房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析和項(xiàng)目敏感性分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)由于開發(fā)周期長、投入資金量大、產(chǎn)品固定等特點(diǎn)，因而開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)高， 在國外被認(rèn)為是最具風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)之一。豐厚的幵發(fā)利潤與企業(yè)虧損、倒閉在房地 產(chǎn)行業(yè)中并存，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)善于捕捉房地產(chǎn)市場的變化趨勢，運(yùn)用 科學(xué)的定性和定量分析方法，把握其風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素的變化規(guī)律，以降低風(fēng)險(xiǎn) 程序，提高房地產(chǎn)開發(fā)決策的科學(xué)性。所謂不確定性分析，就是分析可能的不確定因素對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，從而推 斷項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步確認(rèn)投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可靠性。項(xiàng)目經(jīng) 濟(jì)評價(jià)中的不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。其中盈虧 平衡分析和敏感性分析對于房地產(chǎn)營銷策劃人員尤為重要。1、盈虧

2、平衡分析盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益臨界分析，是通過項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（ BEP） 來分析項(xiàng)目成本與收益的平衡尖系的一種方法，主要用來考察項(xiàng)目適應(yīng)市場變化的 能力以及考察項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)過程中，我們不難發(fā)現(xiàn)其商品房面積、 成本、利潤三者之間存在這樣一個(gè)尖系，即：銷售利潤二產(chǎn)品銷售收入總投資額稅金產(chǎn)品銷售收入二銷售面積X單位建筑面積價(jià)格總投資額二變動(dòng)成本+固定成本由上述尖系式可知，銷售收入和總投資額都可以是銷售面積的函數(shù)。當(dāng)它們呈線 性函數(shù)尖系時(shí)，則認(rèn)為它們之間的盈虧平衡屬線性盈虧平衡尖系，反之，為非線 性盈虧平衡尖系。線性盈虧平衡尖系是我們應(yīng)該掌握的。圖

3、中橫坐標(biāo)表示開發(fā)的建筑面積，縱坐標(biāo)表示銷售收入和總投資額，銷售收入和 成本的兩條直線交于BEP點(diǎn)，表明當(dāng)開發(fā)的建筑面積達(dá)到一定數(shù)量時(shí)候，銷售收入 和成本相等，利潤為零，交點(diǎn)BEP稱為盈虧平衡點(diǎn)或保本點(diǎn)。BEP點(diǎn)將銷售收入和成本的兩條直線所夾的范圍分為盈與虧兩個(gè)區(qū)。如開發(fā)的建筑面積大于此點(diǎn)，則開發(fā)項(xiàng)目能獲利，反之，則開發(fā)項(xiàng)目就虧損。因此，盈虧平衡點(diǎn)越低，開發(fā)項(xiàng)目盈利的機(jī)會就越大，虧損的風(fēng)險(xiǎn)就越小，盈虧平 衡點(diǎn)表達(dá)了開發(fā)項(xiàng)目最小的開發(fā)建筑面積。2、敏感性分析敏感性分析是通過分析、預(yù)測投資項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí)對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從 中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。敏感性分析

4、的 目的是在充分了解和掌握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素及風(fēng)險(xiǎn)程度的情況下，考察投資項(xiàng)目抗 風(fēng)險(xiǎn) 的能力。敏感性分析還可以篩選出若干最為敏感的因素，有利于對這些最敏感因素集中力量 研究，重點(diǎn)調(diào)查和收集資料，盡量減少因素的不確定性，進(jìn)而減少方案的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析及計(jì)算過程比較復(fù)雜，一般來說是按照如下步驟進(jìn)行的：(1) 選擇經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)在對項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算過程中，首先要選擇最能反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)做分析、 計(jì)算對象。根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)及國家建委的有尖規(guī)定和要求，通過選擇 凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)作為敏感性分析計(jì)算的對象。2)選擇需要分析的不確定性因素在敏感性分析、計(jì)算時(shí)，選擇哪

5、些不確定性因 素作為分析和計(jì)算的變量呢？ 一般可以選擇銷售面積、房地產(chǎn)銷售單價(jià)、成本等常 見的因素。(3)確定變量的變化范圍并計(jì)算其變動(dòng)幅度在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，開發(fā)成本可能上漲5%或者下降5%，銷售價(jià)格可能下降 10%或者上漲10%。(4)確定項(xiàng)目對風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度由于各變量在其變化范圍內(nèi)的變化引發(fā)社會評 價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度，而給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了投資風(fēng)險(xiǎn)，找出對投資效益影響明顯 的風(fēng)險(xiǎn)因素以及確定項(xiàng)目對風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度，以便在以后的開發(fā)經(jīng)營中加以控 制。具體方法是，將反映諸多條件變化后的項(xiàng)目盈利能力計(jì)算結(jié)果與原先計(jì)算出 的結(jié)果進(jìn)行比較，就能確定項(xiàng)目對各風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度了，從而也可確定項(xiàng)

6、目所 能承受的市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力。操作指南：盈虧平衡與敏感性分析的計(jì)算方式下面，筆者列出營銷策劃人員應(yīng)該掌握的兩個(gè)方面的計(jì)算方式：1'盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方式在這里，向各位營銷同行介紹三個(gè)方面的盈虧平衡計(jì)算方式：(1) 銷售均價(jià)平衡點(diǎn)：總銷售金額十項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)X 1000 (單位：元/平方 米)(2) 銷售面積平衡點(diǎn)：總投資額十銷售均價(jià)平衡點(diǎn)(單位：平方米)(3) 盈虧平衡點(diǎn)：銷售面積平衡點(diǎn)*總建筑面積X100% (單位：2、敏感性分析的計(jì)算方式（1 ）投資成本固定時(shí)投資凈利潤率與銷售價(jià)格之間的矣系，請見表 3 初始價(jià)格用A表示（單位：元/平方米）初始價(jià)格（元/n?）A調(diào)整后價(jià)格投資凈利潤率20%AX( 1 +20%15%AX( 1+15%10%AX( 1+10%5%AX( 1 +5%0A-5%AX( 1 -5%)10%AX( 1-10%)15%AX( 1-15%)20%AX( 1 -20%)（2）銷售收入固定時(shí)投資凈利潤率與開發(fā)成本之間的尖系請見表4，初始價(jià)格用B表示（單位：兀）初始成本B調(diào)整后成本投資凈利潤率20%BX( 1 +20%15%BX( 1+15%10%BX( 1+10%5%BX( 1 +5%0B-5%BX( 1 -5%)10%BX( 1-10%)-15%BX( 1-15%