新型雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃(附案例)

1、新型雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃新型雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃（大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新）234產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段的模式分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段的模式分析 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢 討論討論1產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法和新的規(guī)劃理念產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法和新的規(guī)劃理念 差異化品牌化營銷化同質(zhì)化競爭如何突圍？同質(zhì)化競爭如何突圍？差異化亮點如何打造？差異化亮點如何打造？品牌化園區(qū)如何策劃？品牌化園區(qū)如何策劃？讓我們共同關注，共同思考！讓我們共同關注，共同思考！產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段解讀第一個階段第一個階段 生產(chǎn)要素聚集生產(chǎn)要素聚集 產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段解讀 第二個階段第二個階段 產(chǎn)業(yè)主導特征產(chǎn)業(yè)主導特征產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段

2、解讀 第三個階段第三個階段 創(chuàng)新突破階段創(chuàng)新突破階段 產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段解讀 第四個階段第四個階段 現(xiàn)代科技都市現(xiàn)代科技都市 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢 趨勢一、從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變趨勢一、從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變 從世界高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，基本經(jīng)歷了由從世界高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，基本經(jīng)歷了由“單個企業(yè)單個企業(yè)同類企業(yè)集群同類企業(yè)集群產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展路徑演變，高新技的發(fā)展路徑演變，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)只有集群化發(fā)展，才會激發(fā)出更大的能量。術(shù)產(chǎn)業(yè)只有集群化發(fā)展，才會激發(fā)出更大的能量。 從未來高新技術(shù)園區(qū)政策走向看，優(yōu)惠政策將可能逐步從區(qū)從未來高新技術(shù)園區(qū)政策走向看

3、，優(yōu)惠政策將可能逐步從區(qū)域傾斜轉(zhuǎn)向技術(shù)傾斜和產(chǎn)業(yè)傾斜（這是國外通行的做法）。域傾斜轉(zhuǎn)向技術(shù)傾斜和產(chǎn)業(yè)傾斜（這是國外通行的做法）。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢 趨勢二、趨勢二、 由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉(zhuǎn)型由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉(zhuǎn)型 由于高新技術(shù)園區(qū)功能的特殊性，決定了高新技術(shù)園區(qū)適合打由于高新技術(shù)園區(qū)功能的特殊性，決定了高新技術(shù)園區(qū)適合打造前端性產(chǎn)業(yè)鏈（研發(fā)、設計、中試等）。未來高新技術(shù)園區(qū)的發(fā)造前端性產(chǎn)業(yè)鏈（研發(fā)、設計、中試等）。未來高新技術(shù)園區(qū)的發(fā)展在于比技術(shù)創(chuàng)新能力和技術(shù)轉(zhuǎn)化效率，我國高新技術(shù)園區(qū)也將逐展在于比技術(shù)創(chuàng)新能力和技術(shù)轉(zhuǎn)化效率，我國高新技術(shù)園區(qū)也將逐步走向以研發(fā)中心、研發(fā)型

4、產(chǎn)業(yè)、科技服務業(yè)為主體的研發(fā)型高新步走向以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技服務業(yè)為主體的研發(fā)型高新技術(shù)園區(qū)。技術(shù)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢 趨勢三、從強調(diào)引進大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變趨勢三、從強調(diào)引進大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變 隨著高新產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉(zhuǎn)化的隨著高新產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉(zhuǎn)化的復雜性日益加大，從而大規(guī)模研發(fā)的系統(tǒng)風險大大增加。而隨著科復雜性日益加大，從而大規(guī)模研發(fā)的系統(tǒng)風險大大增加。而隨著科技預測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發(fā)課題市場化、模技預測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發(fā)課題市場化、模塊化、專業(yè)化，采用小規(guī)

5、模研究，充分利用其靈活性，可有效分散塊化、專業(yè)化，采用小規(guī)模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風險和加快科技研發(fā)速度。風險和加快科技研發(fā)速度。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢 趨勢四、由單純的土地運營向綜合的趨勢四、由單純的土地運營向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和和“氛圍培育氛圍培育”轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來必然應該從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來必然應該從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過土地、地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)入股等方式，將土地、合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過土地、地產(chǎn)項目的產(chǎn)業(yè)入股等方式，將土地、園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié)合起來；同樣也從片面的環(huán)境建設走向全方園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié)合起來；同樣

6、也從片面的環(huán)境建設走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環(huán)境的同時，加強區(qū)域文化氛圍、位的氛圍培育，在打造一流的硬環(huán)境的同時，加強區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機制、管理服務等軟環(huán)境的建設。創(chuàng)新機制、管理服務等軟環(huán)境的建設。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢 趨勢五、由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型趨勢五、由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型 現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性智力資源智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務的

7、各種商不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務的各種商業(yè)服務、金融信息服務、管理服務、醫(yī)療服務、娛樂休憩服務等綜業(yè)服務、金融信息服務、管理服務、醫(yī)療服務、娛樂休憩服務等綜合功能。合功能。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的幾個趨勢 趨勢五、由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型趨勢五、由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型 現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性智力資源智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務的各種商不是單純

8、的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務的各種商業(yè)服務、金融信息服務、管理服務、醫(yī)療服務、娛樂休憩服務等綜業(yè)服務、金融信息服務、管理服務、醫(yī)療服務、娛樂休憩服務等綜合功能。合功能。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新的規(guī)劃理念 一、新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，首先要倡導以核心資源聚集為主要目標，一、新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，首先要倡導以核心資源聚集為主要目標，空間規(guī)劃是圍繞核心資源的服務需求而進行的；空間規(guī)劃是圍繞核心資源的服務需求而進行的；示例：高新園區(qū)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建模式示例：高新園區(qū)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新的規(guī)劃理念 例如：一個高新園區(qū)的成長，更多的會依賴人力資源、技術(shù)轉(zhuǎn)移能力、信息及咨一個高新園區(qū)的成長，更多的會依賴人力資源、技

9、術(shù)轉(zhuǎn)移能力、信息及咨詢服務能力以及展示交易服務能力，在這個核心要素的驅(qū)動下，使一個產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、詢服務能力以及展示交易服務能力，在這個核心要素的驅(qū)動下，使一個產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、設計、中試、制造得到一定的核心優(yōu)勢基礎，通過這個平臺功能對外部資源、包括科設計、中試、制造得到一定的核心優(yōu)勢基礎，通過這個平臺功能對外部資源、包括科研機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)資本、院校及制造運營企業(yè)的吸引，以達到一個循環(huán)成長的有機過程。研機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)資本、院校及制造運營企業(yè)的吸引，以達到一個循環(huán)成長的有機過程。（參見下圖所示）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新的規(guī)劃理念 二、目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)是處于第二階段和第三階段之間，與二、目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)是處于第二階段和

10、第三階段之間，與未來所需要的第四階段有著本質(zhì)的不同，需要進行一些規(guī)劃上的未來所需要的第四階段有著本質(zhì)的不同，需要進行一些規(guī)劃上的預判和修正，以保證在未來的規(guī)劃實施中，有著更具備成長彈性預判和修正，以保證在未來的規(guī)劃實施中，有著更具備成長彈性的空間設定；的空間設定；產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法 第一、第一、 園區(qū)的規(guī)劃首先是以產(chǎn)業(yè)平臺構(gòu)建為核心導向，而不是以用地園區(qū)的規(guī)劃首先是以產(chǎn)業(yè)平臺構(gòu)建為核心導向，而不是以用地性質(zhì)和規(guī)模設定為主要目標；性質(zhì)和規(guī)模設定為主要目標； 園區(qū)規(guī)劃的宗旨是圍繞建設一個產(chǎn)業(yè)平臺或者產(chǎn)業(yè)服務平臺為核心的，這就要求在規(guī)劃的初始，就著重分析和判定，這些平臺構(gòu)建的實際需求和發(fā)展途徑，例如

11、：圍繞一個產(chǎn)業(yè)技術(shù)構(gòu)建的平臺，核心能力是研發(fā)或技術(shù)交易能力，就需要圍繞這個能力去建立一個創(chuàng)新科技服務平臺：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法 第二、第二、 要圍繞構(gòu)筑高端要素聚集能力為主要目標，包括城市服務功能的要圍繞構(gòu)筑高端要素聚集能力為主要目標，包括城市服務功能的配給以及宜居環(huán)境的營造：配給以及宜居環(huán)境的營造： 當前一輪的全球產(chǎn)業(yè)分工，實際上是高端資源集聚向歐美、低端要素集聚向中國及東南亞的過程，以成本和規(guī)模取勝的時代即將結(jié)束，通常意義上的“微笑曲線”也將隨著“金融泡沫”的破滅，開始新的重構(gòu)過程。我們需要在新的一輪產(chǎn)業(yè)板塊及分工中，盡量取得高端戰(zhàn)略的實現(xiàn)，也需要在園區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展中做到空間和服務平臺的適應

12、性。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法 一個重要的觀點：打造一個一個重要的觀點：打造一個“吸引力中心吸引力中心”和宜居宜業(yè)的空間環(huán)境同樣是產(chǎn)和宜居宜業(yè)的空間環(huán)境同樣是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要基礎。業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要基礎。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法 第三、不僅僅需要考慮園區(qū)自身的利益，也更多的需要考慮園第三、不僅僅需要考慮園區(qū)自身的利益，也更多的需要考慮園區(qū)內(nèi)企業(yè)的成長性和二次成長培育。區(qū)內(nèi)企業(yè)的成長性和二次成長培育。 園區(qū)的服務是園區(qū)發(fā)展的核心關鍵園區(qū)的服務是園區(qū)發(fā)展的核心關鍵，但是，大部分園區(qū)仍然更加重視僅僅是“招商引資”的初始過程，在園區(qū)內(nèi)部企業(yè)的發(fā)展服務方面做的很不到位，也是園區(qū)發(fā)展、甚至在規(guī)劃過程中也需要更多關注的問

13、題。我們根據(jù)企業(yè)的成長需要，提供這樣一個服務平臺和功能是必要的，按照不同發(fā)展階段的企業(yè)提供不同的關鍵服務：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方法和新的規(guī)劃理念 按照企業(yè)成長路線，提升創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)綜合服務能力和服務品質(zhì)按照企業(yè)成長路線，提升創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)綜合服務能力和服務品質(zhì)規(guī)劃構(gòu)建國際高科技企業(yè)孵化器企業(yè)孵化器，引進國際孵化項目，與基地產(chǎn)業(yè)形成互動設立大學科技園、留學生創(chuàng)業(yè)園建立為高成長企業(yè)服務的加速器，建立孵化器和加速器的對接機制建立孵化器和加速器的對接機制, 形成從孵化器到加速器的企業(yè)成長服務體系 搭建投融資服務平臺：搭建投融資服務平臺：聯(lián)合銀行、證券公司和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)板等幫助企業(yè)上市設立基地創(chuàng)業(yè)投資專項基金與國內(nèi)外知

14、名的風險投資機構(gòu)成員建立聯(lián)系、開展合作，積極引入國際專業(yè)風險投資機構(gòu)開展投融資擔保業(yè)務：借助國家中小企業(yè)轉(zhuǎn)貸款平臺，在基地設立中小企業(yè)貸款信用擔保業(yè)務窗口案例： 蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)案例背景案例背景 蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州東部新城中心，規(guī)劃面積70平方公里。 蘇州新城定位：城市商務辦公集中地，集中發(fā)展金融、咨詢、設計、研發(fā)等高端生產(chǎn)服務功能，并將其建設成為品質(zhì)較高的居住集中地。 園區(qū)產(chǎn)業(yè)及功能發(fā)展特點：工業(yè)與城市服務業(yè)互動發(fā)展，推動園區(qū)綜合化提升。整體空間布局模式整體空間布局模式A圈層+軸線圈層 居住區(qū) 工業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū) 服務業(yè)走廊：商務區(qū)、行政服務區(qū)、休閑游憩區(qū)、生態(tài)綠化區(qū) 縱向軸線式規(guī)劃不

15、僅保證了園區(qū)本身良好的空間發(fā)展形態(tài)，也使得新區(qū)與老城區(qū)有機連成整體。B彈性空間 分為三個片區(qū)分期開發(fā)：西部公建配套區(qū)、中部居住配套區(qū)和東部工業(yè)組團區(qū)在規(guī)劃中引入“白地”、“灰地”、“彈性綠地”等理念，對于短期內(nèi)不明確用途的地塊實施彈性控制，有效提高土地開發(fā)效益和集約利用水平。 C生產(chǎn)與生活功能既分離又聯(lián)系工業(yè)布局：根據(jù)產(chǎn)業(yè)類別和污染程度進行合理布局配套設施布局：分層級布置配套服務設施商服設施：集中布置和分散布置相結(jié)合。中小學等教育設施：遍布整個居住區(qū)合理設置配套設施。生態(tài)技術(shù)手段生態(tài)技術(shù)手段通過一系列生態(tài)環(huán)境保護措施塑造宜居宜業(yè)園區(qū)對本項目借鑒意義對本項目借鑒意義產(chǎn)業(yè)及功能：產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，需

16、配套發(fā)展相關服務產(chǎn)業(yè)，既包括生產(chǎn)性服務，也包括生活性服務；服務設施大集中、小分散布局，有效地為園區(qū)進行服務。空間布局：生活區(qū)鄰近的工業(yè)區(qū)，只允許容納無污染及輕工業(yè)，或通過有效的隔離手段進行處理。生態(tài)環(huán)境：通過清潔生產(chǎn)、中水回收等措施減少工業(yè)區(qū)的污染，增強工業(yè)區(qū)與生活區(qū)的融合程度。開發(fā)時序：基礎設施先行，工業(yè)項目引進的同時，適時發(fā)展配套服務項目，提升土地開發(fā)價值。 2021-11-1624園區(qū)概況 規(guī)模：行政區(qū)域面積288平方公里，下轄三個鎮(zhèn)，戶籍人口27萬，從業(yè)人員31.57萬，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展面積80平方公里；發(fā)展目標：建設成為具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、國際化、信息化的創(chuàng)

17、新型、生態(tài)型新城區(qū)；建成全國水平最高、競爭力最強的園區(qū)之一 中新合作：中國和新加坡兩國政府間重要的經(jīng)濟技術(shù)合作項目；開創(chuàng)了中外經(jīng)濟技術(shù)互利合作的新形式,對其他地區(qū)工業(yè)園發(fā)展具有重要示范意義；交通：蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州古城東側(cè)，通過周邊發(fā)達的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)與中國和世界的各主要城市相連。機場： 上海虹橋機場（距蘇州80公里）上海浦東國際機場（距蘇州120公里）南京國際機場（距蘇州200公里）蘇州光福機場（距蘇州10公里）鐵路：京滬鐵路京滬高速鐵路已列入國家十五計劃海運港口：上海港：距蘇州100公里；年吞吐量1.65億噸，104個萬噸級泊位張家港：距蘇州96公里；綜合性港口，年吞吐量8

18、00萬噸，18個萬噸級泊位太倉港：距蘇州70公里；石油港口，預計萬噸級泊位30個常熟港：距蘇州60公里；化工港口，預計年吞吐量150萬噸，建有12萬標箱碼頭和30萬噸通用碼頭各1座蘇州工業(yè)園是中新兩國政府合作，以建設具有國際競爭力的高科技工業(yè)園和創(chuàng)新性、生態(tài)型新城區(qū)為發(fā)展目標，交通便捷，戰(zhàn)略發(fā)展空間巨大蘇州工業(yè)園位置交通圖太湖常州80KM至杭州150KM無錫42KM張家港90KM常熟90KM常熟港60KM劉家港60KM太倉港70KM太倉50KM昆山50KM上海80KM虹橋機場80KM浦東機場120KM至南京200KM蘇州蘇州工業(yè)園2021-11-1625中新兩國政府多層的組織保障，園區(qū)特殊政策

19、支持促進了蘇州園區(qū)快速發(fā)展，對其他園區(qū)的發(fā)展具有示范意義。政策支持 擁有較大項目的自行審批權(quán) 享有國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策 全國首家綜合保稅區(qū)試點 全國首個鼓勵技術(shù)先進型服務企業(yè)優(yōu)惠政策試點區(qū)域 中國服務外包示范基地 擁有充分授權(quán)的外事管理權(quán) 擁有預籌積累個人賬戶為主的公積金制度組織保障 第一層面是中新兩國政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會，負責協(xié)調(diào)蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設和借鑒新加坡經(jīng)驗工作中的重大問題。由兩國副總理擔任理事會共同主席 第二層面是中新雙邊工作委員會，由蘇州市市長和新加坡裕廊鎮(zhèn)管理局主席共同主持，蘇州市政府和園區(qū)管委會及新加坡有關部門和機構(gòu)負責人組成 第三層面是聯(lián)絡機構(gòu)，由新

20、加坡貿(mào)工部軟件項目辦公室和蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗辦公室負責日常聯(lián)絡工作 2021-11-1626功能板塊園區(qū)在規(guī)劃上形成了功能完善的分區(qū)，不同的功能分區(qū)在園區(qū)的發(fā)展中承擔不同的功能和作用，為園區(qū)的快速發(fā)展奠定了基礎國際科技園區(qū)出口加工區(qū) 信息產(chǎn)業(yè)園獨墅湖高教區(qū)中央商務區(qū)出口加工區(qū)現(xiàn)代物流園中新生態(tài)科技城陽澄湖休閑度假區(qū)金雞湖獨墅湖陽澄湖 蘇州工業(yè)園區(qū)初步形成了國際科技園、中央商務區(qū)、出口加工區(qū)、獨墅湖高教區(qū)、信心產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、現(xiàn)代物流園、中心科技生態(tài)城、陽澄湖休閑度假區(qū)等功能完善的分區(qū)； 蘇州園區(qū)規(guī)劃上形成的功能完善的分區(qū)，不同的功能分區(qū)在園區(qū)的發(fā)展中承擔不同的功能和作用，為園區(qū)的快

21、速發(fā)展奠定了基礎。2021-11-1627蘇州工業(yè)園創(chuàng)造了跨越騰飛的發(fā)展奇跡；近年來由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例失衡和進出口下滑，優(yōu)二進三的轉(zhuǎn)型發(fā)展成為今后的發(fā)展重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)位十五年的發(fā)展歷程中，蘇州工業(yè)園以高起點、大手筆創(chuàng)造了后來居上、跨越騰飛的發(fā)展奇跡。由于外資導向型帶來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例的失衡和由于金融危機造成進出口下滑，優(yōu)二進三，深化中新合作的轉(zhuǎn)型發(fā)展，成為園區(qū)今后發(fā)展的重點。醞釀啟動期1992-1994奠定基礎期1994-2001中方財團股比由35%調(diào)整為65%，承擔園區(qū)開發(fā)公司的大股東責任和園區(qū)管理的主要工作開始湖東地區(qū)的開發(fā)建設園區(qū)的產(chǎn)業(yè)體系已經(jīng)初步形成。中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會第九次會議，國務院副

22、總理吳儀提出蘇州工業(yè)園區(qū)要加快建設成為四個示范區(qū)，園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)正式提出；中新政府合作開發(fā)建設蘇州工業(yè)園區(qū)由新加坡協(xié)助招商，引入多項總投資超過1億美元的大項目奠定組織基礎：從三個層面建立領導和工作機構(gòu)。中新兩國政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會；中新雙邊工作委員會；聯(lián)絡機構(gòu)奠定物質(zhì)基礎：中新雙方財團合資組建了中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司 奠定招商基礎：新方向中方提供了豐富的招商經(jīng)驗和既有的招商網(wǎng)絡 奠定“軟件”基礎：編制68項體現(xiàn)園區(qū)特色的規(guī)章制度和管理辦法 加速發(fā)展期2001-2007轉(zhuǎn)型發(fā)展期2008-園區(qū)開始二次創(chuàng)業(yè)，轉(zhuǎn)型發(fā)展。工業(yè)園區(qū)將今年的工作重點概括為：制造業(yè)升級、科技跨越、服務業(yè)倍增、生態(tài)優(yōu)化。

23、蘇州工業(yè)園以后的發(fā)展方向：一個是優(yōu)二進三，一個是深化中新合作。2021-11-1628配套發(fā)展鄰里中心起步期00年02年03年 04年01年06年08年09年07年05年99年98年97年借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心新城大廈，97年興建，98年建成。2001年，貴都大廈鄰里中心建成蘇州總體規(guī)劃2004-2020提出市域c bd在園區(qū)的概念。鄰里中心快速發(fā)展，師惠等五座鄰里中心修建，截止到08年，園區(qū)7座鄰里中心，總建面超過12萬平，形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的居住商業(yè)中心。歐尚、沃爾瑪家樂福等商場進駐；左岸商業(yè)街、湖濱新天地、聯(lián)豐廣場等規(guī)模型特色商業(yè)街區(qū) 陸續(xù)出現(xiàn)。Cbd商業(yè)

24、辦公功能的完善，李公堤 商業(yè)街，圓通時代廣場、東方之門的修建等鄰里中心發(fā)展期、CBD建設期CBD擴展期鄰里中心首先擔負園區(qū)配套功能的職責；借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心新城大廈98年建成，CBD的規(guī)劃建設，園區(qū)的配套更加完善；蘇州總體規(guī)劃2004-2020提出市域c bd在園區(qū)的概念，園區(qū)的發(fā)展上升到城市的高度；與此同時，鄰里中心的發(fā)展更加成熟，大型商場開始進駐園區(qū)，特色商業(yè)街開始形成。CBD功能逐步完善；李公堤商業(yè)街圓通時代廣場、東方之門修建鄰里中心湖東大廈鄰里中心貴都大廈鄰里中心新城大廈鄰里中心玲瓏大廈鄰里中心沁苑大廈鄰里中心師惠大廈金雞湖商業(yè)廣場李公堤風情商業(yè)水街青積案湖商業(yè)廣場左岸商業(yè)

25、街中央商業(yè)廣場圓通時代廣場久光百貨蘇杭時代購物廣場湖濱新天地東沙湖商業(yè)廣場蘇州園區(qū)配套圖蘇州園區(qū)配套發(fā)展先于產(chǎn)業(yè)和住宅發(fā)展，鄰里中心首先擔負園區(qū)配套功能的職責；園區(qū)CBD的規(guī)劃建設使得園區(qū)配套功能更加完善2021-11-1629房地產(chǎn)市場啟動期發(fā)展期加速發(fā)展期加速發(fā)展期加速發(fā)展期加速發(fā)展期成熟期00年，園區(qū)屬于城市功能的延伸區(qū)域，即金雞湖西區(qū)域房地產(chǎn)市場首先發(fā)展；02年左右，由于金雞湖強勢的景觀資源和鄰里中心的商業(yè)配套，湖西區(qū)域發(fā)展迅速；05年，隨著湖西區(qū)域的發(fā)展完善，房地產(chǎn)市場沿金雞湖發(fā)展；07年，開始向東部區(qū)域擴散發(fā)展；園區(qū)房地產(chǎn)歷經(jīng)十年的發(fā)展，產(chǎn)品力水平越來越高，產(chǎn)品多元化、復合化程度不

26、斷增加發(fā)展階段代表項目發(fā)展特點02年03年04年01年05年06年07年08年09年沿老城區(qū)向園區(qū)發(fā)展，借助于城市配套，屬于城市功能的延伸沿湖西cbd發(fā)展，湖西cbd具備一定配套功能，資源強勢特點沿金雞湖向南向西發(fā)展，隨著湖東cbd的建設向東南延伸向園區(qū)東部發(fā)展，開發(fā)項目迅速擴散啟動期發(fā)展期加速發(fā)展期成熟期師惠樂章、湖濱公寓、瑞嘉商業(yè)廣場等。普通住宅商住樓，住宅檔次不高，商住樓提供底端配套。東方春曉、湖濱公寓、天翔花園等產(chǎn)品以低密和湖景公寓為主，產(chǎn)品力較大提升陽澄名邸、星湖國際、半島華庭等隨著知名開發(fā)商的進駐，產(chǎn)品多元化，復合化國際社區(qū)、尚玲瓏、朗詩國際等高端化、科技化、多元化、復合化2000

27、年左右，屬于城市功能延伸的金雞湖西區(qū)域房地產(chǎn)最先發(fā)展，然后逐步往東擴展；歷經(jīng)十年的發(fā)展，產(chǎn)品水平越來越高，多元化、復合化程度不斷增加老城中心 2021-11-1630房地產(chǎn)板塊湖西Cbd板塊獨墅湖板塊湖東Cbd板塊新雙湖板塊p板塊特點：蘇州園區(qū)最早開發(fā)的房地產(chǎn)板塊，最早屬于城市功能的延伸區(qū)，后來由于金雞湖的強勢資源和湖西cbd的配套，產(chǎn)品開始高端；p發(fā)展前景：發(fā)展成熟，用地空間有限；p產(chǎn)品特色：市場現(xiàn)行產(chǎn)品主要是湖景住宅和綜合體，主要大戶型豪宅和小戶型公寓，精裝為主p平臺價格：20000元/平米p板塊特點：主要屬于湖西的延伸發(fā)展板塊，擁有獨墅湖強勢資源和教育配套；p發(fā)展前景：發(fā)展前景看好，但用

28、地空間有限；p產(chǎn)品特點：產(chǎn)品比較復合，產(chǎn)品面積較大，小戶型公寓產(chǎn)品數(shù)量較少。p平臺價格：14000元/平米p板塊特點：主要屬于湖西的延伸發(fā)展板塊，擁有金雞湖強勢資源和cbd的配套；p發(fā)展前景：發(fā)展前景看好，大量開發(fā)商進駐，開發(fā)強度較高p產(chǎn)品特點：產(chǎn)品比較復合，產(chǎn)品線豐富：從一居到別墅，板塊內(nèi)均有供應p平臺價格：1000元/平米p板塊特點：屬于園區(qū)內(nèi)最新發(fā)展板塊，擁有陽澄湖、青劍湖資源，產(chǎn)業(yè)附近區(qū)域；p發(fā)展前景：用地空間大，屬于未來發(fā)展區(qū)域；p產(chǎn)品特點：產(chǎn)品力較為底端，產(chǎn)品主要以緊湊型住宅為主；p平臺價格：6500元/平米湖西CBD板塊關鍵詞：湖景資源、cbd配套、產(chǎn)品高端新雙湖板塊關鍵詞：湖景

29、資源、產(chǎn)業(yè)配套、產(chǎn)品底端獨墅湖板塊關鍵詞：湖景資源、教育配套、產(chǎn)品復合湖西CBD板塊關鍵詞：湖景資源、CBD配套、產(chǎn)品復合隨著房地產(chǎn)市場的完善，園區(qū)形成四大房地產(chǎn)板塊，各個板塊依據(jù)不同的資源和區(qū)域狀況，形成了不同的發(fā)展特點根據(jù)板塊特點的比較，與河口灣相似的板塊為湖西或湖東CBD板塊，與黃泥川相似的板塊為新雙湖板塊2021-11-1631蘇州工業(yè)園人口統(tǒng)計2000年，人口開始快速增長，產(chǎn)業(yè)人口大量進駐；1994年至1999年，園區(qū)人口增長緩慢，甚至一度出現(xiàn)負增長。產(chǎn)業(yè)人口的數(shù)量逐年增加，蘇州園區(qū)人口自2000年以來持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)工人的數(shù)量增加；板塊客戶組成年齡組成（35以下）湖西CBD市區(qū)及周邊占50%、園區(qū)占40%、外地占10%占40%獨墅湖市區(qū)及周邊占50%、園區(qū)占40%、外地占10%占40%湖東CBD市區(qū)及周邊占30%、園區(qū)占60%外地占10%占50%新雙湖市區(qū)及周邊占20%園區(qū)占70-80%外地占5%以下占60%自西向東，園區(qū)內(nèi)客戶所占的比例逐漸加大，成為客源的主流。從西向東，購房客戶年齡逐步年輕化。外地客戶占到一定比例，表明外地客戶對園區(qū)的區(qū)域價值和未來發(fā)展前景看好；購房客戶自西