廣州x商務中心營銷策劃方案

1、【最新資料，WORD文檔，可編輯】目 錄1、君富商務中心項目區(qū)位分析 1.1項目地理位置1.2、項目區(qū)位狀況2、君富商務中心SWOT分析2.1、項目優(yōu)勢分析2.2、項目劣勢分析：2.3、項目機遇分析：2.4、項目威脅分析3、君富商務中心主賣點分析 4、君富商務中心目標客戶群定位分析 4.1、目標客戶群體定位細分 4.2、目標客戶群體心理需求 5、君富商務中心項目定位分析 5.1、項目市場定位5.2、項目產(chǎn)品定位5.3、項目核心推廣主題定位 5.4、項目投資主題定位 5.5、項目功能定位5.6、項目戶型定位6、君富商務中心整體營銷節(jié)奏安排及執(zhí)行策略 7、君富商務中心推廣媒體、物料選擇策略 7.1

2、、媒體及物料選擇策略7.2、媒介組合策略1、君富商務中心項目區(qū)位分析1.1項目地理位置項目位于白云區(qū)新市墟齊富路。新市街位于廣州市中心區(qū)的北面，地理位置 十分優(yōu)越，是廣州市中心連接廣州遠郊和花都、從化的重要交通樞紐。機場高速 公路，讓該區(qū)域形成國際化的鏈接。1.2、項目區(qū)位狀況新市街轄區(qū)面積6.91平方公里，轄區(qū)內(nèi)有11個大型居住社區(qū)，19個社區(qū)居 委會，戶籍及常住人口 12萬多人，是廣州市北區(qū)一處比較成熟集中的居住區(qū)和商 務區(qū)?？偨Y：項目位于廣州北區(qū)新市路，周邊居住人口密集，聚集 了眾多中心型企業(yè)，具有發(fā)展商務寫字樓市場的潛力。2、君富商務中心SWOT分析2.1、項目優(yōu)勢分析項目整體體量約為

3、13000平方米，貨量不多，相對容易消化。建筑規(guī)劃及平面布局比較方正實用，便于進行改造提升，可塑性較高。周邊建筑物均不高，能 夠看到東邊白云山及白云大道、白云會展中心等自然景觀及良好的城市規(guī)劃新區(qū) 風景，具有一定的景觀價值。租賃戶型的實用率較高，具有較強的吸引力。租賃 戶型戶內(nèi)空間方正實用，方便入駐企業(yè)的辦公功能規(guī)劃。2.2、項目劣勢分析：項目周邊的現(xiàn)有環(huán)境較差，需要在宣傳物料的設計時對今后的發(fā)展前景進行創(chuàng)意美化，并配合招租人員的解釋，弱化影響。首層大部分物業(yè)已經(jīng)出租給商戶 經(jīng)營，形象較差，影響大。內(nèi)部各辦公戶型空間的間隔較大，造成企業(yè)入駐的門 檻較高，提高了招租的難度。2.3、項目機遇分析：

4、隨著齊富路的即將開通，雙向8車道的城市道路設計，使其成為連通新市等 與白云大道的東西向主要交通干道，必定吸引大量的人流與車流的匯聚，給齊富 路兩側的物業(yè)帶來巨大的商機。本項目無疑搶得了市場的先機。地鐵2號線本路 段于2008年開通，將使本項目的價值極大的提升，具有地鐵周邊物業(yè)的地位。 白云新城的建設，將成為廣州北區(qū)又一大型的商務居住區(qū)，商流、人流得到更大 的補充。緊鄰白云國際會展中心，常有服裝、皮具、鞋材、首飾、汽配、美容、 食品、計算機業(yè)、珠寶等展會舉辦，帶動了附近的商業(yè)氛圍。整體白云區(qū)寫字樓 的供應量較小，機場路附近的較高檔次寫字樓出租率較高，經(jīng)營成本高，而新市 附近的寫字樓則整體檔次較低

5、，形象差。只要本項目能做好形象規(guī)劃，塑造出高 性價比的價值，必能吸引客戶的入駐。2.4、項目威脅分析本案所在的位置屬于新城市道路周邊商業(yè)區(qū)的開發(fā)，市場的認知度及周邊配 套的成熟度，客戶接受度等需要一定的時間才能形成。本案改造前并不是寫字樓 形式，經(jīng)改造后的每間辦公室面積相對較大，必須要針對有一定規(guī)模的公司招 租；而項目的外觀形象較落后，可以說沒有特色。與中端客戶群體對辦公空間的 形象要求有較大的距離，需下定決心做好改造工作。否則，則可能會使整個招商 陷入困境。周邊基本的辦公配套基本屬于空白，應在招商策略上做好近期最小規(guī) 模必需配套項目的規(guī)劃?？偨Y：經(jīng)過SWOT的分析，可以看出，本案的具有一定的

6、優(yōu) 勢與良好的機遇，但所存在的劣勢及威脅很明顯。主要是自身建 筑產(chǎn)品的形象問題，所以，做好本案的形象工程，特別是外立面 的改造裝飾與首層大堂的設計，是決定本項目成敗的關鍵點。3、君富商務中心主賣點分析項目位于齊富路，地區(qū)商貿(mào)位置十分重要，108、111、187、244等近30條公交線路經(jīng)過，連通廣州各個地區(qū)，方便到達各處，與廣州城市南北大動脈 機場路及解放路連接，機場高速路快速到達白云機場，廣州火車站便利到 達，京廣鐵路、105、106、107國道通過。同時地鐵二號線正在規(guī)劃之中， 2008年開通。地鐵上蓋寫字樓物業(yè)不是夢想。屬于白云區(qū)主要商圈構成之一，創(chuàng)造本項目無形的升值潛力。全區(qū)已形成電

7、子電器、玩具、制鞋、服裝、建材、食品、制藥等工業(yè)支柱行業(yè)。是廣州北 區(qū)人流、物流交匯中心，成為辦公首選之地。外商貿(mào)易活動聚集地，成為通往國際化寫字樓的捷徑。全區(qū)共有三資企業(yè)、對外加工裝配企業(yè)近700多家，吸納從業(yè)人員超過25萬人，外資企業(yè)工業(yè)總 產(chǎn)值約占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的40%。商圈輻射能量巨大，三元里、梓元崗、站前路、環(huán)市西路線，整條路線都鋪 滿了四大業(yè)態(tài)的商客，經(jīng)營的商品為皮具、鞋材、服裝、韓飾、汽配、其次 鐘表。通過連通后的齊富路可快速到達廣州北部唯一的大型高規(guī)格會展物業(yè)-白云國際會展中心。緊鄰會展物業(yè)使本項目的整體形象得到極大的提升，區(qū)內(nèi)企 業(yè)能近距離享有會展經(jīng)濟所帶來的商機流、信息流、

8、人流等機遇。同時也為 區(qū)內(nèi)企業(yè)的商品展示、配套服務等提供了一個極好的平臺。中端品牌公司辦公匯聚之地，精品多層寫字樓。商務中心戶型設計合理，布局統(tǒng)一，方正形式，南北通透。商家展示與商家辦公合二為一，節(jié)省空間，利于商家資源整合。戶外停車場，便利。為您工作節(jié)省寶貴的時間。價格優(yōu)勢，培育商家，培育市場。形象外立面以白色為主，符合現(xiàn)代商務物業(yè)的設計標準，配合相關裝飾線條，讓整體簡潔，大方。公共設施配套齊全，成為眾商家選擇的首要依據(jù)總結：根據(jù)項目自身賣點的總結，我們可以制定相應的賣點 組合。在推廣時，抓住消費者的需求，配合銷售，達到銷售預期 效果。4、君富商務中心目標客戶群定位分析4.1、目標客戶群體定位

9、細分針對本案的產(chǎn)品及周別客戶的類群，采用細分法確定本案的目標客戶群體如 下：4.2、目標客戶群體心理需求辦公面積在200300平方米之間，比較方正實用，方便間隔，適合功能較齊 全的中型公司企業(yè)架構。大樓的外觀要有較好的形象，辦公樓的形象就是公司的形象，可能提升公司 的實力印象。相對注重性價比。辦公空間要具有較好的延展性。對交通條件的便利性要求較高。較為完善的物業(yè)管理和商務配套 。由于行業(yè)的特殊性，即要求辦公時間上的靈活性又不放松對安全性的要求。 總結：本項目自身優(yōu)勢正好符合周邊目標客戶群的需求，所 以只要在推廣核心定位上，以及部分強勢賣點定位上給予準確的 定位，在銷售上應該可以取得理想的效果。

10、5、君富商務中心項目定位分析5.1、項目市場定位白云區(qū)雙核經(jīng)濟圈、中型企業(yè)總部特區(qū)定位釋義：雙核經(jīng)濟圈：地鐵經(jīng)濟、會展經(jīng)濟總部特區(qū)：中型自有品牌設計、展示、生產(chǎn)、貿(mào)易一站式集中管理、發(fā)散經(jīng)營的 企業(yè)總部集群，個性化精品商務特區(qū)。5.2、項目產(chǎn)品定位時尚精品靈活展示商務空間定位釋義：時尚：本項目的整體外立面及室內(nèi)空間的風格定位精品：強調(diào)本項目體量需小，但功能齊全的特點靈活：強調(diào)本項目區(qū)別于其它傳統(tǒng)寫字樓所具有的靈活，低成本辦公功能的特 點。展示：強化了本案所具有的強烈的展示性功能的寫字樓空間特色。5.3、項目核心推廣主題定位地鐵、會展雙核經(jīng)濟圈，中型企業(yè)總部商務定位釋義：核心推廣廣告語旗幟鮮明地

11、表達出本案具有地鐵經(jīng)濟、會展經(jīng)濟雙核經(jīng)濟 圈，針對中型企業(yè)商務辦公功能的特性。清晰的向消費者傳遞我們的寫字樓物業(yè) 價值概念。5.4、項目投資主題定位雙核經(jīng)濟圈，黃金商務倉定位釋義：在針對項目的投資價值上，同樣強化地鐵及會展雙核經(jīng)濟的強大發(fā)展力，具 有絕對的黃金商務倉的珍稀地位。5.5、項目功能定位展示、辦公一體化精品Ofice定位釋義：針對本案的產(chǎn)品特性及中型企業(yè)客戶的發(fā)展需求，提出具有設計、打版、展 示、接待、貿(mào)易洽談、辦公、管理一體化精品辦公功能的定位。5.6、項目戶型定位百變Ofice、無限商務定位釋義：百變Office :本項目各辦公單位面積較大，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要對產(chǎn)品進行 改動

12、，空間格局完全屬于自己個性化。無限商務：分拆格局，從而形成公司獨特的商務需要，讓公司達到資源的最大 化。6、君富商務中心整體營銷節(jié)奏安排及執(zhí)行策略階段時間廣告推廣重點策略手段前期準備期2008 年 2 月 15日至2月24日宣傳物料設計、現(xiàn)場包裝設 計及印刷、制作、安裝等， 招商策略的確定。市場預熱期2008 年 2 月 25日至3月2日整體形象導入、項目招租信 息告知周邊報亭DM夾報、手機短 信廣告、現(xiàn)場條幅廣告。市場高溫期2008年3月3日至3月底項目整體形象的確立，投資 潛力強化，主要賣點宣傳周邊報亭DM夾報、DM直 郵廣告、手機短信廣告、加 油站紙巾盒廣告、現(xiàn)場條幅 廣告、廣日分類廣告。持續(xù)強化期2008年4月份項目形象及賣點宣傳持續(xù) ，旺 租信息策劃發(fā)布，引起市場緊 迫感，制造加速租賃行為。周邊報亭DM夾報、DM直 郵廣告、手機短信廣告、加 油站紙巾盒廣告、現(xiàn)場條幅 廣告、廣日分類廣告。尾盤消化期2008年5月份尾樓促租信息。周邊報亭DM夾報、手機短 信廣告、現(xiàn)場條幅廣告。7、君富商務中心推廣媒體、物料選擇策略7.1、媒體