物業(yè)承接查驗(yàn)作業(yè)指導(dǎo)

1、文件名稱物業(yè)承接查驗(yàn)作業(yè)指導(dǎo)書生效日期版本頁 數(shù)：共 7 頁編制審核批準(zhǔn)人1. 目的 提高物業(yè)移交質(zhì)量，夯實(shí)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)，提高客戶滿意度。2. 適用范圍 適用于東原物業(yè)新接住宅項(xiàng)目的物業(yè)承接查驗(yàn)。3. 定義 物業(yè)承接查驗(yàn)：是指物業(yè)公司承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家和集團(tuán)有關(guān)規(guī) 范、標(biāo)準(zhǔn)以及前期物業(yè)服務(wù)合同，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及備案：指建設(shè)工程項(xiàng)目完工后經(jīng)建設(shè)行政主管部門全面驗(yàn)收合格，并取得竣工驗(yàn) 收備案登記證。4. 職責(zé)4.1. 地產(chǎn)項(xiàng)目部 :物業(yè)承接查驗(yàn)的移交方； 負(fù)責(zé)牽頭組織承接查驗(yàn)工作，編制承接查驗(yàn)計(jì)劃及方案； 組織施工單

2、位、監(jiān)理單位、設(shè)備供應(yīng)商等參與承接查驗(yàn)； 跟蹤督促施工單位整改查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題；與物業(yè)公司辦理承接查驗(yàn)手續(xù)。4.2. 物業(yè)項(xiàng)目部 :是物業(yè)承接查驗(yàn)的接收方， 負(fù)責(zé)參與計(jì)劃及方案編制； 組織專業(yè)人員對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行承接查驗(yàn)； 跟進(jìn)督促地產(chǎn)項(xiàng)目部、施工單位對(duì)查驗(yàn)不合格項(xiàng)目進(jìn)行整改； 接收查驗(yàn)合格的物業(yè)項(xiàng)目并實(shí)施管理。4.3. 總包及各專業(yè)分包單位： 在承接查驗(yàn)之前，安排人員對(duì)工程實(shí)體及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、檢修、 保護(hù)； 整理和完善工程竣工資料、機(jī)電設(shè)備資料、試運(yùn)行資料等； 組織專業(yè)施工人員參與承接查驗(yàn)，確定承接查驗(yàn)及整改負(fù)責(zé)人； 成立整改小組，及時(shí)安排人員對(duì)查驗(yàn)不合格項(xiàng)目進(jìn)行整改消項(xiàng)。4.4. 監(jiān)理單位：

3、參與物業(yè)承接查驗(yàn)，負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位的整改。5. 管理內(nèi)容5.1. 基本原則5.1.1. 整體原則承接查驗(yàn)應(yīng)以系統(tǒng)為單位進(jìn)行，功能無直接聯(lián)系的可分樓棟進(jìn)行。 供配電、給排水、電（扶）梯、景觀及道路、弱電、消防等專業(yè)系統(tǒng)應(yīng)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行承接查驗(yàn)， 涉及的施工單位及供應(yīng)商須參與。分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)進(jìn)行分期查驗(yàn)，分期辦理 項(xiàng)目移交手續(xù)。5.1.2. 責(zé)任界定原則承接手續(xù)確認(rèn)之前的成品保護(hù)由總包負(fù)責(zé)， 各分包對(duì)各自責(zé)任分部分項(xiàng)工程成品采取保護(hù)措施， 自承接簽字確認(rèn)之日起由物業(yè)公司進(jìn)行管理。未達(dá)到驗(yàn)收條件的項(xiàng)目由地產(chǎn)項(xiàng)目部與物業(yè)公司協(xié)調(diào)，可采用委托代管的方式進(jìn)行管理

4、， 管理 責(zé)任和義務(wù)雙方協(xié)商確定。物業(yè)公司不承擔(dān)保全責(zé)任。5.2. 啟動(dòng)承接查驗(yàn)項(xiàng)目應(yīng)具備以下條件 ：5.2.1. 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并 經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；5.2.2. 環(huán)境道路、公共走道、環(huán)境綠化、中控室、設(shè)備機(jī)房和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè) 計(jì)要求建成，滿足使用功能要求 .5.2.3. 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、空調(diào)、安防、康樂設(shè)施等市政 公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；5.2.4. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等

5、共用設(shè)施設(shè)備取得使用合 格證書；5.2.5. 各施工單位已按照合同約定完成所有施工內(nèi)容， 并經(jīng)驗(yàn)收合格； 物業(yè)四周圍合已經(jīng)完成， 主要 通道已經(jīng)形成，安全崗?fù)な┕ね瓿伞?.2.6. 物業(yè)移交涉及的使用、維護(hù)和管理的技術(shù)資料完整齊全。5.3. 承接查驗(yàn)分為啟動(dòng)準(zhǔn)備、 交底與技術(shù)培訓(xùn)、 資料移交、 現(xiàn)場查驗(yàn)、 整改及復(fù)驗(yàn)、 實(shí)物承接移交 （含 備品備件）六個(gè)階段。以地產(chǎn)項(xiàng)目部、物業(yè)公司、施工單位、監(jiān)理單位四方簽字認(rèn)可的手續(xù)為承接查 驗(yàn)達(dá)成標(biāo)識(shí)。所有移交記錄一式四份，物業(yè)公司、地產(chǎn)項(xiàng)目部、施工單位、監(jiān)理單位各執(zhí)一份。第 2 頁 共 7 頁集團(tuán)物業(yè)文件工作依據(jù)流程要求和方法工作標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任人記錄1. 交付

6、日 30 日歷日前，由地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)1. 明確承接查驗(yàn)小組成員、職責(zé)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)承接人組織物業(yè)、 施工、 監(jiān)理召開承接查驗(yàn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)；地產(chǎn)項(xiàng)目查驗(yàn)辦法啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)。2. 要求各施工單位完善各系統(tǒng)施工及資料準(zhǔn)負(fù)責(zé)人物業(yè)承接查驗(yàn)計(jì)20101652. 工程維保中心負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制 承接查備，移交前完成設(shè)施設(shè)備清潔、標(biāo)識(shí)等準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目劃表號(hào)；驗(yàn)啟動(dòng)會(huì)物業(yè)承接查驗(yàn)計(jì)劃表 ，報(bào)備工作。工程經(jīng)理承接查驗(yàn)啟動(dòng)會(huì)商品房買賣地產(chǎn)項(xiàng)目工程經(jīng)理及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核，3. 驗(yàn)收設(shè)備、工具、儀表的準(zhǔn)備及責(zé)任人。物業(yè)項(xiàng)目會(huì)議紀(jì)要合同；報(bào)城市公司技術(shù)前介部 （組） 負(fù)責(zé)人審負(fù)責(zé)人臨時(shí)管理規(guī)批。形成承接查驗(yàn)啟動(dòng)會(huì)會(huì)議紀(jì)要約；1. 地產(chǎn)

7、項(xiàng)目內(nèi)業(yè)工程師應(yīng)將施工或采購1. 工程資料包括工程竣工資料、 機(jī)電設(shè)備隨機(jī)前期物業(yè)服合同（含電子版） 移交給物業(yè)， 由物業(yè)資料、合格證、驗(yàn)收資料等，具體有：務(wù)合同 ；工程維保中心負(fù)責(zé)人組織查驗(yàn)人員解竣工總平面圖（含電子和紙質(zhì)版本） ，單體竣工圖紙資讀查驗(yàn)項(xiàng)目施工合同 （ 應(yīng)剔除合同價(jià)建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下工程資料移交記料；資料移交格信息 ） ；管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；地產(chǎn)內(nèi)業(yè)錄表建設(shè)工程質(zhì)2. 地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)業(yè)工程師負(fù)責(zé)按照建設(shè)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、 使用和維護(hù)保機(jī)電設(shè)備資料移量法規(guī)、政工程文件歸檔整理規(guī)范養(yǎng)等技術(shù)資料，機(jī)電設(shè)備隨機(jī)清單、產(chǎn)品說工程師交記錄表工程維保中策、

8、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)GB-T50328-2001 、機(jī)電設(shè)備資料標(biāo)準(zhǔn)明書、使用說明書、電路原理圖等；物業(yè)承接查驗(yàn)缺心負(fù)責(zé)人范；清單一覽表 歸集移交資料， 編寫 工供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視陷問題記錄表項(xiàng)目移交清程資料移交記錄表 ；等準(zhǔn)許使用文件；檔案管理項(xiàng)目工程分供方責(zé)任人潔標(biāo)準(zhǔn) ；3. 地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)業(yè)工程師負(fù)責(zé)收集各施工物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量保修文件和物業(yè)使售后服務(wù)通信錄項(xiàng)目施工、 采單位維修責(zé)任人及聯(lián)系方式， 編制項(xiàng)用說明文件；購合同。目工程分供方售后服務(wù)通信錄 ；承建及售后服務(wù)單位通信錄，參見模板四；4. 項(xiàng)目集中交付日 25 個(gè)日歷日前， 由項(xiàng)項(xiàng)目施工或采購合同 （應(yīng)抹去合同金額或商目內(nèi)業(yè)

9、工程師負(fù)責(zé)向物業(yè)移交資料，務(wù)等需保密條款） ；第 7 頁 共 7 頁物業(yè)承接查驗(yàn)辦法2010165號(hào)；商品房買賣合同；臨時(shí)管理規(guī)約；前期物業(yè)服 務(wù)合同 ；竣工圖紙資料；建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；項(xiàng)目移交清潔標(biāo)準(zhǔn) ；項(xiàng)目施工、 采購合同5. 物業(yè)項(xiàng)目工程維保中心負(fù)責(zé)人及人事行 政助理對(duì)工程資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查； 發(fā)現(xiàn) 缺失的， 在物業(yè)承接查驗(yàn)缺陷問題記錄 表登記，由地產(chǎn)項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)補(bǔ)齊； 未完成資料移交的， 不能開始該分項(xiàng)的現(xiàn) 場查驗(yàn)工作。重點(diǎn)核查 工程資料移交記錄表 及相應(yīng) 系統(tǒng)的機(jī)電設(shè)備資料移交記錄表編制的 完整性、 現(xiàn)場移交資料與 資料移交記錄表 的匹配度程度、現(xiàn)場設(shè)備數(shù)量與資料

10、移交 記錄表的匹配程度。交底與培訓(xùn)1. 承接查驗(yàn)開始前， 由項(xiàng)目部責(zé)任工程師按 專業(yè)或系統(tǒng)編制技術(shù)培訓(xùn)教材。2. 地產(chǎn)項(xiàng)目工程部組織培訓(xùn)， 工程和研發(fā)參 與，向物業(yè)公司相關(guān)人員做培訓(xùn)和交底。3. 培訓(xùn)課件及形成培訓(xùn)記錄保存在項(xiàng)目檔 案室。1. 培訓(xùn)內(nèi)容： 設(shè)施設(shè)備的布置及區(qū)域劃分； 重要隱蔽管網(wǎng)走向、 重要設(shè)備閥門及開關(guān) 位置；重要設(shè)施設(shè)備的使用方法、 操作要 點(diǎn)及注意事項(xiàng)；設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)事項(xiàng)； 維保期起算時(shí)間、 維保單位及聯(lián)系方式責(zé) 任界面。2. 物業(yè)必須參加人員包括：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理、 工程維保中心負(fù)責(zé)人及工程維修員、 物業(yè) 專業(yè)工程師、 秩序維護(hù)中心負(fù)責(zé)人及監(jiān)控 中心值班人員（消防及安防系

11、統(tǒng)） 。地產(chǎn)項(xiàng)目 責(zé)任工程師 工程維保中心負(fù)責(zé)人現(xiàn)場查驗(yàn)1. 項(xiàng)目交付日 20 個(gè)日歷日前開始進(jìn)行物業(yè) 現(xiàn)場查驗(yàn)；2. 地產(chǎn)項(xiàng)目工程經(jīng)理負(fù)責(zé)組織施工、 供應(yīng) 商、監(jiān)理等單位參加承接查驗(yàn)；3. 現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)綜合運(yùn)用核對(duì)、 觀察、試運(yùn)行、 檢測和實(shí)驗(yàn)等方法， 重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量1. 承接查驗(yàn)范圍：共用部位 ：一般包括公共環(huán)境裝修、物業(yè) 用房裝修及安裝、 設(shè)備房簡裝及安裝、 留置 資產(chǎn)的裝修及安裝（會(huì)所、游泳池配套用 房）、人防設(shè)施。共用設(shè)備 ：一般包括電梯、給排水系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、 消防系統(tǒng)、 發(fā)電機(jī)、變配電系統(tǒng)、地產(chǎn)項(xiàng)目 工程經(jīng)理 工程維保中心負(fù)責(zé)人 承建單位

12、人員系統(tǒng)現(xiàn)場承接 查驗(yàn)記錄表 物業(yè)承接查驗(yàn) 缺陷問題記錄 表和使用功能；空調(diào)系統(tǒng)、 通風(fēng)系統(tǒng)、 周界安防系統(tǒng)、 對(duì)講物業(yè)承接查 驗(yàn)辦法 建房 2010165 號(hào)；商品房買賣合 同；臨時(shí)管理規(guī)約； 前期物業(yè)服務(wù) 合同竣工圖紙資料； 建設(shè)工程質(zhì)量 法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn) 和規(guī)范；項(xiàng)目移交清潔 標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目施工、采購 合同?，F(xiàn)場查驗(yàn)4. 項(xiàng)目工程維保中心負(fù)責(zé)人通知城市公司 技術(shù)前介部（組）專業(yè)人員參與 , 準(zhǔn)備驗(yàn)收 工具及表格。5. 物業(yè)承接查驗(yàn)按照 專業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)場承接查 驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)中驗(yàn)收內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；6. 分部分項(xiàng)查驗(yàn)完成后， 將不合格項(xiàng)記錄在 物業(yè)承接查驗(yàn)缺陷問題記錄表中。系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、弱電網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、車

13、管 系統(tǒng)、人行道閘系統(tǒng)等；共用設(shè)施：一般包括道路、信報(bào)箱、標(biāo)識(shí)導(dǎo) 視、環(huán)境硬景、環(huán)境植物、休閑康體設(shè)施、 停車設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施等。2. 驗(yàn)收設(shè)備、工具和儀表主要包括：壓力表、 溫度計(jì)、超聲波流量計(jì)、電壓表、電流表、 兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、高低壓電 工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動(dòng) 照明燈等；地產(chǎn)項(xiàng)目 工 程經(jīng)理 工程維保中心負(fù)責(zé)人 承建單位 人 員物業(yè)承接查 驗(yàn)缺陷問題記 錄表整改復(fù)驗(yàn)1. 分部分項(xiàng)查驗(yàn)完成后，地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)在 接到物業(yè)承接查驗(yàn)缺陷問題記錄表 5 個(gè)工作日內(nèi)， 組織物業(yè)、 監(jiān)理和承建單位， 就查驗(yàn)中不合格項(xiàng)的整改方案、 時(shí)限達(dá)成 一致，由地產(chǎn)項(xiàng)目部責(zé)任工程師督促承

14、建 單位進(jìn)行整改， 物業(yè)項(xiàng)目工程維保中心負(fù) 責(zé)人現(xiàn)場跟蹤和督促。2. 承建單位完成整改后，向物業(yè)項(xiàng)目工程 維保中心提出復(fù)驗(yàn)申請(qǐng)， 物業(yè)項(xiàng)目工程維 保中心負(fù)責(zé)人應(yīng)在接到復(fù)驗(yàn)申請(qǐng) 3 個(gè)工 作日內(nèi)組織人員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，合格后銷項(xiàng)。1. 整改問題復(fù)檢合格率在滿足 系統(tǒng)現(xiàn)場承接 查驗(yàn)記錄表中驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以上，不影響使用 功能，可開始該分項(xiàng)現(xiàn)場承接移交工作。2. 復(fù)檢合格率在 95%以上，系統(tǒng)主要功能正常， 無管理風(fēng)險(xiǎn)且遺留的少量整改問題時(shí)，由承 建企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)缺陷問題記錄表 上提出整改計(jì)劃， 就存在的問題、 整改措施、 整改時(shí)限及違約責(zé)任作出明確約定，由物業(yè) 按報(bào)事管理程序跟蹤督促完成。地產(chǎn)項(xiàng)目工 程經(jīng)

15、理地產(chǎn)項(xiàng)目專 業(yè)工程師工程維保中 心負(fù)責(zé)人物業(yè)承接查 驗(yàn)缺陷問題記 錄表物業(yè)承接查 驗(yàn)辦法 建房 2010165 號(hào)；商品房買賣合 同；臨時(shí)管理規(guī)約； 前期物業(yè)服務(wù) 合同 ；竣工圖紙資料； 建設(shè)工程質(zhì)量 法規(guī)、政策、標(biāo) 準(zhǔn)和規(guī)范；項(xiàng)目移交清潔 標(biāo)準(zhǔn) ；項(xiàng)目施工、采購 合同。承接移交1. 項(xiàng)目實(shí)體移交具備條件后，由地產(chǎn)項(xiàng)目部填寫 建筑（裝飾）工程實(shí)體移交記錄表 機(jī)電設(shè) 備實(shí)物移交記錄 ，物業(yè)應(yīng)在 5 個(gè)工作日開始接 收項(xiàng)目實(shí)體， 并由承建單位、 地產(chǎn)、 物業(yè)、監(jiān)理 四方簽章確認(rèn)，一式四份；2. 消防、安防系統(tǒng)承接移交由項(xiàng)目工程維修中心 和秩序維護(hù)中心負(fù)責(zé)； 景觀工程承接移交由工程 維保中心和環(huán)境

16、治理中心負(fù)責(zé)；3. 移交中發(fā)現(xiàn)的缺項(xiàng)和實(shí)體存在問題記錄在 物 業(yè)承接查驗(yàn)缺陷問題記錄表中。4. 項(xiàng)目所有分部分項(xiàng)承接移交后，物業(yè)應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)， 完成水、 電、氣等能源計(jì)量表的接 管工作。未接管前應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)保障現(xiàn)場 設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行， 所產(chǎn)生的能源費(fèi)由承建單位 或地產(chǎn)項(xiàng)目工程部承擔(dān)；5. 整改完成后四方簽署的物業(yè)移交確認(rèn)表作 為辦理造價(jià)結(jié)算的必備前置條件， 否則地產(chǎn)成本 部門不予辦理結(jié)算手續(xù)，暫停支付合同結(jié)算款。1. 各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備數(shù)量、型號(hào)、參數(shù)與 現(xiàn)場清點(diǎn)、合同一致；2. 各系統(tǒng)設(shè)備“系統(tǒng)管理員”權(quán)限密碼 移交并由工程維保中心負(fù)責(zé)人按 共用 設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定 建立設(shè)備密碼清

17、 單；3. 時(shí)間均應(yīng)在合同交付期前兩日與物業(yè) 公司辦理實(shí)體現(xiàn)場移交；4. 項(xiàng)目交付 2 個(gè)日歷日前完成項(xiàng)目全部 分部分項(xiàng)目工程承接移交。地產(chǎn)項(xiàng)目工 程經(jīng)理地產(chǎn)項(xiàng)目專 業(yè)工程師工程維保中 心負(fù)責(zé)人秩序維護(hù)中 心負(fù)責(zé)人環(huán)境治理中 心負(fù)責(zé)人建筑（裝飾） 工程實(shí)體移交 記錄表 機(jī)電設(shè)備實(shí) 物移交記錄 物業(yè)移交確 認(rèn)表 物業(yè)承接查 驗(yàn)缺陷問題記 錄表 設(shè)備密碼清 單存檔備案1. 承接查驗(yàn)記錄和工程資料歸檔保存至項(xiàng)目檔案 室；物業(yè)在完成項(xiàng)目移交后 30 工作日內(nèi)，持工 作標(biāo)準(zhǔn)中所列文件向物業(yè)所在地物業(yè)行政主管 部門辦理備案手續(xù)。（備案按當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行）前期物業(yè)服務(wù)合同；臨時(shí)管理規(guī)約； 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；建設(shè)單位移交資料 清單；查驗(yàn)記錄；交接記錄工程維保中 心負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人集團(tuán)物業(yè)文件6. 相關(guān)文件6.1. 建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)6.2. 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法建房 2010165 號(hào)6.3. 建設(shè)工程