6月湖北赤壁市15畝地塊市場調(diào)研及定位報告

1、湖北赤壁市105畝地塊市場調(diào)研及定位報告【全程策劃中心】2011.6目 錄第一部分 城市背景分析第二部分 房地產(chǎn)市場概況第三部分 地塊分析第四部分 項目定位第一部分 城市背景分析赤壁市位于湖北省南部，北倚省會武漢，南臨湘北重鎮(zhèn)岳陽，素有“湖北南大門”之稱?，F(xiàn)轄15個鎮(zhèn)，4個辦事處，2個國有林、茶場?？偯娣e1723平方公里，人口52萬。歷史悠久，四海知名。赤壁古稱蒲圻，緣起于三國東吳黃武二年設(shè)置蒲圻縣。1986年5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，有著1700多年沿革的蒲圻撤縣設(shè)市。1998年6月更名為赤壁市 。城市概況湖北省咸寧赤壁市行政區(qū)劃現(xiàn)轄15個鎮(zhèn)，4個辦事處，2個國有林、茶場。交通赤壁市地處湘、鄂、贛三

2、省經(jīng)濟(jì)、文化交流的結(jié)合部和武漢、黃石、岳陽等大中城市的經(jīng)濟(jì)技術(shù)輻射圈上，天然的成為南北交通要塞，省際交流窗口，平原山區(qū)紐帶 。京廣鐵路復(fù)線穿城而過，107國道和京珠高速公路縱貫全境。鄉(xiāng)村公路四通八達(dá)。陸水河通江達(dá)海，萬里長江依境而過 。航空僅百里之距可達(dá)天河、山坡兩個大型機(jī)場經(jīng)濟(jì)狀況 。武廣高鐵2009年12月開通途經(jīng)站點。宏觀經(jīng)濟(jì)概況國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步小跑增長。2008年全市生產(chǎn)總值（gdp）突破百億元，近兩年更有迅猛發(fā)展之勢。數(shù)據(jù)來源：赤壁市統(tǒng)計公報 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2006年17.1:51.0:31.9調(diào)整為2010年15.6:49.7:34.7。呈現(xiàn)出第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)比重下

3、調(diào)，第三產(chǎn)業(yè)向上發(fā)展的態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：赤壁市統(tǒng)計公報 數(shù)據(jù)來源：赤壁市統(tǒng)計公報 財政收入大幅增長，2010年收入同比增長近一倍。金融運行保持較快的發(fā)展勢頭。數(shù)據(jù)來源：赤壁市統(tǒng)計公報 人口保持平穩(wěn)低增長2010年全市總?cè)丝?2.06萬人，常住人口47.7萬人，城區(qū)人口約21萬。數(shù)據(jù)來源：赤壁市統(tǒng)計公報 根據(jù)近年數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)民人均純收入由2006年3934元增長至2010年7044元；城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。數(shù)據(jù)來源：赤壁市統(tǒng)計公報 數(shù)據(jù)來源：赤壁市統(tǒng)計公報 居民消費結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，衣食住行用水平不斷提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷增長有力于促進(jìn)大額消費品的消費。數(shù)據(jù)來源：赤壁市統(tǒng)計公報 從恩格爾

4、系數(shù)可以看出，赤壁城鄉(xiāng)居民生活水平都已達(dá)到富裕水平，理論上赤壁屬于幸福指數(shù)較高的城市。數(shù)據(jù)來源：赤壁市統(tǒng)計公報 固定資產(chǎn)投資2009年和2010年表現(xiàn)出跨越性增長, 固定資產(chǎn)投資的增大不斷鞏固和強(qiáng)化了赤壁市化市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。赤壁市城市背景小結(jié)赤壁市地處湘、鄂、贛三省經(jīng)濟(jì)、文化交流的結(jié)合部和武漢、黃石、岳陽等大中城市的經(jīng)濟(jì)技術(shù)輻射圈上。武廣高鐵的開通不僅更加拉近了赤壁與武漢、岳陽的距離，還拉近了赤壁與沿海經(jīng)濟(jì)圈的往來。城際高鐵對于一個三、四線城市來講最直接的影響將會體現(xiàn)在：承接各大經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；帶來人口的流動。這兩點在赤壁市目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市背景中并未體現(xiàn)出來。由于武漢、岳陽、黃石大中城

5、市一直以來就對赤壁產(chǎn)生了輻射作用，加上高鐵的開通，使赤壁市的受輻射面更提升了一個階層，最直接的就是武漢經(jīng)濟(jì)圈、長株潭城市群，還可延伸到廣東沿海城市，與這類城市比較，赤壁市城市毫無就業(yè)競爭優(yōu)勢，難以吸引外來人口，反而可能還會促進(jìn)了赤壁的人口向外流出。珠三角經(jīng)濟(jì)圈長株潭城市群武漢都市圈赤赤 壁壁通過宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)圖表可以看出赤壁市整體經(jīng)濟(jì)運行狀況良好：1. 國民經(jīng)濟(jì)健康運行；2. 以二、三產(chǎn)業(yè)為主帶動城市發(fā)展,但支撐力度有限；3. 突破萬元的人均gdp和城鎮(zhèn)居民收入，使居民消費能力持續(xù)走高；4. 達(dá)到富裕水平的恩格爾系數(shù)，提升了居民生活的水平和保證了固定資產(chǎn)投資的大幅增長。第二部分 房地產(chǎn)市場概況數(shù)

6、據(jù)來源：赤壁市統(tǒng)計公報 08年隨著大環(huán)境的調(diào)控，赤壁市也隨大勢向下。房地產(chǎn)運行概況數(shù)據(jù)來源：赤壁市房管局 商品房供應(yīng)量的80%為住宅。上圖綜合分析得出，2011年上半年商品房住宅供應(yīng)面積為277.8萬，銷售總套數(shù)為2159，根據(jù)市調(diào)情況預(yù)判每套平均面積為100，那么，上半年銷售面積約為21.59萬，由此可見，赤壁市商品房供應(yīng)和去化速度失衡，市場去化阻力較大，市場貨量有過剩現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來源：赤壁市房管局 全市商品房住宅均價今年穩(wěn)步向上，市區(qū)均價已達(dá)2600元/樓盤名稱樓盤名稱地理位置地理位置占地面占地面積積總建面積總建面積建筑類型建筑類型綠化綠化率率總戶總戶數(shù)數(shù)價價格格銷售情況銷售情況眾誠國際陸水

7、湖大道-46429.6 高層30%3622700剩余115套赤壁郡都清泉公園旁360畝56萬多層 小高 高層42%40002800二期銷售中永邦歐洲城陸水湖大道 185畝30萬 多層 高層36% 1473 2700三期銷售中世紀(jì)豪庭陸水湖大道 -高層-3122650剩余69套潤園清泉公園旁32畝49895m2 多層 小高31.5% 2562750已經(jīng)銷售95%凱旋名都河北大道 -27873m2 高層25% 244 2790已銷售70%福星花園河北大道 70畝109500m2 多層30% 280 2600一期銷售中銀河花園城 一橋 -85573m2 高層30% 874 2750剩余6套赤壁市區(qū)樓

8、盤調(diào)研住宅項目代表以百畝以下項目為主，各樓盤價格差距不大，“郡都”為當(dāng)?shù)毓J(rèn)的品質(zhì)、價格最高樓盤。 都為現(xiàn)房銷售，其原因為銷售速度較慢，大都從期房賣到現(xiàn)房；從本次市調(diào)情況了解，銷售最理想的項目應(yīng)屬于銀河花園城，一年銷售約700套，說明赤壁市購房者對地段的認(rèn)可度非常高；第二理想的為世紀(jì)豪庭，半年銷售約240套。項目名稱項目名稱一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房其他其他眾城國際120135160永邦歐洲城120160赤壁郡都5890120140復(fù)式200福星花園116142173頂層280世紀(jì)豪庭94119 137潤園47.63829792135130136凱旋名都394568114139

9、從此表可以得知，赤壁市的主要房型為三房和四房。不難發(fā)現(xiàn)以上項目對每種房型的面積分布并不一致，因此可以斷定赤壁市房地產(chǎn)市場對房型的設(shè)計差異化較大，產(chǎn)品設(shè)計落后，也可以歸結(jié)為舒適性產(chǎn)品為主。赤壁市區(qū)樓盤調(diào)研戶型對比分析 郡都售樓部潤園永邦歐洲城縱城國際凱旋名都世紀(jì)豪庭博園樓盤名稱樓盤名稱地理位置地理位置占地面積占地面積商業(yè)體量商業(yè)體量商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)銷售形式銷售形式眾誠國際陸水湖大道9畝7464.99 4層底商整體出售凱旋名都河北大道 - 2層底商整體出售新街口商業(yè)街陸水湖大道-33400純商業(yè)2000030000元/農(nóng)副產(chǎn)品市場白鶴路 45畝-純商業(yè)13000元/赤壁市區(qū)樓盤調(diào)研商業(yè)項目代表 赤

10、壁市最好的商業(yè)項目為新街口商業(yè)街，該項目以廣州上下九步行街為原型參考打造，引進(jìn)了中影電影院。 農(nóng)副產(chǎn)品市場目前是赤壁銷售最好的商業(yè)項目，開盤當(dāng)天銷售率就達(dá)到95%左右。商業(yè)項目代表新街口商業(yè)街 新街口商業(yè)街是赤壁新近落成的城市商業(yè)綜合體！具有現(xiàn)代商業(yè)、電影餐飲娛樂、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓、地下停車場等五大核心功能。不同業(yè)態(tài)優(yōu)化組合，采用國際通用的品牌連鎖經(jīng)營模式，與全國大城市接軌。是目前赤壁市最大體量、最高定位的商業(yè)項目。 引進(jìn)中影集團(tuán)，中影星美電影院為中影集團(tuán)旗下唯一的控股院線公司；“中影赤壁電影城”是嚴(yán)格按照國家電影城五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造的現(xiàn)代化多功能影城，總投資2000多萬，建筑面積3000平

11、方，共設(shè)4個豪華影廳，可同時容納580多人觀影。新街口農(nóng)副產(chǎn)品市場赤壁市房地產(chǎn)市場小結(jié)赤壁市地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀赤壁市地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 商品住宅均以小體量為主商品住宅均以小體量為主 赤壁市商品住宅發(fā)展處于起步階段，雖然在售商品住宅項目較多但全年銷售量較少，而且在售商品住宅項目均以小體量為主，大型社區(qū)項目較少主要集中在陸水湖大道沿線，如：永邦歐洲城、赤壁郡都等。小產(chǎn)權(quán)房充斥市場小產(chǎn)權(quán)房充斥市場 售價較便宜售價較便宜 赤壁市已建成多年并居住的房屋很多還為私人小產(chǎn)權(quán)房，并已經(jīng)形成一定氛圍，如：赤壁北站陳家灣整村的人都是私人蓋房；赤壁市步行街臨街商鋪目前較多的還是以小產(chǎn)權(quán)房底商商鋪為主。赤壁市商品住宅發(fā)展特征赤壁

12、市商品住宅發(fā)展特征 就目前從赤壁市商品住宅供應(yīng)量、銷售價格以及在售項目調(diào)研結(jié)果顯示，赤壁市房地產(chǎn)市場目前處于起步階段，銷售速度較慢市場吸納能力較弱，且均以小體量項目為主，大型社區(qū)項目較少。具體而言： 建筑形式特征：處于從多層向高層轉(zhuǎn)變的階段 建筑工藝：多層主要是磚混結(jié)構(gòu)、小高層和高層為框架結(jié)構(gòu)。 銷售特征：市場供需失衡，銷售速度較慢，目前基本都為現(xiàn)房銷售，但特別好的地段銷售速度又太快，呈現(xiàn)出兩級現(xiàn)象。 客戶特征：剛性需求為主，市場對購買商品房的意識較弱，各個企事業(yè)單位都有自建房，將減少公務(wù)員購房需求，商鋪需求，投資客基本可以忽略。 戶型特征：主要以三房、四房為主，小戶型投資產(chǎn)品接受度逐步提高。

13、 景觀特征：沿陸水湖大道及步行街項目基本無自然景觀。第三部分 地塊分析本案老城區(qū)新城區(qū)高鐵站建設(shè)大道本案陳家塆村自建房砂子嶺路（在建）80畝地塊（雍景家園項目）建設(shè)大道延伸段（在建）站前廣場鐵路隔離帶地塊環(huán)境/四至情況地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地：105畝容積率：3.54.8建筑密度：30%綠地率：30%本案地塊環(huán)境綜述地塊環(huán)境綜述 周邊項目：周邊項目：目前項目周邊無在售樓盤，無商業(yè)。 景觀資源：景觀資源：地塊周邊景點僅有高鐵站站前廣場。 交通條件：交通條件：位于城市北大門高鐵站旁，公交線路起始站，目前建設(shè)大道高鐵段已投入使用，連接赤壁大道通向新老城區(qū)，隨著建設(shè)大道的建設(shè)完工，該地段交通將四通八達(dá)，擔(dān)負(fù)著

14、城市人口流動的主要功能。 周邊配套：周邊配套：暫無配套，目前主要生活配套集中在離本案月3分鐘車程的河北大道沿路。河北大道沿路有可以滿足生活所需的商業(yè)業(yè)態(tài)以及市人民醫(yī)院和市政單位。第四部分 項目定位定位思考城際高鐵對房地產(chǎn)市場的影響 城際高鐵開通后對房地產(chǎn)的影響例一：我們可以先來看一些例子，滬寧成際鐵路是“長三角地區(qū)城際軌道交通網(wǎng)規(guī)則”中的網(wǎng)絡(luò)主軸之一，線路全長297公里，其中江蘇境內(nèi)長267公里，總投資約422億元。該線途徑昆山，一個“城南印象”樓盤，因距離滬寧鐵路昆山站僅步行15分鐘的路程，一期多層尚未開盤已經(jīng)售罄，二期高層、小高層尚未開盤，確已日均接受到50個咨詢來電。例二：沈撫城際鐵路于

15、2008年11月開工，2009年7月30日竣工，全長61公里，工程起于沈大線的沈陽站，經(jīng)渾河、榆樹臺、大官屯站等到達(dá)終點在撫順北站，沿途共計18個站，設(shè)計時速為120公里，直達(dá)列車49分鐘可跑完全程。在這樣的條件下，沈撫城際鐵路沿線節(jié)點城市房價普增。武廣高鐵赤壁站位于城北。武廣城際高鐵赤壁站的開通提升了城市的交通能力，增強(qiáng)了與沿海經(jīng)濟(jì)圈的往來，成為城市中高端人群南下的主要快速輸送通道；武廣高鐵赤壁站是湖北省境內(nèi)惟一的縣級站點。將給赤壁旅游業(yè)帶來了新機(jī)遇。赤壁市原來是300公里旅游圈，現(xiàn)在正向500公里、800公里擴(kuò)展。武廣高鐵赤壁站通車后，主要帶來的是人口的流動，無論是北上武漢還是南下廣東，都

16、將成為城市對外的重要交通工具，在這一區(qū)域必然會新增需要容納這么多人口的餐飲、娛樂、休閑場所，為房地產(chǎn)提供了基礎(chǔ)與保障。以武廣高鐵赤壁站為核心，高鐵概念下的房地產(chǎn)市場其輻射區(qū)域?qū)⒀卣麄€新城片區(qū)放射開，一直影響到周邊湖南臨湘，這也是赤壁近年來重點打造的重要片區(qū)，是赤壁對外的形象與窗口。近年打著高鐵概念的樓盤價格都是一路上揚是不是靠著城際高鐵的樓盤成功都是必然的我們的項目是不是也會順應(yīng)規(guī)律而一舉成功城際高鐵概念樓盤成功的主導(dǎo)房地產(chǎn)大環(huán)境向上 投資心理占主導(dǎo)因素面對05年的全面調(diào)控，雖然上海房價回穩(wěn)，但全國房價依然出現(xiàn)上升勢頭，于是06年，國家再次以“國六條”為核心，對對0505年的政策調(diào)控進(jìn)行加強(qiáng)，

17、以鞏固調(diào)年的政策調(diào)控進(jìn)行加強(qiáng)，以鞏固調(diào)控效果?？匦Ч?。20062006年：加強(qiáng)年：加強(qiáng)0707年，一度穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場再次火熱，年，一度穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場再次火熱，供不應(yīng)求矛盾凸現(xiàn)，調(diào)控依然在繼續(xù)，供不應(yīng)求矛盾凸現(xiàn)，調(diào)控依然在繼續(xù)，雖然直接手段并不多，但更多的是對于雖然直接手段并不多，但更多的是對于整個房地產(chǎn)市場規(guī)則的進(jìn)一步完善和補(bǔ)整個房地產(chǎn)市場規(guī)則的進(jìn)一步完善和補(bǔ)充。充。20072007年：完善年：完善政策走勢一覽定位思考政策面 08年，政策思路以穩(wěn)定為重，進(jìn)入政策實施和深入階段，力求實現(xiàn)控制過熱、實現(xiàn)市場軟著陸，土地監(jiān)管將會更加嚴(yán)土地監(jiān)管將會更加嚴(yán)格，銀根收緊，資金控制將會更規(guī)范、格，銀根收

18、緊，資金控制將會更規(guī)范、合理合理。20082008年：穩(wěn)定年：穩(wěn)定20092009年：寬松年：寬松09年，中央圍繞著保8的目的，第一，通過融資支持來鼓勵房地產(chǎn)的開發(fā)投資保持增長；第二，通過政府的積極財政政策，加大保障性住房的投資；第三，通過減稅和信貸優(yōu)惠來鼓勵住房的消費。20102010年：制約年：制約“國四條”明確了2010年遏制房價過快上漲的政策導(dǎo)向和意圖，房地產(chǎn)政策由09年的“保增長”轉(zhuǎn)為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房價，抑投機(jī)”。20112011年：遏制年：遏制在調(diào)控政策不放松的前提下，增加房地在調(diào)控政策不放松的前提下，增加房地產(chǎn)市場供給，通過加息、限購打壓投資。產(chǎn)市場供給，通過加息、限購打壓投資。政

19、策預(yù)判近幾年調(diào)控過程表明，國家對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心非常大，調(diào)控措施正在逐年完善。中國城市化進(jìn)程有別于發(fā)達(dá)國家。因此政府同時也在不斷的吸取經(jīng)驗，采取更有針對性的調(diào)控措施，而不是一味的直接進(jìn)行打壓和抑制。總的來看，投資客會受到政策性抑制，而現(xiàn)行的限購政策也會誤傷一部分剛性需求，特別是在三四線城市。商業(yè)地產(chǎn)本身就有明顯的投資性，在房地產(chǎn)住房宏觀調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢更為明顯，促進(jìn)了市場投資資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。定位思考swot分析s優(yōu)勢：緊鄰高鐵站，教育配套，市政建設(shè)多?？拷谖宄跫壷袑W(xué)、南鄂高級中學(xué)項目周邊擁有較多已建及待建的市政項目，如：市公安局、市檢察院、市法院、圖書館等w劣勢：離鐵軌太近

20、噪音大，商業(yè)配套不足，離城區(qū)較遠(yuǎn)。離鐵軌距離約90米，時速300公里的列車經(jīng)過噪音較大；目前未有任何商業(yè)配套；地塊雖然靠近高鐵站，但距離市中心相對較遠(yuǎn)。o機(jī)會：赤壁北大門，政府重點打造的形象窗口。隨著區(qū)域市政建設(shè)的完工，區(qū)域形象將大提升；未來高鐵站片區(qū)將作為政府重點打造的形象窗口，有利于引導(dǎo)市民向北置業(yè)。百畝大盤在赤壁市不多，易于打造形象； 市場在售項目大多都為兩年前項目，產(chǎn)品設(shè)計落后，本案在產(chǎn)品設(shè)計上易于領(lǐng)先；t威脅：整體市場吸納能力有限，銷售時間越久區(qū)域競爭壓力越大。宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場疲軟的壓力。整體市場銷售速度較慢，本案為該區(qū)域第一個樓盤，容易被超越。城市地位尷尬，受周邊大中城市的輻射

21、干擾，城市競爭力難以提升；房地產(chǎn)市場發(fā)展正處于從傳統(tǒng)的多層向高層過渡，正在經(jīng)歷從普通的以功能滿足為目的的樓盤向主題文化性的都市樓盤過渡；樓盤較多但銷售速度較慢，大都從現(xiàn)房賣到期房，因此產(chǎn)品設(shè)計較落后；限購政策實施，阻止了外地人購房，緊鄰縣城湖南臨湘也被劃入限購范圍。 綜合定位思考項目定位的原則至少35年項目規(guī)劃/產(chǎn)品設(shè)計不落后定位思考結(jié)論項目整體定位國際復(fù)合生活共同體物物業(yè)業(yè)類類型型住宅酒店公寓商業(yè)客客群群定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位形形象象定定位位聚焦主城區(qū)，面向全市各縣及周邊城市。輻射高鐵一小時經(jīng)濟(jì)圈住宅：以小高層，高層為主；商業(yè)：以大賣場、五星級酒店，百貨，休閑商業(yè)街為主，底商為輔；高端形象

22、！ 以休閑、消費為驅(qū)動，以特色商務(wù)、商業(yè)為配套，以高端住宅為核心的代表赤壁未來生活方式的“城市綜合體”本案地塊所處城市北大門，緊鄰城際高鐵站，政府重點打造的城市門戶，城市招商引資的形象窗口。不管是從赤壁市城市規(guī)劃發(fā)展方向還是該區(qū)域的功能定位，未來都將成為一個新的城市中央商務(wù)區(qū)。從區(qū)域的發(fā)展來看，未來該片區(qū)必須滿足酒店、辦公、居住、購物、娛樂等功能，所以，赤壁市的城市綜合體必定會在該片區(qū)出現(xiàn)?！俺鞘芯C合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜。城市綜合體

23、基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，也被稱為“城中之城”。 什么是城市綜合體 城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。 產(chǎn)品打造要求超大空間尺度本案 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。 產(chǎn)品打造要求現(xiàn)代城市景觀設(shè)計 城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店、高層地標(biāo)式雙塔等。 產(chǎn)品打

24、造要求地標(biāo)式的城市建筑城市綜合體是在“有機(jī)系統(tǒng)理念”指導(dǎo)下開發(fā)的高價值的建筑綜合體通過一組建筑將城市活動中多種不同功能空間進(jìn)行有機(jī)組合，并與城市的交通協(xié)調(diào)。同時，在不同功能之間建立一種空間依存、價值互補(bǔ)的能動關(guān)系，從而形成一個功能復(fù)合的、高效率的、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體中可能包括的物業(yè)功能城市綜合體的基礎(chǔ)解讀巨大的社會效應(yīng)城市綜合體擁有優(yōu)越的區(qū)位條件和龐大的建設(shè)規(guī)模，且具備多種城市功能，能吸聚大量的人流，注定成為一個城市的“名片”，產(chǎn)生巨大的社會影響作為“城市名片”的城市綜合體產(chǎn)生的社會效應(yīng)對推動企業(yè)品牌價值的進(jìn)一步提升有重要的作用巨大的增值潛力各種功能的相互依存、相互補(bǔ)充能完善綜合體的

25、整體功能價值，通過成功的商業(yè)經(jīng)營，帶動物業(yè)自身的及周邊區(qū)域土地的升值城市綜合體項目能夠產(chǎn)生巨大社會和經(jīng)濟(jì)效益特征1城市綜合體具備的四種基本功能使其成為一個“微型的城市”功能復(fù)合空間：物業(yè)類型豐富，以酒店、辦公、公寓和商業(yè)為基本功能，自身可以實現(xiàn)完整的工作和生活配套運營體系空間依存、價值互補(bǔ)：各功能之間形成價值鏈，各物業(yè)空間之間通過規(guī)劃形成緊密聯(lián)系城市綜合體各種功能之間的價值關(guān)系城市綜合體的特征特征2城市綜合體開發(fā)需要對土地進(jìn)行高強(qiáng)度、高效率的利用高密度、集約性：高密度、集約性：開發(fā)強(qiáng)度大，容積率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商務(wù)人流密集，夜晚及周末居住、消費人流集

26、中，各種人流形成互補(bǔ)土地使用的均衡性：土地使用的均衡性：不同類型、價值的土地分布不同功能的建筑；在不同時段都有兩種以上的功能在運作小時小時辦公辦公商業(yè)商業(yè)酒店酒店酒店酒店公寓公寓公寓公寓各種物業(yè)在一天各種物業(yè)在一天2424時內(nèi)的主要使用時段分布時內(nèi)的主要使用時段分布特征3城市綜合體需要打造內(nèi)部和外部交通組織的完整性與城市交通緊密銜接：內(nèi)部交通與外部交通需要實現(xiàn)無縫銜接，使城市人流方便地進(jìn)出內(nèi)部交通組織：完善的立體及平面交通體系使不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合，良好的人流動線設(shè)計提升物業(yè)的整體價值“通道樹型”（access tree）體系特征4城市綜合體的建筑空間應(yīng)該具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標(biāo)志性整體統(tǒng)一性

27、：整體統(tǒng)一性：城市綜合體各單體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一；綜合體與周邊城市環(huán)境與肌理的和諧空間連續(xù)性：空間連續(xù)性：城市綜合體的有機(jī)整體性決定其在建筑空間上具備連續(xù)性，各建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動的、連續(xù)的空間體系 標(biāo)志性和可識別性：標(biāo)志性和可識別性：出色的建筑及空間設(shè)計，使綜合體成為區(qū)域的視覺焦點 新加坡新達(dá)城獨特的屋頂設(shè)計 柏林索尼中心的鳥瞰圖 柏林索尼中心的巨型天幕城市綜合體的價值研究國際/國內(nèi)成功案例紐約洛克菲勒中心：居住和酒店功能的補(bǔ)充提升項目的整體價值洛克菲勒中心占地4.5萬平方米，總建筑面積約67萬平方米，屬高強(qiáng)度的綜合開發(fā)項目最初包括辦公大樓、購物商場

28、、圖書館等功能物業(yè)，但由于缺乏居住功能的物業(yè)使該項目在夜晚的使用效率不高后來建設(shè)了希爾頓酒店和高檔公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和輻射范圍也不斷增大，使該項目的整體價值得到提升下沉式廣場辦公大樓希爾頓酒店高檔公寓日本六本木中心：連續(xù)的空間體系是有機(jī)功能體發(fā)揮作用的重要承載六本木中心占地11萬m2，是集辦公大樓、酒店、零售商業(yè)、文化設(shè)施、娛樂場所于一身的大型綜合體豐富的空間類型、多層次的空間聯(lián)系、流暢的空間過渡，使整個綜合體形成一個的連續(xù)的空間體系標(biāo)志性建筑形成強(qiáng)制性的視覺沖擊，增強(qiáng)綜合體的可識別性豐富的空間類型多層次的空間聯(lián)系和流暢的空間過渡香港朗豪坊：擁有完善的內(nèi)部交通組織及與外部

29、交通的良好銜接裙樓裙樓4 4樓樓寫字樓寫字樓購物中心購物中心412412樓樓中庭中庭購物中心的通天走廊購物中心的通天走廊街面街面朗豪坊裙樓4樓平面圖朗豪坊剖面圖內(nèi)部交通組織平臺購物中心購物中心412412樓樓寫字樓寫字樓街面街面酒店酒店地處旺角商業(yè)區(qū)，位于地鐵站出口及城市南北向主干道彌敦道東側(cè)，公共交通發(fā)達(dá)內(nèi)部空間的連接點與外部環(huán)境分隔，有利于減少外部交通對綜合體內(nèi)部空間活動的干擾廣州中信廣場：物業(yè)功能的有機(jī)整合打造出高端的商務(wù)環(huán)境購物商場購物商場公公寓寓公公寓寓寫字樓寫字樓廣州中信廣場占地約2.3萬m2，建筑面積約29萬m2 ，是廣州最頂級的超高層寫字樓，包括寫字樓、公寓和商業(yè)物業(yè)三種物業(yè)檔

30、次高，各功能之間相互依存并形成價值鏈，營造出高價值的辦公環(huán)境中信商業(yè)大廈中信商業(yè)大廈甲級智慧型商廈，是廣州的頂級寫字樓中信公寓中信公寓高檔服務(wù)式公寓，保安嚴(yán)密、配套完善中天購物廣場中天購物廣場經(jīng)營國際品牌精品，設(shè)置高端生活配套寫字樓的高端配套大量高端商務(wù)人士寫字樓的高端配套高端消費人群高端消費人群完善的生活配套設(shè)施中信廣場三種物業(yè)功能之間的價值聯(lián)系長春高鐵新城：服務(wù)于高鐵站及開發(fā)區(qū)的商業(yè)服務(wù)物業(yè)用地面積：89.07萬平方米建筑面積：198.49萬平方米建設(shè)內(nèi)容： 風(fēng)情休閑項目：主要以商業(yè)、餐飲、休閑娛樂、文化展示為主。占地面積7.55萬平方米，建筑面積13.36萬平方米。 綜合配套項目：服務(wù)于

31、高鐵站及開發(fā)區(qū)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，如貿(mào)易咨詢中心、商務(wù)酒店等。占地面積7.39萬平方米，建筑面積33.3萬平方米。 商住混合項目：商業(yè)購物、娛樂休閑、商務(wù)公寓，會議中心、展示中心、會展酒店。占地面積31.9萬平方米，建筑面積126.4萬平方米，停車場占地6000平方米。 高端商務(wù)項目：南部圓形商務(wù)辦公綜合體，包括商務(wù)辦公區(qū)、商務(wù)金融區(qū)以及綠化廣場。占地面積5.75萬平方米，建筑面積26.5萬平方米。項目功能定位分析 1. 商業(yè)項目定位集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲等多功能服務(wù)于一體的一站式大型商業(yè)地產(chǎn)項目。 2. 地產(chǎn)定位由國內(nèi)大型綜合超市人人樂和崇尚百貨商場及多種配套經(jīng)營項目組成的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)

32、。 3. 目標(biāo)市場定位全力滿足眉山市及周邊區(qū)域中高層消費者需要。 業(yè)態(tài)規(guī)劃1. 主力店：國內(nèi)上市商業(yè)零售企業(yè)之“人人樂”；國內(nèi)百貨零售商業(yè)之“崇尚百貨”；國內(nèi)一類院線“太平洋電影院線”；2. 次主力店：國內(nèi)知名家電連鎖國美電器，國際著名快餐連鎖肯德基、愛樂游兒童親子城、陽光錢柜ktv、三國烤肉、101牛排、良木緣、豪客來、一點味餐廳等；3. 品牌名店：一線精品服飾品牌、化妝品、皮具箱包、童裝童玩、運動休閑等。眉山萬景國際：新老城交匯處的城市綜合體華諾國際占地達(dá)183畝，是南充首個集住宅、五星級酒店、大型商業(yè)、辦公、會議、餐飲，娛樂為一體的城市綜合體。利用水資源以“南充的上海浦東”概念，建設(shè)成為

33、南充市城市標(biāo)桿，城市經(jīng)典作品。以政府發(fā)展導(dǎo)向創(chuàng)造了營銷上有利的條件；以本項目住宅和周邊未來住宅體量滿足商業(yè)投資的前提條件；以大型商業(yè)綜合配套吸納住宅需求客戶，三者形成銷售上的互惠。南充華諾國際：新城區(qū)代表整個城市的首個城市綜合體老城區(qū)新區(qū)城市綜合體的特征及價值總結(jié)城市綜合體作為“有機(jī)功能體”，其核心理念主要表現(xiàn)在以下四個方面： 物業(yè)功能組合：物業(yè)功能經(jīng)過選擇與優(yōu)化組合 土地利用方式：對土地進(jìn)行高強(qiáng)度、高效率的利用 內(nèi)外部交通組織：打造內(nèi)部和外部交通聯(lián)系的完整性 建筑與空間設(shè)計：建筑空間具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標(biāo)志性有機(jī)整體的價值 個體價值1個體價值2 個體價值3 綜上所述本項目定位為城市綜合體，是

34、對本地塊地段優(yōu)勢、升值潛力、生態(tài)資源的充分利用，是對地塊價值較好的一種利用手段，物業(yè)發(fā)展定位是可行的，將很大程度上提升區(qū)域價值與形象，給開發(fā)商帶來較大的經(jīng)濟(jì)與社會效應(yīng)。 在建筑細(xì)化設(shè)計中，需充分考慮項目內(nèi)、外部交通組織的完整性，建筑空間的整體性與標(biāo)志性。產(chǎn)品定位演繹規(guī)劃 項目地塊約105畝。根據(jù)地塊周邊條件和自身特征，地塊東、南、西面沿路為商業(yè)，中心向北為住宅。具體布置如下：1、地塊西南角、東南角規(guī)劃廣場，西南角設(shè)置集中式商業(yè)；2、集中性商業(yè)兩側(cè)為兩棟地標(biāo)建筑，五星級酒店和酒店式公寓；3、地塊南面和北面設(shè)置內(nèi)景式商業(yè)步行街；4、地塊東面為小區(qū)主入口，西面上為次入口。具體規(guī)劃詳見本司產(chǎn)研中心概念

35、性規(guī)劃方案商業(yè)定位赤壁市首席時尚體驗式 底商底商 商業(yè)街商業(yè)街 集中性商業(yè)集中性商業(yè) 綜合樓綜合樓 1.目前項目基本都規(guī)劃了底商，競爭大；2.底商過多，會降低住宅的品質(zhì)；3.底商的售價遠(yuǎn)高于住宅，可以便于迅速回籠資金。沿住宅外圍盡量多做1.項目周邊無商業(yè)。2.商業(yè)必需要有特色，結(jié)合本項目的地段條件，打造內(nèi)景商業(yè)步行街。走特色化1.大型超市。2.百貨3.大賣場具有很大匯集人氣的作用。目前現(xiàn)有的大賣場都集中在老商業(yè)中心。1.集酒店、大型餐飲、辦公、會議等為一體。 2. 本項目的地標(biāo)做，面積適中地標(biāo)建筑 商業(yè)定位歸納商業(yè)定位歸納 公寓公寓 1.可住可商的酒店式公寓，滿足小戶型需要，部分可做精裝房。2

36、、將作為本項目地標(biāo)建筑。地標(biāo)建筑 城市形象窗口的地標(biāo)項目城市形象窗口的地標(biāo)項目 抗風(fēng)險能力強(qiáng)，可將未來510年的風(fēng)險降至最低。商業(yè)的成功不是賣多少或者租多少而在于是否能夠進(jìn)行成功的商業(yè)運營主主力力店店與與小小商商鋪鋪小商鋪小商鋪低收益低收益 高安全性高安全性 黃金分割線黃金分割線高收益高收益低安全性低安全性主力店主力店商業(yè)的三對矛盾商業(yè)的三對矛盾租租 金金 與與 品品 牌牌連連鎖鎖品品牌牌與與當(dāng)當(dāng)?shù)氐厣躺碳壹覍嵤┯唵问降恼猩棠Ｊ?訂單式招商模式的優(yōu)勢 聯(lián)合發(fā)展 平均租金 滿場開業(yè)智森【國際】憑借與多家商業(yè)品牌的戰(zhàn)略合作關(guān)系和多個成功商業(yè)的操作案例，對本案實施訂單式招商模式的建議： 引進(jìn)“北京華聯(lián)集團(tuán)” 電影院線 品牌折扣店零售 60%餐飲娛樂 40%業(yè) 態(tài) 組 合 建 議在商業(yè)原有購物功能基礎(chǔ)上，引進(jìn)餐飲、小吃、酒吧、書吧、健身、數(shù)碼等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂為主、購物為輔的商業(yè)模式。可以去購物，也可以去看電影，可以來喝咖啡，也可以來吃飯，包括在商場隨意逛逛，并不以購物消費為唯一目的。 餐廳小吃街商業(yè)定位演繹家電體驗館音響體驗館數(shù)碼體驗館內(nèi)景式步行街住宅也是本案城市綜合體中不可忽略的部分與商業(yè)定位和形象保持一致但又要有所區(qū)分產(chǎn)品定位演繹住宅定位赤壁門戶地標(biāo)大盤 住宅定位歸納住宅定位