不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(6) 房管(3學(xué)分)第一部分

1、1不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) Real Estate Economics第二部分：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析第二部分：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析2第二部分學(xué)習(xí)內(nèi)容第二部分學(xué)習(xí)內(nèi)容2 2、 住房市場(chǎng)住房市場(chǎng)1 1、 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)3 3、 非住房市場(chǎng)非住房市場(chǎng)3住房市場(chǎng)住房市場(chǎng) 學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容1第一節(jié)第一節(jié) 住房市場(chǎng)供求關(guān)系住房市場(chǎng)供求關(guān)系 2第二節(jié)第二節(jié) 住房?jī)r(jià)格住房?jī)r(jià)格 4教學(xué)目標(biāo) 掌握供求規(guī)律如何影響住房市場(chǎng)。 掌握住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制。 利用專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)分析市場(chǎng)狀況。5請(qǐng)回答下列問(wèn)題 怎樣分析住房需求？ 怎樣分析住房供給？ 怎樣分析住房市場(chǎng)供求狀態(tài)？該市場(chǎng)的供求狀態(tài)特征是什么？ 怎么理解住房市場(chǎng)的四象限模型？

2、最好結(jié)合中國(guó)實(shí)際。 怎樣改善目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況？請(qǐng)?zhí)峁┠愕恼滟F建議。6住房市場(chǎng)住房市場(chǎng) 學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容1第一節(jié)第一節(jié) 住房市場(chǎng)供求關(guān)系住房市場(chǎng)供求關(guān)系 2第二節(jié)第二節(jié) 住房?jī)r(jià)格住房?jī)r(jià)格 7 A A 住房市場(chǎng)的需求住房市場(chǎng)的需求 1、住房需求影響因素 2、住房需求彈性8 住房需求是指消費(fèi)者在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購(gòu)買(mǎi)而且能夠購(gòu)買(mǎi)的房屋量。 住房需求應(yīng)從兩個(gè)角度進(jìn)行研究（1）總需求數(shù)量 （2）總需求結(jié)構(gòu) 住房需求受到諸多因素影響，重要的因素有：91、住房需求的影響因素、住房需求的影響因素 人口和家庭結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響人口和家庭結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響 收入與財(cái)富對(duì)住房需求的

3、影響收入與財(cái)富對(duì)住房需求的影響 消費(fèi)者偏好變化對(duì)住房需求的影響消費(fèi)者偏好變化對(duì)住房需求的影響 住房?jī)r(jià)格住房?jī)r(jià)格(包括對(duì)價(jià)格的預(yù)期）對(duì)住房需求的影響包括對(duì)價(jià)格的預(yù)期）對(duì)住房需求的影響 利率對(duì)住房需求的影響利率對(duì)住房需求的影響10人口和家庭結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響人口和家庭結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響人口人口 人口規(guī)模及人口統(tǒng)計(jì)特征人口規(guī)模及人口統(tǒng)計(jì)特征 人口規(guī)模不變，離婚率的增加人口規(guī)模不變，離婚率的增加家庭家庭：西方城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)居民家庭的分類(lèi)：西方城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)居民家庭的分類(lèi)： 在學(xué)型家庭在學(xué)型家庭 購(gòu)物交際型家庭購(gòu)物交際型家庭 工作時(shí)間特殊型家庭工作時(shí)間特殊型家庭 高收入家庭高收入家庭 11（1）在學(xué)

4、型家庭）在學(xué)型家庭 在這類(lèi)家庭中，由于某個(gè)家庭成員（如孩子）正在求學(xué)，因此，其他成員往往為照顧這一成員的學(xué)習(xí)，給他創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)條件，而自己不惜花費(fèi)較多的交通費(fèi)用，去選擇環(huán)境適宜、又離教育設(shè)施較近的住所居住。12（2）購(gòu)物、交際型居民）購(gòu)物、交際型居民 這類(lèi)居民的特點(diǎn)是熱衷于購(gòu)物、逛街，喜歡聽(tīng)音樂(lè)會(huì)、看電影及善于社交。 他們?cè)趯?duì)住房服務(wù)的需求上，主要關(guān)心市中心的熱鬧氣氛及其各種便利的娛樂(lè)設(shè)施，而將住房的面積放在較次要的地位。 因此這類(lèi)居民傾向于居住在市中心的熱鬧地段。13（3）工作時(shí)間特殊型居民）工作時(shí)間特殊型居民 這類(lèi)居民的工作特點(diǎn)是需要倒班或上早班。 因此，他們?cè)谶x擇住房服務(wù)時(shí)，考慮的是上

5、下班的便利，而傾向于居住在靠近自己工作單位的地方。14（4）高收入居民）高收入居民 由于住房常被看作是價(jià)值很高的財(cái)產(chǎn)，所以收入愈高的居民，對(duì)住房質(zhì)量的要求也就愈高。 在歐美的一些城市中，由于交通進(jìn)步，高收入居民就傾向追求郊外的高級(jí)住房（如別墅）。15 家庭類(lèi)型的劃分是住房市場(chǎng)細(xì)分的重要方法，不同類(lèi)型的家庭形成不同的住房消費(fèi)者群，有利于住房供給者選擇目標(biāo)市場(chǎng)和營(yíng)銷(xiāo)策略。16收入與財(cái)富對(duì)住房需求的影響收入與財(cái)富對(duì)住房需求的影響收入收入 是流量概念，是一定時(shí)期家庭新增加的現(xiàn)金。是流量概念，是一定時(shí)期家庭新增加的現(xiàn)金。 現(xiàn)期收入對(duì)住房消費(fèi)影響不大?，F(xiàn)期收入對(duì)住房消費(fèi)影響不大。 是重要的制約因素，會(huì)影響

6、信貸的可得性。是重要的制約因素，會(huì)影響信貸的可得性。財(cái)富財(cái)富 是存量概念，是某一時(shí)點(diǎn)上家庭各種收入的積累額。是存量概念，是某一時(shí)點(diǎn)上家庭各種收入的積累額。 家庭財(cái)富（持久收入）對(duì)住房消費(fèi)影響大。家庭財(cái)富（持久收入）對(duì)住房消費(fèi)影響大。17利率對(duì)住房需求的影響利率對(duì)住房需求的影響 利率變化會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)和收入效應(yīng)：利率變化會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)和收入效應(yīng)： 其他因素不變，利率上升，如果家庭是凈儲(chǔ)蓄，其他因素不變，利率上升，如果家庭是凈儲(chǔ)蓄，家庭收入會(huì)增加。家庭收入會(huì)增加。 如果是凈借貸，實(shí)際收入會(huì)下降。如果是凈借貸，實(shí)際收入會(huì)下降。 利率上升，未來(lái)消費(fèi)與當(dāng)前消費(fèi)的相對(duì)價(jià)格發(fā)生利率上升，未來(lái)消費(fèi)與當(dāng)前消費(fèi)的

7、相對(duì)價(jià)格發(fā)生了變化，有可能推遲住房購(gòu)買(mǎi)。了變化，有可能推遲住房購(gòu)買(mǎi)。18額外收獲：可支付性指數(shù)（也稱居屋指數(shù)）額外收獲：可支付性指數(shù)（也稱居屋指數(shù)） 根據(jù)住房?jī)r(jià)格、住房貸款利率、家庭收入水平可計(jì)算可支付性指數(shù)。包括： 測(cè)定住房?jī)r(jià)格中位數(shù)。中位數(shù)價(jià)格指一半的住房銷(xiāo)售價(jià)格在其上，一半在其下的價(jià)格； 選擇標(biāo)準(zhǔn)住房貸款利率。通常選用首付是住房?jī)r(jià)格的20%，貸款額是住房?jī)r(jià)格的80%，并采用固定利率。 測(cè)定該地區(qū)家庭收入水平。19例： 測(cè)定住房?jī)r(jià)格中位數(shù)，假定為400000元。 現(xiàn)行利率假定為6%，按住房?jī)r(jià)格的80%計(jì)算貸款額，那么為320000元。按照6%的利率30年還清，則每月要支付本利和、保險(xiǎn)、稅等

8、2500元。 利用30%的合格率來(lái)計(jì)算每月若支付2500元需要有多少月收入，25000.30=833312=99999元，即近10萬(wàn)元的年收入可承擔(dān)320000元的貸款和400000元的房?jī)r(jià)。 利用普查數(shù)據(jù)，測(cè)定有多少家庭擁有10萬(wàn)元以上的年收入。假定為3萬(wàn)戶。 計(jì)算該地區(qū)的家庭總戶數(shù)。假定為10萬(wàn)戶。 可支付性指數(shù)為30000/100000=30% 這意味著只有30%的家庭有能力購(gòu)買(mǎi)中位數(shù)價(jià)格的住房。202、住房需求彈性、住房需求彈性 住房需求的價(jià)格彈性住房需求的價(jià)格彈性根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理，住房需求的價(jià)格彈性是指住房根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理，住房需求的價(jià)格彈性是指住房?jī)r(jià)格變化的比率所引起的住房

9、需求量變動(dòng)的比率，它表價(jià)格變化的比率所引起的住房需求量變動(dòng)的比率，它表示了住房需求量變動(dòng)對(duì)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。研究示了住房需求量變動(dòng)對(duì)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。研究表明，住房需求彈性小于表明，住房需求彈性小于1，表明住房為必需品。，表明住房為必需品。 住房需求的收入彈性住房需求的收入彈性 北京北京 0.88 天津天津 0.84 石家莊石家莊0.83，不同收入階段，收人，不同收入階段，收人 彈性不同：彈性不同： 3000/人人.月，月，4000/人人.月月 收入彈性擴(kuò)大一倍。收入彈性擴(kuò)大一倍。 住房需求的交叉彈性住房需求的交叉彈性 - 研究表明，食品與住房的交叉彈性為研究表明，食品與住房的交叉

10、彈性為-0.1041，兩者為，兩者為 互補(bǔ)品；購(gòu)房和租房的交叉彈性為正，兩者為替代品?；パa(bǔ)品；購(gòu)房和租房的交叉彈性為正，兩者為替代品。212、住房需求彈性、住房需求彈性 住房的剛性需求 是需求收入彈性較大，而價(jià)格彈性較小的具有購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)性需求。 剛性遞減的順序是：拆遷需求、婚房需求、改善性需求。 消費(fèi)需求的不同： 剛性消費(fèi)需求變化不大 住房投資（投機(jī)）需求變化較大222、住房需求彈性、住房需求彈性 需求價(jià)格彈性分類(lèi)1)Ed=0，完全無(wú)彈性，需求價(jià)格彈性為零 理論上的必需品理論上的必需品 2)1Ed0，需求缺乏彈性。生活必需品生活必需品3)Ed=1， 需求單一彈性。理想的一般商品理想的一般商品

11、4)Ed1， 需求富有彈性。生活奢侈品生活奢侈品5) Ed=，需求完全彈性，理論上的奢侈品理論上的奢侈品23作業(yè)1、不是我太雷人，是記者太有才不是我太雷人，是記者太有才思考與討論： 除此之外，還有哪些生活方式的變化帶來(lái)了房地產(chǎn)需求的變化？ 根據(jù)以上輿論事件，談?wù)劼?lián)系社會(huì)學(xué)、人口學(xué)等學(xué)科知識(shí)討論房地產(chǎn)問(wèn)題的必要性。24 B B、住房市場(chǎng)的供給、住房市場(chǎng)的供給 1、住房供給的影響因素 2、住房供給彈性25 住房供給住房供給是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在某一特定時(shí)期是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的住房商內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的住房商品量。供給中既包括增量房，也包

12、括存量房。品量。供給中既包括增量房，也包括存量房。 住房存量變動(dòng)住房存量變動(dòng)= =住房總投資住房總投資- - 折舊折舊- - 其他毀損損失其他毀損損失 - - 其中，住房總投資住房總投資=新建住房投資+存量住房改建、擴(kuò)建、維修投資。 - 新建住房投資的衡量指標(biāo)：一定時(shí)期內(nèi)新頒發(fā)的項(xiàng)目施工許可證；新開(kāi)工面積；竣工面積。261、住房供給的影響因素、住房供給的影響因素 住房?jī)r(jià)格 土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量 資金供應(yīng)量和利率 政府管制（如，土地管制、稅收政策） 建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期272、住房供給彈性、住房供給彈性 所謂住房供給彈性，就是指供給的價(jià)格彈性，即住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的

13、比率所引起的其供應(yīng)量變動(dòng)的比率，它表示了住房供給量變動(dòng)對(duì)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的敏感程度。282、住房供給彈性、住房供給彈性我國(guó)房地產(chǎn)供給彈性 短期缺乏彈性，長(zhǎng)期具有一定彈性。 現(xiàn)代城市規(guī)劃越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)現(xiàn)代城市規(guī)劃越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的反應(yīng)靈敏程度越來(lái)越降低，反應(yīng)滯后周期越來(lái)的反應(yīng)靈敏程度越來(lái)越降低，反應(yīng)滯后周期越來(lái)越長(zhǎng)，那么就導(dǎo)致：一旦一個(gè)城市地區(qū)房?jī)r(jià)上漲越長(zhǎng)，那么就導(dǎo)致：一旦一個(gè)城市地區(qū)房?jī)r(jià)上漲起來(lái)，哪怕可能只是一些不是基本面的意外沖擊起來(lái)，哪怕可能只是一些不是基本面的意外沖擊因素，都會(huì)因?yàn)闆](méi)有供給反應(yīng)而在長(zhǎng)期內(nèi)難以熨因素，都會(huì)因?yàn)闆](méi)有供給反應(yīng)而在長(zhǎng)期內(nèi)難以熨平，給人的印象是

14、房?jī)r(jià)好像只高不低平，給人的印象是房?jī)r(jià)好像只高不低。 但對(duì)于房?jī)r(jià)下跌卻靈敏得多，兩者是不對(duì)稱的但對(duì)于房?jī)r(jià)下跌卻靈敏得多，兩者是不對(duì)稱的 。 所以房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期較長(zhǎng)，下降周期短。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期較長(zhǎng)，下降周期短。292、住房供給彈性、住房供給彈性 供給價(jià)格彈性的分類(lèi)：1)Es=0，此時(shí)稱供給完全無(wú)彈性，或稱供給價(jià)格彈性為零。 稀缺資源稀缺資源2)Es=，此時(shí)稱供給價(jià)格彈性無(wú)窮大，或稱供給有完全彈性。3)Es=1，此時(shí)稱供給為單一彈性。 理想的一般商品理想的一般商品4)Es1，此時(shí)稱供給富有彈性。 生產(chǎn)周期短的商品生產(chǎn)周期短的商品5)1Es0，此時(shí)稱供給缺乏彈性。生產(chǎn)周期長(zhǎng)的產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)

15、的產(chǎn)品30小結(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求彈性分析小結(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求彈性分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求彈性特點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求彈性特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性是短期缺乏，長(zhǎng)期有一定彈性2、房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性缺乏（必需品） 一定時(shí)期房地產(chǎn)，富有彈性3、房地產(chǎn)價(jià)格彈性?。商娲潭容^低） 作用：企業(yè)微觀定價(jià)、政府宏觀調(diào)控作用：企業(yè)微觀定價(jià)、政府宏觀調(diào)控31 C C、住房市場(chǎng)的供求均衡、住房市場(chǎng)的供求均衡32數(shù)量?jī)r(jià)格sQ0d住房供求均衡 我們把這某一價(jià)格上住房需求量和供給量正好相等的價(jià)格稱為均衡價(jià)格。P0住房市場(chǎng)均衡與非均衡住房市場(chǎng)均衡與非均衡33住房市場(chǎng)均衡與非均衡住房市場(chǎng)均衡與非均衡

16、n 現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，根據(jù)房地產(chǎn)供求彈性大小的不同，市場(chǎng)均衡點(diǎn)的移動(dòng)形式可以分為三種類(lèi)型：n 收斂式蛛網(wǎng)模型、擴(kuò)散式蛛網(wǎng)模型和封閉式蛛網(wǎng)模型房地產(chǎn)市場(chǎng)蛛網(wǎng)模型房地產(chǎn)市場(chǎng)蛛網(wǎng)模型（左圖為收斂式蛛網(wǎng)模型，中圖為擴(kuò)散式蛛網(wǎng)模型，右圖為封閉式蛛網(wǎng)模型）（左圖為收斂式蛛網(wǎng)模型，中圖為擴(kuò)散式蛛網(wǎng)模型，右圖為封閉式蛛網(wǎng)模型）34供求非均衡供求非均衡 即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指住房的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指住房的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對(duì)不一致，或者兩者都不一致給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對(duì)不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。 三種

17、狀態(tài)： A、總量性供不應(yīng)求狀態(tài)總量性供不應(yīng)求狀態(tài) B、總量性供過(guò)于求狀態(tài)總量性供過(guò)于求狀態(tài) C、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài) 空置率住房市場(chǎng)均衡與非均衡住房市場(chǎng)均衡與非均衡35 D D、房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置與空置率、房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置與空置率36 房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置與空置率房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置與空置率n 盡管美國(guó)、日本、新加坡以及中國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)對(duì)空置的定義和范圍的界定存在一些差異，但它們的共性是均針對(duì)存量市場(chǎng)上可供使用但未投入使用的部分住宅，并采用“套（unit）”作為空置的統(tǒng)計(jì)單位，以便于將住宅單元數(shù)量和家庭數(shù)量進(jìn)行比較37n 空置率（Vacancy rate）是指某一時(shí)點(diǎn)存量房屋空置面

18、積占存量房屋總面積的比重，反映的是現(xiàn)有房屋的利用狀況。其計(jì)算公式為：n 自然空置率（Natural Vacancy Rate）也稱為合理空置率，指不存在超額供給或需求，而租金處于長(zhǎng)期均衡狀態(tài)時(shí)的空置率。%100存量房地產(chǎn)總面積存量房地產(chǎn)空置面積房地產(chǎn)空置率38n 房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定量的空置面積十分正常，原因主要有以下三方面：n 第一，完善的商品經(jīng)濟(jì)形態(tài)必然存在一定量的商品以供周轉(zhuǎn)之用，尤其是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的商品必須保持適當(dāng)?shù)膸?kù)存量和周轉(zhuǎn)量以滿足供求的調(diào)整。n 第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無(wú)效供給。n 第三，空置起到調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求的作用，是通往供求均衡的必經(jīng)之路。39n 可以通過(guò)閑置和過(guò)度需求模型來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置，如圖所示。40作業(yè)2、對(duì)空置商品房要區(qū)分摩擦空置與市場(chǎng)空置兩對(duì)空置商品房要區(qū)分摩擦空置與市場(chǎng)空置兩種情況種情況思考與討論： 對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)空置面積有多種解讀的主要原因是什么？區(qū)分摩擦空置與市場(chǎng)空置的主要標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 區(qū)分摩擦空置與市場(chǎng)空置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展具有怎樣的意義？41住房市場(chǎng)均衡與非均衡住房市場(chǎng)均衡與非均衡 改善當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系的思路與對(duì)策改善當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系的思路與對(duì)策42 E E、住房市場(chǎng)的四象限模型、住房市場(chǎng)的四象限模型43n 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)之間的相互聯(lián)系和深層變化關(guān)