房地產投資風險深層原因探究

1、房地產投資風險深層原因探究（作者:單位:郵編:）在各界紛紛預測通脹即將來臨或房產泡沫的背景下，如何防范 化解房地產投資風險是一項極為緊迫的課題。從政府角度來看，先后 出臺了一系列政策舉措，明確提出“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制 部分城市房價過快上漲的勢頭”;從普通百姓來看，由于居有住所的傳 統觀念影響，每個人都希望擁有自己的住房，居民購房的熱情高漲促使 了房價的非理性上漲,部分投機炒作行為更是加劇了上漲勢頭,北京的 房價幾乎趕上了倫敦。抑制房價過快上漲與百姓剛性住房需求及非理 性投資投機之間的內在矛盾，使解決預期的房產泡沫問題更加復雜，難 度更大，潛在風險不容忽視。根據馬克維茨的投資組合理

2、論，資產的系 統性風險無法通過資產組合來分散，而非系統性風險可以通過資產組 合來進行降低，因此，對房地產投資企業(yè)來說，研究解決房地產投資中 的非系統性風險具有非常重要的現實意義。一、房地產投資風險分類作為一項資產，房地產除具有辦公、營業(yè)、居住功能外，還可以作 為一筆財富進行價值儲藏。因此，房地產投資既要考慮使用價值問題, 更要考慮其未來保值增值影響因素。影響資產需求的因素主要有四個方面，即財富、預期收益、風險、流動性，如果把國內外經濟政治環(huán) 境、銷售價格、資金鏈等影響因素添加進去，據此可以對房地產投資 成效的影響因素進行分析。如果用q代表房地產投資成效,a、b、c、d、e、f、g、.cn/fa

3、ngan/,5> 方案。需要說明的是，并不是組合產品的種類越多越好，隨著n的增加, 組合風險下降的幅度會遞減，最終組合的風險不會降低為零，而是趨向 房地產市場的系統性風險。在此情況下,房地產開發(fā)企業(yè)只能通過時 刻關注政策及經濟政治形勢走向,并進行充分的市場調查等措施來合 理規(guī)避風險。通過上述投資組合理論分析，在實際工作中，房地產企業(yè)防范化解非系統性風險應重點把握好以下三點:首先要優(yōu)化投資組合，實行多元化經營模式。多元化經營模式的特點是房地產開發(fā)企業(yè)從事的業(yè)務涵蓋了房地產開發(fā)的多個產業(yè)鏈，包括土地開發(fā)、設計、施工、銷售、物業(yè)管理等，同時要合理恰當的搭配各種不同投資類型的項目,除了住 宅,還

4、可以開發(fā)寫字樓、商場和酒店、甚至標準化工業(yè)廠房等。優(yōu)化 投資組合、實行多元化經營的優(yōu)勢在于房企具備一定規(guī)模時，內部各 個專業(yè)可以相互整合，降低整體成本，并能合理處理好整體收益與整體 風險之間的相關性，在價值鏈上獲得更多的附加值;劣勢在于企業(yè)經營 的靈活性較差，對企業(yè)內部控制有較高的要求，市場退出門檻較高等。其次要開拓多元化融資渠道，創(chuàng)新多元化融資工具，防范房地產企業(yè)因過度依賴銀行貸款而造成的資金鏈斷裂的風險。因為房地產投 資項目期限長、貸款利率高,運營中一旦哪個環(huán)節(jié)資金銜接不上，都有 可能導致整個項目投資失敗。房地產開發(fā)企業(yè)應根據自身實際情況, 選擇合適的融資形式和融資工具,以便能及時、大量、低成本地融入 資金，同時要采取切實有效舉措提高資金使用效益，盡可能降低債務負 擔，避免財務風險。第三要健全監(jiān)管機制，保障產品質量。一個投資項目能否達到預期收益，產品質量很重要，而產品質量關鍵在于強化監(jiān)管。因此,要建立 健全監(jiān)管機制，確保設計、施