大型時尚創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)策劃方案

1、概念性商業(yè)策劃方案TOLO時尚創(chuàng)意街區(qū)導(dǎo)讀第一部分概述頂目概述總規(guī)示意第二部分 項目背景第三部分定位策劃第四部分 運作計劃項目名稱：TOLO時尚創(chuàng)意街區(qū)項目定位：以時尚創(chuàng)意為主題，融合旅游、休閑、商務(wù)于一體的集群區(qū)項目概況：項目位于XX古城墻至護(hù)城河沿線一帶運彳乍目標(biāo)：建成以時尚創(chuàng)意為主題，融合旅游、休閑、商務(wù)于一體的集群 區(qū)，提升XX古城和護(hù)城河的旅游、休閑、文化價值，促進(jìn)傳奇XX城的協(xié)調(diào) 發(fā)展?？傂菀?guī)劃示意;旅游休閑區(qū);商務(wù)休閑區(qū)時尚創(chuàng)意商務(wù)區(qū)導(dǎo)讀第一部分項目概述第二部分 項目背景歷史人文城市地位消費水平城市商圈頂目區(qū)位周邊環(huán)境環(huán)境優(yōu)劣第三部分定位策劃第四部分運作計劃歷史人文XX歷史文化悠

2、久，人杰地靈XX,物華天寶，人杰地靈, 在建制2800多年的歷史進(jìn)程 中養(yǎng)育了一代名相諸葛亮 （臥龍）,魏晉隱士司馬徽 （水鏡先生）,三國名士龐 統(tǒng)（鳳雛），唐代大詩人孟 浩然（孟XX）,張繼、杜審 直、文學(xué)家皮日休,北宋著 名書畫家米芾（米XX）, “允冠百王”的光武帝劉秀, 東方圣人釋道安等一大批歷 史文化名人。三國演義 120回故事中有30多回發(fā)生在 XX o城市地位XX輻射中國中部XX自古即為交通要塞，素有“南船北馬、七 省通衢”之稱，歷為南北通商和文化交流的通 道。區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。XX西接川陜，東 臨江漢,南通湘粵，北達(dá)宛洛,是鄂、渝、211、陜、豫五省市毗鄰地區(qū)的交通樞紐。如今

3、的 xx更是交通優(yōu)勢突出，“一條漢江、兩座機場、三條鐵路、四條高速公路的四通八達(dá)格局”是XX水、陸、空立體交通的寫照，尤其是高公里，并可與1000公里左右的大城市朝發(fā)夕至。速公路發(fā)展十分迅速,以XX為中心的高速公 路呈“十”字形與周邊城市相聯(lián)，距武漢290消費水平XX商業(yè)空間巨大2010年，XX第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)46%GDP2143 億元 / 人均 GDP40919元城市居民人均可支配收入14997.47元第一產(chǎn)業(yè)3、城市居民人均消費性指出10704.34元娛樂教育文化用品及服務(wù)類消費價格指數(shù)上升5.7%消費價格指數(shù)增長率消費價格指數(shù)增長率衣若類：22%交通通訊類：26%14997.47城市居民入

4、均可支城市居民入均消費配收入性支出消費價格指數(shù)增長率項目區(qū)位周邊環(huán)境環(huán)境優(yōu)劣優(yōu)勢標(biāo)志明顯沒有商業(yè)氛圍,A環(huán)境幽靜、秀麗A目標(biāo)群體廣泛A半徑1公里范圍 內(nèi)沒有競品A功能布局容易A分批實施易控制缺乏基本的配套設(shè)施現(xiàn)有物業(yè)體量小»動線組織優(yōu)化依 賴于周邊交通改善導(dǎo)讀第一部分項目概述 第二部分項目背景 第三部分定位策劃策劃構(gòu)思總體左位參考案例目標(biāo)群體功能布局第四部分運作計劃策劃思路創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟布局總體定位創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是城市從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體,也是都市經(jīng) 濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與城市功能轉(zhuǎn)換的重大成果,以上海一批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群區(qū)興起 為代表的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)取得了蓬勃發(fā)展，并且已經(jīng)到了

5、以主題創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為 價值鏈核心帶動現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)整體發(fā)展的高級階段。結(jié)合區(qū)位特征與玄武 區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo),本項目定位為：時尚創(chuàng)意設(shè)計與體驗為主題的商 務(wù)區(qū),其他區(qū)域布局成與時尚創(chuàng)意設(shè)計與體驗互動的旅游、休閑區(qū)。上海XXX時尚園現(xiàn)建筑面積12000M2»前身為上汽制動器 廠的工業(yè)廠房A主要為建筑設(shè)計與 室內(nèi)設(shè)計配套20%左右的商 業(yè)、休閑餐飲A已經(jīng)成上海新興的 時尚地標(biāo)，全國工業(yè) 旅游的示范點參考案例上海時尚產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)建筑面積12000M2»前身為上海離合器 總廠的工業(yè)廠房主題為服裝設(shè)計、 時尚藝術(shù)、品牌發(fā)布 與推廣»配套15%左右的商 業(yè)、休閑餐飲主要依托中國服裝

6、設(shè)計師協(xié)會和東華大 學(xué)服裝藝術(shù)學(xué)院的人 文資源參考案例上海工業(yè)設(shè)計工廠現(xiàn)建筑面積5000M2A前身為上海面包廠 的廠房P主題為上海師范大 學(xué)美術(shù)學(xué)院下屬視覺 傳達(dá)、環(huán)境藝術(shù)、展 會設(shè)計、工業(yè)造型、 數(shù)碼藝術(shù)、動畫制作、 裝飾藝術(shù)、現(xiàn)代陶藝、 版畫制作等多個專業(yè) 的教育及教學(xué)實習(xí)基 地參考案例8號橋時尚園、時尚產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計工業(yè)只是上海 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群區(qū)的典型代表,目前已經(jīng)投入運營的創(chuàng) 意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)就有16家,建筑面積63萬平方米,上海 爭取到2007年,形成7080個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),建筑 面積總量達(dá)100-150萬平方米,能夠吸引4000-5000家 各種創(chuàng)意設(shè)計類企業(yè)在集聚區(qū)內(nèi)集聚。此外,北

7、京798工廠、杭州LOOFT49號、南京1912也是其他城市創(chuàng)意、文化產(chǎn)業(yè)集群區(qū)的代表?；咎卣黧w現(xiàn)在:A與區(qū)域性傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集群相結(jié)合A與區(qū)域性人文環(huán)境相結(jié)合 集群區(qū)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主題鮮明A集群區(qū)內(nèi)創(chuàng)意價值鏈完整A通過建筑設(shè)計創(chuàng)造創(chuàng)意空間A開發(fā)企業(yè)與入住企業(yè)得到地方政府的政策相當(dāng)優(yōu)惠A租金比較低廉目標(biāo)群體追求創(chuàng)意體驗的群體A崇尚生態(tài)環(huán)境的商務(wù)人士崇尚休閑時尚的年輕休閑族AXX古城風(fēng)景區(qū)的游客性別男女收入<10, 00010,000-40, 00040, 000-80, 000>80,000年齡<2222-3535-59>59職業(yè)非商務(wù)人士非休閑族商務(wù)人士休閑族學(xué)歷初中及以下高

8、中大學(xué)研究生及以上地區(qū)非南樂地區(qū)南樂地區(qū)生活方式無明顯偏好崇尚休閑.時尚、生態(tài)其他未到明城墻.玄武湖風(fēng)景區(qū)的游客到明城墻.玄武湖風(fēng)景區(qū)的游客功能布局兇兇Ki® -.兇SS2功能布局A旅游休閑區(qū)功能布局功能布局0旅游藝術(shù)品.文化禮品©特色商業(yè)特色餐飲（私房菜©休閑餐飲功能布局A旅游休閑區(qū)功能布局2006 8 9A1幢物業(yè)A功能定位:旅游藝術(shù)品.藝術(shù)禮品A建筑面積335M2結(jié)構(gòu)比例17.40%功能布局推薦品牌一博堂功能布局A旅游休閑區(qū)功能布局A2幢物業(yè)A功能定位:手工藝術(shù)品、特色商品A建筑面積480M2A結(jié)構(gòu)比例24.94%功能布局推薦品牌一博堂A旅游休閑區(qū)功能布局A

9、3幢物業(yè)A功能定位:特色餐飲A建筑面積800M2結(jié)構(gòu)比例46.56%推薦品牌譚氏官府菜推薦品牌新都里功能布局A旅游休閑區(qū)功能布局A4幢物業(yè)A功能定位:休閑餐飲A建筑面積310M2A結(jié)構(gòu)比例16.10%功能布局做;吻推薦品牌后院功能布局A旅游休閑區(qū)動線組織西功能布局流動線車流動線TAXI岀租車?？奎cB商務(wù)休閑區(qū)功能布局功能布局1F主題餐廳酒吧南2F大型正式餐飲北2F高級會所3F L特色餐飲/私房菜4F休閑餐飲蠣務(wù)休閑能枯局B1層物業(yè)A功能定位:主題餐廳酒吧A 建筑面積 615.22/519.06M2A結(jié)構(gòu)比例18.90%推薦品牌樂美頌推薦品牌虹蕃B商務(wù)休閑區(qū)功能布局B南2層物業(yè)A功能定位:大型正

10、式餐飲A建筑面積1317.95M2A結(jié)構(gòu)比例21.97%推薦品牌一一蕉葉B商務(wù)休閑區(qū)功能布局B北2層物業(yè)A功能定位:高級商務(wù)會所A建筑面積2027.67M2結(jié)構(gòu)比例33.79%推薦品牌山根會所功能布局B商務(wù)休閑區(qū)功能布局B3層物業(yè)A功能定位:特色餐飲/私房菜A建筑面積1063.30M2結(jié)構(gòu)比例億72%功能布局功能布局推薦品牌金錢豹功能布局B商務(wù)休閑區(qū)功能布局B4層物業(yè)A功能定位:特色餐飲/私房菜A建筑面積456.80M2A結(jié)構(gòu)比例7.71%功能布局推薦品牌一國寶萊納功能布局B商務(wù)休閑區(qū)動線組織功能布局流動線車流動線TAXI岀租車?？奎cC創(chuàng)意商務(wù)區(qū)功能布局功能布局時尚生適區(qū)(30%)文化藝術(shù)中心

11、(10%)肘尚展示與演藝中心(10%)LOFT (50%)功能布局功能布局功能布局c創(chuàng)意商務(wù)區(qū)一期功能布局部分停車位文化藝術(shù)中心時尚展示與演藝中心運作廿劃第一部分項目概述 第二部分 項目背景 第三部分項目策劃 第四部分運作計劃階段統(tǒng)籌價值提升建筑設(shè)計市場推廣物業(yè)管理A、B區(qū)籌備計劃 環(huán)保措施 合作設(shè)想/A區(qū)、B區(qū)招/A區(qū)、B區(qū)建筑設(shè)冏/A區(qū)、B區(qū)運 營管理"C區(qū)一期建 筑設(shè)計與開發(fā)/A區(qū)、B區(qū)、C 區(qū)一期運營管 理/C區(qū)二期建筑 設(shè)計與開發(fā)/全區(qū)運營管理價值提升A建筑設(shè)計提升商業(yè)價值口 A區(qū)增加現(xiàn)代元素 B區(qū)觀景臺、天井的利用與設(shè)計調(diào)整 B區(qū)強化部分現(xiàn)代元素C區(qū)與B區(qū)、昆侖路入口廊道

12、的設(shè)計口C區(qū)空間、景觀設(shè)計，坡道利用，等A綜合性市場招商服務(wù)準(zhǔn)確的市場定位、合理的業(yè)態(tài)布局、有效的招商計劃與實施方案 南汽東地塊準(zhǔn)備階段已經(jīng)積累了有效資源A綜合性市場推廣口高效的市場推廣、宣傳、市場活動A廣泛持久的顧客關(guān)系網(wǎng)絡(luò)與管理計劃有效的顧問關(guān)系開發(fā)計劃與管理系統(tǒng) 口與集團(tuán)其他商業(yè)地產(chǎn)顧客關(guān)系網(wǎng)絡(luò)互動A綜合性的物業(yè)管理服務(wù)口集團(tuán)旗下?lián)碛谐墒斓奈飿I(yè)機構(gòu)建筑披it眾多強大的合作伙伴A（日本）HMAA（香港）凱達(dá)建筑設(shè) 計事務(wù)所A（香港）三匠建筑設(shè) 計事務(wù)所（香港）奧建建筑設(shè) 計事務(wù)所»德國規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所A（香港）奧肯特建筑 設(shè)計事務(wù)所市場推廣廣告專案客戶服務(wù)人員互聯(lián)網(wǎng)傳播物業(yè)管理1.

13、評估各內(nèi)設(shè)設(shè)備的合理性及可利用性。準(zhǔn)備期2評估原設(shè)計中的配電房、水泵房、水池等位置的合理性及可利用性, 并協(xié)助制定管理維修保養(yǎng)計劃。3廣播及背景音樂系統(tǒng)4.綜合布線系統(tǒng) HHIHI 1房屋外墻及屋面防水處理問題;2環(huán)境衛(wèi)生、綠化設(shè)施的布置；3配套設(shè)施和單元內(nèi)廚衛(wèi)設(shè)施及給排水管道的布置問題；4訂立管理守則及公約條款;5物業(yè)管理員工培訓(xùn)計劃;運營初期6.物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算；7移交單元與業(yè)主程序;8裝修工程及物料運送控制程序；9.保安控制；10 .遷入控制；11安全控制。1保安服務(wù)持續(xù)經(jīng)營期2清潔服務(wù)3車輛管理4.公共設(shè)施養(yǎng)保管理A區(qū)、B區(qū)籌備廿劃T:業(yè)主交付起T+1個月成立項目經(jīng)營小組/籌備項目經(jīng) 營公司物業(yè)管理公司進(jìn)入公共部分裝修推廣/招商二經(jīng)營單位內(nèi)部裝修運營階段T+2個月T+3 個月T+4T+5T+6項目地處XX古城，生態(tài)環(huán)境好，因此需有力的環(huán)保措施。A廢水污染防治本項目商業(yè)單元所有污水都必須達(dá)標(biāo)排放到城市污水管道中,不直接排入水 體。嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國水污染防治法OA廢氣污染防治方案本項目易產(chǎn)生廢氣,各商業(yè)單元加入凈化裝置,嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國國 家標(biāo)準(zhǔn)飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)(試行)(GB 18483-2001 ) 0A固體廢物污染防治方案嚴(yán)格遵守中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法，對不能回收利用的 固體廢物采取密閉式收集運輸方式，并送有關(guān)單位實