房地產(chǎn)產(chǎn)品研究系列合院、洋房、疊拼專輯91276595

1、全國(guó)產(chǎn)品速遞：第3季（合院、洋房、疊拼專輯）版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。導(dǎo)讀1.上海仁恒森蘭雅苑蘋(píng)果有iphone4，我有ihouse42.深圳金地天悅灣“天字系”、法國(guó)范兒、高坡疊3.深圳天麓三區(qū)萊茵堡南中國(guó)首席豪宅區(qū)的“童話城堡”4.北京大運(yùn)河孔雀城“大堡明天見(jiàn)，大堡天天見(jiàn)”5.武漢保利中央公館“四疊無(wú)限好，可惜沒(méi)電梯”上海仁恒森蘭雅苑p蘋(píng)果有iphone4，我有ihouse4仁恒以精雕細(xì)琢和產(chǎn)品創(chuàng)新而聞名，號(hào)稱地產(chǎn)界的“蘋(píng)果”，就

2、像iphone4一樣，目前仁恒的產(chǎn)品線也進(jìn)化到了“第四代”，以仁恒森蘭雅苑為杰出代表仁恒，新加坡背景的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、物業(yè)特征來(lái)看，基本以城市重點(diǎn)地段開(kāi)發(fā)大規(guī)模、高端住宅物業(yè)為主。p1998年，陸家嘴濱江國(guó)際社區(qū)，仁恒第一代國(guó)際社區(qū)高端開(kāi)發(fā)項(xiàng)目仁恒濱江園亮相上海，以江景和精裝品質(zhì)作為產(chǎn)品的最大特色；p2003年，仁恒第二代國(guó)際社區(qū)仁恒河濱花園，采用多項(xiàng)“四新”技術(shù)的產(chǎn)品，提高了整體居住的品質(zhì)；p2004年，第三代國(guó)際社區(qū)仁恒河濱城，除對(duì)建筑細(xì)節(jié)的升級(jí)，還打造一套“鄰里之家”的體系，提升項(xiàng)目居住氛圍；仁恒家園，開(kāi)創(chuàng)低密度電梯精裝洋房社區(qū)先河，進(jìn)一步提升了居住的舒適度

3、；p2010年，仁恒第四代國(guó)際社區(qū)隨之誕生仁恒怡庭、仁恒森蘭雅苑，以首個(gè)精裝疊墅產(chǎn)品亮相上海。私家電梯、私家泳池等元素較仁恒以往產(chǎn)品作了突破和創(chuàng)新。 仁恒濱江園 仁恒河濱花園 仁恒河濱城 仁恒怡庭“仁恒四代”仁恒森蘭雅苑位于浦東以北的森蘭國(guó)際社區(qū)內(nèi)，不同于新江灣城板塊，目前項(xiàng)目周邊環(huán)境不佳、配套不齊，規(guī)劃“看上去很美”，仍然屬于以時(shí)間換空間的階段p仁恒森蘭雅苑位于浦東“十二五規(guī)劃”的高橋新區(qū)森蘭國(guó)際化社區(qū)內(nèi)；p森蘭國(guó)際社區(qū)位于上海浦東新區(qū)北部，處于中環(huán)內(nèi)，5.74k大型規(guī)劃，將呈現(xiàn)一個(gè)具有完善的配套、適宜的環(huán)境、大型低密度生態(tài)社區(qū)；p森蘭國(guó)際社區(qū)是繼古北、聯(lián)洋、碧云、新江灣城后政府規(guī)劃的又一國(guó)

4、際化社區(qū)；p但目前，因緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)，空氣質(zhì)量差，且生活、交通配套仍比較落后。項(xiàng)目樓面地價(jià)高昂，技術(shù)指標(biāo)苛刻，容積率已經(jīng)突破傳統(tǒng)豪宅區(qū)間，這對(duì)仁恒的操盤(pán)能力提出了很高的要求p占地面積：10萬(wàn)p總建筑面積：17萬(wàn)p容積率：1.63（已突破傳統(tǒng)豪宅區(qū)間）p建筑密度：25%p綠化率：35%p限高：60mp總戶數(shù)：806戶p建筑風(fēng)格：海派建筑為主p產(chǎn)品類型：90-150銘寓、180-200觀邸、336疊墅、320-360郡庭仁恒的產(chǎn)品策略：以180-220主流四房為主力，降低風(fēng)險(xiǎn)，以將近四分之一的復(fù)式與疊拼作為亮點(diǎn)，提升項(xiàng)目溢價(jià)能力樓面地價(jià)超過(guò)1.6萬(wàn)，區(qū)域內(nèi)當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)剛剛突破2萬(wàn)，地塊技術(shù)指標(biāo)苛刻，

5、騰挪空間小，且看仁恒如何出招規(guī)劃布局：物業(yè)輻射性層級(jí)排布，點(diǎn)式建筑均好性提升，天際線契合產(chǎn)品層級(jí)由東南向西北層層拔升合理物業(yè)排布、無(wú)障礙設(shè)計(jì)提升溢價(jià)p項(xiàng)目一期規(guī)劃以東南角為點(diǎn)，形成南低北高的放射狀布局，從日照角度滿足采光的合理性；p采用復(fù)式、疊加別墅、公寓多種居住形態(tài)相結(jié)合，多線鋪開(kāi)以滿足不同人群置業(yè)需求；p結(jié)合物業(yè)價(jià)值的高低及地塊周邊情況，將最具溢價(jià)能力的疊加別墅產(chǎn)品處于最佳位置，且將靠近城市主干道的戶型作為小面積戶型，大面積戶型基本處于項(xiàng)目整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部；p西北角為3棟2梯4戶的90兩房和152三房，其余都是240-337的復(fù)式、2梯2戶180-220四房和321-358疊加別墅。90平米與

6、152平米2梯4戶214平米復(fù)式2梯2戶336平米復(fù)式2梯梯2戶戶183平米2梯2戶336平米復(fù)式2梯梯2戶戶321-358平米疊加別墅183平米2梯2戶70米綠化帶一期一期二期二期二期二期項(xiàng)目堅(jiān)持層級(jí)明確、分段清晰、多線并進(jìn)的產(chǎn)品策略，最大程度地拓展客戶寬度，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)銘寓觀邸疊墅郡庭面積升級(jí)90多平到200平再到300平大戶型，滿足從單身貴族到三代同堂的需求產(chǎn)品形態(tài)升級(jí)傳統(tǒng)平層到復(fù)式立體空間再升級(jí)到有天有地疊加別墅電梯配置升級(jí)兩梯四戶到一梯一戶到兩梯一戶直至私家電梯，尊貴感私密性不斷提升戶型特色升級(jí)從緊湊型戶型到附加值舒適型戶型到擁有私家電梯廳、挑空入戶花園、全套房配置；享受型戶型直至高

7、標(biāo)配私家電梯、泳池等別墅型戶型，滿足各層級(jí)客戶需求仁恒森蘭雅苑的產(chǎn)品線策略：20萬(wàn)方以下豪宅的常規(guī)思路：純粹、單一產(chǎn)品線、簡(jiǎn)化客群OR拉高拍低，高落差布局思考調(diào)控下的新思維，多線并舉、去中間化：以少量90平米入門(mén)級(jí)產(chǎn)品滿足投資需求和90X0限制，去除中間面積段產(chǎn)品，高端產(chǎn)品線從面積和形態(tài)上進(jìn)行市場(chǎng)再細(xì)分分段清晰/ 層級(jí)明確/ 戶型特色鮮明/一網(wǎng)打盡仁恒森蘭雅苑產(chǎn)品系中最富特色的兩種類別墅：7F疊墅、4+2郡庭創(chuàng)新7F疊墅，錯(cuò)復(fù)式布局，實(shí)現(xiàn)兩梯一戶的效果創(chuàng)新4+2郡庭，傳統(tǒng)疊拼開(kāi)挖至地下兩層上疊套下疊套0疊墅主要運(yùn)用了樓層的交錯(cuò)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)兩梯一戶的效果上層下層p森蘭“創(chuàng)新”產(chǎn)品疊墅僅設(shè)置一種面積段

8、和單層形式，樓層根據(jù)社區(qū)位置的不同分為12F、7F，僅有層高存在些許區(qū)別（7F3.2m、12F3.15m）；p疊墅均為兩梯兩戶布置/電梯雙開(kāi)門(mén)設(shè)計(jì)/(336.66+336.66)平米/總面寬25.5米/進(jìn)深15.45米/平層面積約670平米；p電梯雙開(kāi)門(mén)，平面兩戶樓層交錯(cuò)設(shè)計(jì)，因此相當(dāng)于兩梯一戶；p設(shè)計(jì)亮點(diǎn)突出（避免了大平層室內(nèi)的迷宮式、跑道式空間），雙層挑高入戶花園、起居室連通情景陽(yáng)臺(tái)、雙重入戶、二樓公共空間景觀打造、三套房設(shè)計(jì)等元素提升了產(chǎn)品附加值。25.5m5.45m疊墅336復(fù)式下層：雙層挑高入戶花園是亮點(diǎn)6.4mp獨(dú)立的雙層挑高：（3.22=6.4m）入戶花園（3.255.55=18

9、），氣派非凡，歸家儀式感十足，也可在二層搭板隔房p大面寬的另類橫廳設(shè)計(jì)：（客廳+情景陽(yáng)臺(tái)），面寬5.3m+2.8m=8.1m，空間通透感加強(qiáng)，陽(yáng)臺(tái)的實(shí)用性也比較高疊墅336復(fù)式下層：兩梯一戶的私家電梯廳、一體化三面采光餐廚區(qū)和獨(dú)立全功能保姆間等設(shè)計(jì)體現(xiàn)豪宅元素p獨(dú)立保姆間：保姆間有獨(dú)立衛(wèi)生間、全明，位于樓下入口處，與整套戶型通過(guò)入戶花園的高窗相連，設(shè)計(jì)巧妙p兩梯一戶配置私家電梯廳：由于兩部電梯都是隔層雙開(kāi)門(mén)設(shè)計(jì)，造成了兩梯一戶的“假象”p電梯門(mén)套采用和入戶門(mén)一樣的實(shí)木雕花，著重強(qiáng)調(diào)入戶的儀式感p餐廚一體化：方正大氣，面積闊綽（面積約24.4）餐廳邊套東側(cè)有窗，可雙向采光疊墅336復(fù)式上層：全明

10、家庭室較有新意，全套房設(shè)計(jì)是豪宅基本功p公共空間景觀利用：（6.3m3.2m=20.16），家庭室與入戶雙層挑空的入戶花園相連，提升了家庭室的景觀性，彌補(bǔ)了無(wú)法直接采光的不足，是戶型的又一亮點(diǎn)p全套房設(shè)計(jì)：二層戶型采用三套房設(shè)計(jì)，均帶有自己的衛(wèi)生間、衣帽間；戶型方正，尺度適宜。（主臥開(kāi)間更達(dá)到5.3m）4+2郡庭在傳統(tǒng)的疊拼基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化p森蘭“創(chuàng)新”產(chǎn)品郡庭為傳統(tǒng)疊加別墅的改良品。下疊=1F+2F+地下1F+地下2F（面積約321.9平米）上疊=3F+4F+地下2F +屋頂花園（面積約358.2平米）（由于下疊附送空間面積比上疊要多， 所以面積比上疊面積略小）p上疊和下疊均有私屬功能空間（完

11、全超越了一般別墅的私密感）（一層入戶花園、一層入戶電梯、入戶樓梯）以及（地下車庫(kù)、地下儲(chǔ)藏間）。郡庭上疊358（入戶區(qū)和3F）：帶私家入戶花園和私家電梯，3F約70超大餐客廳區(qū)p尺度宜人的客廳與餐廳:客廳（7.2m面寬）與餐廳連通（進(jìn)深10m）整個(gè)空間約70平米，現(xiàn)場(chǎng)效果震撼123123p上疊與下疊擁有同樣尺度宜人的私屬入戶花園及入戶門(mén)廳：入戶花園全部贈(zèng)送（面積約為20平米），入戶門(mén)廳面積約為20平米；p講究風(fēng)水：入戶花園入口門(mén)廳入口入戶電梯的入口，視線均不能洞穿，曲徑通幽。下疊入戶上疊入戶郡庭上疊358（屋頂和4F）：60豪華主臥套房，120屋頂花園贈(zèng)送，并附送天際創(chuàng)意小泳池p大面積屋頂花園

12、贈(zèng)送、小型泳池增加亮點(diǎn)：屋頂花園面積約120平米，四面臨空，景觀面較好；花園采用東南亞風(fēng)格打造，配以棕櫚的綠植，創(chuàng)意小型泳池、東南亞風(fēng)格藤椅，體現(xiàn)休閑度假風(fēng)情p除去電梯井、設(shè)備平臺(tái)、樓梯間等等功能空間后，花園面積縮水近一半；p花園東西兩側(cè)的空間由于開(kāi)間較小不能形成圍合空間，利用率低，只有正南向約40平米空間可以利用。p主臥入戶門(mén)廳：入戶門(mén)廳過(guò)渡空間尺度寬敞，設(shè)置休息區(qū)，可與衣帽間聯(lián)動(dòng)，使用率高p60平米超大主臥套間設(shè)計(jì)，內(nèi)設(shè)有U型更衣間、主衛(wèi)生間，衛(wèi)生間配置雙人按摩浴缸郡庭上疊358（-2F）：電梯直達(dá)，私屬雙車庫(kù)，80全贈(zèng)送，利用率高p電梯可直達(dá)負(fù)二層，儲(chǔ)藏間非常寬敞，無(wú)柱，利用率高p地下二

13、層，面積接近80平米，附送空間較多，且利用率高p地下私屬雙車庫(kù)而非車位，安全性高，電梯直達(dá)，降低客戶對(duì)地下二層的心理抗性郡庭下疊358（1F）：三進(jìn)式入戶，餐客廳一體化總計(jì)約70123123p三進(jìn)式入戶，入戶流線通過(guò)前花園、玄關(guān)和門(mén)廳，儀式感強(qiáng)烈p獨(dú)立門(mén)廳接衣帽間設(shè)計(jì)，總面積約12平米，寬敞闊綽p電梯直接入戶，對(duì)面是下疊內(nèi)部樓梯，交通核位于戶型中部，較為節(jié)省空間p客廳餐廳連通，面積70平米左右，寬敞通透，空間利用率高p廚房面積較小，且形狀狹長(zhǎng)，實(shí)用性打折扣郡庭下疊358（2F）：南向三套房+北向家庭室，動(dòng)靜分區(qū)明確，南北通透采光上佳30平米20平米36平米21平米p起居室21平米，三面圍合通透

14、，形成完整而私密的會(huì)客區(qū)域，與上疊臥室區(qū)相比，景觀性及私屬性更好p戶型亮點(diǎn)：（南向三套房+北向起居室)，動(dòng)靜區(qū)域分割明確、南北通透p主臥室加入入戶門(mén)廳設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)了過(guò)渡空間，提升尊貴感郡庭下疊358（-1F）：下沉式泳池和80自助娛樂(lè)區(qū)是亮點(diǎn)p引入下沉式泳池設(shè)計(jì)：泳池位于地下一層，區(qū)域約50平米，四面圍合，一面連通娛樂(lè)室，私密性好；p下沉式泳池防水易處理，但震撼程度和景觀性劣于空中泳池。p書(shū)房、酒吧連通，寬敞氣派，面積接近80平米，與一層客廳餐廳面積無(wú)異p儲(chǔ)藏間面積30平米左右，但過(guò)于狹長(zhǎng)，利用率不高精裝修是仁恒的強(qiáng)項(xiàng)，仁恒森蘭雅苑也堅(jiān)持了高標(biāo)準(zhǔn)，但次于仁恒怡庭15000元/的頂配裝修

15、標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)為8000元/-10000元/不等，產(chǎn)品價(jià)值不同而標(biāo)準(zhǔn)不同總結(jié)：精準(zhǔn)定位和持續(xù)創(chuàng)新保障了仁恒森蘭雅苑在淡市中仍然取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)推盤(pán)思路：角色劃分、緊湊推貨1. 以品質(zhì)較高的疊墅高開(kāi)產(chǎn)品，樹(shù)立高品質(zhì)的形象，2. 再以面積稍小的觀邸補(bǔ)充產(chǎn)品線，作為資金回流產(chǎn)品，拉動(dòng)銷售，3. 隨即推出溢價(jià)水平最高的創(chuàng)新產(chǎn)品4層的類別墅產(chǎn)品郡庭全面提升社區(qū)品質(zhì)，4. 從而拉動(dòng)普通公寓銘寓溢價(jià)力與市場(chǎng)接受度，為銷售成交持續(xù)注入動(dòng)力。價(jià)格策略：拉大旗、作虎皮p公寓房售價(jià)40000-50000元/，均價(jià)47000元/，復(fù)式疊墅售價(jià)60000-65000元/，郡庭均價(jià)70000元/p線上堅(jiān)持不降價(jià)，但暗折力度

16、大，郡庭實(shí)際成交均價(jià)僅為55600元/p周邊住宅均價(jià)只有26000-30000元/，本項(xiàng)目溢價(jià)率高達(dá)60%-100%去化成績(jī)：高價(jià)高速p8月28日一期開(kāi)盤(pán)，總套數(shù)472套，截止11月底已售出185套，去化比例為39.2%，月均去化套數(shù)62套左右，數(shù)量可觀p仁恒森蘭雅苑是上海2011年7月份以來(lái)單價(jià)三萬(wàn)以上成交金額第一樓盤(pán)深圳金地天悅灣p“天字系”、法國(guó)范兒、高坡疊金地天悅灣位于深圳觀瀾街道橫坑水庫(kù)片區(qū)，梅觀高速與環(huán)觀南路交匯處，地處觀瀾新中心區(qū)，區(qū)域占地58.5萬(wàn)、總建面116萬(wàn)、平均容積率僅為1.3-1.8，被稱為深圳的新豪宅片區(qū)鷺湖p金地天悅灣位于深圳觀瀾街道橫坑水庫(kù)片區(qū)，梅觀高速與環(huán)觀南

17、路交匯處p友鄰世界第一大高爾夫球會(huì)，距福田CBD僅18公里p項(xiàng)目緊鄰和黃懿花園、招商觀園項(xiàng)目梅觀高速 環(huán)觀南路 天悅灣 金地天悅灣是金地在深圳的首個(gè)TOP“天字系”項(xiàng)目，肩負(fù)著金地在總部揚(yáng)威的使命，但高容積率、高地價(jià)、限高限公建配套、中等規(guī)模，都為豪宅目標(biāo)制造了不少障礙一期犧牲部分容積率，含有部分拼合戶型，而受限購(gòu)影響，二期方案調(diào)整，容積率指標(biāo)基本保持不變物業(yè)類型：p受制于60m限高控制，故整體以別墅、小高層為主；p一期規(guī)劃為3層、5層、8層雙拼、疊加和洋房，容積率有所犧牲；p二期規(guī)劃以5層、9層、15層住宅，容積率保持不變。金地罕見(jiàn)地主動(dòng)將容積率從1.8降至1.3法國(guó)范兒之一：天悅灣以盧瓦爾

18、河谷法式官邸為藍(lán)本，對(duì)稱嚴(yán)謹(jǐn)、追求色彩內(nèi)在聯(lián)系，某些方面呈激蕩跳躍，達(dá)成沖突美以“三橫三豎”為對(duì)稱軸在某些地方刻意呈現(xiàn)激蕩跳躍，比如屋頂老虎窗與對(duì)稱造型相得益彰，超越了簡(jiǎn)單的協(xié)調(diào)，達(dá)成沖突之美的境界天悅灣湖岸會(huì)所面積近3000m2，集頂級(jí)室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄房、高檔餐飲區(qū)、SPA館等于一身，天悅灣湖岸會(huì)所采用了文藝復(fù)興時(shí)經(jīng)典的縱橫三段式構(gòu)造，并融入典型的巴洛克式風(fēng)格和文藝復(fù)興時(shí)最具代表性的雕塑藝術(shù)，使得天悅灣湖岸會(huì)所整體莊重、尊貴而又不失靈動(dòng)和藝術(shù)感文藝復(fù)興代表性的雕塑藝術(shù)老虎窗法國(guó)范兒之二：天悅灣照搬法式園林特點(diǎn)，將長(zhǎng)方形大型湖區(qū)設(shè)計(jì)在入口處，沿湖區(qū)兩邊設(shè)平直的窄路，并與中心湖區(qū)相連金地天

19、悅灣是“鷺湖國(guó)際居住區(qū)”中最靠近橫坑水庫(kù)的項(xiàng)目，其獨(dú)特的親水資源也使該項(xiàng)目增色不少天悅灣占據(jù)了鷺湖購(gòu)國(guó)際住區(qū)最優(yōu)越的地理位置，項(xiàng)目位于原山臺(tái)地之上、緊鄰超過(guò)30萬(wàn)平米的開(kāi)闊湖面，景觀開(kāi)闊鷺湖法國(guó)范兒之三：會(huì)所采用文藝復(fù)興縱橫三段式構(gòu)造，融入巴洛克式風(fēng)格和文藝復(fù)興代表性雕塑藝術(shù)，尊貴，富有藝術(shù)感高端會(huì)所面積為2900；設(shè)置有SPA、室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄房；考慮引進(jìn)高端餐飲天悅灣湖岸會(huì)所采用文藝復(fù)興時(shí)經(jīng)典的縱橫三段式構(gòu)造，并融入典型的巴洛克式風(fēng)格和文藝復(fù)興時(shí)最具代表性的雕塑藝術(shù)使得天悅灣湖岸會(huì)所整體莊重尊貴不失靈動(dòng)和藝術(shù)感充分體現(xiàn)法式官邸建筑藝術(shù)之魅5F疊拼昂納西：下疊2F贈(zèng)送露天地下室，上疊3

20、F帶頂躍閣樓5層疊加別墅戶型分布，下戶2層帶陽(yáng)光地下室及前后花園；上戶3層帶入戶花園昂納西下疊：南北雙入戶，與頂層住戶互不干擾，一層客廳及地下室錯(cuò)層設(shè)計(jì)，但地下室及一層餐廳部分采光較差約50平米休閑廳，北側(cè)可單獨(dú)入戶客廳面寬8.3m，通過(guò)錯(cuò)層設(shè)置，層高達(dá)到3.6m餐廳部分挑空+中西廚設(shè)計(jì)利用法式立面的轉(zhuǎn)角露臺(tái)次臥帶法式八角窗過(guò)道設(shè)置家庭廳，并利用挑空改善采光地下室層高3.26m，并帶錯(cuò)層設(shè)計(jì)客廳層高3.6m，錯(cuò)層設(shè)計(jì)p南北雙入戶模式（地下室北面平臺(tái)入戶、一層南面弧形樓梯入戶）p地下室和客廳均通過(guò)錯(cuò)層設(shè)計(jì)，大幅提升層高，且餐廳部分挑空處理，整體顯得比較舒適大氣p不足之處為地下室僅依托北側(cè)口采光，

21、是使得整體通風(fēng)采光較差昂納西上疊：住戶可通過(guò)一層電梯或南側(cè)樓梯入戶，餐廳及家庭廳挑空設(shè)計(jì)增加了空間的開(kāi)闊感，5F躍層設(shè)計(jì)提升戶型附加值11平米超豪主衛(wèi)，并外接露臺(tái)，三面采光中西廚設(shè)計(jì)，獨(dú)立餐廳挑空，帶八角窗，雙面采光約43平米豪華主臥套房，更衣室全明，帶8.5m大面寬露臺(tái)利用戶型邊角設(shè)置收納空間狹長(zhǎng)過(guò)道區(qū)7平米，面積浪費(fèi)嚴(yán)重陽(yáng)光書(shū)房，雙面采光頂層層高4.8m，局部6.4m，可隔兩層p上疊可通過(guò)南側(cè)樓梯及一層專用電梯入戶，入口設(shè)置入戶花園p三層餐廳及四層家庭廳挑空，五層躍式設(shè)計(jì)，增加了空間的開(kāi)闊感可搭樓板改建8F復(fù)式公館夏慕尼：錯(cuò)層交替入戶是金地最拿手的復(fù)式設(shè)計(jì)下層戶上層戶標(biāo)復(fù)標(biāo)復(fù)三層底復(fù)下層戶

22、上層戶錯(cuò)層入戶、一層一戶平層標(biāo)復(fù)標(biāo)復(fù)夏慕尼標(biāo)準(zhǔn)復(fù)式：入戶花園、南北雙陽(yáng)臺(tái)，連同客廳，均挑空處理，使得空間整體顯得豪華、大氣，但廚房與餐廳面積失調(diào)，舒適性有所下降9.6m超大面寬客廳，局部挑空兩層，總面積5613.5m超大面寬景觀露臺(tái)，其中雙層挑高露臺(tái)面寬8.5m，總計(jì)25全贈(zèng)送雙層挑高入戶花園，但實(shí)用性不佳客廳上方挑空面積28，全贈(zèng)送p南向觀景大露臺(tái)及北側(cè)入戶花園，使得空間顯得開(kāi)闊、大氣；p廚房面積達(dá)到10.44，整體偏大，而餐廳面積僅為6左右，偏小，導(dǎo)致舒適性有所下降；p二層臥室劃分過(guò)碎，造成每個(gè)臥室區(qū)空間較局促，缺少豪宅氣度。夏慕尼三層底復(fù)：2F入戶，增加一層雙臥室，雖具有南北雙陽(yáng)臺(tái)，但由

23、于南側(cè)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深較大，北側(cè)陽(yáng)臺(tái)開(kāi)口較小，導(dǎo)致整體采光較差p三層底復(fù)戶型，一層兩臥室，均帶有陽(yáng)臺(tái)，但由于南側(cè)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深較大，北側(cè)較小，導(dǎo)致整體采光較差；p二、三挑空南北雙陽(yáng)臺(tái)、客廳，使得空間整體顯得開(kāi)闊大氣。p金地天悅灣9月10日開(kāi)盤(pán)總計(jì)推出81套單位，其中疊拼32套，面積段在240-260平米之間；復(fù)式公館49套，當(dāng)天總計(jì)成交40套，其中疊拼15套，均價(jià)4.5萬(wàn)元/平米，復(fù)式25套，均價(jià)3萬(wàn)元/平米p由于市場(chǎng)下行，觀望情緒嚴(yán)重，金地天悅灣的高端定位受到嚴(yán)重阻礙，成交未能達(dá)到預(yù)期深圳天麓三區(qū)萊茵堡p南中國(guó)首席豪宅區(qū)的“童話城堡”天麓作為中國(guó)華南的首席豪宅社區(qū)，產(chǎn)品打造似乎已經(jīng)完全脫離了市場(chǎng)層面，實(shí)現(xiàn)

24、了自我定價(jià)權(quán)位于知名生態(tài)旅游示范區(qū)東部華僑城背倚深圳主脈梧桐山脈 前擁深圳黃金海岸大小梅沙 橫攬南中國(guó)浩瀚大海 生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目區(qū)位占地面積：約111萬(wàn)平米建筑面積：約14.7萬(wàn)平米主題公園占地：約9平方公里容積率：0.08綠化率：近70%項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)擁有絕版的山海資源，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)極其寬松，華僑城終于有機(jī)會(huì)把多年玩旅游地產(chǎn)的藝術(shù)細(xì)胞用到了房地產(chǎn)上面，天麓所表現(xiàn)出的“非主流”和“創(chuàng)造力”在整個(gè)華南板塊的豪宅當(dāng)中顯得鶴立雞群天麓三區(qū)九號(hào)地塊為典型山地，適建性不佳，從貨值最大化角度出發(fā)似乎只能選擇這種“委曲求全”的規(guī)劃布局，但是OCT在產(chǎn)品形態(tài)上簡(jiǎn)單加工，結(jié)合地貌特征，一個(gè)“城堡”的概念就出爐了

25、，而且是那么自然、形神兼?zhèn)涮炻慈齾^(qū)萊茵堡組團(tuán)為三區(qū)九號(hào)地塊產(chǎn)品，產(chǎn)品形態(tài)為6+1洋房，冠以“城堡式別墅”的概念，完全顛覆了深圳傳統(tǒng)意義上對(duì)于洋房的認(rèn)知規(guī)劃總用地68438建筑密度4.69%總建筑面積18495綠化覆蓋率84.22%計(jì)容面積12032機(jī)動(dòng)車泊位148容積率0.168總戶數(shù)51項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：萊茵堡位于海拔460m的山頂之上，5棟7F洋房一字排開(kāi)，低容高密，單體景觀面最大化戶型多達(dá)13種，分為A、B兩個(gè)大類，其中A單體4棟、B單體1棟編號(hào)戶型套內(nèi)面積（）建筑面積（）贈(zèng)送后建筑面積（）套數(shù)A1四房?jī)蓮d兩衛(wèi)2192454094A1六房?jī)蓮d五衛(wèi)2552865774A2三房?jī)蓮d三衛(wèi)22325

26、14734A2四房?jī)蓮d四衛(wèi)2272544084A3兩房?jī)蓮d三衛(wèi)1771982624A4兩房?jī)蓮d三衛(wèi)1731942114A5兩房?jī)蓮d三衛(wèi)1832052684A6兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)1701902424A7四房?jī)蓮d四衛(wèi)1781992554A8兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)1681892454A9兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)1962202724B1兩房?jī)蓮d三衛(wèi)176-185185-195361-3713B2兩房?jī)蓮d三衛(wèi)1831923861B3兩房?jī)蓮d三衛(wèi)181-187233-240248-2552B4兩房?jī)蓮d三衛(wèi)1842052281立面設(shè)計(jì)：通過(guò)水平出挑的屋頂、露臺(tái)，形成層次豐富的橫向線條。建筑材料采用石材、涂料和木色鋁合金構(gòu)件等，消解建筑

27、體量的厚重感，強(qiáng)調(diào)水平線條的輕盈性，與自然環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一 以A戶型單體為例：由11個(gè)190-250復(fù)式單位咬合拼接而成，通過(guò)地下室和露臺(tái)提升附加值A(chǔ)2戶型A2戶型A1戶型A1戶型A3戶型A4戶型A5戶型A9戶型A7戶型A8戶型A6戶型p擺脫了傳統(tǒng)的“單元-標(biāo)準(zhǔn)層”形態(tài)，層次豐富，體型系數(shù)較高；p單體由11個(gè)190-250平米復(fù)式單位咬合拼接而成，套均密度高，通過(guò)半地下室和露臺(tái)提升附加值；p底town戶型直接平進(jìn)，中上層戶型通過(guò)電梯入戶。交通核交通核整體規(guī)劃人車分流，充分利用場(chǎng)地高差節(jié)省地庫(kù)成本，近似獨(dú)立入戶效果車行流線人行流線中央平臺(tái)，包括地庫(kù)人行出入口底層單位各自獨(dú)立入戶，擁有大尺度前花園，類

28、聯(lián)排形式中上層單位通過(guò)電梯入戶，全明電梯廳挑空三層，并實(shí)現(xiàn)了景觀的內(nèi)外滲透0-4.3m堆土改造，整體抬高一層作為地庫(kù)，同時(shí)地下室擁有全露天花園別墅化的洋房型態(tài)：p整體人車分流，集中式停車與分戶式相結(jié)合；p底層單位獨(dú)立入戶；p利用高差在負(fù)一層打造全露天式花園，利用建筑形體交錯(cuò)設(shè)計(jì)多重露臺(tái)，有天有地的表達(dá)。A1戶型（1F、2F）：獨(dú)立入戶花園+全套房設(shè)計(jì)，54的中西餐廚區(qū)南北通透，是本戶型的亮點(diǎn)之一37.5入戶花園，方正利用率高中西廚+吧臺(tái)+6m開(kāi)間獨(dú)立餐廳，外接11露臺(tái)，豪宅元素盡顯客廳開(kāi)間6m，面積超過(guò)36，缺少露臺(tái)影響其舒適性次衛(wèi)為暗衛(wèi)，影響居住舒適性本戶型為全套房設(shè)計(jì)，主衛(wèi)擁有雙臺(tái)盆+景觀

29、浴缸，但缺少南向露臺(tái)，書(shū)房位置較為尷尬缺少步入式衣帽間設(shè)計(jì)，不過(guò)也提升了空間利用率地下室室內(nèi)進(jìn)深超過(guò)20m，僅有南面采光，造成室內(nèi)部分空間為暗室，一定程度上削弱了大贈(zèng)送所帶來(lái)的奢豪體驗(yàn)?zāi)舷虻某蠡▓@是該戶型最為激動(dòng)人心的亮點(diǎn)，花園總面積接近120，分為泳池區(qū)、會(huì)客區(qū)和燒烤區(qū)，南側(cè)斜角邊利用率不高，但總體而言效果震撼，完全超越普通下沉式花園的局促感底TOWN戶型擁有獨(dú)立車庫(kù)，戶均雙車位多功能廳帶獨(dú)立酒吧區(qū)設(shè)計(jì)，開(kāi)間8m，總面積約65，甚至超過(guò)客廳，完全可以替代客廳的功能A1戶型（-1F）：65多功能廳可完全替代客廳功能，南向超大花園帶泳池，完全露天采光，絕非一般的下沉式花園可比A2戶型（1F、2

30、F）：雙主臥設(shè)計(jì)+9m面寬超大橫廳+中島式廚房68.5超大入戶花園，開(kāi)間9.5m，但右側(cè)通道面積過(guò)大反倒影響其實(shí)用率島式廚房區(qū)設(shè)計(jì)有新意，但開(kāi)放式廚房難以避免油煙污染；餐廳位于戶型中部，與次衛(wèi)相對(duì)，室內(nèi)流線不暢，且無(wú)效面積較多茶室提供半公共空間，可分可合，視情況靈活設(shè)置；客廳外接露臺(tái)進(jìn)深1.8m，實(shí)用性不佳配備雙主臥，后期可進(jìn)一步改造為男女雙主人房，但二層缺少露臺(tái)是本戶型的硬傷二層樓梯口至南側(cè)主臥過(guò)道區(qū)空間利用率不高A2戶型南向花園面積更加恐怖，達(dá)到243平米，其中泳池區(qū)占比70%，同樣存在南側(cè)斜角邊利用率不高的問(wèn)題地下室室內(nèi)進(jìn)深15.8m，整體采光比A1戶型稍好客臥位置靠北，以至于出現(xiàn)完全的

31、暗臥，嚴(yán)重影響居住舒適性專門(mén)設(shè)計(jì)5.6平米的獨(dú)立桑拿區(qū)和8.4平米的酒窖區(qū)，個(gè)性化空間豐富多功能廳囊括4大社交空間，開(kāi)間更達(dá)到12m，總面積超過(guò)80，豪宅意象濃厚A2戶型（-1F）：多功能廳超過(guò)80，面寬更達(dá)到12m，南向花園243，贈(zèng)送面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)建筑面積A3戶型：為下復(fù)式設(shè)計(jì)，36客廳為挑空全贈(zèng)送，客廳外接純南向露臺(tái)和三面露臺(tái)，總面積108，景觀面一流南向雙露臺(tái)贈(zèng)送，面積分別為36、72平米，賦予客廳、餐廳更多景觀面通過(guò)挑空贈(zèng)送全客廳，面積約36平米、開(kāi)間6m，產(chǎn)品附加值極高電梯+入戶花園，面積約23平米，但是空間過(guò)于狹長(zhǎng)曲折，難以利用，利用墻體設(shè)計(jì)5平米儲(chǔ)藏間較為實(shí)用A5戶型為下復(fù)式，臥

32、室區(qū)位于一層，雙套房設(shè)計(jì)，帶南向露臺(tái)，中規(guī)中矩A7戶型：同樣贈(zèng)送36客廳，連接家庭廳、主衛(wèi)和主臥的12m超大面寬、36純南向露臺(tái)是本戶型的亮點(diǎn)12m大面寬景觀露臺(tái)，同時(shí)連接家庭廳、主衛(wèi)和主臥，觀景效果震撼樓梯口空間利用率不高，浪費(fèi)較為嚴(yán)重北向套房面積約30平米，帶吧臺(tái)和獨(dú)立衣帽間廚房區(qū)尺度偏小，餐廳直對(duì)次衛(wèi)，且餐廳位于戶型中部，采光效果不佳A8戶型：約50獨(dú)立餐廚區(qū)+全贈(zèng)送33主臥+54三面露臺(tái)主臥外接57平米大露臺(tái)，南向開(kāi)間6m，山景海景盡攬客廳挑空贈(zèng)送全主臥套房，總面積33平米，雙臺(tái)盆+景觀浴缸設(shè)計(jì)35平米大尺度獨(dú)立餐廳外接18平米景觀露臺(tái)入戶走道約11平米，形狀狹長(zhǎng)，利用率較低p天麓三區(qū)

33、萊茵堡于2011年9月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)9萬(wàn)元/，總價(jià)區(qū)間在1500萬(wàn)-2500萬(wàn)之間，對(duì)外宣稱銷售37套（總計(jì)51套），實(shí)際銷售率僅為30%p強(qiáng)去化產(chǎn)品集中在中上樓層，低總價(jià)高贈(zèng)送戶型較受追捧，底town產(chǎn)品總價(jià)過(guò)高，開(kāi)盤(pán)以來(lái)僅成交2、3套p目前萊茵堡面臨的困局再次證明：在下行市場(chǎng)中，類別墅產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于高附加值之下的低總價(jià)北京大運(yùn)河孔雀城p“大堡明天見(jiàn)，大堡天天見(jiàn)”孔雀城京郊小鎮(zhèn)連鎖品牌，致力于遠(yuǎn)郊低密度大盤(pán)開(kāi)發(fā)，目前有4個(gè)“孔雀系”項(xiàng)目在同時(shí)運(yùn)作同類產(chǎn)品、單一品牌做強(qiáng)同產(chǎn)品：6年間專注于開(kāi)發(fā)低密度、類別墅產(chǎn)品，獲取客戶認(rèn)同同品牌：多項(xiàng)目同品牌命名，以項(xiàng)目品牌代替公司品牌營(yíng)銷永定河孔雀城潮白

34、河孔雀城八達(dá)嶺孔雀城大運(yùn)河孔雀城產(chǎn)品類型聯(lián)排、疊拼、大堡、洋房院墅、聯(lián)排、疊拼聯(lián)排、獨(dú)棟獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅潮白河孔雀城：水岸聯(lián)排永定河孔雀城：臺(tái)地聯(lián)排大運(yùn)河孔雀城：臺(tái)地聯(lián)排低密度類別墅產(chǎn)品低密度類別墅產(chǎn)品三期一、二期五期四期五期基本情況四期地塊占地90畝，總建筑面積約6萬(wàn)，整體容積率1.06，預(yù)計(jì)2012年上半年入市。五期地塊占地260畝，總建筑面積約17.3萬(wàn)，整體容積率1.02，入市時(shí)期不詳。四期基本情況物業(yè)類型單戶地上建面 單戶地下建面戶數(shù)產(chǎn)品比例容積率豪華版大堡2127313850%1.06大堡（帶電梯）18大堡（不帶電梯）120優(yōu)化臺(tái)地聯(lián)排249768025%三疊拼20006525

35、%會(huì)所合計(jì)283100%物業(yè)類型單戶地上建面單戶地下建面戶數(shù)產(chǎn)品比例容積率旗艦版大堡284128405%1.02豪華版大堡2127337545%優(yōu)化臺(tái)地聯(lián)排2497619225%四疊拼（8.5）2052418725%合計(jì)794100%四期物業(yè)配比：五期物業(yè)配比：大運(yùn)河孔雀城四期、五期容積率均在1.0左右，其中“大堡”類產(chǎn)品占據(jù)半壁江山，是存量的絕對(duì)主力大運(yùn)河孔雀城推出的創(chuàng)新產(chǎn)品“豪華大堡”實(shí)質(zhì)上是由3 3戶聯(lián)排和6 6戶疊拼背靠背拼接而成的類合院組團(tuán)大運(yùn)河孔雀城豪華大堡平面圖永定河孔雀城精英大堡（6聯(lián)排）平面圖疊拼組團(tuán)聯(lián)排組團(tuán)p 大運(yùn)河孔雀城豪華大堡由3戶聯(lián)排和6戶疊拼緊密結(jié)合而成，類合院組團(tuán)

36、設(shè)計(jì)；p 在不損失過(guò)多居住品質(zhì)的情況下，能實(shí)現(xiàn)1.1-1.2的容積率，且次級(jí)產(chǎn)品疊拼在聯(lián)排的帶動(dòng)下，可實(shí)現(xiàn)相對(duì)于普通疊拼的高溢價(jià)；p 聯(lián)排產(chǎn)品南向入戶，疊拼產(chǎn)品通過(guò)前院和外樓梯北向入戶，實(shí)際上每戶都可獨(dú)立入戶；p 聯(lián)排戶型擁有南向庭院和中央庭院，疊拼戶型也擁有北向庭院和中央庭院。成交客戶認(rèn)可點(diǎn)集中在：外觀風(fēng)格、性價(jià)比、區(qū)域潛力、別墅生活成交客戶顧慮：園林景觀、距離遠(yuǎn)、周邊環(huán)境A戶型B戶型C戶型上疊：D戶型下疊：F戶型上疊：G戶型下疊：J戶型上疊：H戶型下疊：E戶型組團(tuán)南向：為傳統(tǒng)三聯(lián)排別墅，通過(guò)矮墻加以劃分組團(tuán)側(cè)面：聯(lián)排組團(tuán)與疊拼組團(tuán)背靠背組合，并通過(guò)矮墻分隔組團(tuán)北向：為創(chuàng)新三聯(lián)六戶疊拼，上下

37、疊分別通過(guò)花園和外樓梯獨(dú)立入戶下疊入戶上疊入戶全地下停車：地庫(kù)入口設(shè)在與小區(qū)道路相鄰一側(cè)，電梯可直達(dá)豪華大堡采用類合院式布局，結(jié)合經(jīng)典的南加州建筑風(fēng)格:住宅戶型超大面寬，3至4面采光，視野開(kāi)闊，屋頂360度全景露臺(tái)；各單位獨(dú)立入戶，完全人車分流，全地下車庫(kù)經(jīng)由電梯可直達(dá)私家庭院A戶型聯(lián)排267：五個(gè)“三”的精彩270度三面采光+U型圍合式三面庭院+三重門(mén)入戶+三套房設(shè)計(jì)+三廳（客、餐、家庭）布局錯(cuò)層客廳開(kāi)間5.5m，雙面采光獨(dú)立餐廳開(kāi)間3.9m，正對(duì)側(cè)花園A戶型270度三面采光，三面圍合式私家庭院，整體面寬12m，遠(yuǎn)高于普通聯(lián)排A戶型提供三種入戶方式：前花園、側(cè)花園和車庫(kù)，兼顧私密性和便利性豪

38、華三套房設(shè)計(jì)，功能齊全，主次分明，南向超大開(kāi)間主臥室設(shè)計(jì)，氣度不凡，盡顯豪宅奢華品質(zhì)三層為純娛樂(lè)層設(shè)計(jì)，南北分別設(shè)置書(shū)房和多功能娛樂(lè)房過(guò)道設(shè)計(jì)為家庭廳，約16，可通過(guò)中央花園上空采光主臥開(kāi)間5.5m，與客廳相同，主衛(wèi)帶景觀浴缸三層外接19陽(yáng)光露臺(tái)書(shū)房采光不佳，且中央過(guò)道狹長(zhǎng)，有面積浪費(fèi)C戶型聯(lián)排262：環(huán)繞式私家庭院+5.4m大開(kāi)間錯(cuò)層客廳+三套房設(shè)計(jì)臥室開(kāi)間4.6m，并雙面采光獨(dú)立餐廳開(kāi)間3.8m，景觀面開(kāi)敞全娛樂(lè)層設(shè)計(jì)，外接16景觀露臺(tái)C戶型帶環(huán)繞式私家庭院，整體面寬9.6m，遠(yuǎn)高于普通聯(lián)排5.4m大開(kāi)間起居室空間闊綽舒適，錯(cuò)層設(shè)計(jì)兼顧三面開(kāi)窗豪華三套房設(shè)計(jì)，功能齊全，主次分明，南向超大開(kāi)

39、間主臥室設(shè)計(jì)，氣度不凡，盡顯豪宅奢華品質(zhì)錯(cuò)層客廳開(kāi)間5.4m，可三面采光G戶型上疊181（入戶層）:電梯+前庭院入戶，獨(dú)立門(mén)廳提升尊貴感213123雙重入戶方式：前庭院入戶+地庫(kù)電梯入戶前庭院總面積約51平米，輪廓方正易于使用獨(dú)立入戶門(mén)廳G戶型上疊181（3-4F）：逾40餐客廳合一設(shè)計(jì)，270度三面采光，三套房設(shè)計(jì)，主臥三面采光+立體雙露臺(tái)首層臥室設(shè)計(jì)，面寬4.5m餐廳、客廳合一，270度三面采光32主臥套房，270度三面采光，主衛(wèi)帶景觀浴缸，外接U型陽(yáng)光露臺(tái)G戶型270度三面采光，奢華起居室與餐廳合二為一，南北通透，空間寬闊方正三套房設(shè)計(jì)，主臥套房32平米，270度三面采光，豪華主衛(wèi)帶景觀

40、浴缸主臥創(chuàng)新雙露臺(tái)設(shè)計(jì)，二層外接U形陽(yáng)光露臺(tái)，通過(guò)二層露臺(tái)接駁頂層24平米私家露臺(tái)頂層平臺(tái)通過(guò)主臥二層露臺(tái)接駁，有些許使用不便D戶型下疊185：全圍合式庭院360度四面采光+三重入戶方式，8.5m超大面寬客廳，獨(dú)立陽(yáng)光餐廳，逾50豪華主臥套房8.5m超大面寬客廳，總面積約38約50超豪主臥，帶南北雙陽(yáng)臺(tái)，分離式主衛(wèi)，帶獨(dú)立景觀浴缸360度四面采光，超大三面圍合式私家庭院，三向入戶，各自擁有入戶門(mén)廳或玄關(guān)8.5m超大面寬客廳，總面積38平米南北通透，空間寬闊方正獨(dú)立陽(yáng)光餐廳，面寬4.8m，面積約13，雙向采光約50平米超豪主臥套房，面寬4.8m，帶南北雙陽(yáng)臺(tái)，分離式主衛(wèi)設(shè)計(jì)彰顯豪宅氣度 武漢保利

41、中央公館p“四疊無(wú)限好，可惜沒(méi)電梯”保利中央公館地處南湖核心板塊，交通便利，通達(dá)性強(qiáng)，整體規(guī)劃遵循高低配原則，產(chǎn)品包括聯(lián)排、洋房和33F高層p項(xiàng)目整體規(guī)劃由20棟33-34層的高層、6棟5層的英倫疊墅、17棟3層的別墅構(gòu)成p項(xiàng)目一期為高層+英倫疊墅，其中高層88-125，2棟34F共272套，3棟英倫疊墅5F共70套保利中央公館入市恰逢調(diào)控加劇、市場(chǎng)下行，一系列的內(nèi)憂外患注定了此盤(pán)命運(yùn)多舛保利中央公館是一個(gè)神奇的項(xiàng)目p先天畸形：定位出現(xiàn)偏差，南湖周邊競(jìng)品多為剛需型項(xiàng)目，中央公館同樣走剛需路線，陷入紅海，不得不與相鄰的保利心語(yǔ)進(jìn)行貼身肉搏，客戶分流嚴(yán)重p后天營(yíng)養(yǎng)不良：入市時(shí)恰逢市場(chǎng)下行，觀望情緒

42、濃厚，政府承諾的公交線路又遲遲無(wú)法落實(shí)，以至于沖量不足創(chuàng)下了認(rèn)籌5個(gè)月開(kāi)不了盤(pán)的“奇跡”p項(xiàng)目成交呈現(xiàn)冰火兩重天：86-90的剛需兩房（兩改三）走量迅速，135以上四房和低密度產(chǎn)品去化有難度2011年整體成交情況：86-90兩房（兩改三）和125三改四走量較好樓棟樓棟房型房型面積面積總套數(shù)總套數(shù)剩余套剩余套數(shù)數(shù)G1、G2、G3、G12、G12a兩房861241兩改三房90674360三房110201155三改四房12525897四房135-1706767別墅160/180/2303221洋房126-1867253保利中央公館創(chuàng)新產(chǎn)品疊墅，個(gè)性十足，亮點(diǎn)和缺陷同樣突出保利中央公館疊墅實(shí)質(zhì)上為變異的“5+1”洋房，通過(guò)入戶方式的差異以及露臺(tái)、地下室贈(zèng)送提升附加值南北入戶層的高差設(shè)計(jì)和局部躍式的處理較有新意，英倫風(fēng)情的外立面層次豐富，有利于設(shè)置露臺(tái)贈(zèng)送戶型缺少電梯導(dǎo)致客戶對(duì)高樓層抗性較大受制于容積率，棟距不足，造成底層戶型缺少地面花園，價(jià)值貶損較大底Town戶型185 ：南北雙入戶，贈(zèng)送102 地下室以及23 下沉式花園，獨(dú)立會(huì)客廳設(shè)計(jì)巧妙約23平米下沉式花園，面寬4.7m南北雙入戶，贈(zèng)送約5平米南向入戶花園，但實(shí)用性不高，而且北