唐山項目市場產(chǎn)品定位

1、唐山項目市場產(chǎn)品定位一、定位支撐點1、總體市場狀況房地產(chǎn)市場保持供需兩旺勢頭，各種產(chǎn)品均有較好的市場表現(xiàn)。2005 年度，市場一片紅火，各個區(qū)域市場表現(xiàn)較往年有較大改觀，同時各種產(chǎn)品需 求狀況都有良好的市場表現(xiàn)。市場的階段性和成長性特征突出。目前階段，多次置業(yè)、投資置業(yè)需求具有大眾需求的特征，針對成長性的市場特征，在產(chǎn)品需求上集中表現(xiàn)在置業(yè)升級換代，消費者追求對生活品質(zhì)的改善而帶動整個業(yè)界的可持續(xù)性發(fā)展。二次、三次置業(yè)需求增勢強(qiáng)勁。隨著對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運行過熱的憂慮，國內(nèi)目前現(xiàn)有的投資品種稀缺，投資風(fēng)險相對于房地產(chǎn)投資而言較大，因此，二次、三次置業(yè)、投資置業(yè)升級趨熱。價格平穩(wěn)增長。雖然有土地、金融、

2、政策方面的諸多原因使人們對房地產(chǎn)價格的漲落爭論不休，但從總體市場運行的態(tài)勢和國家的宏觀調(diào)控手段來看，整個房地產(chǎn)市場的價格水平將呈現(xiàn)平穩(wěn)運行的總體趨勢。項目營銷速度加快，推廣力度趨緩，尤其是報廣投放減少。由于土地政策、金融政策以及經(jīng)濟(jì)過熱等方面的影響，銷售較去年有一定的增長，所以各個項目在廣告的投放量和投放的方向上面都作了較大的調(diào)整。2、辦公類物業(yè)市場狀況商務(wù)形式多元化引發(fā)產(chǎn)品細(xì)分化未來商務(wù)市場將出現(xiàn)寫字樓辦公、SOHO、公、商務(wù)花園辦公、休閑會議中心等多種商務(wù)模式共存的多元 化商務(wù)活動模式，也因此催化商務(wù)產(chǎn)品的產(chǎn)品細(xì)分過程。商務(wù)職能協(xié)調(diào)化即商務(wù)功能的群落化，眾多相互關(guān)聯(lián)、相互影響、相互依存的上

3、下游企業(yè)共同構(gòu)筑完整的商務(wù)鏈和商業(yè)群落，從而形成競爭聯(lián)合體，共同降低商務(wù)成本，增強(qiáng)區(qū)域商務(wù)的專業(yè)性和競爭力。堅守市場青睞為中小企業(yè)量身定做的寫字樓越來越多， 專門投資這類物業(yè)的“成長型寫字樓投資族”也成為一個日益壯大的購房群體，他們有一點是共同的，低總價既意味著中小戶型，同時還希望這些空間是能夠變化的，能夠自由組合安排的。綜上所述，本項目特性有：區(qū)域地理位置相對優(yōu)越，道路交通體系完善，為區(qū)域商務(wù)發(fā)展提供了良好的交通區(qū)位優(yōu)勢；地處成熟商圈范疇，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施需求潛力較大，同時衍生的商貿(mào)、商務(wù)辦公物需求存在一定的空間；市場經(jīng)濟(jì)總體不斷發(fā)展， 市場匯集了很多較有購買實力的潛在需求主體; 如 , 中小型

4、煤礦主、 私營企業(yè)主；隨著區(qū)域整體城市的發(fā)展，綜合類項目將產(chǎn)生較大需求；綜合類項目在項目所在區(qū)域供應(yīng)量較小，存在市場空白。二、項目市場定位綜合以上定位支撐點分析，同時根據(jù)項目地塊用地類別，并根據(jù)通過多樣化的產(chǎn)品類型，分?jǐn)偸?場風(fēng)險，降低項目開發(fā)壓力的項目操作思想，我司建議本地塊產(chǎn)品進(jìn)行如下定位：以服務(wù)于項目所在區(qū)域整體市場的、改善辦公、居住環(huán)境，提升企業(yè)、個人形象的服務(wù)型企業(yè)或 投資個體為主要目標(biāo)客群，集商務(wù)公寓、高檔公寓、裙樓大商業(yè)和小商業(yè)相結(jié)合的、綜合性的、多元化的、中檔的商務(wù)矩陣 建筑。三、項目產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品策劃思想與要點競爭性產(chǎn)品策劃思想競爭的客觀市場實現(xiàn)，要求產(chǎn)品策劃不僅是建筑的藝

5、術(shù)和技術(shù)，更是要以市場原則和塑造項目競 爭力優(yōu)勢為核心，以此建立區(qū)域競爭、項目競爭、產(chǎn)品競爭模型和分析。針對性的產(chǎn)品設(shè)計思路針對性設(shè)計，包括針對性的市場策劃和針對性的產(chǎn)品設(shè)計。具體從以下方面實施：針對目標(biāo)需求 滿足與需求成長，針對競爭對手（區(qū)域競爭、項目競爭、產(chǎn)品競爭），針對（項目自身）競爭弱項。2、項目產(chǎn)品建議通過以上簡述及對開發(fā)整體風(fēng)險控制的考量，我司對本地塊給出如下針對性產(chǎn)品建議?？傮w產(chǎn)品形態(tài)建議：商務(wù)公寓 +高檔公寓+商業(yè)細(xì)化產(chǎn)品形態(tài)建議： 產(chǎn)品形式為雙座塔樓，共高 1820層； 兩座塔樓分別作為商務(wù)公寓和普通住宅; 綜合性商業(yè)部分通過雙塔間及雙塔四周裙樓得以實現(xiàn)，其商業(yè)裙樓為3層;

6、地下為兩層設(shè)計； 商業(yè)臨主路部分設(shè)計地上停車位；。3、產(chǎn)品細(xì)化建議3.1 項目產(chǎn)品平面建議 雙大堂設(shè)計并帶精裝修，以確保商務(wù)公寓與純居住公寓的有效分離； 為保證大面積平層建筑的采光，以及消除視覺上的壓抑感，我司建議在商業(yè)部分的中心位置設(shè)置中庭（即透光井）。 從地上4層至地上20層，建筑主體為商務(wù)公寓、純居住型公寓的創(chuàng)作塔樓，雙塔中，以 核心筒（含電梯及樓梯）作為中心，客房及寫字間圍繞中心核心筒進(jìn)行布置排列，這樣， 可最大化的保證各個隔間的通風(fēng)與采光。 商業(yè)盡量采用框架式設(shè)計結(jié)構(gòu)，以方便布局和拆分。相似物業(yè)類型效果圖璽萌大廈3.2 項目產(chǎn)品功能設(shè)計建議3.2.1 商務(wù)樓部分A 410層為小寫字間

7、，每間 80150平方米，小寫字間可自由組合；日11-18層以上大寫字間，每間 200400平方米，可以自由組合；C公共部分精裝修，同時每層可設(shè)保安（前臺小姐）值班室，開水間，公共洗手間等?？谠诳臻g的組合上，著重營造共享氣氛，商務(wù)樓部分不作豆腐塊分割，須創(chuàng)造一種人性化辦公空間。 例如，大寫字間依照功能分區(qū)。3.2.2 高檔公寓部分A、盡量豐富戶型種類，在項目頂層的設(shè)計大面積戶型，同時大面積戶型可設(shè)計成復(fù)式或挑空（挑高）等格局；日 項目主體戶型設(shè)計在 100-180平米之間；C樓頂增加其功能性，比如可以建一個空中花園等3.2.3 商業(yè)部分A、發(fā)揮規(guī)劃、立項優(yōu)勢，盡可能規(guī)劃小商業(yè)、餐飲業(yè)。日商業(yè)業(yè)

8、態(tài)，為區(qū)域服務(wù)與商務(wù)專業(yè)服務(wù)并重，區(qū)域服務(wù)以超市、餐 飲、娛樂休閑為主，商務(wù)服務(wù)以金融、證券為主。C業(yè)態(tài)分布：三大主要業(yè)態(tài)分布，總的來說，除去服裝、百貨及超市部分是作為純?yōu)轫椖恐馊巳哼M(jìn)行服務(wù)的 商業(yè)設(shè)施之外，餐飲、休閑娛樂均可同時服務(wù)于項目以外人群和項目商務(wù)樓、自住樓部分人群的 復(fù)合型需求商業(yè)出現(xiàn)的。此種模式，一方面，適當(dāng)?shù)奶嵘松啼伇旧淼臋n次和實用性，另一方面，也在一定程度上提升了寫字樓部分的整體形象。根據(jù)上述分析，給予業(yè)態(tài)的定位建議如下：樓層經(jīng)營定位主題功能經(jīng)營內(nèi)容相關(guān)設(shè)施地卜一層車位、人防等-地下一層餐飲中檔次風(fēng)味小食街（特色速食）無超市中檔次中型超市無一層臨街單店餐飲中、高檔品牌快餐

9、店無內(nèi)庭鋪位名店街一、二線品牌品牌專賣店、精品屋、女裝名店、精品飾物自助取款機(jī)二層內(nèi)庭鋪位品牌店中店二、三線品牌品牌服飾、皮鞋精品、牌鐘表、名牌皮具小型休閑排椅時尚用品、品牌化妝品、香水、珠寶等維修服務(wù)點三層內(nèi)庭空間休閑娛樂中局檔休閑娛樂城無3.3 項目配套建議基于本項目“成長型企業(yè)中、高檔商務(wù)集群”的定位，根據(jù)成本優(yōu)先的原則和商 務(wù)需求的實際情況，我公司經(jīng)反復(fù)研討，本項目商務(wù)樓部分可考慮建立如下配套：3.3.1 軟性配套網(wǎng)絡(luò)會員：將大廈內(nèi)各公司和入駐企業(yè)建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)會員單位，將為大廈內(nèi)各公司和入 駐企業(yè)服務(wù)的相關(guān)單位建立外部服務(wù)網(wǎng)絡(luò)會員單位，會員資源共享，可考慮 在項目網(wǎng)站、各企業(yè)網(wǎng)站、內(nèi)刊

10、、相關(guān)媒體資源上鏈接。3.3.2 硬性配套寬帶網(wǎng)絡(luò)：遍布于各商務(wù)單位、自助商務(wù)中心、商務(wù)休閑驛站、生態(tài)會所等區(qū)域。便 捷智能化的服務(wù)，對精銳公司提高工作效率給予強(qiáng)大的支持。電梯：引進(jìn)名牌電梯，尤其在電梯的速度為主要參考，令客戶切身感受商住公寓的配 置，乘坐電梯也是一種商務(wù)享受，一種時間與效率的迸發(fā)。3.3.3 景觀配套建議將園林景觀的范圍放大，內(nèi)外兼修，既要考慮室外園林景觀，又要照顧到室內(nèi)辦公空間的園林景觀，從廣場、大堂到電梯間都設(shè)計和建造園林景觀。二、創(chuàng)意有銷售力的 園林景觀定位和概念，即：立體生態(tài)?商務(wù)休閑園林對于該概念，分兩大景觀進(jìn)行具體演繹： 標(biāo)志性景觀在南向主入口處設(shè)計一排標(biāo)志性亮點景觀：企業(yè)旗花壇廣場，突出商務(wù)感。在銷售上來說，對于購買較大面積的客戶，贈送旗位，旗幟上標(biāo)注企業(yè)LOGO企業(yè)名。廣告口號：讓你的企業(yè)旗幟在北京飄揚。 主題景觀立體生態(tài)商務(wù)園林商務(wù)休閑園林要求園林“既可遠(yuǎn)觀，又能近視”。不光要好看，還強(qiáng)調(diào)可進(jìn)入性和可參與性， 近人商務(wù)園林