商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的定性及裁判規(guī)則(doc 6頁(yè))

1、商品房認(rèn)購(gòu)契約的定性及裁判規(guī)則吳正 周玲         內(nèi)容提要：    近年,由于房屋價(jià)格上漲,因商品房買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的糾紛不斷增加,特別是開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人訂立了約定定金條 款的房屋認(rèn)購(gòu)契約后,開(kāi)發(fā)商因房?jī)r(jià)上漲而反悔,不與買(mǎi)受人簽訂正式購(gòu)房合同,將商品房他賣(mài)的糾紛更是大量出現(xiàn)。為此,最高人民法院作出了關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律的若干問(wèn)題的解釋第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定

2、金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。對(duì)制裁開(kāi)發(fā)商的這種不誠(chéng)信行為起到了一定作用,但在審判實(shí)踐中,是否只能按司法解釋中的定金罰則進(jìn)行處理？定金罰則在房?jī)r(jià)漲跌不大時(shí),對(duì)遏制不誠(chéng)信行為能起到作用,但如房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高過(guò)快,定金罰則就難以遏止這種不誠(chéng)信行為。本文從當(dāng)前審判實(shí)踐中對(duì)房屋認(rèn)購(gòu)契約的性質(zhì)及裁判規(guī)則進(jìn)行了分析的研究,以遏制當(dāng)前實(shí)際生活中大量的商品房預(yù)售中的不誠(chéng)信行為,維護(hù)守信方的合法權(quán)益。    近年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展成熟,房地產(chǎn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。正因如此商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛也不斷增多,

3、如一房數(shù)賣(mài)、隨意反悔解除合同、面積縮水、預(yù)約合同不履行等情形的大量出現(xiàn),嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,損害了廣大買(mǎi)受人的利益,但現(xiàn)行法律又相對(duì)滯后,不利于糾紛的解決和不誠(chéng)信違約行為的遏制。特別是近三年因房?jī)r(jià)飛漲,雖開(kāi)發(fā)商已與買(mǎi)受人簽訂了約定定金條款的認(rèn)購(gòu)契約,但因房?jī)r(jià)漲速過(guò)快,部分開(kāi)發(fā)商反悔,不與買(mǎi)受人簽訂正式合同,而寧愿承擔(dān)定金罰則,作出將商品房他賣(mài)的不誠(chéng)信行為。法院審理了大量這類(lèi)糾紛,但由于對(duì)認(rèn)購(gòu)契約性質(zhì)認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一,造成司法實(shí)踐中的裁判很不統(tǒng)一。筆者想從一起案例來(lái)探討認(rèn)購(gòu)契約的性質(zhì)和裁判規(guī)則,以期更好的遏制和制裁這種不誠(chéng)信的行為,保護(hù)守信人的合法權(quán)益。    &#

4、160;某市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,開(kāi)發(fā)某河畔工程項(xiàng)目。2006年4月8日,王某與該公司簽訂了房號(hào)確認(rèn)單 ,約定王某購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的某河畔小區(qū)1棟1單元6樓2號(hào)住宅一套,建筑面積約179.6平方米,單價(jià)每平方米1278元,并約定該確認(rèn)單任何一方不得毀約。同日,王某依約給付了公司20000元定金,公司向王某出具了收款收據(jù)。2006年6月28日,該公司取得了商品房預(yù)售許可證,之后,公司通知王某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2006年9月1日,王某持房號(hào)確認(rèn)單及定金收據(jù)到該公司,結(jié)果該公司卻在定金收據(jù)背面批注“同意退房”。王某對(duì)退房不予認(rèn)可,要求公司繼續(xù)履行房號(hào)確認(rèn)單義務(wù),公司拒不履行。一年后,王某訴至法

5、院要求公司履行確認(rèn)單約定的義務(wù)。訴訟中,公司稱(chēng)王某在公司通知其簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),表示不要此房,公司是按王某的退房請(qǐng)求,解除與王某的購(gòu)房預(yù)約關(guān)系,公司不應(yīng)當(dāng)按房號(hào)確認(rèn)單履行義務(wù),但公司未提供證據(jù)予以證明。但王某表示從未有不要房的想法,自己于2006年9月1日到公司訂立合同,是公司看房?jī)r(jià)上漲就借故讓我退房,本人不同意退房,因而訴訟到法院。法院查明：王某與公司訂立房號(hào)確認(rèn)單時(shí),房屋開(kāi)盤(pán)價(jià)格為每平方米為1278元,同年9月,已上漲至每平方米1900余元,至訴訟時(shí),房屋價(jià)格上漲至每平方米2500余元。因房?jī)r(jià)的上漲,是否簽訂正式購(gòu)房合同并實(shí)際履行對(duì)公司和王某的利益影響均很大。  

6、法院審理認(rèn)為：公司與王某簽訂房號(hào)確認(rèn)單,并向王某收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保,確認(rèn) 單約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,雙方簽訂的房號(hào)確認(rèn)單不具備商品房銷(xiāo)售管理辦法規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,因此,房號(hào)確認(rèn)單不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同。公司不能提供證據(jù)證明雙方對(duì)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間進(jìn)行過(guò)約定,亦不能提供證據(jù)證明系王某的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,因此,應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的房號(hào)確認(rèn)單履行義務(wù)。法院判決公司在判決生效十日內(nèi)與王某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。    雙方均未上訴,法院判決生效后,王某多次找公司訂立商品房買(mǎi)賣(mài)

7、合同,但公司一直推諉拒不履行。王某也沒(méi)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。其實(shí)本案的判決是否能得以強(qiáng)制執(zhí)行,如何執(zhí)行是值得研究的問(wèn)題,因?yàn)殡p方就購(gòu)房合同尚有許多主要條款未進(jìn)行約定,對(duì)合同的主要條款如未能達(dá)成合意,能推定為是公司不履行合同嗎？再者若該房在執(zhí)行前已他賣(mài)善意第三人且辦理了產(chǎn)權(quán)登記,已無(wú)法簽訂主合同,那必然會(huì)造成執(zhí)行無(wú)果的結(jié)局,仍無(wú)法保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。因此是否能判決實(shí)際履行,仍值得研究。當(dāng)然這并非本文探討的范圍,本文研究的是認(rèn)購(gòu)契約的性質(zhì)及裁判規(guī)則,換言之如果王某不要求繼續(xù)履行確認(rèn)書(shū),而是改為要求公司對(duì)不誠(chéng)信行為承擔(dān)金錢(qián)給付的民事賠償責(zé)任是否可行？或雙倍返還定金是否可行？  &

8、#160; 本案中的確認(rèn)單是買(mǎi)賣(mài)雙方約定今后一定時(shí)期內(nèi),以約定的價(jià)格、面積、戶型簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同的契約。就房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn),并可收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律的若干問(wèn)題的解釋第四條的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)理解為就是出賣(mài)人與買(mǎi)受人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前先行簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)或訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)書(shū)。應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)呢？又應(yīng)當(dāng)如何裁判呢？在理論界和司法實(shí)踐中大致有三種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是交付定金的認(rèn)購(gòu)書(shū)是定金合同,只能按定金罰則處理。認(rèn)購(gòu)書(shū)是平等主體間為設(shè)立某種權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的契約,符合合同法第二條關(guān)于合同定義的規(guī)定。從認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的過(guò)程

9、和約定的內(nèi)容看,是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,并交付一定金額的定金,保證當(dāng)事人雙方在一定期限內(nèi)訂立合同。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第八十九條的規(guī)定,定金是指合同的一方當(dāng)事人以擔(dān)保其債務(wù)的履行為目的,而向?qū)Ψ浇o付的一定金錢(qián)。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù),應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。根據(jù)民法理論,定金可分為如下幾種：1、立約定金。2、成約定金。3、證約定金。4、違約定金。5、解約定金。把認(rèn)購(gòu)書(shū)作為定金合同,是為保證簽訂本約商品房買(mǎi)賣(mài)合同而支付的定金,違約后適用定金罰則,該定金應(yīng)理解為立約定金。立約定金是訂立主

10、合同前交付的定金,其目的在于保證訂立主合同。在當(dāng)事人磋商階段,為了達(dá)到最終訂立主合同的目的,當(dāng)事人可以采用立約定金的辦法來(lái)實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的互相信任,若交付定金的當(dāng)事人拒絕訂立合同,便無(wú)權(quán)收回定金；若接受定金的當(dāng)事人拒絕訂立合同時(shí),應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。對(duì)此,擔(dān)保法解釋第一百一十五條作了規(guī)定,當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無(wú)權(quán)要求返還定金,收受定金的一方拒絕訂立主合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律的若干問(wèn)題的解釋第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一

11、方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。在本案中,由于房?jī)r(jià)飛漲,公司雙倍返還定金,與房屋另賣(mài)他主所獲得的利益相比,公司從最大利益角度出發(fā)就可能會(huì)選擇前者,損害買(mǎi)受人的利益。前述案例,開(kāi)發(fā)商以每平方米1278元的單價(jià)賣(mài)給王某179.6平方米的房子,可獲得的總價(jià)款是23萬(wàn)余元,在房?jī)r(jià)上漲后,以1900元的單價(jià)另賣(mài)該房,可獲得的總價(jià)款是34萬(wàn)余元,可見(jiàn),開(kāi)發(fā)商給付雙倍定金之后,將房屋另賣(mài)他人,利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于他們?cè)诖松纤艿降膿p失。而王某雖獲得雙倍返還4萬(wàn)元定金,但再買(mǎi)相同面積的房屋還得多支付十

12、多萬(wàn)元的價(jià)款,對(duì)王某是很不公平的。事實(shí)上,本案在訴訟中,法庭曾用返還三倍定金進(jìn)行過(guò)調(diào)解,但王某仍不同意。因此最高人民法院的司法解釋在房?jī)r(jià)漲跌不大的情況下,按定金罰則處理是合理的,能遏制不誠(chéng)信行為,但如價(jià)格漲跌過(guò)大的情況下,僅以定金罰則規(guī)定,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房人,在房?jī)r(jià)上漲或下跌有比定金罰則獲利更大空間時(shí),勢(shì)必造成大量有悖誠(chéng)信的行為。    二種觀點(diǎn)是認(rèn)購(gòu)書(shū)是購(gòu)房合同或是購(gòu)房合同的一部分,直接按違約責(zé)任處理。因認(rèn)購(gòu)書(shū)是為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,對(duì)房屋的價(jià)格、戶型、面積等已作了約定,并約定了雙方當(dāng)事人均不得毀約,對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。認(rèn)購(gòu)書(shū)是雙方當(dāng)事人就商品房買(mǎi)

13、賣(mài)合同達(dá)成的契約,雖然條款尚未完全約定,但根據(jù)合同法第六十一條規(guī)定合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的,可以契約補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充契約的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。因此認(rèn)購(gòu)書(shū)可以認(rèn)為是正式的合同,或正式合同的一部份,其他條款可待今后進(jìn)行補(bǔ)充。如把確認(rèn)書(shū)視為合同,本案中無(wú)論是王某還是公司,均應(yīng)按確認(rèn)單履行各自的義務(wù),如因開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò),導(dǎo)致王某不能得到房屋,王某可根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等；第一百一十三條規(guī)定違約責(zé)任當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義

14、務(wù)不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。因此公司只能選擇繼續(xù)履行合同,否則就要賠償王某包括可得利益在內(nèi)的損失,而不僅僅是定金雙倍返還,這樣的處理會(huì)盡量減少雙方的不誠(chéng)信行為。    但商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條款非常復(fù)雜,根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法第16條規(guī)定,至少應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：1、當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；2、商品房基本狀況；3、商品房的銷(xiāo)售方式；4、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5、交付使用條件及日期；6、

15、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；7、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和大眾設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；8、大眾配套建筑產(chǎn)權(quán)歸屬；9、面積差異的處理方式；10、辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；11、解決爭(zhēng)議的方法；12、違約責(zé)任；13、雙方約定的其他事項(xiàng)。根據(jù)國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本則更加細(xì)化和復(fù)雜。上述合同條款,在當(dāng)事人在簽訂確認(rèn)書(shū)時(shí),很多內(nèi)容是無(wú)法確定的,存在“事實(shí)和法律上障礙”而不可能具體約定。比如交付時(shí)間及使用條件、面積差異的處理方式等等在預(yù)約階段是無(wú)法完成的,不可能作出明確、具體的約定。因此,認(rèn)購(gòu)書(shū)實(shí)際上是不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的諸多基本條款,將其認(rèn)為是本約,

16、或主合同的一部分,仍有不妥之處,最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律的若干問(wèn)題的解釋第五條規(guī)定商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等契約具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該契約應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因此最高法院的觀點(diǎn)是如確認(rèn)書(shū)之類(lèi)的契約如對(duì)主要條款不齊備并且沒(méi)有履行的情況下不能認(rèn)定為購(gòu)房合同。當(dāng)然這種觀點(diǎn),尚未形成理論界的公認(rèn),尚需進(jìn)一步研究和完善。筆者認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)缺失大量主要條款,對(duì)雙方今后是否能合意訂立購(gòu)房合同處于未知狀態(tài),也尚有大量客觀難料的未知因素,直接將其作為購(gòu)房合同對(duì)雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是難以預(yù)料和履行的,因此將其作為購(gòu)房

17、合同的確不妥。    三種觀點(diǎn)是認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同,按締約過(guò)失責(zé)任處理。當(dāng)事人簽訂確認(rèn)書(shū)等形式的認(rèn)購(gòu)書(shū),在簽訂時(shí)真正的商品房買(mǎi)賣(mài)行為并未發(fā)生,仍處于商品房買(mǎi)賣(mài)成立前的締約階段,今后仍需雙方另行簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)僅是為今后訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的先決條件,認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)應(yīng)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同,即認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同是預(yù)約與本約的關(guān)系。對(duì)違反預(yù)約合同的責(zé)任應(yīng)根據(jù)合同法第四十二條的規(guī)定,當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一,給對(duì)方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。1、假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商；2、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；3、

18、有其他違背誠(chéng)實(shí)信用的行為,按締約過(guò)失責(zé)任賠償當(dāng)事人損失。但該觀點(diǎn)排斥了當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同的責(zé)任形式,認(rèn)為對(duì)預(yù)約合同不能強(qiáng)制其實(shí)際履行,從這種觀點(diǎn)來(lái)看本案法院判決實(shí)際履行就存在一定的問(wèn)題。本案中,王某與公司簽訂的房號(hào)確認(rèn)單第四條明確約定：本房號(hào)確認(rèn)單一式三份,經(jīng)雙方簽字蓋章后任何一方不得毀約。因此,確認(rèn)單實(shí)際保證雙方訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,是締約的過(guò)程行為,由于公司的不誠(chéng)信,導(dǎo)致雙方不能訂立合同,應(yīng)按照合同法規(guī)定,承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任,賠償王某包括預(yù)期可得利益的損失,制裁任意毀約的不誠(chéng)信行為。    有觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律的若干問(wèn)

19、題的解釋第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等方式向買(mǎi)受人收受訂金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。因此認(rèn)為最高法院排斥了預(yù)約合同的其他承擔(dān)責(zé)任的形式,僅承認(rèn)定金罰則,換言之就是最高法院并不承認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種單獨(dú)的預(yù)約合同,不能按締約過(guò)失責(zé)任來(lái)處理。但筆者認(rèn)為：最高法院雖然對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)毀約責(zé)任形式只規(guī)定了定金罰則,未規(guī)定可按締約過(guò)失責(zé)任處理,但這不能認(rèn)為必然排斥締約過(guò)失責(zé)任的處理方式,因?yàn)橘?gòu)房合同雖未簽訂,但當(dāng)事人因簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之故,可能已發(fā)生了相當(dāng)費(fèi)用