都江堰侏羅紀(jì)公園地塊可行性研究報(bào)告

1、都江堰侏羅紀(jì)公園地塊可行性研究報(bào)告3目錄第 1 章 項(xiàng)目摘要 錯(cuò)誤！未定義書簽。1.1 項(xiàng)目概況 錯(cuò). 誤！未定義書簽1.2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書簽第 2 章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 錯(cuò)誤！未定義書簽。2.1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 錯(cuò)誤！未定義書簽2.2 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 錯(cuò)誤！未定義書簽第 3 章 產(chǎn)品市場(chǎng)供求分析與預(yù)測(cè) 錯(cuò)誤！未定義書簽。3.1 產(chǎn)品市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及需求預(yù)測(cè) 錯(cuò)誤！未定義書簽3.2 項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 錯(cuò)誤！未定義書簽3.3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 錯(cuò)誤！未定義書簽3.4 營(yíng)銷策略、方案、模式 錯(cuò)誤！未定義書簽第 4 章 項(xiàng)目承擔(dān)單位的基本情況 錯(cuò)誤！未定義書簽

2、。4.1 承擔(dān)單位概況 錯(cuò)誤！未定義書簽4.2 法人代表 錯(cuò). 誤！未定義書簽4.3 人員狀況 錯(cuò). 誤！未定義書簽4.4 固定資產(chǎn)狀況 錯(cuò)誤！未定義書簽4.5 專業(yè)技術(shù)水平和管理體制 錯(cuò)誤！未定義書簽第 5 章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 錯(cuò)誤！未定義書簽。5.1 選址原則 錯(cuò). 誤！未定義書簽5.2 建設(shè)地點(diǎn) 錯(cuò). 誤！未定義書簽5.3 建設(shè)條件 錯(cuò). 誤！未定義書簽5.4 地點(diǎn)比較優(yōu)勢(shì) 錯(cuò)誤！未定義書簽6.1 飼料加工工藝技術(shù)方案 錯(cuò)誤！未定義書簽6.2 養(yǎng)殖工藝技術(shù)方案 錯(cuò)誤！未定義書簽6.3 屠宰及加工工藝技術(shù)方案 錯(cuò)誤！未定義書簽第 7 章 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.1 建設(shè)目標(biāo) 錯(cuò).

3、 誤！未定義書簽7.2 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 錯(cuò)誤！未定義書簽第 8 章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 錯(cuò)誤！未定義書簽。8.1 建設(shè)原則 錯(cuò). 誤！未定義書簽8.2 規(guī)劃布局 錯(cuò). 誤！未定義書簽8.3 土建工程 錯(cuò). 誤！未定義書簽8.4 設(shè)備購(gòu)置 錯(cuò). 誤！未定義書簽第 9 章 投資估算和資金籌措 錯(cuò)誤！未定義書簽。69.1 投資估算 錯(cuò). 誤！未定義書簽9.2 資金籌措 錯(cuò). 誤！未定義書簽第 10 章 建設(shè)期限和實(shí)施進(jìn)度安排 錯(cuò)誤！未定義書簽。10.1 項(xiàng)目建設(shè)期限 錯(cuò)誤！未定義書簽10.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 錯(cuò)誤！未定義書簽第 11 章 規(guī)劃、環(huán)保和勞動(dòng)安全 錯(cuò)誤！未定義書簽。11.1 規(guī)劃 錯(cuò). 誤！

4、未定義書簽11.2 環(huán)保 錯(cuò). 誤！未定義書簽11.3 勞動(dòng)安全 錯(cuò). 誤！未定義書簽11.4 節(jié)能 錯(cuò). 誤！未定義書簽第 12 章 項(xiàng)目組織管理與運(yùn)行 錯(cuò)誤！未定義書簽。12.2 項(xiàng)目運(yùn)行期管理 錯(cuò)誤！未定義書簽12.3 與農(nóng)戶利益聯(lián)結(jié)機(jī)制 錯(cuò)誤！未定義書簽第 13 章 效益分析與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書簽。13.1 經(jīng)濟(jì)效益 錯(cuò). 誤！未定義書簽13.2 社會(huì)效益 錯(cuò). 誤！未定義書簽13.3 生態(tài)效益 錯(cuò). 誤！未定義書簽13.4 風(fēng)險(xiǎn)分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽第 14 章 工程招標(biāo)方案 錯(cuò)誤！未定義書簽。14.1 招投標(biāo)組織 錯(cuò)誤！未定義書簽14.2 招投標(biāo)依據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書簽14

5、.3 招投標(biāo)范圍 錯(cuò)誤！未定義書簽14.4 招標(biāo)方式 錯(cuò). 誤！未定義書簽914.5招標(biāo)程序14.6評(píng)標(biāo)程序第45章結(jié)論與建議15.1可行性研究結(jié)論 15.2建議錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽c錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽7、政策環(huán)境分析1、近期宏觀政策2010.04.21套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前 執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。2010.04.19住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知，要求

6、商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。2010.04.17國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。2010.04.15國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)：貸款買二套房首付不得低于50%14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1. 1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭， 貸款首 付款比例不得低于 30 %。2010.04.13住建部：加快保障房建

7、設(shè)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下 一階段工作的重點(diǎn)，冋時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從宏觀政策出臺(tái)的節(jié)奏、密集度、力度，顯示了中央政府調(diào)控部分一線城市高房?jī)r(jià)問(wèn)題的決心。但這些政策主要針對(duì)的是房?jī)r(jià)過(guò)高的一線城市及購(gòu)買多套房的投機(jī)性需求，對(duì)三線城市及自住性需求影響較小。而都江堰由于512地震以后當(dāng)?shù)卦S多房屋倒塌，存在很強(qiáng)的剛性需求；同時(shí)政策上和其它地區(qū)也會(huì)有所差異，能得到更多政策上的支持與傾斜。2、當(dāng)?shù)卣咭弧⒍愂辗颠€：在都江堰市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)（受災(zāi)企業(yè)），“512”地震后，在2008年12月31日前、2009年12月3

8、1日前、 2010年 12月 31日前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的所有稅金本級(jí)財(cái)政留成部分分別給予100%、 70%、 60%補(bǔ)助。二、行政事業(yè)性收費(fèi)減免 ：在2008年5月 12日以后新開工或當(dāng)年復(fù)工，并在 2010年12月 31日前竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按報(bào) 建費(fèi)中的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、文物勘探費(fèi)給予減免或補(bǔ)助。三、水、氣、有線電視減免 ： 對(duì)在都江堰市申請(qǐng)安裝水、氣設(shè)施的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，自來(lái)水初裝費(fèi)用每戶減免300元，天然氣初裝費(fèi)用每戶減免 200元。對(duì)在都江堰市統(tǒng)一安裝有線電視和數(shù)字電視的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有線電視和數(shù)字電視安裝費(fèi)用每戶減

9、免10%。四、安置政策：執(zhí)行政府 38號(hào)文件，即住房損失居民可安置 70平米住房或現(xiàn)金 14萬(wàn)一次性終結(jié)原有受損住房。12二、都江堰概況與區(qū)域經(jīng)濟(jì)1、都江堰概況1-1 、行政區(qū)劃都江堰市總面積 1208 平方千米，總?cè)丝?60.96 萬(wàn)人（ 2009年），以著名的都江堰水利工程而得名。都江堰市轄17 個(gè)鎮(zhèn)（灌口、幸福、蒲陽(yáng)、中興、聚源、天馬、崇義、龍池、柳街、胥家、安龍、大觀、紫坪鋪、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、2 個(gè)鄉(xiāng)（向峨、虹口）， 49個(gè)社區(qū)委員會(huì)、 333 個(gè)村委會(huì)。1- 2 、交通都江堰距成都市 48 公里，都江堰市區(qū)和成都市區(qū)經(jīng)成灌高速公路連接，約 30分鐘車程；距成都雙流國(guó)際機(jī)

10、場(chǎng) 60公里； 213國(guó)道 （蘭州至昆明）橫貫市境東西；成都茶店子汽車站，有大巴車直達(dá)都江堰市客運(yùn)中心；5 月 12 日成青快鐵正式通車，從成都到青城山只需 30 分鐘左右。市區(qū)內(nèi)有便捷的公共交通，乘公交車游客可以很方便地到達(dá)各個(gè)旅游景點(diǎn)。1-2 、旅游資源 都江堰市人文勝跡眾多。建于戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的都江堰，歷經(jīng)兩千多年風(fēng)雨仍發(fā)揮著巨大的作用，堪稱“舉世無(wú)雙”，其人與自然和諧 統(tǒng)一的思想，凸現(xiàn)了中華民族的偉大智慧，是世界水文化寶庫(kù)中首屈一指的稀世奇寶。自古即以“幽甲天下”著稱于世的青城山是中 國(guó)道教發(fā)祥地，凝聚了中國(guó)道教文化的精華。距今 4500 多年的芒城遺址是成都平原目前發(fā)現(xiàn)的幾處早期史前遺址之

11、一，是新石器時(shí)代 古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要見(jiàn)證，是研究長(zhǎng)江上游人類文明起源的重要標(biāo)本。位于青城山麓的普照寺、以三教合一為突 出特色的靈巖寺在港澳臺(tái)及東南亞地區(qū)具有廣泛影響。位于青城外山的藥王廟以及道家養(yǎng)生之術(shù)，是源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的中華長(zhǎng)壽文化的重要 體現(xiàn)。都江堰市作為成都平原往川西北地區(qū)的重要通道，是西蜀文化與藏羌文化的交匯區(qū)，民族民俗文化獨(dú)具特色。1-3 、歷史文化 由都江堰而產(chǎn)生的具有強(qiáng)烈地域色彩的都江堰水文化包括水文學(xué)、水文物、水神學(xué)等。諸如“二王廟”、“伏龍觀”、“觀景臺(tái)” 等處的人文景觀；改建魚嘴挖掘出土的東漢李冰石像和“飲水思源”石刻；歌頌李冰父子降龍治水的民間傳說(shuō)和具有一定宗

12、教神學(xué)色 彩的祭祀活動(dòng)；以及由此而產(chǎn)生的祭水、祭神、祭人的詩(shī)、詞、書畫的水文學(xué)等，形成獨(dú)具特色的都江堰水文化。2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析2- 1、GDP增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)2006 年2007 年2008 年2009 年96.53116.276.6116.90.00%14.30%-37.60%25.10%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%-50.00%140120100806040200GDP （億元）從上表看，2007年都江堰GDP突破了百億元大關(guān)，在2008年受到地震的影響GDPF降明顯，2009年又恢復(fù)到了 2007年的水平2-2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)

13、業(yè)結(jié)構(gòu)分析7060504030201002006年2007年2008年2009年第一產(chǎn)業(yè)（億元）12.5515.415.415.9第二產(chǎn)業(yè)（億元）35.1142.929.639.6第三產(chǎn)業(yè)（億元）48.8757.931.661.42009年的產(chǎn)業(yè)從上表可以看出，都江堰的支柱產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，2006年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為0.13 : 0.36 : 0.51 ,結(jié)構(gòu)比是0.13 : 0.33 : 0.54，都江堰在2008年地震之后，旅游等第三產(chǎn)業(yè)恢復(fù)明顯。固定資產(chǎn)投資額是推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本力量。從上圖可以看出，08年由于受到地震的影響，當(dāng)年固定投投資下降明顯，在受到國(guó)家支持地震災(zāi)區(qū)

14、重建及經(jīng)濟(jì)刺激政策的推動(dòng)下，2009年的固定投資額在2008年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)了 162.4%,達(dá)到了 218.79億元。2-4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額1407年的水平。從上圖看，由于受到地震的影響，2008年消費(fèi)品零售總額下降了 40.7%。而通過(guò)一年多的重建，09年又基本恢復(fù)到從上圖可以看出，由于地震影響，08年、09年人均可支配收入與成都周邊其它縣市相比，處于相對(duì)較低水平而隨著產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與 發(fā)展，后續(xù)增長(zhǎng)可期。小結(jié)：5.12地震給都江堰造成巨大創(chuàng)傷，基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅下滑。但通過(guò)地方政府的努力和社會(huì)各界的援助，災(zāi)后重建 工作進(jìn)展順利，都江堰的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已基本恢復(fù)甚至超過(guò)震前水平。特別

15、是近期建成通車的成灌快鐵更是為都江堰未來(lái)的發(fā)展注入 了新的動(dòng)力。都江堰的旅游資源得天獨(dú)厚，包括旅游業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)在今后將有更廣闊的發(fā)展空間。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、城市規(guī)劃以世界文化遺產(chǎn)都江堰為核心，以岷江和都江堰水系為脈絡(luò)，依托青城山世界自然與文化遺產(chǎn)、北部山地自然保護(hù)區(qū)、國(guó)家森林 公園、山丘特色種植區(qū)，“順?biāo)郎健保瑯?gòu)成以成灌鐵路為骨干，五縱七射骨架路網(wǎng)為紐帶，中心城區(qū)為重點(diǎn)，青城山度假旅游片區(qū)、 蒲陽(yáng)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)為示范，若干風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)為特色，新型旅游村落為基礎(chǔ)的“一體兩翼、北山南田、四級(jí)布局、網(wǎng)絡(luò)生長(zhǎng)”的可 持續(xù)和諧發(fā)展的城鄉(xiāng)城鎮(zhèn)空間體系。按照都江堰市主城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃大綱，都

16、江堰市主城區(qū)被分為都江堰市I大區(qū)（一環(huán)路以內(nèi) 片區(qū)）、都江堰市U大區(qū)（天府大道片區(qū)）、都江堰市川大區(qū)（蒲陽(yáng)路片區(qū)）、都江堰市W大區(qū)（都江堰大道片區(qū)）四大部分。D2p&F核心熱.廳 便城” 巴較為威翼" 宦理扶上址缺給有鳴兩河區(qū)城城圈界圮= 取注去河與走碼河対 發(fā)屢 主軸線. 北至乏灑要潼一環(huán)路看展 珞"南至城審二略育戟人適區(qū)覽*蒲鬥片區(qū)與兩汗沆城展同咸沿潛力整 爰展區(qū)城55都江堰本地居民的住房現(xiàn)狀檢房科訊粗房:霊頂固的自it房都江堰本地居民現(xiàn)狀分析居住現(xiàn)狀普遍不滿足70平米標(biāo)準(zhǔn)拿到補(bǔ)償后可選擇自己滿意的住房 根據(jù)最新規(guī)劃選擇適合的住房 認(rèn)為激勵(lì)政策很劃算2、近期土地

17、成交分析出讓日期宗地位置凈用地面積容積率建筑密度綠地率土地用途及年限起始價(jià)（萬(wàn)/畝）成交價(jià)（萬(wàn)/畝）競(jìng)得人2009-8-19幸福鎮(zhèn)聯(lián)盟村一、三組72.72 畝不大于2.0不大于30%不小于35%住宅70年商業(yè)40年85萬(wàn)元/畝85萬(wàn)元/畝都江堰紫坪房產(chǎn)公司2009-7-29玉堂鎮(zhèn)白玉村184.40 畝不大于0.8不大于30%不小于38%住宅70年商業(yè)40年55萬(wàn)元/畝133萬(wàn)元/畝成都武海置業(yè)公司2009-7-29玉堂鎮(zhèn)白玉村163.36 畝不大于0.8不大于30%不小于38%住宅70年商業(yè)40年55萬(wàn)元/畝136萬(wàn)元/畝都江堰中信投資公司2009-7-29幸福鎮(zhèn)民主村五、六組131.3 畝不

18、大于2.0不大于30%不小于30%住宅70年70萬(wàn)元/畝145萬(wàn)元/畝成都張江實(shí)業(yè)發(fā)展公司2009-7-29灌口鎮(zhèn)向陽(yáng)坡1號(hào)20.01 畝商業(yè)70年130萬(wàn)元/畝205萬(wàn)元/畝成都張江實(shí)業(yè)發(fā)展公司注：以上大多數(shù)地塊所處區(qū)位地段價(jià)值稍次于本項(xiàng)目近期成交土地的成交價(jià)普遍高于起拍價(jià)很多，溢價(jià)多在150%以上，其中中信地產(chǎn)拿下的玉堂鎮(zhèn)白玉村 163.36畝地塊，其溢價(jià)已達(dá)到了 247%這一數(shù)據(jù)表明了開發(fā)商對(duì)都江堰樓市的信心。從上表可看出，玉堂鎮(zhèn)的類別墅產(chǎn)品樓面地價(jià)在2400元/平方米左右，開盤售價(jià)應(yīng)在5000元/平方米以上。而幸福鎮(zhèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的次要板塊，近期成交樓面地價(jià)在1100至1400范圍內(nèi)，

19、開盤售價(jià)也應(yīng)在4000元/平米左右。3、都江堰住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3- 1、都江堰項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱開發(fā)商開盤時(shí)間占地規(guī)?？偨ㄖ娣e容積率綠化率項(xiàng)目地址中冶堰景成都中冶堰景置業(yè)有限公 司2009.8176畝20萬(wàn)平米1.5842%都江堰二環(huán)路東段柏條河旁蘭卡威成都皇朝置業(yè)有限公司2009.4約500畝一期208465平米235%都江堰走馬河西路 1號(hào)紫荊城成都建工地產(chǎn)開發(fā)公司2009.10約800畝90萬(wàn)平米1.9830%都江堰天府大道南端紫坪錦苑紫坪地產(chǎn)2010.5約80畝10萬(wàn)平米240%都江堰二環(huán)路都江明珠成都市新連化置業(yè)2009.12約50畝115900平米3.425%都江堰幸福大道中段麗

20、水映象都江堰豐華房產(chǎn)2010.172.5 畝84791平米1.635%都江堰內(nèi)二環(huán)與觀鳳路交匯處美山居中誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司2009.426. 5 畝30000平米1.4347%都江堰一環(huán)路國(guó)堰賓館對(duì)面尚溪河畔星月房地產(chǎn)有限公司預(yù)計(jì)2010.754畝66000平米1.5630%幸福大道內(nèi)二環(huán)柏條河旁嶺秀都江精誠(chéng)房產(chǎn)2009.1190畝11萬(wàn)平米1.5540%幸福大道中段內(nèi)二環(huán)學(xué)府路666號(hào)都江之春寧江機(jī)床107畝57000平米0.7949%都江堰市觀景路堰山和畔國(guó)瑞置業(yè)2009.1約1000畝102萬(wàn)平米1.7535%二環(huán)路北段青城外灘攀西房產(chǎn)2010 年 570畝9萬(wàn)平米1.835%都江堰青城大

21、橋橋頭注：以上樓盤為都江堰市區(qū)主要在售樓盤。從以上項(xiàng)目中，絕大部分都是小高層和多層，只有都江明珠是高層電梯公寓，都江之春是別墅產(chǎn)品形態(tài)樓盤分布圖11 r r白云賓謔刻政冋壩辛和寸<E江宰（X 凹講 南様馬家旱地貓1JH頸秋匾村湯家明竹林g至艮僑大R4邑貳祠堂華西飯康A(chǔ)*:G： 1X1 /-.聿卉憎匕' HJ幸福様tn馬民社*寸3-2、都江堰在售樓盤價(jià)格分析都江堰在售樓盤均價(jià)對(duì)比均價(jià)而高端項(xiàng)目都江之春對(duì)外預(yù)從上圖可以看出，都江堰市區(qū)的房?jī)r(jià)大致是在 4300 5000元/平米左右，產(chǎn)品形態(tài)以中高端產(chǎn)品為主。 計(jì)售價(jià)在8300元/平米。3-3、市場(chǎng)供應(yīng)面積細(xì)分面積區(qū)間70平米以下70-

22、90平米90-110平米110-130 平米130平米以上規(guī)模（平米）26604384030600470408100供應(yīng)面積區(qū)間注：以上抽取麗水印象、蘭卡威、紫荊城、都江明珠、中冶堰景、尚溪河畔等樓盤目前批次的數(shù)據(jù)。供應(yīng)面積從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，都江堰商品房市場(chǎng)的主流產(chǎn)品為90平米以上的套三戶型，占比達(dá) 65%其中110平米以上占比達(dá)42%表明購(gòu)房者對(duì)大面積戶型的需求旺盛。部分原因在于本地中高收入客群不滿足政府安置房的70平米小面積，轉(zhuǎn)而選擇更大面積的商品房。4、青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4- 1、青城山項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱開發(fā)商開盤時(shí)間占地規(guī)?？偨ㄖ娣e容積 率綠化率項(xiàng)目地址置信芙蓉青 城置信地產(chǎn)2008.

23、4103畝34000平米0.537%青城山前山門800米上善棲四川億興置業(yè)開發(fā)有限 公司2009.7227畝76000平米0.550%青城山前山門南行800米青城山房:四川民居實(shí)業(yè)有限公司2008.4251畝47628平米0.3：50%青城山前山門南行1000米一覽天府江城置業(yè)有限公司預(yù)計(jì)2010.595畝44000平米0.545%青城山前山門1000米逸嶺錦江成都泰逸置業(yè)有限公司2009.3180畝12000平米0.1：75%成都市傾城山外山風(fēng)景區(qū)青城碧水云 天成都瑞虹2010.58畝3900平米0.680%冃城山后山泰安古鎮(zhèn)高山流水2 期四川聯(lián)星置業(yè)2010107畝16000平米0.186

24、8%青城山外風(fēng)景區(qū)咼爾夫俱樂(lè)部 旁龍湖小院青 城龍湖地產(chǎn)預(yù)計(jì)2010.6315畝106000平米0.545%都江堰市青城山鎮(zhèn)注：以上為青城山板塊部分在售樓盤從上列樓盤可以看出，青城山板塊均為低容積率高端項(xiàng)目青城山板塊樓盤分布圖吉左村軍家屈rjw竝斉喊桂山楠木兩it丈恫調(diào)禺喊山誥前區(qū)it肯城山紅酯水洞青城碧水云夭青誠(chéng)山房豐家山*JA趙家岡上善棲民興鄉(xiāng)竝零冃:胡旅前叵U站求山悶何口覽寧“村豐樂(lè)材杠觸大觀鄉(xiāng)肖減於山療區(qū)直底地坐院青喊濟(jì)家倉(cāng)廊親家務(wù)子徐渡鄉(xiāng)石羊銹鳳憶村*福報(bào)容4-2、青城山板塊項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況青城山樓盤均價(jià)對(duì)比二價(jià)格20000元/平米。從上表看，在青城山的樓盤大部分是度假休閑型別墅和花園洋

25、房，價(jià)格大多在13000元/平米以上，部分樓盤達(dá)到5、客戶需求分析5- 1、面積需求分析購(gòu)房面積上，期望購(gòu)買110- 130卅面積區(qū)間的占樣本總量的24%，這說(shuō)明當(dāng)?shù)鼐用袢杂写竺娣e情節(jié)，90110卅需求占33%,80-90卅占23%, 70 80卅僅占11%, 130平米以上的占比9% （數(shù)據(jù)顯示，政府只提供70卅安置房是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求， 相當(dāng)大部分必須由市場(chǎng)來(lái)調(diào)劑，這勢(shì)必為商品房的開發(fā)提供有利的客戶群體市場(chǎng)基礎(chǔ)）5-2 、客戶群分析5-2-1 、客群構(gòu)成變化 地震前，都江堰市區(qū)普通住宅購(gòu)房客群主要由本地客戶、三州客戶、成都及外地客戶構(gòu)成，構(gòu)成比例大致為5：3：2。地震后，都江堰房地產(chǎn)

26、市場(chǎng)客群將在短期內(nèi)發(fā)生較大變化： 本地客戶將成為都江堰樓市的絕對(duì)力量，也許有少部分人會(huì)離開都江堰而選擇成都及其周邊其它縣市，但對(duì)絕大多說(shuō)本地居民 而言，親人在這里、資源在這里、圈子在這里，故土難離，他們幾乎找不到離開的理由，因此這部分將成為未來(lái)23 年樓市購(gòu)房中堅(jiān)。都江堰同阿壩州同為重災(zāi)區(qū)，來(lái)都江堰置業(yè)的阿壩州客戶或?qū)⒏嗄抗馔断虺啥技捌渌锌h，短期內(nèi)在都江堰置業(yè)的群體將銳 減。地震使外地投資客大幅減少，但是隨著都江堰新規(guī)劃的出臺(tái)、高速鐵路的修建，部分具有投資意識(shí)的外地客戶仍然會(huì)看好本市 今后的發(fā)展。5-2-2 、購(gòu)房心理變化 親眼目睹了地震帶來(lái)的巨大災(zāi)害，幸存下來(lái)的人們對(duì)地震恐懼將會(huì)終生伴隨

27、，然而生活要繼續(xù)，購(gòu)房成為當(dāng)?shù)鼐用裆罘€(wěn)定后的必 然選擇，但其購(gòu)房心理會(huì)發(fā)生變化：房屋堅(jiān)固成為購(gòu)房底線。購(gòu)房者對(duì)建筑品性方面的評(píng)判將成為其下定的首要關(guān)鍵因素。 高層產(chǎn)品抗性增加。地震中較高樓層帶給人們心理恐慌遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于低樓層住戶，對(duì)高樓層的抗性可能在短期內(nèi)難以消除。 短期內(nèi)價(jià)格的含蓄成為預(yù)期。巨大的災(zāi)害使得人們?cè)诿墒軗p失的同時(shí)，會(huì)更加理性地保護(hù)和支配自身財(cái)產(chǎn)。四、項(xiàng)目概況與SWOT分析1、項(xiàng)目地理位置與地塊現(xiàn)狀1- 1、項(xiàng)目地理區(qū)位本項(xiàng)目位于都江堰市蒲陽(yáng)路，二環(huán)路內(nèi)側(cè)，具體位置見(jiàn)下圖:帥家土橋岷江村本案U肖路亡土地上SI村村竅院子羊叉村劉賽河換*iKK>氓江花國(guó)僅花村咸丸學(xué)堆錦家園iiw十

28、猛夭直院靈巖村“舉適山莊個(gè)早專靈局*高城芋林村親航寧昴國(guó)堀賓館金葉宜館4貳二土廟大酒佔(zhàn)炳賽大林鬲箱村孟沫大柏腳1-2、地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊平整，現(xiàn)作為侏羅紀(jì)溫泉公園經(jīng)營(yíng)。侏羅紀(jì)溫泉公園建筑面積17600平方米，包括6座別墅、3幢會(huì)所，2個(gè)餐廳，1個(gè)茶樓及1個(gè)恐龍博物館等。以下為總平圖及實(shí)景圖片：入口處餐廳別墅2、地塊價(jià)值分析2-1、區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目位于一、二環(huán)之間，靈巖山腳下，位置得天獨(dú)厚，具備高尚住宅的先天條件。2-2、區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目所處城北蒲陽(yáng)片區(qū)定位為高尚住宅區(qū)，銜山涉水，自然環(huán)境優(yōu)越，片區(qū)主要以居家、度假兩相宜的別墅及類別墅產(chǎn)品為主 分布著都江森林、都江之春、美山居等一批高素質(zhì)住宅，具有較高的市

29、場(chǎng)認(rèn)可度。2- 3、地形地貌分析項(xiàng)目整體平坦，具有良好的操作性。2-4、交通條件分析項(xiàng)目位于川西黃金旅游環(huán)線東出西進(jìn)的重要節(jié)點(diǎn)上，具有良好的交通條件。有蒲陽(yáng)路貫穿一、二環(huán)，并與市中心連接，出入方便 快捷。2-5、景觀分析項(xiàng)目位于靈巖山腳下，臨近楊柳河，與玉壘山公園、靈巖山植物園同處城北片區(qū)，整體環(huán)境清潔宜人。項(xiàng)目位于侏羅紀(jì)公園內(nèi)部，景觀資源豐富， 亭臺(tái)樓閣穿插其間，古樹名木成林。3、項(xiàng)目SWOT分析3- 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(Strength)(1) 高尚生活區(qū)域：項(xiàng)目地處主城與副中心鏈接地帶，根據(jù)政府規(guī)劃，并將這里規(guī)劃為住宅、商業(yè)、教育為一體的新興居住區(qū)。片區(qū)集 中了都江森林、都江之春、美山居等精品

30、住宅及百年名校一一北街小學(xué)，具有良好的居住氛圍。(2) 環(huán)境景觀資源：位于靈巖山腳下，臨近楊柳河天然水帶，生活指數(shù)優(yōu)越。項(xiàng)目地塊位于侏羅紀(jì)公園內(nèi)部，公園現(xiàn)有的溫泉、餐飲、 娛樂(lè)等配套可為項(xiàng)目所用。(3) 便捷交通條件：距離一環(huán)1500米左右，距二環(huán)約500米左右,北臨康兮路，從容出入城市的每一處。 策略：充分發(fā)揮并整合片區(qū)作為高尚住宅區(qū)在的地位，在傳播上突出區(qū)域優(yōu)勢(shì)；針對(duì)項(xiàng)目良好的居住環(huán)境，打造出純熟的居住社區(qū)，并最大程度的利用公園內(nèi)的資源優(yōu)勢(shì)； 打造精致產(chǎn)品，突出項(xiàng)目產(chǎn)品及環(huán)境特色，建立與眾不同的形象。3-2、項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness)(1) 規(guī)模相對(duì)較小：相對(duì)于其他樓盤，本項(xiàng)目的規(guī)模相對(duì)

31、較小，對(duì)樹立高端樓盤的形象有一定障礙； 缺乏組團(tuán)效應(yīng)：片區(qū)內(nèi)暫無(wú)在建商品房項(xiàng)目，缺乏區(qū)域影響力。策略：合理規(guī)劃產(chǎn)品，最大限度利用土地價(jià)值針對(duì)配套及環(huán)境現(xiàn)況，宣傳區(qū)域內(nèi)土地的稀缺，把短板轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)。3-3、項(xiàng) 目機(jī)會(huì)(Opportunity)(1) 城市魅力增強(qiáng)：都江堰獨(dú)特的地理?xiàng)l件與生活環(huán)境，歷來(lái)受到大眾的認(rèn)可，而且隨著快鐵的投入運(yùn)行，城市吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，使更多的人選擇置業(yè)都江堰；(2) 震后的本地剛性需求巨大：地震使都江堰半數(shù)以上的房屋損毀，災(zāi)民中的高收入人群有強(qiáng)大的高品質(zhì)住宅需求。(3) 片區(qū)日漸成熟：整體定位為居住、商業(yè)、教育為一體綜合生活區(qū)，隨著安置居民的集中入住，區(qū)域內(nèi)生活配套將更

32、加成熟；(4) 市場(chǎng)空白點(diǎn)：?jiǎn)J端需求存在，而咼端項(xiàng)目少(僅有都江之春)策略：突出地塊的價(jià)值與內(nèi)涵；市場(chǎng)空白點(diǎn)是項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的突圍方向。3-4、項(xiàng)目威脅(Threat)(1) 其余板塊對(duì)項(xiàng)目的的分流其余熱點(diǎn)板塊(如城南片區(qū))的抱團(tuán)開發(fā)形成的影響力，對(duì)項(xiàng)目客源的稀釋；(2) 政府宏觀政策的短期影響政府頻頻出臺(tái)一系列抑制房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展的政策和措施，短期內(nèi)對(duì)打擊了購(gòu)房者的積極性。但都江堰作為地震災(zāi)區(qū)，地方政府對(duì) 地產(chǎn)開發(fā)將長(zhǎng)期的扶持和推動(dòng)。策略：針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，采用競(jìng)合的方式，一方面通過(guò)自身營(yíng)銷搶奪客戶，另一方面與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共同宣傳區(qū)域優(yōu)勢(shì)。五、項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃凈用地面積：39002規(guī)劃

33、總建筑面積：76403地上總建筑面積：62403地下總建筑面積：14000住宅面積59283商業(yè)面積（按5%考慮）3120容積率：1.6建筑基底面積：18721建筑密度：30%2、項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想方案設(shè)想一：項(xiàng)目產(chǎn)品與目標(biāo)客群定位結(jié)合容積率，開發(fā) 多層產(chǎn)品;戶型面積以70 140平米戶型區(qū)間為主；該定位為大眾化產(chǎn)品，當(dāng)?shù)刂卸诵枨蠹纯上a(chǎn)品開發(fā)量。項(xiàng)目開發(fā)周期與節(jié)奏項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)計(jì)將為2-3年，預(yù)計(jì)將分兩期。方案設(shè)想二：項(xiàng)目產(chǎn)品定位在充分利用容積率的基礎(chǔ)上，走高品質(zhì)的產(chǎn)品路線，在市場(chǎng)中確立項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；以合院疊墅洋房（配置電梯）為主，適量聯(lián)排別墅。其中合院疊墅洋房占比80%左右，約47426平米，

34、聯(lián)排占比20%左右，約11857 平米；在洋房中，戶型面積以110150平米戶型區(qū)間為主；聯(lián)排別墅面積為 160 200平米。本定位跳出了區(qū)域現(xiàn)有市場(chǎng)格局，針對(duì)當(dāng)?shù)?、成都等區(qū)域中高端及高端客群需求。項(xiàng)目開發(fā)周期與節(jié)奏項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)計(jì)將為2-3年，預(yù)計(jì)將分兩期，一期推出合院疊墅洋房，共分兩個(gè)批次，每批次約21000平米；二期推出聯(lián)排。參考案例：龍湖弗萊明戈（郫縣）該項(xiàng)目周邊區(qū)域均價(jià)4500元/平米，而龍湖弗萊明戈均價(jià)達(dá)到 6500元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出區(qū)域其它項(xiàng)目售價(jià)專 路本案呈院落式組團(tuán)，半圍合半獨(dú)立。洋房布局于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，外部用高層隔離。打破了傳統(tǒng)的花園洋房的布局，把“獨(dú)棟”和“雙拼”這種別墅概念

35、引入花園洋房，使形態(tài)接近于別墅。弗萊明戈分底TOWN、平層、頂TOWN。在TOWN-HOUOSE基礎(chǔ)上創(chuàng)造了頂 TOWN和底TOWN的類別墅產(chǎn)品?！暗譚OWN戶型除地上2層以外，還贈(zèng)送一層自然采光的地下室和下沉式花園?！绊擳OWN”戶型擁有多個(gè)露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)，更多的別墅情趣在頂樓被創(chuàng)造出來(lái)，洋房生活大道別墅級(jí)享受。在空間設(shè)計(jì)上引入別墅的獨(dú)門入戶和前花園，以及別墅才有的雙流線入戶、私人半地下會(huì)所和露臺(tái)環(huán)形布局。別墅手法的洋房成為一種藝術(shù)，洋房走向獨(dú)立更多的窗戶、更多的露臺(tái)和長(zhǎng)廊等別墅處理手法運(yùn)用到花園洋房上。讓客戶享受風(fēng)和陽(yáng)光，以及室外優(yōu)美景觀立面采用別墅專用的高品質(zhì)外裝文化石，外墻厚質(zhì)飾文質(zhì)感涂料

36、STUCO 0、加拿大進(jìn)口紅雪松木廊架園林景觀：弗萊明戈呈院落式組團(tuán)，于院落內(nèi)，以相同元素打造主題景觀，景觀層次豐富，實(shí)現(xiàn)建筑與園林的完美結(jié)合 戶型特色m產(chǎn)品ftIF2F-192：送ZD-BOrf花園"80砒地下室；167(f;童70七D”花園*7480時(shí)地下窒；2F3F-IOUr q 迖曠 4tug * Jv nr Jtfe |cj 14F6F平崔一-145J57 r; i£25w 花園：7FSF小0230 F;送30卅花園+40”房閭；可1IU喬平啟N 套跌層一；i> J姿戶型控制了面積，但不降低舒適度。保證了每戶都有可贈(zèng)空間與花園六、項(xiàng)目開發(fā)效益測(cè)算方案一：多層

37、1、項(xiàng)目總投資估算總投資估算表成本項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）單方成本（兀）占總投資比例備注土地費(fèi)用12,000.001,57145.92%按58.5畝計(jì)算，計(jì)算單方成本時(shí)考慮地下建筑面積前期費(fèi)用政策性規(guī)費(fèi)-0.00%可行性論證費(fèi)38.2050.15%設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)305.61401.17%三通一平152.81200.58%小計(jì)496.6265.001.90%建安成本住宅8,404.331,10032.16%含綠化、道路等車庫(kù)2,520.001,8009.64%合計(jì)10,924.331,43041.80%管理費(fèi)用382.02501.46%其它費(fèi)用152.81200.58%銷售費(fèi)用1,375.251805.

38、26%含代理費(fèi)用、廣告費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用420.00611.61%按6000萬(wàn)貸款計(jì)算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)382.02501.46%總計(jì)26,133.043,420100.00%2、項(xiàng)目利潤(rùn)估算2-1、銷售收入測(cè)算產(chǎn)品形態(tài)面積價(jià)格售價(jià)（萬(wàn)元）多層62403500031201.5車位（個(gè)）500600003000總銷售收入34201.52-2、利潤(rùn)測(cè)算項(xiàng)目利潤(rùn)估算表指標(biāo)名稱估算值總投資凈利率15.80%預(yù)計(jì)可銷售面積（平米），含地下車庫(kù)76,403預(yù)計(jì)銷售總值（萬(wàn)元）34,202銷售凈利率12.07%預(yù)計(jì)總成本（萬(wàn)兀）26,133營(yíng)業(yè)稅金及附加（萬(wàn)元）1,813毛利潤(rùn)（萬(wàn)元）8,069土地增值稅750毛利率23

39、.59%利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）5,505所得稅（萬(wàn)元）1,376凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）4,1293、項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目三項(xiàng)值敏感性分析指標(biāo)名稱悲觀值預(yù)計(jì)值樂(lè)觀值總成本27,44026,13324,826銷售價(jià)格4,2534,4774,701銷售額32,49234,20235,912毛利潤(rùn)5,0528,06911,086凈利潤(rùn)2,2994,1295,960毛利率15.55%23.59%30.87%總投資凈利 率8.38%15.80%24.01%銷售凈利率7.08%12.07%16.60%悲觀設(shè)定：總成本上升5%,均價(jià)下降5% ;樂(lè)觀設(shè)定：總成本下降5%,均價(jià)上升5%盈虧平衡分析盈虧平衡銷售面積=開發(fā)成本+管理

40、費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用1-（稅率+銷售費(fèi)用率）單價(jià)=23574+382+4201-(5.3%+4%)*4928=60030盈虧平衡單價(jià)=（開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用”銷售面積1-（稅率+銷售費(fèi)率）=(23574+382+420)/694031-(5.3%+4%)=3872方案二：合院疊墅洋房（配置電梯）為主，適量聯(lián)排別墅1、項(xiàng)目總投資估算總投資估算表成本項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）單方成本（兀）占總投資比例備注土地費(fèi)用12,000.001,57142.79%按58.5畝計(jì)算，考慮地下建筑面積前期費(fèi)用政策性規(guī)費(fèi)-0.00%可行性論證費(fèi)38.2050.14%設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)305.61401.09%三通一平152.8

41、1200.54%小計(jì)496.6265.001.77%建安成本住宅10,314.411,35036.78%含綠化、道路等車庫(kù)2,520.001,8008.99%合計(jì)12,834.411,68045.77%管理費(fèi)用382.02501.36%其它費(fèi)用152.81200.54%銷售費(fèi)用1,375.251804.90%含代理費(fèi)用、廣告費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用420.00611.50%按6000萬(wàn)貸款計(jì)算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)382.02501.36%總計(jì)28,043.113,670100.00%2、項(xiàng)目利潤(rùn)估算2-1、銷售收入測(cè)算產(chǎn)品形態(tài)面積價(jià)格售價(jià)（萬(wàn)元）疊墅洋房49922650032449.3聯(lián)排別墅12481850010608.85車位（個(gè)）500600003000總銷售收入46058.152-2、利潤(rùn)測(cè)算項(xiàng)目利潤(rùn)估算表指標(biāo)名稱估算值總投資凈利率32.55%預(yù)計(jì)可銷售面積（平米），含車庫(kù)76,403預(yù)計(jì)銷售總值（萬(wàn)元）46,05