天津致誠里舊區(qū)改造百麗城堡項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、天津致誠里舊區(qū)改造百麗城堡項(xiàng)目可行性分析報(bào)告編制單位：天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前 言本項(xiàng)目可行性報(bào)告是在國家有關(guān)方針、政策、法規(guī)的指導(dǎo)下，根據(jù)發(fā)展商以往的開發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并通過對本項(xiàng)目市場的客觀調(diào)查分析，及認(rèn)真、仔細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯?，結(jié)合目前天津房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，及未來的發(fā)展趨勢，總結(jié)出本項(xiàng)目最大利益價(jià)值所在的方案。希望通過本方案的可行性報(bào)告來減少或避免投資決策的失誤，最大化地規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。編制可行性研究報(bào)告的目的1.作為本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的指針。2.預(yù)估本項(xiàng)目投資總額及階段性用資情況，以便合理有效地進(jìn)行資金運(yùn)作。3.提供本項(xiàng)目的開發(fā)理念與運(yùn)作模式。4.

2、使得有關(guān)部門了解開發(fā)商的實(shí)力，闡述成功開發(fā)此項(xiàng)目的客觀依據(jù)。第一章 開發(fā)商簡介第一節(jié) 開發(fā)商基本情況名稱：天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住所：天津開發(fā)區(qū)類型：有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資）資質(zhì)：暫定法定代表人：崔波注冊資本：1000萬經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營第二節(jié) 開發(fā)商背景情況一、百麗集團(tuán)概況天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是百麗集團(tuán)全資下屬企業(yè)。百麗集團(tuán)是以鞋類、皮具、服裝等時(shí)尚類產(chǎn)品為主營業(yè)務(wù)，集設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、物流、房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型多元化企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)資金雄厚，銷售業(yè)績以每年60%的速率增長，2005年銷售額預(yù)計(jì)超過80億元，百麗集團(tuán)將于2006年底在香港上市。百麗集團(tuán)秉承品

3、牌建設(shè)和連鎖化經(jīng)營的經(jīng)營理念，形成了在業(yè)內(nèi)獨(dú)具特色的百麗模式。百麗集團(tuán)生產(chǎn)系統(tǒng)包括深圳、東莞等地的多個(gè)制造業(yè)基地；銷售系統(tǒng)由10個(gè)區(qū)域總部組成，覆蓋中國大陸全部省、自治區(qū)、直轄市，在一百五十多個(gè)城市建立了終端銷售機(jī)構(gòu)，連鎖經(jīng)營門店超過3000間，是中國最大的時(shí)裝類自營連鎖銷售機(jī)構(gòu)，員工人數(shù)達(dá)4萬多人。 百麗皮鞋從1999年起連續(xù)六年取得全國同類產(chǎn)品銷售額第一的佳績，成為中國“鞋王”。目前，公司自營品牌包括百麗(belle)、思加圖(staccato)、真美詩(joy&peace)、天美意(teenmix)、他她（tata）等。百麗集團(tuán)自營核心品牌百麗(belle)被評為中國名牌產(chǎn)品。在

4、發(fā)展自營品牌的同時(shí)，百麗積極開展國際知名品牌的代理業(yè)務(wù)，是世界第一大鞋業(yè)零售品牌bata在中國大陸的唯一合作伙伴，同時(shí)是世界第一體育用品商耐克（nike）、歐洲第一體育用品商阿迪達(dá)斯(adidas)公司、“世界第一條牛仔褲”levis公司、美國市場排名第二的體育用品公司紐巴倫(new balance)等著名品牌在中國最大代理商。 依托香港股東美麗寶集團(tuán)的海外市場優(yōu)勢，百麗集團(tuán)已多年保持為香港最大的連鎖零售鞋商，有較高的市場美譽(yù)度和占有率；目前百麗品牌產(chǎn)品已批量出口歐美；百麗投巨資在美國發(fā)展連鎖鞋業(yè)經(jīng)營，連鎖店已在紐約等城市開業(yè)，經(jīng)銷百麗系列品牌產(chǎn)品；百麗日本公司及連鎖機(jī)構(gòu)也在籌劃建設(shè)中。百麗連

5、鎖經(jīng)營模式的跨國擴(kuò)張順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)全球化潮流，進(jìn)一步增強(qiáng)了百麗品牌的核心競爭力。二、百麗集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)規(guī)模與盈利迅猛增長的基礎(chǔ)上，百麗適時(shí)開展了多元化經(jīng)營，除進(jìn)行以時(shí)尚類產(chǎn)品為主軸的原主營業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為公司發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。百麗集團(tuán)在上海全資設(shè)立的子公司上海置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是百麗集團(tuán)在中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總部，統(tǒng)籌管理百麗集團(tuán)全國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。目前，百麗集團(tuán)在北京、廣州、深圳、天津、青島等城市開展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，現(xiàn)已投資的主要項(xiàng)目包括：所在城市項(xiàng)目名稱坐落地項(xiàng)目概況現(xiàn)狀北京北京百麗城市花園回龍觀總建筑面積約40萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，一期12萬已售罄青島濱?；▓@香

6、港路汕頭路10號(hào)總建筑面積約11萬平方米公寓式辦公樓，已售罄廣州廣州百麗大廈西湖路北京路位于廣州最繁華的北京路步行街商圈的商業(yè)中心，總建筑面積約2萬平方米商辦樓，為百麗自有物業(yè)，樓上三層商業(yè)是百麗自主經(jīng)營的運(yùn)動(dòng)城，其余物業(yè)出租或自用深圳百麗深圳總部深圳龍華占地面積約10萬平方米，是百麗在中國大陸的研發(fā)、生產(chǎn)、物流中心主要為集團(tuán)自用物業(yè)上海上海百麗城市花園四平路臨平路總建筑面積約25萬平方米動(dòng)拆遷中天津港匯休閑街大港區(qū)育才路總建筑面積約7000招商及銷售中百麗城堡河北區(qū)建國道平安街總建筑面積約20000在建天津百麗城市花園南開區(qū)二緯路三馬路總建筑面積約80000動(dòng)拆遷中2004年6月百麗集團(tuán)由天

7、津市政府招商引進(jìn)，由上海置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從而收購了百麗城堡項(xiàng)目；并成立了天津百城地產(chǎn)投資有限公司，作為華北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的事業(yè)總部。2005年將是公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛的一年。目前，百城地產(chǎn)較為明確的后續(xù)開發(fā)意向已達(dá)2000畝，發(fā)展前景可期。第二章 市場分析第一節(jié) 宏觀市場分析一、2004年天津市經(jīng)濟(jì)情況與市場情況1、2004年經(jīng)濟(jì)總量國民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長。2004年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值2931.88億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增值15.7，增速比上年加快0.9個(gè)百分點(diǎn)。全市人均生產(chǎn)總值首次突破3萬元人民幣，為31550元，折合美元為3812美元。三大產(chǎn)

8、業(yè)全面增長。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值102.29億元，增長5.1。第二產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速增長的主要力量，完成增加值1560.16億元，增長19.8，比上年增長1.8個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1269.43億元，增長11.7。三大產(chǎn)業(yè)比重分別為3.5、53.2和43.3，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。三大產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為1.2、66.3和32.5。財(cái)政收入保持快速增長，全年全市財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)502.13億元，按可比口徑計(jì)算，比上年增長26.7。2、房地產(chǎn)業(yè)2004年，天津樓市依然保持供求兩旺、高位運(yùn)行的態(tài)勢。在2008年奧運(yùn)會(huì)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的雙重利好刺激下，天津房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全

9、面上揚(yáng)。全市房地產(chǎn)業(yè)增加值為146.51億元，增長6.1。受海河開發(fā)和路橋建設(shè)帶動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，全年完成263.92億元，增長24.8。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積2865.55萬平方米，竣工面積1108.13萬平方米。其中住宅竣工面積1014.46萬平方米，增長35.1。商品房銷售創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄,全年實(shí)現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷售面積847.03萬平方米，銷售收入263.82億元，分別比全年增長7.7和33.2。土地和房屋價(jià)格持續(xù)上升。全年土地交易價(jià)格上升16.3,房屋銷售價(jià)格上升13.5，其中商品房銷售價(jià)格上漲11.7，私房交易價(jià)格上漲19.5,房屋租賃價(jià)格上升1.2。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2004年城市

10、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造快速發(fā)展。為加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成立了天津城投集團(tuán)。地鐵一號(hào)線南北高架橋主體全部完工，全線地下車站主體完工，地下盾構(gòu)雙線掘進(jìn)全部完成。完成長泰河、護(hù)倉河等總長34.2公里河道治理，燃?xì)鈿饣?8.5，住宅集中供熱率達(dá)到80，加大城市排水設(shè)施建設(shè)投入，鋪設(shè)雨水和污水管道101公里。4、金融市場2004年央行緊縮銀根的政策導(dǎo)致許多開發(fā)商資金短缺，繼而為境外數(shù)量巨大的海外房地產(chǎn)基金形成了市場機(jī)會(huì)。2005年海外房地產(chǎn)基金開始運(yùn)營，大量收購國內(nèi)成熟物業(yè)；從高成長的房地產(chǎn)市場中獲取高資本的升值。2005年初，澳洲麥格里集團(tuán)旗下基金mgpa收購新加坡嘉德置地的新茂大廈，新加坡嘉德集團(tuán)收

11、購北京華聯(lián)全國性商業(yè)物業(yè)組合等均已證明外資資本進(jìn)入市場初露端倪。二、新一輪城市規(guī)劃催生新機(jī)遇1、環(huán)渤?！熬┙蛱痢弊呃乳_辟了地產(chǎn)發(fā)展通道，2003年北京總體修編，確定了“兩軸、兩帶、多中心”發(fā)展戰(zhàn)略，其中東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶“懷柔通縣廊坊楊村天津老城塘沽”等一路下來，直指濱海。而按照天津市城市總體規(guī)劃（20042020年）方案，天津市未來將形成“一軸兩帶三區(qū)”的市城空間布局，以“中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結(jié)合東部沿海發(fā)展帶構(gòu)筑“t”型帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。其中一軸銜接了首都東部發(fā)展帶，形成一個(gè)完整的“交通經(jīng)濟(jì)帶”。2、天津?yàn)I海新區(qū)納入全國總體戰(zhàn)略布局，成為中國經(jīng)濟(jì)增長第三極。最近，溫總理講：“加快

12、天津?yàn)I海新區(qū)開放開發(fā)是環(huán)渤海區(qū)域及全國發(fā)展戰(zhàn)略布局中重要的一步棋?！杯h(huán)渤海區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)列入國家“十一五”計(jì)劃的專項(xiàng)規(guī)劃。3、根據(jù)天津城市總體規(guī)劃綱要，天津在實(shí)施新一輪城市總體規(guī)劃時(shí)，前瞻性地研究城市發(fā)展和規(guī)劃實(shí)施中的重大問題，提高城市規(guī)劃的科學(xué)水平，引導(dǎo)城市健康、有序地發(fā)展。因此，天津新一輪城市規(guī)劃給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新機(jī)遇。31指導(dǎo)思想從原先重點(diǎn)考慮外環(huán)線以內(nèi)中心城區(qū)，發(fā)展為覆蓋天津11920平方公里整個(gè)區(qū)域，努力實(shí)現(xiàn)“市區(qū)體現(xiàn)天津的繁榮繁華，郊區(qū)體現(xiàn)天津的實(shí)力水平”的目標(biāo)，提高天津城市能級。32在郊區(qū)城市化進(jìn)程中優(yōu)化城鎮(zhèn)布局，尤其是塘沽、大港、漢沽，三個(gè)新城已成為天津房地產(chǎn)市場的新熱

13、點(diǎn)。33天津微電子、汽車、石油化工、精品鋼和現(xiàn)代裝備、船舶6大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，直接拉動(dòng)周邊地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。三、天津市消費(fèi)特點(diǎn)分析1、人均可支配收入及消費(fèi)性支出均快速增長據(jù)抽樣調(diào)查，2004年全年城市居民人均可支配收入11467元，增長11.2。城市居民人均消費(fèi)性支出8802元，增長11.9。2、居民家庭消費(fèi)性支出穩(wěn)步增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，生活質(zhì)量提高 消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級，服務(wù)性消費(fèi)增長迅速，其中居住、交通通訊和醫(yī)療保健三項(xiàng)支出增幅居前，分別增長了17.5、26.5和11.7。3、交通和通訊支出增勢強(qiáng)勁2003年居民家庭用于交通和通訊支出人均為721元，比上年增長26.5。其中，居民家庭

14、交通支出比上年增長了22.5；通信支出比上年增長29.4。到2003年末，天津城市居民家庭百戶擁有家用汽車2.2輛。4、居住消費(fèi)增幅顯著2004年居民家庭用于居住方面的支出家庭人均為1096元，比上年增長17.5。其中，居民租賃房屋支出人均141元；住房裝璜支出人均295元。生活質(zhì)量的改善使居民家庭用于水電燃料等方面支出增加，人均611元。5、雜項(xiàng)商品和服務(wù)支出明顯增長，個(gè)人用品上檔次講時(shí)尚2004年居民家庭用于雜項(xiàng)商品和服務(wù)方面支出人均為258元。隨著生活水平的不斷提高，居民購買個(gè)人飾品及用品支出增加，檔次提高。其中，金銀珠寶飾品支出比上年增長30.4；化妝品支出比上年增長7.4。第二節(jié) 天

15、津市房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析今年1-11月份，天津房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控大環(huán)境下，整體市場走勢平穩(wěn)，從去年開始的房地產(chǎn)過熱勢頭也得到有效遏制，成交規(guī)模及成交均價(jià)均未出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。同時(shí)本市存量房市場發(fā)展更趨成熟，一手房與二手房成交比例更加接近，這些都說明在樓市調(diào)整期間，天津市房地產(chǎn)仍然保持比較溫和的走勢。我們認(rèn)為天津房地產(chǎn)市場主要靠自住型需求拉動(dòng)，房地產(chǎn)泡沫是比較小的。從整體上看，今年上半年天津市房地產(chǎn)業(yè)處于良好發(fā)展態(tài)勢，處于較好的發(fā)展期。二、前期土地投入持續(xù)減少2005年上半年天津市土地開發(fā)指數(shù)為100.76點(diǎn)，土地開發(fā)面積指數(shù)為101.73點(diǎn)，分別比上年同期

16、回落3.35點(diǎn)和 0.02點(diǎn)。由于土地市場實(shí)行“招、拍、掛”，尤其是國家宏觀調(diào)控政策對土地購置的影響，土地購置也有下降趨勢。2004年全年土地購置面積是1059.1萬平方米，今年上半年天津市累計(jì)開發(fā)土地面積268萬平方米，比上年同期下降了0.8%。三、全年成交狀況分析 2005年天津市空置面積指數(shù)為 85.93點(diǎn)，比去年同期上升 1.13點(diǎn)，商品房平均價(jià)格指數(shù)為 103.39點(diǎn)，比去年同期上升 0.8點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全市商品房累計(jì)銷售現(xiàn)房 369.8萬平方米，銷售額 136.8億元，分別比上年同期增長 10.3%和 29.4%，比上年同期增幅趨緩?？罩妹娣e指數(shù)上升，表明商品房銷售速度放慢，但

17、商品房平均價(jià)格指數(shù)仍保持小幅上漲，顯示天津市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控取得一定的效果，商品房平均價(jià)格在平穩(wěn)上升。四、城市居民可支配收入與消費(fèi)性支出分析城鄉(xiāng)居民收入增幅提高。2005年全年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動(dòng)報(bào)酬21045元，比上年增長13.7%。據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均可支配收入11467元，增長11.2%，增幅比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。居民生活水平進(jìn)一步提高。2004年城市居民人均消費(fèi)性支出8802元，增長11.9%。其中居住和醫(yī)療保健支出分別增長了12.3%和18.1%。五、天津市場趨勢分析1、中心城區(qū)市場蓄勢待發(fā)今年，海河改造工程已見規(guī)模，河北區(qū)的海河大道、河?xùn)|區(qū)的海河新天地、紅橋區(qū)將有

18、老城廂、奧園、水木天成新組團(tuán)、龍悅海上國際花園等新項(xiàng)目入市，和平區(qū)也有賽頓中心、華門·名筑、誠基中心、犀地等新生力軍托市，因此，在新盤項(xiàng)目集中上市之前，中心城區(qū)市場仍然表現(xiàn)出較為可觀的挖潛空間。 2、改善性需求占據(jù)消費(fèi)主體2005年，隨著拆遷因素對住宅需求影響逐漸減弱，天津商品房成交量隨后有所回落，改善型置業(yè)需求占據(jù)主流位置。人們對于樓盤的綜合品質(zhì)更為關(guān)注，買房追求一次到位的心理較為普遍。3、城市住宅高層化成發(fā)展主流高層和小高層住宅的主流化已經(jīng)成為城市住宅的主要發(fā)展趨勢之一，并且目前市場上大多數(shù)高層項(xiàng)目已經(jīng)基本解決了供水、電梯等方面的傳統(tǒng)建筑瓶頸。國家有關(guān)部門對實(shí)心黏土磚和空心黏土磚

19、的禁用令，使磚混結(jié)構(gòu)多層建筑的主流地位開始逐步被取代。而土地供應(yīng)限制政策的出臺(tái)，則為高層住宅項(xiàng)目的大規(guī)模上市奠定了基礎(chǔ)。目前市場上新上市項(xiàng)目中，高層、小高層住宅逐漸成為主流產(chǎn)品，框架、框減或框輕結(jié)構(gòu)的高層或小高層住宅預(yù)計(jì)將超過半數(shù)。除了墻體結(jié)構(gòu)要求外，城市土地資源的日益稀缺也要求城市建筑密度相應(yīng)提高，以提高土地使用效率。從建筑角度而言，高層住宅的建材品質(zhì)要求更高。同時(shí)其獨(dú)棟建筑的高密度特點(diǎn)，也使高層住宅在觀景性方面具有優(yōu)勢，而居住社區(qū)也可以因?yàn)楦邔幼≌ㄖ芏鹊南鄬档?，進(jìn)行更多的社區(qū)環(huán)境建設(shè)，增加綠地、休閑區(qū)域等面積。六、開發(fā)商對市場變化反應(yīng)更加迅速，產(chǎn)品創(chuàng)新仍有很大挖掘潛力2005年天津房

20、地產(chǎn)市場波動(dòng)較大，這對于天津開發(fā)商的反應(yīng)速度和應(yīng)變能力是一個(gè)考驗(yàn)。2005年上半年，天津房價(jià)上漲較快，受總價(jià)制約因素影響，中、小戶型住宅需求上升。面對這一變化，一些開發(fā)商積極求變以適應(yīng)市場的需求，從而在市場中占據(jù)主動(dòng)。今年下半年，一些主打中、小戶型的項(xiàng)目批量上市，還有一些計(jì)劃在2006年上市的項(xiàng)目，也對戶型配比加以調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用型商品房比例有所上升。以需求為導(dǎo)向已經(jīng)成為天津市開發(fā)企業(yè)共識(shí)，但另一方面，2005年天津樓市具有創(chuàng)新亮點(diǎn)的特色樓盤并不多，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)、營銷理念和售后服務(wù)方面，天津樓市還有很大的潛力可以挖掘。七、2006年天津房地產(chǎn)展望1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境展望外資的加大投入，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的定

21、位為天津提供經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁動(dòng)力。2006年預(yù)計(jì)天津經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持10%左右的增長率。2005年，天津人均gdp將達(dá)到4000美元，隨著恩格爾系數(shù)進(jìn)一步降低，居民用于住房的開支將增加。良好的宏觀經(jīng)濟(jì)將為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。從體制來看，天津市場經(jīng)濟(jì)體制已有很大進(jìn)展，民間投資全面激活，活力全面迸發(fā)。大部分人都感到有競爭壓力。這說明市場機(jī)制正在全面發(fā)揮作用，迫使每個(gè)人努力工作。從外資的流入看，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)加大了外資對天津的信心?？鐕居绕涫谴笮涂鐕炯娂娍春锰旖?，并大規(guī)模地將制造基地轉(zhuǎn)移到天津，外資的大量進(jìn)入對天津經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大促進(jìn)作用。從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)看，天津已培育了一批具有高成長性的支柱產(chǎn)

22、業(yè)，基本建立起了新型的、互補(bǔ)性強(qiáng)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游、會(huì)展、物流、醫(yī)療、文化、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，將使天津服務(wù)業(yè)的對外輻射能力大大提高，成為天津經(jīng)濟(jì)快速增長的穩(wěn)定動(dòng)力。2、2006年需求展望從需求因素來看2006年天津商品房的需求量仍然可觀。外部需求對天津房地產(chǎn)市場日益重要，這與全國房地產(chǎn)市場有很大不同，一般區(qū)域市場是滿足區(qū)域需求，而天津是開放的，是需求日益補(bǔ)充和強(qiáng)化的市場。在天津樓市中，需求30%是來自境外和市外，剩下的70%里又包括來自外地的但具有天津戶籍的年輕人，他們占到其中的40%,本地天津人的購買力在整個(gè)購買力中占36%，其中很大部分是來自舊城改造的拆遷戶

23、。 根據(jù)天津市政府公布的發(fā)展規(guī)劃，2010年天津人均gdp要達(dá)到8000美元。按照世界銀行的分析，人均gdp在1萬美元以下，房地產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期。達(dá)到1萬美元以上，基本需求滿足了以后，才會(huì)以存量市場發(fā)展的特點(diǎn)為主。天津市政府提出未來房地產(chǎn)業(yè)要占到gdp比例10%，而現(xiàn)在人均居住面積僅為13.1平方米，每年的增量也就是2000萬平方米，也就是人均1平方米增長，到2010年就是增加78平方米，達(dá)到20平方米，這是與人均1萬美元的目標(biāo)相稱的。因此在未來8年中，市場還能保持足夠的吸納能力。從政府調(diào)控政策上來看，天津政府對土地供應(yīng)量控制已經(jīng)開始逐步顯示效果和力度，市場逐漸走向成熟，在一個(gè)房

24、地產(chǎn)正常增長的趨勢下，留出了合理價(jià)格的波動(dòng)空間。天津市加快建設(shè)進(jìn)程，住宅郊區(qū)化速度也將大大提速，這也推動(dòng)了郊區(qū)房價(jià)的快速上升。八、結(jié)論 天津市整體宏觀條件優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成績斐然，帶動(dòng)了城市各方面的加速發(fā)展；尤其是房地產(chǎn)業(yè)受益匪淺，銷售價(jià)格增幅大于銷售面積增幅。經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)需求增加，同時(shí)帶動(dòng)消費(fèi)供給的增加；居民家庭消費(fèi)性支出穩(wěn)步增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，生活質(zhì)量提高，推動(dòng)新型消費(fèi)模式產(chǎn)生，為滿足新型消費(fèi)模式和增量消費(fèi)需求的新型商業(yè)設(shè)施提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和市場需求。天津房地產(chǎn)正在步入全面上升期。 第三章 項(xiàng)目分析第一節(jié) 項(xiàng)目情況分析一 、 項(xiàng)目概況及建設(shè)規(guī)模 （一）項(xiàng)目概況1.建設(shè)

25、項(xiàng)目地址：天津市河北區(qū)建國道平安街交口。2.建設(shè)用地位置：東至慶安街、南至步云里、西至平安街，北至建國路。3.土地使用性質(zhì)：住宅、公建。4.土地使用現(xiàn)狀：項(xiàng)目已完成動(dòng)拆遷與三通平，開始施工。5.項(xiàng)目用地獲得方式：出讓用地。（按危改項(xiàng)目優(yōu)惠政策補(bǔ)辦出讓手續(xù)）6.轉(zhuǎn)讓方式：公司股權(quán)收購。（二）項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積 4563.5平方米總建筑面積 21533平方米其中：地上建筑面積 18405.5平方米其中：住宅面積 15010.4平方米其中：多層住宅面積 1409.45平方米 高層住宅面積 13147.15平方米商業(yè)面積 3898.46平方米地下建筑面積 3127.5平方米綜

26、合容積率 4建筑密度 42%建筑類型： 高層建筑綠地率 30%2. 百麗城堡住宅戶型面積配比一覽表戶型面積區(qū)間（）套數(shù)占比面積小計(jì)（）占比一室一衛(wèi)40502615%1252.038.3%一室一廳一衛(wèi)60803118%1859.4712.4%一室二廳一衛(wèi)70804829%3627.7724.2%二室二廳一衛(wèi)11274%781.275.2%二室二廳二衛(wèi)1051255131%5982.8939.9%其他125以上53%1506.9710%合計(jì)168100%15010.4100%（三）項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)本項(xiàng)目位于河北區(qū)平安街、建國道交口，海河?xùn)|側(cè)。根據(jù)城市的總體規(guī)劃以及項(xiàng)目基地的具體狀況，建筑物為獨(dú)幢設(shè)

27、計(jì)，從中間向兩翼跌落，呈“l(fā)”型布局，把沿街空間充分利用起來，裙房設(shè)計(jì)為商鋪，使商業(yè)空間和城市空間交匯融合，充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 本項(xiàng)目總體布局充分考慮小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量及環(huán)境因素對每戶的均好性，使每戶皆能推窗見綠或見水。注重建筑環(huán)境的通透性及城市環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，豐富商務(wù)公寓的空間環(huán)境，力求創(chuàng)造一個(gè)布局和諧，空間豐富，多功能的城市多維社區(qū)，使人和建筑在綠意盎然的環(huán)境中和諧共處。（四）產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)地塊特點(diǎn)，結(jié)合市場需要，本項(xiàng)目住宅戶型設(shè)計(jì)為以中小戶型為主打，占項(xiàng)目總體量的90%以上，通過戶型面積的控制降低了單位總價(jià)；商鋪設(shè)計(jì)充分利用地塊臨街、轉(zhuǎn)角的優(yōu)勢，并設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)拈_間與進(jìn)深，彰顯商業(yè)價(jià)值。

28、二、項(xiàng)目技術(shù)分析：1、 交通組織和道路系統(tǒng)在平安街口設(shè)計(jì)小區(qū)的出入口。商鋪的入口在大樓的底層面街位置。商層的車行動(dòng)向與小區(qū)的車輛分開，以保證小區(qū)的安全及功能劃分合理。2、 消防 本工程屬于一類高層建筑。耐火等級地上部分不低于一級，地下部分為一級。小區(qū)入口及通道均可供消防車輛暢通行駛。并配以室外消防栓及接口，消防供水由平安街、建國道各引一路消防水管。每層設(shè)有消火栓系統(tǒng)，在門衛(wèi)處設(shè)有消防安全管理室，統(tǒng)一管理。商場設(shè)置濕式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，噴淋系統(tǒng)設(shè)置兩個(gè)水泵接合器。3、 環(huán)衛(wèi)本項(xiàng)目實(shí)行垃圾袋裝化，有專人收集，集中后匯入地面一樓的垃圾收集中心。4、 綠化本項(xiàng)目綠化率30%，整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)綠意環(huán)抱，形成

29、了住宅與綠化造景相互交匯融合的一個(gè)和諧佳境。5、 建筑設(shè)計(jì)5.1 設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目設(shè)計(jì)以相關(guān)的規(guī)劃條件為依據(jù)，結(jié)合區(qū)域的環(huán)境條件，倡導(dǎo)“設(shè)計(jì)以人為本”的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，力爭創(chuàng)造出一個(gè)“人性、自然”完美的空間氛圍。環(huán)境清新、品位時(shí)尚、底蘊(yùn)濃厚是本項(xiàng)目的鮮明特色。5.2 單體設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分考慮人性的因素，大到整個(gè)小區(qū)的空間規(guī)劃營造，小到區(qū)內(nèi)的細(xì)節(jié)處理，無不體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。項(xiàng)目地下一層，地上最高18層，其中一、二層為商業(yè)、三層以上為住宅，所有住宅單位均設(shè)置電梯，住宅部分由四個(gè)單元組成。建筑層數(shù)及單元形式分別為：a單元7層，一梯四戶；b單元10層，兩梯六戶；c單元18層，兩梯六戶；d單

30、元9躍10層，一梯五戶。地下一層為汽車庫和設(shè)備用房。建筑最高高度為57.15米。地下一層為停車庫，并可以滿足配電、水泵的需要。樓宇從中間向兩翼跌落，考慮了日照，觀景，配以綠化景觀，以確保寧靜的居住環(huán)境。 本項(xiàng)目提升了該地區(qū)在整個(gè)天津的檔次及形象，組成了良好的城市空間結(jié)合點(diǎn)，形成了該地區(qū)的區(qū)域標(biāo)志。 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)滿足各種單元經(jīng)濟(jì)實(shí)用，規(guī)范合理，各單元直接做到對外的通風(fēng)及采光，并設(shè)陽臺(tái)。5.3 基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上部結(jié)構(gòu)：本工程為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。地基基礎(chǔ)：本工程采用樁基。結(jié)構(gòu)材料：混凝土強(qiáng)度等級：c30-c40。墻體材料：外墻采用250厚空心混凝土小砌塊，m5混合砂漿砌筑。內(nèi)隔墻采用200厚加氣

31、混凝土砌塊，m5混合砂漿砌筑。5.4建筑用材本項(xiàng)目臨建國道與平安街的沿街立面全部采用高級干掛石材，內(nèi)側(cè)外墻為涂料，沿街窗一律采用中空玻璃。6、 給排水設(shè)計(jì)6.1 給水6.1.1 水源 本項(xiàng)目用水由市政管網(wǎng)直接提供兩路dn200進(jìn)水管，壓力不小于0.15mpa，兩路進(jìn)水管與建筑物四周成環(huán)行，環(huán)管供本建筑生活及消防全部用水。住宅、商場生活泵房，供水系統(tǒng)完全獨(dú)立。6.1.2 供水系統(tǒng)商業(yè)部分供水系統(tǒng)一、二層給水由市政給水直接供給，二層變頻高壓水泵直接入戶。6.1.3 排水系統(tǒng) 本項(xiàng)目室內(nèi)采用污、廢水分流，室外雨、污水分流。水泵房等積水井潛水泵提升后，排入室外雨水管網(wǎng)。屋面雨水采取外排水，室外雨水管網(wǎng)

32、就近排入市政雨水管網(wǎng)。7、 消防系統(tǒng)按建筑設(shè)計(jì)消防規(guī)范要求設(shè)計(jì)。地下設(shè)有消防水池、消防水泵、樓頂設(shè)有消防水箱，各層公共部位設(shè)立消火栓系統(tǒng)。消防用水量：消火栓用水量按40升/秒設(shè)計(jì)，室外消火栓用水量按30升/秒設(shè)計(jì)，間距不大于120米。本項(xiàng)目高低壓變配電設(shè)備考慮為干式，其設(shè)備房按規(guī)范配置手提式滅火器。 本工程室外設(shè)dn200給水環(huán)管，由市政給水管提供兩路dn200進(jìn)水，室外消火栓設(shè)在室外給水環(huán)管上，當(dāng)生活、消防用水量達(dá)到最大時(shí)，給水環(huán)管提供室外消火栓時(shí)用水量不小于0.8mpa的水壓。本工程地下室設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)按中危險(xiǎn)2級設(shè)計(jì)，流量27秒/升，商場、辦公樓自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按中危險(xiǎn)1級設(shè)

33、計(jì)，用水量21升/秒，系統(tǒng)為高壓消防給水系統(tǒng)。自動(dòng)噴水滅火器的報(bào)警閥排水，管網(wǎng)排水直接地下室排水明溝。8、 空調(diào)及通風(fēng)8.1 空調(diào) 本項(xiàng)目不設(shè)中央空調(diào)，設(shè)計(jì)上預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位置。外觀上設(shè)計(jì)百葉，整體立面效果美觀。8.2 通風(fēng) 住宅和一二層采用自然進(jìn)風(fēng)，c單元18層住宅防煙樓梯間合消防電梯合用前室分別設(shè)加壓送風(fēng)防排煙設(shè)施。部分衛(wèi)生間由窗外進(jìn)行自然換氣，部分非明衛(wèi)生間均有風(fēng)井排風(fēng)。地下室水泵房和配電間設(shè)機(jī)械送風(fēng)。9、 電氣設(shè)計(jì)9.1 供電電源 本項(xiàng)目采用380v/220v低壓供電，電源引自供電局所設(shè)的街坊站。由市政管網(wǎng)引入南北小區(qū)各兩路獨(dú)立的10kv電源埋地引入小區(qū)，在小區(qū)設(shè)一個(gè)配電所。經(jīng)過配電所

34、分配后放射性向區(qū)域變電所及用戶變電所供電。9.2 負(fù)荷本項(xiàng)目住宅、商場電負(fù)荷為三級，消防電負(fù)荷為一級。 9.3 供電系統(tǒng)地下室部分的用電設(shè)備由配電所引出后，采用直埋方式敷設(shè)至各用電負(fù)荷；地上各層用電負(fù)荷電源采用電纜沿供電系井敷設(shè)，各用電負(fù)荷先由分支電纜沿供電管井敷設(shè)至每層電表箱，再分配到各用戶配電箱。9.4 照明設(shè)計(jì)燈具、插座按規(guī)范設(shè)計(jì)。在汽車庫、主要走道設(shè)有事故照明。照度標(biāo)準(zhǔn)：公建為200lx，設(shè)備用房為100lx，商場單元公共部分為50lx。9.5 建筑防雷與接地 本項(xiàng)目建筑物屬于第三類防雷建筑物，采用避雷帶作接閃器，采用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)主鋼筋作自然接地體。10、 弱電設(shè)計(jì)10.1 通訊系統(tǒng)按國家

35、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置通信及寬帶線路。 10.2 安保系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)樓宇服務(wù)可視對講系統(tǒng)，主機(jī)設(shè)在底層中控室。 10.3 有線電視本項(xiàng)目設(shè)置雙向有線電視網(wǎng)，電視信號(hào)引自市有線電視網(wǎng)，每戶按兩只終端配置。10.4 火災(zāi)警報(bào)及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)地下車庫、樓梯間、公共走廊、設(shè)備用房、消控室、一、二層商業(yè)用房設(shè)火災(zāi)報(bào)警探測系統(tǒng)， 10.5 其他智能化設(shè)計(jì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)了周界防范、電子巡更、背景音樂、停車場道閘等先進(jìn)的一體化智能設(shè)施，確保樓宇的安全與居住品質(zhì)。11、 動(dòng)力設(shè)計(jì)住宅每戶設(shè)一只6立方米/時(shí)的煤氣表，煤氣供煤氣灶和煤氣熱水器。流量小計(jì)17700立方米/時(shí)。本項(xiàng)目供氣總計(jì)18700立方米/時(shí)。四、周邊交通條件本項(xiàng)目處于內(nèi)

36、環(huán)線內(nèi),與金街、古文化街商圈近在咫尺，并臨近火車站，快速便捷的交通優(yōu)勢明顯，多條公交線路可到達(dá)市內(nèi)任何區(qū)域，此外，未來的京津城際軌道交通與本項(xiàng)目相鄰，天津地鐵二號(hào)線在本項(xiàng)目附近設(shè)有站點(diǎn)，充分體現(xiàn)出“條條大路通城堡”的成熟的立體交通優(yōu)勢。第二節(jié) 項(xiàng)目市場分析一、地理位置與區(qū)域價(jià)值 本項(xiàng)目濱臨海河。海河是天津的母親河，是天津獨(dú)特的、具有標(biāo)志性的寶貴資源。在市第八次黨代會(huì)上，提出了“實(shí)施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶”的要求。對海河兩岸進(jìn)行開發(fā)改造是天津市邁向國際化大都市的重要標(biāo)志。 海河起源三岔河口，也就是南運(yùn)河與子牙河交口，上游穿越了中心城區(qū)的紅橋、河北、河

37、東、南開、和平、河西六個(gè)區(qū)，中游經(jīng)過東麗區(qū)、津南區(qū)，下游經(jīng)過塘沽匯入渤海。海河全長約72公里。從地圖上看，海河就向一條龍，橫臥在天津大地上，龍頭朝向大海。全長72公里的海河從總體上分成3個(gè)自然的段落。從起點(diǎn)到外環(huán)線為上游段，從外環(huán)線到二道閘為中游段，從二道閘到入海口為下游段。三段確定了不同產(chǎn)業(yè)功能和景觀特色。上游段也就是中心城區(qū)段，河流長度約19公里，規(guī)劃面積是42平方公里，這段規(guī)劃定位為體現(xiàn)親水的國際化大都市形象，以現(xiàn)代化的公共設(shè)施為核心，整體上形成一個(gè)內(nèi)涵豐富、功能多樣的經(jīng)濟(jì)帶、文化帶和景觀帶。百麗城堡位于意大利風(fēng)情街和奧式商務(wù)區(qū)黃金交集的絕版旺地，距海河僅百米之遙。只需五分鐘車程就可以到

38、達(dá)金街、鼓樓、古文化街、百盛、新世界等繁華商業(yè)區(qū).本項(xiàng)目的西南面被海河環(huán)抱，正西側(cè)為奧匈商務(wù)區(qū)、原奧匈領(lǐng)事館，北側(cè)為“海河大道”，東接意大利風(fēng)情街，隔海河與和平、南開兩區(qū)相接壤，充分符合“寸金寸土”、“地段至上”、“不可復(fù)制”的地產(chǎn)概念。本項(xiàng)目地處海河上風(fēng)口，這里不僅是城市的中心，更是天津不可多得的藏風(fēng)聚水的寶地，被河水環(huán)抱，稱為“玉帶環(huán)身”十分適宜居住。600年來不同時(shí)期的風(fēng)云人物都相繼將宅邸選址于此，舊時(shí)代的九國租界留下的幢幢洋樓與現(xiàn)代建筑交織在一起，既保留了區(qū)域遺存建筑又與新的建筑相融合。梁啟超、李叔同、曹禺與袁世凱、馮國璋等故居都坐落于此，就更加可以說明此地的價(jià)值。天津唯一的玻璃橋金湯

39、橋、造型獨(dú)特的獅子林橋、仿造塞納河畔亞歷山大橋的北安橋造型各異，同時(shí)也成為連接海河兩岸的重要交通紐帶。本項(xiàng)目雖然處于市中心，但由于海河改造工程的統(tǒng)一規(guī)劃，海河沿岸的住宅將極為稀少，所以人口密度小，空氣清新，祥和寧靜。以馬可·波羅廣場為中心標(biāo)志建筑的意大利風(fēng)情街，作為意大利境外保留最為完整的歷史風(fēng)貌街區(qū),改造后更保留了它原味、純粹的建筑風(fēng)格，不久將成為高尚休閑娛樂的新聚點(diǎn)；隨著海河改造工程的進(jìn)行,這里會(huì)逐步成為天津國際商務(wù)、居住的中心區(qū)?？梢哉f本項(xiàng)目區(qū)域是一塊集合了傳統(tǒng)商貿(mào)服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)辦公區(qū)，高尚親水住宅區(qū)的天津中央價(jià)值區(qū)，這種對接國際產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)涵最大化提升，最終必將體現(xiàn)在土地的

40、價(jià)值和地上建筑之上。 二、周邊項(xiàng)目概況及分析選取周邊項(xiàng)目樣本作對照，評估本項(xiàng)目的價(jià)格與定位及優(yōu)劣勢情況。1、周邊項(xiàng)目概況： 海河大道：位于河北區(qū)建國道與海濱路之間，與本項(xiàng)目一街之隔，總建筑面積30萬平方米，由20余棟高層組成，主力戶型：153208平米，均價(jià)：7150元/平米，最高價(jià)：8200元/平米，銷售率：40%。綜述：項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯，單位價(jià)格上有較大上升空間，但戶型普遍較大，總價(jià)款較高，導(dǎo)致去化速度較慢。 海河新天地位于河?xùn)|區(qū)新開路與華龍道之間，總建筑面積60萬平米，由22余棟高層組成，主力戶型：80150平米，均價(jià)：6280元/平米（一期開盤），銷售率：50%（占已推盤量比

41、例）。 綜述：項(xiàng)目區(qū)位賣點(diǎn)有限，但戶型配比與定價(jià)較為合理，市場反映良好，11月26號(hào)剛開盤就取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。隨著海河區(qū)域價(jià)值的提升，該樓盤單位價(jià)格有一定上升空間。 海河之子 位于和平區(qū)赤峰橋頭，張自忠路與承德道交口，總建筑面積6萬平米，一棟主體28層的板式高層，主力戶型：100150平米，均價(jià)：9880元/平米，銷售率：不詳。 綜述：該項(xiàng)目為海河景觀第一排，系商住、酒店式投資性產(chǎn)品（精裝修），其價(jià)格已基本體現(xiàn)出海河板塊的“鉑金價(jià)值”，但戶型與功能設(shè)計(jì)存在諸多不足之處。2、比較分析通過對周邊項(xiàng)目的比較分析，可以看到本項(xiàng)目存在的優(yōu)勢： 本項(xiàng)目在海河開發(fā)中的區(qū)域優(yōu)勢突出，其價(jià)值具有不可復(fù)制性與

42、稀缺性。 本項(xiàng)目的戶型得到了很好的控制，從而控制了總價(jià)，使得客戶群更加廣泛，風(fēng)險(xiǎn)大為降低，并與周邊項(xiàng)目形成了錯(cuò)位競爭。 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)獨(dú)特，用料考究，必將成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，價(jià)值凸現(xiàn)。相對而言，本項(xiàng)目的劣勢是規(guī)模體量較小。三、項(xiàng)目定位與客戶定位根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域、產(chǎn)品分析及市場調(diào)查，本項(xiàng)目的定位是中高檔住宅及優(yōu)質(zhì)商服配套社區(qū)。兼具自住與投資功能，成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性項(xiàng)目。根據(jù)項(xiàng)目定位并通過一段時(shí)間以來的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，“百麗城堡”的目標(biāo)客戶有以下特征：1、 年齡3045歲，非一次置業(yè)的高收入人群；主要包括企事業(yè)管理人員、政府公務(wù)員、教師等；2、 事業(yè)有成，追求高品質(zhì)生活，擁有藝術(shù)氣質(zhì)的成功人士、學(xué)者、私營企

43、業(yè)主；3、 擁有豐富地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的人士；4、對國外生活有著深刻理解的外籍人士、海歸派人士。這一客戶群的共同特征是擁有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求生活品質(zhì)，注重區(qū)域與建筑。四、價(jià)格分析綜上所述，本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品在7000元左右的價(jià)位上將可以實(shí)現(xiàn)快速去化。五、本項(xiàng)目商業(yè)分析1、本項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢分析： 區(qū)位優(yōu)勢（1）意大利風(fēng)情街區(qū)及奧式商務(wù)區(qū)的輻射效用。（2）海河、金湯橋、古文化街的商務(wù)旅游聯(lián)動(dòng)效用。（3）周邊大規(guī)模高檔居住區(qū)的帶動(dòng)、群聚效用。 產(chǎn)品自身優(yōu)勢（1）本項(xiàng)目地塊特點(diǎn)是沿建國道、平安街兩街有特別長的沿街面，沿街設(shè)置商鋪，形成較高的商業(yè)價(jià)值。（2）本項(xiàng)目地塊位于兩條街交角，街角的商業(yè)價(jià)值是明顯的。（

44、3）本項(xiàng)目商業(yè)部分的產(chǎn)品形態(tài)較好，進(jìn)深淺，限于兩層，無商業(yè)價(jià)值死角。（4）局部層高較高，可通過加層搭建，增加實(shí)用面積，進(jìn)一步挖掘出項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 （5）商鋪建筑面積從小到大，選擇性、組合性強(qiáng)，可靈活的適應(yīng)各種商業(yè)形態(tài)的需要。 經(jīng)營管理優(yōu)勢（1）本項(xiàng)目是區(qū)域性地標(biāo)建筑，是商業(yè)價(jià)值的保證。（2）百麗集團(tuán)具有豐富的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，可進(jìn)一步提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。（3）本項(xiàng)目共管公寓的定位對本項(xiàng)目商業(yè)配套的招商形成了良好的基礎(chǔ)。2、市場定位依據(jù)本項(xiàng)目所處的區(qū)域、項(xiàng)目總體定位、及本項(xiàng)目商業(yè)部分的建筑形態(tài)等因素，本項(xiàng)目商業(yè)定位為： 其形態(tài)為街鋪； 業(yè)態(tài)以高檔商務(wù)區(qū)、居住區(qū)的商服配套為主，包括銀行、郵政、

45、便利店、咖啡廳、美容美發(fā)，等等。3、價(jià)值分析周邊缺少可類比的商業(yè)項(xiàng)目銷售實(shí)例，依據(jù)通常的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，此類形態(tài)的商鋪的價(jià)格為同項(xiàng)目住宅價(jià)格的23倍，即其合理價(jià)格應(yīng)為15000元20000元之間。六、項(xiàng)目經(jīng)營管理分析優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)與配套對提升物業(yè)價(jià)值具有重要意義，本項(xiàng)目的產(chǎn)品與地段價(jià)值決定了其兼具居住與投資價(jià)值。因此，本項(xiàng)目的物業(yè)管理定位為共管公寓模式，這是在歐美發(fā)達(dá)國家成熟的物業(yè)管理模式，其特點(diǎn)為業(yè)主自治與共享空間，通過物業(yè)公司專業(yè)化的經(jīng)營管理，可以支持業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行出租等形式的經(jīng)營活動(dòng)，從而通過后續(xù)服務(wù)的跟進(jìn)，使得項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值得以維系與提升。第三節(jié) 項(xiàng)目地塊的swot分析一、優(yōu)勢分析(st

46、rength)1、區(qū)域優(yōu)勢（1）本項(xiàng)目所在的海河上游中心區(qū)域是天津市政府大力打造，集中投資的重點(diǎn)區(qū)域，已形成良好的區(qū)域發(fā)展態(tài)勢。（2）本項(xiàng)目緊鄰金街商圈與古文化街商圈，商業(yè)、旅游、商務(wù)氛圍濃厚并且具備極佳的居住價(jià)值。（3）本項(xiàng)目位于意大利風(fēng)情區(qū)與奧式商務(wù)區(qū)的黃金交集之內(nèi)，人文歷史積淀深厚，社區(qū)價(jià)值極為稀缺珍貴，無法復(fù)制。（4）本項(xiàng)目與天津市城內(nèi)軌道交通及京津城際快速軌道緊鄰，交通優(yōu)勢極為突出。2、產(chǎn)品優(yōu)勢（1）本項(xiàng)目采用新古典主義的建筑風(fēng)格，外立面獨(dú)特經(jīng)典，是區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑。（2）本項(xiàng)目采用干掛石材作為外立面主材，建筑用材考究，是優(yōu)質(zhì)的居住型項(xiàng)目。（3）本項(xiàng)目精心打造園林景觀，體現(xiàn)原味的歐

47、式園林風(fēng)景，并近觀海河，在景觀環(huán)境上體現(xiàn)了均好性。（4）本項(xiàng)目室內(nèi)空間采用人性化設(shè)計(jì)，戶型可靈活分割，兼具自住與投資價(jià)值。3、定位優(yōu)勢作為高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目，本項(xiàng)目在定位上不貪大求豪，而是做了嚴(yán)格的戶型控制，使得本項(xiàng)目的戶型面積控制在理想范圍之內(nèi)，面積的控制導(dǎo)致單位總價(jià)的降低，從而擴(kuò)大了客戶層面，極大的降低了市場風(fēng)險(xiǎn)，并與周邊的大戶型住宅項(xiàng)目形成了錯(cuò)位競爭。4、開發(fā)商實(shí)力的優(yōu)勢本項(xiàng)目開發(fā)商依托百麗集團(tuán)的強(qiáng)大資金實(shí)力，具有先進(jìn)的開發(fā)理念和專業(yè)化的操作團(tuán)隊(duì)，是本項(xiàng)目成功開發(fā)的重要保障。5、物業(yè)管理優(yōu)勢本項(xiàng)目采用先進(jìn)的“共管公寓”的物業(yè)管理模式，在天津市場上具有領(lǐng)先地位，可為項(xiàng)目業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理

48、和后續(xù)經(jīng)營服務(wù)。二、劣勢分析(weakness)1、地塊面積較小，社區(qū)室外活動(dòng)空間不大，綠化率一般。2、規(guī)模較小，影響力有限。三、機(jī)遇分析(opportunity)1、天津的城市機(jī)遇天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)賦予了天津不可多得的歷史性發(fā)展機(jī)遇，作為未來環(huán)渤海區(qū)域的中心城市，天津具有廣闊的發(fā)展空間。2、區(qū)域發(fā)展機(jī)遇：本項(xiàng)目所處的海河畔意奧風(fēng)情區(qū)具有深厚的人文歷史沉淀，其地段價(jià)值遠(yuǎn)未得到充分的發(fā)掘。3、產(chǎn)品的稀缺性：本項(xiàng)目設(shè)計(jì)獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢凸顯，其價(jià)值的稀缺性將日益為天津市場認(rèn)可，升值潛力巨大。4、良好的物業(yè)管理：本項(xiàng)目經(jīng)營管理優(yōu)勢將使得本項(xiàng)目在投入使用后，其價(jià)值將得到更為充分的體現(xiàn)。 四、威脅分析(threat)1、天津市消費(fèi)水平增長幅度較快，但平均消費(fèi)水平略低，對高品質(zhì)住宅的銷量有不確定因素。 2、外地企業(yè)對天津市場的投資力度對天津市房地產(chǎn)市場競爭趨勢發(fā)展影響的不確定因素。五 、項(xiàng)目開發(fā)策略 基于對項(xiàng)目與市場的分析，本項(xiàng)目致力于打造成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性項(xiàng)目，與周邊項(xiàng)目形成錯(cuò)位競爭，成為小而精的精品，通過挖