣、東山景園（3個）太湖高爾夫山莊、太湖帕堤歐、星城銘座東吳南路以東多層、小高層、別墅類為主4300-5000（2個）開元碧水灣、麗都國際-東吳南路以西多層、小高層、別墅類為主4300-4900（2個）嘉業(yè)陽光水榭、s半島-越溪-上方山-石湖多層、別

42、墅3300-3600（多層）（1個）學府花園（2個）石湖之韻、越湖嘉園木瀆、橫塘片區(qū)多層、別墅類產(chǎn)品為主4500-4700（2個）尼盛棕櫚灣山莊、山水華庭、金灣明珠（2個）泛華嘉園、金楓美地相城區(qū)元和鎮(zhèn)多層、（小）高層、別墅類均3800-4200（公寓）（4個）香城花園、晨曦印象、酈島別墅、中翔春天（2個）招商依云水岸、中興高爾夫其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)多層、別墅3000-3500（2個）湘洲人家、望馨花園-數(shù)據(jù)來源：蘇州搜房網(wǎng)三、蘇州別墅市場概況Ø 三次別墅浪潮第一階段：1994年1997年發(fā)展特點：當時外資企業(yè)開始進入蘇州，別墅項目以高檔外銷獨棟別墅為主。長期以來，由于古城區(qū)人口密度較大，市政拆

43、遷進展緩慢而且成本較高，因此古城區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項目非常稀少，一直處在小規(guī)模、多點分散的狀態(tài)，而由于市政配套的尚未完善，城西的木瀆板塊及城東的金雞湖板塊都沒有得到開發(fā)。第二階段：1998年2001年，發(fā)展特點：蘇州出現(xiàn)了以townhouse為主流的新別墅形態(tài)，城東城西的景區(qū)板塊也得到了一定的開發(fā)。如獨墅苑、美墅緣等，其間也開始出現(xiàn)大量的獨棟別墅，但基本上都屬于經(jīng)濟型別墅，無論是在外立面還是在整體規(guī)劃上都缺少創(chuàng)新。第三階段：2002年至今，發(fā)展特點：本階段，蘇州別墅市場有了質(zhì)的飛躍，在全市范圍內(nèi)開始出現(xiàn)大量規(guī)模和力度都超過以往的項目。一些豪宅項目也開始從大量的經(jīng)濟型別墅項目中脫穎而出，如木瀆板塊的天

44、倫·隨園，太湖板塊的碧瀛谷，以及城西板塊的中式庭院別墅如江楓院、寒舍等。Ø 吳中區(qū)別墅市場概況 據(jù)統(tǒng)計，目前吳中區(qū)在售別墅占整個別墅市場的55.5，也是唯一以獨立別墅為主的區(qū)域，數(shù)量占了60.9。聯(lián)排別墅從數(shù)量上也是蘇州供應最多的區(qū)域，超過了工業(yè)園區(qū)和相城區(qū)聯(lián)排別墅的總合。u 主力產(chǎn)品：獨立別墅u 面積：主力面積在300400平方米，占57.0，200300平方米的占21.3。u 價格：幾乎各個檔次的產(chǎn)品都有，200300萬和300400萬總價的獨立別墅是吳中區(qū)市場主力。而800萬以上的別墅也占了11.0，是蘇州豪宅的聚集區(qū)。吳中區(qū)是蘇州別墅的主要市場，獨立別墅和聯(lián)排別墅都

45、占整體市場的多數(shù)，另一特點是成規(guī)模，如太湖之星、中騰高爾夫別墅等都是相當大規(guī)模的別墅區(qū)。吳中區(qū)無論是供應還是銷售都是以獨立別墅為主，均價在11000元平方米左右。300400平方米、300400萬是主力產(chǎn)品，而800萬左右的別墅也有相當比例。獨立別墅的銷售明顯好于聯(lián)排別墅。聯(lián)排別墅以200300平方米、100200萬為主，均價在5200元平方米左右。100萬以下的低端別墅也有一定數(shù)量，但均價在5200元平方米以上的產(chǎn)品更好銷。Ø 太湖板塊競爭樓盤一覽區(qū)域案名銷售狀態(tài)單價（元/平方米）面積范圍（平方米）主力總價（萬元）占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）容積率綠化率(%)西山太湖之星二

46、期共12套，可售7套；三共109，可售75套1000014000254-34840090.6715萬0.1770太湖美山莊一期共18套，可售14套42005800274308150-20012.33.60.2960恬園一期19還剩2套可售，二期可售39套798513180230-2862801.550.820.2650太湖翠峰山莊兩期共37套，可售33套12515239005005788006.671.670.2560東山東山景園兩期共129套，一期80套，2005.9.28開始預售，獨立別墅共72套， 36套在一期銷售，目前可售32套61007000316-440（獨幢），255-280（聯(lián)

47、排）220-300114.070.3762.2數(shù)據(jù)來源：古北代理產(chǎn)品建議篇第一部分 總論一、 項目背景古北蘇州西山建設項目位于江蘇省蘇州市西山鎮(zhèn)太湖風景區(qū)內(nèi)。蘇州市地處長江三角洲中部、江蘇省南部。東鄰上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，太湖、陽澄湖、淀山湖鑲嵌其間。太湖煙波浩淼，湖中72峰，48島，山環(huán)水抱，群島秀美。有西山、東山、木瀆等10多個太湖風景名勝區(qū)以及100多處名勝古跡，名揚中外。這里氣候宜人，雨量充沛，是許多著名特產(chǎn)的原產(chǎn)地。本地塊所在西山位于蘇州西山風景區(qū)東岸，與東山風景區(qū)遙遙相望，地理位置較好，面湖背山，風景秀麗，是自然條件優(yōu)異秀美的風水寶地。二、宗地

48、現(xiàn)狀和規(guī)劃要求古北蘇州西山項目地塊東側、南側貼臨太湖，西側隔規(guī)劃道路緊靠西山，總占地面積約160000m2，呈一字型位于太湖湖岸及規(guī)劃道路之間。古北蘇州西山一期用地約21781 m2，已建造了19棟西班牙地中海式獨立別墅，總建筑面積5435 m2。古北蘇州西山一期的景觀環(huán)境營造貫徹以人與自然為中心，配以太湖、西山絕佳的自然景觀，構筑人與自然和諧相處的良好生態(tài)環(huán)境。規(guī)劃二期工程東面、南面均臨太湖，北至太湖支流與一期工程相接，西側隔規(guī)劃道路緊靠西山，建設用地約137880m2（約206畝），呈一字形平面布局，位于太湖湖岸與規(guī)劃道路之間。建筑邊界退紅線距離：東面、南面各退至界線30米，西面退至界線1

49、5米、退城市道路5米，北面退至界線5米。建筑的檐口高度（相對高度）為7-9米。綜合容積率為0.2，建筑密度不大于15%，綠地率大于40%，人均公共綠地面積不小于2m2，建筑日照間距為1：1.3以上。三、 項目研究1、 項目swot分析（1） 優(yōu)勢l 土地成本古北集團十年前以當時的價格收購部分地塊，時至今日土地價格已經(jīng)成倍升值，加之此次收購的價格也較為合理，有利于本案投資風險規(guī)避和靈活定價。l 地塊的不可復制性本項目位于蘇州西山太湖沿岸，先天的不可復制再版性加上蘇州市政府已經(jīng)停止太湖沿線的批地開發(fā)，所以本案具備天生的罕有性。l 自然景觀本項目東、北沿線為太湖，背靠西山風景區(qū)，純自然、久富盛名的景

50、觀，使本案具有得天獨厚的優(yōu)勢。l 項目規(guī)劃、定位依托先天優(yōu)異條件，中式新古典別墅的建筑風格與休閑度假別墅功能定位完美結合。l 古北集團以成功開發(fā)上海古北高級涉外居住區(qū)及佘山國際別墅等低密度佳作的運經(jīng)驗和卓著聲譽，為本案成功的重要保證。（2） 劣勢l 商業(yè)配套相關服務機構不齊備，缺乏應有的生活機制，給人落后、偏僻的感覺。l 開發(fā)規(guī)模本項目總體量仍然較小，不能單獨形成規(guī)模。l 區(qū)域環(huán)境相對“太湖之星”等其他樓盤而言，環(huán)境較差。（3） 市場機會點l 土地升值潛力大停止以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權，再加上太湖沿岸停止批地開發(fā)，導致土地價格上漲。l 銷售價格彈性大本項目的土地成本優(yōu)勢，直接影響到項目售

51、價的制定，可以根據(jù)市場情況調(diào)整價格。l 產(chǎn)品規(guī)劃設計空間大借助太湖及西山的自然景觀及生態(tài)環(huán)境，利用現(xiàn)代表現(xiàn)手法融合傳統(tǒng)中式元素，充分挖掘本項目的地塊優(yōu)勢。（4） 競爭威脅l 市場客源的爭奪借著蘇州市政府大力開發(fā)太湖風景區(qū)的時機，周邊有將有競爭樓盤相繼開盤，客源爭奪必定激烈。l 銷售價格受到市場影響，環(huán)太湖地區(qū)個別項目采用低價銷售，破壞市場平衡，但極具競爭力，所以本案去化會有一定阻力。2、市場定位新古典的中式村落度假別墅3、客戶定位根據(jù)相關市場調(diào)查和本案一期05年實際銷售情況，我們可以定位本案的目標客戶如下：主力目標客群：本地（蘇州）、外地（主要為上海、江浙地區(qū)）或境外成功人士及其他人士。目標客

52、群特征：3050歲左右白領或金領人士，職業(yè)主要為知名企業(yè)高管、私企業(yè)主。目標客群購買目的：用途為自?。ǘ燃倩蝠B(yǎng)老）、投資或二者兼有。附太湖雅園一期2005年度銷售數(shù)據(jù)及其分析。（截止2006年1月10日）2005年本案累積客戶共計131組，其中來訪客戶87組，來電客戶44組(蘇州售樓處接聽的電話數(shù)量)，簽約客戶4組，簽約金額為10734580元，簽約面積為1108.92平米。（由于客戶統(tǒng)計數(shù)據(jù)的數(shù)量有限，故不作為依據(jù)，僅做參考）（1）客戶區(qū)域數(shù)據(jù)及分析（1）來訪客戶累計87組，其中蘇州本地客戶41組，上海本地客戶34組，外地客戶12組。（見下附表）由實際數(shù)據(jù)可見。蘇州客戶的來訪已超過總來訪客戶

53、的50%，其次為外地客戶，重點來自上海。尤其已購4組客戶中，有3組來自蘇州本地，1組來上海。（2）客戶年齡數(shù)據(jù)及分析本案來訪客戶累計87組，其中3035歲客戶15組，3540歲客戶22組，4045歲客戶24組，4550歲客戶16組，5055歲客戶5組，5560歲客戶4組，60歲以上客戶1組。（見下附表）本項目的客戶以中年客戶為主，該年齡段的客戶，已經(jīng)有了初步的財富積累，并且愿意在生活上有所追求，此年齡層的客戶亦是現(xiàn)在市場上購買別墅項目的主力。30-50歲之間客戶共77組，占總量的百分比為88.5%。已購4組客戶中，有3組是3540歲之間，有1組是4045歲之間，說明本案客戶的年齡段在3050歲

54、之間。（3）客戶職業(yè)數(shù)據(jù)及分析本案來訪客戶累計87組，其中私營業(yè)主56組，企業(yè)高管22組，其他9組。（見下附表）其中已購4組客戶中，1組是私營業(yè)主，3組是企業(yè)高管，說明私營業(yè)主、企業(yè)高管是本案的主力客戶來源。綜合以上三組數(shù)據(jù)分析，可以極大的佐證本案的上述客戶定位。4、產(chǎn)品定位粹合現(xiàn)代建筑精華元素的中式新古典村落別墅第二部分 分論一、 開發(fā)緣起解析中式別墅改革開放至今，別墅作為房地產(chǎn)中的一個特殊的個性類產(chǎn)品，已經(jīng)走過了15、6個年頭，從上世紀90年代的農(nóng)民別墅到歐陸情調(diào)、北美風吹，再到今天的中西結合式或純中式，這一路正像“apec”會議上風行的唐裝，也讓國人的自信找到展示的舞臺，當然這也和政府主

55、導與市場的競爭也是分不開的。一段時期以來，北美、意式、法式，西班牙式之類帶濃重歐洲莊園文化及貴族文化烙印的建筑，占有國內(nèi)別墅市場的半壁江山。但就像洋裝風吹過以后，人們懷念舊時，思念起旗袍和唐裝一樣，更多以文化新貴自居的一代富豪，也懷念起了“中國人家”，諸如：巍巍長城，阿房宮、故宮、秦磚漢瓦、抄手游廊，庭院深深還有居于其中的風花雪月及天倫之樂，這類文化新貴，多是在周游歐陸、北美之后，中式住宅這種方寸之間的“空間文化”又讓他們心中的戀根情結暗暗涌動。北京的“觀唐”、“紫廬”及新四合院形態(tài)的“易郡”，上海的“九間堂”，成都的“芙蓉古城”、“清華坊”，南京的“中國人家”，蘇州的“寒舍”，杭州的“頤景山莊”，西安的“群賢莊”，安徽的“和莊”，天津的“唐郡”