河南開封 建業(yè)大宏鄭開森林半島營銷執(zhí)行案101p

1、本報告是嚴(yán)格保密的。謹(jǐn)呈：開封建業(yè)大宏住宅建設(shè)有限責(zé)任公司建業(yè)大宏鄭開森林半島建業(yè)大宏鄭開森林半島20102010年年度營銷執(zhí)行案年年度營銷執(zhí)行案本報告是嚴(yán)格保密的。報告總綱一、營銷目標(biāo)確定及分解二、項目回顧與三期研判三、競爭市場研判四、定位再挖掘五、營銷戰(zhàn)略及銷售實施六、費用預(yù)算營銷目標(biāo)確定營銷目標(biāo)分解與量化項目一期、二期產(chǎn)品回顧三期產(chǎn)品研判三期功能及屬性研判區(qū)域市場特征產(chǎn)品細(xì)分市場競爭項目屬性定位再挖掘項目形象定位再挖掘客戶定位升級營銷總綱確定推廣攻略服務(wù)攻略展示攻略客戶攻略本報告是嚴(yán)格保密的。第一部分第一部分營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)本報告是嚴(yán)格保密的。營銷目標(biāo)確定短期營銷目標(biāo)確定基本目標(biāo)：基本目

2、標(biāo)：2010年全年，項目整體實現(xiàn)銷售回款年全年，項目整體實現(xiàn)銷售回款4億，多層實現(xiàn)銷售均價億，多層實現(xiàn)銷售均價4600 元，高層住宅實現(xiàn)銷售均價元，高層住宅實現(xiàn)銷售均價4700元。元。中級目標(biāo)：中級目標(biāo)：2010年全年，項目整體實現(xiàn)銷售回款年全年，項目整體實現(xiàn)銷售回款5億，多層實現(xiàn)銷售均價億，多層實現(xiàn)銷售均價4600 元，高層住宅實現(xiàn)銷售均價元，高層住宅實現(xiàn)銷售均價4700元。元。高級目標(biāo)：高級目標(biāo)：2010年全年，項目整體實現(xiàn)銷售回款年全年，項目整體實現(xiàn)銷售回款6億，多層實現(xiàn)銷售均價億，多層實現(xiàn)銷售均價4600 元，高層住宅實現(xiàn)銷售均價元，高層住宅實現(xiàn)銷售均價4700元。元。長期營銷目標(biāo)確定

3、實現(xiàn)項目整盤銷售，提升項目品牌度和美譽(yù)度，提升開發(fā)商品牌，引領(lǐng)開封房實現(xiàn)項目整盤銷售，提升項目品牌度和美譽(yù)度，提升開發(fā)商品牌，引領(lǐng)開封房地產(chǎn)市場發(fā)展。地產(chǎn)市場發(fā)展。本報告是嚴(yán)格保密的。營銷目標(biāo)分解2010年全年，項目整體實現(xiàn)銷售回款年全年，項目整體實現(xiàn)銷售回款4億，多層實現(xiàn)銷售億，多層實現(xiàn)銷售均價均價4600元，高層住宅實現(xiàn)銷售均價元，高層住宅實現(xiàn)銷售均價4700元元按照房源均價按照房源均價4650元元/平米來計算，平米來計算，2010年房源銷售任務(wù)為年房源銷售任務(wù)為86000平米。平米。按照戶均面積按照戶均面積140平米計算，平米計算，2010年房源銷售任務(wù)為年房源銷售任務(wù)為620套。考慮套

4、。考慮到銷售回款因素影響，實際銷售任務(wù)為到銷售回款因素影響，實際銷售任務(wù)為650套。套。營銷目標(biāo)分解及量化本報告是嚴(yán)格保密的。營銷目標(biāo)分解及量化650650個業(yè)主購買個業(yè)主購買注:預(yù)期到訪者1/6買卡，買卡者50%購房。13001300位位vipvip客戶客戶78007800位到訪客戶位到訪客戶約約8 8萬人知曉萬人知曉充足的來訪客戶量，是實現(xiàn)項目目標(biāo)的關(guān)鍵！充足的來訪客戶量，是實現(xiàn)項目目標(biāo)的關(guān)鍵！本報告是嚴(yán)格保密的。第二部分第二部分項目回顧和三期研判項目回顧和三期研判本報告是嚴(yán)格保密的。一期產(chǎn)品基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目一期戶型總體情況一覽表樓棟情況項目一期累計13棟樓，3棟疊加別墅，4棟普通多層（5

5、層），4棟多層洋房，2棟18層高層總戶數(shù)累計戶數(shù)530戶總建面60037.88戶型配比三房：234戶，套數(shù)配比44.15%,面積33519.41，面積配比55.83%兩房：136戶，套數(shù)配比25.66%,面積12527.98，面積配比20.87%一房：136戶，套數(shù)配比25.66%,面積8900.84，面積配比14.83%疊加別墅：24戶，套數(shù)配比4.53%，面積5089.65，面積配比8.47%面積區(qū)間三房：115.45-143.34,主力戶型128-133平米兩房：89.05-93.63一房：65.21-65.47疊加別墅：24戶，209.44-218.77產(chǎn)品線較廣，市場主流產(chǎn)品，滿足不

6、同層次的客戶需求！產(chǎn)品線較廣，市場主流產(chǎn)品，滿足不同層次的客戶需求！本報告是嚴(yán)格保密的。一期主力戶型項目一期以三房為主，套數(shù)比44%，面積比56%。多層產(chǎn)品中（除疊加別墅外）為純?nèi)吭O(shè)計。全明設(shè)計、大開間客廳和主臥且均朝南、步入式衣帽間、南北雙陽臺、部分干濕分離衛(wèi)生間三房產(chǎn)品本報告是嚴(yán)格保密的。一期次主力戶型項目一期的一房、兩房集中在高層上，套數(shù)比均為25.66%，面積比分別為20.87%，14.83%由于采用兩梯三、兩梯四的設(shè)計，戶型全明。一房產(chǎn)品兩房產(chǎn)品本報告是嚴(yán)格保密的。一期補(bǔ)充戶型項目一期的疊加別墅累計24戶，套數(shù)比4.53%，套數(shù)比8.57%下沉式花園庭院多陽臺設(shè)計大露臺工人房本報告

7、是嚴(yán)格保密的。一期作為項目的開篇之作，以豐富的物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)品線入一期作為項目的開篇之作，以豐富的物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)品線入市，迅速搶占市場，取得了良好的銷售業(yè)績。市，迅速搶占市場，取得了良好的銷售業(yè)績。但大面積產(chǎn)品中只有疊加別墅，未設(shè)計平層四房。但大面積產(chǎn)品中只有疊加別墅，未設(shè)計平層四房。一期產(chǎn)品總結(jié)本報告是嚴(yán)格保密的。二期房源分布一覽表樓棟情況二期累計18棟樓。其中疊加別墅3棟，多層11棟（5層多層4棟、6層多層7棟），小高層4棟（9層小高層2棟，11層小高層2棟）總戶數(shù)二期總戶數(shù)512總建面66635.46戶型配比三房：累計戶數(shù)371，套數(shù)配比72.46,累計面積54534.04,面積配比71.4

8、5%兩房：累計45戶，套數(shù)配比8.79%，累計面積4104.4，面積配比6.16%。一房：累計22戶，套數(shù)配比4.3%,累計面積1322.2，面積配比1.98%疊加別墅：累計30戶，套數(shù)配比5.86%。累計面積6674.82，面積配比9.98%面積區(qū)間三房：114平米-157平米，主力戶型121-140兩房：89.65-90.01平米一房：60.1平米二期產(chǎn)品基本情況四房累計44戶，套數(shù)比8.59%，累計面積6919.52，面積比10.98%本報告是嚴(yán)格保密的。二期主力戶型項目二期仍以三房為主，套數(shù)比72.46%，面積比71.45%。戶型設(shè)計方面基本采用延續(xù)一期的設(shè)計特點，同時增加南北雙入戶功

9、能！本報告是嚴(yán)格保密的。二期補(bǔ)充戶型項目二期的疊加別墅累計30戶，套數(shù)比5.86%，面積比9.98%。戶型設(shè)計方面基本采用延續(xù)一期的設(shè)計特點，同時增加南北雙入戶功能！本報告是嚴(yán)格保密的。二期補(bǔ)充戶型項目二期的四房累計44戶，套數(shù)比8.59%，面積比10.98%。全部集中在2號樓。項目二期的兩房累計45戶，套數(shù)比8.79%，面積比6.16%。全部集中在15號樓。項目二期的一房累計22戶，套數(shù)比4.31%，面積比1.98%。全部集中在15號樓。本報告是嚴(yán)格保密的。二期產(chǎn)品較一期有一定的升級，主要體現(xiàn)在戶型配比的調(diào)二期產(chǎn)品較一期有一定的升級，主要體現(xiàn)在戶型配比的調(diào)整方面，舒適型戶型的比例增加。整方面

10、，舒適型戶型的比例增加。產(chǎn)品升級有利于項目整體銷售的拉升！產(chǎn)品升級有利于項目整體銷售的拉升！二期產(chǎn)品總結(jié)本報告是嚴(yán)格保密的。占地：20多萬平方米總建面：55萬平方米（住宅地上總建面43萬平米，包含高層30萬平米，多層8萬平米，別墅4萬平米）配套建面：約9萬平米（包含商業(yè)、社區(qū)診所 ）地下建面：約為11萬平米，（包含地下室、地下車庫等） 停車位：2764個（其中地面停車464個，別墅私家車位350個，地下車庫1950個 ）綠化率：35%總套數(shù)：6743套，其中多層1068套，高層5500套，別墅175套產(chǎn)品類型：多層洋房、合院式聯(lián)排、雙拼別墅、電梯高層層高：住宅層高2.9米戶型比例：90以下戶型

11、有6380套，約占95%。 大三期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本報告是嚴(yán)格保密的。大三期詳細(xì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本報告是嚴(yán)格保密的。一號路規(guī)劃漢興路三號路85000體育公園大三期區(qū)位大三期三面環(huán)路，城市支路，車流量較少北面臨體育公園，居住價值較大。本報告是嚴(yán)格保密的。大三期景觀布局以豐富的水系水系為基礎(chǔ)形成景觀主題將建筑、道路、水體和綠化有機(jī)結(jié)合，建筑與自然和諧。讓住戶就近享受綠地，營造出綠意盎然、健康活潑、現(xiàn)代時尚的生活休閑環(huán)境。以街區(qū)型的空間街區(qū)型的空間布局為特點，規(guī)劃組團(tuán)公共綠地均沿小區(qū)主要道路布置。林蔭路兩側(cè)以綠化景林蔭路兩側(cè)以綠化景觀觀骨架串聯(lián)豐富的社區(qū)公共活動。本報告是嚴(yán)格保密的。大三期交通布局及車庫在南、北、東

12、三面設(shè)有三個車行出入口，西面為人行入口，實現(xiàn)人車分流。停車位共有2764個，其中地面停車464個，別墅私家車位350個，地下車庫1950個。 本報告是嚴(yán)格保密的。大三期產(chǎn)品布局21棟高層產(chǎn)品，加上a-2地塊的高層產(chǎn)品，高層產(chǎn)品將成為項目未來的的主流產(chǎn)品。18棟開封首創(chuàng)合院別墅，在產(chǎn)品差異化方面領(lǐng)先市場，避免產(chǎn)品同質(zhì)化的競爭。9棟雙拼別墅，是項目整體品質(zhì)最高的產(chǎn)品。23棟多層電梯洋房，是前期熱銷產(chǎn)品的延續(xù)。本報告是嚴(yán)格保密的。2010年推售產(chǎn)品根據(jù)項目目前的工程進(jìn)度，2010年項目推售的產(chǎn)品將是a-2地塊的高層住宅，b、c地塊的合院別墅、雙拼別墅以及多層電梯洋房。本報告是嚴(yán)格保密的。三期高層產(chǎn)品

13、轉(zhuǎn)角陽臺干濕分離衛(wèi)生間生活陽臺生活陽臺步入式衣帽間步入式衣帽間南北通透，全明設(shè)計南北通透，全明設(shè)計本報告是嚴(yán)格保密的。負(fù)一層全贈送負(fù)一層全贈送下沉式庭院下沉式庭院躍層結(jié)構(gòu)躍層結(jié)構(gòu)大露臺設(shè)計大露臺設(shè)計別墅產(chǎn)品陽光房陽光房本報告是嚴(yán)格保密的。2010年項目推售的產(chǎn)品，在整體項目的開發(fā)中，產(chǎn)品品質(zhì)最高，產(chǎn)品類型最為純粹，因此2010年項目的產(chǎn)品和營銷各方面將承載著特殊的使命。深化項目品牌深化項目品牌提升企業(yè)品牌提升企業(yè)品牌拉動后期產(chǎn)品價格平臺拉動后期產(chǎn)品價格平臺功能和屬性本報告是嚴(yán)格保密的。第三部分第三部分競爭市場研判競爭市場研判本報告是嚴(yán)格保密的。 森林半島森林半島 豪德天豪德天下下融城融城 金明

14、裕商金明裕商業(yè)廣場業(yè)廣場城市城市印象印象 宋城宋城雅居雅居麗陽名麗陽名郡郡 碧碧麗國麗國都都藍(lán)郡藍(lán)郡希爾斯希爾斯天翼天翼英倫英倫春天春天碧水碧水藍(lán)城藍(lán)城南北南北十八十八院院天下天下城城世紀(jì)世紀(jì)豪苑豪苑上城上城世家世家錦繡錦繡皇城皇城薩拉曼薩拉曼卡卡維也納維也納森林森林菊城東方菊城東方明珠明珠水系項目水系項目開封房地產(chǎn)市場印象開封房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以“古典城市文化復(fù)興”為主要特征的老城板塊和“加快發(fā)展步伐，完善城市功能”為主要特征的新區(qū)板塊共榮共進(jìn)共同競爭的發(fā)展格局！汴西新區(qū)作為開封市政府重點發(fā)展的區(qū)域，又有鄭汴一體化作為其發(fā)展的強(qiáng)大政策保障，區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊，同時競爭也將日趨激烈。本報告

15、是嚴(yán)格保密的。汴西新區(qū)房地產(chǎn)市場根據(jù)開封市政府的規(guī)劃，2009年至2012年開封市規(guī)劃用地面積695.1畝，其中汴西新區(qū)規(guī)劃用地面積397.8畝，占比55.23%。在鄭汴一體化政策的帶動下，開封市拉大城市框架的必然趨勢是向西發(fā)展，汴西新區(qū)作為鄭汴一體化的核心一翼，必然成為開封市發(fā)展的核心區(qū)域和龍頭。區(qū)域的快速發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。汴西新區(qū)同時成為房地產(chǎn)投資的熱點區(qū)域，未來發(fā)展空間巨大。但同時，政府的統(tǒng)一規(guī)劃也造成了諸多房地產(chǎn)項目之間的同質(zhì)化競爭，區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭將會非常激烈。并主導(dǎo)城市房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。區(qū)域發(fā)展空間巨大區(qū)域發(fā)展空間巨大市場競爭日趨激烈市場競爭日趨激烈本報告是嚴(yán)格保密

16、的。區(qū)域房地產(chǎn)項目分布金明廣場大梁門一號路三號路四號路五號路六號路七號路集英街金明大道夷山大道黃河大街鄭開大道晉安路漢興路宋城路金池名郡華庭碧水藍(lán)城鄭開森林半島豪德天下融城金明裕廣場城市印象希爾斯天翼英倫春天香堤灣碧麗國都宋城雅居?xùn)|京大道國際城本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域房地產(chǎn)項目分布項目分布區(qū)域房地產(chǎn)項目分布呈現(xiàn)出沿鄭開大道（大梁路）南北排布之勢。東起大梁門，西至汴西新區(qū)六號路，共分布房地產(chǎn)項目十多個，是開封市房地產(chǎn)項目最為集中的區(qū)域。項目檔次區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目水平參差不齊。高端項目如金池名郡，森林半島；中端項目如碧水藍(lán)城、香堤灣、英倫春天；低端項目如金明裕廣場。項目競爭由于開封市城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)水

17、平的影響，開封房地產(chǎn)市場需求量有限。同時房地產(chǎn)投資是熱點，勢必引起區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的競爭更趨激烈。項目規(guī)模區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目規(guī)?？缍容^大，從幾萬平米的小型社區(qū)上百萬平米體量的城市綜合體，滿足不同層次客戶的需求。本報告是嚴(yán)格保密的。序號序號項目名稱項目名稱占地（畝）占地（畝）總建面（萬）總建面（萬）分期建筑面積（萬）分期建筑面積（萬）一期一期二期二期三期三期四期四期后期存量后期存量1 1豪德豪德天下融城天下融城8728721171174 41131132 2建業(yè)建業(yè)森林半島森林半島10001000110110131398983 3碧水藍(lán)城碧水藍(lán)城34834850506 644444 4英倫春天英倫

18、春天28028030308 822225 5金明裕商業(yè)廣場金明裕商業(yè)廣場15152.82.82.82.80 00 00 00 06 6金池名郡金池名郡1400140053531313（別墅）（別墅）-40407 7碧麗國都碧麗國都10810825255 5-20208 8城市印象城市印象31319 99 9-0 09 9希爾斯希爾斯天翼天翼656513133 3-10101010宋城雅居宋城雅居505010104 46 6-0 01111麗陽名郡麗陽名郡37375 55 5-0 01212藍(lán)郡藍(lán)郡34343 32.42.41.61.6-0 0項目競爭分析從各個項目的剩余可售面積看，標(biāo)黃項目與本

19、項目存在長期競爭的機(jī)會。從各個項目的剩余可售面積看，標(biāo)黃項目與本項目存在長期競爭的機(jī)會。標(biāo)藍(lán)項目與本項目存在短期競爭的機(jī)會。標(biāo)藍(lán)項目與本項目存在短期競爭的機(jī)會。13鼎立國際城鼎立國際城11501508142本報告是嚴(yán)格保密的。項目競爭分析項目名稱項目名稱容積率容積率物業(yè)類型物業(yè)類型森林半島森林半島1.7多層、洋房、小高層、高層、別墅、商業(yè)、寫字樓豪德天下融城豪德天下融城2多層、洋房、小高層、高層碧水藍(lán)城碧水藍(lán)城2多層、洋房、小高層、高層、別墅金池名郡金池名郡1.5多層、洋房、小高層、高層、別墅英倫春天英倫春天2.2多層、小高層、高層偉業(yè)香堤灣偉業(yè)香堤灣2.2多層、小高層、高層宋城雅居宋城雅居3

20、.5高層碧麗國都碧麗國都3高層城市印象城市印象4.3高層金明裕廣場金明裕廣場4高層從各個項目的物業(yè)形態(tài)來看，標(biāo)黃項目與本項目存在全面競爭的機(jī)會。標(biāo)從各個項目的物業(yè)形態(tài)來看，標(biāo)黃項目與本項目存在全面競爭的機(jī)會。標(biāo)藍(lán)項目與本項目存在部分競爭的機(jī)會。藍(lán)項目與本項目存在部分競爭的機(jī)會。鼎立國際城2多層、小高層、高層本報告是嚴(yán)格保密的。金明廣場大梁門一號路三號路四號路五號路六號路七號路集英街金明大道夷山大道黃河大街鄭開大道晉安路漢興路宋城路金池名郡華庭碧水藍(lán)城鄭開森林半島豪德天下融城金明裕廣場城市印象希爾斯天翼英倫春天香堤灣碧麗國都宋城雅居?xùn)|京大道項目競爭分析從各個項目地段上來看，區(qū)域內(nèi)項目分別處于一級

21、競爭圈和二級競爭圈從各個項目地段上來看，區(qū)域內(nèi)項目分別處于一級競爭圈和二級競爭圈國際城本報告是嚴(yán)格保密的。綜合以上三個競爭因素的考慮，同致行認(rèn)為鄭開森林半島項目與開封市其他房地產(chǎn)項目存在著三種競爭態(tài)勢：長期競爭項目：開元華庭、碧水藍(lán)城、豪德天下融城、鼎立國際城長期競爭項目：開元華庭、碧水藍(lán)城、豪德天下融城、鼎立國際城階段競爭項目：偉業(yè)香堤灣、英倫春天、宋城雅居階段競爭項目：偉業(yè)香堤灣、英倫春天、宋城雅居基本無競爭項目：金明裕廣場、城市印象、碧麗國都基本無競爭項目：金明裕廣場、城市印象、碧麗國都項目競爭分析本報告是嚴(yán)格保密的。項目名稱戶型產(chǎn)品面積區(qū)間銷售單價總價區(qū)間碧水藍(lán)城一期兩房87-9037

22、0032萬-34萬鼎立國際城兩房85-90350030萬-32萬開元華庭一期兩房77-100478037萬-48萬豪德天下融城一期兩房75-85350026萬-30萬鄭開森林半島三期兩房85-95465039萬-44萬碧水藍(lán)城一期三房128-134370047萬-50萬鼎立國際城三房120-130350042萬-46萬開元華庭一期三房120-146478057萬-70萬豪德天下融城一期三房99-142350035萬-50萬鄭開森林半島三期三房118-145465054萬-68萬碧水藍(lán)城一期疊加別墅177-196500066萬-72萬項目競爭分析本項目與主要競爭對手存在較大的價格差距（除開元華庭

23、外），如何打破價格差距，是購房客戶能夠接受本項目的銷售價格，促進(jìn)本項目房源的銷售是項目營銷必須解決的課題！本報告是嚴(yán)格保密的。項目競爭分析項目名稱開發(fā)商品牌社區(qū)規(guī)模周邊配套交通條件景觀資源社區(qū)配套營銷提升社區(qū)功能鄭開森林半島豪德天下融城開元華庭鼎立國際城碧水藍(lán)城本項目在地塊、周邊生活配套、景觀資源、生活氛圍等因素不占優(yōu)勢的情況下，如何實現(xiàn)營銷突破，打破項目的價格劣勢，促進(jìn)后期房源銷售呢？依托開發(fā)商品牌，結(jié)合開封市城市發(fā)展的趨勢，通依托開發(fā)商品牌，結(jié)合開封市城市發(fā)展的趨勢，通過營銷方面的提升，強(qiáng)力訴求本項目的核心競爭力：過營銷方面的提升，強(qiáng)力訴求本項目的核心競爭力：與城市同步發(fā)展、相互促進(jìn)的與城

24、市同步發(fā)展、相互促進(jìn)的集約化城市功能集約化城市功能本報告是嚴(yán)格保密的。第四部分第四部分項目定位再挖掘項目定位再挖掘本報告是嚴(yán)格保密的。優(yōu)勢（優(yōu)勢（s s）劣勢（劣勢（ww）1、規(guī)模大盤，功能性強(qiáng)；2、城市發(fā)展的核心級，發(fā)展?jié)摿?yōu)越；3、建業(yè)品牌在河南省有口皆碑；4、交通便捷，環(huán)境優(yōu)美；5、有一定的教育資源和人文氛圍；6、根據(jù)區(qū)域的發(fā)展，具備一定的商業(yè)和商務(wù)價值；7、項目前期已在營銷上取得了階段性成功，口碑傳播的效果顯著；8、部分產(chǎn)品屬于市場稀缺產(chǎn)品，市場直接競爭較小。1、區(qū)域人氣不足，生活配套資源稀缺；2、后期產(chǎn)品的價格在市場處于較高水平，有一定的價格劣勢；3、馬家河現(xiàn)狀不佳，對項目的居住品質(zhì)

25、有一定的影響；機(jī)會（機(jī)會（oo）威脅（威脅（t t）1、城市化進(jìn)程加快，區(qū)域快速發(fā)展；2、房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展，市場需求將呈現(xiàn)多元化發(fā)展；3、開封城市影響力不斷增強(qiáng)；4、區(qū)域輻射力逐步增強(qiáng)；5、黑崗口水庫已經(jīng)開始動工，項目周邊未來生活環(huán)境更趨優(yōu)越。1、區(qū)域發(fā)展處于起步階段，發(fā)展周期較長，為項目開發(fā)帶來了不確定因素；2、項目規(guī)模大，而開封市場需求容量有限，新增剛性需求釋放需要周期；3、區(qū)域是城市發(fā)展的核心級，房地產(chǎn)成為區(qū)域發(fā)展的熱點，市場競爭將會更趨激烈；項目swot分析本報告是嚴(yán)格保密的。前期營銷評估項目前期推廣以圍繞“兩座城市 一個世界”的主題進(jìn)行展開。體現(xiàn)經(jīng)過政府部門的規(guī)劃建設(shè)，開封與鄭州存

26、在滴水相融的關(guān)系，以此突出項目的區(qū)位價值和升值潛力。3期產(chǎn)品的推廣于09年8月開始，訴求主要圍繞產(chǎn)品進(jìn)行，體現(xiàn)產(chǎn)品的品質(zhì)感和稀缺性。報廣與單頁圍墻廣告項目樣板間設(shè)置在a-1地塊，銷售中心北側(cè)，給予客戶更加直觀的感受，尤其是開封市的房地產(chǎn)銷售多以期房銷售為主的情況下顯得尤為重要，且利于樣房間投入使用的時間。樣板間本報告是嚴(yán)格保密的。前期營銷總體評估項目前期營銷推廣評估項目前期營銷推廣評估成功1、結(jié)合城市發(fā)展，拓寬客戶圈層和項目影響2、合理利用建業(yè)品牌，塑造項目高端形象3、打破開封傳統(tǒng)營銷模式，采用多種途徑相結(jié)合成功促進(jìn)銷售4、展示營銷方面表現(xiàn)突出5、活動營銷頻繁且質(zhì)量較高，成功抓緊客戶眼球，體現(xiàn)

27、了客戶尊貴性不足1、在森林半島項目的品牌復(fù)制的前提下，未能體現(xiàn)出項目站在城市運營高度，未能體現(xiàn)出項目所具備的功能性和使命感。2、項目營銷缺乏人文和生活方式的訴求，缺少對于客戶圈層的營造3、銷售團(tuán)隊專業(yè)性不強(qiáng)，服務(wù)意識不強(qiáng)4、基礎(chǔ)工作不扎實，對于營銷的指導(dǎo)性較差，難以應(yīng)付瞬息萬變的市場形勢本報告是嚴(yán)格保密的。前期營銷總體評估缺乏貫穿項目始終的魂！缺乏貫穿項目始終的魂！本報告是嚴(yán)格保密的。項目屬性價值挖掘位于汴西新區(qū)未來城市核心級110萬平米恢宏體量的城市綜合體居住品質(zhì)優(yōu)越周邊環(huán)境優(yōu)美緊鄰鄭開大道交通條件優(yōu)越產(chǎn)品類型豐富滿足不同需求內(nèi)部規(guī)劃合理盡顯尊貴私密內(nèi)部配套齊全景觀資源豐富物業(yè)管理周到品牌開

28、發(fā)值得信賴項目屬性核心價值點：城市運營城市運營功能性強(qiáng)功能性強(qiáng)包容性強(qiáng)包容性強(qiáng)本報告是嚴(yán)格保密的。項目屬性再挖掘110萬城市新價值共同體！萬城市新價值共同體！項目整體規(guī)模體現(xiàn)項目城市運營的高度體現(xiàn)隨開封城市發(fā)展而城市價值的提升項目與城市發(fā)展相互促進(jìn)。體現(xiàn)項目的包容性本報告是嚴(yán)格保密的。項目屬性詮釋什么是共同體？什么是共同體？是一個溫暖而舒適的場所，一個溫馨的“家”，在這個家中，我們彼此信任、互相依賴。什么是價值共同體？什么是價值共同體？包括物質(zhì)生活和非物質(zhì)生活兩個部分。社會物質(zhì)生活和社會精神生活密切聯(lián)系、相互結(jié)合、難分彼此，共同構(gòu)成了豐富多彩的社會生活的有機(jī)整體。 共同體的出處？共同體的出處？

29、中共十七大報告首次提出了“社會生活共同體”的概念，為中國社會、生活的發(fā)展提出了方向。為什么是城市新價值共同體？為什么是城市新價值共同體？伴隨著鄭汴一體化、鄭汴產(chǎn)業(yè)帶等多重利好政策的提出和逐步實施，開封市的城市影響力和輻射力將呈現(xiàn)出幾何式增長的態(tài)勢，開封市的城市價值也將隨之變化。開封市將會發(fā)展成為內(nèi)涵深厚文化底蘊，同時具備現(xiàn)代都市特質(zhì)的新型復(fù)合型都市。而半島項目的開發(fā)與開封市城市價值緊密相連，并與之形成一個有機(jī)整體，相互促進(jìn)，共同發(fā)展。本報告是嚴(yán)格保密的。項目屬性詮釋foufou：項目所涵蓋的客戶圈層廣泛，但同時他們又都是城：項目所涵蓋的客戶圈層廣泛，但同時他們又都是城市發(fā)展的見證者，美好生活的

30、向往者，營造和諧社會的市發(fā)展的見證者，美好生活的向往者，營造和諧社會的共同群體。共同群體。thrthr：項目本身由三大地塊組成，物業(yè)類型豐富，各個地：項目本身由三大地塊組成，物業(yè)類型豐富，各個地塊、各種物業(yè)類型之間本身就是一個有機(jī)的共同體，相塊、各種物業(yè)類型之間本身就是一個有機(jī)的共同體，相互促進(jìn)，共同發(fā)展。互促進(jìn)，共同發(fā)展。twotwo：大宏作為根植于開封十七載的本土房企，在與河南：大宏作為根植于開封十七載的本土房企，在與河南第一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建業(yè)合作后，雙方形成一個有機(jī)共第一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建業(yè)合作后，雙方形成一個有機(jī)共同體，一榮俱榮，一損俱損。同體，一榮俱榮，一損俱損。oneone：從城市功

31、能空間來看，鄭州、中牟、開封隨著鄭汴從城市功能空間來看，鄭州、中牟、開封隨著鄭汴一體化的深化實施，將形成一個有機(jī)的共同體。一體化的深化實施，將形成一個有機(jī)的共同體。本報告是嚴(yán)格保密的。形象整體定位延展方向站在城市新中心等待后來者站在城市新中心等待后來者項目整體形象定位突出項目領(lǐng)先城市發(fā)展，占據(jù)城市優(yōu)先資源和政策的特質(zhì)。體現(xiàn)出項目的升值空間和前瞻性，同時體現(xiàn)出客戶的戰(zhàn)略眼光本報告是嚴(yán)格保密的。別墅產(chǎn)品形象定位175位生活大師的尊榮私享位生活大師的尊榮私享項目三期的別墅席位體現(xiàn)產(chǎn)品的稀缺性體現(xiàn)別墅客戶領(lǐng)袖級的眼光和品位尊貴性和榮耀感私密級享受。同“思想”，更體現(xiàn)客戶的一種生活主張本報告是嚴(yán)格保密的

32、。洋房產(chǎn)品形象定位墅院洋房墅院洋房 大境人生大境人生直接闡述洋房產(chǎn)品的賣點，同時體現(xiàn)洋房客戶高瞻遠(yuǎn)矚的生活境界。本報告是嚴(yán)格保密的。高層形象定位可延展方向闊景天地闊景天地 生活向上生活向上體現(xiàn)高層產(chǎn)品居高瞰遠(yuǎn)的生活意境。同時體現(xiàn)出客戶的高度和不斷最求進(jìn)步的特征。本報告是嚴(yán)格保密的。中端中高端富豪中低端低端項目整體的客戶定位：項目整體的客戶定位：中端客戶以上的所有客戶圈層中端客戶以上的所有客戶圈層由于項目的體量大，物業(yè)形態(tài)豐富，項目整體的所涵蓋的客戶圈層較廣。由于項目的體量大，物業(yè)形態(tài)豐富，項目整體的所涵蓋的客戶圈層較廣。項目三期產(chǎn)品（小三期）是以低密度、品質(zhì)型的產(chǎn)品為主，其輻射的圈層相對較窄，

33、客戶項目三期產(chǎn)品（小三期）是以低密度、品質(zhì)型的產(chǎn)品為主，其輻射的圈層相對較窄，客戶層次更加高端。該部分客戶多數(shù)為二次置業(yè)，改善型需求。層次更加高端。該部分客戶多數(shù)為二次置業(yè)，改善型需求?？蛻舳ㄎ豁椖咳诘目蛻舳ㄎ唬喉椖咳诘目蛻舳ㄎ唬褐懈叨丝蛻艏案叨丝蛻糁懈叨丝蛻艏案叨丝蛻舯緢蟾媸菄?yán)格保密的。以高層、多層電梯洋房客戶經(jīng)濟(jì)能力測算：以高層、多層電梯洋房客戶經(jīng)濟(jì)能力測算：三期產(chǎn)品客戶定位建筑面積建筑面積128平米；平米；均價均價4700元元/平方米平方米房源總價房源總價60萬萬首付款首付款24萬萬首次置業(yè)者首次置業(yè)者二次置業(yè)者二次置業(yè)者月供月供2196元元月供月供2416元元家庭月收入家庭月收入4

34、392元元家庭年收入家庭年收入52702元元家庭月收入家庭月收入4832元元家庭年收入家庭年收入57984元元本報告是嚴(yán)格保密的。三期產(chǎn)品客戶定位輻射客戶游離客戶直接客戶核心客戶核心客戶：核心客戶：開封市區(qū)行政單開封市區(qū)行政單位公務(wù)員、經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的位公務(wù)員、經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的私營業(yè)主，少部分范事業(yè)單私營業(yè)主，少部分范事業(yè)單位公務(wù)員以及企業(yè)管理層。位公務(wù)員以及企業(yè)管理層。 直接客戶：直接客戶：在在鄭州工作的開鄭州工作的開封籍人士；隨著鄭汴一體化封籍人士；隨著鄭汴一體化政策深化后，看好開封發(fā)展政策深化后，看好開封發(fā)展?jié)摿途幼』赤嵵菘蛻?。潛力和居住化境鄭州客戶。輻射客戶：輻射客戶：隨著開封城市化隨

35、著開封城市化進(jìn)程的不斷擴(kuò)大，開封周邊進(jìn)程的不斷擴(kuò)大，開封周邊縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)的進(jìn)城客戶?？h、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)的進(jìn)城客戶。 少部分豫東地區(qū)的客戶。隨少部分豫東地區(qū)的客戶。隨著鄭汴產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展而逐步著鄭汴產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展而逐步形成的財富階層。形成的財富階層。游離客戶：游離客戶：隨著開封城市功隨著開封城市功能的不斷完善，旅游產(chǎn)業(yè)的能的不斷完善，旅游產(chǎn)業(yè)的更趨發(fā)達(dá)的前提下，帶來的更趨發(fā)達(dá)的前提下，帶來的全國各地的房地產(chǎn)投資者。全國各地的房地產(chǎn)投資者。 本報告是嚴(yán)格保密的。在業(yè)界穩(wěn)定交際圈熟悉河南，了解中原文化活動半徑集中在鄭洛區(qū)域注重穿著、消費、享受有置業(yè)經(jīng)驗關(guān)注電視、報紙等權(quán)威媒體時間較為規(guī)律有地方性質(zhì)的交際圈熟悉開封

36、，了解開封歷史活動半徑以鄭開為主注重身份、面子、檔次部分有置業(yè)經(jīng)驗關(guān)注口碑傳播時間較為規(guī)律經(jīng)常往來于開封及周邊地區(qū)活動半徑比較小注重交際、關(guān)系、層次部分由置業(yè)經(jīng)歷獲知信息的渠道不多，注重口碑生活很規(guī)律在國內(nèi)有一定交際圈來往全國各地，視野廣闊活動半徑大，興趣使然偏好無明顯方向有多次置業(yè)經(jīng)驗關(guān)注報紙、雜志等各種媒體生活無規(guī)律，比較隨意關(guān)注物業(yè)的價值感、榮譽(yù)感經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)文化取向容易受外界引導(dǎo)追求相對私密、高素質(zhì)、家庭氛圍濃郁的生活圈喜歡相對安靜但不失便利的生活氛圍對提升身份的物業(yè)感興趣，借以提升身份價值有一定的經(jīng)濟(jì)承受能力比較自豪于本土文化，有一定文化優(yōu)越感喜歡適度開放的，便于親朋相聚的生活圈喜

37、歡相對安靜的生活氛圍看中城市發(fā)展和項目潛力有經(jīng)濟(jì)承受能力一般文化取向很單一喜歡有規(guī)律的生活喜歡相對鬧中取靜的生活氛圍喜歡創(chuàng)新的產(chǎn)品，并樂意以重金搜藏有較高的經(jīng)濟(jì)承受能力文化取向個性化、感性化喜歡相對私密又可與事業(yè)兼顧的生活圈子喜歡相對安靜但又不乏文化特色的生活氛圍追求榮譽(yù)，有自我意識犒賞感情豐富，樂于追求價值喜歡潮流、時尚的消費關(guān)注保值增值關(guān)注生活環(huán)境的優(yōu)越度講求高質(zhì)素的消費環(huán)境心理優(yōu)越感較強(qiáng)有強(qiáng)烈的表現(xiàn)欲和號召力喜歡有檔次的消費關(guān)注保值增值關(guān)注生活資源、環(huán)境資源追求品類豐富的消費環(huán)境追求圈層的認(rèn)可攀比意識、跟隨意識強(qiáng)不喜歡過于時尚的食物關(guān)注資源的占有做事和銷售比較務(wù)實有一定的心理優(yōu)越感占有欲

38、、控制欲強(qiáng)習(xí)慣前沿消費，引導(dǎo)他人關(guān)注保值增值而不是投資回報在全國投資，置業(yè)興趣高客戶特征描述本報告是嚴(yán)格保密的。第五部分第五部分營銷戰(zhàn)略及銷售實施營銷戰(zhàn)略及銷售實施本報告是嚴(yán)格保密的。營銷總綱房地產(chǎn)項目營銷階段軸線：房地產(chǎn)項目營銷階段軸線： 從市場鋪墊從市場鋪墊價值訴求價值訴求品味訴求品味訴求生活訴求生活訴求 產(chǎn)品資源整合策略產(chǎn)品資源整合策略+ +形象擴(kuò)張整合營銷形象擴(kuò)張整合營銷市場鋪墊階段價值訴求階段品味訴求階段生活訴求階段已基本完成待完成本報告是嚴(yán)格保密的。營銷總綱延續(xù)與深化延續(xù)與深化延續(xù)：延續(xù)：1、延續(xù)項目前期展示營銷的成功之處，并在此基礎(chǔ)上將、延續(xù)項目前期展示營銷的成功之處，并在此基礎(chǔ)

39、上將“生活藝術(shù)館生活藝術(shù)館”“”“樣板房區(qū)樣板房區(qū)”“”“建業(yè)建業(yè)大宏標(biāo)志塔大宏標(biāo)志塔”“”“園林示范區(qū)園林示范區(qū)”等有機(jī)結(jié)合。等有機(jī)結(jié)合。2、延續(xù)項目前期頻繁的活動營銷，用以促進(jìn)市場關(guān)注度的不斷提高，維系客戶關(guān)系，保持項、延續(xù)項目前期頻繁的活動營銷，用以促進(jìn)市場關(guān)注度的不斷提高，維系客戶關(guān)系，保持項目良好的口碑傳播效應(yīng)。目良好的口碑傳播效應(yīng)。深化：深化：1、由于三期產(chǎn)品和所輻射客戶圈層的特殊性，項目營銷在高度上要進(jìn)一步提升。、由于三期產(chǎn)品和所輻射客戶圈層的特殊性，項目營銷在高度上要進(jìn)一步提升。2、深度挖掘三期產(chǎn)品的核心價值點，使各種產(chǎn)品的銷售相互促進(jìn)。、深度挖掘三期產(chǎn)品的核心價值點，使各種產(chǎn)

40、品的銷售相互促進(jìn)。3、根據(jù)項目客戶圈層所發(fā)生的演變，在渠道選擇上要進(jìn)行更新。增加高端窄眾營銷，例如機(jī)、根據(jù)項目客戶圈層所發(fā)生的演變，在渠道選擇上要進(jìn)行更新。增加高端窄眾營銷，例如機(jī)場雜志、開封私家車主專題營銷等。場雜志、開封私家車主專題營銷等。4、在銷售服務(wù)的細(xì)節(jié)上加以完善，使客戶體驗尊貴感。、在銷售服務(wù)的細(xì)節(jié)上加以完善，使客戶體驗尊貴感。5、房源推售節(jié)奏上合力把控，使之能夠達(dá)到各種物業(yè)類型產(chǎn)品銷售相互促進(jìn)的結(jié)果。、房源推售節(jié)奏上合力把控，使之能夠達(dá)到各種物業(yè)類型產(chǎn)品銷售相互促進(jìn)的結(jié)果。本報告是嚴(yán)格保密的。營銷總綱1、全面展示項目城市運營的高度，提升項目品牌。、全面展示項目城市運營的高度，提升

41、項目品牌。2、全面體現(xiàn)三期產(chǎn)品的稀缺性、品質(zhì)感、尊榮感。、全面體現(xiàn)三期產(chǎn)品的稀缺性、品質(zhì)感、尊榮感。形象策略形象策略1、高舉發(fā)展商品牌，深度挖掘高端市場，充分利用老客戶資源、高舉發(fā)展商品牌，深度挖掘高端市場，充分利用老客戶資源2、深入開封周邊區(qū)域，全面挖掘市場潛在客戶、深入開封周邊區(qū)域，全面挖掘市場潛在客戶推廣策略推廣策略3、增加高端營銷模式、增加高端營銷模式本報告是嚴(yán)格保密的。推售策略項目總體推售原則：項目總體推售原則：1、根據(jù)開封市房地產(chǎn)銷售周期關(guān)系，基本采用旺季推售的基本原則。、根據(jù)開封市房地產(chǎn)銷售周期關(guān)系，基本采用旺季推售的基本原則。2、結(jié)合開封市的市場需求情況，合理安排推售量。、結(jié)合

42、開封市的市場需求情況，合理安排推售量。3、保證每批次所推售房源的豐富產(chǎn)品線，盡可能的滿足所有的市場需求。、保證每批次所推售房源的豐富產(chǎn)品線，盡可能的滿足所有的市場需求。4、根據(jù)實際銷售情況，結(jié)合開封房地產(chǎn)市場特征，可安排內(nèi)部認(rèn)購，減少客戶流失。、根據(jù)實際銷售情況，結(jié)合開封房地產(chǎn)市場特征，可安排內(nèi)部認(rèn)購，減少客戶流失。本報告是嚴(yán)格保密的。推售策略2010年首批次推售產(chǎn)品：年首批次推售產(chǎn)品：11棟多層電梯洋房、棟多層電梯洋房、4棟雙拼別墅、棟雙拼別墅、8棟合院別墅、棟合院別墅、1棟棟a-2地塊高層地塊高層本報告是嚴(yán)格保密的。推售策略2010年首批次推售產(chǎn)品：年首批次推售產(chǎn)品：6棟多層電梯洋房、棟多

43、層電梯洋房、5棟雙拼別墅、棟雙拼別墅、10棟合院別墅、棟合院別墅、1棟棟a-2地塊高層地塊高層本報告是嚴(yán)格保密的。營銷總控魚刺圖1月3月5月7月9月11月2月4月6月8月10月12月營銷節(jié)奏銷售目標(biāo)推廣策略活動營銷銷售團(tuán)隊進(jìn)場外展巡游大客戶拓展新批次產(chǎn)品排號開盤新批次產(chǎn)品排號開盤強(qiáng)效持續(xù)期強(qiáng)效持續(xù)期品味訴求，提升項目品牌度事件營銷引爆，服務(wù)營銷輔助，全面提升項目品質(zhì)展示營銷、服務(wù)營銷輔助，全面提升項目市場熱度城市發(fā)展高峰論壇質(zhì)量監(jiān)督委員會鄭州開封飛艇游世界杯觀賞競猜月月是故鄉(xiāng)明中秋聯(lián)誼會國慶紅色電影展新年聯(lián)誼會剩余房源銷售至90%排號400張房源銷售200套房源銷售200套排號400張房源銷售

44、200套房源銷售200套本報告是嚴(yán)格保密的。推廣攻略【推廣攻略】【推廣攻略】活動攻略活動攻略特殊渠道攻略特殊渠道攻略大客戶渠道周邊地區(qū)拓展高端會員渠道同致行客戶渠道媒體攻略媒體攻略大牌圍墻公交車體公交站牌導(dǎo)示系統(tǒng)報紙媒體網(wǎng)絡(luò)媒體短信廣告樓宇液晶框架廣告電視媒體電臺廣播dm雜志大客戶拓展售樓處開放質(zhì)量監(jiān)督委員會認(rèn)籌活動世界杯主題活動月大客戶聯(lián)誼城市發(fā)展論壇親子教育講座中秋節(jié)活動產(chǎn)品說明會開盤活動中原秋交會口碑傳播本報告是嚴(yán)格保密的。媒體攻略階段排布時間途徑策略大牌和圍墻車體廣告站牌廣告報紙分眾短信軟文電視電臺縣鎮(zhèn)巡展大客戶營銷第一階段：2010年1月至4月初通過戶外大牌、車體、站牌、軟文等手段進(jìn)

45、行形象導(dǎo)入，通過地市巡展、大客戶拓展等手段大量積累客戶。第二階段：2010年4月至8月底事件營銷強(qiáng)勢引爆，通過戶外大牌、車體、站牌、報廣、軟文、電視、電臺全方位推廣，塑造項目形象，促進(jìn)項目熱銷第三階段：2010年8月底至12月底通過戶外大牌、車體、站牌、報廣、軟文、電視、電臺全方位推廣，不斷制造營銷事件，制造新一輪熱銷高潮本報告是嚴(yán)格保密的。大牌大牌/圍墻圍墻時間：時間：2010年3月1日上畫面目標(biāo)客戶群：目標(biāo)客戶群：全市客戶形式：形式：在全市各重要關(guān)口覆蓋項目戶外廣告位置：位置：（1）鄭開大道（鄭州東邊界大牌）（2）中山路商業(yè)街；戶外大牌戶外大牌公交車體公交車體候車亭候車亭導(dǎo)示系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng)報

46、紙廣告報紙廣告短信廣告短信廣告樓宇液晶樓宇液晶框架廣告框架廣告電視媒體電視媒體電臺廣播電臺廣播dm雜志雜志大牌圍墻大牌圍墻網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告主流媒體攻略細(xì)分本報告是嚴(yán)格保密的。主流媒體攻略細(xì)分大牌圍墻大牌圍墻公交車體公交車體候車亭候車亭導(dǎo)示系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng)報紙廣告報紙廣告短信廣告短信廣告樓宇液晶樓宇液晶框架廣告框架廣告電視媒體電視媒體電臺廣播電臺廣播dm雜志雜志報紙廣告報紙廣告時間：時間：2010年1月下旬起目標(biāo)客戶群：目標(biāo)客戶群：行政單位、企業(yè)單位、事業(yè)單位等所有大眾目標(biāo)客戶群體形式：形式：硬廣為主，軟文為輔媒體：媒體：開封日報、開封晚報為主；大河報為輔網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告本報告是嚴(yán)格保密的。戶外大牌

47、戶外大牌公交車體公交車體候車亭候車亭導(dǎo)示系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng)報紙廣告報紙廣告短信廣告短信廣告樓宇液晶樓宇液晶框架廣告框架廣告電視媒體電視媒體電臺廣播電臺廣播dm雜志雜志短信廣告短信廣告時間：時間：2010年1月底起目標(biāo)客戶群：目標(biāo)客戶群：按類群劃分的特定目標(biāo)客戶群形式：形式：自有意向客戶群發(fā)、篩選高端客戶短信群發(fā)，發(fā)布及時性信息媒體：媒體：分眾無線及其他短信群發(fā)公司備注：備注：包括分眾無線在內(nèi)的較多短信群發(fā)公司已停業(yè)整頓，此媒體渠道需謹(jǐn)慎使用。網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告主流媒體攻略細(xì)分本報告是嚴(yán)格保密的。主流媒體攻略細(xì)分戶外大牌戶外大牌公交車體公交車體候車亭候車亭導(dǎo)示系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng)報紙廣告報紙廣告短信廣告短信廣告

48、樓宇液晶樓宇液晶框架廣告框架廣告電視媒體電視媒體電臺廣播電臺廣播dm雜志雜志電臺廣播電臺廣播時間：時間：2010年3月1日起目標(biāo)客戶群：目標(biāo)客戶群：全城客戶，尤以有車一族、打車族及乘公車人群為主形式：形式：錄制電臺廣播稿播放媒體：媒體：音樂頻道、交通頻道早中晚上下班時間段網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告本報告是嚴(yán)格保密的。戶外大牌戶外大牌公交車體公交車體候車亭候車亭導(dǎo)示系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng)報紙廣告報紙廣告短信廣告短信廣告樓宇液晶樓宇液晶框架廣告框架廣告電視媒體電視媒體電臺廣播電臺廣播dm雜志雜志網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告時間：時間：2010年3月1日起目標(biāo)客戶群：目標(biāo)客戶群：政府工作人員、青年置業(yè)者形式：形式：網(wǎng)絡(luò)廣告媒體：媒

49、體：商都房產(chǎn)網(wǎng)主流媒體攻略細(xì)分本報告是嚴(yán)格保密的?！就茝V攻略】【推廣攻略】活動攻略活動攻略特殊渠道攻略特殊渠道攻略大客戶渠道周邊地區(qū)拓展高端會員渠道同致行客戶渠道媒體攻略媒體攻略大牌圍墻公交車體公交站牌導(dǎo)示系統(tǒng)報紙媒體網(wǎng)絡(luò)媒體短信廣告樓宇液晶框架廣告電視媒體電臺廣播dm雜志大客戶拓展質(zhì)量監(jiān)督委員會認(rèn)籌活動世界杯主題活動月客戶聯(lián)誼城市發(fā)展論壇親子教育講座中秋節(jié)活動產(chǎn)品說明會開盤活動中原秋交會口碑傳播推廣攻略本報告是嚴(yán)格保密的。2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月首批房源開盤二批次開盤城市發(fā)展高峰論壇及新春客戶聯(lián)誼會質(zhì)量監(jiān)督委員會成立活動開封至鄭州飛艇巡游半島杯世界杯觀賞競猜月二

50、批次房源排號活動月是故鄉(xiāng)明中秋聯(lián)系活動國慶61周年紅色電影展迎新年客戶聯(lián)系活動大客戶拓展活動攻略本報告是嚴(yán)格保密的。主要營銷活動分解大客戶拓展時間：時間：2010年1月地點：地點：開封大單位為重點，兼顧?quán)嵵菖c鄉(xiāng)鎮(zhèn)大客戶人員：人員：項目置業(yè)顧問及項目組成員形式：形式：發(fā)動各方面力量聯(lián)系拜訪大客戶目的：目的：通過該種積極走出去的策略，主動結(jié)識大客戶，為7月大客戶聯(lián)誼活動積累人氣，更為重要的是為日后銷售尋找大單買主?？蛻艨蛻敉卣乖峦卣乖?月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月本報告是嚴(yán)格保密的。主要營銷活動分解2月1月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時間：時間：2010年

51、2月6日形式：形式：魯豫有約+開封汴西新區(qū)發(fā)展高峰論壇與各大媒體聯(lián)合，集中炒作，轟動全市目的：目的：借助“魯豫有約”欄目的影響力，將西區(qū)發(fā)展高峰論壇打入人心，使高峰論壇真正發(fā)揮作用，引起全民關(guān)注。城市發(fā)展城市發(fā)展論壇月論壇月城市發(fā)展論壇本報告是嚴(yán)格保密的。3月1月2月4月5月6月7月8月9月10月11月12月主要營銷活動分解時間：時間：2010年3月15日形式：形式：成立半島項目內(nèi)部業(yè)主的質(zhì)量監(jiān)督委員會與媒體聯(lián)合，擴(kuò)大影響，提升購房者信心目的：目的：利用3月15日消費者權(quán)益日，成立質(zhì)量監(jiān)督委員會，體現(xiàn)開發(fā)商自身對于項目質(zhì)量的信心，體現(xiàn)項目品質(zhì)感，提升企業(yè)品牌度和美譽(yù)度。消費者權(quán)消費者權(quán)益維護(hù)月

52、益維護(hù)月質(zhì)量監(jiān)督委員會成立本報告是嚴(yán)格保密的。4月1月2月3月5月6月7月8月9月10月11月12月開盤活動時間：時間：2010年4月18日形式：形式：首批次房源選房目的：目的：集中式選房體現(xiàn)項目熱銷，提升項目口碑。 媒體全面覆蓋（提前兩星期） 合同、選房單、選房流程、禮品等物料 籌備整齊。 現(xiàn)場氛圍營造 茶點、樂隊等準(zhǔn)備充足 凡成功選房者可獲得簽名的光碟一套 幸運52大抽獎，凡成功選房者除獲得的 簽名光碟外，還可參加現(xiàn)場抽獎活動主要營銷活動分解本報告是嚴(yán)格保密的。5月1月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月時間：時間：2010年5月形式形式購房客戶贈送開封至鄭州飛艇漫游的機(jī)會購房客

53、戶贈送開封至鄭州飛艇漫游的機(jī)會目的：目的：回饋客戶，促進(jìn)銷售。同時對于政府提出鄭汴一體化政策讓客戶實實在在感受到鄭汴組團(tuán)日新月異的變化。主要營銷活動分解開封鄭州飛艇游本報告是嚴(yán)格保密的。主要營銷活動分解6月1月2月3月4月5月7月8月9月10月11月12月時間：時間：2010年6月11日至7月11日形式形式世界杯觀賞、競猜及河南建業(yè)足球隊球迷見面會世界杯觀賞、競猜及河南建業(yè)足球隊球迷見面會目的：目的：促進(jìn)銷售現(xiàn)場人氣提升，促進(jìn)銷售。足球月足球月世界杯觀賞競猜月本報告是嚴(yán)格保密的。主要營銷活動分解7月1月2月3月4月5月6月8月9月10月11月12月時間：時間：2010年6月11日至7月18日形

54、式形式二批次房源排號活動二批次房源排號活動目的：目的：為二批次房源積累準(zhǔn)客戶，同時通過集中式的認(rèn)籌排號活動，進(jìn)一步提升項目的市場關(guān)注度。 媒體全面覆蓋（提前兩星期）排號須知、排號流程、禮品等物料 籌備整齊。 現(xiàn)場氛圍營造 茶點、樂隊等準(zhǔn)備充足 凡牌號客戶者可獲得簽名的光碟一套 幸運52大抽獎，凡成功選房者除獲得的 簽名光碟外，還可參加現(xiàn)場抽獎活動排號活動本報告是嚴(yán)格保密的。主要營銷活動分解8月1月2月3月4月5月6月7月9月10月11月12月二批次開盤活動時間：時間：2010年8月28日形式：形式：二批次房源選房目的：目的：集中式選房體現(xiàn)項目熱銷，提升項目口碑。 媒體全面覆蓋（提前兩星期） 合

55、同、選房單、選房流程、禮品等物料 籌備整齊。 現(xiàn)場氛圍營造 茶點、樂隊等準(zhǔn)備充足 凡成功選房者可獲得簽名的光碟一套 幸運52大抽獎，凡成功選房者除獲得的 簽名光碟外，還可參加現(xiàn)場抽獎活動本報告是嚴(yán)格保密的。9月1月2月3月4月5月6月7月8月10月11月12月主要營銷活動分解時間：時間：2010年9月22日形式：形式：“月是故鄉(xiāng)明”中秋客戶聯(lián)誼會目的：目的：利用中秋節(jié)重要節(jié)點，進(jìn)行成交客戶聯(lián)誼，同時針對開封籍外地打工者進(jìn)行宣傳，體現(xiàn)開封城市發(fā)展的速度和日新月異的變化，促進(jìn)該部分客戶成交。月是故鄉(xiāng)明月是故鄉(xiāng)明“月是故鄉(xiāng)明”中秋客戶聯(lián)誼本報告是嚴(yán)格保密的。10月1月2月3月4月5月6月7月8月9月

56、11月12月時間：時間：2010年10月形式：形式：利用祖國61周年國慶組織紅色電影觀賞月。目的：目的：弘揚愛國主義教育，體現(xiàn)開發(fā)商和項目心系祖國的境界，同時提升銷售現(xiàn)場人氣，促進(jìn)房源銷售。主要營銷活動分解紅色電影展本報告是嚴(yán)格保密的。12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月主要營銷活動分解時間：時間：2010年12月25日形式：形式：慶圣誕、迎新年客戶聯(lián)誼會目的：目的：維系客戶關(guān)系，提升銷售現(xiàn)場人氣，促進(jìn)剩余房源的銷售。迎新年活動本報告是嚴(yán)格保密的?！就茝V攻略】【推廣攻略】活動攻略活動攻略特殊渠道攻略特殊渠道攻略大客戶渠道周邊地區(qū)拓展高端會員渠道同致行客戶渠道媒體攻略媒體攻略大

57、牌圍墻公交車體公交站牌導(dǎo)示系統(tǒng)報紙媒體網(wǎng)絡(luò)媒體短信廣告樓宇液晶框架廣告電視媒體電臺廣播dm雜志大客戶拓展質(zhì)量監(jiān)督委員會認(rèn)籌活動世界杯主題活動月客戶聯(lián)誼城市發(fā)展論壇親子教育講座中秋節(jié)活動產(chǎn)品說明會開盤活動中原秋交會推廣攻略本報告是嚴(yán)格保密的。其他區(qū)域渠道其他區(qū)域渠道1、戶外媒體、戶外媒體時間：時間：建議10年3月15日前確定位置，可階段性樹立6個月時間；地點：地點：開封周邊縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)繁華位置；位置：位置：具體位置需再詳細(xì)與廣告公司接洽。2、報紙媒體、報紙媒體a、時間：重大節(jié)點，封頂，認(rèn)籌、開盤，優(yōu)惠、活動節(jié)點等b、媒體：大河報a、開封日報、開封晚報、商丘晚報等3、電視媒體、電視媒體a、時間：重大

58、節(jié)點，如售房部、樣板房開放、封頂，認(rèn)籌、開盤，優(yōu)惠、活動節(jié)點等b、方式：插播3d片剪輯廣告或插播電視字幕廣告；c、媒體：河南二套（都市頻道）、河南五套（電視劇頻道），當(dāng)?shù)赜芯€電視臺4、郵政直投、郵政直投選取當(dāng)?shù)厮綘I企業(yè)主、高消費人群作為目標(biāo)客戶群體，dm投遞或直接郵寄項目資料，加入優(yōu)惠信息或節(jié)點信息更加有效。5、短信媒體、短信媒體a、時間：重大節(jié)點，認(rèn)籌、開盤，優(yōu)惠信息、活動信息；b、方式：選取當(dāng)?shù)馗叨丝蛻羧后w，進(jìn)行短信群發(fā)，加入優(yōu)惠信息或節(jié)點信息更加有效。6、地市巡展、地市巡展（1）設(shè)點接待）設(shè)點接待在各地市的繁華商業(yè)中心廣場搭建展臺，安排工作人員向客戶講解和發(fā)放宣傳資料，邀請客戶到項目現(xiàn)場參觀；（2）派單輻射）派單輻射周邊繁華商業(yè)街以及大型社區(qū)（特別是政府家屬院和大型廠礦居住區(qū)）出入口派發(fā)資料，邀請客戶到接待點咨詢；（3）登門拜訪）登門拜訪針對當(dāng)?shù)刂攸c企事業(yè)單位，如煤礦、耐火材料、建材、餐飲、服飾、醫(yī)院等行業(yè)，登門拜訪企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人。（4）開通看房班車）開通看房班車售樓部開放后，每周周末看房車往返一次鄭州，接送客戶看樓 特殊渠道細(xì)分本報告是嚴(yán)格保密的。特殊渠道細(xì)分1、單位分類：、單位分類：a、銀行vip客戶：招商銀行金葵花客戶、工行白金卡客戶等b、商會會員客戶：溫州商會等c、酒店vip客戶：開元名都酒店、中州賓館等d、大型商超vip客戶：e、機(jī)場vip客戶：f、高