購(gòu)買(mǎi)存在抵押權(quán)的二手房操作實(shí)務(wù)

1、購(gòu)買(mǎi)存在抵押權(quán)的二手房操作實(shí)務(wù)近幾年因?yàn)榉績(jī)r(jià)的不斷上漲，很多人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)很難一次性付清全部購(gòu)房款，因此大多數(shù)人都選擇銀行貸款，這致使目前市場(chǎng)上流通的二手房絕大多數(shù)都存在抵押權(quán)。這里所說(shuō)的房屋抵押是指，購(gòu)房者為向銀行貸款購(gòu)房，以自己所購(gòu)買(mǎi)的房屋作為債權(quán)的擔(dān)保抵押給貸款銀行，當(dāng)購(gòu)房者不能向銀行償還貸款時(shí)，銀行有權(quán)依照法律規(guī)定以該房屋折價(jià)或以拍賣(mài)、變賣(mài)該房產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。銀行就是所謂的抵押權(quán)人。因此買(mǎi)賣(mài)存在抵押權(quán)的二手房，就必須先行償還貸款銀行的剩余貸款，再由銀行、業(yè)主辦理房屋抵押權(quán)注銷手續(xù)后，該房屋才能按照買(mǎi)賣(mài)雙方的約定辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。但是二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)應(yīng)該由哪一方先行償還銀行貸款呢？又如何

2、能保證交易的安全呢？存在抵押權(quán)的房屋在進(jìn)行交易時(shí)要涉及到貸款銀行、購(gòu)房者、出售者、房產(chǎn)中介公司甚至擔(dān)保公司等多個(gè)主體，交易環(huán)節(jié)較多而且復(fù)雜，一個(gè)環(huán)節(jié)處理不好，就有可能出現(xiàn)糾紛。在賣(mài)方市場(chǎng)的大環(huán)境下，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)存在抵押權(quán)的二手房屋時(shí)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要大得多。本人近幾年提供二手房交易的法律服務(wù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)二手房交易需要注意的法律問(wèn)題、需要規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)頗多，但由于篇幅有限，不能一一詳談，在這里就經(jīng)常接觸到的幾種交易方式，簡(jiǎn)單的為大家提供一個(gè)操作思路，僅供大家在購(gòu)買(mǎi)存在抵押權(quán)的二手房時(shí)作為參考。第一種房屋出售方自行出資償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款。這種方式是指，由房屋出售方自行出資償還該房屋名下的銀行貸款，并辦

3、理抵押權(quán)注銷手續(xù)，然后購(gòu)房者、出售方依據(jù)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定辦理付款、過(guò)戶、交房等手續(xù)。這種方式對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)法律風(fēng)險(xiǎn)性最小，購(gòu)房者在與出售方簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：1. 要求出售方向貸款銀行詳細(xì)了解該銀行辦理提前還款流程以及時(shí)間（有些銀行需要提前一個(gè)月左右申請(qǐng)?zhí)崆斑€款）。2. 詳細(xì)約定房產(chǎn)交易的流程，該流程中應(yīng)包括出售方申請(qǐng)?zhí)崆斑€款的日期、辦理抵押權(quán)注銷的日期、抵押權(quán)注銷后的通知義務(wù)及抵押權(quán)注銷后辦理房產(chǎn)過(guò)戶受理手續(xù)的期限等。3. 詳細(xì)約定買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，包括遲延辦理還款手續(xù)、遲延履行通知義務(wù)、遲延辦理過(guò)戶受理手續(xù)的逾期違約金數(shù)額或計(jì)算方法，并詳細(xì)約定單方主張合同解除的

4、條件及違約金數(shù)額。第二種由擔(dān)保公司出資先行償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款。這種方式是指，買(mǎi)方或賣(mài)方尋找擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司先行墊資償還銀行貸款，并辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，然后買(mǎi)賣(mài)雙方按照雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定辦理交易手續(xù)。使用這種方式時(shí)，擔(dān)保公司要按照墊資數(shù)額的一定比例收取服務(wù)費(fèi)用，目前一般都是由買(mǎi)方支付該筆服務(wù)費(fèi)。使用這種方式在交易時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：1. 對(duì)擔(dān)保公司的選擇還是要慎重，要從服務(wù)質(zhì)量、公司口碑、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、注冊(cè)資金、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、墊資流程等多方面了解擔(dān)保公司。2. 目前，擔(dān)保公司都會(huì)要求購(gòu)房者將部分購(gòu)房款先行存入擔(dān)保公司指定的帳戶監(jiān)管，所以購(gòu)房者要認(rèn)真了解擔(dān)保公司的墊資流程，慎重簽署擔(dān)保

5、公司提供的格式墊資協(xié)議，避免因墊資環(huán)節(jié)出現(xiàn)爭(zhēng)議，使自己蒙受損失。3. 在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同或居間服務(wù)合同中要詳細(xì)約定由哪一方委托擔(dān)保公司、必要時(shí)可以約定共同選擇的擔(dān)保公司的名稱、墊資服務(wù)費(fèi)的支付方、抵押權(quán)注銷后的通知義務(wù)、抵押權(quán)注銷后辦理房產(chǎn)過(guò)戶受理手續(xù)的期限等。4. 詳細(xì)約定買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，包括遲延辦理還款手續(xù)、遲延履行通知義務(wù)、遲延辦理過(guò)戶受理手續(xù)的逾期違約金數(shù)額或計(jì)算方法，并詳細(xì)約定單方主張合同解除的條件及違約金數(shù)額。第三種由購(gòu)房者先行墊資償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款。這種方式是指，在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同后，由購(gòu)房者先行墊資償還交易房產(chǎn)名下的銀行貸款后，出售方及時(shí)與銀行辦理房產(chǎn)抵押權(quán)的注銷手

6、續(xù)，然后買(mǎi)賣(mài)雙方按照簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的約定辦理相關(guān)的交易手續(xù)。這種交易方式對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)性最大，但又是在實(shí)踐交易中經(jīng)常會(huì)碰到的情況，因此，謹(jǐn)慎的操作對(duì)購(gòu)房者是非常必要的：1. 在墊資前，先至房產(chǎn)權(quán)屬登記中心核查該房屋的權(quán)屬狀況有無(wú)瑕疵（主要核實(shí)，該房產(chǎn)除貸款銀行的抵押權(quán)外，是否還有其他的保全、查封、其他抵押權(quán)等。）。2. 不要提前將墊資款項(xiàng)打入出售方的銀行還款帳戶。3. 通過(guò)自己的銀行帳戶直接將墊資款轉(zhuǎn)入出售方的銀行還款帳戶，并要求出售方出具詳細(xì)的收款收據(jù)，必要時(shí)可以請(qǐng)律師見(jiàn)證。4. 必要時(shí)可要求出售方提供第三人保證，或物的擔(dān)保。5. 親自全程跟進(jìn)辦理提前還款、辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，并及時(shí)

7、收押房屋所有權(quán)證。6. 在抵押權(quán)注銷后，按照權(quán)屬登記中心所允許的最短期限及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶受理手續(xù)。7. 詳細(xì)約定買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，包括遲延辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)、遲延履行通知義務(wù)、遲延辦理過(guò)戶受理手續(xù)的逾期違約金數(shù)額或計(jì)算方法，并約定單方主張合同解除的條件及違約金數(shù)額。8. 詳細(xì)約定房產(chǎn)交易無(wú)法繼續(xù)履行時(shí)，出售方返還購(gòu)房者的墊資款的流程。有抵押貸款的二手房如何買(mǎi)賣(mài)房?jī)r(jià)在回落，但在這幾個(gè)月又掀起了反彈的小高潮，具體原因不敢深入討論，一是掌握的事實(shí)不足，二是怕和“正在下很大的一盤(pán)棋”有沖突。不過(guò)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，交易活躍也是事實(shí)。有朋友看到一套性價(jià)比更高的二手房，想買(mǎi)，但發(fā)現(xiàn)該房有抵押貸款，于是打電話

8、問(wèn)這樣的房子可以買(mǎi)嗎？我的感覺(jué)：一、沒(méi)有還清貸款的二手房不能賣(mài)目前國(guó)內(nèi)貸款買(mǎi)房的情況下，貸款銀行均會(huì)在原房屋上設(shè)立抵押。根據(jù)物權(quán)法第 191 條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！币簿褪钦f(shuō)，房屋所有權(quán)人沒(méi)有經(jīng)過(guò)銀行的同意，不得轉(zhuǎn)讓房屋，除非購(gòu)買(mǎi)人愿意替房屋所有權(quán)人代為還清銀行的債務(wù)。二、如何使需要買(mǎi)的二手房變成還清貸款的二手房還清就有兩種方式了，一種是一次性還清，一種是經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠時(shí)的分多次還清。后一種情況，實(shí)際就是將原房屋所有人的貸款轉(zhuǎn)移由新的購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)，即“轉(zhuǎn)按揭”。賣(mài)方出售貸款沒(méi)還清的商品房，購(gòu)買(mǎi)方繼續(xù)為該商品房?jī)斶€貸

9、款。這種方式對(duì)新購(gòu)房人的資金需求壓力較小，但問(wèn)題是，目前在國(guó)內(nèi)實(shí)踐操作中基本不可行。香港等地不僅可以轉(zhuǎn)按揭，甚至賣(mài)“樓花”都可以，但國(guó)內(nèi)銀行為了減少自己的風(fēng)險(xiǎn)，鮮有明確可以辦理轉(zhuǎn)按揭的服務(wù)。那么唯一可行的方案，就是先籌款把房款一次性還清，再進(jìn)行交易。（如果買(mǎi)方實(shí)力不夠，與此同時(shí)買(mǎi)家也要從銀行獲得貸款。實(shí)質(zhì)上這是貌似轉(zhuǎn)按揭貸款的提前還貸形式）。這種一次性把房款還清，就又分幾種情況：第一種：原房屋所有人拿出自己的積蓄，或是向親戚朋友們借錢(qián)，把銀行貸款還清，這樣才能從銀行解除抵押，從而可以賣(mài)房。第二種：就是在中介公司幫助下，把有貸款的房產(chǎn)掛牌，當(dāng)找到買(mǎi)主后，與買(mǎi)主溝通。買(mǎi)主先支付一部分房款，供賣(mài)房者

10、提前還貸。第三種：賣(mài)房者自行無(wú)法籌到還貸款，而且也沒(méi)有買(mǎi)主愿意墊付房款，這樣可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流動(dòng)資金幫賣(mài)房者還貸。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果選中的房源是具有銀行貸款的，購(gòu)買(mǎi)就要十分慎重了。因?yàn)榘吹诙N方式，如果賣(mài)房者提出先墊付還貸款的話，買(mǎi)房者是具有相當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的。由于在付出購(gòu)房款后，房產(chǎn)權(quán)屬還屬于賣(mài)房者，一旦賣(mài)房者不承認(rèn)或攜款逃跑，買(mǎi)房者將面臨巨大損失，所以要盡量避免這種交易方式?？墒?，第二種方式正是目前中介機(jī)構(gòu)大力鼓吹的辦法。在目前蕭條的市場(chǎng)條件下，中介機(jī)構(gòu)可以做的生意越來(lái)越少，因此即使一些房源對(duì)買(mǎi)方有潛在風(fēng)險(xiǎn)，中介機(jī)構(gòu)為了促成交易，仍吹得天花亂墜，說(shuō)什么“正因?yàn)橛匈J款才這么便宜

11、的”、“貸款的房子對(duì)買(mǎi)方?jīng)]什么風(fēng)險(xiǎn)”，購(gòu)房者千萬(wàn)要小心。如果該房真正可靠，那么就可以要求中介機(jī)構(gòu)采用以上提及的第三種方式協(xié)助交易。三、有房證才能交易提到這個(gè)問(wèn)題是因?yàn)樵S多抵押貸款房屋都拿不出房產(chǎn)證。有的房屋所有人是新買(mǎi)的住房，經(jīng)常在入住后一至兩年內(nèi)還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，這種情況下是肯定不能交易的。因?yàn)閲?guó)家有明確規(guī)定，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，同時(shí)，沒(méi)有取得房產(chǎn)證時(shí)，新的買(mǎi)主也無(wú)法辦理貸款手續(xù)。還有更多的情況是房產(chǎn)證被抵押銀行收走，這種在各地實(shí)踐中要看各地的房地產(chǎn)登記手續(xù)，具體又分為幾種，一種是貸款后有兩本證, 一個(gè)房產(chǎn)證一個(gè)他項(xiàng)權(quán)證，房屋有按揭和抵押都會(huì)在他項(xiàng)權(quán)證上顯示（如上海），在有抵押貸款時(shí)，房產(chǎn)證歸房主個(gè)人保存 , 他項(xiàng)權(quán)證歸銀行保管，等貸款還清后他項(xiàng)權(quán)證會(huì)拿到房管局注銷。另一種是只有一個(gè)房產(chǎn)證，進(jìn)行了抵押后，抵押銀行一般會(huì)要求代管房產(chǎn)證。那么，如果辨別到底是有房產(chǎn)證但被銀行保管還是并無(wú)房產(chǎn)證的交易呢？其實(shí)很簡(jiǎn)單：以上無(wú)論是哪種情況，當(dāng)?shù)氐姆课菁巴恋毓芾聿块T(mén)都會(huì)有登記，公安部門(mén)、法院、檢察院因公憑有效證明可調(diào)閱全部有關(guān)檔案，產(chǎn)權(quán)人憑身份證、產(chǎn)權(quán)證可查閱檔案中的相關(guān)信息，而一般公眾在房屋買(mǎi)賣(mài)、訴訟等正當(dāng)理由下，憑有效證明，能查詢房屋的簡(jiǎn)單信息。因此，購(gòu)買(mǎi)者