公司物業(yè)淺水灣物業(yè)管理實施方案

1、方案目錄FANGANMULU方案編制說明 1物業(yè)概況 2物業(yè)管理思路 5管理目標和分項指標 8機構設置和人員配備 11物質(zhì)裝備計劃 15物業(yè)管理費用及相關測算 21管理措施 33員工培訓 5557淺水灣銷售、招商配合構想方案編制說明FANGANBIANZHISHUOMING一、依據(jù)鐵嶺市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法（以下簡稱條例 ）及其實施細則以及國家、省、市物業(yè)管理有關法律法規(guī)；二、根據(jù)委托方提供的及我公司目前所了解的關于“淺水灣”建筑特點、 物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關資料；三、我公司管理制度及 ISO9000 質(zhì)量體系規(guī)定；四、我公司歷年豐富的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗。物業(yè)概況WUYEGAIKU

2、ANG淺水灣位于， 占地面積 平方米， 總建筑面積 1053200 平方米， 共有住房 6868 套。綠化率大于 35%，配套有地下停車場約平方米，共 個車位；有幼兒園、會所、社區(qū)健康服務中心文化動站、老年活動 中心、居委會等多種配套設施。淺水灣鋪設了先進的光纖通信系統(tǒng)，采用先進的局域網(wǎng)技術，實現(xiàn) 寬帶高速上網(wǎng)服務。家居智能安防系統(tǒng)、燃氣遠程抄表、閉路監(jiān)控、停 車場和門禁“一卡通” 、離線式電子巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視 樓宇對講系統(tǒng)等智能設施一應俱全。先進的智能化配套 設施，使住戶盡 享高科技、高標準服務帶來的安全舒適的生活。物業(yè)管理思路WUYEGUANLI SILU數(shù)字化社區(qū)零距離服

3、務淺水灣物業(yè)管理思路淺水灣是一個高規(guī)格、 高檔次的住宅小區(qū)， 居住的人員具有較高的文化素養(yǎng) 和生活品位。該小區(qū)規(guī)劃、設計、建筑上較之以前均有新的突破，所以，在物業(yè) 管理上，我們將根據(jù)淺水灣的綜合情況，進行新的突破。 “尊重業(yè)主的需求和期 望，提供業(yè)主期待的服務”是我們?yōu)闃I(yè)主提供服務的理念和質(zhì)量方針， “數(shù)字化 社區(qū)、零距離服務”是我們管理新思路的集中體現(xiàn)。建立服務平臺，為業(yè)主提供零距離服務建服務平臺， 為業(yè)主提供零距離服務是公司針對淺水灣獨特的智能化、 網(wǎng)絡 化、科技化硬件條件，而設計的獨特服務。一是在管理處設置綜合服務中心， 實施一站式管理， 讓業(yè)主的入住裝修、 日 常費用繳交、 投訴處理均

4、可在綜合服務中心一次性全部完成。 綜合服務中心與前 端服務中心、一線服務人員、 數(shù)字化網(wǎng)絡系統(tǒng)構成一個系統(tǒng)服務體系， 是管理處 服務的神經(jīng)中樞。二是對各級服務人員實行“首問責任制” ，管理處規(guī)定：管理處任何人員， 接到業(yè)主的信息，不論時間、地點、事由，均要在最短的時間內(nèi)給業(yè)主有效的解 決或指引，否則責任均由第一個接到信息者負責。三是利用小區(qū)網(wǎng)絡增加服務、 溝通渠道，通過寬頻網(wǎng)絡將我們的服務與業(yè)主 的需求無時無刻聯(lián)系在一起， 無論業(yè)主在任何場地， 只要他愿意可隨時滿足他的 物業(yè)管理服務需求。建數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理與服務淺水灣是一個智能化設備比較齊備的小區(qū)， 淺水灣智能化設施主要由小區(qū) 寬帶

5、局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控 系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。 良好的硬件條件是建立數(shù)字化社區(qū)的前提條件，管理處將利用現(xiàn)有的硬件條件， 把淺水灣建設成一個數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理。利用小區(qū)智能化設備、 設施， 管理處在淺水灣建立物業(yè)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡， 并通過公司辦公自動化系統(tǒng)的支持，管理處將實施數(shù)字化管理與服務。通過家庭數(shù)據(jù)控制終端對淺水灣所有家庭進行安全監(jiān)控、自動抄送水 電氣三表數(shù)據(jù)；通過電子巡更系統(tǒng)方式，隨時了解保安人員的執(zhí)勤情況； 通過可視對講系統(tǒng)可以直接觀看來訪者并與之通話；通過小區(qū)閉路電視監(jiān) 控系統(tǒng)對小區(qū)大門、電梯、公共

6、場所、地下停車場等處進行全天候監(jiān)視， 并將數(shù)據(jù)進行存儲處理；通過停車場管理系統(tǒng)的 IC 卡和車輛圖像自動識 別，對出入小區(qū)車輛實行智能化管理；通過使用具有住戶身份識別、車輛 進出識別、門禁開啟、社區(qū)消費功能的小區(qū)“一卡通” ，實施個性化管理； 實施“數(shù)字化數(shù)區(qū)，零距離服務”是一個系統(tǒng)管理工程，在采取以上管理方 式和措施外，實施規(guī)范管理是基礎保障。我公司的管理體系已相當科學、完善， 在淺水灣的日常管理上，我們將嚴格按公司 ISO900 質(zhì)量管理體系進行運作。為 讓淺水灣的物業(yè)管理契合物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，在淺水灣實施 ISO9000 質(zhì)量管 理體系 的同時，將在社區(qū) 逐步 推行實施 ISO1400

7、0 環(huán)境管理質(zhì)量體系、 OHSAS18000 安全管理質(zhì)量體系， 讓淺水灣的業(yè)主享受更高檔次的服務管理。 除 此之外我們將在淺水灣實施更多的特色服務：車輛管理采取人車分流、 IC 卡和 車輛圖像自動識別；社區(qū)文化挖掘傳統(tǒng)功能，突出多樣化、個性化。管理目標和分項指標GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO、總體目標在管理合同期內(nèi)把淺水灣管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，在淺水灣住宅區(qū)達到硬件指標后，承諾：管理合同生效后， 淺水灣住宅區(qū)所有建筑物及配套設施完善、全部正式竣工驗收交付使用一年內(nèi)達到鐵嶺市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管

8、理標準，并獲得有效證書； 三年內(nèi)達到省級或國家級物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標準，并獲得有效證書。二、分項指標為把淺水灣管理成為鐵嶺市物業(yè)管理的典范，在物業(yè)管理過程中，將參照全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)評分標準，結合所確定的管理目標及質(zhì)量方針，將相應的保 證措施匯列如下:序 號指標名 稱質(zhì)量 標準承諾 標準指標計算依據(jù)采取的措施1房屋及 配套設 施完好 率98%99%（完好房建筑面積 +基本完 好房建筑面積）總的房屋 建筑面積X 100%采用小圍合管理與管理中心控 制相結合的工作方法，分區(qū)負 責，責任到人。 建立完善的巡查 制度，嚴格審批裝修管理，健全檔案記錄。2房屋零 修、急 修及時 率99%100%

9、刀及時完成的次數(shù)刀零修、急修次數(shù)X100%建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具 五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并 建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務為本，實行24小時維修制度。序 號指標名 稱質(zhì)量 標準承諾 標準指標計算依據(jù)采取的措施3維修工 程質(zhì)量 合格率100%100%刀（報告期評定為合格的單 位工程建筑面積）十刀（報 告期驗收鑒定的單位工程 建筑面積）X 100%分項監(jiān)督，工程維護處嚴格把 關，按照工序一步到位，杜絕返 工，并及時回訪，確保功效。4維修工 程優(yōu)良 率99%刀維修優(yōu)良數(shù)刀維修總數(shù)X100%嚴格監(jiān)督，嚴格把關，確保功效。5維修工 程質(zhì)

10、量 回訪率100%刀維修租戶滿意人數(shù)刀維修租戶人數(shù)x100%建立維修回訪制度，及時征求意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質(zhì)量。6清潔保 潔率99%99%刀已保潔的面積刀區(qū)內(nèi)保潔總面積X100%區(qū)內(nèi)保潔落實到人，每天進行 16小時保潔工作，巡查記錄完 善，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核制 度，確保物業(yè)垃圾日產(chǎn)日清，設施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。7化糞 池、雨 水井、 污水井 完好率99%刀化糞池、雨水井完好數(shù) 刀化糞池、雨水井總數(shù)X100%每天進行巡查，巡查記錄兀善， 監(jiān)督檢查得力。8大型及 重要機 電設備 完好率99%100%刀大型機電設備完好數(shù) 刀大型及機電設備總數(shù)建立完善的巡查制度，嚴格管 理，健

11、全檔案記錄。9公共文 體設 施、休 息設施 及小品 雕塑完 好率98%X100%刀完好數(shù)刀公共設施、雕塑總數(shù)X 100%每天進行巡查，巡查記錄兀善， 監(jiān)督檢查得力，確保設施完好。10排水 管、明 暗溝完 好率99%刀完好數(shù)刀排水管、明暗溝總數(shù)每天進行巡查，巡查記錄兀善， 監(jiān)督檢查得力。11道路完 好率95%96%IX完0%道路面積 刀區(qū)內(nèi)道路總面積X100%落實責任人，堅持對道路、路燈及停車場等公用設施進行日常 巡視、檢修和定期維護保養(yǎng)，由維修工監(jiān)督執(zhí)行，各主管配合檢 查落實。并建立健全檔案記錄， 確保公共設施完好并正常使用。12停車 場、單 車棚完 好率95%96%I完好數(shù) 刀停車場、車棚總

12、數(shù)13路燈完好率95%99%乂完好路燈盞數(shù)" X 100%刀區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)序 號指標名 稱質(zhì)量 標準承諾 標準指標計算依據(jù)采取的措施14物業(yè)內(nèi) 治安案 件發(fā)生 率1 %01 %刀案件發(fā)生次數(shù)實行24小時保安巡查，分快速、 中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中 心24小時值班，接受報警及實 施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立入 住期“人防為主、技防為輔”，日常期"技防為主，人防為輔、 全面防范”的治安思路。明確保 安職責，層層防衛(wèi)，以確保物業(yè) 用戶人身財產(chǎn)安全。刀區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)X1000%自 行 車、摩 托車、 汽車被 盜率1 %1 %刀車輛總被盜數(shù)刀物業(yè)登記車輛總數(shù) X1000%15消防設

13、 施設備 完好率98%99%刀消防設備完好數(shù) 刀消防設備數(shù)X100%每天進行巡查，巡查記錄完善， 監(jiān)督檢查得力，確保設施完好。16火災發(fā)生率1 %0刀火災受災人數(shù)X1000%刀區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)全員義務消防員制，定期培訓和0演習，加大宣傳和檢查力度，由保安進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保物業(yè)安全。17違章發(fā) 生率1 %0.5 %刀違章發(fā)生次數(shù)X1000%刀區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，0及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違早發(fā)生并建立相應的 回訪記錄。18違章處 理率及 時率99%刀及時處理數(shù)X 100%刀違章發(fā)生數(shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理， 及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜

14、絕違早發(fā)生并建立相應的 回訪記錄。19管理人 員專業(yè) 培訓合 格率99%刀培訓合格數(shù)X 100%刀參加培訓數(shù)加強培訓力度，并對培訓過程進 行有效的監(jiān)控和檢查。20業(yè)主有 效投訴 率業(yè)主投 訴處理 率投訴回 訪率2%95%95%2 %100%100%刀有效投訴次數(shù)刀區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)X1000%刀完成處理投訴次數(shù)刀有效投訴次數(shù)X100%刀已回訪投訴租戶數(shù)刀投訴租戶總數(shù)X100%按照政策規(guī)定做好做細各項工 作，采取措施，加強與租戶的溝 通，定期走訪租戶，征求管理意 見，強化服務意識， 提高員工素 質(zhì)，及時為租戶排憂解難。投訴處理有結果，有記錄和回訪。序 號指標名 稱質(zhì)量 標準承諾 標準指標計算依據(jù)采取

15、的措施21業(yè)主對 物業(yè)管 理的滿 意率95%95%刀調(diào)查租戶滿意人數(shù) X調(diào)查租戶人數(shù)X100采用現(xiàn)代化的科學管理手段，開展溫馨服務，親情服務、助殘服%務，個性社區(qū)服務， 在日常工作 中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。22綠化完 好率95%99%刀完好綠化覆蓋面積 刀區(qū)內(nèi)綠化總面積X100建立專業(yè)綠化養(yǎng)護隊伍，責任到人，片區(qū)負責與巡視制度相結 %合，發(fā)現(xiàn)問題及時修補，確保物業(yè)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。23機電設 備完好 率95%100%刀運行完好臺數(shù) 刀計劃運行臺數(shù)X100完善機電設備的運作制度和維 護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術 人員，所

16、有維修人員全部持證上 崗，實行24小時專人值班，出 現(xiàn)故障及時排除。24應急反 應速度到息90 接信后秒模擬測試應急反應分隊由巡邏人員組成，受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度，熟悉物業(yè)內(nèi)任一治安角落，在接到信 息后，由最臨近事件發(fā)生位置的 崗位人員分隊及時到達現(xiàn)場處 理。9 / 59機構設置和人員配備JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI、機構設置根據(jù)淺水灣的實際情況，成立了淺水灣客戶服務中心，具體的機構和人員安排如下: 二、人員配備及素質(zhì)要求機構設置和人員配備（一）管理人員（9人）崗位人數(shù)工作職責文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)主任1全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作本科工程師副主任1分管小區(qū)物業(yè)的各項工作大專經(jīng)濟

17、師物業(yè)助理1大專前臺文員2接待業(yè)主日常咨詢、 投訴、修、辦理入伙、車位辦理、回訪、特約服務、各類證件辦理工作；大專出納兼資料員1負責管理處的財務收支、辦理住戶托收、管理業(yè)主檔案和住宅技術檔案資料管理等工作。大專助理會計師飲事員2負責管理處膳食和食堂的管理。咼中二級廚師注：以上人員全部持物業(yè)管理上崗資質(zhì)證書（二）工程技術組人員（16人）崗位人數(shù)工作職責文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)網(wǎng)絡工程師1分管小區(qū)計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)站和家庭智能化系統(tǒng)建設、維護、運行等工作。本科工程師機電運行人員7負責小區(qū)機電設備、消防設施的正常運行，監(jiān)察運行狀況和及時處理設備的一般故障。本科2名大專5名工程師1人 高級電工 3人 中級

18、技工3人維修工6負責小區(qū)公共設施的維修養(yǎng)護及業(yè)主室內(nèi)有 償維修服務，前期主要是負責保修服務。大專1人中專5人中級電工 4人中級技工2人（三）公共秩序組人員（26人）崗位人數(shù)工作職責文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)隊長1全面負責小區(qū)的治安、消防和車輛管理。大專助理經(jīng)濟師助理1協(xié)助隊長負責小區(qū)的管理。均有專業(yè)上崗證書班長3負責當班小區(qū)的治安和車輛管理。（1人/班）道口6負責小區(qū) 2個出入口的治安和車輛進出（發(fā)卡等）。（1 人/口 ）樓內(nèi)巡邏3負責樓宇內(nèi)各層的公共安全巡視等，地下停車 場巡邏6負責地下停車場的巡視和車輛管理（夜班抽調(diào)出1人來加強地面和道口。地面巡邏3負責小區(qū)的巡視和治安。值班室3監(jiān)控中心值班，負責安

19、防、消防、機電運行的監(jiān)控和調(diào)度（四）環(huán)境管理組人員 （10人）崗位人數(shù)工作職責文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)隊長1全面負責小區(qū)的清潔、消殺、二次供水。高中室內(nèi)保潔6負責小區(qū)公共走廊、二邊樓梯、室內(nèi)公共設施、員電梯內(nèi)外、天面日常保潔。室外保潔員1負責小區(qū)綠化帶、公共走廊、路面、散水波、 雕塑、廣告牌、地下室、地下停車場、裙樓、 管理處辦公室的保潔。助理醫(yī)師1人園藝技工人垃圾清運1負責室內(nèi)、地下室、外圍除“四害”工作，二及消殺員次供水水池清洗、加藥。綠化工1負責小區(qū)綠地修剪、除草、養(yǎng)護（五）機電組人員（3人）崗位人數(shù)工作職責文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)電梯技術員1負責小區(qū)全部電梯的驗收和檢測，定期進行維修和搶修工作。大專中

20、級電梯工1人電器技術員1負責小區(qū)全部供配電設備和消防設施的驗收 和檢測，定期進行維修和搶修工作。大專助工1人給排水技術員1負責小區(qū)供水設備和設施的驗收和檢測，定期進和維修、清洗和搶修工作。大專助工1人物質(zhì)裝備計劃WUZIZHUANGBEIJIHUA、現(xiàn)代化管理設備類序號名稱數(shù)量單價合計（元）用途或備注1計算機7臺700049000辦公自動化2不間斷電源UPS8臺50040003交換機1臺150015004雙絞線300M26005打印機A3幅面1臺400040006網(wǎng)絡相關軟件1套20000200007物業(yè)管理軟件1套1000001000008非接觸式IC卡車輛管理系統(tǒng)1/p>

21、0車輛管理9全自動攝像跟蹤識別系統(tǒng)1套200000200000自動監(jiān)控小計529100、辦公用品序號名稱數(shù)量單價合計（元）用途或備注1辦公桌、椅21套500105002主任辦公桌、椅1套300030003會議室會議臺1張300030004折疊椅50張6834005辦公大堂沙發(fā)1張300030006柜式空調(diào)2臺6000120007電話6部30018008傳真機1部300030009保險柜1個1500150010點鈔機1臺1300130011驗鈔機2臺9018012復印機1臺100001000013業(yè)主資料柜6個630378014文件柜12個630756015資料柜自做400016文具一批1000

22、017業(yè)主檔案袋21002420018投影儀1部150001500019攝像機1部50005000社區(qū)文化活動用20數(shù)碼相機1部5000500021音響1套200002000022彩電29寸1臺3000300023交通車1輛10000010000024宿舍寢具52套5002600025廚房裝備用具1套4000040000小計296220三、清潔綠化工具序號名稱數(shù)量單價合計（元）用途或備注1吸塵機1臺150015002剪草機1臺340034003綠籬修剪機1臺180018004機動噴霧器1臺200020005手動噴霧器2臺501006垃圾車3部100030007綠化清運車1臺1651658樓層垃

23、圾桶158個5079009果皮箱20個3060010清潔工具9套300270011綠化工具1套500500小計23665四、維修工具序號名稱數(shù)量單價合計用途或備注1電焊機1臺8008002切割機1臺150015003手提砂輪機1臺2602604疏通機1臺3503505沖擊鉆1臺150015006手電鉆1臺5005007潛水泵1臺1200120084M鋁合金梯1部15015092.5M鋁合金梯1部120120101.5M鋁合金梯2部11022011電工工具1套60060012管道工工具1套909013木工工具1套30030014瓦工工具1套20020015高空作業(yè)工具1套1000100016空調(diào)

24、工工具1套1000100017常用材料備件1批1000010000小計19790五、治安、交通、消防管理裝備序號名稱數(shù)量單價合計用途或備注1無線對講系統(tǒng)1套10002500025機2警棍10根303003警示牌25塊10025004車輛減速駁16塊1000160005消防云梯1套150015006推車式1211滅火器2套100020007消防斧頭2把501008專用消防扳手2把30609防毒面具20套120240010鋼盔20套100200011消防靴20套80160012手提式1211滅火器200支2004000013訓練器材1套1000010000小計103460物業(yè)管理經(jīng)費及相關測算WU

25、YEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN、淺水灣物業(yè)管理經(jīng)費收費原則：1嚴格按照鐵嶺市物業(yè)管理行業(yè)收費標準收?。?、按照管理費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收取;3、定期公布管理費收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。、淺水灣物業(yè)管理經(jīng)費來源：管理服務費、智能化維護費、公用設施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經(jīng)營收入等。1管理服務費在對淺水灣實行“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務”，保障服務質(zhì)量的情況下，淺水灣物業(yè) 管理收費標準，具體標準暫擬為：多層住宅物業(yè)： 1.0元/平方米月高層住宅物業(yè)： 1.5元/平方米月商業(yè)物業(yè)：2.0元/平方米月別墅物業(yè)：2.5元/平方米月

26、2、公用設施專用基金按照條例及其實施細則以及市住宅相關規(guī)定，發(fā)展商在淺水灣物業(yè)移交時，應一次性向業(yè)主委員會劃撥專用基金?；饦藴蕿椋洪_發(fā)物業(yè)除地價以外的建設總投資的2%。此基金由區(qū)住宅局設立專帳管理，專款專用于住宅區(qū)內(nèi)重大設施改造。需使用時，由物業(yè)公司申請，經(jīng)業(yè)主管理委員會核準后執(zhí)行。（具體執(zhí)行及相關細節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)）4、房屋本體維修基金按照條例及其實施細則規(guī)定，此項收費在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。標準為：0.25元加月。5、車輛保管費、車輛場地使用費按條例規(guī)定，停車場按照產(chǎn)權分離的原則，即由物業(yè)管理公司對轄區(qū)停車場進 行管理，同時按照相關規(guī)定收取車輛停放

27、費用，所得收入計入管理經(jīng)費，用于管理開支。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費用收取最新規(guī)定，收取標準為：地下車庫： _100元/年.車；6、向業(yè)主（住戶）提供多種有償便民服務費及其它政策規(guī)定應收取的費用。、管理虧損的解決方法在保持本方案優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務水準的情況下，根據(jù)目前測算，淺水灣每月管理費 用總收入為18.855萬元，總支出為35.424萬元，每月實際虧損約16.569萬元 為解決管理虧損，保持淺水灣高水準物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法：1、管理單位強化內(nèi)部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。2、按條例規(guī)定，切實保證“兩房、一金”落實到位。四、淺水灣管理費用測算表淺水灣管理費用測算匯總表

28、序號項目月費用（萬元）數(shù)據(jù)來源（附后）1總收入18.855收入測算表2總支出35.424=(1)+ +(10)人員工資8.5146人員工資測算表辦公費用10.251辦公費用測算表公共設備設施維修養(yǎng)護費3.661公共設施設備維 修養(yǎng)護費測算表清潔衛(wèi)生費0.9118清潔衛(wèi)生費測算表綠化養(yǎng)護費0.1629綠化養(yǎng)護費測算表公共秩序管理費1.441公共秩序管理費 測算表公用電費5.1公用電費及其它 費用測算表(8)其它費用0.6277公用電費及其它 費用測算表(9)物業(yè)管理傭金3.067公用電費及其它 費用測算表(10)稅收1.6868公用電費及其它 費用測算表3結余負 16.569=總收入-總支出收入

29、測算表類別：收入（萬元/月）序號項目測算依據(jù)測算式測算結果占總%備注1住宅管理費面積61219.52M 2，每平米1.7元,入住率96%61219.52 X7元X96%9.992住宅空置管理費面積 61219.52M 2,每平米1.7 «0%元,空置率4%612159.52 X02 元X4%0.2491.7 元 X 60%3商業(yè)用房管理費面積3600 M，每平米4.2元3600 X4.2 元1.511.7元上浮150%4管理處商鋪租賃費總建筑面積 61219.52 X 2%o=122.4M 2,每平米租金 65元122.4 65 元0.795停車位費總車位306個，每個車位200元,

30、收費率80%1180 >250 元 >85%4.8966臨時停車位30位/天30X5 元 X 30 天0.457戲水池經(jīng)營綜合測算9000元/月9000 元0.9008有償服務綜合測算700元/月700元0.07總收入1 + +818.855注：空置房管理服務費是根據(jù)深住 199716號關于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費有關事項的通知 第六條第（二）項制定。商業(yè)用房管理服務費是根據(jù)深物價1997141號關于下達我市物業(yè)管理服務收費指導標準的通知第七項。根據(jù)鐵嶺市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法第二十條，高層住宅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商 業(yè)用房人員工資測算表類別：支岀（萬元/月）序

31、號項目測算依據(jù)測算式測算結果占總%備注1主任、副主任主任1人,副主任1人，每人 月總工資5000元5000 元 >21.0002物業(yè)助理1名助理,每人月總工資1800 元1800 元 >0.183房管員名事務員,1名岀納，每人月總工資1800元1800 元 >0.184機電運行技術員2名，每人月工資1500元1500元淪0.35維修工2名，每人月工資1500元1500元淪0.36炊事員2名,每人月總工資 1300元1300 元 >20.267清潔綠化人員9名,每人月總工資 900元900 元 >0.818保安人員正副隊長2名，每人月工資 2500元保安24名，每人

32、月工資1100元2500元 >+1100元 >43.149工資附加費人員工資總額的 40%=社保18.5%+福利基金14%+工會2%+教育1.5%+加班2%萬元38%2.3446、人員工資小計（其中網(wǎng)絡人員，設備維護技術員工資已算在相 關的維護費中，此處不計）8.5146注：工資標準按行業(yè)從業(yè)人員中等水平測定。辦公費用測算表類別：支岀（萬元/月）序號項目測算依據(jù)測算式測算結果占總%備注1交通通訊交通車1部2500元/月，電話6 部，每部400元/月，傳真機500 元/月,差旅費、通信費人均 50 元，共30人2500 元 X1+400 元X5+500 元 X1+50 元X300.6

33、9僅統(tǒng)計管 理層2低值易耗，辦公，水 電,業(yè)務費,培訓費綜合測算名管理人員人均月消耗220元220 元 X300.1983服裝費名管理人員冬、夏裝綜合測算2000元/人年2000 元 X30 出 20.54廣告，宣傳,書報，標 識標牌，社區(qū)文化綜合測算5500元/月5500元0.555辦公自動化維護 費管理處的辦公局域網(wǎng)絡、計算機硬件和軟件維護費綜合測算1000元/月1000 元0.16開辦費及辦公固 定資產(chǎn)折舊交通車10萬，辦公設施及物品34.5萬裝修20萬,入住資 料印刷4萬,標識牌5萬，籌 備期人員工資 10萬,宿舍 及食堂裝修10萬,入住現(xiàn)場 5萬，不可預見費8.7萬共分 5年折舊共計

34、 100.47萬100.47 萬琨5 X2)1.6745、辦公費用小計1 + +63.7125公共設施設備維修養(yǎng)護費測算表類別：支出（萬/月）序號項目測算依據(jù)測算式測算結果占總%備注1電梯維修保養(yǎng)、年檢費每臺維護費每月500元，年檢費每臺800元，共20臺(500+800 4-2) >201.1332供配電系統(tǒng)低壓配電柜檢修費 1.5元/KVA 月，共 1250KVA1.5 >2500.18753柴油發(fā)電機維護費每臺1200元，共1臺12000.124公共照明系 統(tǒng)日光燈管9元/支，日光燈800根，半年換一次，整 流器15元/只，共800只,2年換一次，日光燈架25 兀/個,共50

35、0只,4年換一次，節(jié)能燈泡3兀/個約 2000個，半年換一次，燈頭2元/個，約2000個， 2年換一次，應急標志燈，250元/盞，共盞，每年更 換 15%.0.562746消防系統(tǒng)消火栓1元/臺月400臺，防排煙風機 5元/ 臺月,13 臺,風閥1元/個月,158個,噴淋頭0.05 元/個月,1800個，防火卷簾門10元/臺月,2臺， 煙溫感每年更換 5%,每個800元，共1500個，模塊 每年更換15%,每個250元，共200個1150 >+38 X5+40 0X1+5000 >.05+7 6X10+4000 X%X 800 42+600 >%X250 420.65887供水系統(tǒng)生活、消防泵檢修費40元/臺月，共4臺管道油漆1.5元/米，每年一次,6000米，閥門每年更換 14個，平均每個300元,水池清洗,1856方，12元 /方年，水池檢驗費1200元/個年，共4個。40 >0+(15000 X. 5+300 X30) 42+1598 X2 42+12