【推薦】淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷策略-可編輯

1、淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷策略姓 名:學(xué)號(hào)：200925130009學(xué)院：專 業(yè)：班 級(jí)：指導(dǎo)教師：王文麗摘 要隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)屮所占的比例有了較大 提高，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。當(dāng)前 房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房空置現(xiàn)象仍然存在而且還比較嚴(yán)重，這不僅僅會(huì)制約房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的持續(xù)性，同時(shí)也形成了大量銀行不良貸款，影響了地方經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展。 我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷的水平還比較低，營(yíng)銷操作和理論研究還不成熟。 分析我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)際操作和理論研究成果入手，剖析了當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷中 存在的問(wèn)題。市場(chǎng)定位的思想已經(jīng)得到了業(yè)內(nèi)的重視，具體的操作還比較薄弱。

2、特別是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中投資決策所依據(jù)的信息不夠充分和準(zhǔn)確,這是造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資決策失誤進(jìn)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)后期項(xiàng)目銷售不暢的主要原因。本文針對(duì)市場(chǎng)定位 中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行研究，研究圍繞著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所必須解決的問(wèn)題展開(kāi)。為了 能夠比較完整系統(tǒng)的了解房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，關(guān)鍵詞房地產(chǎn)營(yíng)銷稅收近年來(lái)，稅收手段在政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施中一直發(fā)揮著積極的作用。 政府通過(guò)利用稅收優(yōu)惠，高稅率等多種途徑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，并對(duì)不法 房地產(chǎn)商的投機(jī)行為予以打擊，對(duì)低收入購(gòu)房者予以優(yōu)惠或補(bǔ)貼，從而平衡房 地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾。然而，現(xiàn)行產(chǎn)稅制不合理是形成商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的重要原因之一，房地產(chǎn)稅 制改革對(duì)降低過(guò)高的房?jī)r(jià)有一定

3、作用，但能否成為現(xiàn)實(shí)，還取決于土地供給制 度、房地產(chǎn)需求狀況、建材價(jià)格、金融政策、各種稅費(fèi)等因索的影響。運(yùn)用房 地產(chǎn)課稅抑制房?jī)r(jià)需準(zhǔn)確定位其作用，并對(duì)其可能產(chǎn)生的負(fù)作用進(jìn)行科學(xué)的 估計(jì)。一、房地產(chǎn)營(yíng)銷分析的組合（一）房地產(chǎn)稅收1、產(chǎn)品的稅收稅費(fèi)最終是被政府收取的，現(xiàn)在的房地產(chǎn)利潤(rùn)有三分z是稅費(fèi)，現(xiàn)在的市政建設(shè)多數(shù)錢(qián) 是來(lái)口房地產(chǎn)稅收，所以銷售價(jià)格越高，政府的稅費(fèi)就越多！這才是房地產(chǎn)價(jià)格高的跟木原 因，是政府不希望價(jià)格下降！這是惡性循環(huán)，政府收的多，成本就高，房?jī)r(jià)就會(huì)更高！比如北京四環(huán)的回龍觀房?jī)r(jià)組成，建筑安裝費(fèi)1200左右，前期費(fèi)用260, 土地價(jià)格不等，銷售價(jià)格在70008000左右，其 中

4、銷售價(jià)格的35%交稅，大多數(shù)樓盤(pán)成本大概占三分之一，稅費(fèi)三分之一，利潤(rùn)三分之一。2、房地產(chǎn)商品更符合市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈房地產(chǎn)業(yè)及其和關(guān)行業(yè)，包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)將全面引入國(guó)外同行的全方位競(jìng)爭(zhēng)。 房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑和服務(wù)水平均有提高，房地產(chǎn)商品更符合市場(chǎng)的需求。同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了 強(qiáng)勁的國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，新增的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額有被國(guó)外同行搶占的可能。對(duì)國(guó)內(nèi) 同行來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)壓力增加，但優(yōu)勢(shì)企業(yè)、優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目將更易獲得國(guó)外金融資本的支持，優(yōu)勢(shì)將 增強(qiáng)；而作為弱勢(shì)金業(yè)、弱勢(shì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，對(duì)手的

5、強(qiáng)大和增多，將使具更顯弱勢(shì)，市場(chǎng)優(yōu)勝劣 汰加速進(jìn)行。3、房?jī)r(jià)構(gòu)成有所變化，對(duì)房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期促升作用明顯由于關(guān)稅的下降和國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入，在短期內(nèi)均會(huì)使房地產(chǎn)建造成木明顯下降，如進(jìn)口 建材、建筑物設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的百分z三十降至百分z十兒，但由于房地產(chǎn)需求增 加，將使土地的價(jià)格上升，兩種因素在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)有一定抵沖作用，但房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，地 價(jià)的比重增加，建筑費(fèi)用的比重將減少。短期內(nèi)，對(duì)房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)構(gòu)成的影響，應(yīng)根據(jù)不同情 況而定。對(duì)于中小城市，由于土地供應(yīng)和對(duì)充足，土地價(jià)格不易上升，而建筑費(fèi)用降低，短 期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)有下降動(dòng)力；而對(duì)于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，土地和 對(duì)稀缺，在

6、建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格將上升，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，而短期內(nèi)房?jī)r(jià)上 升下降因素和互抵沖；中長(zhǎng)期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入wto對(duì)土地需求的增加 則是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，它是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(zhǎng)遠(yuǎn)向好的一個(gè)重要內(nèi)在動(dòng)力因素，但這需 要政府適當(dāng)?shù)耐恋卣吲浜?。房地產(chǎn)價(jià)格中長(zhǎng)期向好的受益者，更多的將是土地和房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)成木較低、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的企業(yè)。4、增加競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和市場(chǎng)意識(shí)要學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的觀念、技術(shù)和管理，熟知變化的市場(chǎng)狀況（包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況），減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投 資的盲日性，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成木，注重市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性。而臨即將進(jìn)入的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，各房地產(chǎn)企 業(yè)應(yīng)盡快制定并實(shí)施相應(yīng)行動(dòng)方案，盡快解

7、決建設(shè)成木過(guò)高且無(wú)升值潛力或落伍于市場(chǎng)而空置的商品房， 運(yùn)用各種資木運(yùn)營(yíng)手段，增加自身競(jìng)爭(zhēng)力。（-）房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格分析1、房地產(chǎn)定價(jià)方法目前在房地產(chǎn)業(yè)普遍運(yùn)用的定價(jià)方法為市場(chǎng)比較法、成本法、收益法等，具體來(lái)說(shuō):市場(chǎng)比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，對(duì)形成 的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)。（2）成本法。以開(kāi)發(fā)或建造估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基 礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。（3）收益法。將預(yù)期的估價(jià)對(duì)彖房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常純收益折算到估價(jià) 時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格

8、。（4）剩余法。將估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的止常開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi) 用、銷售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余z數(shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)彖房地產(chǎn)的價(jià)格。當(dāng)然，無(wú)論哪種定 價(jià)方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。在弄清方法之后，具休執(zhí)行有低價(jià)、高 價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。開(kāi)發(fā)商采用低價(jià)戰(zhàn)略時(shí)，入市會(huì)比較輕松，容易進(jìn)入, 能較快地啟動(dòng)市場(chǎng)；而釆用高價(jià)策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份彖征、完善功能、優(yōu)良 環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。2. 房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)分析（1）“試探性”定價(jià)策略。即以售看價(jià)的定價(jià)技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在出售商品房時(shí)，先 以較低價(jià)售出少量

9、商品房，如果買(mǎi)房的人多，就可以把價(jià)格提高一些；如果提價(jià)后仍供不應(yīng) 求，以后還可以把價(jià)格再提高。（2）折扣策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加速資金回籠，往往會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，它是 通過(guò)不同的付款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如購(gòu)買(mǎi)數(shù)套房?jī)?yōu)惠、首購(gòu)優(yōu)惠、購(gòu)房抽獎(jiǎng)、一次性付款優(yōu)惠 等等。（3）差別定價(jià)策略。對(duì)不同的顧客群規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同用途規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不 同時(shí)間規(guī)定不同的價(jià)格。（4）心理定價(jià)策略。尾數(shù)策略；整數(shù)策略；品牌定價(jià)策略等。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)品促銷推廣1、房地產(chǎn)人員促銷房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者介紹開(kāi) 發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買(mǎi)賣(mài)成交的活動(dòng)。人員促銷的優(yōu)點(diǎn)

10、在于：目標(biāo)客戶明確，促銷 力量集中，成交率高；與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有 利于了解同行業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和營(yíng)銷動(dòng)向。當(dāng)然，人員促銷方式對(duì)促銷人員的素質(zhì)要求比較高。促銷人員一般必須具備以下條件和 索質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)；及時(shí)掌握正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息；具有良 好的經(jīng)營(yíng)理念和業(yè)務(wù)索質(zhì)。促銷人員在fl常工作屮，要注意對(duì)商圈內(nèi)的所有顧客的詳細(xì)資料包括地址、姓名、電話號(hào)碼 等建檔，以便隨時(shí)跟蹤。2、房地產(chǎn)推廣推廣是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開(kāi)的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出 特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)推廣的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)

11、、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、交通便捷優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)、 社區(qū)生活質(zhì)量、開(kāi)發(fā)公司的社會(huì)聲譽(yù)等。房地產(chǎn)推廣可供選擇的形式冇以下幾種類型：(1)印刷推廣。利用印刷品進(jìn)行房地產(chǎn)廣 告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷的主要手段之一。報(bào)刊、雜志、有關(guān)專業(yè)書(shū)籍 以及開(kāi)發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體；(2)視聽(tīng)廣告。 利用電視、電彩、霓虹燈、推廣牌以及電臺(tái)、廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的冇效視 聽(tīng)廣告；(4)現(xiàn)場(chǎng)推廣。在施工現(xiàn)場(chǎng)豎立的現(xiàn)場(chǎng)廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用 以介紹開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況。3、各類房地產(chǎn)需求增加，其中非住宅類房地產(chǎn)需求將首先增加上要城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨勢(shì)于頻繁，將首先

12、刺激對(duì)外銷房、辦公樓、賓館、商場(chǎng)、廠房等非住宅類房屋 的需求。如隨著進(jìn)出口業(yè)務(wù)的人量增加，作為海運(yùn)、報(bào)關(guān)企業(yè)集屮的上海北外灘地區(qū)的辦公物業(yè)需求將明顯增 加；此外，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的口常開(kāi)支也將降低。 這些因素，均有利于居民購(gòu)龍資金的增加，使住宅類龍地產(chǎn)需求增加。同時(shí)，隨著汽車關(guān)稅的逐年大幅降低， 汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也將更加明顯。另外，適介外商的高檔住宅需 求，特別是租賃需求也會(huì)增加。4、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣營(yíng)業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。以通過(guò)開(kāi)展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng), 向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選

13、擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置 手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同 感。另外開(kāi)發(fā)商述可以舉行開(kāi)盤(pán)或認(rèn)購(gòu)儀式、項(xiàng)目研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、尋找明星代言人、 舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等，這些活動(dòng)可以極大地捉高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而 使企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開(kāi)發(fā)商展示 口身實(shí)力的舞臺(tái)。(四)房地產(chǎn)的市場(chǎng)渠道分析1、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)處于整盤(pán)期間，出售股權(quán)和兼并收購(gòu)?fù)瑫r(shí)上演。這體現(xiàn)在各梯隊(duì)間差距進(jìn)一步拉 大的同時(shí)，同等規(guī)模企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)則異常激烈。銷售金額方面，500億元以上的

14、超大型房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)十分穩(wěn)定，依然保持在6家，且 以801億元的均值穩(wěn)屈第一梯隊(duì)，其屮萬(wàn)科1210億元依然遙遙領(lǐng)先。從各個(gè)企業(yè)來(lái)看，憑借 積極應(yīng)對(duì)的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擠入第一梯隊(duì)，i佃恒大則從去年的第五位一舉成為今年銷 售凈額榜的亞軍，從其他梯隊(duì)的變化來(lái)看，雖然政策環(huán)境嚴(yán)峻，但是在業(yè)績(jī)提升方面各個(gè)梯 隊(duì)均表現(xiàn)十分積極，這直接導(dǎo)致第四梯隊(duì)金業(yè)個(gè)數(shù)減少5家，而第二梯隊(duì)企業(yè)個(gè)數(shù)增加至6 家，第三梯隊(duì)企業(yè)個(gè)數(shù)則增加至10家。銷售面積方面，與銷售金額梯隊(duì)保持一致，作為第一梯隊(duì)的超大型房金與銷售金額一樣 保持穩(wěn)定的位置，而第二梯隊(duì)和第三梯隊(duì)的金業(yè)個(gè)數(shù)相比2010年均出現(xiàn)上漲，而第四梯隊(duì)的 企業(yè)則減少了

15、10家之多。2、房地產(chǎn)委托代理銷售分析它是指一般開(kāi)發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客，顧客經(jīng)過(guò)代理商屮間介紹來(lái)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的 銷售渠道方式。相對(duì)于直接銷售模式，委托代理銷售降低了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)代理商的服 務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，能更快地銷售房產(chǎn)。產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)通常熟悉市場(chǎng)情況，具有信息優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、銷售渠道多的優(yōu)勢(shì)、專 職銷售人員多的優(yōu)勢(shì)，是買(mǎi)賣(mài)雙方都愿意光顧的地方。尤英是成熟、優(yōu)秀的代理商，他們對(duì) 市場(chǎng)脈波的把握對(duì)消費(fèi)者心理的知識(shí)，可以通過(guò)策劃，有限度地制造熱點(diǎn)、引導(dǎo)消費(fèi)，也可 給開(kāi)發(fā)商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。3、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售分析它是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與

16、傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷售策略 可以降低房地產(chǎn)金業(yè)的營(yíng)銷成本，可以實(shí)現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù)，更方便地和消費(fèi)者溝通, 可以樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)領(lǐng)先、服務(wù)全而、信息完備的良好形彖，冇利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的 無(wú)形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢(shì)。目前，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的 網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、屮房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大 的發(fā)展?jié)摿Χ⒎康禺a(chǎn)營(yíng)銷推廣的創(chuàng)新(-)房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷創(chuàng)建名牌是品牌營(yíng)銷的前提利基礎(chǔ).實(shí)施名牌戰(zhàn)略就是要把房地產(chǎn)名牌作為戰(zhàn)略目標(biāo)來(lái)對(duì)待，并貫穿于 房地產(chǎn)項(xiàng)1=1的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售等一系列環(huán)節(jié)之屮。要針對(duì)具體項(xiàng)1=1進(jìn)行科學(xué)而準(zhǔn)確的市

17、場(chǎng)定位，這 是創(chuàng)建名牌的前提和基礎(chǔ);要建造高質(zhì)量、高品質(zhì)的產(chǎn)品，這是創(chuàng)名牌的核心;要實(shí)行優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，這 是創(chuàng)建名牌的保證，它貫穿于售前、售屮和售后服務(wù)的全過(guò)程;要設(shè)計(jì)、彭顯不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的、適介不同 消費(fèi)者群體的個(gè)性產(chǎn)品（二）.樹(shù)立品牌意識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)至今品牌意識(shí)比較淺薄，除少數(shù)兒家打出品牌外，當(dāng)前我國(guó)相當(dāng)多的房地產(chǎn)業(yè)還不懂 得'品牌經(jīng)營(yíng)”為何物，甚至有不少的企業(yè)還沒(méi)建立自己的品牌。他們以為房地產(chǎn)業(yè)不需要品牌也照樣能經(jīng) 營(yíng)。房產(chǎn)品牌的形成需要可靠的質(zhì)量作為保證，它的形成不僅要靠宣傳樓盤(pán)得來(lái)，更需要金業(yè)和樓盤(pán)的一 同宣傳，并h以企業(yè)為主。要形成品牌，高質(zhì)量、系列化、人規(guī)模缺一不可，

18、但更重要的是發(fā)展商要有品 牌意識(shí)，要口覺(jué)地、主動(dòng)地、精心地把品牌當(dāng)作一個(gè)目標(biāo)去追求。（三）房地產(chǎn)服務(wù)合作營(yíng)銷對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售屮、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先 應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者捉供真實(shí)的關(guān)于樓盤(pán)的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對(duì)所 感愛(ài)好的樓盤(pán)有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售屮服務(wù)是開(kāi)發(fā)商必須提供符 合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實(shí)屮，消費(fèi)者往往能 獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手岀現(xiàn)差錯(cuò)卻無(wú)人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn) 生糾紛，這對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)注重商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對(duì) 業(yè)主提出的問(wèn)題給予及時(shí)地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)治理， 為業(yè)主捉供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時(shí)代發(fā)展的必然，同時(shí)也為企業(yè)的發(fā)展 奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。和其他商品一樣，對(duì)于商品房的銷售同樣可以采取合作營(yíng)銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與很 多單位存在利益關(guān)系。（四）房地產(chǎn)其他營(yíng)銷為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn) 或高品位文化景觀和樓盤(pán)的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個(gè)方面休現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 與顧客的關(guān)系建立上?！邦櫩途褪巧系邸?，對(duì)于現(xiàn)在正處于買(mǎi)方市場(chǎng)的房地產(chǎn)金