舊城綜合整治(工程設計)投標技術建議書(第一部分)

1、 目 錄 一、項目背景2二、現(xiàn)狀分析22.1、地理及區(qū)位分析22.2、社會經濟基本狀況分析22.3、現(xiàn)狀用地分析22.4、現(xiàn)狀景觀環(huán)境分析32.5、現(xiàn)狀建筑分析42.6、現(xiàn)狀公共配套設施分析52.7、現(xiàn)狀道路分析62.8、現(xiàn)狀市政工程分析62.9、現(xiàn)狀環(huán)衛(wèi)設施分析7三、對規(guī)劃方案的解讀和建議措施83.1、綜合整治范圍83.2、綜合整治目標83.3、綜合整治原則83.4、綜合整治措施83.5、規(guī)劃方案分析及建議措施93.5.1 給水工程設計93.5.2排水工程設計93.5.3電力工程設計93.5.4通信工程設計93.5.5燃氣工程設計93.5.6道路交通設計93.5.7環(huán)衛(wèi)工程設計103.5.8

2、公共服務設施設計103.5.9公共開敞空間設計10四、施工圖技術標準與依據11五、工程設計及重難點分析135.1、給水工程設計135.2、排水工程設計145.3、電力工程設計145.4、通信工程設計155.5、燃氣工程設計165.6、道路交通工程設計165.7、環(huán)衛(wèi)工程設計195.8、防災與減災工程195.9、公共服務設施設計205.10、公共開敞空間設計205.11、消防安全工程整治21六、項目投資估算24七、圖紙28一、項目背景隨著深圳市社會經濟的快速發(fā)展，深圳的城市建設有了很大進步，城市規(guī)模在不斷發(fā)展擴大，但同時城市中的一些地區(qū)由于生活環(huán)境較差，已不適應現(xiàn)代化城市生活，這些地區(qū)不但影響了

3、居民的生活，也損害了城市形象，導致這些地區(qū)對人的吸引力大大減弱。生活在城市中的人，對自己所居住的建筑物，周邊的環(huán)境、出行、購物、娛樂及其他生活活動條件有各自的期望和不滿，這些矛盾主要表現(xiàn)在：對自己所居住的房屋的修理改造，對街道、公園、綠地和不良城中村等環(huán)境的改善要求盡快實施，對形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容抱有很大的希望等。為了解決這些矛盾，達到城市可持續(xù)發(fā)展的要求，城中村環(huán)境綜合整治成為深圳市城市建設的重要課題。為深入貫徹和落實深圳市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要的重要精神及市委、市政府提出近期建設地鐵3號線（2009年通車），改造深惠路沿線的規(guī)劃建設要求，推進龍崗區(qū)城市化快速發(fā)展，進一步完

4、善龍崗區(qū)的城市綜合整治環(huán)境，在舊村的改造方面，既關注改造的政策和進程，更關注改造將給城市經濟和社會發(fā)展帶來的潛在影響。區(qū)委區(qū)政府經過充分的調查研究、專家咨詢，從實際出發(fā)決定選取嚴重影響城市形象和社會經濟發(fā)展，迫切需要改造落實的村鎮(zhèn)有針對性的進行綜合整治改造2009年12月，受深圳市龍崗區(qū)城中村（舊城）改造辦公室的委托，寶安規(guī)劃設計研究院承擔龍崗區(qū)坪地街道石灰圍社區(qū)石灰圍村綜合整治規(guī)劃編制任務。經實地勘探，與居民以及有關部門領導座談，根據相關政策規(guī)定及有關城市規(guī)劃編制的要求，現(xiàn)已編制完成。二、現(xiàn)狀分析2.1、地理及區(qū)位分析中心社區(qū)石灰圍村綜合整治項目位于深圳市龍崗區(qū)坪地街道，環(huán)城南路從項目中間穿

5、越，東北側是泰和路，南靠龍崗河。整治總面積為7.51公頃。通過南側的環(huán)城南路可直接進入龍崗中心區(qū)，也可上深惠高速直達惠州，對外交通聯(lián)系便捷；基地的西側不遠處是丁山河，與龍崗河相交于西南方向。2.2、社會經濟基本狀況分析區(qū)內主要經濟收入依靠村民自建民宅出租，以第三產業(yè)為主，第一產業(yè)比重極低，第二產業(yè)亦較弱。第三產業(yè)以私人出租房為主。截至2009年底，規(guī)劃范圍內總人口約為3050人，其中：戶籍人口350人，占總人口11.48%，暫住人口約2700人，占總人口88.52%。戶籍人口與暫住人口比例為1：7.71，暫住人口主要分布于規(guī)劃區(qū)內的村民私宅內。2.3、現(xiàn)狀用地分析本次整治規(guī)劃范圍是根據物業(yè)管理

6、進社區(qū)的需要，及改善原村民生活水平的需要和實際情況確定的，不能作為房地產和建設用地確權的依據。整治范圍內用地全為集體用地，無任何國有用地，符合城中村（舊村）綜合整治的政策和規(guī)定，總用地面積為7.51公頃。其中，原農村居民住宅用地面積為5.83公頃，占總用地面積的76.74%；四類住宅區(qū)體育設施用地面積為0.28公頃，占總用地面積的3.61%；四類社區(qū)其它設施用地面積為0.4公頃，占總用地面積的5.35%；四類住宅區(qū)道路用地面積為0.47公頃，占總用地面積的6.28%，四類住宅區(qū)綠地面積為0.37公頃，占總用地面積的4.95%，工業(yè)用地面積為0.15公頃，占總用地面積的3.07%，現(xiàn)狀建筑主要為

7、居民自建用房，由于建設時間較長，布局相對混亂，且缺少公共配套設施，居住環(huán)境很差?，F(xiàn)狀土地利用一覽表序號用地代碼用地性質用地面積（ha）占建設用地比例（%）1R41原農村居民住宅用地5.7676.74%2R43四類住宅區(qū)體育設施用地0.283.61%3R44四類社區(qū)其它設施用地0.45.35%4R45四類住宅區(qū)道路用地0.476.28%5R46四類住宅區(qū)綠地0.374.95%6M工業(yè)用地0.233.07%合計總用地面積7.51100用地權屬狀況一覽表序號名稱用地面積(ha)所占比例(%)1國有用地002集體用地7.51100合計7.511002.4、現(xiàn)狀景觀環(huán)境分析按照景觀現(xiàn)狀特點，以環(huán)城南路為

8、界將整治區(qū)域分為北區(qū)和南區(qū)，其中南區(qū)相對較為整潔，景觀綠化面積大、植物長勢較好，但整體仍然存在比較大的問題，北區(qū)景觀空間相當有限,只有籃球場部分空間較大,但整體環(huán)境雜亂不堪,其余建筑預留用地不是菜地就是雜物堆放,嚴重影響居民的工作生活需要。北區(qū)：1.內部空地基本為泥沙地面，難以維護路面清潔，路面景觀效果差；2.村內主道路基本沒有行道樹,道路景觀效果急待整治完善；3.村內綠化植物種類單一，沒有做專業(yè)和統(tǒng)一的設計；4.整體景觀未統(tǒng)一規(guī)劃，部分區(qū)域被居民圍合作為雞舍，對環(huán)境影響較大5.老房子區(qū)域內雜物堆放亂七八糟,純在嚴重的安全隱患。 南區(qū)：1.相對較為整潔，道路兩旁綠籬綠化整齊美觀,行道樹有待補充

9、；2.區(qū)內有一塊面積約2000平方米的荔枝林果園，果樹長勢較好,但樹林下垃圾成堆,有待清理整改；3.未對既有綠化進行較好的管理，綠化空間底層雜草叢生；4.區(qū)域內景觀配套設施缺乏。 2.5、現(xiàn)狀建筑分析現(xiàn)狀建筑多為居民住宅樓、底層商業(yè)建筑，還有部分公共配套設施建筑及工業(yè)建筑等?？偨ㄖ娣e為92897.6平方米。其中，居住建筑（含底層商業(yè)建筑）86062.9平方米，占總建筑面積的92.64%；工業(yè)建筑5718.2平方米，占總建筑面積的6.16%；公共配套設施建筑面積為1116.5平方米，占總建筑面積的6.2%?，F(xiàn)狀建筑功能匯總表序號建筑功能建筑面積（）占建設用地比例（%）1居住建筑86062.99

10、2.642工業(yè)建筑5718.26.163公共設施建筑1116.56.2合計92897.6100 居住建筑 底層商業(yè)建筑 工業(yè)建筑 公共設施建筑從建筑質量上看，通過對建筑物結構構造、體量、新舊程度（修筑年代）、通風采光、防潮防水、消防抗震及文化歷史價值等內容為評價因子建立評價體系，對現(xiàn)有的建筑物做出綜合分析和評價，得出現(xiàn)狀一、二、三類建筑所占比例分別為32.3%、54.3%和13.4%，總體建筑質量較好。（詳見下表）本次規(guī)劃建筑質量評價標準：一類建筑：砼結構；是近期所建住宅或公共配套設施建筑。建筑外觀較新，質量好。二類建筑：砼結構；是已建成幾年的建筑，建筑外觀略顯陳舊，質量較好。三類建筑：磚結構

11、；建筑外觀陳舊，質量差。 現(xiàn)狀建筑質量匯總表建筑分類建筑面積（）所占比例（%）一類建筑20344.5221.90%二類建筑59918.9564.50%三類建筑12634.1313.60%合計92897.6100.00% 一類建筑 二類建筑 三類建筑2.6、現(xiàn)狀公共配套設施分析片區(qū)內設置了兩處集中停車場、三處崗亭及道閘、一處小型垃圾用房、一處綜合購物商場、一個籃球場、一處物業(yè)管理用房以及多段圍墻等。區(qū)外的公共配套設施主要有坪東學校、深圳龍文學校、垃圾轉運站等?？傮w上看，能夠服務片區(qū)的現(xiàn)狀公共配套設施比較緊缺，且既有配套設施有待修繕：區(qū)內圍墻以實體圍墻為主，沿工廠廠房設置，已有部分出現(xiàn)殘破，景觀效

12、果有待加強；2除物業(yè)管理用房外設置有一處文化宣傳欄，區(qū)內其它地方均未設置，不利于片區(qū)居民信息的交流；3區(qū)內只有一個籃球場，其他健身設施非常緊缺。 公共配套設施現(xiàn)狀圖 現(xiàn)狀配套設施一覽表序號名稱規(guī)模說明1村委辦公樓1座一般2工業(yè)用房1座較好3崗亭3套破舊4籃球場1個一般5垃圾房1個破舊2.7、現(xiàn)狀道路分析石灰圍新村整治區(qū)域外圍市政道路通行能力較好，南側有現(xiàn)狀城市主干道環(huán)城南路，東側是現(xiàn)狀城市支路泰和路，通過泰和路可轉深惠路進入龍崗中心區(qū)、布吉中心區(qū)等地。目前，整治范圍內道路職能和等級不明確，人車混行的現(xiàn)象到處都是；整治區(qū)域內停車場等公用設施缺乏，占路停車現(xiàn)象嚴重；整治區(qū)內部現(xiàn)狀道路路面部分為水泥

13、混凝土路面，部分為泥土、碎石路面，由于建設標準低，路面質量差，安全隱患較多，急需對現(xiàn)狀道路等級和人行道等道路基本元素進行完善；整治區(qū)域內部巷道主要為碎石路面，沒有形成有效的路面排水，雨天經常積水，整治區(qū)域內部消防通道不完善，部分消防通道為泥土路面，且寬度較小，嚴重影響整治區(qū)域的消防安全，急需進行整治。 整治區(qū)內部現(xiàn)狀道路（一） 整治區(qū)內部現(xiàn)狀道路（二）2.8、現(xiàn)狀市政工程分析l 給水目前，石灰圍新村從東北側DN200的供水干管引出DN100供水管至規(guī)劃區(qū)北區(qū)，從西北側環(huán)城南路DN300的供水管引出DN200供水至規(guī)劃區(qū)南區(qū)，存在問題主要有：1.區(qū)域供水管管徑基本為DN50-DN80，難以保證片

14、區(qū)居民的正常供水；2.規(guī)劃區(qū)內現(xiàn)狀無消防栓。l 排水現(xiàn)狀排水系統(tǒng)為雨污合流式，北區(qū)分三個片區(qū)分別排出，主要排向泰和路2500×1500的市政排水渠；南區(qū)排水主要通過區(qū)內DN100-DN300的排水管收集后就近排入周邊的水體。存在問題主要有：1.雨污合流，需進行排水管網雨污分流的規(guī)劃設計； 2.雨水收集設施較少；3.排水管主管管徑為DN600，支管管徑DN300、DN500不等，未能形成系統(tǒng)；4.現(xiàn)狀排水管道管材全部為混凝土管，缺乏定時日常檢查和維護，且未考慮人口增加對其需求的要求。 現(xiàn)狀積水 混凝土排水管道l 電力電訊整治區(qū)域由三個臺架式變壓器供電，分別是：400KVA、630KVA

15、和160KVA；整治區(qū)域電信、有線電視線路均由外部主線直接接入，內部僅北區(qū)的南側村道有四孔通信排管。整體上，整治區(qū)的電力電訊工程還存在比較大的問題：1.現(xiàn)狀電力電訊線路全部為架空設置，橫跨道路現(xiàn)象較為嚴重，存在一定的安全隱患； 2.供電不穩(wěn)定，電量遠遠不能滿足現(xiàn)狀用戶的用電需求；3.整治區(qū)域有部分簡易路燈，數(shù)量不足，路燈及線路均已殘舊，照明時間和范圍有限，難以滿足片區(qū)居民的出行需求； 4.內部僅北區(qū)的南側村道有四孔通信排管，不能滿足居民的日常通訊需求；5.現(xiàn)狀通信接線箱安裝在居民樓房的墻上，影響片區(qū)的景觀，且存在一定的安全隱患；6.區(qū)內尚未設置監(jiān)控系統(tǒng)。 現(xiàn)狀變電站 現(xiàn)狀電力架空線 現(xiàn)狀橫跨架

16、空通信線路 現(xiàn)狀通信接線箱l 燃氣片區(qū)內未布置燃氣管道及相應的配套設施，片區(qū)周圍的市政道路也沒有布置燃氣管道，社區(qū)居民主要使用瓶裝氣。2.9、現(xiàn)狀環(huán)衛(wèi)設施分析整治范圍內設置有一處垃圾房和部分垃圾桶，另外，鄰近的整治區(qū)域外的一處垃圾房也同時為片區(qū)服務。現(xiàn)狀環(huán)衛(wèi)設施存在的主要問題有：1.現(xiàn)有垃圾桶數(shù)量少，其覆蓋面滿足不了區(qū)內保潔需求，部分生活垃圾臨時堆放在空地處和建筑墻角，缺乏垃圾收集、清理設施和日常管理； 2.對現(xiàn)狀垃圾桶缺乏管理，垃圾堆放在垃圾桶周圍，未能及時清走；3.服務片區(qū)的兩處垃圾房設施十分簡陋，沒有完善的給排水系統(tǒng)，滋生蠅蟲，存在傳播疾病的隱患。 三、對規(guī)劃方案的解讀和建議措施3.1、

17、綜合整治范圍中心社區(qū)石灰圍新村綜合整治項目位于深圳市龍崗區(qū)坪地街道，環(huán)城南路在其間穿越，南靠龍崗河，東側是泰和路。規(guī)劃整治面積為7.51公頃。3.2、綜合整治目標我市城中村（舊村）改造的長遠目標是：按照建設現(xiàn)代化國際化城市總目標的要求，通過全方位的綜合改造，促使全市城中村在居住環(huán)境、管理秩序、經濟發(fā)展和文化心理等方面與城市全面融合，成為“和諧深圳、效益深圳”的重要組成部分。根據這一目標要求，必須做到：（1）社會效益：按照建設現(xiàn)代化、國際化城市總目標的要求，通過全方位的綜合改造，實現(xiàn)規(guī)劃區(qū)與整個城市網絡體系在空間、管理、文化和設施等方面的有機銜接，實現(xiàn)城中村與城市全面融合。（2）經濟效益：通過對

18、石灰圍村的綜合整治，優(yōu)化社區(qū)空間結構，提升物業(yè)價值，為集體經濟提供發(fā)展空間。對于各村潛在的商業(yè)潛力進行充分挖掘，催生片區(qū)新的經濟增長點，實現(xiàn)綜合整治對居民個體利益的保護和對社區(qū)經濟整體的平衡。（3）環(huán)境效益：通過對石灰圍村進行路網改造升級、室外環(huán)境整治等，提升城市形象，改善城市面貌，并以點帶面，帶動整體龍崗區(qū)的環(huán)境升級。通過綜合整治的實施，須取得社會效益、經濟效益、環(huán)境效益的協(xié)調統(tǒng)一和綜合效益最大化。結合前期研究成果，通過方案研究，探討推動城中村改造的有效方法；解決城中村存在的急迫性問題和上層次規(guī)劃難以落實的問題；促進實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美、安全文明、社會穩(wěn)定、土地價值上升等目標；推動新型社區(qū)的建設，最

19、終實現(xiàn)“和諧深圳、效益深圳”的發(fā)展目標。3.3、綜合整治原則（1）堅持可持續(xù)發(fā)展原則研究過程中應深入剖析面臨的重點問題，科學制定具有較強的針對性和可操作性的方案，改善現(xiàn)有的居住條件和環(huán)境，探索一條投資少、見效快、省時省力的綜合整治模式。（2）堅持可操作性原則綜合整治涉及面廣，關系到改造整治區(qū)內居民的根本利益，編制過程中應不斷聽取居民的意見，堅持一切以人的根本需求為基本出發(fā)點，打造宜人宜居的環(huán)境。這也是提高居民對整治工作的認同和支持，保證其順利實施的一個舉措。在統(tǒng)一規(guī)劃思路的指導下，對沿主要道路每棟建筑立面提出不同層次的分類整治措施，便于實施者和管理者的具體操作。（3）堅持以人為本原則以經濟建設

20、為中心，在推進經濟發(fā)展的過程中，促進人與自然的和諧，重點解決人口、資源和環(huán)境問題，堅持經濟、社會與生態(tài)環(huán)境的持續(xù)協(xié)調發(fā)展。整合道路結構，重組內外交通體系，完善社區(qū)內配套設施，提供方便的生活環(huán)境，盡量避免拆遷，有效利用現(xiàn)有資源，政府統(tǒng)一改造為主，鼓勵個人自發(fā)性改造，改善社區(qū)內空間環(huán)境質量，融入和諧的人文景觀。（4）整潔、美觀、大方的原則治理沿街界面內所有臟、亂、差的室外空間，塑造整潔、美觀、協(xié)調的視覺環(huán)境。（5）遠近結合經濟可行的原則在基本保持用地性質和建筑物不大拆大建的前提下，針對不同地段和不同功能的建筑物、構筑物采取不同的整治措施，盡可能保證以較低的整治成本在短期內實現(xiàn)整治目標。3.4、綜合

21、整治措施1.按消防安全治理“七個一”整治要求進行整治，配置至少一處消防水源，解決片區(qū)消防供水問題；2.通過對現(xiàn)狀空地進行綠化處理，提升整個片區(qū)的外部空間形象；3.通過對重要節(jié)點整治改善整個片區(qū)的居住環(huán)境；4.打通道路微循環(huán)提高道路的通行能力，利用道路設置路邊集中停車位解決片區(qū)的停車問題。3.5、規(guī)劃方案分析及建議措施3.5.1 給水工程設計原規(guī)劃的給水管布置過密，不夠經濟合理，建議核算每條巷道兩側用戶的用水需求，考慮遠期人口規(guī)劃，隔巷設一條給水主管。局部消火栓間距太小，宜隔120米設一個，在人口密度較大的區(qū)域可適當減小。給水閥門安裝不夠合理，管理不便。3.5.2排水工程設計原規(guī)劃的污水工程檢查

22、井布置過少，建議參照室外排水設計規(guī)范要求：DN200400的最大間距40m。原規(guī)劃的污水管道布置沒有考慮現(xiàn)狀居民化糞池的位置，建議根據現(xiàn)場實際情況布置巷道污水管，盡量保證能夠順利接通每家每戶的化糞池。原規(guī)劃雨水檢查井間距不夠合理，建議參照室外排水設計規(guī)范要求，并考慮居民建筑屋面排水的需要合理布置檢查井的位置。原規(guī)劃的北片區(qū)雨水統(tǒng)一在一個出口排放，由于現(xiàn)狀渠較淺、雨水流程過長而增加了埋深，最終會排不出去，建議北側片區(qū)分2處排至現(xiàn)狀排水渠。3.5.3電力工程設計原規(guī)劃的巷道架空線的上墻接入點過于分散，埋地電纜需要多處分接，電纜井設置過于密集，建議架空線采用集中上墻方式。原規(guī)劃掛墻式路燈上墻接入點過于分散，建議采用集中上墻的方式。3.5.4通信工程設計原規(guī)劃的通信管道在巷道內采用架空敷設，根據現(xiàn)場考察結果，建議巷道內通信管線采用地下埋管敷設。原規(guī)劃南片區(qū)監(jiān)控纜線采用橫過南環(huán)路的方式接入北