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文檔簡介
1、論多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人民生活水平的逐步改善,房產(chǎn)市場也逐步活躍起來,多產(chǎn)權(quán)建筑已經(jīng)不再局限于住宅建筑,滲透的范圍越來越廣,多產(chǎn)權(quán)建筑已經(jīng)成為推動(dòng)房產(chǎn)市場繁榮的重要力量。多產(chǎn)權(quán)建筑是指有兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的寫字樓、住宅、車庫、賓館、商場、娛樂場所等建筑物。筆者經(jīng)過對(duì)本地區(qū)18棟多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全狀況進(jìn)行了調(diào)查,其中商住樓3棟,政府行政辦公樓2棟,商場商城建筑5棟,賓館建筑4棟,設(shè)有娛樂場所建筑4棟,發(fā)現(xiàn)被調(diào)查的每棟建筑的產(chǎn)權(quán)人少則兩三家,多則數(shù)十家,每個(gè)產(chǎn)權(quán)單位或個(gè)人的使用性質(zhì)也大相徑庭,而建筑的消防安全狀況更是存在著很多令人擔(dān)憂的地方。 一、多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理存
2、在的問題 一外圍消防現(xiàn)狀堪憂。為了保證火災(zāi)時(shí)人員的滅火救援、物資的疏散以及毗鄰建筑的安全,消防規(guī)范中設(shè)置了消防車道、消防回車場地、防火間距和室外消防用水等消防設(shè)施,但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),消防車道、回車場地、防火間距被占用,綠化和停車已成為較普遍的問題,如××大廈院內(nèi)消防回車場地現(xiàn)在已經(jīng)改成了停車場;由于建筑的使用性質(zhì)變化,原先制定的室外消防供水能力已不能滿足現(xiàn)狀,現(xiàn)在很多的商住樓在使用中改變了上層住宅的使用性質(zhì),住宅樓實(shí)際變成了寫字樓或者綜合樓。 二安全疏散設(shè)施薄弱。一是隨著消防科學(xué)發(fā)展,消防制定規(guī)范不斷完善,原有消防制定已經(jīng)不能滿足現(xiàn)行規(guī)范要求。另外建筑內(nèi)部內(nèi)裝修過程隨意作為,
3、將樓梯間、前室的窗戶封堵,房間的窗戶被廣告牌遮擋等現(xiàn)象較多,使原有建筑的消防設(shè)施的不能適應(yīng)建筑的使用性質(zhì)。二是建筑的疏散樓梯和前室被占用堆放雜物,防煙樓梯間前室被破壞,有的建筑中甚至出現(xiàn)將原有的疏散樓梯封堵改造成房間使用。由于多產(chǎn)權(quán)的存在,有時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)上層疏散路線要經(jīng)過底層其他產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)營場所才可以到達(dá)室外,如果上下層經(jīng)營單位的經(jīng)營時(shí)間不相同時(shí),很容易出現(xiàn)疏散出口被鎖閉的現(xiàn)象。三是封閉樓梯間和防煙樓梯間的常閉防火門常開,閉門器、疏散指示照明設(shè)施損壞嚴(yán)重。經(jīng)營者為了各自的“安全,在自己場所安全疏散樓梯處加鎖設(shè)門的現(xiàn)象也偶有發(fā)生。 三消防設(shè)施狀況不佳。一是缺少消防設(shè)施。建筑使用性質(zhì)的改變,導(dǎo)致建
4、筑應(yīng)該增設(shè)很多消防設(shè)施,如自動(dòng)噴水滅火、火災(zāi)報(bào)警、防煙排煙等消防設(shè)施?,F(xiàn)在很多公寓式住宅中就存在著這樣的問題。如××花苑公建上面私自設(shè)置的茶吧、旅館等場所。二是設(shè)施運(yùn)行不佳。自動(dòng)噴水、火災(zāi)報(bào)警、應(yīng)急照明、防煙排煙等設(shè)施運(yùn)行中,故障、損壞、癱瘓現(xiàn)象依舊存在。大多數(shù)的多產(chǎn)權(quán)建筑的消防設(shè)施都會(huì)存在這樣的問題,還有些建筑由于年代較早,消防設(shè)施老化,有時(shí)連改換的產(chǎn)品都買不到。 四火災(zāi)荷載較大。建筑內(nèi)使用性質(zhì)多樣,裝修復(fù)雜程度不同,但都存在使用大可燃材料裝修的現(xiàn)象,致使建筑火災(zāi)荷載增加,防火阻燃處理不到位,存在很多火災(zāi)隱患。公眾聚集和娛樂場所所在的多產(chǎn)權(quán)建筑中此類問題尤其特別。 五建筑
5、使用人員數(shù)量大、層次復(fù)雜。同一棟建筑內(nèi)來往的人員很不固定,人員成分也十分復(fù)雜,人員素養(yǎng)也良莠不齊,由于人員數(shù)量的增多,使火災(zāi)和人員傷亡發(fā)生的概率增加。多產(chǎn)權(quán)商鋪和娛樂、餐飲等公眾聚集場所中較為特別。 六容易形成三合一。產(chǎn)權(quán)人為了追求租金,租賃人為了方便或者省錢,多產(chǎn)權(quán)建筑中經(jīng)營、生產(chǎn)、儲(chǔ)存、住宿共存的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。例如有些住宅樓出租作為倉庫、家庭作坊,其中大部分都會(huì)有人居住。 二、多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問題存在的原因 一消防意識(shí)不強(qiáng),職責(zé)不明。消防法雖然執(zhí)行了很多年,但是很多的多產(chǎn)權(quán)建筑的產(chǎn)權(quán)人對(duì)消防法律法規(guī)還非常薄弱,不知道內(nèi)部裝修工程需要經(jīng)過消防部門的審核和驗(yàn)收的還大有人在。多產(chǎn)權(quán)建筑業(yè)主
6、委員和物業(yè)管理公司關(guān)于各自的消防職責(zé)根本不清,互相推諉現(xiàn)象非常普遍。 二消防安全管理組織和制度不健全。各別多產(chǎn)權(quán)建筑雖有業(yè)主委員會(huì),但也形同虛設(shè),沒有建立一個(gè)共同的消防安全管理組織,也沒有簽訂一個(gè)具體的消防安全管理協(xié)議,致使建筑的管理混亂,甚至連日常的清潔衛(wèi)生都存在矛盾,那些沒有業(yè)主委員會(huì)的多產(chǎn)權(quán)建筑的消防管理狀況更加糟糕;有些多產(chǎn)權(quán)建筑的產(chǎn)權(quán)人之間是簽訂了管理協(xié)議,建筑的消防安全問題由各產(chǎn)權(quán)人輪換管理,但是,一方面由于產(chǎn)權(quán)人缺少消防管理的必要知識(shí),不知道該如何進(jìn)行管理,另一方面是各產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為在自己管理期間不出問題就可以,至于設(shè)施損壞或者癱瘓,只要消防部門查不到,混過自己管理任期就算,在調(diào)查的
7、××處和××局共用的辦公樓就存在這樣的問題。還有部分建筑或建筑的部分產(chǎn)權(quán)不明的,就更談不上管理了,收租金的時(shí)候有人,碰到具體問題時(shí)卻怎么也聯(lián)系不上了。 三消防設(shè)施維護(hù)資金不夠。關(guān)于那些建筑的產(chǎn)權(quán)人之間沒有任何組織管理和協(xié)議約束的,消防方面出現(xiàn)問題后,一般很少有人出面牽頭解決,維護(hù)資金更是沒有人愿意掏了;有些多產(chǎn)權(quán)建筑產(chǎn)權(quán)人雖知道消防上存在很多不夠,消防部門監(jiān)督檢查過程中也積極配合,但無奈自身歷史負(fù)擔(dān)較重,根本拿不出那么多的錢進(jìn)行改造,××大廈就存在這個(gè)問題;有些建筑也有物業(yè)管理公司管理,但由于物業(yè)公司是自負(fù)盈虧的服務(wù)企業(yè)
8、,要合計(jì)運(yùn)行成本,再加上拖欠物業(yè)管理費(fèi)用現(xiàn)象也比較多,因此為了降低成本,消防控制室無值班員,消防設(shè)施出現(xiàn)故障后無人管理或者干脆局部或全部關(guān)掉消防設(shè)施,致使整個(gè)消防系統(tǒng)部分或者全部喪失作用;還有些多產(chǎn)權(quán)建筑的物業(yè)管理公司,將消防管理以及設(shè)施維護(hù)轉(zhuǎn)包給維保公司,維保公司因當(dāng)時(shí)投標(biāo)過程中沒有合理測算,低價(jià)取得承包合同,在建筑使用過程中一旦出現(xiàn)較大消防修理保養(yǎng),就會(huì)出現(xiàn)合同傭金根本不夠的現(xiàn)象。關(guān)于那些設(shè)備老化故將率較高的建筑,唯一解決的辦法就是全部改換,這種大的投入更是很難解決資金問題。 四建筑內(nèi)部裝修增添隱患。投入使用后的建筑,各產(chǎn)權(quán)單位或租賃單位依據(jù)自己的需要,對(duì)建筑進(jìn)行內(nèi)部裝修,在裝修過程中,業(yè)
9、主或租賃單位不再理會(huì)原建筑的使用性質(zhì),擅自變更建筑的使用性質(zhì),使原來使用性質(zhì)較為單一變成了十分復(fù)雜,例如在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)在××花園商住樓的住宅部分根本就沒有住宅了,變成了公司、辦事處、茶吧、旅店等場所,而且裝修的過程使用了大量的可燃材料,增加了建筑的火災(zāi)荷載的同時(shí),有時(shí)還將原有的一些消防設(shè)施遮擋或者損壞。電氣線路的敷設(shè)或多或少存在一些問題,超負(fù)荷用電的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。五消防監(jiān)督不利。一是消防監(jiān)督人員少,不可能全部掌握多產(chǎn)權(quán)建筑的動(dòng)態(tài)信息。城市的發(fā)展與現(xiàn)有消防監(jiān)督員的編制還存在一定的脫節(jié),工程完工后,產(chǎn)權(quán)人將對(duì)建筑如何處理,消防監(jiān)督人員無法及時(shí)掌握,加上建筑內(nèi)部裝修工程相對(duì)隱蔽,
10、很難及時(shí)發(fā)現(xiàn),既使在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)問題,多也是木已成舟,整改難度極大。二建審源頭把關(guān)不嚴(yán)。部分建審人員業(yè)務(wù)素養(yǎng)不高,不能完全發(fā)現(xiàn)問題;部分建審人員受到外界原因影響,如政府招商引資,既使發(fā)現(xiàn)問題也是睜一眼閉一眼。三是消防監(jiān)督人員作群眾工作的能力不高。在協(xié)調(diào)解決多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問題的過程中存在工作方法簡單膚淺、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)等問題。很多時(shí)候只是以處罰為目的,處罰過后就不再過問了。四是監(jiān)督檢查的銜接中存在問題。建筑工程完工后,消防分級(jí)管理的銜接存在著一些不暢的現(xiàn)象,往往是一級(jí)管理部門不理,二級(jí)管理部門不知道,三級(jí)管理部門管不到的現(xiàn)象。 六法律責(zé)任不清。一是制定、施工單位重利益輕安全。在多產(chǎn)權(quán)建筑
11、的內(nèi)裝修中,制定和施工單位制定、施工時(shí)不重視整體狀況,一味遵照甲方和使用要求相當(dāng)然地制定和施工;或者明知存在問題,心存僥幸,蒙混過關(guān);即使被消防部門發(fā)現(xiàn)指出,也是制定費(fèi)用照收,施工費(fèi)用照拿,沒有什么法律責(zé)任,最多是依據(jù)消防部門看法進(jìn)行制定變更或者返工。二是物業(yè)管理和業(yè)主的法律責(zé)任不明。業(yè)主委員會(huì)本身不是一個(gè)實(shí)體,只有一些公約進(jìn)行約束,出現(xiàn)消防管理問題后,沒有人愿意負(fù)責(zé),導(dǎo)致消防部門連個(gè)負(fù)責(zé)人也找不到;雖然現(xiàn)在物業(yè)管理的法律法規(guī)已經(jīng)出臺(tái),但是在實(shí)際貫徹落實(shí)中還很不到位,碰到問題,物業(yè)管理公司或是推委,或是根本無法解決,而消防部門也很難對(duì)其進(jìn)行追究法律責(zé)任,最多也就是個(gè)不履行消防職責(zé),給個(gè)行政警告
12、。 三、多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問題的對(duì)策 對(duì)照上面分析的原因,多產(chǎn)權(quán)建筑在使用過程中出現(xiàn)的種種問題,最主要的原因就是由于各種職責(zé)不明確。要真正解決好多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全管理問題,必須著重從這個(gè)方面合計(jì)。 一加大消防宣揚(yáng)力度,提升社會(huì)消防意識(shí)。一是要在消防法修改的基礎(chǔ)上,促成相關(guān)管理文件的出臺(tái)。消防法作為消防法律法規(guī)的基本法,現(xiàn)在正在緊張的修訂過程中,作為政府消防管理的職能部門,消防部門應(yīng)當(dāng)一改以往保姆式的消防管理辦法,做好政府的參謀,對(duì)多產(chǎn)權(quán)建筑存在的問題積極提請(qǐng)政府決議,極力促成多產(chǎn)權(quán)建筑的管理辦法的出臺(tái),或者由各級(jí)政府牽頭成立相關(guān)組織進(jìn)行催促,以彌補(bǔ)法律法規(guī)不完善的地方,明確和規(guī)范物業(yè)管理
13、和業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù),落實(shí)責(zé)任,從而改善建筑的消防安全狀況。在政府部門監(jiān)督、協(xié)調(diào)和引導(dǎo)下,現(xiàn)實(shí)中多產(chǎn)權(quán)建筑的許多問題都能夠取得令人滿意的進(jìn)展,另外,有一些城市已經(jīng)通過政府發(fā)文明確多產(chǎn)權(quán)建筑各方的責(zé)任,制定一些懲處措施來解決多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問題,從施行結(jié)果看來也是可行的。二是強(qiáng)化消防宣揚(yáng),提升業(yè)主法律意識(shí)。各級(jí)人民政府應(yīng)常常進(jìn)行消防宣揚(yáng),同時(shí)利用廣播、電視、報(bào)刊等新聞媒體和有關(guān)部門網(wǎng)站的辦事須知專欄,強(qiáng)化公民對(duì)消防法律法規(guī)的宣揚(yáng),提升多產(chǎn)權(quán)建筑業(yè)主的法律意識(shí),使他們能過懂法、遵守法律。關(guān)于新開發(fā)的房產(chǎn),消防部門可以聯(lián)合房管等有關(guān)部門發(fā)文明確開發(fā)企業(yè)在宣揚(yáng)和與購房者簽訂合同時(shí)必須明確房產(chǎn)的
14、使用性質(zhì),購房者如要改變房產(chǎn)的使用性質(zhì),必須經(jīng)過有關(guān)部門審核。房管、稅務(wù)等部門可以規(guī)范房產(chǎn)業(yè)主在與租賃方簽訂合同的形式,要求在房產(chǎn)租賃合同中必須明確不得擅自改變房產(chǎn)的使用性質(zhì)。三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理部門和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,明確權(quán)利和義務(wù)。聯(lián)合相關(guān)部門或成立專門的組織,定期對(duì)物業(yè)管理部門和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行檢查,在分清產(chǎn)權(quán)的前提下,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理部門和業(yè)主委員會(huì)的管理行為,規(guī)范業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理部門之間合同形式,制定統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范產(chǎn)權(quán)人與租賃人之間簽訂的合同樣式,分清各自的法律責(zé)任。明確物業(yè)管理部門的職責(zé),同時(shí)維護(hù)物業(yè)管理部門合法權(quán)益,使物業(yè)管理部門能夠真正發(fā)揮作用。明確業(yè)主委員會(huì)的行為規(guī)范
15、,使業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)實(shí)現(xiàn)完美統(tǒng)一,更好地配合好物業(yè)管理工作,更好地改善消防安全管理現(xiàn)狀。 二提升消防監(jiān)督質(zhì)量。一是要提升消防監(jiān)督人員素養(yǎng)。第一,要定期將消防監(jiān)督人員分批進(jìn)行封閉式的培訓(xùn),在進(jìn)行消防技術(shù)規(guī)范學(xué)習(xí)的同時(shí)強(qiáng)化思想作風(fēng)教育?,F(xiàn)實(shí)中,消防監(jiān)督人員長期忙于基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作疏于業(yè)務(wù)理論學(xué)習(xí)的現(xiàn)象很嚴(yán)重,而且只靠自學(xué)很難有很好的提升。第二,常常性地進(jìn)行工作作風(fēng)教育,使消防監(jiān)督人員能夠正視手中的權(quán)利,真正把服務(wù)意識(shí)放在首位。第三,要切實(shí)提升消防監(jiān)督人員做好群眾工作的能力,在樹立群眾觀念的基礎(chǔ)上,通過培訓(xùn)和學(xué)習(xí),使消防監(jiān)督人員學(xué)會(huì)與群眾交流,掌握做好群眾工作的方法,已達(dá)到解決問題的目的。二是要改善消防
16、監(jiān)督的方法。第一,要及早介入杜絕隱患。在建筑制定的方案評(píng)審階段,應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)其他建設(shè)部門及早介入,關(guān)于可能出現(xiàn)的多產(chǎn)權(quán)建筑方案及早提出對(duì)策,采用專家評(píng)審或者性能化制定的思想,提升建筑的消防安全系數(shù),杜絕隱患的產(chǎn)生。同時(shí)也對(duì)建設(shè)單位和制定單位提出要求,嚴(yán)禁他們對(duì)建筑定性不明,投機(jī)取巧?,F(xiàn)在社會(huì)上出現(xiàn)的公寓式辦公等建筑就很需要慎重。第二,要統(tǒng)一管轄避免盲區(qū)。關(guān)于多產(chǎn)權(quán)建筑的消防管轄?wèi)?yīng)該本著同級(jí)管理的辦法,盡量杜絕一棟建筑的幾個(gè)單位中,一部分是消防支隊(duì)管理,一部分是消防大隊(duì)管理,還有派出所管理的交叉管理現(xiàn)象,避免出現(xiàn)管理盲區(qū)。第三,是陣地前移掌握及時(shí)信息。發(fā)揮公安派出所、居民委員會(huì)、村委會(huì)熟悉基層狀況的優(yōu)勢,授權(quán)他們對(duì)基層狀況進(jìn)行普查,拓展消防監(jiān)督檢查的廣度和深度,推動(dòng)消防工作社會(huì)化進(jìn)程,從而達(dá)到及時(shí)掌握消防動(dòng)態(tài)的目的。三是多產(chǎn)權(quán)建筑必須解決的問題。關(guān)于那些由于歷史原因造成的,產(chǎn)權(quán)分割不清和很難一次性解決問題的多產(chǎn)權(quán)建筑,消防監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)問題后,要分清主次難易,逐步消除隱患,但首先應(yīng)該解決好以下幾方面問題:第一,要保證疏散設(shè)施可靠。疏散設(shè)施的好壞直接關(guān)系到人們的生命安全,因此必須保證疏散的完好有效。關(guān)于歷史原因造成的問題,應(yīng)當(dāng)從實(shí)際狀況出發(fā),提出最合理最可行的方法處理。第二,要保證是內(nèi)外消防水系統(tǒng)可靠。水是最廉價(jià)的滅火劑,也是實(shí)際
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