物業(yè)服務星級

1、物業(yè)服務規(guī)范 第1部分：住宅物業(yè)（山東省地方標準DB 37/T 1997.12011）共閱8739 出處: 作者: 發(fā)布日期:2013-04-25山東省地方標準 DB 37/T 1997.12011物業(yè)服務規(guī)范  第1部分：住宅物業(yè)2011 - 12 - 14發(fā)布     2012 - 01 - 01實施 前言 DB37/T 1997物業(yè)服務規(guī)范分為七個部分：第1部分：住宅物業(yè)；第2部分：中小學物業(yè)；第3部分：高校物業(yè)；第4部

2、分：醫(yī)院物業(yè)；第5部分：寫字樓物業(yè)；第6部分：商場物業(yè)；第7部分：工業(yè)園區(qū)物業(yè)。本部分為DB37/T 1997的第1部分。本部分按照GB/T 1.12009給出的規(guī)則起草。本部分由山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳提出。本部分由山東省服務標準化技術委員會歸口。本部分由山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責解釋。本部分起草單位：山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會、山東省標準化研究院、濟南濟發(fā)物業(yè)有限責任公司、青島新時代物業(yè)服務有限公司、青島長樂未央物業(yè)管理有限公司、山東魯商物業(yè)服務有限公司、山東嘉寧物業(yè)投資發(fā)展有限公司、濟寧九巨龍物業(yè)管理有限公司、泰安華新物業(yè)管理有限責任公司、日照海納物業(yè)管理有限公司、山東偉明物業(yè)管

3、理有限公司、東營海通物業(yè)服務有限責任公司、菏澤家政職業(yè)學院、青島市公安消防支隊嶗山區(qū)大隊。本部分主要起草人：花景新、劉春藏、黎燕、原靜、崔曉青、王眾、趙紅紅、趙新、王增連、常允金、靳魯東、李政泉、司穎、王泮鈞、高金亮、羅懷玉、劉志剛、時念新、張彬。本部分代替DB37/T 5232005。  1.1.1.1物業(yè)服務規(guī)范  第1部分：住宅物業(yè)1范圍本部分規(guī)定了住宅物業(yè)的術語和定義、基本要求、服務質(zhì)量分級、服務質(zhì)量要求及監(jiān)督與投訴。本部分適用于山東省區(qū)域內(nèi)居住建筑類中住宅（含普通商品住房、保障性安居工程等）的物業(yè)服務管理。供水、供電、供氣、供熱等服務已經(jīng)移交給

4、專營單位的，可對各服務等級中的相關內(nèi)容進行刪減。注：在物業(yè)服務實踐中，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）可根據(jù)實際情況，參照本標準選擇服務內(nèi)容，增減服務項目。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB 50096  住宅設計規(guī)范GB 50180  城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范DBJ14-070-2010  城市建設項目配建停車位規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定山東省物業(yè)管理條例山東省住宅

5、物業(yè)服務收費管理辦法3術語和定義下列術語和定義適用于本文件。3.1 物業(yè)服務企業(yè)依照法定程序設立，以物業(yè)管理服務為經(jīng)營業(yè)務，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織。3.2 業(yè)主物業(yè)的所有權人。3.3 物業(yè)使用人物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權人。3.4 特約服務物業(yè)服務合同約定以外的服務。3.5 急修對嚴重影響住宅小區(qū)正常生活秩序的設施設備故障進行及時的處理和修復。4基本要求4.1服務機構應在住宅小區(qū)內(nèi)設置相適應的物業(yè)服務機構，并符合以下要求：具有符合物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法要求的資質(zhì)；有委托方提供的服務場所；配備滿足服務需要的設施設備；服務窗口

6、應公示物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書或復印件、物業(yè)服務項目、服務流程、收費依據(jù)、收費標準、投訴渠道等。提供特約服務的，公示特約服務項目、服務流程及收費標準等；有客戶服務人員，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務。4.2人員物業(yè)服務人員應符合以下要求：具有良好的職業(yè)道德；管理人員、專業(yè)技術操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書；進駐物業(yè)服務區(qū)域后，物業(yè)服務企業(yè)應針對實際情況對所有上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗；統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔。服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話；定期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、安全等相應的培訓。4.3規(guī)章制度物業(yè)服務企業(yè)應建立完

7、善的規(guī)章制度，主要包括：物業(yè)服務方案；崗位職責、工作流程及服務規(guī)范；內(nèi)部管理制度，如財務管理制度、節(jié)能管理制度等。4.4財務管理應符合以下要求：物業(yè)服務費和其它費用收支應符合物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定、山東省物業(yè)管理條例、山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法等相關要求；對于合同約定的收費項目及標準，應按合同要求執(zhí)行；為業(yè)主或物業(yè)使用人提供的特約服務應按雙方約定收費并單獨結算；規(guī)范操作，賬目清晰。4.5檔案4.5.1基本要求物業(yè)服務企業(yè)應建立和完善檔案管理制度，做到檔案、記錄等內(nèi)容完整、準確，系統(tǒng)、及時的對文件資料和記錄進行歸檔保存。4.5.2技術檔案主要包括：工程竣工驗收檔案；項目竣工綜合驗收檔案；物

8、業(yè)承接查驗檔案；其它資料。4.5.3日常檔案主要包括：設施設備管理檔案；裝飾裝修管理檔案；業(yè)主或物業(yè)使用人檔案；物業(yè)服務日常管理文件、記錄；公共秩序維護與管理檔案；應急事件處理檔案；處理投訴檔案；其它資料。4.6消防管理4.6.1協(xié)助公安機關消防機構、公安派出所做好消防安全工作。4.6.2消防安全職責應符合以下要求：制定消防安全管理制度，明確消防安全責任，確定物業(yè)服務企業(yè)消防安全責任人、消防安全管理人，明確專人維護、管理消防器材；制定符合本小區(qū)實際情況的滅火疏散預案，每年組織業(yè)主進行以撲救初起火災、逃生自救為內(nèi)容的消防演練；應利用消防宣傳教育設施普及消防安全知識；工作人員應參加消防培訓，具備檢

9、查消除火災隱患的能力、組織撲救初起火災的能力、組織人員疏散逃生的能力和消防宣傳教育培訓的能力；設有消防控制室的小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應實行24小時值班制度，每班不少于2人；防火巡查人員、自動消防系統(tǒng)操作人員應取得國家認可的職業(yè)資格證書，持證上崗；建立消防檔案，存檔備查；其他依法履行的消防安全職責。4.6.3消防安全防范服務應對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，并符合以下要求：與建設單位交接時，確保消防技術資料齊全，消防設施運行正常，消防器材、消防宣傳設施、消防設施警示標識配備符合要求且完好有效；保持疏散通道、安全出口、消防車道暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象，常閉式防火門處于

10、常閉狀態(tài)；在消防車道設置禁止占用的明顯標志；定期進行防火巡查、防火檢查，每周至少進行1次防火巡查，每季度進行1次防火檢查，及時消除火災隱患；巡查、檢查應做記錄，由檢查人及主管人員簽字，歸檔備查；應對住宅小區(qū)中的商業(yè)服務區(qū)域加強管理，增加巡查頻次，業(yè)主或物業(yè)使用人應配合物業(yè)服務企業(yè)的管理工作；水泵房、風機房、配電室等消防安全重點部位由專人每日巡查；設有自動消防設施的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應委托具備資質(zhì)的檢測、維修保養(yǎng)機構每年對自動消防系統(tǒng)至少進行1次全面檢測和維保，并做好記錄；確保管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設施運行正常，器材完好有效，如有故障、損壞，及時維修更換，滅火器應定期維修；不得擅自停用自動消防

11、設施；發(fā)現(xiàn)違法行為應及時糾正，當事人拒不糾正的，應立即報告當?shù)毓才沙鏊?服務質(zhì)量分級依據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同，將物業(yè)服務質(zhì)量分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級。其中一星級為最低等級，五星級為最高等級，等級越高，物業(yè)服務標準越高。6一星級6.1綜合管理服務6.1.1前期物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊。6.1.2承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。6.1.3客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，設置并公示24小時服務電話。6.1.4報修服務按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。6.1.5實行酬金制物業(yè)服務收費方式的物業(yè)服務企業(yè)每年

12、至少公布1次服務資金的收支情況。6.1.6每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的50%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率達80%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達70%，處理率達80%以上。6.2房屋、共用設施、設備維護與管理服務6.2.1制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度。6.2.2每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。6.2.3業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務企業(yè)應依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知裝修須知，并監(jiān)督裝修過程。對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益的情況，應及時勸阻或制止。6.2

13、.4對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關部門。6.2.5發(fā)現(xiàn)房屋結構損壞時，應及時告知相關業(yè)主、業(yè)主委員會及其他相關部門并按照雙方約定及相關要求安排專項維修。6.2.6發(fā)現(xiàn)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋損壞時，應及時告知相關業(yè)主、業(yè)主委員會及其他相關部門并安排專項維修。6.2.7雨、污水管道及化糞池遇有堵塞時應及時進行清理、清掏。6.2.8對危險隱患部位設置安全防范警示標志。6.2.9路燈、樓道燈完好率不低于80%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。6.2.10在每年供熱季開始前完成承擔的采暖供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。6.2.11委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求

14、定期對電梯進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼年檢合格證；電梯發(fā)生故障時，物業(yè)管理人員應及時通知電梯維保單位，并監(jiān)督維保單位對故障進行修復。6.2.12每年對避雷裝置進行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復，保證其性能符合國家規(guī)定。6.3協(xié)助公共秩序維護服務6.3.1人員要求6.3.1.1公共秩序維護人員應身體健康，有較強的責任心，能協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序。6.3.1.2對小區(qū)日常護衛(wèi)事項保持高度警惕，并做出正確反應。6.3.2門崗6.3.2.1建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。6.3.2.2保障值班電話暢通，接聽及時。6.3.2.3主出

15、入口有專人24小時值勤，按照服務合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。6.3.2.4對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。6.3.2.5對裝修及其它臨時施工人員的出入進行登記并加強詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入。6.3.2.6保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。6.3.3巡邏6.3.3.1每6小時在小區(qū)內(nèi)巡邏1次。6.3.3.2巡邏中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施。6.3.4車輛管理6.3.4.1小區(qū)內(nèi)應設置簡易的交通標志。6.3.4.2按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。6.

16、3.4.3車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。6.3.4.4收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。6.3.4.5車場、車庫不應私自改建、分隔、拆除。6.3.4.6非機動車應定點停放。6.3.5緊急事故防范6.3.5.1對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。6.3.5.2對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關部門。6.3.5.3每年至少組織1次應急預案演習。6.4保潔服務6.4.1

17、樓內(nèi)保潔6.4.1.1樓層通道和樓梯臺階，每周清掃2次，地面每2周濕拖1次。6.4.1.2樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔1次。6.4.1.3共用門窗玻璃，每季度擦拭1次。6.4.1.4電梯轎廂地面、四壁每周清潔2次，無積塵。6.4.2外圍保潔6.4.2.1道路每日清掃1次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。6.4.2.2停車場、共用車庫或車棚每周清掃1次。6.4.2.3綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃1次。6.4.2.4天臺、明溝、上人屋面每半年清掃1次。6.4.2.5路燈、樓道燈每半年清潔1次。6.4.2.6設有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次，保持通風，無雜物。6.4.

18、3垃圾收集與處理6.4.3.1應設置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。6.4.3.2垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。6.5綠化服務根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況做到：對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；定期清除綠地雜草、雜物；無大面積病蟲害。7二星級7.1綜合管理服務7.1.1前期物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊。7.1.2承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。7.1.3客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設置值班人員。設置并公示24小時服務電話。7.1.424小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理3日內(nèi)

19、完成（預約除外）。7.1.5對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在3日內(nèi)答復處理。7.1.6實行酬金制物業(yè)服務收費方式的物業(yè)服務企業(yè)每年至少公布1次服務資金的收支情況。7.1.7每年開展1次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動。7.1.8每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率達85%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達85%以上。7.2房屋管理與維修養(yǎng)護服務7.2.1制定房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規(guī)章制度。7.2.2每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。7.2.3業(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)服務

20、企業(yè)應依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)督裝修過程。對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應及時勸阻或制止。7.2.4對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關部門。7.2.5每年對房屋結構、涉及使用安全的部位進行1次檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關業(yè)主、業(yè)主委員會及相關部門并安排專項維修。7.2.6每季對樓內(nèi)公共部位門窗進行1次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。7.2.7每季對路面、側(cè)石、窨井蓋等設施進行1次巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關業(yè)主、業(yè)主委員會及相關部門并安排專項維修，要求窨井不漫溢

21、，井蓋不缺損，能正常使用。7.2.8適時清理、清掏樓外雨、污水管道及地面排水溝，并保持暢通。7.3共用設備設施維修、保養(yǎng)服務7.3.1對存在危險隱患的共用設施、設備維護部位設置安全防范警示標志。7.3.2路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。7.3.3在每年供熱季開始前完成承擔的采暖供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。7.3.4載人電梯24小時正常運行；委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求對電梯定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼年檢合格證；電梯發(fā)生故障時，物業(yè)管理人員應及時通知電梯維保單位，并監(jiān)督維保單位對故障進行修復。7.3.5每年對避雷裝置進行1次檢查，銹蝕、變形

22、、斷裂部位及時修復，保證其性能符合國家規(guī)定。7.4協(xié)助公共秩序維護服務7.4.1人員要求7.4.1.1有專職公共秩序維護人員，身體健康，有較強的責任心，能協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序。7.4.1.2對小區(qū)日常護衛(wèi)事項保持高度警惕，并做出正確反應。7.4.2門崗7.4.2.1建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。7.4.2.2保障值班電話暢通，接聽及時。7.4.2.3主出入口有專人24小時值勤，按照服務合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。7.4.2.4對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。7.4.2.5對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，

23、阻止小商小販、可疑人員隨意進入。7.4.2.6保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。7.4.3巡邏7.4.3.1制定巡查方案，每6小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。7.4.3.2每天不定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓道暢通，無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。7.4.3.3巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施。7.4.4車輛管理7.4.4.1小區(qū)內(nèi)設置簡易的交通標志，地面有停車點。7.4.4.2按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。7.4.4.3車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設備設施配置齊全

24、并保持正常使用。7.4.4.4收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。7.4.4.5車場、車庫不應私自改建、分隔、拆除。7.4.4.6非機動車應定點停放。7.4.5緊急事故防范7.4.5.1對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。7.4.5.2對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關部門。7.4.5.3每年組織1次以上應急預案演習。7.5保潔服務7.5.1樓內(nèi)保潔7.5.1.1樓層通道和樓梯臺階，每周清掃3次，

25、地面每2周濕拖1次。7.5.1.2樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔2次；7.5.1.3共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。7.5.1.4電梯轎廂地面、四壁每2天清潔1次，無積塵。7.5.2外圍保潔7.5.2.1道路每日清掃1次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。7.5.2.2停車場、共用車庫或車棚每周清掃2次。7.5.2.3休閑、娛樂、健身設施每周清潔2次。7.5.2.4綠化帶及草坪上的垃圾每周清掃2次。7.5.2.5門衛(wèi)、崗亭每周清掃2次。7.5.2.6天臺、明溝、上人屋面每季清掃1次。7.5.2.7路燈、樓道燈每季清潔1次。7.5.2.8設有公共衛(wèi)生間的，每

26、日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。7.5.3垃圾收集與處理7.5.3.1應設置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。7.5.3.2建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。7.5.3.3垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。7.5.4衛(wèi)生消殺針對滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃，開展衛(wèi)生消殺。7.6綠化服務根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應做到：對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，存活率達到70%；適時進行防凍保暖，預防病蟲害；樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建

27、筑架空線路無刮擦。8三星級8.1綜合管理服務8.1.1前期物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊。8.1.2承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。8.1.3客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設置值班人員。設置并公示24小時服務電話。8.1.424小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理2日內(nèi)完成（預約除外）。8.1.5對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復處理。8.1.6實行酬金制物業(yè)服務收費方式的物業(yè)服務企業(yè)每年至少公布1次服務資金的收支情況。8.1.7能提供3種以上便民（無償）服務，如電瓶車接送、配置手推車、郵件收發(fā)、信息咨詢等

28、。8.1.8每年開展2次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動。8.1.9每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的70%，每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率達90%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達90%以上。8.2房屋管理與維修養(yǎng)護服務8.2.1房屋管理8.2.1.1制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。8.2.1.2每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。8.2.1.3小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。8.2.1.4房屋外觀完好、整潔，外墻面

29、磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。8.2.1.5樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。8.2.1.6室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。8.2.1.7對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關部門。8.2.2巡查與維修養(yǎng)護8.2.2.1巡查物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：每年1次觀測房屋結構，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；每年檢查1次墻體、墻面；每年檢查1次頂棚；每年檢查1次樓梯、扶手；每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；每年

30、檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；每年全面檢查1次樓板、地面磚；每季巡查1次小區(qū)各標識；每月全面檢查1次公共門窗；每月巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；每月巡查1次圍墻；每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；每月巡查1次室外健身設施、兒童樂園。8.2.2.2維修服務在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務費用中支出的維修項目應在3日內(nèi)組織修復；需要動用維修資金的，應及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并于3日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。8.2.3裝飾裝修管理8.2.3.1受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)

31、簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。8.2.3.2裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。8.2.3.3裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。8.2.3.4委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在35日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑?5日內(nèi)清運。8.3共用設備設施運行、維修、保養(yǎng)服務

32、8.3.1供配電8.3.1.1每日1次對設備運行狀況進行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。8.3.1.2高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。8.3.1.3配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。8.3.1.4無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。8.3.2公共照明8.3.2.1院落、樓道照明每月巡查1次，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。8.3.2.2公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜

33、工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形、無銹蝕，完好率85%以上。8.3.3電梯8.3.3.1電梯設備運行情況每日巡查1次，建立記錄。8.3.3.2保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。8.3.3.3委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期對電梯進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼年檢合格證。對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關記錄。8.3.3.4電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達

34、現(xiàn)場，開展應急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助；物業(yè)服務企業(yè)保存相關記錄。8.3.4給排水8.3.4.1生活供水8.3.4.1.1泵房設備運行情況每日檢查1次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每月1次。8.3.4.1.2水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。8.3.4.1.3水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進行化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標準。8.3.4.1.4水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全

35、性。8.3.4.1.5泵房環(huán)境整潔，通風良好，無雜物存放，能有效防止蛇鼠等小動物進入。8.3.4.2雨污水排放8.3.4.2.1公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。8.3.4.2.2雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。8.3.4.2.3污水提升泵檢查保養(yǎng)每年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。8.3.4.2.4雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。8.3.4.2.5不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。8.3.5供熱設施8.3.5.1自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設備、設施及供熱管線應由物業(yè)服務

36、企業(yè)負責維護、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護和管理。8.3.5.2每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。8.3.5.3供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應設24小時值班人員，每6小時對機房和設備巡視1次，并做好設備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設備的各類故障隱患。8.3.5.4維修人員每日10:00、22:00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應及時采取整改措施，暫時不能解決的應及時上報主管部門。8.3.6安全防范設施物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)安全防范設施配備的實際情況，選擇

37、做好下列維護保養(yǎng)工作：監(jiān)控系統(tǒng)，做到：·           設備設施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；·           按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養(yǎng)；·          

38、0;設備出現(xiàn)故障，能及時修復。門禁系統(tǒng)，做到：·           每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；·           門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；·           一般性故障2小時內(nèi)修復；較為復雜的故障2日內(nèi)修復。電子巡更

39、，做到：·           調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；·           保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。周界防范系統(tǒng)，做到：·           主機除塵，壓線端子

40、牢固，每年對射探頭牢固性檢查1次；·           報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；·           系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復，較為復雜的故障24小時內(nèi)修復。8.3.7防雷接地系統(tǒng)8.3.7.1每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。8.3.7.2高

41、層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。8.4協(xié)助公共秩序維護服務8.4.1人員要求8.4.1.1專職公共秩序維護人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，有較強的責任心，能協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序。8.4.1.2有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設備。8.4.1.3配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。8.4.2門崗8.4.2.1建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。8.4.2.2保障值班電話暢通，接聽及時。8.4.2.3各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:009:00、17:0019:00設立崗

42、，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。8.4.2.4對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。8.4.2.5對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。8.4.2.6保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。8.4.3巡邏8.4.3.1制定詳細的巡查方案，小區(qū)院落、車庫、車場每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。8.4.3.2每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。8.4.3.3巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施。8.4.4車輛管理8.4.4.1按車輛行駛要求設立標識牌和標線，指定車輛停放區(qū)

43、域，地上車位標識規(guī)范。8.4.4.2按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。8.4.4.3車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。8.4.4.4收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。8.4.4.5車場、車庫不應私自改建、分隔、拆除。8.4.4.6非機動車應定點停放。8.4.5監(jiān)控8.4.5.1設有監(jiān)控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。8.4.5.2監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理。8.4.5.3監(jiān)控的錄入資料

44、至少保持30日，有特殊要求的參照相關規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。8.4.6緊急事故防范8.4.6.1對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。8.4.6.2對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關部門。8.4.6.3每年組織1次以上應急預案演習。8.5保潔服務8.5.1樓內(nèi)保潔8.5.1.1樓層通道和樓梯臺階，每日清潔1次，地面每周濕拖1次。8.5.1.2樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次。8.5.1.3天花板、公共燈具、墻面

45、、踢腳線每季清潔1次。8.5.1.4共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。8.5.1.5電梯轎廂地面、四壁每日清潔1次，目視干凈。8.5.2外圍保潔8.5.2.1道路每日清掃1次，目視無明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣及時清掃主要道路，方便出行。8.5.2.2綠化帶每2日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物。8.5.2.3水景開放期內(nèi)，每2日清潔1次，水面無明顯漂浮物。8.5.2.4休閑娛樂、健身設施每2日擦拭1次。設施表面干凈，地面無雜物。8.5.2.53米以下庭院燈、草坪燈每月清潔1次，目視干凈。8.5.2.6標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每月清潔1次，目視干凈。8.5

46、.2.7天臺、明溝、上人屋面每2月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢。8.5.2.8設有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。8.5.3車庫、車棚8.5.3.1地面每2日清潔1次，每2月沖刷1次。保持空氣流通，地面無明顯雜物、垃圾、積水。8.5.3.2天花板、墻面每季清潔1次，無蜘蛛網(wǎng)。8.5.3.3門窗、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設施每季清潔1次。8.5.4垃圾收集與處理8.5.4.1應設置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。8.5.4.2建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。8.5.4.3垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。8.5.5衛(wèi)生消殺

47、蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次，其它根據(jù)季節(jié)和當?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每半年進行1次，無明顯鼠跡。8.6綠化服務根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應做到：對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果；定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，存活率達到90%，土地無明顯裸露；適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預防病蟲害；樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。9四星級9.1硬件設施要求9.1.1小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不多于小區(qū)總停車位數(shù)量的10%。專用固定停車泊位不少于0.8個/戶。9.1.2住宅小區(qū)應具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系

48、統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他2項以上安全防范設施。9.1.3小區(qū)宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業(yè)主需求的體育活動設施。9.1.4新建小區(qū)綠地率不應低于30%，舊區(qū)改建不宜低于25%。9.1.5住宅小區(qū)公共服務設施的配建水平應與居住人口規(guī)模相對應。9.2綜合管理服務9.2.1前期物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊。9.2.2承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。9.2.3客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設置值班人員。設置并公示24小時服務電話。9.2.424小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理1天內(nèi)完成（

49、預約除外）。9.2.5對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在2天內(nèi)答復處理。9.2.6住宅小區(qū)項目經(jīng)理應具有物業(yè)管理師資格，有4年以上的物業(yè)服務工作經(jīng)驗，并有2年以上住宅小區(qū)項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。9.2.7實行酬金制物業(yè)服務收費方式的物業(yè)服務企業(yè)每年至少公布2次服務資金的收支情況。9.2.8能提供5種以上便民（無償）服務，如電瓶車接送、配置手推車、短時間內(nèi)物品存放、郵件收發(fā)、信息咨詢等。9.2.9每年開展3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布置。9.2.10每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%，每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率達90%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪

50、率達90%，處理率達90%以上。9.3房屋管理與維修養(yǎng)護服務9.3.1房屋管理9.3.1.1制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。9.3.1.2每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。9.3.1.3小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。9.3.1.4房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。9.3.1.5樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。9.3.1.6室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安

51、全隱患或破損。9.3.1.7封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。9.3.1.8建筑設計有要求外不應安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。9.3.1.9對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關部門。9.3.2維修養(yǎng)護9.3.2.1巡查物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括：每年1次觀測房屋結構，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；每季檢查1次墻體、墻面；每年檢查2次頂棚；每年檢查2次樓梯、扶手；每年檢查2次屋面保溫隔熱層、防水層；每年檢查2次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)；每年檢查2次散水坡、雨檐臺、連廊；每年全面檢查2次樓板、地

52、面磚；每年檢查2次通風口；每月巡查1次小區(qū)各標識；每2周全面檢查1次公共門窗；每2周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；每2周巡查1次圍墻；每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；每2周巡查1次室外健身設施、兒童樂園。9.3.2.2維修服務在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務費用中支出的維修項目應在2日內(nèi)組織修復；需要動用維修資金的，應及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并于2日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。9.3.3裝飾裝修管理9.3.3.1受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議

53、，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。9.3.3.2裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。9.3.3.3裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。9.3.3.4委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在23日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?3日內(nèi)清運。9.4共用設備設施運行、維修、保養(yǎng)服務9.4.1供配電9.4.

54、1.1總配電室專人值守，每4小時檢查1次設備運行狀況，對主要運行參數(shù)進行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時期適當增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室每2周巡查1次。9.4.1.2高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。9.4.1.3配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。9.4.1.4無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。9.4.2公共照明9.4.2.1院落、樓道照明每2周巡查1次，并及時修復損壞的開關、燈口、燈泡。9.4.2.2保持公共照明燈具清潔，亮燈率95%以

55、上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。9.4.2.3公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率90%以上。9.4.3電梯9.4.3.1配備專業(yè)管理人員，電梯設備運行情況每日巡查2次，記錄規(guī)范、詳實；9.4.3.2保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。9.4.3.3委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼年檢合格證。對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關記錄。9.4.3.4電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復，一般性換

56、件維修1日內(nèi)完成，較為復雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，開展應急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助；物業(yè)服務企業(yè)保存相關記錄。9.4.4給排水9.4.4.1生活供水9.4.4.1.1泵房設備運行情況每日檢查2次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每2周1次。9.4.4.1.2水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。9.4.4.1.3水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進行化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標準。9.4.4.1.4水箱、

57、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性。9.4.4.1.5泵房環(huán)境整潔，通風良好，無雜物存放，能有效防止蛇鼠等小動物進入。9.4.4.2雨污水排放9.4.4.2.1公共污水管道每年檢查2次，視情況進行清通，排水暢通。9.4.4.2.2雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。9.4.4.2.3污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。9.4.4.2.4雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。9.4.4.2.5不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進

58、行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。9.4.5供熱設施9.4.5.1自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設備、設施及供熱管線應由物業(yè)服務企業(yè)負責維護、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托承擔小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護和管理。9.4.5.2每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。9.4.5.3供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應設24小時值班人員，每4小時巡視機房和設備1次，并做好設備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設備的各類故障隱患。9.4.5.4維修人員每日10:00、22:00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應及時采取整

59、改措施，暫時不能解決的應及時上報主管部門。9.4.6安全防范設施物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)安全防范設施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養(yǎng)工作：監(jiān)控系統(tǒng)，做到：·           設備設施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；·           按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養(yǎng)；·