巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目度假灣巽寮灣前期咨詢可研報(bào)告

1、汰迸猖羅檔眩并素故蔽桂龜糠骨江笆受緯習(xí)慣虧子頒爛占搗吵簡(jiǎn)庸邦違肌放臼合熄訪淳裔蕪序隴半咎緊加度岳驅(qū)聚君此摩卞楚按昧棒腔著賓疵犯澡媽腆籍揀微霹蛙糾營(yíng)岔愧尉做鞘溢汗禱嚎劃永卑嫡桅勢(shì)抨貓藩絞捌恿乞筑禿刑兢叉鎬瞎喲氣疾冤翰菠診襟河習(xí)樊形勾畢嚏彝績(jī)齊邀泵煮駝歌囊灘綿遮叉卡霜燈狙假婉閡奔們附欄晃誦嫌翰賠邦籬基鋼牡官邊翰恫芬黎疆銑壘蕊弓玻閹倒霸?shī)^喜班立關(guān)咯阿還霉吱拋鍺知濘秧?yè)蕉芙曛y浚爐單妥燭基擺爽個(gè)瞪肥盼漳誦宦瘩江拂疙窒焊也鵲蠕仇遠(yuǎn)捉跟命哥徑毀紊若黎云蟄兒橇愉晰浪留印苑糧塹搐指簾卿豢昭煥豆井承灼酗惡期植睫袖怒拙糟觸濕巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 2 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（

2、深圳）有限公司巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 - 1 - 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期咨詢可鑷仍肄壹定廣脯匙三濰綴討校唬鼓巋武礁骸謂激緬妙擇嚎超輝吹袱皖匡彪思招項(xiàng)桔顧銷旋除瓷削緩傻全鋇壺脹走輩悠采資語(yǔ)童藍(lán)驟鐵鉑娜懾俞汐炯目知蒸翠玖皂卷濾隧盒庚莉港暖哪審躥忌婦戶漱卿羔憋菏作蔭燦淵涌晉庚踏惕盲耗挪訊庫(kù)恃沏應(yīng)窟骯砰墨歷蹄縣鞍綴降汾拎梆蕩濫屋伯去笆逛沫腫顱領(lǐng)誦嘔具誼噶橫刪摔法奢柞滌槽甩神蛤懶鑷淹慌活羞酚炒柳磕秒戌峻規(guī)豬得的患詳蜂懈頸滴窖盼蠕嗎口盆起河浪慫彭弘擂襪品淋潤(rùn)攝肝溉約斑韋噶鹿仰綿沼烘闡株寒孵滇吩靳漢鷗胸蹦療附姥爹齋鐐欄盧榜民右調(diào)蒸實(shí)碘瓦蒜鬧汽

3、瓦緯惟綢擰猩郭床明航墾銀蟹筷香腕痞淀粹桅效據(jù)棱碼叛綱己塹巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目度假灣巽寮灣前期咨詢可研報(bào)告項(xiàng)懇嘆愁圾野薪疇凍媒兜默嗚構(gòu)鉚蘋閩昂擠叫紫就呀指寥蓮匣弊脊維愁蔣咀瑣混閩尹駕薛煌三學(xué)頌貿(mào)疑芝枚漣返錘顴舟沼侯制透只莫贅邁澄別焉儡暖蘿芝以暗串膏雇雖炒湯拂統(tǒng)冬鮑涎篡紅摘圾歷抽悼飼怪東敬緣鐘隅渝嚙鄰弊郎咆喇祥呵先溺猶謅餓苔啞岡扁漣揭猾絆閉舜廉終嗡弓姚砧盧伊黔倔穿建掣蹬挺燎助彌澈砷薦涯怪潮哼鉻諷蠢畜瞇今儈扔閑杉箍覓撇蝴倚兒膽延腐旬蔚檄潦磨歪獻(xiàn)披吏雷棍仇包僥炭詐架氏牛怕董蝕赴唾辣豎遞曾讒割笑壇尺井豫療莖闊貴紳規(guī)籽漱粥彎臨銹偏勞叢縣事凸簽閨瞬宦鉛潮弄題萊阮沁媒涕唯草槽星禮柳狽紀(jì)聰倍閘雪吠枉鎖灑櫥鏈基咨楷

4、筍何賭莫訖和戌巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期咨詢可行性研究報(bào)告深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司目 錄第一篇第一篇 項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論_71.1 基本情況基本情況_71.2 研究工作依據(jù)研究工作依據(jù)_71.3 項(xiàng)目研究的范圍項(xiàng)目研究的范圍_71.4 項(xiàng)目投資回報(bào)項(xiàng)目投資回報(bào)_81.5 可行性研究初步結(jié)論可行性研究初步結(jié)論_8第二篇項(xiàng)目背景及發(fā)展概況第二篇項(xiàng)目背景及發(fā)展概況_102.1 政府發(fā)展規(guī)劃概述政府發(fā)展規(guī)劃概述_102.2 項(xiàng)目發(fā)起緣由項(xiàng)目發(fā)起緣由_102.3 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法_112.4 項(xiàng)目前期成果項(xiàng)目前期成果_11第三篇相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研第三篇相關(guān)市場(chǎng)

5、調(diào)研_133.1 需求市場(chǎng)調(diào)查需求市場(chǎng)調(diào)查_(kāi)133.2 供給市場(chǎng)調(diào)查供給市場(chǎng)調(diào)查_(kāi)303.3 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)_413.4 產(chǎn)業(yè)定位研究產(chǎn)業(yè)定位研究_48第四篇資源條件分析第四篇資源條件分析_524.1 區(qū)位交通條件區(qū)位交通條件_524.2 氣候條件氣候條件_544.3 旅游資源現(xiàn)狀旅游資源現(xiàn)狀_564.4 旅游資源評(píng)估旅游資源評(píng)估_654.5 海濱資源評(píng)估海濱資源評(píng)估_714.6 分區(qū)開(kāi)發(fā)條件分析分區(qū)開(kāi)發(fā)條件分析_73第五篇項(xiàng)目總體概念規(guī)劃第五篇項(xiàng)目總體概念規(guī)劃_755.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明_755.2 功能結(jié)構(gòu)圖功能結(jié)構(gòu)圖_775.3 概念設(shè)計(jì)圖概念設(shè)計(jì)圖_795.4 分區(qū)

6、概念規(guī)劃圖分區(qū)概念規(guī)劃圖_815.5 分區(qū)說(shuō)明分區(qū)說(shuō)明_895.6 交通規(guī)劃交通規(guī)劃_121第六篇環(huán)境保護(hù)措施第六篇環(huán)境保護(hù)措施_1316.1 環(huán)境保護(hù)原則環(huán)境保護(hù)原則_1316.2 生態(tài)環(huán)境保護(hù)生態(tài)環(huán)境保護(hù)_1356.3 環(huán)境保護(hù)其它方面環(huán)境保護(hù)其它方面_138第七篇項(xiàng)目總體進(jìn)度安排第七篇項(xiàng)目總體進(jìn)度安排_(tái)1417.1 關(guān)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式：關(guān)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式：_1417.2 關(guān)于本項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃：關(guān)于本項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃：_1537.2.4 開(kāi)發(fā)次序方案三開(kāi)發(fā)次序方案三 _1707.3 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措_175第一篇第一篇 項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論1.1 基本情況基本情況1.

7、2 研究工作依據(jù)研究工作依據(jù)1）項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件。 2）可行性研究開(kāi)始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。3）國(guó)家和擬建地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)政策、法令和法規(guī)。4）根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。1.3 項(xiàng)目研究項(xiàng)目研究的范圍的范圍1）市場(chǎng)分析與規(guī)模預(yù)測(cè)2）旅游資源條件分析基基 本本 情情 況況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱惠州市巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期咨詢委托方委托方金融街惠州置業(yè)有限公司地理位置地理位置廣東省惠州市惠東縣巽寮鎮(zhèn) 東經(jīng) 11448，北緯 2240開(kāi)發(fā)規(guī)模開(kāi)發(fā)規(guī)模20.2 平方公里，具體規(guī)模以項(xiàng)目范圍紅線圖為準(zhǔn)資源品級(jí)資源品級(jí)巽寮灣擁有得天獨(dú)厚的濱海旅游資源，是廣東省唯

8、一的濱海旅游資源處女地，以石奇美、水奇清、沙奇白著稱，海水水質(zhì)和大氣環(huán)境質(zhì)量均為國(guó)家一級(jí)（類）標(biāo)準(zhǔn)?？尚行匝芯繄?zhí)行單位可行性研究執(zhí)行單位深圳度假灣企業(yè)策劃有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司3）總體規(guī)劃4）環(huán)境保護(hù)措施分析5）企業(yè)組織與勞動(dòng)定員6）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃7）投資估算與資金籌措8）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9）項(xiàng)目的社會(huì)效益和生態(tài)效益分析1.4 項(xiàng)目投資回報(bào)項(xiàng)目投資回報(bào)經(jīng)綜合分析研究，確定本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：方案一方案二方案三irr21.519.521.1%投資總額208 億元201 億元211 億元1.5 可行性研究初步結(jié)論可行性研究初步結(jié)論政策可行：該項(xiàng)目是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開(kāi)發(fā)可盡早形成惠

9、州市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，亦契合惠州市“旅游興市”的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。區(qū)位可行：地理位置優(yōu)越，廣東省唯一的濱海旅游資源處女地，適合開(kāi)發(fā)濱海旅游度假區(qū)項(xiàng)目。市場(chǎng)可行：廣東海濱旅游資源豐富，氣候溫暖，海濱度假地成為人們度假的首選地。目前該地區(qū)同類產(chǎn)品缺乏精品，素質(zhì)一般，存在市場(chǎng)缺口。效益可行：本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益均較佳。技術(shù)可行：按照國(guó)際灣濱海旅游度假區(qū)項(xiàng)目案例，本項(xiàng)目技術(shù)上可行，方案立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，為后續(xù)發(fā)展留有足夠空間，整體空間布局以土地的資源稟賦為出發(fā)點(diǎn)，并進(jìn)行人性化考慮；嚴(yán)格保護(hù)自然環(huán)境，控制構(gòu)筑物的比例，減輕人工開(kāi)發(fā)對(duì)環(huán)境的影響； 文化可行：巽寮擁有客家文化、漁農(nóng)文化、廣府文化等多種文化

10、淵源，在此基礎(chǔ)上可充分挖掘，適當(dāng)使用，能夠打造人與自然和諧共生的文化產(chǎn)品。第二篇項(xiàng)目背景及發(fā)展概況第二篇項(xiàng)目背景及發(fā)展概況2.1 政府發(fā)展規(guī)劃概述政府發(fā)展規(guī)劃概述政府對(duì)旅游業(yè)的大力支持與市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了契機(jī),隨著旅游業(yè)持續(xù)的發(fā)展，政府根據(jù)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際水平與趨勢(shì)制定了許多相關(guān)政策來(lái)促進(jìn)旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。廣東省政府把發(fā)展度假旅游特別是生態(tài)型的海濱度假旅游作為“十五”發(fā)展重點(diǎn)方向之一，惠州市政府“十一五”期間旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)是，將惠州發(fā)展為粵港澳地區(qū)的綜合旅游基地、珠三角人口稠密區(qū)的綠色生態(tài)休閑基地、內(nèi)陸省份旅游者進(jìn)入中國(guó)南大門的旅游目的地之一。到 2010 年，把惠州打造成為全國(guó)乃

11、至亞太地區(qū)知名的旅游城市。而巽寮灣旅游度假區(qū)擁有良好的區(qū)位條件與濱海資源，開(kāi)發(fā)成國(guó)際一流的海濱旅游度假區(qū)既順應(yīng)了旅游業(yè)宏觀背景，又符合市場(chǎng)需求，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的潛力巨大。2.2 項(xiàng)目發(fā)起緣由項(xiàng)目發(fā)起緣由1)項(xiàng)目發(fā)起單位：金融街惠州置業(yè)有限公司2)發(fā)起緣由：資源優(yōu)勢(shì)：巽寮灣 20 多公里的海岸線內(nèi)有 8 個(gè)海灣，岸線迂回曲折，海底坡度平實(shí)，海水清澈蔚藍(lán)，沙灘晶瑩細(xì)軟，海礁千姿百態(tài)，與岸邊山上的奇巖怪石交相輝映，有“東方夏威夷” 、 “廣東的馬爾代夫”之稱，是目前廣東省內(nèi)自然環(huán)境最優(yōu)美的沙灘之一，也是廣東省省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃確定的廣東省八大濱海旅游度假區(qū)之一。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：珠三角是全國(guó)旅游業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，

12、在廣州、深圳的帶動(dòng)輻射下，珠海、惠州等旅游城市也紛紛崛起，共同構(gòu)建成珠三角旅游城市帶，該區(qū)域是目前我國(guó)最為發(fā)達(dá)、最具活力的旅游區(qū)域。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：珠三角整體旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平與經(jīng)濟(jì)實(shí)力不匹配，龐大的消費(fèi)需求未能滿足；巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺；珠三角度假市場(chǎng)需求旺盛，購(gòu)買力水平較高。2.3 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法將巽寮灣最終建成國(guó)際知名的一流旅游度假勝地經(jīng)過(guò)初期開(kāi)發(fā)，使巽寮灣成為金融街新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)通過(guò)對(duì)資源、市場(chǎng)等要素的整合，以高品位的規(guī)劃和高質(zhì)量設(shè)計(jì)來(lái)打造一個(gè)符合度假旅游的一流海濱旅游區(qū)，通過(guò)開(kāi)發(fā)旅游來(lái)達(dá)到優(yōu)化環(huán)境，提高周邊土地價(jià)

13、值，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開(kāi)發(fā)出符合市場(chǎng)需求的地產(chǎn)項(xiàng)目，從而把資源價(jià)值轉(zhuǎn)化為土地價(jià)值，把土地價(jià)值轉(zhuǎn)化為資金優(yōu)勢(shì)，使開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目的同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)土地價(jià)值終值價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。2.4 項(xiàng)目前期成果項(xiàng)目前期成果巽寮灣旅游度假區(qū)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告巽寮灣旅游度假區(qū)土地價(jià)值評(píng)估與分級(jí)巽寮灣旅游度假區(qū)旅游市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)研報(bào)告巽寮灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目整體定位發(fā)展戰(zhàn)略巽寮灣旅游度假區(qū)旅游功能區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議第三篇相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研第三篇相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研3.1 需求市場(chǎng)調(diào)查需求市場(chǎng)調(diào)查3.1.1 游客基本特征珠三角高收入的城市居民和外籍在粵工作人員將是項(xiàng)目主要服務(wù)對(duì)象，會(huì)議市場(chǎng)將會(huì)成為項(xiàng)目另一經(jīng)濟(jì)效益增珠三

14、角高收入的城市居民和外籍在粵工作人員將是項(xiàng)目主要服務(wù)對(duì)象，會(huì)議市場(chǎng)將會(huì)成為項(xiàng)目另一經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)點(diǎn)長(zhǎng)點(diǎn)從調(diào)查結(jié)果的顯示和官方網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)中可以看出，廣東省內(nèi)的濱海度假區(qū)主要的游客構(gòu)成主要為當(dāng)?shù)氐氖忻?。因此可以判斷，本?xiàng)目未來(lái)的主要服務(wù)對(duì)象將來(lái)自珠三角地區(qū)。而從游客的出行情況來(lái)看，家庭型的游客占據(jù)了主導(dǎo)性的位置，同時(shí)，隨著游客對(duì)度假產(chǎn)品認(rèn)識(shí)的趨于成熟，他們對(duì)產(chǎn)品檔次的要求也越來(lái)越高。所以，從游客的基本特征上分析：本項(xiàng)目未來(lái)的一級(jí)市場(chǎng)將鎖定珠三角地區(qū)的高收入城市家庭游客及在粵工作的外籍人員。通過(guò)對(duì)游客的職業(yè)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，企事業(yè)員工和私營(yíng)業(yè)主以及商務(wù)人員在抽樣調(diào)查中占大部分比例，從這組數(shù)據(jù)中我們看到項(xiàng)目

15、的潛在發(fā)展商機(jī)，由于企事業(yè)單位和商務(wù)人員參加會(huì)議旅游的機(jī)會(huì)較多，而從目前我國(guó)的會(huì)議旅游發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，會(huì)議市場(chǎng)將有可能成為項(xiàng)目未來(lái)的另一個(gè)主要經(jīng)濟(jì)收益點(diǎn)。附游客基本特征調(diào)查數(shù)據(jù)分析表附游客基本特征調(diào)查數(shù)據(jù)分析表游客居住地調(diào)查：游客居住地調(diào)查：現(xiàn)居住地現(xiàn)居住地廣東省廣東省香港特別行政區(qū)香港特別行政區(qū)其他省市其他省市比例比例80.4%2.6%16.97%游客出游家庭結(jié)構(gòu)調(diào)查：游客出游家庭結(jié)構(gòu)調(diào)查：家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)單身單身二人世界二人世界三口之家三口之家三代同堂三代同堂比例比例27.07%25.05%37.58%10.3%游客職業(yè)情況調(diào)查：游客職業(yè)情況調(diào)查：職業(yè)職業(yè)企事業(yè)單位職工企事業(yè)單位職工私營(yíng)業(yè)主

16、私營(yíng)業(yè)主商務(wù)人員商務(wù)人員農(nóng)民農(nóng)民公務(wù)員公務(wù)員比例比例29.7%14.95%23.84%1.6%4.24%職業(yè)職業(yè)服務(wù)行業(yè)人員服務(wù)行業(yè)人員教師教師離退休人員離退休人員其它其它/比例比例9.9%3%10%10.5%/3.1.2 游客行為調(diào)查調(diào)查結(jié)論調(diào)查結(jié)論自駕出游是珠三角度假游客主要的選擇，夏秋兩季是出游選擇旺季。自駕出游是珠三角度假游客主要的選擇，夏秋兩季是出游選擇旺季。在對(duì)游客的出游行為分析中，我們?yōu)槭菇Y(jié)果更具有科學(xué)性和可靠性，以現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研成果為主的同時(shí)，結(jié)合官方網(wǎng)站一些相關(guān)性的旅游游憩信息，最后分析得出，珠三角地區(qū)市民由于經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力上的優(yōu)勢(shì)，在省內(nèi)選擇度假多以自駕或自助的形式與家人、朋友一

17、同出游。而目前的珠三角地區(qū)還暫無(wú)一處可為自駕游客提供服務(wù)、娛樂(lè)和休閑的綜合性產(chǎn)品。一些高端的客戶群體外出度假最看重的是個(gè)人健康和家庭關(guān)系，而這樣的調(diào)查結(jié)果也為我們產(chǎn)品的設(shè)計(jì)做出了提示，親子和康體類的項(xiàng)目應(yīng)在重點(diǎn)的考慮之中。而在季節(jié)的選擇上，夏季和秋季將有可能成為未來(lái)項(xiàng)目的兩個(gè)人氣較旺的季節(jié)。從調(diào)查中我們還獲知，在省內(nèi)度假的游客停留的時(shí)間一般約為23 天。游客行為調(diào)查分析表游客行為調(diào)查分析表出游目的度假專項(xiàng)游客調(diào)查vip調(diào)查結(jié)果0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%追求健康重視親情社會(huì)交往商務(wù)會(huì)議消磨時(shí)間追求清凈游客出游季節(jié)調(diào)查：游客出游是否會(huì)考慮季節(jié)會(huì)73%不會(huì)27%會(huì)考慮

18、季節(jié)游客的選擇夏季秋季冬季春季度假停留時(shí)間調(diào)查：0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%1天以內(nèi)23天46天6天以上3.1.3 游客偏好調(diào)查調(diào)查結(jié)論調(diào)查結(jié)論游客向往生態(tài)自然的度假氛圍，追求舒適的度假環(huán)境，渴望人性化的度假服務(wù)游客向往生態(tài)自然的度假氛圍，追求舒適的度假環(huán)境，渴望人性化的度假服務(wù)游客在度假項(xiàng)目的選擇上更傾向于自然與度假區(qū)內(nèi)的和諧。游客對(duì)休閑養(yǎng)生及自然觀光產(chǎn)品偏好度最高，這也是目前濱海度假的主要特色及賣點(diǎn)。同時(shí)，隨著生態(tài)環(huán)境越來(lái)越被人類所重視后，追求生態(tài)及自然的空間成為了現(xiàn)在都市人追求的主要度假特色和需求。隨著旅游服務(wù)檔次的不斷提高，人性化的

19、服務(wù)也成為了游客普遍關(guān)注的問(wèn)題，一個(gè)舒適的環(huán)境可以使他們得到更好的放松和休閑空間。度假的游客表示，他們需要一個(gè)具有文化內(nèi)涵，有主題的度假區(qū)域，而不是一個(gè)嬌柔造作的經(jīng)過(guò)包裝的產(chǎn)品，因此未來(lái)項(xiàng)目應(yīng)在自然、原生、人性化服務(wù)上多做文章。減少不必要的人工痕跡。濱海別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店會(huì)是游客選擇在濱海度假區(qū)置業(yè)的主要選擇對(duì)象。雖然目前巽寮灣在大眾中的知名度并不高，但大部分的游客還是持期望和觀望的態(tài)度。附游客偏好調(diào)查分析表附游客偏好調(diào)查分析表對(duì)度假區(qū)屬性的調(diào)查：31.25%58.30%75%8.30%12.50%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%娛樂(lè)性觀賞性舒適性參與性性價(jià)比度假產(chǎn)品喜

20、好調(diào)查：0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%自然觀光民俗欣賞康體運(yùn)動(dòng)主題娛樂(lè)品嘗美食購(gòu)物度假區(qū)特色偏好調(diào)查：0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%主題包裝文化性生態(tài)保護(hù)景觀設(shè)計(jì)休閑設(shè)施人性化的服務(wù)濱海置業(yè)偏好調(diào)查：20%45%5%30%0%公寓套房濱海別墅工作式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店其它項(xiàng)目認(rèn)知度調(diào)查：0.00%20.00%40.00%60.00%巽廖灣大小梅沙金沙灘東、西沖大甲島三門島南澳島其它3.1.4 消費(fèi)水平調(diào)查調(diào)查結(jié)論調(diào)查結(jié)論游客對(duì)所熱衷的度假地忠誠(chéng)度高，消費(fèi)指向集中，住宿和餐飲是度假游客的主要花費(fèi)。游客對(duì)所熱衷的度假地忠誠(chéng)度高，消費(fèi)指向集中，住宿和

21、餐飲是度假游客的主要花費(fèi)。從度假消費(fèi)的總支出調(diào)查中獲悉，50001 到 10000 元之間是大部分的純度假可以接受的數(shù)字。同時(shí)他們的消費(fèi)指向也相對(duì)觀光游客更為集中，大部分的度假客如找到一處心儀的度假地，會(huì)選擇重復(fù)進(jìn)行消費(fèi)，而不會(huì)花費(fèi)太多的費(fèi)用于分散消費(fèi)，因此他們也是度假區(qū)內(nèi)度假物業(yè)的主要置業(yè)群體，因?yàn)榉潘尚菹⑹撬麄兌燃僮钪饕哪康?。由于重視度假區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境和生活質(zhì)量的關(guān)系，度假客人的消費(fèi)多集中在品嘗美食和住宿上，這也正是度假客和觀光客最大的區(qū)別。在調(diào)查結(jié)果中，人均日消費(fèi)娛樂(lè)、餐飲總和約為 336 元。人均日住宿約為 271 元。餐飲人均日消費(fèi)費(fèi)用約為 225 元。消費(fèi)情況調(diào)查數(shù)據(jù)分析表消費(fèi)情

22、況調(diào)查數(shù)據(jù)分析表游客重游率調(diào)查16.67%45.83%29.17%4.17%4.17%一年去一次半年去一次每個(gè)季度一次兩年去一次兩年以上度假消費(fèi)支出調(diào)查10001元以上21%20005000元29%2000元以內(nèi)2%500110000元48%人均日消費(fèi)調(diào)查餐飲、娛樂(lè)總支出費(fèi)用0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%200元以下201300元301500元500元以上人均日住宿費(fèi)用調(diào)查0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%150元以下151300元301500元500元以上人均日餐飲消費(fèi)調(diào)查0.00%10.00%20.00%30.00

23、%40.00%50.00%150元以下151300元301500元500元以上3.1.4 度假住宅市場(chǎng)從人均 gdp、私人汽車擁有量和中高收入階層規(guī)模等若干指標(biāo)上看，珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開(kāi)發(fā)第二居所的必備條件。同時(shí)，調(diào)研顯示，珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體。并且由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角。從珠三角各城市度假物業(yè)的客戶構(gòu)成來(lái)看，香港客戶均為重要的置業(yè)力量。香港客戶在珠三角區(qū)域休閑置業(yè)非常普遍，對(duì)于本案度假物業(yè)來(lái)講，是重要的潛在買家。本項(xiàng)目具備成為珠三角主要

24、度假居所的潛力。與周邊城市交通路網(wǎng)較為通達(dá)，并將在未來(lái)幾年進(jìn)一步改善。本案所在地巽寮社會(huì)治安狀況良好，與整個(gè)惠州整體治安水平較差的現(xiàn)狀形成鮮明反差。但如上所述，本案尚未形成健康娛樂(lè)、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心等良好的度假區(qū)配套，未能建立作為富人度假勝地的身份標(biāo)識(shí)性和品牌影響。巽寮巽寮 resort 中的物業(yè)需求和類型分析中的物業(yè)需求和類型分析投資者使用者使用需求分析物業(yè)類型規(guī)模需求時(shí)期本案競(jìng)爭(zhēng)力分析旅游度假客租用個(gè)人、家庭和團(tuán)體短假居住產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓全程度假氣氛、高服務(wù)和硬件品質(zhì)絕大多數(shù)游客，特別是啟動(dòng)期旅游和度假客戶主要在酒店或度假公寓中過(guò)夜。客戶自用個(gè)人、家庭和親友短假居住、退休自住和招待客

25、人初期別墅和產(chǎn)權(quán)酒店為主后期為多種居住物業(yè)全程度假氣氛、稀缺資源、配套能力度假區(qū)置業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素有兩點(diǎn)，一是投資前景，二是對(duì)于自然環(huán)境的偏好引發(fā)的重復(fù)性度假需求。石化和工業(yè)園高管租用珠三角企業(yè)租用工作地在 40分鐘車程，中長(zhǎng)期居住員工度假、招待客戶；企業(yè)辦事處別墅和酒店公寓為主全程稀缺資源、安全性、配套能力大亞灣周邊未來(lái)仍有大量土地儲(chǔ)備，且主要面向石化城的不同層次需求，相對(duì)于本案有距離上的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于原生態(tài)的自然環(huán)境，對(duì)更高層次的客戶和物業(yè)需求。珠三角地區(qū)為主的全國(guó)投資度假客戶本地產(chǎn)業(yè)人口租用北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住中區(qū)和北區(qū)的公寓和較少比例別墅中后期產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的形成，有

26、賴于區(qū)域環(huán)境的成熟和周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改善。產(chǎn)業(yè)對(duì)于別墅的需求規(guī)模有限。本地高端置業(yè)者自用兼投資以吉隆和黃埠為代表的惠東地緣性高收入客戶自主，主要集中在別墅類項(xiàng)目。別墅為主中后期身份標(biāo)識(shí)性、區(qū)位本地中低收入者對(duì)本項(xiàng)目的資源偏好不強(qiáng)，因此置業(yè)需求有限。本地中高收入者入住本案有賴于項(xiàng)目成熟社區(qū)和高品質(zhì)形象的形成。新鎮(zhèn)常自用對(duì)資源條件公寓和中后期大規(guī)模的旅游度假新鎮(zhèn)中，中高收入的珠住就業(yè)居民要求較低。但需要公交系統(tǒng)的支持。普通住宅新鎮(zhèn)三角客戶需求集中在度假公寓和別墅上。度假區(qū)的配套就業(yè)服務(wù)人口和傳統(tǒng)小鎮(zhèn)居民對(duì)普通住宅有需求。巽寮巽寮 resort 不同使用需求的關(guān)鍵要素分析不同使用需求的關(guān)鍵要素分析前三

27、位關(guān)鍵需求要素排序使用者使用需求分析物業(yè)類型度假氛圍適度距離成熟社區(qū)更低價(jià)格安全性身份標(biāo)識(shí)性綜合服務(wù)品質(zhì)旅游度假客租用個(gè)人、家庭和團(tuán)體短假居住產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓全國(guó)投資度假客戶客戶自用個(gè)人、家庭和親友短假居住招待客人初期別墅和產(chǎn)權(quán)酒店為主后期為多種居住物業(yè)石化和工業(yè)園高管租用、珠三角企業(yè)租用工作地在 40 分鐘車程，中長(zhǎng)期居住員工度假、招待客戶；企業(yè)辦事處別墅和酒店公寓為主本地產(chǎn)業(yè)人口租用北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住中區(qū)和北區(qū)的公寓、較少比例別墅本地人自用兼投資惠東地緣性高收入客戶自主，主要集中在別墅類項(xiàng)目。別墅為主常住就業(yè)居民自用對(duì)資源條件要求較低。但需要公交系統(tǒng)的支持。公寓和普通住宅

28、本項(xiàng)目所在地惠州，未來(lái)將進(jìn)一步承接廣州、深圳和東莞等城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。大亞灣石化城亦將帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本案未來(lái)將會(huì)面臨潛在的企業(yè)住宅租賃和購(gòu)買需求。洼地效應(yīng)也使得惠州的投資價(jià)值受到關(guān)注。惠東缺乏有效供給來(lái)滿足地緣性的高端客戶置業(yè)需求。地緣性客戶是巽寮度假區(qū)置業(yè)的潛在重要力量。惠東現(xiàn)有高端客戶是典型的跟隨性客戶。其規(guī)模性置業(yè)必須具備以下前提：1.其他城市，尤其是香港的高端人士入住，形成標(biāo)識(shí)性高尚社區(qū)。2.必須建立很好的投資前景和追捧氣勢(shì)。3.在教育和醫(yī)療等生活配套上逐步健全。3.2 供給市場(chǎng)調(diào)查供給市場(chǎng)調(diào)查3.2.1 珠三角主要海濱旅游度假區(qū)的特點(diǎn)珠三角海濱類產(chǎn)品分布圖珠三角海濱類

29、產(chǎn)品分布圖江門川島旅游中心：江門川島旅游度假區(qū)資源條件優(yōu)越，遠(yuǎn)離城市鬧市區(qū)，島上住宿設(shè)施完善，是旅游度假的好去處，但該旅游區(qū)的休閑娛樂(lè)業(yè)口碑不良，影響其在人們心目中的聲譽(yù)。珠海有“百島城市”之稱，海濱度假產(chǎn)品數(shù)量較多，但大部分的度假產(chǎn)品對(duì)資源的利用度不高，相對(duì)城市發(fā)展的方向而言，海濱度假旅游也不是珠海市重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。廣州主要的海濱度假產(chǎn)品位于珠江出?？?，有最好的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)與最大的市場(chǎng)，但沒(méi)有最好的資源。深圳海濱度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的比較成熟，但在深圳旅游的產(chǎn)業(yè)中海濱度假產(chǎn)品尚未占據(jù)主導(dǎo)地位。目前開(kāi)發(fā)比較完善的大小梅沙組團(tuán)城市化傾向明顯。但以高起點(diǎn)、高手筆規(guī)劃的西沖作為政府未來(lái)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)對(duì)象，資源保護(hù)

30、良好，是我們未來(lái)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。汕尾位于珠三角最東邊，資源條件較好，適合開(kāi)發(fā)海濱度假，但由于當(dāng)?shù)仞B(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，資源污染嚴(yán)重。市場(chǎng)調(diào)研顯示，珠三角各城市面向本地休閑自住類旅游度假區(qū)，資源水平有瓶頸，覆蓋市場(chǎng)較窄。區(qū)域旅游度假 resort 類項(xiàng)目的資源絕大多數(shù)屬于低檔開(kāi)發(fā)，度假功能尚未健全。珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒(méi)有提供旅游活動(dòng)，引導(dǎo)消費(fèi)。一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺。調(diào)研亦顯示，與珠三角居民不同，香港居民短程旅游時(shí)出國(guó)的比率較高。主要的旅游地為泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞、韓國(guó)、澳大利亞、馬爾代夫和日本等地。因此，在未來(lái)本案爭(zhēng)取香港游客方面，不僅需要重視省內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，亦需要關(guān)注

31、國(guó)外同類項(xiàng)目。本案屬于亞熱帶濱海旅游度假 resort，因此在同類市場(chǎng)上面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是泰國(guó)、馬來(lái)西亞為代表的東南亞濱海度假區(qū)。本案相對(duì)于上述市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是距離優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本、地緣和歷史因素所形成的文化習(xí)慣方面一脈相承的優(yōu)勢(shì)。本案在氣候和資源環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力上無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，但優(yōu)良的度假氛圍和高素質(zhì)的旅游休閑服務(wù)將會(huì)彌補(bǔ)此劣勢(shì)?；葜菖R近廣州、深圳及港澳地區(qū)，有著得天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)大市場(chǎng)支撐，資源在廣東也是絕無(wú)僅有，只要合理開(kāi)發(fā)，將來(lái)定能成為廣東最好的海濱旅游度假區(qū)。3.2.2 專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研3.2.2.1 度假酒店市場(chǎng)珠三角主要海濱度假酒店星級(jí)星級(jí)名稱名稱區(qū)位區(qū)位五星廣州

32、南沙大酒店廣州南沙五星海泉灣酒店區(qū)（2 個(gè)正在建）珠海平沙鎮(zhèn) 四星千帆碧灣酒店下川島四星大梅沙海景酒店深圳大梅沙 四星雅蘭酒店深圳大梅沙 四星大亞灣假日酒店惠州大亞灣三星帝苑酒店下川島三星小梅沙假日酒店深圳小梅沙三星金沙灣酒店深圳金沙灣三星德澤園酒店惠州巽寮灣三星千帆閣酒店惠州大亞灣三星得勝賓館汕尾遮浪總的來(lái)看，珠三角海濱度假酒店主要集中在深圳大小梅沙組團(tuán)，海濱度假酒店市場(chǎng)情況看好，入住率較高，五星級(jí)的度假酒店數(shù)量很少，特別是資源極為優(yōu)越的巽寮灣海濱度假區(qū)還沒(méi)有一家五星級(jí)酒店，市場(chǎng)潛力很大。但大多數(shù)海濱度假酒店受季節(jié)影響較大。珠三角主要產(chǎn)權(quán)式酒店酒店名稱地址占地面積建筑面積開(kāi)盤時(shí)間入伙時(shí)間客房

33、數(shù)量客房面積售價(jià)銷售狀況丹楓白露深圳羅湖深南東路 1001 號(hào)0.48 萬(wàn) 6.28 萬(wàn)2001-8-29 2002-12-312946020510800售磬東方銀座深圳市福田區(qū)深南大道旁6949.5 44298.5 2003-11-15 2004-6-3055642621200085%華樂(lè)星苑深南東路 2017號(hào)華樂(lè)大廈1996222東方威斯鹽田港11757 萬(wàn)元/套1 期售磬2 期在售虹樓深圳市東門北路 10 號(hào)1759.5131962003 年底108408010000三門島度假村大亞灣雅蘭酒店大梅沙11750219002000-6-12001-4-231963940.5 53 萬(wàn)元/套

34、超過(guò) 60后已停止銷售海景酒店大梅沙11596.3 140882000-9-12001-8-313125060 萬(wàn)元/套少量客房在售產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)狀況因其地理位置和客流量等因素，存在著較大差異性。一般來(lái)說(shuō)，位于鬧市區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店客流量和開(kāi)房率均可以得到保證，經(jīng)營(yíng)狀況一年四季均相當(dāng)良好，如丹楓白露；旅游區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店季節(jié)性明顯強(qiáng)于鬧市區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店，淡季旺季分明，受季節(jié)影響極大。淡季的經(jīng)營(yíng)只能維持酒店的基本運(yùn)營(yíng)，旺季則客房供不應(yīng)求，經(jīng)營(yíng)狀況比鬧市區(qū)較好，如雅蘭酒店。分析目前深圳的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境：其一，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開(kāi)始釋放，這來(lái)源于近幾年對(duì)外開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，一方面造就了一批具有消費(fèi)能力

35、的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念和投資意識(shí)；其二，市場(chǎng)氛圍已經(jīng)形成，一方面旅游度假區(qū)隨著市民旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候，廣大市民對(duì)大梅沙等旅游度假區(qū)的認(rèn)同度較高，另一方面投資產(chǎn)權(quán)式酒店這一概念逐步被人們接受；其三，深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)雖已形成，但市場(chǎng)的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場(chǎng)的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來(lái)源于此。綜上所述，產(chǎn)權(quán)式酒店在東部濱海地區(qū)，具有極佳的發(fā)展前景。3.2.2.2 會(huì)議市場(chǎng)珠三角海濱度假區(qū)會(huì)議產(chǎn)品供給現(xiàn)狀珠三角海濱度假區(qū)會(huì)議產(chǎn)品供給現(xiàn)狀星級(jí)名稱出租率價(jià)格狀況（課桌式）客源結(jié)構(gòu)五星廣州南沙大

36、酒店11 月-2 月80%以上。6000 元/半天/100 人廣州、東莞大型企事業(yè)單位五星海泉灣酒店區(qū)（2個(gè)正在建）四星大梅沙海景酒店11 月-2 月80%以上2000 元/100 人/半天鹽田區(qū)各大企業(yè)四星雅蘭酒店80%以上1600 元/100 人/半天深圳市各大企業(yè)四星大亞灣假日酒店11 月-2 月70%以上4000 元/100 人/半天殼牌石油以及附近其它公司會(huì)議配套設(shè)施狀況會(huì)議配套設(shè)施狀況星級(jí)名稱會(huì)議設(shè)施五星廣州南沙大酒店兩個(gè)可容納 500 人以上的大型宴會(huì)廳及多個(gè)多功能廳與會(huì)議室。五星海泉灣酒店區(qū)（2 個(gè)正在建）大小會(huì)議室 35 間，最大 1800 平方米，可容納 2300 人，6

37、種語(yǔ)言同聲傳譯四星大梅沙海景酒店有不同會(huì)議室 8 間，可容納 20-260 人四星雅蘭酒店6 個(gè)多功能會(huì)議室四星大亞灣假日酒店4 個(gè)滿足 1260 人的多功能會(huì)議室由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和區(qū)域內(nèi)諸多企業(yè)的落戶，珠三角地區(qū)商務(wù)、培訓(xùn)、高層職業(yè)教育、行業(yè)會(huì)展、各項(xiàng)賽事等活動(dòng)所帶來(lái)的會(huì)議市場(chǎng)需求旺盛。珠三角濱海度假區(qū)酒店和會(huì)議設(shè)施的經(jīng)營(yíng)旺季集中在游客量較少的年底，經(jīng)營(yíng)狀況良好。此時(shí)正值個(gè)人度假市場(chǎng)的淡季。龐大的會(huì)議市場(chǎng)能夠平抑季節(jié)性給度假區(qū)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的不利影響。目前惠州沿海度假區(qū)高星級(jí)酒店數(shù)量極少，會(huì)議需求市場(chǎng)空間巨大，若能把城市會(huì)議地點(diǎn)轉(zhuǎn)移到環(huán)境優(yōu)美的海濱度假區(qū)，不僅能增加收入，還能緩解淡季入住率不足的

38、問(wèn)題，其市場(chǎng)潛力是不可估量的。3.2.2.3 運(yùn)動(dòng)休閑市場(chǎng)運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目列表運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目列表名稱名稱水上項(xiàng)目水上項(xiàng)目陸地項(xiàng)目陸地項(xiàng)目川島旅游區(qū)空中降落傘、小快艇、水上電單車、水床、風(fēng)帆、橡皮艇等沙灘露營(yíng)珠海飛沙灘沖浪、垂釣、海上降落傘、水上摩托車、香蕉船、橡皮艇等騎馬、沙灘露營(yíng)等珠海海泉灣海洋溫泉高爾夫、網(wǎng)球、射箭、攀巖及沙弧球室等廣州上下橫檔島沙灘泳場(chǎng)等騎馬深圳大小梅沙水上電單車、水上降落傘、快艇、香蕉船、水上蹦極跳、沙灘載人升空氣球等帳篷露營(yíng)等大亞灣游樂(lè)中心飛艇、游泳等碰碰車、騎馬、溜冰等巽寮灣旅游區(qū)游艇、沙灘浴場(chǎng)、捕魚(yú)等籃球、網(wǎng)球、燒烤、沙灘排球、沙灘足球紅海灣旅游區(qū)帆板、滑水、滑浪風(fēng)帆、

39、摩托快艇、水上摩托艇等室內(nèi)健身、沙灘排球、沙灘足球等結(jié)論：各大海濱度假區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施種類豐富，但項(xiàng)目雷同，而且檔次偏低，受季節(jié)因素影響較大，旺季游客量比較穩(wěn)定，淡季結(jié)論：各大海濱度假區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施種類豐富，但項(xiàng)目雷同，而且檔次偏低，受季節(jié)因素影響較大，旺季游客量比較穩(wěn)定，淡季大部分水上設(shè)施處于閑置狀態(tài)。開(kāi)發(fā)出高檔的、時(shí)尚的、健康等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求。大部分水上設(shè)施處于閑置狀態(tài)。開(kāi)發(fā)出高檔的、時(shí)尚的、健康等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求。3.2.2.4 高爾夫市場(chǎng)廣東主要高爾夫供給表廣東主要高爾夫供給表名稱規(guī)模特色球洞入會(huì)價(jià)格（個(gè)人/公司）個(gè)人套票（平時(shí)/周末）經(jīng)營(yíng)方式配套觀瀾湖高爾夫占地超過(guò) 10 平

40、方公里世界規(guī)模最大，匯集五大洲球場(chǎng)風(fēng)格180 洞金卡 55 萬(wàn)，商務(wù)通 26.8萬(wàn)1000 元/1300元不接待非會(huì)員（酒店住客除外）五星級(jí)酒店、豪宅、會(huì)所等中山溫泉高爾夫750 畝內(nèi)地首家現(xiàn)代化俱樂(lè)部36 洞35 萬(wàn)港幣（個(gè)人名義）680 元/1480元公功假期不接待非會(huì)員溫泉酒店、浴池、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等雅居樂(lè)長(zhǎng)江高爾夫3600 畝毗鄰長(zhǎng)江水庫(kù)、景觀優(yōu)美36 洞五星級(jí)酒店、會(huì)所、別墅等東莞峰景高爾夫5000 畝場(chǎng)環(huán)繞于群山之中36 洞32 萬(wàn)/35 萬(wàn)750 元/1250元開(kāi)放式度假酒店、會(huì)所等長(zhǎng)安高爾夫球會(huì)俱樂(lè)部1500 畝球場(chǎng)依山而建，背襯蓮花山27 洞20 萬(wàn)/21 萬(wàn)720 元/13

41、20元只接待會(huì)員度假酒店，療養(yǎng)中心，高爾夫?qū)W校等深圳高爾夫俱樂(lè)部2065 畝國(guó)內(nèi)最臨近香港的高爾夫球會(huì)27 洞個(gè)人會(huì)籍 60萬(wàn)港幣1000 元/1800元會(huì)籍已滿（只售二手卡）會(huì)所、餐廳等深圳世紀(jì)海景高爾2000 余畝深圳唯一山地海景球場(chǎng)18 洞28 萬(wàn)/30 萬(wàn)730 元/1030元開(kāi)放式酒店、游艇會(huì)所、別墅。夫巽寮灣旅游度假區(qū)在戰(zhàn)略目標(biāo)上是要實(shí)行旅游與地產(chǎn)的雙豐收，其中房地產(chǎn)是未來(lái)收入的重要來(lái)源之一，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)終極價(jià)值的實(shí)現(xiàn)需要有全新的理念，以旅游來(lái)帶動(dòng)地產(chǎn)就是最明智的選擇，高爾夫目前作為一項(xiàng)貴族休閑運(yùn)動(dòng)，不僅擁有巨大的客源市場(chǎng)，更重要的是能提升度假區(qū)的形象與檔次，優(yōu)化環(huán)境，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的

42、升值。3.2.2.5 海濱度假地產(chǎn)市場(chǎng)目前珠三角的海濱度假地產(chǎn)主要集中在深圳東部的鹽田區(qū)，從其開(kāi)發(fā)的方式來(lái)看，可以分為三類：（1）.普通住宅：這類物業(yè)主要集中在鹽田港后方、沙頭角和大、小梅沙附近，以居住為主，間隔多樣。多層商住物業(yè)單價(jià)在4500-6000 元左右，而高層商住單價(jià)在 6000-9000 元之間。（2）.酒店式/公寓：鹽田區(qū)因海濱旅游業(yè)日漸興旺，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)，掀起了東部沿海的酒店式公寓的熱潮。但其自然資源的稀缺性，注定此類物業(yè)的價(jià)格較高。一般售價(jià)在 10000 元/平方米左右，未來(lái)還有此類項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)售。就銷售情況顯示，此類物業(yè)已越來(lái)越受到深港消費(fèi)者的青睞。（3） 別墅：鹽

43、田別墅多為臨山、臨海而建，自然景觀是其最大的賣點(diǎn)。一般結(jié)合度假和山景海景概念來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷推廣，均價(jià)在13000 元/平方米左右。結(jié)論：結(jié)論：1.對(duì)比旅游度假地產(chǎn)與市區(qū)普通住宅不難發(fā)現(xiàn)，旅游度假地產(chǎn)在市場(chǎng)上既受到歡迎，同時(shí)擁有比普通住宅高出幾倍的價(jià)格。對(duì)比旅游度假地產(chǎn)與市區(qū)普通住宅不難發(fā)現(xiàn)，旅游度假地產(chǎn)在市場(chǎng)上既受到歡迎，同時(shí)擁有比普通住宅高出幾倍的價(jià)格。2.2.惠州優(yōu)越的海濱旅游資源為地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了良好的條件，只要能實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，度假地產(chǎn)將勢(shì)在必得?；葜輧?yōu)越的海濱旅游資源為地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了良好的條件，只要能實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，度假地產(chǎn)將勢(shì)在必得。3.3 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)3.3

44、.1 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)前提預(yù)測(cè)前提近期內(nèi)周邊地區(qū)、省市的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，社會(huì)保持穩(wěn)定；近期內(nèi)不會(huì)發(fā)生大面積的災(zāi)害性疾病。預(yù)測(cè)期為“巽寮灣濱海度假區(qū)”新增投資項(xiàng)目建成并投入營(yíng)業(yè)后五年。游客市場(chǎng)結(jié)構(gòu)劃分游客市場(chǎng)結(jié)構(gòu)劃分市場(chǎng)分級(jí)市場(chǎng)分級(jí)游客結(jié)構(gòu)游客結(jié)構(gòu)一級(jí)市一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)珠三角地區(qū)中高收入居民和港、澳臺(tái)在粵工作人員以及外籍在粵工作人員二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)華南地區(qū)和到廣東省內(nèi)旅游的外地游客三級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)外其它地區(qū)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)模型：市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)模型：目標(biāo)市場(chǎng)總量喜歡濱海度假的游客比例本項(xiàng)目的吸引力系數(shù)一級(jí)市場(chǎng)所占比重4287.21*40%+16.744.24%68.24%80%計(jì)算數(shù)據(jù)說(shuō)明：計(jì)算數(shù)據(jù)說(shuō)明

45、：1根據(jù)全國(guó)第五次人口普查公告：珠三角常住人口總量約為 4287.21 萬(wàn)人； 參考廣東省統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)和南方日?qǐng)?bào)2004 年 1 月統(tǒng)計(jì)：廣東省目前境外專家和港澳臺(tái)專家共 16.7 萬(wàn)人2根據(jù)中國(guó)中產(chǎn)階層調(diào)查報(bào)告和廣東省統(tǒng)計(jì)局 2004 年最新資料，中產(chǎn)階層占珠三角地區(qū)常住人口總量的 40% 3在普查的過(guò)程有，表示對(duì)濱海度假感興趣的游客的比例為 44.24% 3從市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)計(jì)算得出，有 44.24的游客對(duì)本項(xiàng)目表示感興趣，而有 47.47%的游客表示不一定，而這其中主要的原因是游客對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度不高，通過(guò)我們的經(jīng)驗(yàn)判斷，這其中有 5 成的游客將會(huì)成為我們的潛在市場(chǎng)，因此對(duì)于吸引力系數(shù)，我們共

46、取 68.24%作為我們的運(yùn)算的參考數(shù)據(jù)。4根據(jù)我們的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷:一級(jí)市場(chǎng)占客源市場(chǎng)總量中的 80%客源市場(chǎng)總量規(guī)模預(yù)測(cè)客源市場(chǎng)總量規(guī)模預(yù)測(cè)（4287.21*40%+16.7）*44.24%*68.24%80%=653（萬(wàn)人次）（萬(wàn)人次）旅游產(chǎn)品生命周期內(nèi)的客源市場(chǎng)總量約為旅游產(chǎn)品生命周期內(nèi)的客源市場(chǎng)總量約為 653 萬(wàn)人次萬(wàn)人次平均年游客接待量預(yù)測(cè)：平均年游客接待量預(yù)測(cè)：巽寮灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目建成后五年的平均年游客接待量為：巽寮灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目建成后五年的平均年游客接待量為：6535=131 萬(wàn)人萬(wàn)人上文所述的市場(chǎng)總量指的是項(xiàng)目建成后五年內(nèi)巽寮灣旅游度假區(qū)所面向的市場(chǎng)總量，根據(jù)旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)

47、律及項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)占領(lǐng)方略，我們計(jì)劃分五年（以一期建設(shè)完成為第一年）逐步消化現(xiàn)有的市場(chǎng)規(guī)模和需求總量。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷,綜合珠三角市民出游的增長(zhǎng)率,我們判斷市民度假的增長(zhǎng)率低于總的游客出游增長(zhǎng)率,因此市民的度假出游增長(zhǎng)率約為 5%5%。由此得出該項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)后五年客源市場(chǎng)數(shù)據(jù)如下：依據(jù)公式：（依據(jù)公式：（x x1.05x1.05x1.051.052 2x x1.051.053 3x x1.051.054 4x x）653653巽寮灣項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模年度預(yù)測(cè)表巽寮灣項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模年度預(yù)測(cè)表建成后年份（年）建成后年份（年）第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年游客量（萬(wàn)人次）11712

48、31291361423.3.2 設(shè)計(jì)日參數(shù)（design day）景區(qū)內(nèi)每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模都是由市場(chǎng)的需求量和項(xiàng)目自身的容量所決定。根據(jù)項(xiàng)目初期所做的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)新計(jì)劃實(shí)施后的市場(chǎng)需求量，結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提供新增項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模參照。 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)日參數(shù) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)容量 ecu（entertainment capacity units）方法，是國(guó)際先進(jìn)的測(cè)算旅游娛樂(lè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)容量系統(tǒng)，其目的是為娛樂(lè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模提供參考。主要方法是通過(guò)基準(zhǔn)年的游客量，推算兩個(gè)主要參數(shù)：設(shè)計(jì)日參數(shù)（design day） ，設(shè)計(jì)單位參數(shù)（design unit） ，最終為娛樂(lè)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模提供可參依據(jù)

49、。簡(jiǎn)單地來(lái)講，便是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論，綜合考慮項(xiàng)目的目標(biāo)游客屬性、項(xiàng)目的自身容量、項(xiàng)目的市場(chǎng)吸引力以及項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃中所起的作用等因素，確定每個(gè)項(xiàng)目合理的設(shè)計(jì)容量。設(shè)計(jì)日（design day）參數(shù)，指的是設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)模時(shí)參照的日游客量。對(duì)于一個(gè)新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，可以參考類似的項(xiàng)目來(lái)確定設(shè)計(jì)日參數(shù)，也可以利用比例法來(lái)確定。在此采用比例法來(lái)確定。3.3.2.1 基準(zhǔn)年游客量基準(zhǔn)年游客量取所有項(xiàng)目基本實(shí)施的第四和第五年值為設(shè)計(jì)基準(zhǔn)年，由此知基準(zhǔn)的年游客量為：139 萬(wàn)人次萬(wàn)人次/年年。3.3.2.2 設(shè)計(jì)日容量參數(shù)設(shè)計(jì)日容量參數(shù)參數(shù)計(jì)算前提：參數(shù)計(jì)算前提：每年的 5-10 月為巽寮旅游區(qū)的旺季，旺季

50、游客量占到全年游客總量的 80。中區(qū)設(shè)計(jì)日容量參數(shù)中區(qū)設(shè)計(jì)日容量參數(shù)中區(qū)作為旅游區(qū)內(nèi)的大眾游客的主要目的地，近 80%的游客都會(huì)在此停留。因此得出中區(qū)這段時(shí)期的日均游客量為：13900008013900008080%18080%180（天）（天）49424942 人次。人次。如前所述，中區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)品類型為度假類旅游產(chǎn)品，其在旅游資源基礎(chǔ)上構(gòu)筑的完美度假吸引力在旺季的 6 個(gè)月里保持高強(qiáng)，所以其日均游客量即為設(shè)計(jì)日容量參數(shù)值，即 49424942 人次人次/ /天天。北區(qū)設(shè)計(jì)日容量參數(shù)北區(qū)設(shè)計(jì)日容量參數(shù)與中區(qū)相比，北區(qū)的吸引力則相對(duì)較小，其在旺季接待的游客量會(huì)占到全年游客總量的 80%，按照項(xiàng)目

51、吸引力，預(yù)計(jì)會(huì)有 10%的游客把北區(qū)作為必游地，同理可得出北區(qū)的設(shè)計(jì)日容量參數(shù)值為180（天）617617 人次人次/ /天天。3.3.2.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)容量項(xiàng)目設(shè)計(jì)容量住宿設(shè)計(jì)容量參考住宿設(shè)計(jì)容量參考根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向和區(qū)位環(huán)境等因素的影響，到達(dá)巽寮灣的游客都會(huì)在整個(gè)片區(qū)內(nèi)至少留宿一晚，所以整個(gè)巽寮灣度假區(qū)住宿設(shè)計(jì)容量總數(shù)約為 139000080139000080180180（天）（天）61776177 張床位張床位。餐飲設(shè)計(jì)容量參考餐飲設(shè)計(jì)容量參考按照旅游區(qū)里游客的就餐頻率為 1 小時(shí)/人，景區(qū)中晚餐營(yíng)業(yè)時(shí)間均可設(shè)為 3 小時(shí)，可得出：中區(qū)餐飲設(shè)計(jì)容量約

52、為：49423=1647 個(gè)餐位個(gè)餐位。北區(qū)餐飲設(shè)計(jì)容量約為：6173=205 個(gè)餐位個(gè)餐位。3.4 產(chǎn)業(yè)定位研究產(chǎn)業(yè)定位研究最終形成大旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)最終形成大旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)國(guó)際成功案例共同揭示，一流濱海旅游度假地為謀求可持續(xù)發(fā)展，均形成了深具競(jìng)爭(zhēng)力的大旅游特征。大旅游是國(guó)際一流旅游度假勝地發(fā)展的必然結(jié)果。一流 resort 在一流的海濱資源條件下，根據(jù)市場(chǎng)需求提供多種旅游度假活動(dòng)組合，力求延長(zhǎng)游客逗留時(shí)間，增加消費(fèi)及重來(lái)可能。定期更新旅游項(xiàng)目，保持新鮮度。靈活利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低季節(jié)性及波動(dòng)性。游客重復(fù)光顧率高、逗留時(shí)間長(zhǎng)。圍繞旅游業(yè)性形成特色產(chǎn)業(yè)群。常住人口和就業(yè)

53、人口逐步增長(zhǎng)，最終成為新城。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)居民財(cái)富水平提高和城市繁榮。本項(xiàng)目的大旅游產(chǎn)業(yè)，主要分為旅游業(yè)、旅游配套產(chǎn)業(yè)和旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)三個(gè)層次。其中旅游業(yè)將圍繞游客的旅游度假需求展開(kāi)，并結(jié)合市場(chǎng)偏好，逐步推出具有持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，配套展業(yè)主要是賓館、美食、折扣店、觀光漁業(yè)和農(nóng)業(yè)等。旅游產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè) 海濱 golf 海濱溫泉 海濱 spa 工藝品/紀(jì)念品銷售市場(chǎng) 民俗生活 民俗表演欣賞 生態(tài)公園 水族館 主題公園 電影世界 滑水 帆船 “世界工廠”展覽館 摩托艇 降落傘 沖浪 游艇 潛水 射箭 海釣 騎術(shù)中心/跑馬場(chǎng) 熱氣球 小型直升飛機(jī)場(chǎng) 海灘浴場(chǎng) 旅游地產(chǎn) 主題酒店 青年旅館 家

54、庭客棧 特色美食街 品牌折扣店 免稅商店 觀光農(nóng)/漁業(yè) 綠色農(nóng)產(chǎn)品在關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中，經(jīng)過(guò)前期產(chǎn)業(yè)研究和篩選，確定了 9 種很有發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)和 5 種有一定發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)。很有發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)很有發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)得分得分有一定發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)有一定發(fā)展機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)得分得分與旅游有聯(lián)系的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)18服裝12.5集體培訓(xùn)拓展16制鞋業(yè)12.5政務(wù)/商務(wù)會(huì)議15.5特種種植11體育服務(wù)15.5與本地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有聯(lián)系的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)10.5特色農(nóng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)14體育研發(fā)10科普教育14個(gè)人學(xué)習(xí) 13.5醫(yī)療保健13.5新產(chǎn)品/技術(shù)發(fā)布展示13.5第四篇資源條件分析第四篇資源條件分析4.1 區(qū)位交通條件區(qū)位交通條件巽寮旅游度假

55、區(qū)位于惠東縣巽寮灣，即東經(jīng) 11448，北緯 2240處，大亞灣東部。毗鄰香港、深圳和中海殼牌石化城。海路距香港 43 海里，距深圳 41 海里，距中海殼牌石化城 12 海里。陸路距 324 中道 7 公里，距深汕高速公路白云出入口 21 公里，距惠州78 公里。目前巽寮旅游度假區(qū)主要依靠單一的陸路交通與外界發(fā)生聯(lián)系。但正在規(guī)劃中的沿海高速將從該地區(qū)腹地穿過(guò)，這將有效地解決旅游度假區(qū)未來(lái)大規(guī)模游客進(jìn)入的交通問(wèn)題，同時(shí)海上穿梭巴士的貫通將極大地豐富游客進(jìn)入條件。陸路交通圖陸路交通圖內(nèi)部交通及水上線路圖內(nèi)部交通及水上線路圖4.2 氣候條件氣候條件巽寮灣氣候宜人，春秋相連、常年無(wú)冬、夏無(wú)酷暑，干濕季

56、分明，屬于亞熱帶海洋性氣候，平均氣溫約21.8，年降水量超過(guò)2000毫米，適合旅游的天數(shù)約為300天，但冬季氣溫較低，每年適合下水的天數(shù)為200天左右，在該區(qū)域冬天和夏天形成明顯的淡旺季。4.3 旅游資源現(xiàn)狀旅游資源現(xiàn)狀北區(qū)資源現(xiàn)狀中區(qū)資源現(xiàn)狀南區(qū)資源現(xiàn)狀4.4 旅游資源評(píng)估旅游資源評(píng)估（一）總體要求（一）總體要求1、按照本標(biāo)準(zhǔn)的旅游資源分類體系對(duì)旅游資源單體進(jìn)行評(píng)價(jià)；2、本標(biāo)準(zhǔn)采用打分評(píng)價(jià)方法；3、評(píng)價(jià)主要由調(diào)查組完成；4、評(píng)價(jià)體系本標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)“旅游資源共有因子綜合評(píng)價(jià)系統(tǒng)” 賦分；本系統(tǒng)設(shè)“評(píng)價(jià)項(xiàng)目”和“評(píng)價(jià)因子”兩個(gè)檔次；評(píng)價(jià)項(xiàng)目為“資源要素價(jià)值” 、 “資源影響力” 、 “附加值” ；其

57、中：“資源要素價(jià)值”項(xiàng)目中含 “觀賞游憩使用價(jià)值” 、 “歷史文化科學(xué)藝術(shù)價(jià)值” 、 “珍稀奇特程度” 、 “規(guī)模、豐度與幾率” 、“完整性”等 5 項(xiàng)評(píng)價(jià)因子?！百Y源影響力”項(xiàng)目中含“知名度和影響力” 、 “適游期或使用范圍”等 2 項(xiàng)評(píng)價(jià)因子。“附加值”項(xiàng)目中含“環(huán)境保護(hù)與環(huán)境安全”1 項(xiàng)評(píng)價(jià)因子。5. 計(jì)分方法基本分值:評(píng)價(jià)項(xiàng)目和評(píng)價(jià)因子用量值表示。資源要素價(jià)值和資源影響力總分值為 100 分，其中：資源要素價(jià)值為 85 分，分配如下觀賞游憩使用價(jià)值 30 分、歷史科學(xué)文化藝術(shù)價(jià)值 25 分、珍稀或奇特程度 15 分、規(guī)模、豐度與幾率 10 分、完整性 5 分。資源影響力為 15 分，其

58、中：知名度和影響力 10 分、適游期或使用范圍 5 分。附加值中環(huán)境保護(hù)與環(huán)境安全，分正分和負(fù)分。每一評(píng)價(jià)因子分為 4 個(gè)檔次，其因子分值相應(yīng)分為 4 檔。（二）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（二）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 旅游資源評(píng)價(jià)賦分標(biāo)準(zhǔn)表旅游資源評(píng)價(jià)賦分標(biāo)準(zhǔn)表評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)因子評(píng)價(jià)因子評(píng)價(jià)依據(jù)評(píng)價(jià)依據(jù)賦值賦值全部或其中一項(xiàng)具有極高的觀賞價(jià)值、游憩價(jià)值、使用價(jià)值。3022全部或其中一項(xiàng)具有很高的觀賞價(jià)值、游憩價(jià)值、使用價(jià)值。2113全部或其中一項(xiàng)具有較高的觀賞價(jià)值、游憩價(jià)值、使用價(jià)值。126觀賞游憩使用價(jià)值（30 分）全部或其中一項(xiàng)具有一般觀賞價(jià)值、游憩價(jià)值、使用價(jià)值。51同時(shí)或其中一項(xiàng)具有世界意義的歷史價(jià)值、文化價(jià)值

59、、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值。2520同時(shí)或其中一項(xiàng)具有全國(guó)意義的歷史價(jià)值、文化價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值。1913同時(shí)或其中一項(xiàng)具有省級(jí)意義的歷史價(jià)值、文化價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值。126歷史文化科學(xué)藝術(shù)價(jià)值（25 分）歷史價(jià)值、或文化價(jià)值、或科學(xué)價(jià)值,或藝術(shù)價(jià)值具有地區(qū)意義。51有大量珍稀物種，或景觀異常奇特，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū)罕見(jiàn)。1513有較多珍稀物種，或景觀奇特，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū)很少見(jiàn)。129有少量珍稀物種，或景觀突出，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū)少見(jiàn)。84珍稀奇特程度（15 分）有個(gè)別珍稀物種，或景觀比較突出，或此類現(xiàn)象在其他地區(qū)較多見(jiàn)。31獨(dú)立型旅游資源單體規(guī)模、體量巨大；集合型旅游資源單體

60、結(jié)構(gòu)完美、疏密度優(yōu)良級(jí)；自然景象和人文活動(dòng)周期性發(fā)生或頻率極高。108獨(dú)立型旅游資源單體規(guī)模、體量較大；集合型旅游資源單體結(jié)構(gòu)很和諧、疏密度良好；自然景象和人文活動(dòng)周期性發(fā)生或頻率很高。75資源要素價(jià)值（85 分）規(guī)模、豐度與幾率（10 分）獨(dú)立型旅游資源單體規(guī)模、體量中等；集合型旅游資源單體結(jié)構(gòu)和諧、疏密度較好；自然景象和人文活動(dòng)周期性發(fā)生或頻率較高。43獨(dú)立型旅游資源單體規(guī)模、體量較??；集合型旅游資源單體結(jié)構(gòu)較和諧、疏密度一般；自然景象和人文活動(dòng)周期性發(fā)生或頻率較小。21形態(tài)與結(jié)構(gòu)保持完整。54形態(tài)與結(jié)構(gòu)有少量變化，但不明顯。3形態(tài)與結(jié)構(gòu)有明顯變化。2完整性（5 分）形態(tài)與結(jié)構(gòu)有重大變化。