既有住宅增設(shè)電梯適用法律問題辨析(共5頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上既有住宅增設(shè)電梯適用法律問題辨析 由地方政府推動的既有住宅增設(shè)電梯，始于2008年廣東省，之后，全國一些大中城市相繼推行。這項涉及千家萬戶的新事物自始即成為社會關(guān)注和熱議的話題。由于客觀上存在著低層業(yè)主與高層業(yè)主的利益沖突，更由于某些地方政府出臺的有關(guān)既有住宅增設(shè)電梯的規(guī)范性文件有悖于相關(guān)法律、法規(guī)，激化了矛盾，出現(xiàn)了不同意增設(shè)電梯的業(yè)主被打恐嚇電話、被堵門鎖、被丟垃圾等違法行為，有的地方還發(fā)生了肢體沖突、打斗等嚴(yán)重事件。同時，由于這些規(guī)范性文件的出臺、實施，引起了利益受損群體對政府的信任危機，有的已將政府有關(guān)部門訴至法院，有的上書人大，要求審查、撤銷這種規(guī)范性文件。

2、近年來這種矛盾、沖突有愈演愈烈之勢，嚴(yán)重影響了社區(qū)、社會的和諧與穩(wěn)定。探究這種矛盾、沖突的根源，尋求化解之道，成為政府與社會不能回避的嚴(yán)重問題。 一、矛盾的根源 1.低層業(yè)主利益受損與高層業(yè)主利益增加的事實 沒有預(yù)留電梯井的既有住宅增設(shè)電梯，改變了原規(guī)劃設(shè)計，占用業(yè)主共有的公共用地安裝外掛式電梯，改變了建筑物結(jié)構(gòu)或外型，勢必對相鄰住宅尤其是底層住宅的日照、采光、通風(fēng)、安靜等居住的必備條件造成不利甚或嚴(yán)重的影響，住宅物業(yè)價值也隨之受損。而高層住宅增設(shè)電梯后，業(yè)主出行方便了，其住宅物業(yè)也隨之增值。這些都是不爭的事實。這種利益的沖突成為引致低層業(yè)主與高層業(yè)主矛盾的內(nèi)因。 2.業(yè)主對既有住宅增設(shè)電梯的

3、“雙重多數(shù)決”表決規(guī)則 某些地方政府針對既有住宅增設(shè)電梯出臺的規(guī)范性文件，物權(quán)法第七十六條就建筑區(qū)劃內(nèi)可否占用業(yè)主的共有土地增設(shè)電梯確立了“雙重多數(shù)決”的表決規(guī)則：本棟（單元）應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。這個表決規(guī)則事實上將多數(shù)業(yè)主的意志強加給了少數(shù)業(yè)主。正是這類規(guī)范性文件確立的這種表決規(guī)則成為催生、激化低層業(yè)主與高層業(yè)主矛盾的重要外因，也成為利益受損群體對相關(guān)地方政府嚴(yán)重不滿的主要原因。 二、既有住宅增設(shè)電梯能否適用“雙重多數(shù)決”表決規(guī)則 我國物權(quán)法第七十條確立業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)有三種：對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)、

4、對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)、對共有部分享有共同管理權(quán)。各地方政府出臺的既有住宅增設(shè)電梯之規(guī)范性文件，對增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的，都明確規(guī)定應(yīng)征得該部分業(yè)主同意。對此，各方均無異議。對增設(shè)電梯擬占用業(yè)主共有部分的，各地出臺的政府規(guī)范性文件有三種不同的業(yè)主表決規(guī)則：一是“絕對的業(yè)主雙重多數(shù)決”規(guī)則，即不考慮業(yè)主的其他因素，只要本棟（單元）經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即可增設(shè)電梯。這屬極少數(shù)，如浙江省關(guān)于開展既有住宅加裝電梯試點工作的指導(dǎo)意見（2016年）。二是“附條件的業(yè)主雙重多數(shù)決”規(guī)則，即原則上確立增設(shè)電梯由本棟（單元）業(yè)主雙重多數(shù)決

5、規(guī)則表決，同時附帶某種條件，這主要是：加裝電梯可能影響相鄰住宅日照、采光、通風(fēng)、通行等使用功能的，應(yīng)與權(quán)益受損的相關(guān)業(yè)主就補償問題達(dá)成一致意見。如廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法（2016年）、深圳市既有住宅加裝電梯的實施意見（2015年）、遼寧省關(guān)于全省既有住宅加裝電梯的指導(dǎo)意見（2016年）。三是本棟（單元）“全體業(yè)主一致同意”規(guī)則，如關(guān)于北京市既有多層住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見（2010年）、上海市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見（2011年）、成都市既有住宅增設(shè)電梯管理辦法（2016年）、青島市開展既有住宅加裝電梯試點工作實施方案（2016年）。就既有住宅增設(shè)電梯事，催生、激化住宅小區(qū)、樓宇業(yè)

6、主間矛盾的是第一、第二種表決規(guī)則，確立這兩種表決規(guī)則的地方政府規(guī)范性文件，其法律依據(jù)是物權(quán)法第七十六條第二款。正確理解該條款的立法含義及相關(guān)規(guī)定，成為化解這類矛盾的金鑰匙。 物權(quán)法第七十六條第一、二款規(guī)定：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。電梯屬于建筑物的附屬設(shè)施，這在建筑學(xué)上是非常明確的。該法條“改建、重建”用詞，在語言學(xué)上也是十分明確的，即對已有的建筑物及其附屬設(shè)施在原有的基礎(chǔ)上進行改造、拆除重新建造。既有住宅增設(shè)電梯，屬于建筑物新增設(shè)的附屬設(shè)施，對此新事物，物權(quán)法第七十六條并無涉及。故此，一些地方政府出臺的既有住

7、宅增設(shè)電梯的規(guī)范性文件以物權(quán)法第七十六條作依據(jù)，確立“雙重多數(shù)決”表決規(guī)則，是無中生有，是對物權(quán)法第七十六條的嚴(yán)重曲解。另外，從物權(quán)法第七十六條全部內(nèi)容看，該條款是對業(yè)主有關(guān)共有和共同管理權(quán)力的重大事項確定表決規(guī)則，表決規(guī)則有兩種，一種是“雙重半數(shù)決”規(guī)則，適用該條第一款第一至第四項事?，這些都屬于業(yè)主的共同管理權(quán)利，主要有制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則、建筑物及其附屬設(shè)施管理規(guī)約、選舉、更換業(yè)主委員會、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，而不直接涉及業(yè)主的經(jīng)濟利益和物質(zhì)權(quán)益；一種是“雙重多數(shù)決”規(guī)則，適用該條第一款第五、六項事項，第五項是“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”，第六項是“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，這兩項都直接關(guān)系到業(yè)主的經(jīng)濟利益和物質(zhì)權(quán)益。由此可見，該法條的立法意圖是十分明確的，特別注重保護業(yè)主的經(jīng)濟利益和物質(zhì)權(quán)益，直接關(guān)系到業(yè)主的經(jīng)濟利益和物質(zhì)權(quán)益的表決規(guī)則要比涉及業(yè)主管理權(quán)利的表決規(guī)則嚴(yán)格，須更多的業(yè)主同意。而新建電梯比改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，更大程度上直接影響到業(yè)主的經(jīng)濟利益和物質(zhì)權(quán)益，這不僅是原規(guī)劃批準(zhǔn)的日照、采光、通風(fēng)、安靜等業(yè)主居住必備條件受損，物業(yè)價值也隨之貶損，而且還占用了業(yè)主共有的土地。由此可以推斷，將來修改物權(quán)法，對新建電梯的表決規(guī)則會比改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的表決規(guī)則更