公司物業(yè)淺水灣物業(yè)管理實(shí)施方案

1、方案目錄FANGANMULU方案編制說(shuō)明 1物業(yè)概況 2物業(yè)管理思路 5管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo) 8機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備 11物質(zhì)裝備計(jì)劃 15物業(yè)管理費(fèi)用及相關(guān)測(cè)算 21管理措施 33員工培訓(xùn) 5557淺水灣銷售、招商配合構(gòu)想方案編制說(shuō)明FANGANBIANZHISHUOMING一、依據(jù)鐵嶺市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法（以下簡(jiǎn)稱條例 ）及其實(shí)施細(xì)則以及國(guó)家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；二、根據(jù)委托方提供的及我公司目前所了解的關(guān)于“淺水灣”建筑特點(diǎn)、 物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關(guān)資料；三、我公司管理制度及 ISO9000 質(zhì)量體系規(guī)定；四、我公司歷年豐富的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)概況WUYEGAIKU

2、ANG淺水灣位于， 占地面積 平方米， 總建筑面積 1053200 平方米， 共有住房 6868 套。綠化率大于 35%，配套有地下停車場(chǎng)約平方米，共 個(gè)車位；有幼兒園、會(huì)所、社區(qū)健康服務(wù)中心文化動(dòng)站、老年活動(dòng) 中心、居委會(huì)等多種配套設(shè)施。淺水灣鋪設(shè)了先進(jìn)的光纖通信系統(tǒng)，采用先進(jìn)的局域網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn) 寬帶高速上網(wǎng)服務(wù)。家居智能安防系統(tǒng)、燃?xì)膺h(yuǎn)程抄表、閉路監(jiān)控、停 車場(chǎng)和門禁“一卡通” 、離線式電子巡更系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)、可視 樓宇對(duì)講系統(tǒng)等智能設(shè)施一應(yīng)俱全。先進(jìn)的智能化配套 設(shè)施，使住戶盡 享高科技、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)帶來(lái)的安全舒適的生活。物業(yè)管理思路WUYEGUANLI SILU數(shù)字化社區(qū)零距離服

3、務(wù)淺水灣物業(yè)管理思路淺水灣是一個(gè)高規(guī)格、 高檔次的住宅小區(qū)， 居住的人員具有較高的文化素養(yǎng) 和生活品位。該小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑上較之以前均有新的突破，所以，在物業(yè) 管理上，我們將根據(jù)淺水灣的綜合情況，進(jìn)行新的突破。 “尊重業(yè)主的需求和期 望，提供業(yè)主期待的服務(wù)”是我們?yōu)闃I(yè)主提供服務(wù)的理念和質(zhì)量方針， “數(shù)字化 社區(qū)、零距離服務(wù)”是我們管理新思路的集中體現(xiàn)。建立服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供零距離服務(wù)建服務(wù)平臺(tái)， 為業(yè)主提供零距離服務(wù)是公司針對(duì)淺水灣獨(dú)特的智能化、 網(wǎng)絡(luò) 化、科技化硬件條件，而設(shè)計(jì)的獨(dú)特服務(wù)。一是在管理處設(shè)置綜合服務(wù)中心， 實(shí)施一站式管理， 讓業(yè)主的入住裝修、 日 常費(fèi)用繳交、 投訴處理均

4、可在綜合服務(wù)中心一次性全部完成。 綜合服務(wù)中心與前 端服務(wù)中心、一線服務(wù)人員、 數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)構(gòu)成一個(gè)系統(tǒng)服務(wù)體系， 是管理處 服務(wù)的神經(jīng)中樞。二是對(duì)各級(jí)服務(wù)人員實(shí)行“首問(wèn)責(zé)任制” ，管理處規(guī)定：管理處任何人員， 接到業(yè)主的信息，不論時(shí)間、地點(diǎn)、事由，均要在最短的時(shí)間內(nèi)給業(yè)主有效的解 決或指引，否則責(zé)任均由第一個(gè)接到信息者負(fù)責(zé)。三是利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)增加服務(wù)、 溝通渠道，通過(guò)寬頻網(wǎng)絡(luò)將我們的服務(wù)與業(yè)主 的需求無(wú)時(shí)無(wú)刻聯(lián)系在一起， 無(wú)論業(yè)主在任何場(chǎng)地， 只要他愿意可隨時(shí)滿足他的 物業(yè)管理服務(wù)需求。建數(shù)字化社區(qū)，實(shí)施數(shù)字化管理與服務(wù)淺水灣是一個(gè)智能化設(shè)備比較齊備的小區(qū)， 淺水灣智能化設(shè)施主要由小區(qū) 寬帶

5、局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控 系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。 良好的硬件條件是建立數(shù)字化社區(qū)的前提條件，管理處將利用現(xiàn)有的硬件條件， 把淺水灣建設(shè)成一個(gè)數(shù)字化社區(qū)，實(shí)施數(shù)字化管理。利用小區(qū)智能化設(shè)備、 設(shè)施， 管理處在淺水灣建立物業(yè)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)， 并通過(guò)公司辦公自動(dòng)化系統(tǒng)的支持，管理處將實(shí)施數(shù)字化管理與服務(wù)。通過(guò)家庭數(shù)據(jù)控制終端對(duì)淺水灣所有家庭進(jìn)行安全監(jiān)控、自動(dòng)抄送水 電氣三表數(shù)據(jù)；通過(guò)電子巡更系統(tǒng)方式，隨時(shí)了解保安人員的執(zhí)勤情況； 通過(guò)可視對(duì)講系統(tǒng)可以直接觀看來(lái)訪者并與之通話；通過(guò)小區(qū)閉路電視監(jiān) 控系統(tǒng)對(duì)小區(qū)大門、電梯、公共

6、場(chǎng)所、地下停車場(chǎng)等處進(jìn)行全天候監(jiān)視， 并將數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲(chǔ)處理；通過(guò)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的 IC 卡和車輛圖像自動(dòng)識(shí) 別，對(duì)出入小區(qū)車輛實(shí)行智能化管理；通過(guò)使用具有住戶身份識(shí)別、車輛 進(jìn)出識(shí)別、門禁開啟、社區(qū)消費(fèi)功能的小區(qū)“一卡通” ，實(shí)施個(gè)性化管理； 實(shí)施“數(shù)字化數(shù)區(qū)，零距離服務(wù)”是一個(gè)系統(tǒng)管理工程，在采取以上管理方 式和措施外，實(shí)施規(guī)范管理是基礎(chǔ)保障。我公司的管理體系已相當(dāng)科學(xué)、完善， 在淺水灣的日常管理上，我們將嚴(yán)格按公司 ISO900 質(zhì)量管理體系進(jìn)行運(yùn)作。為 讓淺水灣的物業(yè)管理契合物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，在淺水灣實(shí)施 ISO9000 質(zhì)量管 理體系 的同時(shí)，將在社區(qū) 逐步 推行實(shí)施 ISO1400

7、0 環(huán)境管理質(zhì)量體系、 OHSAS18000 安全管理質(zhì)量體系， 讓淺水灣的業(yè)主享受更高檔次的服務(wù)管理。 除 此之外我們將在淺水灣實(shí)施更多的特色服務(wù)：車輛管理采取人車分流、 IC 卡和 車輛圖像自動(dòng)識(shí)別；社區(qū)文化挖掘傳統(tǒng)功能，突出多樣化、個(gè)性化。管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO、總體目標(biāo)在管理合同期內(nèi)把淺水灣管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在淺水灣住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，承諾：管理合同生效后， 淺水灣住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用一年內(nèi)達(dá)到鐵嶺市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管

8、理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書； 三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。二、分項(xiàng)指標(biāo)為把淺水灣管理成為鐵嶺市物業(yè)管理的典范，在物業(yè)管理過(guò)程中，將參照全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，將相應(yīng)的保 證措施匯列如下:序 號(hào)指標(biāo)名 稱質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)承諾 標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)采取的措施1房屋及 配套設(shè) 施完好 率98%99%（完好房建筑面積 +基本完 好房建筑面積）總的房屋 建筑面積X 100%采用小圍合管理與管理中心控 制相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負(fù) 責(zé)，責(zé)任到人。 建立完善的巡查 制度，嚴(yán)格審批裝修管理，健全檔案記錄。2房屋零 修、急 修及時(shí) 率99%100%

9、刀及時(shí)完成的次數(shù)刀零修、急修次數(shù)X100%建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請(qǐng)求后攜帶工具 五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜。并 建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)維修制度。序 號(hào)指標(biāo)名 稱質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)承諾 標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)采取的措施3維修工 程質(zhì)量 合格率100%100%刀（報(bào)告期評(píng)定為合格的單 位工程建筑面積）十刀（報(bào) 告期驗(yàn)收鑒定的單位工程 建筑面積）X 100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程維護(hù)處嚴(yán)格把 關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返 工，并及時(shí)回訪，確保功效。4維修工 程優(yōu)良 率99%刀維修優(yōu)良數(shù)刀維修總數(shù)X100%嚴(yán)格監(jiān)督，嚴(yán)格把關(guān)，確保功效。5維修工 程質(zhì)

10、量 回訪率100%刀維修租戶滿意人數(shù)刀維修租戶人數(shù)x100%建立維修回訪制度，及時(shí)征求意見(jiàn)，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。6清潔保 潔率99%99%刀已保潔的面積刀區(qū)內(nèi)保潔總面積X100%區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，每天進(jìn)行 16小時(shí)保潔工作，巡查記錄完 善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制 度，確保物業(yè)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無(wú)環(huán)境污染現(xiàn)象。7化糞 池、雨 水井、 污水井 完好率99%刀化糞池、雨水井完好數(shù) 刀化糞池、雨水井總數(shù)X100%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄兀善， 監(jiān)督檢查得力。8大型及 重要機(jī) 電設(shè)備 完好率99%100%刀大型機(jī)電設(shè)備完好數(shù) 刀大型及機(jī)電設(shè)備總數(shù)建立完善的巡查制度，嚴(yán)格管 理，健

11、全檔案記錄。9公共文 體設(shè) 施、休 息設(shè)施 及小品 雕塑完 好率98%X100%刀完好數(shù)刀公共設(shè)施、雕塑總數(shù)X 100%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄兀善， 監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。10排水 管、明 暗溝完 好率99%刀完好數(shù)刀排水管、明暗溝總數(shù)每天進(jìn)行巡查，巡查記錄兀善， 監(jiān)督檢查得力。11道路完 好率95%96%IX完0%道路面積 刀區(qū)內(nèi)道路總面積X100%落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路、路燈及停車場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常 巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修工監(jiān)督執(zhí)行，各主管配合檢 查落實(shí)。并建立健全檔案記錄， 確保公共設(shè)施完好并正常使用。12停車 場(chǎng)、單 車棚完 好率95%96%I完好數(shù) 刀停車場(chǎng)、車棚總

12、數(shù)13路燈完好率95%99%乂完好路燈盞數(shù)" X 100%刀區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)序 號(hào)指標(biāo)名 稱質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)承諾 標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)采取的措施14物業(yè)內(nèi) 治安案 件發(fā)生 率1 %01 %刀案件發(fā)生次數(shù)實(shí)行24小時(shí)保安巡查，分快速、 中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中 心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí) 施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立入 住期“人防為主、技防為輔”，日常期"技防為主，人防為輔、 全面防范”的治安思路。明確保 安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保物業(yè) 用戶人身財(cái)產(chǎn)安全。刀區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)X1000%自 行 車、摩 托車、 汽車被 盜率1 %1 %刀車輛總被盜數(shù)刀物業(yè)登記車輛總數(shù) X1000%15消防設(shè)

13、 施設(shè)備 完好率98%99%刀消防設(shè)備完好數(shù) 刀消防設(shè)備數(shù)X100%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善， 監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。16火災(zāi)發(fā)生率1 %0刀火災(zāi)受災(zāi)人數(shù)X1000%刀區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和0演習(xí)，加大宣傳和檢查力度，由保安進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保物業(yè)安全。17違章發(fā) 生率1 %0.5 %刀違章發(fā)生次數(shù)X1000%刀區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，0及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違早發(fā)生并建立相應(yīng)的 回訪記錄。18違章處 理率及 時(shí)率99%刀及時(shí)處理數(shù)X 100%刀違章發(fā)生數(shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜

14、絕違早發(fā)生并建立相應(yīng)的 回訪記錄。19管理人 員專業(yè) 培訓(xùn)合 格率99%刀培訓(xùn)合格數(shù)X 100%刀參加培訓(xùn)數(shù)加強(qiáng)培訓(xùn)力度，并對(duì)培訓(xùn)過(guò)程進(jìn) 行有效的監(jiān)控和檢查。20業(yè)主有 效投訴 率業(yè)主投 訴處理 率投訴回 訪率2%95%95%2 %100%100%刀有效投訴次數(shù)刀區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)X1000%刀完成處理投訴次數(shù)刀有效投訴次數(shù)X100%刀已回訪投訴租戶數(shù)刀投訴租戶總數(shù)X100%按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工 作，采取措施，加強(qiáng)與租戶的溝 通，定期走訪租戶，征求管理意 見(jiàn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)， 提高員工素 質(zhì)，及時(shí)為租戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。序 號(hào)指標(biāo)名 稱質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)承諾 標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)采取

15、的措施21業(yè)主對(duì) 物業(yè)管 理的滿 意率95%95%刀調(diào)查租戶滿意人數(shù) X調(diào)查租戶人數(shù)X100采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)、助殘服%務(wù)，個(gè)性社區(qū)服務(wù)， 在日常工作 中注意收集業(yè)主的廣泛意見(jiàn)，加強(qiáng)住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。22綠化完 好率95%99%刀完好綠化覆蓋面積 刀區(qū)內(nèi)綠化總面積X100建立專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié) %合，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)，確保物業(yè)公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露。23機(jī)電設(shè) 備完好 率95%100%刀運(yùn)行完好臺(tái)數(shù) 刀計(jì)劃運(yùn)行臺(tái)數(shù)X100完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維 護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù) 人員，所

16、有維修人員全部持證上 崗，實(shí)行24小時(shí)專人值班，出 現(xiàn)故障及時(shí)排除。24應(yīng)急反 應(yīng)速度到息90 接信后秒模擬測(cè)試應(yīng)急反應(yīng)分隊(duì)由巡邏人員組成，受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度，熟悉物業(yè)內(nèi)任一治安角落，在接到信 息后，由最臨近事件發(fā)生位置的 崗位人員分隊(duì)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處 理。9 / 59機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI、機(jī)構(gòu)設(shè)置根據(jù)淺水灣的實(shí)際情況，成立了淺水灣客戶服務(wù)中心，具體的機(jī)構(gòu)和人員安排如下: 二、人員配備及素質(zhì)要求機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備（一）管理人員（9人）崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)主任1全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作本科工程師副主任1分管小區(qū)物業(yè)的各項(xiàng)工作大專經(jīng)濟(jì)

17、師物業(yè)助理1大專前臺(tái)文員2接待業(yè)主日常咨詢、 投訴、修、辦理入伙、車位辦理、回訪、特約服務(wù)、各類證件辦理工作；大專出納兼資料員1負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)收支、辦理住戶托收、管理業(yè)主檔案和住宅技術(shù)檔案資料管理等工作。大專助理會(huì)計(jì)師飲事員2負(fù)責(zé)管理處膳食和食堂的管理。咼中二級(jí)廚師注：以上人員全部持物業(yè)管理上崗資質(zhì)證書（二）工程技術(shù)組人員（16人）崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)網(wǎng)絡(luò)工程師1分管小區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)站和家庭智能化系統(tǒng)建設(shè)、維護(hù)、運(yùn)行等工作。本科工程師機(jī)電運(yùn)行人員7負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施的正常運(yùn)行，監(jiān)察運(yùn)行狀況和及時(shí)處理設(shè)備的一般故障。本科2名大專5名工程師1人 高級(jí)電工 3人 中級(jí)

18、技工3人維修工6負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)及業(yè)主室內(nèi)有 償維修服務(wù)，前期主要是負(fù)責(zé)保修服務(wù)。大專1人中專5人中級(jí)電工 4人中級(jí)技工2人（三）公共秩序組人員（26人）崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)隊(duì)長(zhǎng)1全面負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、消防和車輛管理。大專助理經(jīng)濟(jì)師助理1協(xié)助隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)小區(qū)的管理。均有專業(yè)上崗證書班長(zhǎng)3負(fù)責(zé)當(dāng)班小區(qū)的治安和車輛管理。（1人/班）道口6負(fù)責(zé)小區(qū) 2個(gè)出入口的治安和車輛進(jìn)出（發(fā)卡等）。（1 人/口 ）樓內(nèi)巡邏3負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)各層的公共安全巡視等，地下停車 場(chǎng)巡邏6負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)的巡視和車輛管理（夜班抽調(diào)出1人來(lái)加強(qiáng)地面和道口。地面巡邏3負(fù)責(zé)小區(qū)的巡視和治安。值班室3監(jiān)控中心值班，負(fù)責(zé)安

19、防、消防、機(jī)電運(yùn)行的監(jiān)控和調(diào)度（四）環(huán)境管理組人員 （10人）崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)隊(duì)長(zhǎng)1全面負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔、消殺、二次供水。高中室內(nèi)保潔6負(fù)責(zé)小區(qū)公共走廊、二邊樓梯、室內(nèi)公共設(shè)施、員電梯內(nèi)外、天面日常保潔。室外保潔員1負(fù)責(zé)小區(qū)綠化帶、公共走廊、路面、散水波、 雕塑、廣告牌、地下室、地下停車場(chǎng)、裙樓、 管理處辦公室的保潔。助理醫(yī)師1人園藝技工人垃圾清運(yùn)1負(fù)責(zé)室內(nèi)、地下室、外圍除“四害”工作，二及消殺員次供水水池清洗、加藥。綠化工1負(fù)責(zé)小區(qū)綠地修剪、除草、養(yǎng)護(hù)（五）機(jī)電組人員（3人）崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)電梯技術(shù)員1負(fù)責(zé)小區(qū)全部電梯的驗(yàn)收和檢測(cè)，定期進(jìn)行維修和搶修工作。大專中

20、級(jí)電梯工1人電器技術(shù)員1負(fù)責(zé)小區(qū)全部供配電設(shè)備和消防設(shè)施的驗(yàn)收 和檢測(cè)，定期進(jìn)行維修和搶修工作。大專助工1人給排水技術(shù)員1負(fù)責(zé)小區(qū)供水設(shè)備和設(shè)施的驗(yàn)收和檢測(cè)，定期進(jìn)和維修、清洗和搶修工作。大專助工1人物質(zhì)裝備計(jì)劃WUZIZHUANGBEIJIHUA、現(xiàn)代化管理設(shè)備類序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)（元）用途或備注1計(jì)算機(jī)7臺(tái)700049000辦公自動(dòng)化2不間斷電源UPS8臺(tái)50040003交換機(jī)1臺(tái)150015004雙絞線300M26005打印機(jī)A3幅面1臺(tái)400040006網(wǎng)絡(luò)相關(guān)軟件1套20000200007物業(yè)管理軟件1套1000001000008非接觸式IC卡車輛管理系統(tǒng)1/p>

21、0車輛管理9全自動(dòng)攝像跟蹤識(shí)別系統(tǒng)1套200000200000自動(dòng)監(jiān)控小計(jì)529100、辦公用品序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)（元）用途或備注1辦公桌、椅21套500105002主任辦公桌、椅1套300030003會(huì)議室會(huì)議臺(tái)1張300030004折疊椅50張6834005辦公大堂沙發(fā)1張300030006柜式空調(diào)2臺(tái)6000120007電話6部30018008傳真機(jī)1部300030009保險(xiǎn)柜1個(gè)1500150010點(diǎn)鈔機(jī)1臺(tái)1300130011驗(yàn)鈔機(jī)2臺(tái)9018012復(fù)印機(jī)1臺(tái)100001000013業(yè)主資料柜6個(gè)630378014文件柜12個(gè)630756015資料柜自做400016文具一批1000

22、017業(yè)主檔案袋21002420018投影儀1部150001500019攝像機(jī)1部50005000社區(qū)文化活動(dòng)用20數(shù)碼相機(jī)1部5000500021音響1套200002000022彩電29寸1臺(tái)3000300023交通車1輛10000010000024宿舍寢具52套5002600025廚房裝備用具1套4000040000小計(jì)296220三、清潔綠化工具序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)（元）用途或備注1吸塵機(jī)1臺(tái)150015002剪草機(jī)1臺(tái)340034003綠籬修剪機(jī)1臺(tái)180018004機(jī)動(dòng)噴霧器1臺(tái)200020005手動(dòng)噴霧器2臺(tái)501006垃圾車3部100030007綠化清運(yùn)車1臺(tái)1651658樓層垃

23、圾桶158個(gè)5079009果皮箱20個(gè)3060010清潔工具9套300270011綠化工具1套500500小計(jì)23665四、維修工具序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)用途或備注1電焊機(jī)1臺(tái)8008002切割機(jī)1臺(tái)150015003手提砂輪機(jī)1臺(tái)2602604疏通機(jī)1臺(tái)3503505沖擊鉆1臺(tái)150015006手電鉆1臺(tái)5005007潛水泵1臺(tái)1200120084M鋁合金梯1部15015092.5M鋁合金梯1部120120101.5M鋁合金梯2部11022011電工工具1套60060012管道工工具1套909013木工工具1套30030014瓦工工具1套20020015高空作業(yè)工具1套1000100016空調(diào)

24、工工具1套1000100017常用材料備件1批1000010000小計(jì)19790五、治安、交通、消防管理裝備序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)用途或備注1無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)1套10002500025機(jī)2警棍10根303003警示牌25塊10025004車輛減速駁16塊1000160005消防云梯1套150015006推車式1211滅火器2套100020007消防斧頭2把501008專用消防扳手2把30609防毒面具20套120240010鋼盔20套100200011消防靴20套80160012手提式1211滅火器200支2004000013訓(xùn)練器材1套1000010000小計(jì)103460物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)及相關(guān)測(cè)算WU

25、YEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN、淺水灣物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收費(fèi)原則：1嚴(yán)格按照鐵嶺市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取；2、按照管理費(fèi)“收支平衡、略有節(jié)余”原則收取;3、定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。、淺水灣物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源：管理服務(wù)費(fèi)、智能化維護(hù)費(fèi)、公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經(jīng)營(yíng)收入等。1管理服務(wù)費(fèi)在對(duì)淺水灣實(shí)行“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”，保障服務(wù)質(zhì)量的情況下，淺水灣物業(yè) 管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)暫擬為：多層住宅物業(yè)： 1.0元/平方米月高層住宅物業(yè)： 1.5元/平方米月商業(yè)物業(yè)：2.0元/平方米月別墅物業(yè)：2.5元/平方米月

26、2、公用設(shè)施專用基金按照條例及其實(shí)施細(xì)則以及市住宅相關(guān)規(guī)定，發(fā)展商在淺水灣物業(yè)移交時(shí)，應(yīng)一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥專用基金?；饦?biāo)準(zhǔn)為：開發(fā)物業(yè)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資的2%。此基金由區(qū)住宅局設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ糜谧≌瑓^(qū)內(nèi)重大設(shè)施改造。需使用時(shí)，由物業(yè)公司申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)核準(zhǔn)后執(zhí)行。（具體執(zhí)行及相關(guān)細(xì)節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)）4、房屋本體維修基金按照條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，此項(xiàng)收費(fèi)在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。標(biāo)準(zhǔn)為：0.25元加月。5、車輛保管費(fèi)、車輛場(chǎng)地使用費(fèi)按條例規(guī)定，停車場(chǎng)按照產(chǎn)權(quán)分離的原則，即由物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)停車場(chǎng)進(jìn) 行管理，同時(shí)按照相關(guān)規(guī)定收取車輛停放

27、費(fèi)用，所得收入計(jì)入管理經(jīng)費(fèi)，用于管理開支。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費(fèi)用收取最新規(guī)定，收取標(biāo)準(zhǔn)為：地下車庫(kù)： _100元/年.車；6、向業(yè)主（住戶）提供多種有償便民服務(wù)費(fèi)及其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。、管理虧損的解決方法在保持本方案優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)的情況下，根據(jù)目前測(cè)算，淺水灣每月管理費(fèi) 用總收入為18.855萬(wàn)元，總支出為35.424萬(wàn)元，每月實(shí)際虧損約16.569萬(wàn)元 為解決管理虧損，保持淺水灣高水準(zhǔn)物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法：1、管理單位強(qiáng)化內(nèi)部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。2、按條例規(guī)定，切實(shí)保證“兩房、一金”落實(shí)到位。四、淺水灣管理費(fèi)用測(cè)算表淺水灣管理費(fèi)用測(cè)算匯總表

28、序號(hào)項(xiàng)目月費(fèi)用（萬(wàn)元）數(shù)據(jù)來(lái)源（附后）1總收入18.855收入測(cè)算表2總支出35.424=(1)+ +(10)人員工資8.5146人員工資測(cè)算表辦公費(fèi)用10.251辦公費(fèi)用測(cè)算表公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)3.661公共設(shè)施設(shè)備維 修養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表清潔衛(wèi)生費(fèi)0.9118清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)0.1629綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表公共秩序管理費(fèi)1.441公共秩序管理費(fèi) 測(cè)算表公用電費(fèi)5.1公用電費(fèi)及其它 費(fèi)用測(cè)算表(8)其它費(fèi)用0.6277公用電費(fèi)及其它 費(fèi)用測(cè)算表(9)物業(yè)管理傭金3.067公用電費(fèi)及其它 費(fèi)用測(cè)算表(10)稅收1.6868公用電費(fèi)及其它 費(fèi)用測(cè)算表3結(jié)余負(fù) 16.569=總收入-總支出收入

29、測(cè)算表類別：收入（萬(wàn)元/月）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1住宅管理費(fèi)面積61219.52M 2，每平米1.7元,入住率96%61219.52 X7元X96%9.992住宅空置管理費(fèi)面積 61219.52M 2,每平米1.7 «0%元,空置率4%612159.52 X02 元X4%0.2491.7 元 X 60%3商業(yè)用房管理費(fèi)面積3600 M，每平米4.2元3600 X4.2 元1.511.7元上浮150%4管理處商鋪?zhàn)赓U費(fèi)總建筑面積 61219.52 X 2%o=122.4M 2,每平米租金 65元122.4 65 元0.795停車位費(fèi)總車位306個(gè)，每個(gè)車位200元,

30、收費(fèi)率80%1180 >250 元 >85%4.8966臨時(shí)停車位30位/天30X5 元 X 30 天0.457戲水池經(jīng)營(yíng)綜合測(cè)算9000元/月9000 元0.9008有償服務(wù)綜合測(cè)算700元/月700元0.07總收入1 + +818.855注：空置房管理服務(wù)費(fèi)是根據(jù)深住 199716號(hào)關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知 第六條第（二）項(xiàng)制定。商業(yè)用房管理服務(wù)費(fèi)是根據(jù)深物價(jià)1997141號(hào)關(guān)于下達(dá)我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知第七項(xiàng)。根據(jù)鐵嶺市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法第二十條，高層住宅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商 業(yè)用房人員工資測(cè)算表類別：支岀（萬(wàn)元/月）序

31、號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1主任、副主任主任1人,副主任1人，每人 月總工資5000元5000 元 >21.0002物業(yè)助理1名助理,每人月總工資1800 元1800 元 >0.183房管員名事務(wù)員,1名岀納，每人月總工資1800元1800 元 >0.184機(jī)電運(yùn)行技術(shù)員2名，每人月工資1500元1500元淪0.35維修工2名，每人月工資1500元1500元淪0.36炊事員2名,每人月總工資 1300元1300 元 >20.267清潔綠化人員9名,每人月總工資 900元900 元 >0.818保安人員正副隊(duì)長(zhǎng)2名，每人月工資 2500元保安24名，每人

32、月工資1100元2500元 >+1100元 >43.149工資附加費(fèi)人員工資總額的 40%=社保18.5%+福利基金14%+工會(huì)2%+教育1.5%+加班2%萬(wàn)元38%2.3446、人員工資小計(jì)（其中網(wǎng)絡(luò)人員，設(shè)備維護(hù)技術(shù)員工資已算在相 關(guān)的維護(hù)費(fèi)中，此處不計(jì)）8.5146注：工資標(biāo)準(zhǔn)按行業(yè)從業(yè)人員中等水平測(cè)定。辦公費(fèi)用測(cè)算表類別：支岀（萬(wàn)元/月）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1交通通訊交通車1部2500元/月，電話6 部，每部400元/月，傳真機(jī)500 元/月,差旅費(fèi)、通信費(fèi)人均 50 元，共30人2500 元 X1+400 元X5+500 元 X1+50 元X300.6

33、9僅統(tǒng)計(jì)管 理層2低值易耗，辦公，水 電,業(yè)務(wù)費(fèi),培訓(xùn)費(fèi)綜合測(cè)算名管理人員人均月消耗220元220 元 X300.1983服裝費(fèi)名管理人員冬、夏裝綜合測(cè)算2000元/人年2000 元 X30 出 20.54廣告，宣傳,書報(bào)，標(biāo) 識(shí)標(biāo)牌，社區(qū)文化綜合測(cè)算5500元/月5500元0.555辦公自動(dòng)化維護(hù) 費(fèi)管理處的辦公局域網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)硬件和軟件維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算1000元/月1000 元0.16開辦費(fèi)及辦公固 定資產(chǎn)折舊交通車10萬(wàn)，辦公設(shè)施及物品34.5萬(wàn)裝修20萬(wàn),入住資 料印刷4萬(wàn),標(biāo)識(shí)牌5萬(wàn)，籌 備期人員工資 10萬(wàn),宿舍 及食堂裝修10萬(wàn),入住現(xiàn)場(chǎng) 5萬(wàn)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.7萬(wàn)共分 5年折舊共計(jì)

34、 100.47萬(wàn)100.47 萬(wàn)琨5 X2)1.6745、辦公費(fèi)用小計(jì)1 + +63.7125公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表類別：支出（萬(wàn)/月）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1電梯維修保養(yǎng)、年檢費(fèi)每臺(tái)維護(hù)費(fèi)每月500元，年檢費(fèi)每臺(tái)800元，共20臺(tái)(500+800 4-2) >201.1332供配電系統(tǒng)低壓配電柜檢修費(fèi) 1.5元/KVA 月，共 1250KVA1.5 >2500.18753柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)費(fèi)每臺(tái)1200元，共1臺(tái)12000.124公共照明系 統(tǒng)日光燈管9元/支，日光燈800根，半年換一次，整 流器15元/只，共800只,2年換一次，日光燈架25 兀/個(gè),共50

35、0只,4年換一次，節(jié)能燈泡3兀/個(gè)約 2000個(gè)，半年換一次，燈頭2元/個(gè)，約2000個(gè)， 2年換一次，應(yīng)急標(biāo)志燈，250元/盞，共盞，每年更 換 15%.0.562746消防系統(tǒng)消火栓1元/臺(tái)月400臺(tái)，防排煙風(fēng)機(jī) 5元/ 臺(tái)月,13 臺(tái),風(fēng)閥1元/個(gè)月,158個(gè),噴淋頭0.05 元/個(gè)月,1800個(gè)，防火卷簾門10元/臺(tái)月,2臺(tái)， 煙溫感每年更換 5%,每個(gè)800元，共1500個(gè)，模塊 每年更換15%,每個(gè)250元，共200個(gè)1150 >+38 X5+40 0X1+5000 >.05+7 6X10+4000 X%X 800 42+600 >%X250 420.65887供水系統(tǒng)生活、消防泵檢修費(fèi)40元/臺(tái)月，共4臺(tái)管道油漆1.5元/米，每年一次,6000米，閥門每年更換 14個(gè)，平均每個(gè)300元,水池清洗,1856方，12元 /方年，水池檢驗(yàn)費(fèi)1200元/個(gè)年，共4個(gè)。40 >0+(15000 X. 5+300 X30) 42+1598 X2 42+12