房地產(chǎn)評估服務(wù)方案

1、信貸業(yè)務(wù)押品評估2021年月日、評估工作流程1、評估流程2、評估前期工作內(nèi)容3、擬定評估作業(yè)方案4、收集評估所需的資料5、實(shí)地查勘評估對象6、估價中的工作內(nèi)容7、撰寫評估報告一、評估工作流程為針對此次項(xiàng)目的評估，我公司制定以下實(shí)施計(jì)劃，以保 證評估過程順利進(jìn)行。1、評估流程3現(xiàn)查認(rèn)競中簽托方標(biāo)料托供資委提的內(nèi)初告2、評估前期工作內(nèi)容 明確評估目的所謂估價目的即委托方對估價結(jié)果的期望用途。估價目的 決定了價格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價技術(shù)路線。 明確評估對象 即房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中需要評估其客觀合理價格或價值的具體地產(chǎn)。 明確評估時點(diǎn)評估時點(diǎn)是評估結(jié)果對應(yīng)的日期，它是根據(jù)評估目的所確 定的。房地產(chǎn)價格內(nèi)涵

2、與價格形成過程都與評估時點(diǎn)密切相 關(guān)。評估結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性，同時又具有很強(qiáng)的時效 性。此外，評估對象在不同的評估時點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng) 就會有不同的價格。評估時點(diǎn)采用公歷表示，精確到日。3、擬定評估作業(yè)方案 確定評估技術(shù)路線房地產(chǎn)評估的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程 和形成方式。確定評估技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi) 涵和價格形成過程，以保證評估最接近實(shí)際。 確定評估方法房地產(chǎn)評估技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程的形成方式 的認(rèn)識，而房地產(chǎn)評估方法本身反映了人們對土地價格形成過 程和形成方式的認(rèn)識。同樣一個評估對象，采用不同的評估方法，就可能得出不 同的評估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)正確確

3、定評估方法。評估人員應(yīng)正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法并在實(shí) 際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對同一評估對象通常 應(yīng)選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。 明確應(yīng)該調(diào)查收集的資料及其來源渠道評估所需的資料包括：a、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料;b、對評估對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料;c、相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；反映評估對象狀況的資料。作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，評估機(jī)構(gòu)與評估人員應(yīng)經(jīng)常收集這些資 料，對于某一特定的評估對象應(yīng)在平時收集資料的基礎(chǔ)上，擬 定所需調(diào)查收集的資料及其來源渠道。 預(yù)計(jì)所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)根據(jù)所需評估的對象情況，應(yīng)初步預(yù)計(jì)完成該項(xiàng)估價任務(wù)所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi),

4、在保證評估按時、按質(zhì)完成的前提下，應(yīng)力求達(dá)到人力、經(jīng)費(fèi) 最省的目標(biāo)。 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度 在以上工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)對所承擔(dān)的房地產(chǎn)評估任務(wù)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度，使工作有條不紊，做到使參與估價的人 員胸中有數(shù)。4、收集評估所需的資料在平時收集評估資料的基礎(chǔ)上，評估人員應(yīng)著重收集反映可能估價對象所在區(qū)域地區(qū)狀況的資料，如該地區(qū)房屋、土地 的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體評估對 象相關(guān)的其他背景資料。5、實(shí)地查勘評估對象評估人員必須到評估對象現(xiàn)場，親身感受評估對象的位置，周圍環(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè) 備等狀況，并對事先收集的有關(guān)評估對象的坐落、四至、面 積、

5、產(chǎn)權(quán)、利用現(xiàn)狀等資料進(jìn)行核實(shí)，同時收集補(bǔ)充評估所需 的其他資料，以及對評估對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍 照等。6、估價中的工作內(nèi)容完成了評估的各項(xiàng)準(zhǔn)備，就可以開展實(shí)際評估活動，這一 階段包括4個步驟，其工作內(nèi)容是:1）選定評估方法計(jì)算對于評估對象可選用合適的評估方法進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算的成 敗，關(guān)鍵在于嚴(yán)謹(jǐn)，防止發(fā)生不必要的人為的或技術(shù)差錯。2）確定評估結(jié)果對不同評估方法計(jì)算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些 結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對不同評估方法估算出的結(jié)果，通常應(yīng)做以下檢查： 評估過程是否有誤； 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確； 參數(shù)選擇是否合理; 評估項(xiàng)目是否遺漏或重復(fù); 是否符合評估

6、原則； 公式選用是否恰當(dāng); 選用的評估方法是否適宜評估對象和評估目的。在確認(rèn)估算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算出一個綜 合結(jié)果。在計(jì)算出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量 化的價格影響因素，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn) 定該結(jié)果，作為最終的評估結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在評估報告中明確闡述理由。7、撰寫評估報告撰寫評估報告的要求：全面性：應(yīng)完整地反映評估所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文的內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。公正情況和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響評估對 象或價值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評論，做出的結(jié)論應(yīng) 有充分的依據(jù)。 準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤

7、解的文字，對未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對難以確定的事 項(xiàng)應(yīng)予以說明，并描寫其對評估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。 概括性：應(yīng)用簡潔的文字對所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概 括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩 選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明 情況和表達(dá)觀點(diǎn)。（4）將評估報告送達(dá)委托人評估機(jī)構(gòu)在完成了評估報告后要以最快的速度將報告送達(dá)給委托人避免因無謂的時間浪費(fèi)而影響項(xiàng)目進(jìn)度，損害當(dāng)事人（5）評估的修訂歸檔工作在評估報告送達(dá)給當(dāng)事人后，評估活動并未結(jié)束。當(dāng)事人 有權(quán)提出異議，申請復(fù)議或重新鑒定。（6）聽取反饋意見當(dāng)把評估報告送達(dá)給委托人后，作為評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)聽取 當(dāng)事人的意見，以不斷地修正錯誤，提高業(yè)務(wù)水平?？陬^反映 的要做好記錄，書面反映的要收集歸檔，由原評估人員對此做 出判斷。(7) 做出解釋或修訂意見對當(dāng)事人的異議，應(yīng)予重視，認(rèn)真對待每一位客戶的意見，本著有則改之，無則加勉的原則，及時做出決策。如當(dāng)事人出于誤解的，評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)做出口頭或書面的 答復(fù)，以澄清是非，消除誤解。如評估報告確有不完