房地產(chǎn)工程管理VIP

1、論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；問(wèn)題；對(duì)策建議論文摘要：本文討論了房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容、出現(xiàn)的問(wèn)題以及 相應(yīng)的對(duì)策建議。一、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容(-)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃管理規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理的第階段。俗話說(shuō)"萬(wàn)事開(kāi)頭 難”，項(xiàng)冃開(kāi)發(fā)剛開(kāi)始，千頭萬(wàn)緒。這一階段的重點(diǎn)工作，就是確定 建筑的規(guī)劃方案，此時(shí)一定要避免為趕時(shí)間而忽略了建筑規(guī)劃方案的 謹(jǐn)慎取舍，因?yàn)榻ㄖ?guī)劃方案在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中具有極其重要的作 用，關(guān)系到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗，所以必須認(rèn)真做好建筑方案的可行性和 可取性的分析研究。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)理念的先進(jìn)與否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的規(guī)范合 理，對(duì)給水、排水、

2、供熱、燃?xì)?、電氣、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng) 籌設(shè)計(jì)的好壞，都將直接影響工程管理冃標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為此，房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)設(shè)計(jì)管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：1、注重對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇，切忌因過(guò)分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用而選 擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計(jì)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。一定要以中華人民共和國(guó)招 標(biāo)投標(biāo)法和建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù), 擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)。2、保持與設(shè)計(jì)人員的工作性溝通，隨時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度，及時(shí) 解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的，需由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜，同時(shí)要把 對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、希望達(dá)到的目標(biāo)等與主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通、 探討。3、要督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)注重提高 工程的

3、科技含量，并按要求進(jìn)行施工圖審查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要以身 作則，不耍自行變更已審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件，以杜絕工程隱患, 確實(shí)需要改進(jìn)圖紙吋，必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工管理，具有時(shí)間跨度長(zhǎng)、內(nèi)容多、影響大、涉 及面廣的特點(diǎn)，它與工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著最直接的關(guān)系。應(yīng)遵循 公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)守信的原則，擇優(yōu)選擇施工企業(yè)，從工程開(kāi) 工到工程竣工，處理好每一個(gè)重要環(huán)節(jié)。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)的法律、 法規(guī)和規(guī)范，從而完成工程的質(zhì)量、工期、成本三控制。1、施工合同管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的施工合同，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工管理的法律依據(jù)。

4、該合同條款的制訂是施工管 理的第一步，也是首要任務(wù)。2、施工質(zhì)量控制施工質(zhì)量控制是施工管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程管 理人員，耍善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單 位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。3、工期控制工期控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理中是極為重要的工作內(nèi)容。因 為其不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益，還涉及到第 三方一一購(gòu)房者的利益，可以說(shuō)它是個(gè)連環(huán)套。為此，要督促施工企 業(yè)結(jié)合丁程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施t組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃，以確 保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。二、房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的問(wèn)題(- )對(duì)所開(kāi)發(fā)的工程建設(shè)前期工作準(zhǔn)備不充分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)地塊關(guān)

5、注的焦點(diǎn)大多是位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套。 而作為建筑產(chǎn)品的建設(shè)單位，往往對(duì)前期工作準(zhǔn)備不充分，尤其是對(duì) 技術(shù)資料普遍掌握不足?？赡軙?huì)有開(kāi)發(fā)企業(yè)為加快開(kāi)發(fā)速度或是對(duì)此 類(lèi)工作不了解，匆匆上馬。由于沒(méi)有掌握有關(guān)工程管線情況，沒(méi)有在 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)前委托地質(zhì)勘探，設(shè)計(jì)依據(jù)不充分，出現(xiàn)基坑開(kāi)挖到地下管 線、打樁打打倒流沙層完全淹沒(méi)的情況。也有的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)城市有關(guān) 配套管理規(guī)定不清晰，發(fā)生了交付業(yè)主使用的建筑仍使用著施工用臨 時(shí)水、臨時(shí)電的情況。(-)對(duì)有關(guān)施工許可的規(guī)定重視不夠開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦決策了開(kāi)發(fā)項(xiàng)冃，就希望工程進(jìn)度盡快滿(mǎn)足銷(xiāo)售的 要求，實(shí)現(xiàn)收入。在政府建設(shè)行政主管部門(mén)完善施工巡查制度之前， 加上辦理施工

6、許可證的手續(xù)較多，不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)辦理許可證的要 求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關(guān)施工許可手續(xù)就匆匆施 工。也有開(kāi)發(fā)企業(yè)打擦邊球，先辦理基坑開(kāi)挖的手續(xù)，在沒(méi)有得到上 部施工許可的情況下連續(xù)施工，結(jié)果導(dǎo)致城管部門(mén)耍求施工單位停 工、建設(shè)上管部門(mén)對(duì)施工單位罰款及通報(bào)、對(duì)房地開(kāi)發(fā)企業(yè)罰款等結(jié) 果。對(duì)此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動(dòng)，影響t程的順利推進(jìn)， 還有可能造成不好的社會(huì)影響。（三）對(duì)工程驗(yàn)收及備案管理不到位對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，工程竣工驗(yàn)收意味著可以''交樓”，工程驗(yàn)收 也是能越快辦完越好。然而，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過(guò)程中對(duì)相關(guān) 的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃

7、驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管 理不到位，到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗(yàn)收， 造成備案滯后和拖延交付使舟的后果。如果實(shí)施建筑施工的是多個(gè)土 建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗(yàn)收和備案管理就顯得尤為重要。三、相應(yīng)的對(duì)策建議（一）始終掌握工程管理的控制權(quán)作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，其擁有的核心資源和能力主要是對(duì)房地產(chǎn)需求的 預(yù)測(cè)和判斷、資金運(yùn)籌、策劃和營(yíng)銷(xiāo)。但無(wú)論如何，都不能放棄對(duì)自 己銷(xiāo)售的建筑產(chǎn)品木身的控制。開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)整個(gè)工程建設(shè)有全局 的統(tǒng)籌，在整體的質(zhì)量、進(jìn)度、各專(zhuān)業(yè)之間的配合等方面，耍有統(tǒng)籌 和控制能力，要有具備相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的管理班子。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程總 監(jiān)應(yīng)全面掌握工程情況，制定計(jì)劃，明確目標(biāo)，督促

8、各參建單位完成 各自任務(wù)。（二）在策劃階段做深做細(xì)全局控制計(jì)劃高級(jí)工程管理人員在策劃階段就要深度介入，將工程建設(shè)與營(yíng)銷(xiāo) 計(jì)劃、資金計(jì)劃相配合，以協(xié)同形成可行的項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)。這樣可以達(dá) 到公司層面的優(yōu)化，有利于公司層面對(duì)全局的掌握和統(tǒng)籌。而且要對(duì) 全局的計(jì)劃進(jìn)行分解，就像公司的戰(zhàn)略要轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力一樣，將全局 控制計(jì)劃形成各層各單位可操作的指導(dǎo)文件。（三）形成組織記憶，發(fā)揮經(jīng)驗(yàn)的作用如果說(shuō)對(duì)工程建設(shè)前期報(bào)建、竣工驗(yàn)收等程序性匚作的掌握，是 在熟悉相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的運(yùn)用，那么對(duì)工程建設(shè)過(guò)程整體質(zhì)量和 進(jìn)度的控制，則是一種經(jīng)驗(yàn)的體現(xiàn)。個(gè)高級(jí)t程管理人員要經(jīng)過(guò)實(shí) 際工程的鍛煉，一個(gè)組織也是如此。做一項(xiàng)工程，可能會(huì)出