XX項(xiàng)目貸款申請(qǐng)報(bào)告(報(bào)銀行).

1、 1 E-11E-11E-11 項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目19.519.519.5億元開發(fā)貸款億元開發(fā)貸款億元開發(fā)貸款億元開發(fā)貸款申請(qǐng)報(bào)告申請(qǐng)報(bào)告申請(qǐng)報(bào)告申請(qǐng)報(bào)告二二一二年十月一二年十月 2 項(xiàng)目概況及資金需求報(bào)告項(xiàng)目概況及資金需求報(bào)告 銀行：我公司北京珠江投資開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市商務(wù)局批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司，于 2005 年 4 月 11 日成立，是珠江投資集團(tuán)旗下的子公司。公司為獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，企業(yè)注冊(cè)資本為 28,000 萬(wàn)元，法定代表人為張雪林先生。本公司在北京地區(qū)正在開發(fā)的項(xiàng)目有：通州張家灣“北京國(guó)際物流商貿(mào)港”項(xiàng)目、通州馬駒橋科研項(xiàng)目、通州馬駒橋物流 B0608 地塊項(xiàng)目、永樂(lè)工業(yè)

2、標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目、E-11 項(xiàng)目。北京珠江投資開發(fā)有限公司是珠江投資集團(tuán)的控股公司。珠江投資及其控股子公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、土地一級(jí)開發(fā)，以及其它相關(guān)業(yè)務(wù)。珠江投資集團(tuán)作為中國(guó)內(nèi)地最早的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，公司經(jīng)過(guò)近 20年的快速發(fā)展，形成了一整套完善的企業(yè)管理制度與項(xiàng)目開發(fā)流程，憑借雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)越的地理位置，完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)，齊備的配套設(shè)施，以及優(yōu)質(zhì)的建筑品質(zhì)，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)，目前已成為中國(guó)最具實(shí)力的的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。珠江投資股份公司年報(bào)顯示，截至 2011 年末集團(tuán)資產(chǎn)總計(jì) 365.64 億元，凈資產(chǎn) 75.68 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 79%，擁有極為安全的資本結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

3、小。2011 年銷售面積達(dá)到 66 萬(wàn)平米，合約銷售金額為 70.11 億元，至 2011 年 12月末，珠江投資集團(tuán)累計(jì)銷售面積達(dá)到 529 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入累計(jì)達(dá)到511 億元，土地儲(chǔ)備總量折合建筑面積 1,862 萬(wàn)平方米，豐富的土地儲(chǔ)備為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。珠江投資集團(tuán) 1999 進(jìn)入北京市場(chǎng)，相繼開發(fā) 3了珠江駿景、珠江逸景、珠江國(guó)際城、珠江壹千棟、中關(guān)村國(guó)際商城、張家灣國(guó)際物流商貿(mào)港等大型高端時(shí)尚社區(qū)、商業(yè)綜合體以及現(xiàn)代物流、高端商務(wù)服務(wù)新型綜合體項(xiàng)目，樹立了北京高端綜合地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊地位。珠江投資集團(tuán)通過(guò)實(shí)施跨地域發(fā)展戰(zhàn)略，已基本完成了在全國(guó)具有經(jīng)濟(jì)活力的城市核心區(qū)

4、域的戰(zhàn)略布局，從一家區(qū)域性的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為一家國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，投資版圖從廣州擴(kuò)展到北京、上海、深圳、天津、武漢、西安、成都、東莞、惠州、江門、佛山等地。目前上述地區(qū)的項(xiàng)目已相繼完成前期拿地手續(xù)和開發(fā)，陸續(xù)進(jìn)入銷售和經(jīng)營(yíng)階段。計(jì)劃 2012 年整個(gè)珠江投資集團(tuán)達(dá)到 149億的合約銷售額，憑借珠江投資豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品理念，珠江投資集團(tuán)將不斷創(chuàng)造新的輝煌。目前，我司開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目是“E-11”商務(wù)綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目位于北京市亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)，東至融商四路，西至融商五路，南至興貿(mào)南街，北至興貿(mào)三街。本項(xiàng)目地塊于 2011 年 8 月 18 日由北京珠江投資開發(fā)有限公

5、司通過(guò)掛牌出讓的方式取得。2011 年 9 月 20 日，北京市國(guó)土資源局與北京珠江投資開發(fā)有限公司簽訂國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同京地出（合）字(2011)第0308 號(hào)，本項(xiàng)目地塊受讓方為北京珠江投資開發(fā)有限公司。本項(xiàng)目位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)，周邊緊鄰?fù)ㄖ菸锪骰?。亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是北京市現(xiàn)代制造業(yè)的核心基地，總控制范圍內(nèi)的用地面積達(dá) 200 平方公里，包括涼水河以南、京津塘高速公路以東周邊 143 平方公里的配套協(xié)作區(qū)(含配套的物流、居住和綠化空間隔離地區(qū)均納入了開發(fā)區(qū)的用地范圍)。經(jīng) 4過(guò)二十年建設(shè)，亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成功打造了若干產(chǎn)業(yè)集群，并在亦莊區(qū)域形成了 3 大生活板塊，即

6、：亦莊生活區(qū)，馬駒橋生活區(qū)，通州物流基地板塊。通州物流基地是北京市物流發(fā)展規(guī)劃確定的三大物流基地之一，是首都現(xiàn)代化國(guó)際大都市的功能性基礎(chǔ)設(shè)施，輻射環(huán)渤海地區(qū)及全國(guó)的重要物流樞紐。物流基地的發(fā)展方向?yàn)槿诤媳本┙?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，形成設(shè)施、功能、產(chǎn)業(yè)的全面對(duì)接，實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動(dòng)；功能面向首都北京，建設(shè)流通企業(yè)總部，發(fā)揮現(xiàn)代商貿(mào)和城市物流配套服務(wù)功能；與天津?yàn)I海新區(qū)等周邊工業(yè)區(qū)形成聯(lián)動(dòng)，形成產(chǎn)業(yè)傳遞鏈條，打造京津發(fā)展核心環(huán)節(jié)。 為實(shí)現(xiàn)上述發(fā)展目標(biāo)，在該 區(qū)域周邊為入駐企業(yè)提供完善的配套設(shè)施是必要條件之一，園區(qū)內(nèi)企業(yè)對(duì)具備交易、管理、信息交流等現(xiàn)代化商務(wù)辦公功能場(chǎng)所及居住的需求日益增加，而該區(qū)域現(xiàn)有的居住類產(chǎn)

7、品較為匱乏，已滿足不了日益增加的相關(guān)需求，尤其缺少配套設(shè)施齊全的高品質(zhì) 商住項(xiàng)目。居住類項(xiàng)目等配套設(shè)施的不完善，在一定程度上制約著 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及 物流基地的發(fā)展。 以此為契機(jī)，我司決定啟動(dòng)亦莊區(qū)域“珠江.洛菲公元”商務(wù)綜合體項(xiàng)目，以滿足該區(qū)域內(nèi)對(duì)于高端商務(wù)辦公公寓產(chǎn)品的需求。項(xiàng)目占地面積 20.15 萬(wàn)平方米，建設(shè)用地面積 11.78 萬(wàn)平米，現(xiàn)狀已達(dá)“七通一平”的開發(fā)建設(shè)條件?？偨ㄖ娣e 384,848 平方米，其中商務(wù)辦公258,758 平方米 、商業(yè) 68,602 平米、車庫(kù)、設(shè)備用房及其他配套等 57488 平米。我司按項(xiàng)目整體向貴行申請(qǐng)融資，本項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用總計(jì)為 388,111

8、 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總銷售收入 730,612 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn) 193,966 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)145,474 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率 19.91%，現(xiàn)金凈流量為 300,799 萬(wàn)元。顯示了項(xiàng)目較 5強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2012 年 12 月取得四證，計(jì)劃 2013年 3 月開工， 2015 年 6 月竣工，總建設(shè)周期為二十七個(gè)月。E-11 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資 425,563 萬(wàn)元（含財(cái)務(wù)費(fèi)用），計(jì)劃資金來(lái)源為：1、股東投入自有資金 155,325 萬(wàn)元；2、向銀行申請(qǐng)借款 195,000 萬(wàn)元；3、通過(guò)預(yù)售籌集建設(shè)資金 75,328 萬(wàn)元。由于房地產(chǎn)開發(fā)資金投入量大，回收期長(zhǎng)，為緩解資金短

9、缺帶來(lái)的壓力，特向貴行申請(qǐng) 195,000 萬(wàn)元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，以項(xiàng)目土地及在建工程提供抵押擔(dān)保。首筆用款時(shí)間為 2013 年 3 月份，其后隨工程進(jìn)度和抵押物到位情況分期放款。貸款用于支付項(xiàng)目建安工程等費(fèi)用，(單筆)貸款期限為三年，利率為同期貸款基準(zhǔn)利率上浮 10%。我司一貫秉承誠(chéng)信至上的原則，與各家銀行交往平等互利，誠(chéng)實(shí)守信。針對(duì)該筆貸款，我司認(rèn)為：（1）、我司以項(xiàng)目土地及在建工程提供抵押擔(dān)保； 6（2）、本項(xiàng)目彌補(bǔ)了亦莊區(qū)域?qū)υ摦a(chǎn)品的稀缺性,銷售市場(chǎng)前景良好，為歸還貴行該筆貸款提供了有力的保障；（3）、我司擁有成熟、高效、執(zhí)行力極強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)。所以該筆貸款風(fēng)險(xiǎn)是極低的。我司歷年來(lái)按期還

10、本付息，與各家銀行保持了良好的合作關(guān)系。希望以此次合作為契機(jī)，在存款及結(jié)算等方面展開全面合作, 形成銀企共同發(fā)展、合作共贏的良好局面，從而進(jìn)一步提升銀企雙方的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)雙方業(yè)務(wù)更好的發(fā)展。以上報(bào)告，懇請(qǐng)貴行優(yōu)先審核批準(zhǔn)。北京珠江投資開發(fā)有限公司 二一二年十月二十日 7E-11E-11E-11項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)申請(qǐng)申請(qǐng)申請(qǐng)19.519.519.5億元借款方案億元借款方案億元借款方案億元借款方案二二一二年十月一二年十月 8關(guān)于 E-11 項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng) 19.5 億元開發(fā)貸款方案一、一、 借款人：借款人：北京珠江投資開發(fā)有限公司二、二、 借款性質(zhì)及金額：借款性質(zhì)及金額：房地產(chǎn)開發(fā)貸款，人

11、民幣 19.5 億元，借款期限 3 年。三、三、 借款項(xiàng)目情況與借款用途：借款項(xiàng)目情況與借款用途：借款項(xiàng)目：E-11 項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總用地面積為20.2 萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積為 384,848 平方米。預(yù)計(jì)總投資 388,111 萬(wàn)元。該筆借款用于本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)四、還款來(lái)源：四、還款來(lái)源：還款來(lái)源為 E-11 項(xiàng)目的全部銷售收入。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總銷售收入將達(dá)到 730,612 萬(wàn)元。項(xiàng)目現(xiàn)金回籠充足，有較強(qiáng)的還款付息保障。五、還款方式：五、還款方式：1.還款計(jì)劃：還款計(jì)劃： 2015 年 6 月前償還 20,000 萬(wàn)元；2015 年 11 月前償還60,000 萬(wàn)元

12、;2016 年 2 月貸款到期時(shí)償還剩余貸款 115,000 萬(wàn)元 2.2.資金來(lái)源：資金來(lái)源：根據(jù)北京市預(yù)售款資金監(jiān)管規(guī)定，該項(xiàng)目所有銷售款均將進(jìn)入在貴行設(shè)立的資金監(jiān)管賬戶，其中重點(diǎn)監(jiān)管資金（工程建設(shè)資金）約 17.79 9億元，將于項(xiàng)目達(dá)到0、主體封頂，竣工備案后分別提取 40%、30%、25%部分用于償還開發(fā)貸款，不足部分由可自由使用的部分銷售款補(bǔ)足。六、擔(dān)保計(jì)劃：六、擔(dān)保計(jì)劃：1、抵押擔(dān)保：擬提供北京珠江投資開發(fā)有限公司擁有的 E-11 項(xiàng)目的土地使用權(quán)及在建工程作為抵押物（貸款項(xiàng)目本身的建設(shè)用地及在建工程），該部分目前的評(píng)估價(jià)值約為 億，若抵押率不滿足銀行要求，則在形成在建工程進(jìn)度后

13、，重新評(píng)估，根據(jù)新的評(píng)估值放款。七、七、 貸款銀行收益：貸款銀行收益：1、利息收入：借款人民幣 19.5 億元，3 年期，預(yù)期為貸款行帶來(lái)可觀的利息收入約 37,452 萬(wàn)元人民幣；2、按揭業(yè)務(wù)收入：按照項(xiàng)目按揭資源與開發(fā)貸款相配比原則，貸款銀行將負(fù)責(zé)承辦 E-11 項(xiàng)目的全部按揭業(yè)務(wù)。按照客戶中有 50%辦理按揭，平均按揭貸款比例為 50%計(jì)算，銀行承辦的個(gè)人按揭貸款額為：730612*50%*50%=182653 萬(wàn)元。貸款的綜合經(jīng)濟(jì)效益十分可觀。3、存款沉淀：項(xiàng)目銷售收入 73.06 億，且全部進(jìn)入貴行的資金監(jiān)管賬戶，直至符合北京市建委規(guī)定的提取條件方可支取，將帶來(lái)大量且穩(wěn)定的存款沉淀。

14、 10 北京珠江投資開發(fā)有限公司 2012 年 10 月 20 日 E-11E-11E-11 項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目 可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告北京珠江投資開發(fā)有限公司北京珠江投資開發(fā)有限公司二二一二年十月一二年十月 11目目錄錄一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況1212二、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目背景2020三、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究三、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究2121四、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析四、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析2727五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃2828六、項(xiàng)目投資估計(jì)、資金籌措及支付計(jì)劃六、項(xiàng)目投資估計(jì)、資金籌措及支付計(jì)劃2929七、項(xiàng)

15、目評(píng)估結(jié)果七、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果3535 12一、項(xiàng)目一、項(xiàng)目概況概況1、項(xiàng)目名稱：E-11 項(xiàng)目2、項(xiàng)目地點(diǎn)：本項(xiàng)目建設(shè)地在亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域，周邊緊鄰?fù)ㄖ菸锪骰?。亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于北京東南郊京津塘高速公路起點(diǎn)西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)。東部是科技園區(qū)，西部是生活區(qū)，中部為公共建筑區(qū)（銀行、郵局、酒店、娛樂(lè)中心、寫字樓等） 。其周邊為 143 平方公里的配套協(xié)作區(qū)，為開發(fā)區(qū)及投資商的發(fā)展提供了廣闊的空間。距南四環(huán)路 3.5 公里，距南三環(huán)路 7 公里，距市中心天安門廣場(chǎng) 16.5 公里。交通便利，距三環(huán)路分鐘寺橋 7 公里，距國(guó)貿(mào)開車 20 分鐘。既是高科技產(chǎn)業(yè)基地，也是生態(tài)環(huán)境住宅區(qū)。 本項(xiàng)目東

16、至融商四路，西至融商五路，南至興貿(mào)南街，北至興貿(mào)三街，周邊兩條地鐵（亦莊線已通車，距離項(xiàng)目三公里。M12 號(hào)線于 2015 年修建，距項(xiàng)目步行 5 分鐘即到） 、三條交通（經(jīng)海路、經(jīng)海 1 路、京津唐高速）20 分鐘直達(dá)國(guó)貿(mào) CBD，輻射東南三四環(huán)沿線，最終形成國(guó)貿(mào)-亦莊泛 CBD 核心區(qū)域。另外，隨著首都第二機(jī)場(chǎng)興建以及兩站一街規(guī)劃，勢(shì)必會(huì)拓寬我項(xiàng)目可至客戶區(qū)域。區(qū)域交通見(jiàn)圖 1-1。本項(xiàng)目總用地面積約為：20.2 萬(wàn)平米，建設(shè)用地面積約為：11.8 萬(wàn)平方米，總建筑面積約為：38.5 萬(wàn)平方米?，F(xiàn)狀已基本具備“七通一平” （包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力）的開發(fā)建設(shè)

17、條件。 13圖 1-1 區(qū)域交通圖 14圖 1-2.項(xiàng)目鳥瞰效果圖 153、整體項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1總用地面積201529.6222建設(shè)用地面積117760.2093代征道路面積35171.4484代征綠地面積48597.9655總建筑面積3848486地上總建筑面積294400商務(wù)辦公258758.08商業(yè)34598.98其中門樓1042.947地下總建筑面積90448其中汽車庫(kù)32800自行車庫(kù)8832設(shè)備用房2700地下商業(yè)32965.84設(shè)備用房（樓座內(nèi))2000儲(chǔ)藏11150.16 168人防建筑面積276659基底建筑面積3461910綠地總面積35

18、23811容積率萬(wàn)/ha2.512總建筑密度%3013綠地率%3014機(jī)動(dòng)停車位輛191415其中地上停車輛382地下停車輛1532非機(jī)動(dòng)停車位輛58884、投資商簡(jiǎn)況項(xiàng)目開發(fā)商為“北京珠江投資開發(fā)有限公司”，我公司是經(jīng)北京市商務(wù)局批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司，于 2005 年 4 月 11 日成立，是珠江投資集團(tuán)旗下的子公司。公司為獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，企業(yè)注冊(cè)資本為 28,000 萬(wàn)元，法定代表人為張雪林先生。本公司在北京地區(qū)正在開發(fā)的項(xiàng)目有：通州張家灣“北京國(guó)際物流商貿(mào)港”項(xiàng)目(項(xiàng)目一二四期已進(jìn)入二級(jí)開發(fā)建設(shè)階段，三五六期處于一級(jí)開發(fā)階段)、通州馬駒橋科研項(xiàng)目、通州馬駒橋物流 B0608 地

19、塊項(xiàng)目、永樂(lè)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目、E-11 項(xiàng)目。北京珠江投資開發(fā)有限公司是珠江投資集團(tuán)的控股公司。珠江投資及其控 17股子公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、土地一級(jí)開發(fā)，以及其它相關(guān)業(yè)務(wù)。珠江投資集團(tuán)作為中國(guó)內(nèi)地最早的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，公司經(jīng)過(guò)近 20年的快速發(fā)展，形成了一整套完善的企業(yè)管理制度與項(xiàng)目開發(fā)流程，憑借雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)越的地理位置，完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)，齊備的配套設(shè)施，以及優(yōu)質(zhì)的建筑品質(zhì)，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)，目前已成為中國(guó)最具實(shí)力的的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。珠江投資股份公司年報(bào)顯示，截至 2011 年末集團(tuán)資產(chǎn)總計(jì) 365.64 億元，凈資產(chǎn) 75.68 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 79%，擁有極為安

20、全的資本結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。2011 年銷售面積達(dá)到 66 萬(wàn)平米，合約銷售金額為 70.11 億元，至 2011 年 12月末，珠江投資集團(tuán)累計(jì)銷售面積達(dá)到 529 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入累計(jì)達(dá)到511 億元，土地儲(chǔ)備總量折合建筑面積 1,862 萬(wàn)平方米，豐富的土地儲(chǔ)備為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。珠江投資集團(tuán) 1999 進(jìn)入北京市場(chǎng)，相繼開發(fā)了珠江駿景、珠江逸景、珠江國(guó)際城、珠江壹千棟、中關(guān)村國(guó)際商城、張家灣國(guó)際物流商貿(mào)港等大型高端時(shí)尚社區(qū)、商業(yè)綜合體以及現(xiàn)代物流、高端商務(wù)服務(wù)新型綜合體項(xiàng)目，樹立了北京高端綜合地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊地位。珠江投資集團(tuán)通過(guò)實(shí)施跨地域發(fā)展戰(zhàn)略，已基本完成了在全國(guó)具有經(jīng)

21、濟(jì)活力的城市核心區(qū)域的戰(zhàn)略布局，從一家區(qū)域性的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為一家國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，投資版圖從廣州擴(kuò)展到北京、上海、深圳、天津、武漢、西安、成都、東莞、惠州、江門、佛山等地。目前上述地區(qū)的項(xiàng)目已相繼完成前期拿地手續(xù)和開發(fā)，陸續(xù)進(jìn)入銷售和經(jīng)營(yíng)階段。計(jì)劃 2012 年整個(gè)珠江投資集團(tuán)達(dá)到 149億的合約銷售額，憑借珠江投資豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品理念，珠江投資集團(tuán)將不斷創(chuàng)造新的輝煌。 185、項(xiàng)目建設(shè)背景該項(xiàng)目位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)，東至融商四路，西至融商五路，南至興貿(mào)南街，北至興貿(mào)三街。緊鄰已開通的地鐵亦莊線及正在建設(shè)中的 M12號(hào)線，鄰近京津塘高速。該項(xiàng)目定位為商住 L

22、OFT 項(xiàng)目，可以通過(guò)裝修標(biāo)準(zhǔn)的提升以及社區(qū)內(nèi)部園林景觀的提高，打造亦莊區(qū)域的高端產(chǎn)品。 19二、二、 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，也稱亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱 BDA）籌建于1991 年，于 1992 年動(dòng)工建設(shè)，并開始招商。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)的北京市唯一的開發(fā)區(qū)，是北京市現(xiàn)代制造業(yè)的核心基地。2002 年8 月 8 日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（一期）15 平方公里的基礎(chǔ)上，將涼水河以南的 10 平方公里和京津塘高速公路以東的 14 平方公里全部納入北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的用地范圍，包括周圍為開發(fā)區(qū)配套的物流、居住和綠化空間隔離地區(qū)，總計(jì)控制范圍內(nèi)的用地面積達(dá)

23、 200 平方公里，為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將發(fā)展成為北京市以至于中國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)的核心區(qū)域及北京作為世界城市的展示區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 目前，經(jīng)過(guò)二十年建設(shè)，北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成功打造了若干產(chǎn)業(yè)集群，并在亦莊區(qū)域形成了 3 大生活板塊，即：亦莊生活區(qū)，馬駒橋生活區(qū)，通州流基地板塊。開發(fā)區(qū)已聚集了來(lái)自 30 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 4800 多家企業(yè)，主要行業(yè)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易、通信業(yè)、金融業(yè)。其中包括 75 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)投資的 108 個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2272.6 億元，占全市 16%，電子信息、生物醫(yī)藥、裝備制造和汽車制造四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

24、產(chǎn)值分別占到全市的 50%、48%、22%和 17%。本項(xiàng)目周邊緊鄰?fù)ㄖ菸锪骰兀ㄖ菸锪骰厥潜本┦形锪靼l(fā)展規(guī)劃確定的三大物流基地之一，是首都現(xiàn)代化國(guó)際大都市的功能性基礎(chǔ)設(shè)施，輻射環(huán)渤海地區(qū)及全國(guó)的重要物流樞紐。物流基地的發(fā)展方向?yàn)槿诤媳本┙?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，形成設(shè)施、功能、產(chǎn)業(yè)的全面對(duì)接，實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動(dòng)；功能面向首都北京，建設(shè)流通企業(yè)總部，發(fā)揮現(xiàn)代商貿(mào)和城市物流配套服務(wù)功能；與天津?yàn)I海新區(qū)等周邊工業(yè)區(qū)形成聯(lián)動(dòng)，形成產(chǎn)業(yè)傳遞鏈條，打造京津發(fā)展核心環(huán)節(jié)。為實(shí)現(xiàn)上述發(fā)展目標(biāo)，在該 區(qū)域周邊為入駐企業(yè)提供完善的配套設(shè)施是必 20要條件之一，園區(qū)內(nèi)企業(yè)對(duì)具備交易、管理、信息交流等現(xiàn)代化商務(wù)辦公功能場(chǎng)所及居

25、住的需求日益增加，而 該區(qū)域現(xiàn)有的居住類產(chǎn)品較為匱乏，已滿足不了日益增加的相關(guān)需求，尤其缺少配套設(shè)施齊全的高品質(zhì)商住項(xiàng)目。居住類項(xiàng)目等配套設(shè)施的不完善，在一定程度上制約著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及 物流基地的發(fā)展。 以此為契機(jī)，我司決定啟動(dòng)亦莊區(qū)域“珠江.洛菲公元”商務(wù)綜合體項(xiàng)目，以滿足該區(qū)域內(nèi)對(duì)于高端商務(wù)辦公公寓產(chǎn)品的需求。圖 2-1 產(chǎn)品導(dǎo)向性 21為推動(dòng)亦莊區(qū)域的整體建設(shè)發(fā)展的施行和完善，加快亦莊新城的商務(wù)、商貿(mào)、文化制造中心區(qū)組團(tuán)的建設(shè)和形態(tài)面貌更新進(jìn)程，改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件， 在北京珠江投資開發(fā)有限公司 2011 年 8 月 18 日成功取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)秉承和沿襲公司良好的開發(fā)

26、經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用科學(xué)的項(xiàng)目管理機(jī)制，把“E-11 項(xiàng)目”建設(shè)成為現(xiàn)代化、人性化和綠化質(zhì)量更高的舒適生活商住區(qū)。三、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究三、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（一）投資環(huán)境分析（一）投資環(huán)境分析亦莊新城規(guī)劃 2005-2020指出，按照北京城市總體規(guī)劃（20042020年）確定在北京市域范圍內(nèi)構(gòu)建“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)，亦莊被確定為北京市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)新城之一，并承擔(dān)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心的城市職能?？傮w規(guī)劃要求大力推動(dòng)新城建設(shè)，建設(shè)宜業(yè)宜居的人居環(huán)境，提升經(jīng)濟(jì)活力和保障就業(yè)，切實(shí)解決好交通、入學(xué)、就醫(yī)等關(guān)系人民群眾切身利益的問(wèn)題。切實(shí)保障合理配置各級(jí)各類公共服務(wù)設(shè)施，并進(jìn)行人性化的

27、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。此外積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口向新城集聚。要求充分依托現(xiàn)有衛(wèi)星城和重大基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)相對(duì)獨(dú)立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達(dá)的健康新城。2020 年，亦莊新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在 70 萬(wàn)人左右，年均增長(zhǎng)率控制在 12%以內(nèi)。其中常住人口 33 萬(wàn)人左右，居住半年以上暫住人口 37萬(wàn)人左右。階段目標(biāo)到 2010 年達(dá)到 30 萬(wàn)人，2015 達(dá)到 47 萬(wàn)人?？紤]到人口流動(dòng)以及其他不確定因素，本次規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)指標(biāo)暫按 100 萬(wàn)人預(yù)留。 22此外，亦莊區(qū)域需提高自主創(chuàng)新能力，發(fā)展壯大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展電子信息（中芯國(guó)際、京東方、諾基亞星網(wǎng)工業(yè)園）、汽車制造（奔馳、華

28、泰汽車）、新醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、新材料等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)啟動(dòng)京津塘高速路東部新區(qū)、涼水河西部新區(qū)的綜合開發(fā)。路東區(qū)要充分利用開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，加快產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)；涼水河西部新區(qū)應(yīng)圍繞奔馳汽車園建設(shè)，逐步形成相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，加速產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。在提升高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高端現(xiàn)代制造業(yè)的層次和競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，發(fā)揮首都科技智力、信息優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈上游研發(fā)、下游商務(wù)、行銷等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，成為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的強(qiáng)大引擎。在中心公建科技研發(fā)區(qū)、涼水河西岸濱水區(qū)大力進(jìn)行科技創(chuàng)新基地建設(shè)。繼續(xù)完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施，發(fā)展榮華路商務(wù)會(huì)展、馬駒橋物流、職業(yè)教育等，擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)，為增強(qiáng)新城綜合服務(wù)功能奠定

29、基礎(chǔ)。鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，建設(shè)新型居住社區(qū)，通過(guò)建設(shè)河西區(qū)雙語(yǔ)學(xué)校等配套設(shè)施的建設(shè)，逐步完善生活服務(wù)配套設(shè)施，提高居住社區(qū)的吸引力。結(jié)合京津城際鐵路和城市輕軌 L2 線建設(shè)，在京津城際亦莊樞紐站前區(qū)，建設(shè)面向區(qū)域的站前綜合中心；在榮華路兩側(cè)，完善為生產(chǎn)、生活配套的公共服務(wù)設(shè)施。對(duì)外交通：以京津城際鐵路、亦莊樞紐站以及京津第二通道建設(shè)為契機(jī)，加強(qiáng)對(duì)外交通廊道建設(shè)，強(qiáng)化京津之間聯(lián)系。內(nèi)部交通：在大力完善新城內(nèi)部道路網(wǎng)的同時(shí)，重點(diǎn)建設(shè) 4 座橋梁，以加強(qiáng)各片區(qū)之間的聯(lián)系。公交系統(tǒng)：在近期建設(shè)輕軌 L2 線的同時(shí)，全面啟動(dòng)黃亦路至榮昌街的大容量公交線路（BRT）的建設(shè)（線路總長(zhǎng) 16 公里，沿線共設(shè) 8

30、 座公交站）。加大力度進(jìn)行公交樞紐建設(shè)。完成亦莊水廠及南水北調(diào)調(diào)節(jié)池建設(shè)，緩解亦莊水資源緊缺的現(xiàn)狀。加強(qiáng)新城電力供應(yīng)系統(tǒng)建設(shè)，完成河 23西區(qū) 110KV 變電站、路東區(qū) 110 KV 變電站、路東區(qū) 220KV 變電站等工程建設(shè)，提高新城供電保障能力。完成亦莊污水處理廠、經(jīng)開再生水廠等工程，提高新城污水處理能力及再生水回用水平。加強(qiáng)新城供熱系統(tǒng)建設(shè)，完成核心區(qū)及路東新區(qū)內(nèi) 3 號(hào)、4 號(hào)、6 號(hào)等供熱廠的建設(shè)。突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展與資源環(huán)境相協(xié)調(diào)，以循環(huán)經(jīng)濟(jì)為方向，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)，控制污染物的排放并有效利用，建設(shè)生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)效益與環(huán)境效益的雙贏。加強(qiáng)新城河道水

31、系綜合治理，重點(diǎn)進(jìn)行涼水河綜合治理及沿岸休閑娛樂(lè)區(qū)建設(shè)。繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)三海子公園的保護(hù)和修復(fù)。E-11 項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家、北京市及亦莊區(qū)域加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)、推進(jìn)建設(shè)宜業(yè)宜居的人居環(huán)境，提升經(jīng)濟(jì)活力和保障就業(yè)的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局的要求。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合各級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實(shí)。 圖 3-1-1 北京市發(fā)展規(guī)劃示意圖 24亦莊新城規(guī)劃 2005-2020中指出：“十二五”時(shí)期，新城將緊緊圍繞“建設(shè)面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合性服務(wù)新城”的發(fā)展定位，全力推進(jìn)新城建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構(gòu)建完善的基礎(chǔ)設(shè)施、功能設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施體系，城

32、鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，人民生活達(dá)到更高水平，全面建成小康社會(huì)。本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想為按照北京市規(guī)劃委員會(huì)的審定方案的要求細(xì)致規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計(jì)，認(rèn)真建設(shè)，為美化北京、造福一方百姓做貢獻(xiàn)。建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的商住小區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。合理設(shè)計(jì)，可保證有較高的使用率，各建筑物錯(cuò)落有致，疏密合適、完全可保證通風(fēng)，日照、采光的要求。E-11 項(xiàng)目位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)，周邊緊鄰?fù)ㄖ菸锪骰亍Ｓ玫匦螤钜?guī)整、市政設(shè)施齊全、便于規(guī)劃；地勢(shì)平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定、便于建設(shè)；交通便利、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目規(guī)劃有成片綠地，綠化率達(dá) 30以上。花草遍地，綠樹成蔭，

33、使居民享受到環(huán)境幽雅、空氣清新，恬靜的溫馨的高品質(zhì)環(huán)境。珠江.洛菲公元項(xiàng)目符合北京市、亦莊新城的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃要求。北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要中明確提出：集中中明確提出：集中力量聚焦新城建設(shè)。力量聚焦新城建設(shè)。 25圖 3-1-2 亦莊區(qū)域功能結(jié)構(gòu)示意圖( (二二) )、市場(chǎng)研究、市場(chǎng)研究 (1)(1)、市場(chǎng)定位：、市場(chǎng)定位：本著打造國(guó)際一流商住項(xiàng)目的原則，本項(xiàng)目將本著融合亦莊區(qū)域及通州物流基地園區(qū)整體布局及景觀設(shè)計(jì)角度出發(fā)，秉承現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，突破傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)商住建筑風(fēng)格，全力打造建造新居住模式，LOFT 花園式商住環(huán)境

34、，力將該項(xiàng)目打造成區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。(2)(2)、目標(biāo)客群定位：、目標(biāo)客群定位：亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、物流基地園區(qū)內(nèi)工作人員、家屬及工作在東單、國(guó)貿(mào)、豐臺(tái)等區(qū)域的年輕白領(lǐng)。（3 3）、客群分析：）、客群分析： 261、目前周邊成交客戶大多數(shù)是地緣性客戶，工作在亦莊周邊的企業(yè)里，對(duì)該地區(qū)比較認(rèn)可，今后打算長(zhǎng)時(shí)間在此居住生活的客群；2、多數(shù)客群不具有購(gòu)買資格，商住項(xiàng)目受到追捧；3、購(gòu)房用途多為自住，占到了成交數(shù)量的 70%；4、由于交通和生活配套的逐步完善，我們的客群將輻射到國(guó)貿(mào)、東單和豐臺(tái)等區(qū)域，購(gòu)房需求也將逐步從自主向投資傾斜。（三）、周邊項(xiàng)目對(duì)比（三）、周邊項(xiàng)目對(duì)比周邊生活區(qū)周邊生活區(qū)項(xiàng)目名稱融科鈞廷

35、合生世界花園米拉 VILLAGE物業(yè)類型住宅住宅：70 年，商務(wù)辦公樓：50 年住宅：70 年，商務(wù)辦公樓：50 年總體量（）建筑面積:150000 建筑面積:613937 建筑面積:54335.28 容積率2.53.662.5均價(jià)（元/）15000LOFT18000 起平層19000 起商住樓 12800，住宅17800戶型配比共 505 套，一居 42-62 占 0.75%，二居75-142 占 41.35%，三居 99-176 占46.24%，四居 160-193 占 5.08%，復(fù)式141-223 占 6.58%，住宅網(wǎng)簽 47 套。共 2015 套，90-150住宅占19.45%，5

36、0-70 LOFT 占 80.55%共 632 套，一居 33-88占 65%，二居74-89占 34%，三居 108-109占 1%，網(wǎng)簽 356 套。裝修情況毛坯精裝修住宅精裝修，商住毛坯總戶數(shù)5052015632 27四、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析四、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、設(shè)計(jì)理念（1）以可持續(xù)性發(fā)展、節(jié)約型的設(shè)計(jì)理念為主導(dǎo)，以建設(shè)綠色宜居商住社區(qū)為目標(biāo)，促進(jìn)亦莊的建設(shè)與發(fā)展；（2）通過(guò)優(yōu)化的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，為亦莊乃至北京東南部區(qū)域提供以“綠色人文運(yùn)動(dòng)健康”為主題的宜居商住社區(qū)；（3）根據(jù)總體控規(guī)要求，合理、有效地使用可規(guī)劃用地。并結(jié)合

37、用地的自身?xiàng)l件，充分發(fā)揮地塊優(yōu)勢(shì)，合理地規(guī)劃，完善配套服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造舒適的商住及娛樂(lè)條件；（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)從總體考慮，使本地塊與周邊區(qū)域的規(guī)劃形態(tài)有別、肌理共生、過(guò)渡自然。五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃（一）建設(shè)方式（一）建設(shè)方式項(xiàng)目施工單位 目前是我公司的施工合作方，該公司有用國(guó)家建設(shè)部核準(zhǔn)的房屋建筑工程總承包特級(jí)資質(zhì)，具備房屋建筑裝修、水電安裝、消防工程施工，以及建筑測(cè)量等資質(zhì)。該公司有幾十年的施工管理經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)力量雄厚，聚集大批高中級(jí)施工管理人才，建筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良，在消費(fèi)者中 28樹立了良好的聲譽(yù)。同時(shí)項(xiàng)目還將聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效控制項(xiàng)目

38、的工期、成本及質(zhì)量。（二）開發(fā)進(jìn)度（二）開發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目建筑面積為 384848 平方米，整體項(xiàng)目建設(shè)周期為 27 個(gè)月，2013年 3 月 1 日開工，具體進(jìn)度安排如下： 29節(jié)點(diǎn)指標(biāo)節(jié)點(diǎn)指標(biāo)計(jì)劃完成日期計(jì)劃完成日期土地出讓合同已完成立項(xiàng)核準(zhǔn)已完成用地規(guī)劃許可證已完成國(guó)土證2012 年 11 月總規(guī)批復(fù)2012 年 10 月專業(yè)意見(jiàn)審核2012 年 11 月工程規(guī)劃證2012 年 11 月施工許可證2012 年 12 月開工時(shí)間2013 年 3 月預(yù)售許可證2013 年 3 月0.002013 年 9 月主體封頂2014 年 7 月初裝竣工備案2015 年 8 月六、項(xiàng)目投資估計(jì)、資金籌措及支

39、付計(jì)劃六、項(xiàng)目投資估計(jì)、資金籌措及支付計(jì)劃（一）（一）投資成本、資金籌措計(jì)劃投資成本、資金籌措計(jì)劃E-11E-11 項(xiàng)目單位成本、售價(jià)估算表項(xiàng)目單位成本、售價(jià)估算表項(xiàng)項(xiàng) 目目 總成本總成本 （萬(wàn)元）（萬(wàn)元）單位成本單位成本 （元（元/M2/M2）備注備注綜合容積率：綜合容積率：2.52.5總用地面積（總用地面積（）：）：201,529.62201,529.62 總建筑面積（總建筑面積（）：）：384,848.00384,848.00 其中：LOFT 及商業(yè)348305.06 平方米門樓：1042.94 平方米地庫(kù)：35500 平方米可銷售面積（可銷售面積（）：）：359,123.00359,1

40、23.00 (LOFT：258758 平米，商業(yè)：67565 平米，車位：32800 平米)不可售面積（不可售面積（）：）：25,725.0025,725.00 面積以出讓合同中各出讓用途具體部位表為準(zhǔn) 30一、成本支出：一、成本支出：1、土地成本 123,237 3,202 根據(jù)出讓協(xié)議（含契稅），含大市政配套費(fèi)2、前期工程費(fèi)用 10,853 282 含土地平整、土地勘察費(fèi)、建筑、市政、園林、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)；報(bào)規(guī)、報(bào)建費(fèi)；臨建建安費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)用 177,896 4,623 含建安工程、精裝修及設(shè)備裝修費(fèi)4、市政及環(huán)境工程費(fèi)用 15,513 403 含供水、電、氣、熱工程及排水、排污，市政

41、規(guī)劃路工程費(fèi)5、公共配套工程費(fèi)用0 0 含社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、會(huì)所、高低壓站等6、開發(fā)間接費(fèi)用 5,045 131 含監(jiān)理費(fèi)造價(jià)咨詢費(fèi)等7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（按開發(fā)成本的 1%） 770 20 按開發(fā)成本的 1%,開發(fā)成本為第2-5 項(xiàng)之和8、銷售費(fèi)用（按銷售額的 2.5%） 36,531 475 9、財(cái)務(wù)費(fèi)用（按貸款 19.5 億 3 年計(jì)算） 37,452 973 貸款 19.5 億元，3 年期，利率上浮 10%考慮按銷售進(jìn)度提前還貸因素10、行政管理費(fèi)用（按銷售收入的 5%計(jì)算） 18,265 949 合合 計(jì)計(jì) 425,563425,563 11,05811,058 二、預(yù)計(jì)銷售收入：二、預(yù)計(jì)銷

42、售收入：可售項(xiàng)目可售項(xiàng)目 可售面積可售面積（） 預(yù)計(jì)銷售預(yù)計(jì)銷售價(jià)格（元價(jià)格（元/） 預(yù)計(jì)銷售收入（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)銷售收入（萬(wàn)元） LOFT258,758 20,100 520,104 商業(yè)67,565 29,700 200,668 車位32,800 3,000 9,840 合合 計(jì)計(jì)359,123359,123 20,34420,344 730,612730,612 （二）（二）項(xiàng)目建設(shè)及銷售進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)及銷售進(jìn)度 31E-11E-11 項(xiàng)目施工及銷售進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目施工及銷售進(jìn)度計(jì)劃表一、施工及銷售進(jìn)度計(jì)劃一、施工及銷售進(jìn)度計(jì)劃科目科目20122012年年20132013 年年20142014

43、年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年合計(jì)合計(jì)施工計(jì)劃施工計(jì)劃0%50%25%25%0%0%100%LOFTLOFT0%20%20%15%20%25%100%商業(yè)商業(yè)0%0%0%20%30%50%100%銷售銷售計(jì)劃計(jì)劃車位車位0%0%0%40%35%25%100%二、銷售面積計(jì)劃二、銷售面積計(jì)劃單位:平方米科目科目20122012年年20132013 年年20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年合計(jì)合計(jì)LOFTLOFT - 51,752 51,752 38,814 51,752 64,690 258,758 商業(yè)

44、商業(yè) - - - 13,513 20,270 33,783 67,565 銷售銷售面積面積車位車位 - - - 13,120 11,480 8,200 32,800 合合 計(jì)計(jì) - - 51,75251,752 51,75251,752 65,44765,447 83,50183,501 106,672106,672 359,123 三、銷售收入計(jì)劃三、銷售收入計(jì)劃單位:萬(wàn)元科目科目20122012年年20132013 年年20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年合計(jì)合計(jì)LOFTLOFT - 104,021 104,021 78,016 104,

45、021 130,026 520,104 商業(yè)商業(yè) - - - 40,134 60,200 100,334 200,668 銷售銷售金額金額車位車位 - - - 3,936 3,444 2,460 9,840 32合合 計(jì)計(jì) - - 104,021104,021 104,021104,021 122,085122,085 167,665167,665 232,820232,820 730,612730,612 （三）（三）項(xiàng)目總體成本及資金籌措平衡分析項(xiàng)目總體成本及資金籌措平衡分析 E-11E-11 總體成本及資金籌措平衡表總體成本及資金籌措平衡表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)項(xiàng)目目合合 計(jì)計(jì)已投入已投入201

46、22012 年年20132013 年年20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年一、成本支出一、成本支出1、土地成本123,237 87,000 36,237 2、前期工程費(fèi)用 10,853 510 10,343 3、建筑安裝工程費(fèi)用 177,896 13,516 77,030 47,679 36,334 3,337 4、市政及環(huán)境工程費(fèi)用 15,513 7,718 7,795 0 5、公共配套工程費(fèi)用 - 6、開發(fā)間接費(fèi)用 5,045 0 2,725 2,018 151 151 7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（按開發(fā)成本的 1%） 770 0 416 308 2

47、3 23 8、銷售費(fèi)用（按銷售額的2.5%） 36,531 0 14,612 14,612 3,653 3,453 200 9、財(cái)務(wù)費(fèi)用（按貸款19.5 億 3 年計(jì)算） 37,452 6,943 9,904 19,308 1,297 10、行政管理費(fèi)用（按銷售收入的 5%計(jì)算） 18,265 0 5,480 5,480 3,653 3,353 300 合合 計(jì)計(jì)425,566425,566 87,51087,510 67,81767,817 115,000115,000 80,00080,000 63,12263,122 11,61411,614 500500 33二、資金籌措二、資金籌措1

48、、自有資金155,327 87,510 67,817 0 0 0 0 0 2、銷售回籠滾動(dòng)投入75,236 0 0 0 63,122 11,614 500 3、貸款195,000 0 115,000 80,000 0 0 0 合合 計(jì)計(jì)425,563425,563 87,51087,510 67,81767,817 115,000115,000 80,00080,000 63,12263,122 11,61411,614 500500 （四）利潤(rùn)估算分析（四）利潤(rùn)估算分析 E-11E-11 項(xiàng)目利潤(rùn)估算表項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 項(xiàng)項(xiàng)目目合計(jì)合計(jì)已投入已投入20122012 年年20132013 年年2

49、0142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年一、銷售收入一、銷售收入730,613730,613 0 0 0 0 11,57211,572 12,21512,215 195,456195,456 248,354248,354 263,016263,016 二、成本支出二、成本支出1、土地成本123,237123,237 87,000 36,237 0 0 0 0 0 2、前期工程費(fèi)用10,85310,853 510 10,343 0 0 0 0 0 3、建筑安裝工程費(fèi)用177,896177,896 0 13,516 77,030 47,679 36,3

50、34 3,337 0 4、市政及環(huán)境工程費(fèi)用15,51315,513 0 7,718 7,795 0 0 0 0 5、公共配套工程費(fèi)用0 0 0 6、開發(fā)間接費(fèi)用5,0455,045 0 0 2,725 2,018 151 151 0 7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（按開發(fā)成本的 1%）770770 0 0 416 308 23 23 0 348、銷售費(fèi)用（按銷售額的 2.5%）36,53036,530 0 0 14,612 14,612 3,653 3,453 200 9、財(cái)務(wù)費(fèi)用（按貸款 19.5 億 3 年計(jì)算）37,45237,452 0 0 6,943 9,904 19,308 1,297 0 10

51、、行政管理費(fèi)用（按銷售收入的 5%計(jì)算）18,26618,266 0 0 5,480 5,480 3,653 3,353 300 合合 計(jì)計(jì)425,563425,563 87,51087,510 67,81767,817 115,000115,000 80,00080,000 63,12263,122 11,61411,614 500500 三、營(yíng)業(yè)稅三、營(yíng)業(yè)稅40,18440,184 0 0 0 0 3,8433,843 4,0564,056 6,1906,190 11,62911,629 14,46614,466 四、稅前利潤(rùn)四、稅前利潤(rùn)264,866264,866 -87,510-87,510 -67,817-67,817 -107,271-107,271 -71,841-71,841 126,144126,144 225,111225,111 248,050248,050 五、土地增值稅五、土地增值稅70,90070,900 0 0 0 0 1,8631,863 1,9671,967 2,2262,226 3,2963,296 61,54861,548 六、所得稅六、所得稅48,49248,492 0 0 0 0 5,8665,866 6,1926,192 9,6449,644 18,33918,339 8,4