郴州市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、郴 州 市 商 業(yè) 市 場(chǎng) 調(diào) 研 報(bào) 告第一章 郴州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、郴州概況郴州市位于湖南省東南部，地處南嶺山脈與羅霄山脈交錯(cuò)、長(zhǎng)江水系與珠江水系分流的地帶。“北瞻衡岳之秀，南直五嶺之沖”，自古以來(lái)為中原通往華南沿海的“咽喉”。既是“兵家必爭(zhēng)之地”，又是“文人毓秀之所”。東界江西贛州,南鄰廣東韶關(guān)，西接湖南永州,北連湖南衡陽(yáng)、株洲,素稱湖南的“南大門(mén)”。郴州市位于北緯24°5326°50，屬中亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)。因南北氣流受南嶺山脈綜合條件（地貌、土壤、植被、海拔）影響，太陽(yáng)輻射形成多種類型的立體分布,垂直和地域差異大。具有四季分明,春早多變，夏熱期長(zhǎng),秋晴多旱,冬

2、寒期短的特點(diǎn)。郴州市2009年末總?cè)丝跒?67.02萬(wàn)人（郴州市區(qū)人口為47萬(wàn)人）。其中，城鎮(zhèn)人口為179.68萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?8.8%，鄉(xiāng)村人口為283.34萬(wàn)人，占61.2%，現(xiàn)轄兩區(qū)（北湖、蘇仙）、一市（資興）、八縣（桂陽(yáng)、永興、宜章、嘉禾、臨武、汝城、安仁、桂東）。總面積1.94萬(wàn)平方公里，占全省面積的9.2%；人平土地面積7.09畝，比全省人均多1.7畝，居全省第三位。郴州歷來(lái)被稱為“楚粵之孔道”，目前已形成了高速公路、國(guó)道縱貫?zāi)媳?，高等?jí)公路、省道橫臥東西的四通八達(dá)的交通格局。國(guó)家交通“大動(dòng)脈”京廣復(fù)線電氣化鐵路，公路107國(guó)道、106國(guó)道縱穿郴州南北，為南來(lái)北往的人流、物流提供

3、了暢通的渠道。北上長(zhǎng)沙，南下廣州，可以朝發(fā)午至。進(jìn)入21世紀(jì)，京珠高速公路的貫通，更使郴州便捷的交通“如虎添翼”，南北交通，更為便利。省道1806線、1803線和郴資桂、桂嘉高等級(jí)公路貫通東西，東連江西、西接廣西，從而構(gòu)成了“三縱三橫”的立體交通網(wǎng)絡(luò)。尤其武廣高速鐵路的貫通，郴州、長(zhǎng)沙、廣州邁入了“同城”時(shí)代?！窘庹f(shuō)】：1、郴州是湖南融入珠三角經(jīng)濟(jì)貿(mào)易圈和港粵經(jīng)濟(jì)圈前沿陣地，受兩大經(jīng)濟(jì)圈輻射最直接的地方。地理位置優(yōu)越，區(qū)位的凸顯及較好的氣候環(huán)境為整個(gè)郴州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到很好的推動(dòng)作用；2、人口的增加必定會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)的活躍；3、交通條件的提升改善了郴州與附近城市的經(jīng)貿(mào)往來(lái),讓經(jīng)濟(jì)圈無(wú)形的擴(kuò)張,對(duì)

4、地區(qū)的發(fā)展有著明顯的拉動(dòng),同時(shí)促進(jìn)了消費(fèi)的多樣化也促成投資環(huán)境的優(yōu)化,有效的縮減城鄉(xiāng)的差距。4、從南海迎面吹來(lái)的南風(fēng)改變了這個(gè)城市的每一個(gè)角落，郴州人雖然背靠大山，卻是面向大海的，他的文化是多元的，外向的。三湘文明和粵港文化在這里交織，在這里你既可以感覺(jué)到湖南的楚湘文化，又可以感受到粵港文明，這個(gè)城市已經(jīng)成為了一個(gè)多元的文化交織在一起的地方，郴州的發(fā)展已經(jīng)讓整個(gè)中國(guó)的中西部為之側(cè)目，被學(xué)者譽(yù)為郴州現(xiàn)象。二、郴州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（一）郴州經(jīng)濟(jì)近幾年一直保持快速發(fā)展表 11：郴州市GDP增長(zhǎng)情況時(shí)間(年)城市GDP（億元）同比增長(zhǎng)2006546.283%2007649.412.3%2008734.17

5、.0%2009821.516%2010年上半年456.416.6% 從上表可知，郴州市近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值一直保持著快速的發(fā)展，從2006年的546.2億元,到2009年的821.5億元,中間增長(zhǎng)差為275.3億元,增長(zhǎng)率為50.4%,再?gòu)慕衲晟习肽闓DP來(lái)看幾乎已達(dá)到2006年全年的GDP水平,可想而知,郴州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必定會(huì)對(duì)郴州的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著強(qiáng)大的推動(dòng)作用，同時(shí)也為郴州房地產(chǎn)提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，郴州較快的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、穩(wěn)定快速增長(zhǎng)的住房總體需求，為房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展提供良好的平臺(tái)，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。（二）郴州居民人均可支配收

6、入與居民消費(fèi)性支出保持上漲的趨勢(shì) 表1.2:郴州市居民人均可支配收入情況時(shí)間（年）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）同比增長(zhǎng)農(nóng)村居民人均可支配收入（元）同比增長(zhǎng)200610606105%365462%20071243317.2%38385.1%20081376510.7%41026.9%2009137879.9%451910.2%2010年上半年-表1.3郴州市城市居民消費(fèi)性支出情況時(shí)間城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出(元)同比增長(zhǎng)農(nóng)村人均消費(fèi)性支出(元)同比增長(zhǎng)200689587.3%28443%200796247.4%29604.1%2008104398.5%32208.8%200994768.7%28316

7、.6%2010年上半年-上表得知, 近年來(lái)，郴州市人均可支配收入與消費(fèi)支出都有較大幅度的增長(zhǎng)，生活水平穩(wěn)步提高，表1.2顯示郴州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)村居民可支配收入自2006年以來(lái)一直保持上漲的趨勢(shì), 整體數(shù)字顯示2006至2009年每年都以1000元的速度向上增長(zhǎng),到2009年末郴州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已達(dá)到13787元,這一上漲的趨勢(shì)也將預(yù)示著郴州未來(lái)消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍,房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)旺盛。我們認(rèn)為，郴州城市居民可支配收入與消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)能力的增強(qiáng)，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售將帶來(lái)利好，同時(shí)也為本項(xiàng)目銷售價(jià)格的提升奠定了一定基礎(chǔ)。（三）郴州市全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)投資呈高速增長(zhǎng) 表

8、1.4:郴州市全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況時(shí)間固定資產(chǎn)投資總額（億元）同比增長(zhǎng)20062144143%2007248.816.1%2008299.920.5%200959799.5%2010年上半年321.632%表1.5:郴州房地產(chǎn)投資情況時(shí)間(年)房地產(chǎn)投資(億元)同比增長(zhǎng)200622.29.4%200727.423.5%200830.210.1%200942.540.9%2010年上半年13.8924.46%從上表可知,近年來(lái)郴州市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資都保持著持續(xù)高速的增長(zhǎng)。2009年較2008年來(lái)說(shuō)是郴州固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了一個(gè)增長(zhǎng)的高峰期,同比增長(zhǎng)分別為99.5%和40.

9、9%。郴州各方面進(jìn)入快速的增長(zhǎng)階段。2010年上半年固定資產(chǎn)投資已達(dá)到去年全年的53.87。我們認(rèn)為，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年郴州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)的增長(zhǎng)速度，郴州房地產(chǎn)供應(yīng)量也將大幅度增加。（四）從郴州房地產(chǎn)商品房施工、峻工、銷售面積來(lái)看 表1.6:郴州房地產(chǎn)商品房施工、峻工、銷售面積情況年度商品房施工面積(萬(wàn)平方米)同比增長(zhǎng)商品房峻工面積(萬(wàn)平方米)同比增長(zhǎng)商品房銷售面積(萬(wàn)平方米)同比增長(zhǎng)200632423-9.58%135-12%1358427%2007198.5-10.8%32.2-13.2%101.7-25.1%2008253 27.4%92.43.9%85.2-16.2%20091

10、96.247.64%142.838.25%126.748.7%2010年上半年181.193.15%36.836.3%55.48196.09%從上圖表可知，郴州市自2006年前兩年商品房施工、峻工、銷售面積呈上升的趨勢(shì)，而后兩年商品房施工、峻工、銷售面積開(kāi)始下滑。出現(xiàn)這一現(xiàn)狀，并不表明郴州房地產(chǎn)市場(chǎng)以后就停止向前的發(fā)展，受全國(guó)大趨所影響，2006-07年是我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控年，控制商品房投資的增加是為了防止房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠得到良好穩(wěn)定的發(fā)展，控制這一局面也是各地政府所作出的有力措施。我們認(rèn)為從2009年起需求量保持旺盛，由于供求關(guān)系的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)郴州房地產(chǎn)仍然

11、會(huì)加大對(duì)商品房的投資力度，繼續(xù)保持穩(wěn)定上升的增漲趨勢(shì)?！窘庹f(shuō)】：1、高速持續(xù)增長(zhǎng)的的房地產(chǎn)投資，將使本項(xiàng)目面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)，但當(dāng)前來(lái)看，整體處在健康、穩(wěn)定的向上發(fā)展階段；2、房地產(chǎn)業(yè)在全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位日漸凸顯；3、房地產(chǎn)業(yè)在改變城市面貌、增強(qiáng)城市功能、改善居民居住條件、拉動(dòng)消費(fèi)、增加就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用；4、近年來(lái)，郴州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，人民生活水平及消費(fèi)水平也得以不斷提升，從而帶動(dòng)了郴州市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。這充分體現(xiàn)了郴州市政府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大等措施已初見(jiàn)成效。 第二章 郴州商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境一、規(guī)劃與市政建設(shè)郴州市位于湖南省東南部，因地形使然，

12、四面環(huán)山，城區(qū)宛如山巒中的腹地，四向發(fā)展局限性較大。在新型的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)下，郴州市為提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)始致力于郊區(qū)城市化運(yùn)動(dòng)。就目前的舊城改造與新城區(qū)擴(kuò)建方面不難看出政府部門(mén)的相關(guān)整改措施和規(guī)劃策略。2002年，郴州市政府開(kāi)始興建五嶺廣場(chǎng)，致力于開(kāi)發(fā)五嶺廣場(chǎng)周邊地塊，并由此表現(xiàn)出郴州城市南移的跡象，目前在五嶺廣場(chǎng)周邊五嶺大道一線分布的市政府、市國(guó)稅局、招商局、國(guó)土局等行政機(jī)構(gòu)一定程度上似已表明決策層有意識(shí)將該區(qū)域定義為“新政治經(jīng)濟(jì)文化中心”。郴州市傳統(tǒng)的中心區(qū)隨著城市的發(fā)展變遷，開(kāi)始呈現(xiàn)單薄緊張的局面，似不足以支撐一個(gè)新城市的崛起，在“發(fā)展中的郴州”新理念引導(dǎo)下，城市擴(kuò)張顯得刻不容緩。

13、但由于郴州四圍是山，城區(qū)發(fā)展的限制因素頗多，其一，新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，多是開(kāi)山整地形成的，也即是原本的青山資源在城市建設(shè)中讓路，一座座小山坡正在或?qū)⒈弧耙臑槠降亍保@于生態(tài)環(huán)境而言是種破壞，但城市化進(jìn)程的反作用力一貫就是不同程度上犧牲自然生態(tài)環(huán)境；于開(kāi)發(fā)成本而言，亦是工程巨大，耗資不菲。其二，新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，必然需要相對(duì)應(yīng)的路網(wǎng)建設(shè)，目前郴州新興的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域雖然已有部分路網(wǎng)初步建設(shè)成型，但因地勢(shì)起伏不平等自然條件限制，道路走向彎度和坡度普遍較大，甚至有部分?jǐn)囝^路，還需開(kāi)發(fā)單位打通或另行修建。關(guān)于路網(wǎng)建設(shè)所存在的多重局限因素，表現(xiàn)最為明顯的郴州老城區(qū)的交通狀況，在郴州傳統(tǒng)的中心區(qū)，多條街道普遍存在“急

14、轉(zhuǎn)彎”“高坡度”現(xiàn)象，路網(wǎng)構(gòu)造雖然是縱橫交錯(cuò)，但卻表現(xiàn)得相當(dāng)之紊亂，道路走向已不足以成為判斷城區(qū)地理方位的標(biāo)準(zhǔn)。老城區(qū)道路縱橫交錯(cuò)現(xiàn)象，于交通而言，似無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，反倒因?yàn)檩^多彎度、坡度緣故，使得車流量與時(shí)速頗受限制，同時(shí)也導(dǎo)致了城區(qū)道路之間大量不規(guī)則地塊的形成，這于老城區(qū)的改造，顯然是一種羈絆。目前的郴州，在城市功能板塊方面，除商業(yè)中心因多年沉積已有區(qū)域體現(xiàn)外，商務(wù)辦公中心、大型住宅生活板塊等似尚未正式形成規(guī)模。老城區(qū)拆遷改造的難度，路網(wǎng)分割過(guò)頻等緣故也導(dǎo)致了在城市中心區(qū)難于打造獨(dú)立成體系的商務(wù)中心和住宅群落。城市中心南遷顯然也是在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行的功能區(qū)域挖掘和延伸。作為旅游城市，郴州的城市生

15、態(tài)環(huán)境相對(duì)較為優(yōu)越，顯然來(lái)自于政府機(jī)構(gòu)的精心培育和維護(hù)。地處群山“腹地”，郴州市區(qū)的可利用土地相當(dāng)有限，但并不妨礙政府部門(mén)在生態(tài)環(huán)境方面的建設(shè)投入，僅郴州市區(qū)，目前就有北湖、東塔、南塔三座公園，尤其是頗具規(guī)模的北湖公園集山景、水景于一體，在市區(qū)形成了一道亮艷的風(fēng)景，相對(duì)有效地改善了城市的生態(tài)空間。二、經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)水平郴州傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)中心主要集中于人民路、國(guó)慶路兩條縱橫東西和南北的主干道上，而最為繁華的商業(yè)區(qū)域顯然集中在由人民路、文化路、中山西街和中山北街圍合而成的商業(yè)核心圈，該區(qū)域主要以?shī)蕵?lè)休閑為經(jīng)營(yíng)主題，輔助以百貨零售等商業(yè)設(shè)施。其娛樂(lè)休閑場(chǎng)所都頗具規(guī)模，區(qū)域商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)也相對(duì)較為完善。據(jù)了解，

16、該地娛樂(lè)休閑場(chǎng)所的消費(fèi)價(jià)格水平不菲，部分場(chǎng)所甚至可以與長(zhǎng)沙行業(yè)的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)持平，顯然這與郴州旅游城市的屬性不無(wú)關(guān)聯(lián)。郴州的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局頗顯規(guī)模，但卻似乎欠缺合理規(guī)劃，尤其是商業(yè)街區(qū)的建設(shè)，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，僅一市就擁有四條獨(dú)立的商業(yè)步行街，其中興隆、興旺兩街甚至毗鄰而建，風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)主題并無(wú)多大差異化存在，乃至于目前的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀都不盡如人意，有相當(dāng)高的空置率。一定程度上造成了城市中心區(qū)黃金地段的資源浪費(fèi)，同時(shí)也可謂是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的一大敗筆。但不可否認(rèn)的是，興隆商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)裝飾風(fēng)格相當(dāng)具備個(gè)性化色彩的，尤其是其內(nèi)廊式街鋪（類似廣州上下九步行街），不失為一道景觀。其商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題以服裝為主，中高

17、等檔次。街區(qū)除卻少許休閑設(shè)施，其商品結(jié)構(gòu)較為單一，尚不具備“一站式消費(fèi)”體系。在市場(chǎng)了解中，可發(fā)現(xiàn)目前的郴州商業(yè)市場(chǎng)存在較大發(fā)展空間，大中型連鎖超市新一佳、家潤(rùn)多、步步高、通程電器等都已大舉進(jìn)駐，店面規(guī)模普遍不小，從其人流量可初步判斷經(jīng)營(yíng)狀況應(yīng)較為良好，在超市中了解商品價(jià)格時(shí)，發(fā)現(xiàn)其多種商品的零售價(jià)與長(zhǎng)沙店價(jià)位基本相當(dāng)，由此可見(jiàn)郴州的消費(fèi)水平隱約已有追趕長(zhǎng)沙標(biāo)準(zhǔn)之勢(shì)頭。目前的郴州商業(yè)市場(chǎng)，依然對(duì)外來(lái)零售企業(yè)存在著極強(qiáng)的吸引力。郴州現(xiàn)今的商品層次多以中低端為主，目前還欠缺高端商品經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，預(yù)計(jì)在一定時(shí)期內(nèi)，郴州的中高端商品市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)值得挖掘與培育的空間。專賣店、加盟店等形式在郴州市場(chǎng)相對(duì)較受

18、歡迎，在調(diào)查了解中，僅發(fā)現(xiàn)郴州南北、東西兩條主干道國(guó)慶路、人民路沿線，已分布有多家酒類專賣店，如五糧液、茅臺(tái)、水井坊等名品店歷歷可見(jiàn)。由其店面包裝和營(yíng)業(yè)面積可初步預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)狀況當(dāng)屬良好。郴州的餐飲業(yè)也較為繁華，其檔次規(guī)模、主題特色和服務(wù)水準(zhǔn)都不俗。在就餐中，比較發(fā)現(xiàn)，郴州飲食業(yè)發(fā)展的背后是旺盛的市場(chǎng)消費(fèi)力，消費(fèi)者的飲食水平可謂是一定程度促進(jìn)了郴州餐飲業(yè)的發(fā)展，目前郴州飲食風(fēng)格因地域緣故，某些方面整合了湘菜與粵菜的精華，兼容當(dāng)?shù)靥厣L(fēng)味，并注重附加值的塑造，相對(duì)有效地提升了當(dāng)?shù)仫嬍硺I(yè)的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值。郴州酒店賓館等設(shè)施存在一個(gè)普遍優(yōu)勢(shì)，即大氣局。調(diào)研參觀過(guò)幾家酒店，見(jiàn)其大堂、房間、走廊等，都相對(duì)較為開(kāi)闊

19、通透，顯示出了不凡的品質(zhì)，顯然更能受到旅宿者的青睞。據(jù)了解，郴州多數(shù)酒店賓館年度平均入住率逾85%即是一個(gè)例證。較為全面地測(cè)算郴州的物價(jià)水平，和查閱相關(guān)資料所了解到的郴州普通大眾的月薪收入，可見(jiàn)其間存在一個(gè)悖論，即郴州主流市民當(dāng)前之收入水平似乎還不足以支撐目前的商品物價(jià)。如果從郴州作為旅游城市的屬性出發(fā)，可以有一個(gè)理解，本地之高物價(jià)支撐條件是外來(lái)旅游人士的游資消費(fèi)，但值得推敲的是，外來(lái)旅游人士是否能成之為郴州年度累計(jì)的主消費(fèi)力？或者另一個(gè)理解是，郴州市民普遍擁有超前消費(fèi)意識(shí)，即透支消費(fèi)。二者孰是孰非，還有待進(jìn)一步調(diào)研分析。三、產(chǎn)業(yè)與資源開(kāi)發(fā)在對(duì)郴州地理方位有更多認(rèn)識(shí)的時(shí)候，試圖作進(jìn)一步了解的便

20、是郴州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。查閱相關(guān)資料，有說(shuō)郴州是全省重要能源、原材料的工業(yè)產(chǎn)地。經(jīng)多年的發(fā)展，目前郴州已形成冶金、電力、煤炭、建材、煙草五大行業(yè)為主，其他新興產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷崛起的地方工業(yè)格局。我們?cè)谡{(diào)研期間，感受較為深刻的是郴州旅游事業(yè)的發(fā)展及其對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。發(fā)展中的郴州，旅游資源的蓬勃開(kāi)發(fā)成就了提升郴州城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要支撐條件。目前，在郴州，山水概念多有演繹。僅郴州市區(qū)，第十八福地蘇仙嶺、生態(tài)公園王仙嶺構(gòu)筑了城市中不可或缺的自然旅游風(fēng)光，城市中的休閑勝地，現(xiàn)代叢林中的生態(tài)氧吧。二嶺美麗的神話故事和別致的觀光景點(diǎn)更是有力地闡釋了郴州城市豐富的文化傳承脈絡(luò)與歷史淵源。郴州成之為旅游

21、度假的一大去處，顯然離不開(kāi)郴州溫泉的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。目前郴州的溫泉運(yùn)作已進(jìn)行得如火如荼，僅郴州市郊，已有天堂、龍女等多個(gè)頗具規(guī)模的溫泉度假山莊，以豐富的溫泉水療產(chǎn)品，有效地將度假、休閑、娛樂(lè)、養(yǎng)生和保健等多種功能巧妙地融為一體，吸引了一批批外來(lái)游客，尤其是港粵等地旅游人士，據(jù)說(shuō)多喜自駕車前往體驗(yàn)，一定程度上將溫泉消費(fèi)“周期化”。顯然郴州溫泉開(kāi)發(fā)成就了促進(jìn)郴州經(jīng)濟(jì)指數(shù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。至于郴州下轄的縣市，如資興、桂陽(yáng)等縣市，溫泉度假村的開(kāi)發(fā)也爭(zhēng)相崛起，并逐步成長(zhǎng)為城郊或鄉(xiāng)村的支柱型盈利產(chǎn)業(yè)，為郴州經(jīng)濟(jì)主體的騰飛發(fā)展和農(nóng)村城市化進(jìn)程作出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。據(jù)關(guān)聯(lián)人士介紹，郴州旅游事業(yè)的發(fā)展，在很大程度上

22、依賴于郴州溫泉開(kāi)發(fā)的拉動(dòng)力，譬如冬季，旅游事業(yè)淡落，郴州溫泉即成為地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)的主力亮點(diǎn)，成之為旅游業(yè)“扭虧為盈”的“砝碼”。從多方面觀察比較，顯然可見(jiàn)郴州市旅游資源的開(kāi)發(fā)和旅游事業(yè)的蓬勃發(fā)展，對(duì)郴州城市產(chǎn)業(yè)格局的塑造和商品消費(fèi)的活躍程度是一股強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)力。相信在未來(lái)還將成之為郴州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)力量，并策動(dòng)郴州市在城市角色定位和發(fā)展戰(zhàn)略布局方面形成新的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第三章 郴州商業(yè)現(xiàn)狀（一）商圈界定近幾年，在郴州市政府“南延?xùn)|進(jìn)”戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，郴州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形成了三大板塊：一是老城區(qū)板塊，即以國(guó)慶路和人民路交叉點(diǎn)為中心的環(huán)形區(qū)域，是目前郴州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為集中的區(qū)域，以郴州城市為中心形

23、成住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等多種物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的局面，這一板塊形成“北湖商圈”；二是香雪板塊，以今日興城為中心向外擴(kuò)散的環(huán)形區(qū)域，可稱為“香雪商圈”；三是五嶺廣場(chǎng)板塊，以五嶺廣場(chǎng)為中心點(diǎn)的扇形區(qū)域，是郴州市房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)變的主體區(qū)域，房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位相對(duì)較高，也是能充分代表郴州市形象的區(qū)域，是當(dāng)前開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，目前已是商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅全面開(kāi)花，是為“五嶺商圈”。如今，郴州老城區(qū)板塊的舊城改造已經(jīng)基本成形，許多大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目已陸續(xù)竣工，所以老城區(qū)板塊的開(kāi)發(fā)實(shí)際上已接近尾聲。香雪板塊由于城市發(fā)展進(jìn)度與土地招商進(jìn)程的制約，城市配套與功能的完善需要一些時(shí)間，所以，香雪板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商圈的形成還有

24、待時(shí)日。而以占地200多畝的中南五省最大的五嶺廣場(chǎng)為依托的五嶺廣場(chǎng)板塊是現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。郴州五嶺廣場(chǎng)板塊位于郴州城南，是政府部門(mén)所在地，是郴州新城市中心，同時(shí)也是郴州的政治中心、文化中心、交通中心及商業(yè)中心。周邊博物館、酒店、銀行、科學(xué)館、會(huì)展中心等城市公共配套已逐步完善，有華天、雄森、萬(wàn)國(guó)等高檔酒店，形成酒店產(chǎn)業(yè)集群和城市高檔消費(fèi)區(qū)。香雪板塊位于城市東南，從郴州老地圖看東南，這里是城東和城南的接壤地，它既是瓶頸又是紐帶，緊緊地把城南和城東聯(lián)系起來(lái)，從新的城市規(guī)劃看東南，這里是市政府南延?xùn)|進(jìn)戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)，又是郴資桂一體化向資興方向擴(kuò)張的起點(diǎn)。無(wú)論是東南的交通、商業(yè)還是自然人文景觀，在郴州

25、城市化進(jìn)程中都具有不可替代的重要性。從郴州城市商業(yè)布局來(lái)看，北湖商圈的國(guó)慶中路友誼中皇城及其周邊是大型百貨超市的商務(wù)區(qū)，五嶺商圈的五嶺廣場(chǎng)是集大型酒店、高級(jí)住宅及高檔餐飲的商務(wù)區(qū)，業(yè)內(nèi)人士堅(jiān)信，它必將成為郴州最具人氣最具時(shí)尚的商務(wù)休閑消費(fèi)商圈。（二）郴州市城市商業(yè)總體規(guī)劃：2006年-2010年為近期規(guī)劃，以改造、完善為主，中心城區(qū)按48萬(wàn)人口規(guī)劃；2011年-2020年為遠(yuǎn)期規(guī)劃，以發(fā)展、提質(zhì)為主，中心城區(qū)按65萬(wàn)人口規(guī)劃。到2020年，我市將有區(qū)域級(jí)以上的商業(yè)中心4個(gè)，社區(qū)商業(yè)中心17個(gè)，專業(yè)特色街11條，33家大中型零售網(wǎng)點(diǎn)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)35家，商品交易市場(chǎng)33家等，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上新增25%

26、左右。2010年前重點(diǎn)提升和建設(shè)舊城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心和五嶺廣場(chǎng)區(qū)域商業(yè)中心，調(diào)整火車站市場(chǎng)群和五嶺市場(chǎng)群的市場(chǎng)格局；2011年至2020年，統(tǒng)籌發(fā)展新城區(qū)市級(jí)副商業(yè)中心和白水區(qū)域商業(yè)中心，形成“一主一副兩次多片區(qū)”的三級(jí)商業(yè)體系。（三）郴州三大商圈簡(jiǎn)析1、北湖商圈A、北湖商圈(市級(jí)商業(yè)中心)規(guī)劃：北湖商圈的商業(yè)中心為健康路、國(guó)慶路、北湖路、八一路和燕泉路交匯所形成的區(qū)域，沿人民路向東西兩翼延伸，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近似臥“中”字型分布。功能定位為服務(wù)市區(qū)、輻射全市的集購(gòu)物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和休閑娛樂(lè)于一體的城市CBD商務(wù)中心，是城市公共活動(dòng)中心的主體和引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)力量。規(guī)劃以調(diào)整經(jīng)

27、營(yíng)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營(yíng)環(huán)境、增強(qiáng)綜合服務(wù)水平和培育商業(yè)品牌為主，適當(dāng)增加咨詢、金融、信息服務(wù)等高端功能，發(fā)揮現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)中心職能。 近期內(nèi)，重點(diǎn)引導(dǎo)家潤(rùn)多、新一佳、步步高三大超市和友誼中皇城、新鴻悅百貨等提高經(jīng)營(yíng)水平，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，規(guī)范國(guó)美、蘇寧、通程、拓普四大電器經(jīng)營(yíng)商和皇朝家私等專業(yè)店的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，嚴(yán)格控制占街促銷行為和噪聲污染；確保超市自選生活必需品的供應(yīng)和食品安全；改善興隆步行街服裝專賣店的環(huán)境，完善停車、休閑、公廁等設(shè)施，建成城市商業(yè)名片；調(diào)整興旺步行街經(jīng)營(yíng)策略，充分利用地下停車場(chǎng)，打造城市中心中外簡(jiǎn)餐、時(shí)尚會(huì)所現(xiàn)代休閑街；結(jié)合財(cái)富大酒店和新世紀(jì)廣場(chǎng)周邊設(shè)施，適當(dāng)發(fā)展餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)。 興隆

28、步行街 興旺步行街 （興隆步行街與興旺步行街相距不遠(yuǎn)，但由于商業(yè)業(yè)態(tài)相近，兩街商業(yè)人氣卻是一熱鬧一冷清。未來(lái)，興隆街仍以經(jīng)營(yíng)中檔服裝為主，興旺街則轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)營(yíng)中外簡(jiǎn)餐為主，兩街之間還將開(kāi)辟連接巷。）遠(yuǎn)期內(nèi)，北湖商圈成為集聚購(gòu)物中心、百貨店、專賣店、專業(yè)街及賓館等的綜合商業(yè)中心區(qū)，帶動(dòng)郴州商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步，體現(xiàn)郴州的城市形象、商業(yè)形象和服務(wù)形象。網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置導(dǎo)向：規(guī)劃期內(nèi)，鼓勵(lì)設(shè)置餐飲網(wǎng)點(diǎn)、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂(lè)和賓館酒店，禁止新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，限制新建百貨店、大型超市、購(gòu)物中心和各類批發(fā)市場(chǎng)等大型網(wǎng)點(diǎn)，完善書(shū)報(bào)亭、銀行、通訊、停車場(chǎng)、垃圾回收站和公廁等公共配套設(shè)施。 A、北湖商圈正在

29、營(yíng)業(yè)中大型商業(yè)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目名稱所處位置商業(yè)面積樓層狀況電梯情況主要業(yè)態(tài)新鴻悅百貨人民西路8號(hào)5萬(wàn)平方米高檔裝修,，四層每層四部中檔百貨友誼中皇城國(guó)慶北路18號(hào)1萬(wàn)平方米高檔裝修,，三層每層四部中檔百貨伊佳百貨國(guó)慶北路2萬(wàn)平方米高檔裝修,，三層兩部電梯中檔百貨新一佳超市國(guó)慶北路1萬(wàn)平方米三層兩部電梯大型生活超市家潤(rùn)多超市國(guó)慶南路兩層兩部電梯大型生活超市步步高超市國(guó)慶北路5000平方米一層無(wú)大型生活超市兄弟百貨國(guó)慶北路中段3000平米一層無(wú)服裝、鞋業(yè)蘇寧電器國(guó)慶路和健康路路口9000平方米三層,每層兩部家電,數(shù)碼,拓普家電八一步行街6000平方米一層家電,數(shù)碼國(guó)美電器人民西路17號(hào)7000平方米兩

30、層家電,數(shù)碼通程電器燕泉路與文化路交匯處三層家電,數(shù)碼華鑫電腦城解放路（火車站旁）數(shù)碼皇朝家私名店國(guó)慶路和健康路路口1.3萬(wàn)平方米三層每層兩部中高檔家具皇朝家私總店八一步路36號(hào)4000平方米一層中高檔家具拓普家居八一步行街5000平方米一層中高檔家具好百年家居八一東路7000平方米四層每層兩部中高檔家具興隆步行街國(guó)慶北路2.16萬(wàn)平方米共五層底下兩層商業(yè)無(wú)服裝、鞋帽、茶樓、網(wǎng)吧、KTV、餐廳、精品店等興旺風(fēng)情步行街國(guó)慶北路1.3萬(wàn)平方米一層商業(yè)無(wú)畫(huà)廊、家居飾品、服裝、等八一步行街文化路16萬(wàn)平方米共七層，一二層商業(yè)無(wú)服裝、鞋帽、電器、休閑場(chǎng)所(一樓經(jīng)營(yíng)商家主要以品牌服飾專賣為主。二樓為“拓普

31、家電超市、澳門(mén)街商務(wù)休閑會(huì)所、御康堂”等郴州知名品牌.)B、北湖商圈臨街商鋪現(xiàn)狀分析路段商業(yè)形式主要業(yè)態(tài)主力面積區(qū)（）國(guó)慶北路北端臨街商鋪農(nóng)副產(chǎn)品30150國(guó)慶北路中段臨街商鋪服裝鞋業(yè)、家具、電器、床上用品、美容美體、娛樂(lè)、餐飲、20200國(guó)慶南路以北臨街商鋪服裝、餐飲、鮮花店、鞋店、建材、五金機(jī)電40100人民東路臨街商鋪手機(jī)數(shù)碼產(chǎn)品、網(wǎng)吧、煙酒店、餐飲、按摩休閑30-90人民西路臨街商鋪餐飲、美容美發(fā)、精品、玉器25-120解放路臨街商鋪餐飲、藥店、手機(jī)數(shù)碼店、30-70八一路步行商業(yè)街服裝、鞋業(yè)、皮具45-100文化路臨街商鋪服裝、皮具、鞋業(yè)、化妝品店、精品店、餐飲、15-150燕泉路臨

32、街商鋪生活超市,電器超市.煙酒店.餐飲30-70【解說(shuō)】：北湖商圈是郴州的老城區(qū)，多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，無(wú)疑是三個(gè)商圈氛圍最濃，也是業(yè)態(tài)最為多樣化的一個(gè)商圈，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，本商圈的在建項(xiàng)目已經(jīng)越來(lái)越少，主要的土地放量集中在五嶺商圈、香雪商圈和邊緣的區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在建項(xiàng)目有 6 家，主要以商住的商業(yè)形式，商業(yè)總面積為 3 萬(wàn)平米。營(yíng)業(yè)中商業(yè)有15家，其中經(jīng)營(yíng)百貨類商業(yè)有 6 家，經(jīng)營(yíng)電器類商業(yè)有 4 家，經(jīng)營(yíng)建材類商業(yè)有 4 家，總商業(yè)面積為：33 萬(wàn)平米，臨街門(mén)面的租金價(jià)格由于地段不同價(jià)格不一，市中心最為繁華地段的租金價(jià)格為：160200元/平方米/月。2、香雪商圈A、香雪商圈（社區(qū)商業(yè)

33、中心）規(guī)劃購(gòu)物中心式模式建設(shè)商業(yè)中心基本服務(wù)半徑是700-800米，服務(wù)人口4-8萬(wàn)，設(shè)置于另一商業(yè)中心至少半徑1000米商圈范圍外的板塊內(nèi)。根據(jù)不同社區(qū)自身特點(diǎn)，商業(yè)中心發(fā)展模式可分為“購(gòu)物中心式”、“組團(tuán)式”、“會(huì)所式”和“鄰里式”等四種新型商業(yè)形態(tài)。其中，“購(gòu)物中心”模式集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文體活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)等功能于一體，設(shè)置于交通便捷的新興區(qū)域，或居民數(shù)量集中的地方，滿足居民一站式消費(fèi)需求；“組團(tuán)式”商業(yè)模式以中型超市為核心，配置生鮮食品超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)、大眾化餐飲、社區(qū)生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等；“會(huì)所式”商業(yè)模式以中高檔居住小區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象，以綜合性會(huì)所為載體

34、，突出休閑餐飲、健身娛樂(lè)、文化商務(wù)、家政服務(wù)功能，讓居民足不出戶就可享受市級(jí)商業(yè)中心才能提供的服務(wù)；“鄰里式”商業(yè)模式適宜于居民規(guī)模較小、交通閉塞的的小型居民區(qū)，鄰里社區(qū)商業(yè)以發(fā)展小型超市和標(biāo)準(zhǔn)菜市場(chǎng)相結(jié)合的“農(nóng)加超”形式為主。B、香雪商圈在建項(xiàng)目商業(yè)分析項(xiàng)目名稱地處位置商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)形態(tài)商業(yè)面積天潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)龍泉路和香雪路交匯處引進(jìn)人人樂(lè)超市、大地影院商住15000南塔美食廣場(chǎng)國(guó)慶南路和香雪路交匯處餐飲、休閑、美容、茶樓、商住17000龍泉名都龍泉路北湖區(qū)黨校旁奇石文化市場(chǎng)商住C、香雪商圈臨街商鋪現(xiàn)狀分析路段商業(yè)形式主要業(yè)態(tài)主力面積區(qū)（）國(guó)慶南路臨街門(mén)面燈具、超市、家店、餐飲、煙酒20-40香雪

35、路東段（國(guó)慶路以北）臨街門(mén)面香雪商業(yè)街、餐飲、休閑50-100香雪路中段（龍泉路和國(guó)慶路）臨街門(mén)面建材、汽車美容、便利店、汽車店50-80香雪路西段龍泉路以西臨街門(mén)面建材為主50-90【解說(shuō)】：香雪商圈是郴州市的一個(gè)社區(qū)型商圈，該商圈目前較前面兩個(gè)商圈的商業(yè)氛圍顯得較為清淡，而且整個(gè)商圈區(qū)域形象較差，據(jù)郴州規(guī)劃及東進(jìn)南延的發(fā)展路線，使得本商圈在不久的將來(lái)會(huì)有很大的提升和改善。該商圈由于南塔公園坐腹其中，使得整個(gè)商圈以旅游作為定位，發(fā)展成為餐飲、汽車美容、休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈。3、五嶺商圈A、五嶺商圈規(guī)劃：以郴州文化館、華天酒店群和沃爾瑪商圈為核心，功能定位于服務(wù)城南、輻射全市，以滿足城市會(huì)展業(yè)、

36、政府辦公和居民日常生活消費(fèi)為主的商業(yè)中心。規(guī)劃以擴(kuò)大會(huì)展業(yè)，完善酒店餐飲業(yè)集群，新建沃爾瑪商圈為主要發(fā)展方式。 近期內(nèi)，重點(diǎn)提升以沃爾瑪進(jìn)駐的五嶺新天地商業(yè)城，完善商業(yè)城的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)功能，提高經(jīng)營(yíng)水平，創(chuàng)新服務(wù)方式，滿足居民“一站式”購(gòu)物和多元化消費(fèi)需求。與國(guó)慶路商業(yè)中心共同形成立足市區(qū)、輻射郊縣、影響湘南的商業(yè)體系。 B、五嶺商圈正在營(yíng)業(yè)中大型商業(yè)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目名稱所處位置商業(yè)面積()主力戶型面積()樓層狀況主要業(yè)態(tài)七里農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)五嶺大道5.5萬(wàn)60-80兩層農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)七里建材市場(chǎng)五嶺大道2.5萬(wàn)60-80共六層一層為市場(chǎng)建材燕泉建材家居市場(chǎng)燕泉南路建材步步高超市(中天大廈)燕泉南

37、路6000-一層百貨五嶺新天地五嶺廣場(chǎng)5000一層百貨C、五嶺商圈臨街商鋪現(xiàn)狀分析路段商業(yè)形式主要業(yè)態(tài)主力面積區(qū)（）環(huán)城南路臨街商鋪汽車汽配銷售、餐飲。50-400平方米五嶺大道臨街商鋪餐飲、建材、很多空門(mén)面50-90平方米燕泉南路臨街商鋪煙酒店、超市、餐飲20100平方米七里大道臨街商鋪汽車維修，配件。二手車市場(chǎng)30-60平方米【解說(shuō)】：五嶺商圈是郴州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中的一個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心，但從其區(qū)位發(fā)展和功能來(lái)看，該商圈是郴州的一個(gè)新城市中心，東進(jìn)南延的發(fā)展線路也使得本商圈的商業(yè)充滿著契機(jī)。它的幅射也將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目所在的商圈較有一定的影響，以五嶺廣場(chǎng)為中心，周圍匯聚著駐如華天、萬(wàn)國(guó)、雄森國(guó)際、五嶺

38、新天地以及沃爾瑪?shù)雀邫n酒店，公寓和大型超市，使得該圈以商業(yè)、住宅、酒店高檔消費(fèi)區(qū)的新城市中一個(gè)核心商圈。五嶺廣場(chǎng)是目前郴州房地產(chǎn)最為活躍的板塊，是以市政府前面的郴州五嶺廣場(chǎng)為中心的板塊，目前從以往的邊緣地帶蛻化為新城的城市核心區(qū)域。這里聚集了天一名邸、山水緣、香雪公館、香樟雅苑、天潤(rùn)天城等眾多高檔樓盤(pán)，是郴州高檔項(xiàng)目的集聚區(qū)。武廣高鐵開(kāi)通后，這里是郴州站到市區(qū)的第一個(gè)地產(chǎn)板塊。第四章 本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)分析一、項(xiàng)目介紹:項(xiàng)目位置：位于郴州市北湖區(qū)七里大道43號(hào)（原107國(guó)道），位于五嶺廣場(chǎng)西北角。道路類別：商業(yè)區(qū)交通干道。項(xiàng)目四至：地塊自北向南呈直角梯形狀，北接文星路，南抵五嶺廣場(chǎng)西北角，西臨七里

39、大道，東靠解放軍五四四六部隊(duì)。項(xiàng)目西、南均臨街，其中七里大道臨街面長(zhǎng)近240米，南城市消防道臨街面近130米。項(xiàng)目區(qū)位：地塊距郴州市政府約300米，距離北湖區(qū)政府約500米，距離火車站約10分鐘車程，距離京珠高速公路約10分鐘車程，距離武廣高速郴州西站約10分鐘車程。周邊配套：商 業(yè)：沃爾瑪、新天地商業(yè)城、五嶺購(gòu)物廣場(chǎng)、五嶺大市場(chǎng)等醫(yī) 院：189醫(yī)院、第一人民醫(yī)院、現(xiàn)代女子醫(yī)院、明華醫(yī)院學(xué) 校：市一中（五嶺閣校區(qū)）、市九中、市北湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、工業(yè)交通學(xué)校、涌泉小學(xué)、郴江小學(xué)餐 飲：肯德基、大江南酒樓、鼎福樓、粵港海鮮酒樓、神農(nóng)元酒樓等酒 店：華天大酒店、雄森假日酒店、天一名邸大酒店、九天商務(wù)賓館

40、、云龍大酒店、萬(wàn)國(guó)大酒店等銀行保險(xiǎn)：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、新華人壽、中華保險(xiǎn)郵政電信：中國(guó)郵政、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通市 政：市政府、市財(cái)政局、市國(guó)土局、市國(guó)稅局、市中級(jí)人民法院、市文化局、市博物館、市廣電中心、北湖公安分局、市交警支隊(duì)公交線路：26路、55路，20路、36路周邊環(huán)境資源區(qū)域位置：本項(xiàng)目地處郴州市政府形象大道七里大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮笞匀画h(huán)境：本項(xiàng)目區(qū)塊地勢(shì)與長(zhǎng)虹大道有一定高勢(shì)，高層在14層以上高度可俯視五嶺廣場(chǎng)，視野非常開(kāi)闊。交通資源：本項(xiàng)目臨郴州南北主干道七里大道大道，多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地，距離京珠高速、武廣高速、火車

41、站均只有十分鐘車程，交通十分便捷。商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，五星級(jí)華天大酒店、雄森大酒店與本案毗鄰，附近的五嶺廣場(chǎng)帶來(lái)了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。教育資源：市一中（五嶺閣校區(qū)）、市九中、市北湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、工業(yè)交通學(xué)校、涌泉小學(xué)、郴江小學(xué)，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。升值潛力：五嶺廣場(chǎng)版塊土地資源的稀缺，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。區(qū)域人口：常住人口13.4萬(wàn)人，流動(dòng)人口6.69萬(wàn)人。區(qū)域消費(fèi)水平：從目前本區(qū)域集聚的高檔樓盤(pán)和商業(yè)來(lái)看該區(qū)域具有較強(qiáng)的消費(fèi)水平。二、項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)(Strength)交通方便，可達(dá)性較好，是進(jìn)城的主要通道之一；項(xiàng)目獨(dú)特的建筑風(fēng)格，可識(shí)別

42、性強(qiáng)，光照水平較好；五嶺廣場(chǎng)對(duì)客流的吸引；本項(xiàng)目區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)模式；已經(jīng)形成的餐飲、娛樂(lè)、休閑、商業(yè)氛圍和汽車銷售服務(wù)商業(yè)氛圍；劣勢(shì)(Weakness)107國(guó)道因其功能的歷史原因，致使兩廂建設(shè)開(kāi)發(fā)滯后，商業(yè)住宅環(huán)境一直呈現(xiàn)臟、亂、差的狀況地塊與城市道路形成一定高差，土方工程和地下工程浩大，增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本。地塊內(nèi)有部分單位和民房需進(jìn)行拆遷安置，將影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)度。目前所處地段有車流但缺泛人流。發(fā)展機(jī)遇(Opportunity)穩(wěn)定的固定消費(fèi)群，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)；規(guī)劃利好，商圈南延；本項(xiàng)目可作為郴州城南的標(biāo)志性商業(yè)區(qū)來(lái)開(kāi)發(fā)；此區(qū)域缺乏高品質(zhì)的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)。威脅因素(Threat)郴州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力不可避免。國(guó)家宏觀調(diào)控的系列政策存在許多不確定性和不可預(yù)見(jiàn)性。國(guó)家“抑制高房?jī)r(jià)”、“物業(yè)稅”、“房產(chǎn)稅”、“通脹預(yù)期”、“人民幣升值”等等消息層出不窮，或?qū)㈤L(zhǎng)期影響樓市終端購(gòu)買(mǎi)，致使項(xiàng)目營(yíng)銷周期加長(zhǎng)。三、項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘4核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)及項(xiàng)目在地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心優(yōu)勢(shì)。核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外推廣的亮點(diǎn)，而在表述商業(yè)樓盤(pán)整體品質(zhì)方面，核心競(jìng)爭(zhēng)力可以聯(lián)合其他競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力為主導(dǎo)，輔以其他競(jìng)爭(zhēng)力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場(chǎng)認(rèn)知度。4競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比項(xiàng)目分析項(xiàng)目分 析對(duì) 比產(chǎn)品設(shè)