住房分化及其認(rèn)知、解決途徑多元化簡析

1、住房分化及其認(rèn)知、解決途徑多元化簡析1998年2013年，我國商品住房發(fā)展迅速，累計(jì)投資超過31萬億元，累計(jì)竣工面積約69億平方米。城鎮(zhèn)居民人均居住面積由1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米，居住條件大幅改善。近幾年，保障性住房建設(shè)投資力度加大，保障性住房建設(shè)初見成效，低收入家庭住房問題的解決前景樂觀。一、對房地產(chǎn)的認(rèn)知：千差萬別住房分層的產(chǎn)生既是貧富分化的結(jié)果，又是導(dǎo)致進(jìn)一步貧富分化的原因，既反映貧富分化，又加劇貧富分化。中國房地產(chǎn)市場從1998年算起僅有十多年，對其發(fā)展變化規(guī)律還難說已經(jīng)認(rèn)識(shí)清楚，人們認(rèn)知差異的存在已在情理之中。（一）對房地產(chǎn)相關(guān)制度認(rèn)知的差異自200

2、2年開始實(shí)施的土地招拍掛制度，被認(rèn)為規(guī)范了土地市場，“陽光拿地”防止了腐敗，但是自這個(gè)被稱為“土地革命”的制度實(shí)施以來，關(guān)于地價(jià)和房價(jià)的爭議就從未間斷，認(rèn)為這種制度直接推高了地價(jià)，進(jìn)而抬高了房價(jià)，導(dǎo)致地方政府土地財(cái)政依賴，用越來越高的土地出讓金和房地產(chǎn)稅費(fèi)維系城市發(fā)展的規(guī)模和速度。住房公積金管理制度被認(rèn)為是解決群眾住房問題的重要舉措，是我國住房制度改革的重要內(nèi)容，對實(shí)現(xiàn)“住有所居”、促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)、改善城鎮(zhèn)居民居住條件、保障住房制度改革順利進(jìn)行具有重要意義，但自1991年實(shí)施至今也爭議不斷，許多人認(rèn)為公積金是“劫貧濟(jì)富”。1994年城市房地產(chǎn)管理法公布后，商品房預(yù)售制度的正式確立被認(rèn)為對解決

3、開發(fā)商先期建設(shè)資金不足、加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流通、降低房地產(chǎn)業(yè)門檻、刺激房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展以及增加商品房供給等發(fā)揮了重要作用，但是也爭議不斷并持續(xù)至今。認(rèn)為預(yù)售使市場淘汰機(jī)制失靈、削弱了國家調(diào)控政策力度、使不良開發(fā)商有可乘之機(jī)（如“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金）、剝奪了購房人對所購房的知悉權(quán)、購房人缺乏擔(dān)保的法律保障、消費(fèi)者的合法權(quán)益受侵害、期房交易類似期貨交易容易造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫等。2005年8月央行發(fā)布的2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告認(rèn)為，很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定實(shí)力，為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場管理，可以考慮取消房屋預(yù)售制度，改期房銷

4、售為現(xiàn)房銷售。除上述不同觀點(diǎn)看法外，對城市房屋拆遷制度及房地產(chǎn)稅費(fèi)制度等，人們的認(rèn)知也千差萬別，引發(fā)了各種討論，形成了不同見解。（二）對房地產(chǎn)相關(guān)政策特別是房地產(chǎn)調(diào)控政策認(rèn)知的差異房地產(chǎn)調(diào)控政策涉及行政、財(cái)稅、法規(guī)、金融及土地等諸多領(lǐng)域和調(diào)控工具，調(diào)控對象主要集中在房價(jià)、房地產(chǎn)投資、住房供給結(jié)構(gòu)、市場的投資和投機(jī)行為、保障房建設(shè)等，其中社會(huì)尤為關(guān)注的是對房價(jià)的調(diào)控。調(diào)控事關(guān)地方政府、開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介、購房者等群體、企業(yè)和機(jī)構(gòu)的利益，加之家庭住房分化，任何調(diào)控政策出臺(tái)都會(huì)遇到非常復(fù)雜的反應(yīng)，對房價(jià)的調(diào)控尤其如此。對房價(jià)問題的認(rèn)知，不僅是對房價(jià)過快上漲原因的認(rèn)知差異巨大，對房價(jià)屬性的房價(jià)調(diào)控手

5、段等方面的認(rèn)知也各不相同。在對房價(jià)過快上漲原因的認(rèn)知上，有些人認(rèn)為，價(jià)格是供需平衡的產(chǎn)物，也是引導(dǎo)供需的最重要信號(hào)，土地供給制度缺乏彈性，導(dǎo)致住房市場供不應(yīng)求是房價(jià)上漲的主要原因，而持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境與低利率是助推因素；也有些人認(rèn)為，土地價(jià)格、建材等建房成本不斷上漲是房價(jià)上漲的主要?jiǎng)右?；還有些人認(rèn)為，貨幣流通量過大是推升房價(jià)的主要驅(qū)動(dòng)力，房價(jià)漲幅與貨幣供應(yīng)量呈高度線性相關(guān)，不讓它在住房市場表達(dá)出來，這部分資金必然流向其他地方，不從源頭上遏制貨幣增發(fā)而簡單地把住房市場上的資金趕到別的地方，高通脹背景下投資需求高漲又缺乏出路的矛盾就不會(huì)得到根本解決，反而會(huì)呈現(xiàn)復(fù)雜化和蔓延化的趨勢。在房價(jià)屬性的認(rèn)知

6、方面，有些人認(rèn)為，房價(jià)問題不僅是房地產(chǎn)一個(gè)產(chǎn)業(yè)的問題，也不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，而是事關(guān)國家宏觀經(jīng)濟(jì)安全運(yùn)行、社會(huì)穩(wěn)定和諧的大問題，房價(jià)問題本質(zhì)上是社會(huì)問題和整治問題。但也有些人認(rèn)為，房價(jià)問題只是土地和住房市場價(jià)值的表現(xiàn)，只是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，不宜把經(jīng)濟(jì)問題輕易道德化和政治化，試圖造就一個(gè)人人都能買得起住房的市場是無法做到的。在諸多調(diào)控手段和措施中，備受關(guān)注的應(yīng)屬限購政策。支持者認(rèn)為調(diào)控房價(jià)的重要途徑之一是抑制需求，其主要辦法是通過提高首付、利息和稅費(fèi)，增加商品住房購買和持有成本等。但多年來的調(diào)控成效并不顯著，給社會(huì)和諧穩(wěn)定帶來了壓力，也給經(jīng)濟(jì)和金融帶來了潛在威脅。政府負(fù)有控制好房價(jià)、避免房價(jià)泡沫過大

7、以至破裂的重大責(zé)任，在這些經(jīng)濟(jì)手段效果不明顯的時(shí)候，應(yīng)該果斷實(shí)行行政限購。也有些人認(rèn)為面對一個(gè)供不應(yīng)求的商品，通過行政性限購難以實(shí)現(xiàn)需求減少、價(jià)格下跌的目的。如果單從調(diào)控房價(jià)的短期功利性角度出發(fā)，“限購”肯定有效，但屬于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)手段，背離市場經(jīng)濟(jì)原則，如果堅(jiān)持下去會(huì)對供給產(chǎn)生影響。如果只能按需購買，租房市場就失去了房屋來源，城市也就無法接納新移民和流動(dòng)勞動(dòng)者。住房市場需要有彈性空間，根本上還是需要發(fā)揮市場的作用，這些是政府計(jì)劃代替不了的。（三）對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)地位認(rèn)知的差異對市場調(diào)控政策措施具有不同見解的最主要原因之一是對市場的認(rèn)知不同，其中最為典型的是對市場有無泡沫的認(rèn)知不同。事實(shí)上，

8、人們對泡沫定義的理解具有很大差異，自然對市場有無泡沫的認(rèn)知存在差異。早在2004年就有學(xué)者警示中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫，處于“破裂的前夜”，但遭到質(zhì)疑和反駁。2004年2011年，商品住房投資額由0.88萬億元增長到4.4萬億元，均價(jià)由2549元/平方米上漲至5011元/平方米，銷售規(guī)模由3.38億平方米增長為9.7億平方米，隨著市場規(guī)模迅速擴(kuò)大、價(jià)格快速上漲，市場泡沫的爭論一直不絕于耳。認(rèn)為目前市場存在泡沫的隊(duì)伍明顯擴(kuò)大，但仍有部分人堅(jiān)持我國房地產(chǎn)市場不但沒有泡沫，而且還處于“嚴(yán)重供不應(yīng)求”的局面，近年來銷售面積一直超過竣工面積就是明證。在對房地產(chǎn)業(yè)地位、作用的認(rèn)知方面，2003年國務(wù)院關(guān)

9、于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知提出，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。其實(shí)，2003年之前就已有學(xué)者、業(yè)界人士論證、提出了房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的觀點(diǎn)。然而，隨著房價(jià)上漲、房地產(chǎn)投資增長，出現(xiàn)了對房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)定位的質(zhì)疑聲并不斷增強(qiáng)。質(zhì)疑者認(rèn)為，將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)將導(dǎo)致各種資源和優(yōu)惠政策向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，助長房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展，導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)空心化，損害實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形化。支持者則認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代社會(huì)國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是一個(gè)普遍現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位不僅由它占GDP和稅費(fèi)比重來體現(xiàn)，也由其投資規(guī)模和市場銷售規(guī)

10、模來反映，更取決于它對多達(dá)五六十種相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用，這是一個(gè)實(shí)質(zhì)性問題，而不是一個(gè)價(jià)值評判問題。二、解決住房問題：需要不同的途徑收入階層的客觀存在，使家庭住房分化，社會(huì)矛盾激化，影響社會(huì)穩(wěn)定，而社會(huì)穩(wěn)定又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，要想維護(hù)改革開放成果并繼續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，就必須化解這些矛盾，市場無法解決這些問題，需要政府干預(yù)。政府干預(yù)住房市場主要出于兩個(gè)目的：一是效率，糾正住房市場中市場機(jī)能可能出現(xiàn)的缺陷，實(shí)現(xiàn)住房資源的合理配置；二是公平，針對無法依靠自身能力在市場解決居住問題的人群，即對不具備購房能力的群體提供合理的住房福利。在這兩種目的中，應(yīng)更強(qiáng)調(diào)公平性原則，大多數(shù)國家都將提供適當(dāng)?shù)谋Ｕ闲宰》?、?chuàng)造良

11、好的居住環(huán)境設(shè)定為住房政策的最優(yōu)先課題，而這正是為了謀求社會(huì)和諧與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。公平是評價(jià)政府住房政策的主要標(biāo)準(zhǔn)之一，可分為垂直公平與水平公平。垂直公平以向收入水平低的階層提供更多利益為標(biāo)準(zhǔn)，衡量水平公平的尺度則是收入水平相同的群體享受同等的利益。在不同收入階層中，存在著不同的住房問題。在土地資源緊張、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中住房需求不斷增長、政府財(cái)力有限等因素的制約下，不同階層存在的住房問題需要不同的途徑來解決。目前，已經(jīng)提出了“雙軌制”，即政府通過保障房解決無能力購房群體的住房問題、有能力購房者通過商品房市場解決住房問題，其大方向既符合中國國情，又與國際經(jīng)驗(yàn)一致。除此之外，城鎮(zhèn)農(nóng)民工群體也是一個(gè)龐大群體，

12、需要納入解決住房問題的系統(tǒng)框架中。（一）有購房能力群體如果按五個(gè)收入階層劃分，因各地房價(jià)收入比的差異，有能力購房群體的劃分會(huì)有所不同，但大致包括最高收入階層、中等偏上收入階層、中等收入階層或其中部分收入較高的家庭。有購房能力群體中的高收入家庭具有購買多套房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而較低收入者需要按揭貸款背負(fù)債務(wù)才能購房。按揭貸款才能購房者多為普通工薪階層，其對首套自住性普通商品房的需求，政府應(yīng)給予支持。應(yīng)在完善居民購買首套自住普通商品房住房貸款優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，盡力避免在首付比例、利率等方面優(yōu)惠程度的頻繁調(diào)整，使普通工薪階層對購房成本、還貸能力等有明確認(rèn)知，更靈活自住地選擇購房機(jī)會(huì)。政府應(yīng)使房地產(chǎn)調(diào)控惠及

13、普通工薪階層，在完善家庭住房信息庫、準(zhǔn)確甄別首套購房者的基礎(chǔ)上，在政策制定時(shí)規(guī)避對首套自主性商品房需求者的誤傷。在保障普通商品住房供給的同時(shí)，對購買首套自住性商品房的首付比例、利率等優(yōu)惠政策長期化、穩(wěn)定化和制度化，保持政策的連續(xù)性。在快速城鎮(zhèn)化、土地資源緊張的背景下，對購買多套住房者，應(yīng)實(shí)施“打擊投機(jī)、限制投資”的政策，投資性購房是租房市場的支撐，不可完全禁止?？蓪ν稒C(jī)性購房實(shí)施“利得稅”政策。例如，購買新房后5年或10年內(nèi)賣出視為投機(jī)性購房，征收高額“利得稅”，投機(jī)性購房的目的是獲利，獲利無望投機(jī)就沒有了意義和動(dòng)力。（二）無能力購房群體無能力購房群體主要包括最低收入、中等偏下收入、中等收入或

14、中等收入中部分收入低的家庭。無能力購房群體中無產(chǎn)權(quán)房家庭是保障房的對象，但該群體內(nèi)部收入也有較大差距，因此，首先要建立一個(gè)可以準(zhǔn)確把握每戶家庭收入情況的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，再針對不同收入階層設(shè)計(jì)不同的包括目標(biāo)對象、規(guī)模測算等住房保障的政策方案（如廉租房、公共租賃房及經(jīng)濟(jì)適用房等）。政策設(shè)計(jì)要具體、可操作，不同政策方案的入住對象、入住對象的可支付能力、房屋面積、支持體系等要具體明確。按照各種政策方案，選擇對應(yīng)的政策對象家庭，并使所有政策措施相互聯(lián)系，以維持政策的水平公平和垂直公平。隨著人口老齡化的日益加劇，應(yīng)考慮結(jié)合老年人的身體健康情況、便利性、無障礙居住空間等，建設(shè)針對無房老年家庭的保障房，方便老年家

15、庭的生活自理與居住穩(wěn)定。（三）農(nóng)民工群體城市農(nóng)民工是一個(gè)龐大的群體，絕大多數(shù)農(nóng)民工收入低、無力購房，大部分甚至無力租住城市租賃房，通常只能租住在空間狹窄、設(shè)施簡陋、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、房租便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部，居住條件較差。解決好農(nóng)民工的住房、定居問題、直接關(guān)系著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和質(zhì)量，是農(nóng)民工市民化的難點(diǎn)，也是城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的關(guān)鍵。但受限于農(nóng)民工的收入、政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力等，農(nóng)民工住房問題需要多途徑逐步解決。一是通過農(nóng)民工租賃房市場。主要位于城鄉(xiāng)結(jié)合部或城中村，租金低廉，適合農(nóng)民工消費(fèi)水平，農(nóng)民工可和房主直接商談，方式靈活?，F(xiàn)階段應(yīng)探索將農(nóng)民出租屋納入保障性住房體系的問題，規(guī)范農(nóng)民工住房租賃市場，允許城鄉(xiāng)結(jié)合

16、部的農(nóng)民和集體組織利用集體建設(shè)用地建設(shè)出租屋，為出租屋建設(shè)做好相關(guān)服務(wù)和支持，改善農(nóng)民工集中租住區(qū)的居住環(huán)境，緩解城市政府建設(shè)保障房的資金壓力。二是推進(jìn)和健全涵蓋農(nóng)民工的城鎮(zhèn)住房保障體系。中央鼓勵(lì)有條件的城市將有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的農(nóng)民工逐步納入城鎮(zhèn)住房保障體系，一些城市已提出將農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)住房保障體系，但限制條件過多，門檻過高，農(nóng)民工基本仍被排除在城鎮(zhèn)住房保障體系之外，其落實(shí)需要逐步推進(jìn)。三是探索建立農(nóng)民工公共租賃住房制度。在工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等農(nóng)民工較集中的區(qū)域建設(shè)農(nóng)民工經(jīng)濟(jì)租用房，鼓勵(lì)企業(yè)、社會(huì)機(jī)構(gòu)和集體將閑置房等改建為面向農(nóng)民工的租賃住房或投資建設(shè)適合農(nóng)民工居住的租賃住房。四是推進(jìn)