揚(yáng)州大學(xué)建筑科學(xué)與工程學(xué)院 工程管理系工管0302班

1、companylogo房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場的關(guān)系研究房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場的關(guān)系研究報(bào)告人：張兵報(bào)告人：張兵管理學(xué)院研究生學(xué)術(shù)沙龍管理學(xué)院研究生學(xué)術(shù)沙龍 論文概述 房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，對金融市場具有高度房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，對金融市場具有高度依賴性。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。隨著我國房地依賴性。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和金融市場的變化，房地產(chǎn)價(jià)格與金融市產(chǎn)市場供求關(guān)系和金融市場的變化，房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場的關(guān)系結(jié)構(gòu)也逐漸發(fā)生變化，研究這兩個(gè)市場的相關(guān)變場的關(guān)系結(jié)構(gòu)也逐漸發(fā)生變化，研究這兩個(gè)市場的相關(guān)變化對于宏觀調(diào)控具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。化對于宏觀調(diào)控具

2、有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 本文利用向量自回歸模型本文利用向量自回歸模型(var)(var)對我國房地產(chǎn)價(jià)格與對我國房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，根據(jù)金融市場進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，根據(jù)2001-20052001-2005年和年和2006-20082006-2008年的數(shù)據(jù)分別建立年的數(shù)據(jù)分別建立varvar模型，通過脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分模型，通過脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解技術(shù)分析兩個(gè)解技術(shù)分析兩個(gè)varvar模型中金融市場的各個(gè)沖擊對房地產(chǎn)模型中金融市場的各個(gè)沖擊對房地產(chǎn)價(jià)格的傳遞效應(yīng)以及金融市場各個(gè)變量對房地產(chǎn)價(jià)格的貢價(jià)格的傳遞效應(yīng)以及金融市場各個(gè)變量對房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)程度，初步探討了獻(xiàn)程度，初步探討了20

3、01-20082001-2008年間房地產(chǎn)價(jià)格與金融市年間房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場的結(jié)構(gòu)變化。場的結(jié)構(gòu)變化。 論文框架第一部分 文獻(xiàn)回顧第二部分 理論分析第三部分 構(gòu)建實(shí)證模型第四部分 實(shí)證分析結(jié)果第五部分 結(jié)論與建議第一部分 文獻(xiàn)回顧 從現(xiàn)有文獻(xiàn)看，國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場關(guān)系進(jìn)行了廣泛的研究。collyns與senhadji(2001)發(fā)現(xiàn),在許多亞洲國家中信貸增長對住宅價(jià)格有顯著的同期影響。 william(2002)估計(jì)了房屋價(jià)格對貨幣供給沖擊的動(dòng)態(tài)響應(yīng)，發(fā)現(xiàn)貨幣供給沖擊對房地產(chǎn)市場有實(shí)際影響。 raymond y.c. tse(2001)研究顯示香港房地產(chǎn)價(jià)格是股票價(jià)格波動(dòng)的決定

4、性因素，并且房地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格負(fù)相關(guān) 。 王維安、賀聰（2005）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供給之間存在某種正向反饋機(jī)制。 周京奎（2005）對金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了理論與實(shí)證研究。 張濤、龔六堂、卜永祥(2006)認(rèn)為中國房地產(chǎn)價(jià)格水平與銀行房地產(chǎn)貸款有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。 宋勃、高波(2007)認(rèn)為現(xiàn)階段適當(dāng)?shù)睦适侄握{(diào)控房地產(chǎn)市場,有利于保持中國房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。第一部分 文獻(xiàn)回顧 綜上所述，目前國內(nèi)外對房地產(chǎn)價(jià)格理論的研究多限于房地產(chǎn)價(jià)格與單個(gè)金融市場的聯(lián)系，缺少對金融市場的宏觀把握。本文在借鑒國內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，參考國內(nèi)的實(shí)際情況，建立適合中國國情的理論模型，研究房地產(chǎn)價(jià)格與金

5、融市場整體之間的關(guān)系。文中金融市場包括銀行信貸市場、貨幣市場和股票市場三個(gè)市場，擬通過建立var模型檢驗(yàn)房地產(chǎn)價(jià)格與三個(gè)市場之間的關(guān)系，并對其進(jìn)行脈沖響應(yīng)和方差分解分析。第二部分 理論分析1. 房地產(chǎn)價(jià)格：一般認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格（real estate price）是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值（交換價(jià)值）的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值及房地產(chǎn)價(jià)格的產(chǎn)生，是房地產(chǎn)效用、房地產(chǎn)的相對稀缺性及對房地產(chǎn)有效需求三者相互作用的結(jié)果。 本文著眼于房地產(chǎn)價(jià)格與金融的總體作用機(jī)制的理論與實(shí)證分析，將房地產(chǎn)價(jià)格對金融的作用渠道歸結(jié)為房地產(chǎn)價(jià)格對其波及效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)，本文重點(diǎn)考慮或研究金融對房地產(chǎn)價(jià)格的作用或影響。第二部分 理論分

6、析2. 房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場的關(guān)系：本文提出房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場的關(guān)系如下圖：本文主要應(yīng)用系統(tǒng)和集成的思想考察房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場中銀行貸款、居民儲(chǔ)蓄和貨幣供應(yīng)量之間的關(guān)系。 第二部分 理論分析2. 房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場的關(guān)系假設(shè)：房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場的關(guān)系假設(shè)：假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格與銀行貸款之間呈正向關(guān)系假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格與銀行貸款之間呈正向關(guān)系 假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格與居民儲(chǔ)蓄之間呈正向關(guān)系假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格與居民儲(chǔ)蓄之間呈正向關(guān)系假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格與居民儲(chǔ)蓄之間呈正向關(guān)系假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格與居民儲(chǔ)蓄之間呈正向關(guān)系 假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格與股票流通市值之間呈正向關(guān)系假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格與股票流通市值之間呈正向關(guān)系 第三部分 構(gòu)建實(shí)證

7、模型 本文選取了自本文選取了自2001年年1月到月到2008年年12月共月共96個(gè)樣本來研個(gè)樣本來研究房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，所有數(shù)據(jù)來源于究房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，所有數(shù)據(jù)來源于中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)和國務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)，信貸和國務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)，信貸市場選取的指標(biāo)為銀行中長期貸款（市場選取的指標(biāo)為銀行中長期貸款（l）和居民儲(chǔ)蓄存款）和居民儲(chǔ)蓄存款（s），貨幣市場選取的指標(biāo)為廣義貨幣供應(yīng)量（），貨幣市場選取的指標(biāo)為廣義貨幣供應(yīng)量（m2），股），股票市場選取股票流通市值（票市場選取股票流通市值（nmv）。）。 由于原始數(shù)據(jù)沒有房地產(chǎn)價(jià)格（由于原始數(shù)

8、據(jù)沒有房地產(chǎn)價(jià)格（hp）指標(biāo)，利用當(dāng)月銷）指標(biāo)，利用當(dāng)月銷售額除以當(dāng)月銷售面積得到當(dāng)月房地產(chǎn)價(jià)格，原始數(shù)據(jù)缺少售額除以當(dāng)月銷售面積得到當(dāng)月房地產(chǎn)價(jià)格，原始數(shù)據(jù)缺少每年每年1月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，所以用當(dāng)年每月加總求平均值作為當(dāng)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，所以用當(dāng)年每月加總求平均值作為當(dāng)年年1月數(shù)據(jù)的補(bǔ)充，同時(shí)用月數(shù)據(jù)的補(bǔ)充，同時(shí)用x11法對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行季節(jié)調(diào)法對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行季節(jié)調(diào)整，為降低異方差影響，在實(shí)證研究前對數(shù)據(jù)取對數(shù)，得到整，為降低異方差影響，在實(shí)證研究前對數(shù)據(jù)取對數(shù)，得到的新變量分別為的新變量分別為lnl、lns、lnm2、lnnmv和和lnhp。 第三部分 構(gòu)建實(shí)證模型 本文以本文以2006年為界將

9、數(shù)據(jù)分成兩個(gè)部分，建立兩個(gè)年為界將數(shù)據(jù)分成兩個(gè)部分，建立兩個(gè)var模型，模型，將反映將反映2001-2005年房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場關(guān)系的年房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場關(guān)系的var模型命名模型命名為為var01，反映，反映2006-2008年房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場關(guān)系的年房地產(chǎn)價(jià)格與金融市場關(guān)系的var模型命名為模型命名為var02。第三部分 構(gòu)建實(shí)證模型1 1、單位根檢驗(yàn)、單位根檢驗(yàn) 使用非平穩(wěn)序列進(jìn)行回歸會(huì)造成虛假回歸，因此為了保證回歸使用非平穩(wěn)序列進(jìn)行回歸會(huì)造成虛假回歸，因此為了保證回歸結(jié)果的無偏性、有效性和最佳性，我們利用擴(kuò)展的迪克結(jié)果的無偏性、有效性和最佳性，我們利用擴(kuò)展的迪克-福勒福勒(adf

10、)檢驗(yàn)方法來檢驗(yàn)樣本數(shù)據(jù)的時(shí)間序列特征，檢驗(yàn)方法來檢驗(yàn)樣本數(shù)據(jù)的時(shí)間序列特征，adf平穩(wěn)性檢平穩(wěn)性檢驗(yàn)基于以下回歸方程：驗(yàn)基于以下回歸方程：ut為白噪音為白噪音 pjtjtjttyyty11 第三部分 構(gòu)建實(shí)證模型pjtjtjttyyty11 表表1 var01 adf檢驗(yàn)檢驗(yàn)原始序列差分序列結(jié)論adf統(tǒng)計(jì)量5%臨界值p值adf統(tǒng)計(jì)量5%臨界值p值lnhp-2.040-2.9120.270-10.152-2.9120.000i(1)lnm2-0.803-2.9160.811-4.609-2.9150.000i(1)lnl-1.032-2.9120.736-11.465-2.9130.000i(

11、1)lns-0.057-2.9120.949-6.278-2.9120.000i(1)lnnmv-1.354-2.9480.597-8.129-2.9130.000i(1)原始序列差分序列結(jié)論adf統(tǒng)計(jì)量5%臨界值p值adf統(tǒng)計(jì)量5%臨界值p值lnhp-2.768-2.9480.085-6.793-2.9540.000i(1)lnm20.186-2.9480.968-5.587-2.9510.000i(1)lnl-1.612-2.9480.467-5.608-2.9510.000i(1)lns1.214-2.9480.998-4.667-2.9510.001i(1)lnnmv-2.321-2.

12、9480.172-5.768-3.5480.000i(1)表表2 var02 adf檢驗(yàn)檢驗(yàn)第三部分 構(gòu)建實(shí)證模型 對對2001-2005年和年和2006-2008年相關(guān)變量的原始序列和一階差年相關(guān)變量的原始序列和一階差分序列進(jìn)行分序列進(jìn)行adf檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示lnl、lns、lnm2、lnnmv和和lnhp時(shí)間序列的時(shí)間序列的adf統(tǒng)計(jì)量均大于統(tǒng)計(jì)量均大于5%的顯著水平下的顯著水平下的臨界值，是非平穩(wěn)序列，其一階差分序列的的臨界值，是非平穩(wěn)序列，其一階差分序列的adf值均小于值均小于5%顯著水平下的臨界值，是平穩(wěn)序列。由于顯著水平下的臨界值，是平穩(wěn)序列。由于lnl、lns

13、、lnm2、lnnmv和和lnhp都是一階平穩(wěn)序列，它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系。都是一階平穩(wěn)序列，它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系。 pjtjtjttyyty11 第三部分 構(gòu)建實(shí)證模型2、協(xié)整檢驗(yàn) 協(xié)整是指一種穩(wěn)定的、不再變動(dòng)的狀態(tài)，當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)達(dá)協(xié)整是指一種穩(wěn)定的、不再變動(dòng)的狀態(tài)，當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)達(dá)到均衡時(shí)，來自外界的干擾只會(huì)暫時(shí)使經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)偏離均衡點(diǎn)，而到均衡時(shí)，來自外界的干擾只會(huì)暫時(shí)使經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)偏離均衡點(diǎn)，而在均衡機(jī)制最終會(huì)使系統(tǒng)回到穩(wěn)定的狀態(tài)。對各序列的在均衡機(jī)制最終會(huì)使系統(tǒng)回到穩(wěn)定的狀態(tài)。對各序列的adf檢驗(yàn)檢驗(yàn)表明各變量都為表明各變量都為i(1)序列，符合協(xié)整檢驗(yàn)的條件。應(yīng)用序列，符合協(xié)整檢驗(yàn)

14、的條件。應(yīng)用johansen檢驗(yàn)方法對各個(gè)指標(biāo)之間的協(xié)整關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。我們檢驗(yàn)方法對各個(gè)指標(biāo)之間的協(xié)整關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。我們選擇滯后階數(shù)為選擇滯后階數(shù)為2，得出兩個(gè)模型的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表，得出兩個(gè)模型的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表3和表和表4所示。所示。第三部分 構(gòu)建實(shí)證模型 協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明在指定的顯著水平下各模型都只有一個(gè)協(xié)整方程，兩模型協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明在指定的顯著水平下各模型都只有一個(gè)協(xié)整方程，兩模型各變量之間存在長期協(xié)整關(guān)系。各變量之間存在長期協(xié)整關(guān)系。第三部分 構(gòu)建實(shí)證模型3、構(gòu)建模型 var模型是基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)性質(zhì)而建立的模型，模型把系統(tǒng)中每一個(gè)內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型，

15、從而將單變量自回歸模型推廣到由多元時(shí)間序列變量組成的向量自回歸模型。其中，yt是k維內(nèi)生變量向量，xt是維外生變量向量，p是滯后階數(shù)，t是樣本個(gè)數(shù)。 kk維矩陣a1,ap和k維矩陣b是要被估計(jì)的系數(shù)矩陣，是k維擾動(dòng)向量。本文根據(jù)2001-2005年和2006-2008年數(shù)據(jù)分別建立向量變量相同的var模型。 1 1平穩(wěn)性檢驗(yàn)平穩(wěn)性檢驗(yàn) 所謂穩(wěn)定性檢驗(yàn)就是當(dāng)把一個(gè)脈動(dòng)沖擊施加所謂穩(wěn)定性檢驗(yàn)就是當(dāng)把一個(gè)脈動(dòng)沖擊施加在在var模型中某一個(gè)方程的新息（隨機(jī)誤差項(xiàng)）模型中某一個(gè)方程的新息（隨機(jī)誤差項(xiàng)）上時(shí)，隨著時(shí)間的推移，分析這個(gè)沖擊是否會(huì)逐上時(shí)，隨著時(shí)間的推移，分析這個(gè)沖擊是否會(huì)逐漸地消失。如果是，系

16、統(tǒng)是穩(wěn)定的，否則，系統(tǒng)漸地消失。如果是，系統(tǒng)是穩(wěn)定的，否則，系統(tǒng)是不穩(wěn)定的。是不穩(wěn)定的。var模型穩(wěn)定性要求所有特征值都模型穩(wěn)定性要求所有特征值都在單位圓以內(nèi)，或特征值的模都小于在單位圓以內(nèi)，或特征值的模都小于1。第四部分 實(shí)證分析結(jié)果第四部分 實(shí)證分析結(jié)果 從圖從圖1可以看出，可以看出，var01和和var02兩模型所有的單位根都兩模型所有的單位根都落在單位圓內(nèi)，因此，兩個(gè)模型都是是穩(wěn)定的，可以進(jìn)行落在單位圓內(nèi)，因此，兩個(gè)模型都是是穩(wěn)定的，可以進(jìn)行脈沖響應(yīng)和方差分解分析。脈沖響應(yīng)和方差分解分析。2 2、脈沖響應(yīng)分析函數(shù)、脈沖響應(yīng)分析函數(shù) 脈沖分析是內(nèi)生變量的變動(dòng)或沖擊對它自脈沖分析是內(nèi)生變量

17、的變動(dòng)或沖擊對它自己及所有其他內(nèi)生變量產(chǎn)生的影響的分析。內(nèi)己及所有其他內(nèi)生變量產(chǎn)生的影響的分析。內(nèi)生變量的一個(gè)沖擊不僅直接影響到自身，而且生變量的一個(gè)沖擊不僅直接影響到自身，而且還通過還通過varvar模型的動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)傳遞給其他的內(nèi)生變模型的動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)傳遞給其他的內(nèi)生變量。量。第四部分 實(shí)證分析結(jié)果第四部分 實(shí)證分析結(jié)果 上述分析表明伴隨著我國金融改革的日益推上述分析表明伴隨著我國金融改革的日益推進(jìn)、金融業(yè)的對外開放和房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展，進(jìn)、金融業(yè)的對外開放和房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展，從從var01var01和和var02var02模型的對比中我們可以看出，模型的對比中我們可以看出，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間

18、的聯(lián)系逐漸加強(qiáng)，居民房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的聯(lián)系逐漸加強(qiáng)，居民儲(chǔ)蓄和股票市場對房地產(chǎn)價(jià)格的影響逐漸加大，儲(chǔ)蓄和股票市場對房地產(chǎn)價(jià)格的影響逐漸加大，貨幣供應(yīng)量的增加將導(dǎo)致短期房價(jià)的劇烈波動(dòng)。貨幣供應(yīng)量的增加將導(dǎo)致短期房價(jià)的劇烈波動(dòng)。第四部分 實(shí)證分析結(jié)果3 3、方差分析、方差分析 脈沖分析是描述脈沖分析是描述var模型中的一個(gè)內(nèi)生變量的沖模型中的一個(gè)內(nèi)生變量的沖擊給其他內(nèi)生變量所帶來的影響。而方差分析是判擊給其他內(nèi)生變量所帶來的影響。而方差分析是判斷經(jīng)濟(jì)序列變量間動(dòng)態(tài)相關(guān)性的重要方法，實(shí)質(zhì)上斷經(jīng)濟(jì)序列變量間動(dòng)態(tài)相關(guān)性的重要方法，實(shí)質(zhì)上是將系統(tǒng)的預(yù)測均方誤差分解為系統(tǒng)中各變量沖擊是將系統(tǒng)的預(yù)測均方誤差分解為系統(tǒng)中各變量沖擊所做的貢獻(xiàn)。所做的貢獻(xiàn)。第四部分 實(shí)證分析結(jié)果第四部分 實(shí)證分析