房產(chǎn)面積量算

1、u 房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986.1-2000）于）于2000年年8月月1日起實施。它的頒布實施對加強房日起實施。它的頒布實施對加強房產(chǎn)測繪管理，促進我國房產(chǎn)測繪事業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)測繪管理，促進我國房產(chǎn)測繪事業(yè)的發(fā)展，起著十分重要的作用。起著十分重要的作用。u 房產(chǎn)面積量算指水平面積量算，分為房產(chǎn)面積量算指水平面積量算，分為房屋面房屋面積積和和用地面積用地面積測算兩類。測算兩類。u 其中其中房屋面積量算房屋面積量算包括房屋建筑面積、共有包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的量算。建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的量算。1、房產(chǎn)面積量算的基本要求、房產(chǎn)面積量算的基本要求

2、2、進行房屋面積計算的基本過程、進行房屋面積計算的基本過程u 由上而下由上而下，即按幢分攤，即按幢分攤功能區(qū)分攤功能區(qū)分攤層分層分攤順序進行共有面積分攤。攤順序進行共有面積分攤。（1）標注尺寸）標注尺寸（2）房屋邊長尺寸檢查）房屋邊長尺寸檢查（3）套內(nèi)面積計算）套內(nèi)面積計算：套內(nèi)使用面積墻體面積陽臺建筑面積：套內(nèi)使用面積墻體面積陽臺建筑面積（4）共有面積計算：幢）共有面積計算：幢功能區(qū)功能區(qū)層層（5）建筑總面積的計算：以外墻邊長計算）建筑總面積的計算：以外墻邊長計算（6）檢核）檢核（7）幢共有面積分攤）幢共有面積分攤（8）檢核）檢核（9）功能區(qū)共有面積分攤）功能區(qū)共有面積分攤（10）檢核）檢核

3、（11）層共有面積分攤）層共有面積分攤（12）檢核）檢核（13）計算各套的產(chǎn)權(quán)面積）計算各套的產(chǎn)權(quán)面積（14）檢核）檢核3、房屋面積量算的方法與精度、房屋面積量算的方法與精度（1）坐標解析法）坐標解析法u 根據(jù)坐標計算面積，其根據(jù)坐標計算面積，其面積中誤差面積中誤差為：為：u 坐標解析法計算面積的坐標解析法計算面積的限差限差為：為：（2）實地量距法）實地量距法u 在實地用在實地用測距儀測距儀或或卷尺卷尺量取有關(guān)圖形的邊長量取有關(guān)圖形的邊長而計算出圖形的面積。是而計算出圖形的面積。是目前房地產(chǎn)測量中最目前房地產(chǎn)測量中最普遍的面積量算方法普遍的面積量算方法。u 對于對于規(guī)則圖形規(guī)則圖形，如矩形、方

4、形的房屋或房間，如矩形、方形的房屋或房間，用卷尺或測距儀直接量取其邊長，即可簡單得用卷尺或測距儀直接量取其邊長，即可簡單得出面積；對于出面積；對于不規(guī)則圖形不規(guī)則圖形，可將其分解成幾個，可將其分解成幾個簡單的幾何圖形，分別計算出這些圖形的面積，簡單的幾何圖形，分別計算出這些圖形的面積，用加減法計算出其面積。用加減法計算出其面積。u 隨著數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展以及房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立，隨著數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展以及房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立，用坐標計算房屋面積的情況會逐步增多用坐標計算房屋面積的情況會逐步增多。在房地產(chǎn)面。在房地產(chǎn)面積量算這一領(lǐng)域，用坐標解析法和實地量距法測算面積量算這一領(lǐng)域，用坐標解析法和實地量

5、距法測算面積將會交叉使用。積將會交叉使用。u 而兩種方法限差計算的模型不同，得出的結(jié)果和趨而兩種方法限差計算的模型不同，得出的結(jié)果和趨勢均不同。勢均不同。u 當面積小于當面積小于1000m2時實地量距法比坐標解析法的精度更高，時實地量距法比坐標解析法的精度更高，當面積大于當面積大于1000m2時實地量距法比坐標解析法的精度要稍低。時實地量距法比坐標解析法的精度要稍低。4、房屋面積量算中需要探討的問題、房屋面積量算中需要探討的問題（1）層高的規(guī)定）層高的規(guī)定u 根據(jù)根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范的要求，層高要大于的要求，層高要大于等于等于2.2m，層高系指房屋的上下兩層樓面，或，層高系指房屋的上下

6、兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。u 有些建筑物無法測量出層高，例如地下室的入口處、有些建筑物無法測量出層高，例如地下室的入口處、窯洞等建筑物就測不出層高。窯洞等建筑物就測不出層高。 u 可否采用可否采用凈高凈高數(shù)據(jù)？數(shù)據(jù)？u 凈高層高樓板厚度凈高層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差。，即層高和樓板厚度的差。 （2）陽臺面積計算）陽臺面積計算u 陽臺的圍護結(jié)構(gòu)差異很大；對于有斜屋面的陽臺的圍護結(jié)構(gòu)差異很大；對于有斜屋面的陽臺上蓋如何理解？陽臺上蓋如何理解？u 可采取圍護結(jié)構(gòu)按梁的水平投影面積計算；可采取圍護結(jié)構(gòu)按梁的水平投影面積計算；遮蓋部位

7、計算面積，沒有遮蓋部位不計算面積。遮蓋部位計算面積，沒有遮蓋部位不計算面積。（3）復(fù)式建筑斜屋面的面積計算）復(fù)式建筑斜屋面的面積計算u房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在規(guī)定斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。u 斜屋面面積計算時能否不考慮房屋的窗頂斜屋面面積計算時能否不考慮房屋的窗頂（老虎窗）超過（老虎窗）超過2.2m的部位。的部位。（4）室外樓梯的面積計算）室外樓梯的面積計算u 房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定屬于永久性結(jié)構(gòu)的有規(guī)定屬于永久性結(jié)構(gòu)的有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算；上蓋的室外樓梯，按各層水平投

8、影面積計算；無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。計算。u 對于無頂蓋的室外樓梯現(xiàn)在存在兩種意見。對于無頂蓋的室外樓梯現(xiàn)在存在兩種意見。一種是把它理解為每層的水平投影面積按一半一種是把它理解為每層的水平投影面積按一半計算；計算；另一種理解是樓上的梯是樓下的頂蓋，另一種理解是樓上的梯是樓下的頂蓋，僅最頂上一層無蓋按一半面積計算，其余各層僅最頂上一層無蓋按一半面積計算，其余各層按投影面積計算。按投影面積計算。（5）伸縮縫的面積計算）伸縮縫的面積計算u 房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定：有伸縮縫的房屋，規(guī)定：有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計算面積。

9、若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計算面積。u 伸縮縫最好不計算面積伸縮縫最好不計算面積。雖然其與室內(nèi)相通，。雖然其與室內(nèi)相通，不過對于一棟房屋來說面積實在太小了。不過對于一棟房屋來說面積實在太小了。（6）檐廊的面積計算）檐廊的面積計算u 房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定：與房屋相連有上蓋規(guī)定：與房屋相連有上蓋無柱的檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面無柱的檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計算。而國標對什么是檐廊卻沒有明積的一半計算。而國標對什么是檐廊卻沒有明確的定義，且要有什么樣的圍護結(jié)構(gòu)也不是很確的定義，且要有什么樣的圍護結(jié)構(gòu)也不是很清楚。清楚。u 應(yīng)進一步將檐廊的概念明確化。應(yīng)進一步將檐廊的概念

10、明確化。（7）樓梯的面積計算）樓梯的面積計算u 房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定：樓梯間按房屋自然規(guī)定：樓梯間按房屋自然層計算面積。由于對于樓梯間無明確的解釋，層計算面積。由于對于樓梯間無明確的解釋，因此樓梯欄桿間形成的中空部位是否計算面積，因此樓梯欄桿間形成的中空部位是否計算面積，在實際工作中不好把握。在實際工作中不好把握。u 需要對需要對房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范中許多不明確的問中許多不明確的問題進行細化，確定具體操作方法。題進行細化，確定具體操作方法。5、房產(chǎn)面積量算法律糾紛表現(xiàn)形式、房產(chǎn)面積量算法律糾紛表現(xiàn)形式（1）建筑面積不變，套內(nèi)建筑面積變小引起的糾紛建筑面積不變，套內(nèi)建筑面積變小引起的

11、糾紛u 由于期房的銷售面積僅是依照在圖紙上測量出由于期房的銷售面積僅是依照在圖紙上測量出的數(shù)據(jù)來確定，最終房屋建成后難免會出現(xiàn)誤差。的數(shù)據(jù)來確定，最終房屋建成后難免會出現(xiàn)誤差。因此有一定的誤差存在應(yīng)當是允許的，也是不可因此有一定的誤差存在應(yīng)當是允許的，也是不可避免的。一旦出現(xiàn)誤差，購房者與開發(fā)企業(yè)之間避免的。一旦出現(xiàn)誤差，購房者與開發(fā)企業(yè)之間依照約定的處理方式進行結(jié)算即可。依照約定的處理方式進行結(jié)算即可。u 但在實際商品房買賣中出現(xiàn)建筑面積不變，公但在實際商品房買賣中出現(xiàn)建筑面積不變，公攤建筑面積增大，實際使用面積減少。攤建筑面積增大，實際使用面積減少。（2）公共分攤面積不清引起的糾紛公共分攤

12、面積不清引起的糾紛u 有些開發(fā)商為吸引購房者，預(yù)售時故意少算分攤有些開發(fā)商為吸引購房者，預(yù)售時故意少算分攤部位，使房屋套內(nèi)建筑面積與建筑面積的比例上升，部位，使房屋套內(nèi)建筑面積與建筑面積的比例上升，而在實際交付房屋時，卻按正常的標準計算公攤面而在實際交付房屋時，卻按正常的標準計算公攤面積。積。u 還有開發(fā)商為了提高自身的收益率，將原來不應(yīng)還有開發(fā)商為了提高自身的收益率，將原來不應(yīng)分攤的部位，如獨立的車位、俱樂部等進行了公共分攤的部位，如獨立的車位、俱樂部等進行了公共分攤，分攤后又將該房屋出租或出售，侵犯了購房分攤，分攤后又將該房屋出租或出售，侵犯了購房者的合法權(quán)益。者的合法權(quán)益。u 應(yīng)依照有關(guān)

13、規(guī)定將公共分攤部位及面積向購房者應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定將公共分攤部位及面積向購房者明示，并在買賣合同中作詳細約定。明示，并在買賣合同中作詳細約定。（3）房產(chǎn)測繪單位無資質(zhì)施測，或超越資質(zhì)測繪引起房產(chǎn)測繪單位無資質(zhì)施測，或超越資質(zhì)測繪引起的糾紛的糾紛p 房屋面積是房屋產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)形式，特別是房屋確權(quán)是一房屋面積是房屋產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)形式，特別是房屋確權(quán)是一個依法登記的過程，用于權(quán)屬登記的房產(chǎn)測繪成果一經(jīng)采用后便個依法登記的過程，用于權(quán)屬登記的房產(chǎn)測繪成果一經(jīng)采用后便具有法律效力。用于權(quán)屬登記的房產(chǎn)測繪成果必須建立在法律基具有法律效力。用于權(quán)屬登記的房產(chǎn)測繪成果必須建立在法律基礎(chǔ)之上，否則，權(quán)屬登記部

14、門就不能采用。礎(chǔ)之上，否則，權(quán)屬登記部門就不能采用。p 房產(chǎn)測繪成果的法律基礎(chǔ)有以下四個方面房產(chǎn)測繪成果的法律基礎(chǔ)有以下四個方面：1）房產(chǎn)測繪部門應(yīng)具備房產(chǎn)測繪資質(zhì)；）房產(chǎn)測繪部門應(yīng)具備房產(chǎn)測繪資質(zhì)；2）擁有房產(chǎn)測繪的儀器設(shè)備、軟件，同時應(yīng)依法按期檢定或鑒定；）擁有房產(chǎn)測繪的儀器設(shè)備、軟件，同時應(yīng)依法按期檢定或鑒定；3）有合法的房產(chǎn)測繪技術(shù)標準，包括房產(chǎn)面積測算的依據(jù)及其質(zhì)）有合法的房產(chǎn)測繪技術(shù)標準，包括房產(chǎn)面積測算的依據(jù)及其質(zhì)量控制方法、管理制度等；量控制方法、管理制度等；4）從事房產(chǎn)測繪的工作人員應(yīng)具有房產(chǎn)測繪及承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任）從事房產(chǎn)測繪的工作人員應(yīng)具有房產(chǎn)測繪及承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的從業(yè)

15、資格。的從業(yè)資格。（4）對對房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范條款的理解、運用不同導(dǎo)條款的理解、運用不同導(dǎo)致房產(chǎn)測繪面積產(chǎn)生差異致房產(chǎn)測繪面積產(chǎn)生差異u 目前，目前，房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范有些條款比較原則，可有些條款比較原則，可操作性不強，其在實際工作中運用時難以統(tǒng)一。操作性不強，其在實際工作中運用時難以統(tǒng)一。u 例如，例如，墻體裝飾厚度墻體裝飾厚度（即（即抹灰層抹灰層）是否計入使用）是否計入使用面積，容易產(chǎn)生不同的理解。按規(guī)范規(guī)定，內(nèi)墻面面積，容易產(chǎn)生不同的理解。按規(guī)范規(guī)定，內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。內(nèi)墻面是指沒有經(jīng)過抹灰裝飾厚度計入使用面積。內(nèi)墻面是指沒有經(jīng)過抹灰處理的墻體還是指經(jīng)過抹灰處理的墻

16、體，并沒有明處理的墻體還是指經(jīng)過抹灰處理的墻體，并沒有明確解釋，即套內(nèi)房屋使用面積是否包括墻體抹灰面確解釋，即套內(nèi)房屋使用面積是否包括墻體抹灰面積沒有明確。積沒有明確。6、避免房產(chǎn)面積法律糾紛的途徑、避免房產(chǎn)面積法律糾紛的途徑（1）加強房產(chǎn)測繪管理措施加強房產(chǎn)測繪管理措施u 依據(jù)依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范制定房產(chǎn)面積測繪制定房產(chǎn)面積測繪實施實施細則細則；u 建立建立房屋面積測量成果公示制度房屋面積測量成果公示制度和和房屋房屋面積測量審核備案制度面積測量審核備案制度行業(yè)管理制度；行業(yè)管理制度；u 推行推行房產(chǎn)測量師房產(chǎn)測量師制度和測繪人員上崗制度；制度和測繪人員上崗制度；u 加強房產(chǎn)測繪監(jiān)管。加強房產(chǎn)測繪監(jiān)管。（2）完善房地產(chǎn)管理措施完善房地產(chǎn)管理措施 加強房地產(chǎn)加強房地產(chǎn)銷售管理銷